廊坊市房地产发展研究报告

廊坊市房地产市场报告第1页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司廊坊市房地产发展研究报告引言2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。2009年，是房地产发展不寻常的一年，经过经济危机的冲击，市场普遍好转，出现楼市阳春，这种现象一直维持到现在。而较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求陆续释放占据市场主流，市场投资客零星进入市场。释放活力的09年即将收官，楼市在火爆中度过不寻常的一年，“量涨价扬”是这一年楼市的特点。一、影响2009年房地产市场走势的因素分析（一）影响住房消费者预期变化的因素分析2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。廊坊市房地产市场报告第2页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年经济增长保持在8以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。（二）国家一系列调控政策影响分析2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低189个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的085倍下调到07倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18左右。10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1收取，使购房成本降低了2以上。同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。（三）住房的市场价格走势分析2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定程度偏离了居民的承受能力（见表），使得住房市场量缩、价落。经过一年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居民的廊坊市房地产市场报告第3页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133，分别比上季和同期下降18和28个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调整还没有到位。综上分析，住房市场调整正在进行中，楼市经过一年的调整，市场反映良好，价格高位运行，市场承载量和消化量略显平衡。消费者持币观望气氛已散去。但最近银行信贷政策的从紧，给房地产市场响起不明朗的信号，明年的市场将怎样的走势，现在还不明朗。二、2009年房地产市场简析在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。1投资增长逐季加快，回升势头好于预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长177，增幅分别比上半年、一季度提高了78、136个百廊坊市房地产市场报告第4页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长134，比上半年、一季度分别提高了63、102个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到177，全年增速预计在20左右，远远好于预期。2销售增加三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积584亿平方米，同比增幅达448，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长464；办公楼销售面积增长235；商业营业用房销售面积增长306。商品房销售总额达27532亿元，同比增长734，而去年同期是下降了15。分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。19月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50以上。3价格上涨同比涨幅由负转正，环比连续7月上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨28，涨幅比8月份扩大08个百分点，这是自年初廊坊市房地产市场报告第5页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨07，环比连续7个月正增长。分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是深圳111、温州82、金华77、银川61、宁波49；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是石家庄下降37、吉林下降33、岳阳下降3、唐山下降29、徐州下降28。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。4资金来源充裕国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长388，增速比上半年提高了152个百分点，比去年同期提高了282个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达472，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达1077，去年同期则是下降149，占资金来源比重为137，同比提高了66个百分点。廊坊市房地产市场报告第6页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司5供给回升施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积2775亿平方米，同比增长154，增幅比上半年提高27个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积732亿平方米，同比下降04，降幅比18月缩小55个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。6国房景气指数持续走高9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为10108，比8月份提高100点，比6月份提高45点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看房地产开发投资分类指数为10001，比8月份提高226点；本年资金来源分类指数为10775，比8月份提高193点；土地开发面积分类指数为9393，比8月份提高068点；商品房空置面积分类指数为9032，比8月份提高101点；房屋施工面积分类指数为9906，比8月份提高411点。廊坊市房地产市场报告第7页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司三、房地产市场逆势上扬的原因分析四、国家宏观政策（一）房地产市场简析随着楼市09年一、二季度强势反弹，全国房地产形势比较可观，各地都出现畅销迹象，回暖迹象明显，市场信心逐步增强。房地产新房地产市场逆势上扬的原因宽松的货币政策是直接原因；今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策。有效刺激了住房消费消费结构升级是重要基础；国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到32668美元，今年我国人均GDP将超过3500美元。通胀预期是间接诱因；基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈。廊坊市房地产市场报告第8页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司开工面积、土地成交面积均呈现增长迹象。但随着市场刚性需求客户的集中消化，进入三季度以来，楼市依然比较活跃，但成交量首次出现微调、价格有所微调，就市场反馈情况看，全国楼市交易表现正常，一时间，土地交易市场似乎进入高峰期，各地频频出现地王，给扑朔迷离的中国楼市再一次带来不确定因素。最近，随着建行首次提出首付需40才能享受7折利率优惠，似乎拉开了国家对房地产市场再次深度调整的序幕。（二）现阶段国家房地产政策解析1房地产开发完成情况110月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长189，增幅比19月提高12个百分点，比去年同期回落57个百分点。其中，商品住宅完成投资19954亿元，同比增长141，比19月提高07个百分点，比去年同期回落133个百分点，占房地产开发投资的比重为702。110月，全国房地产开发企业房屋施工面积2883亿平方米，同比增长164，增幅比19月提高10个百分点；房屋新开工面积814亿平方米，同比增长33，增速自年初以来首次实现由负转正；房屋竣工面积377亿平方米，同比增长228，增幅比19月下降19个百分点。其中，住宅竣工面积312亿平方米，增长251，比19月下降16个百分点。廊坊市房地产市场报告第9页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司110月，全国房地产开发企业完成土地购置面积24072万平方米，同比下降187；完成土地开发面积18445万平方米，同比下降46。2商品房销售情况110月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长484。其中，商品住宅销售面积增长501；办公楼销售面积增长282；商业营业用房销售面积增长329。110月，商品房销售额31529亿元，同比增长792。其中，商品住宅销售额增长843，办公楼和商业营业用房销售额分别增长430和537。3房地产开发企业资金来源情况110月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长434。其中，国内贷款9119亿元，增长530；利用外资377亿元，下降296；企业自筹资金14320亿元，增长167；其他资金20218亿元，增长695。在其他资金中，定金及预收款11755亿元，增长592；个人按揭贷款6163亿元，增长1197。470个大中城市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨39，涨幅比9月份扩大11个百分点；环比上涨07，涨幅与9月份相同。新建住宅销售价格同比上涨40，涨幅比9月份扩大13个百分点；环比上涨09，涨幅比9月份扩大01个百分点。廊坊市房地产市场报告第10页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨06；商品住宅销售价格上涨44，其中普通商品住宅销售价格上涨53，高档住宅销售价格上涨15。与上月相比，经济适用房销售价格上涨01；商品住宅销售价格上涨11，其中普通商品住宅销售价格上涨12，高档住宅销售价格上涨06。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨65，环比上涨12。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有62个，其中涨幅最大的5个城市是广州121、金华110、深圳89、宁波85、锦州83；价格下降的城市有6个吉林下降49、徐州下降37、唐山下降21、武汉下降09，石家庄、泉州均微降01。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有65个，其中涨幅最大的5个城市是石家庄31、南京24、丹东23、广州21、西安19；价格下降的城市有2个吉林下降50、兰州下降02。二手住宅销售价格同比上涨46，涨幅比9月份扩大08个百分点；环比上涨04，涨幅比9月份缩小01个百分点。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有54个，其中涨幅最大的5个城市是深圳189、温州137、杭州117、金华106、南京85；价格下降的城市有15个，其中降幅最大的5个城市是石家庄下降72、吉林下降43、唐山下降35、岳阳下降33、太原下降32。廊坊市房地产市场报告第11页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大的5个城市是丹东20、郑州19、厦门17、金华17、湛江16；价格下降的城市有3个长春下降05、扬州下降04、北京微降01。新建非住宅销售价格同比上涨23，涨幅比9月份扩大04个百分点；环比上涨02，涨幅与9月份相同。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨44，商业营业用房销售价格上涨09，其他用房销售价格上涨13。与上月相比，办公楼销售价格上涨02，商业营业用房销售价格上涨02，其他用房销售价格上涨05。五、第四季度廊坊市房地产现状特点浅析（一）市场货量留存尚少，客户“扎堆型买房”特点呈现，价格持续攀高；现如今，市场上销售的房源已很少，很多项目正在蓄势待发，对项目二、三期进行储备客户的工作，市场可售房源较少，客户针对性买房、区域性要求较高，所以整个市场呈现出客户扎堆型买房”的特点。随着市场回暖，可售房源的减少，项目销售价格持续增长，已创历年新高。价格进一步的攀升从某种意义上说，市场观望气氛已埋下伏笔，明年价格走势将再一次不明朗。（二）品质客户，选择品质项目购房需求已向多极化、更理廊坊市房地产市场报告第12页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司性化发展；经过调研分析，现在的廊坊市房地产市场较为成熟，客户选择项目也较为理性，而且更为注重的是产品品质和物业服务诸多因素的支持。（三）市场消化的产品大多数为06、07年上市的，08年新盘占据少数。（四）成交户型以两居室为主；目前市场，小面积户型的一室、二室仍然是市场刚性需求客户的的首选；而从年后各典型楼盘成交客户来看，价格仍然是起决定作用的主要因素，同时在“理性购房”的心里促使下，购房者对项目位置、品质、综合性价比较注重。在国家出台90/70政策后，如今廊坊市房地产市场上小户型数量居多，成交户型也为小户型为主。这就造成后市大面积户型数量相对减少，市场需求必将旺盛，可断定，后市大面积户型必将畅销。（五）市场吸收的多为自住型客户，少数投资客户进入市场；目前,市场以刚性居住需求为主，尤其是作为婚房、拆迁安置需求等。作为新中国第一代独生子女80后及中青年成为购房、选房、购置婚房的主力军。这些需求不仅仅表现出刚性的一面，而且还呈现出急需居住的特征。廊坊市房地产市场报告第13页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司做为市场绝对主力的投资客并没有像想象中进入市场，纵观廊坊市房地产市场现状，投资客仍然是持币观望或转投他项，只有零星群体以“试探性”的心里在市场上“敏感性”探究。（六）楼市板块格局悄然确定，板块区域竞争日益激烈经过市场调研，根据网上备案情况分析，楼市板块已形成，各板块形成一个网络状，各具特点，共同撑起楼市现状；现有产品基本已经建成50以上是准现房；价格比周边楼盘没有高过10；品牌较好的开发商的项目。我们要说的是，市场中这样的产品毕竟有限，还有很多小开发商，或者很多期房，很多2007年拿地的项目，这些项目在09年下半年集中上市，形成很大的供应量，给我项目销售带来阻力。（七）2010年随着新开工项目的上市，新的竞争会随之袭来随着新开工项目的逐渐上市，廊坊市房地产市场将在2010年形成明显的竞争态势，尤其是东部板块。东部板块占据着现有市场将近一半的项目，而且此区域项目销售价格都非常高，较之西部、南部板块要高出5001000元/平米，竞争较为激烈。（八）市场需求依然旺盛，客户消化能力较强纵观楼市销售动态，各版块典型项目销售可观，客户购买兴趣不减。根据现场走访和销控询问可得知，现在的市场需求还是比较旺盛的。客户消化能力较强，这也是市场信心重新返回的标志，可断定，廊坊市房地产市场报告第14页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司这种现象将会延续到2010年5月1日前后，但是后市将怎么走向，还需进一步的观察。明年楼市竞争将会成白热化，新开工项目将会集中上市，抢夺市场优质客户，市场观望气氛可能由此而生，楼市价格将怎样走向，将再次不明朗。告诉我们的是新项目一定要狠抓施工质量，严格施工各程序，抓紧施工进度，抢夺工期，抢占区域市场，争夺市场第一批优质客户；注重产品开发，一定要创新，只有创新才能救活项目。廊坊楼市销售现状廊坊销售现状典型楼盘出现价涨量跌的特点随着年前一大部分市场积压型自住客户的集中消化，楼市火爆了一阵子，随之而来的产品价格上涨以及市场承载量的逐渐减弱，四季度表现出来的销售情况良好，需求比较旺盛，但消化量较之前三季度有所趋缓，出现量跌现象。价格高位运行，市场需求较旺盛市场供需较为平衡，价格持续高位运行，自年初三月小阳春的到来，市场销售一直反映良好，价格也水涨船高，一路高歌。产品升级加快，品质商品畅销08年、09年新推出新盘，从以前单纯的卖商品，卖户型，逐渐转移到户型创新、注重购房者购买心里等细节。市场需求依旧强势，区域板块竞争明显，尤其是东部板块、西北部板块销售火爆；销售价格持续高扬，隐形危机存在，明年后市走向将不明朗；廊坊市房地产市场报告第15页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司六、11月份廊坊市重点项目分析进入第四季度一来，廊坊市新增项目较少，市场货量明显减少，市场可售房源较之前三季度要略少许多。在09年7月9月拿地的开放商，并没有大举进军，预计明年春夏之际将掀起廊坊市房地产行业又一轮竞争热潮。此次调研重点跟踪馨视界项目周边竞争项目以及我司11号地块周边竞争项目的销售情况以及价格变，给我司项目运作和营销策略的变化提供基础依据。1典型项目分析序号楼盘名称所在区域总建筑面积总套数销售价格备注1盛通国际广阳区426865005500被管道局收购，重新包装2正隆嘉园广阳区210003005400已清盘3龙河盛都2期安次区811651300余套未定按面积大小交定金610万，2010年8月开盘4紫金华府2广阳区85000未定年底开盘5华夏奥韵广阳区5600销售一直良好，现场预订火爆廊坊市房地产市场报告第16页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司6圣玉百呈广阳区27302128套5500已预订90，价格比三季度上扬500元/左右，预定良好，剩余较少户型单位7翰林名晟3期安次区80000塔楼50002010年8月份开盘8江南水郡2期安次区234934塔楼5000前不久开盘板楼5300元/9金碧伦二期安次区53002栋板楼，72套房源；12月中旬开盘重点监控项目10锦瑞尚城广阳区4946429492套；6400赠送面积较多，优惠完价格在5500元/左右。为我司重点竞争项目；一期全部销售完毕，二期接受预定，12月中旬开盘11恒庆国际公寓广阳区581536600套5500销售价格较之三季度上扬200元/平米12名人国际广阳区668276600销售良好，蓄客时间长，多为管道局、物探所客户。中间层已无13乔治花园广阳区10005200已开工建设，有一栋楼开盘，4600起价14尚都公馆广阳区2006000左右刚打桩分析根据第四季度房地产相关项目的市场调研、摸底情况来看，楼市依然持续热销，部分竞争激烈板块项目售价较之第三季度上扬200元/平米左右，而且预定和销售反映良好，可谓是既有价又有市。纵观廊坊整个房地产行业，现在呈现出了板块竞争尤为突出，尤其是东部板块，也就是我公司11号地块所处的板块区域。经不完全统计，现在所属板块上市和未上市的项目将有10余个。此版块以引领廊坊市住宅品质化和高端化登上房地产市场最为关注的区域板块。板块区域项目销售价格表廊坊市房地产市场报告第17页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司42004400460048005000520054005600东部板块南部板块西部板块北部板块中部板块销售均价54964670481651335646（一）东部板块图示有些项目图内未标注东部板块多盘云集的重点板块之一，现已成为廊坊市高端盘集中地。廊坊市房地产市场报告第18页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司项目众多，价格也颇高，据不完全统计，东部板块现有11个在售或运作的项目。个别项目点评恒庆国际公寓该项目由恒庆基业房地产开发有限公司开发，位置位于解放道北侧，华北航天工业学院南侧，项目分为A,B区分期开发，总建筑面积为17万平米，首期开发在63万平米左右，项目主体为高层式建筑，单体为2单元，整体摆位为交错式布局，地下设置地下停车场，项目本身规划特点不够鲜明，在建筑本身的建材应用上比较常规。项目规划项目典型户型2锦瑞尚城廊坊市房地产市场报告第19页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司锦瑞尚城效果图锦瑞尚城是圣龙房地产开发公司开发承建的一个标志性建筑。繁华城心绝版地块，新古典主义阔景高层，锦瑞尚城，专为忠于经典和坚持完美的人士倾情打造，北美醇香，纽约浪漫的唯美生活。此项目是我司馨园项目最大的竞争对手。小区规划占地面积22964平方米，规划建筑总面积5477146平方米，项目总投资17393万元。项目规划建住宅楼6栋，商业楼5栋。形态楼号建筑面积套数住宅层数备注1号697305平方米20层2号84944平方米15层3号761305平方米20层5号758646平方米20层6号757934平方米20层住宅7号327948平方米492套8层8号128762平方米商业9号322484平方米5栋812楼商业为2项目建成后住宅492套，可容纳居民1800人，商业人员340人。廊坊市房地产市场报告第20页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司10号966平方米11号83962平方米12号12656平方米层（局部三层）项目主要卖点赠送可变空间，而且是赠送全面积，诱惑力很大。买一居变两居，买两居变三居。101平米2N的创意。这对我司项目“馨园”户型创意、产品营销造成直接影响，这个项目抢夺了此区域内的第一批优质客户而且是AAA及客户。我司项目一定要抓紧规划审批工作，加进工程承包谈判工作，早日施工，利于营销工作的开展一期可售房源100余套，现已销售过半，二期正在预定中。锦瑞尚城相关参数表开发商廊坊市圣龙房地产开发有限公司项目位置廊坊市解放道211号总投资额17393000万元住宅起价5500000元住宅均价5800000元非住宅起价8600000元非住宅均价9000000元售楼电话03162661333相关参数廊坊市房地产市场报告第21页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司绿化率容积率装修程度入住日期物业公司物业费用外窗2720毛坯20101231新诚物业12元/塑钢周边环境评述公交路线13路、6路，公交站名王寨教育环境廊坊市八小、十二小距项目500米，廊坊市第六中学距项目800米医疗卫生中国石油中心医院距项目1800米、廊坊市人民医院距项目2000米商业环境项目周边多为汽车4S店，距沃尔玛购物中心1200米；明珠商场2000米；预售许可证号（廊）房预售证第410号锦瑞尚城经典户型推介廊坊市房地产市场报告第22页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司4643平米（一室一厅）6695平米（一室变两室）廊坊市房地产市场报告第23页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司（二）南部板块发展分析图示有些项目图内未标注南部板块与东部板块极为相似，在2008年上市的项目也是非常之多，在常浦路至南外环区域就增多了3个项目，其中包括长富吉第，奥富斯，龙河盛都项目，但项目多数为普通住宅，没有一些典型特色。盘点南部板块内，2008年供应的项目总计7个，分布于常浦路区域和金光道区域，在2008年预计整体供应面积在216万平米左右，占到整体预计供应量的366，仅次于东廊坊市房地产市场报告第24页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司部区域的供应规模，这也将预示着南城板块开始进入快速崛起的阶段。09年至今，在调研数据统计过程中，南部板块项目大多都销售一空或过半，奥福斯、龙河盛都一期都有入住，此时，该版块是廊坊市房地产市场最为平静的一个区域。个别项目点评1长富吉第该项目位于常浦路与辛庄道交口处，项目整体用地面积较小，为13297平米，规划总建筑面积23225平米，综合容积率控制在175，规划户数为274户，车位控制在130个左右，比例约在105。套型建筑面积在90平米以下的占住宅总建筑面积的8398，属于纯小户型社区。项目规划为围合式布局，设置塔楼5栋，中心设置景观广场，规划沿街设置2160平米左右商业，满足社区及周边的商业配套，项目整体规划由天津华夏建筑设计担当，根据规划的特点，比较符合人居的动静要求，而且突出社区的集中性。廊坊市房地产市场报告第25页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司接待中心整体规划单体效果典型户型2奥富斯该项目位于常甫路前锋小区对面，奥福斯小区一期工程总占地面积14860平米，建筑面积近3万平米，为廊坊盛翔房地产开发有限公司开发，综合容积率控制在16左右，整体建筑为板式小高层，户型集中在70至80平米户型。目前已销售完毕，已安排入住。廊坊市房地产市场报告第26页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司接待中心整体规划现场状况典型户型廊坊市房地产市场报告第27页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司43西部板块发展分析图示有些项目图内未标注西部板块经过了2007年的洗礼之后日趋成熟，在三大主力楼盘的支撑下形成了西部比较有代表性的居住区域。在该板块内也聚集了廊坊市三大著名的开发企业，从开发产品特色来讲，西部板块也创造性的出现了以徽派为主体的建筑群落“第九园”，在建筑诠释方面无论是舶来的欧式建筑形式还是北美建筑形式等等，最难诠释的就是中式建筑，在中式建筑中也细分为北方中式和南方中式两种，此次华夏地产在诠释第九园中富于了南派建筑。廊坊市房地产市场报告第28页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司西部板块随着君兰苑的售罄，馨视界项目也接近尾声，随之板块留存的只有江南水郡，和第九园。随着我司项目馨视界三期明年的开工，此区域必将成为热点区域。个别项目点评1江南水郡江南水郡项目效果图江南水郡户型单张分析江南水郡自开盘以来，就和我司项目馨视界形成竞争，其项目在一期推出的中小户型赢得市场赞誉，取得了良好的销售业绩，价格在4800元。现项目销售过半，均价在5000元/平米左右。廊坊市房地产市场报告第29页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司44北部板块发展分析北部板块也是廊坊市在房地产开发中相对较早的板块，尤其在和平路成为景观大道和迎宾大道的时候，以和平路两端的开发速度尤为的明显，比如和平丽景，城市旺点等等，在2008年北部板块相继出现新的楼盘，比如说北方集团做的紫金华府项目、华夏奥韵。个别项目点评（1）紫金华府该项目地处金源道与和平路交口处，由廊坊市开发区北方房地产开发公司开发兴建，总建筑规模在10万平米左右，分为廊坊市房地产市场报告第30页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司2期开发，首期开发6栋楼，以912层为主，建筑外延以深褐色为主题颜色，外延铺面砖，局部以涂料补充，户户突出飘窗，增大采光面积，在户型设计上特点不够鲜明，属于常规设计，在尺度把握上比较欠经验，户型设计进深较长，开间较小，使用不够方便。在车位设计上以地下车位为主，地面上无停车位，园林景观上以景观节点串联，做到移步移景。项目一期已销售完毕，项目二期年底开盘。广告围挡整体规划现场状况典型户型（2）华夏奥韵廊坊市房地产市场报告第31页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司项目概况项目占地面积16965亩。规划建筑面积2034万平方米，其中住宅1846万平方米，配套及附属用房188万平方米；由18栋高层短板住宅，6栋多层花园洋房，一条商业街和一个运动会所组成。项目建有35万平方米运动主体公园，6000平方米运动会所。项目一期于08年10月份开盘，共8栋住宅楼户型面积56165平方米，共计480多套。开始销售均价4200元/平方米，年后销售价格4600元/平方米，现已爬升到53005600元/平方米。项目年后整体销售价格上涨150元，局部上涨更多，根据现场调研和内部询问，一期项目销售率达到85，销售情况良好；此项目会在下半年集中上市，总量很大，积累客户时间较长，在制定合理的营销方案的前提下，会对西、北部板块楼市项目销售带来不小的压力，诸如冬日瑞景；我司项目馨视界二期工程。项目18楼、19楼已开盘，价格在53005600元/平米左右七、2010年房地产市场预测大幅调整的可能性不大廊坊市房地产市场报告第32页共35页河北廊坊中房房地产股份有限公司尽管我国房地产市场再次