承德水域澜湾项目市场调查报告

承德水域澜湾项目市场调查报告目录说明4第一样本分析51样本52供应量63产品特征分析8第二价格分析141价格差例举142地段价格差153特殊价格差164承德市场均价17第三建筑和园林181建筑风格182建筑形式233园林规划26第四物业管理29第五营销和推广分析321样本取样322基本情况33第六国家政策法规和分析4012010年房地产调控政策总汇402房地产政策分析51说明承德铁成房地产开发有限公司承蒙贵司信任，委托我司对承德水域澜湾项目进行策划顾问工作。在双方充分沟通和贵公司大力协助下，本项目小组顺利完成调研工作。本报告侧重在市场调研，通过对调研数据的分析，得到调研结论，同时对承德进一年内政策法规进行罗列和分析，并提出关于物业发展的简单建议，以供贵公司决策参考；这次调研得到贵司相关部门的大力协助和直接参与，谨此表示感谢专此奉达，即颂商祺辰翔顾问策划部水域澜湾策划组第一样本分析1样本1）样本选取标准（1）本项目大区域内可能竞争项目（2）在承德竞争力强项目。（3）在有特色类项目（4）在承德有竞争力项目（5）地缘、地貌和本项目相近项目。2）样本清单根据以上原则，我们选取了以下项目作为样本（1）重点竞争项目银河福星园汇水湾上河新城世纪城现代城天山水榭花都（2）一般竞争项目阳光四季城公元欧洲城御龙瀚府德生美地湾景德润庄园中泰自然城2、供应量项目名称占地面积（亩）建筑面积（）银和福星园210420000汇水湾300800000上河新城700800000世纪城400800000现代城6001000000御龙翰府280500000天山水榭花都120200000公元欧洲城800800000阳光四季城453800000德润庄园125250000美地湾景官邸10511000000自然城195233766根据统计上述项目共占地达到5234亩。建筑面积达到7603766。小结占地能达到500亩以上的项目占到了四分之二以上在建筑上，以500000平米项目很多多个项目都分多期建设。从一期到五期不等。3、产品特征分析1）片区分析本项目所在区域为承德市双桥区。以承德规划局出台的区域划分为老城区、南区、北城区，项目在细化以后，确定区域为北城区。区域名称项目区域功能配套服务交通老城区天山水榭花都、美地湾景官邸、自然城、德润庄园等为旅游服务、商业贸易区这里，是承德繁华区域。商业和服务行业遍布。各种生活需求便利。生活条件十分优越。作为以老城区，学校、医院相对完善这个区域，是承德市公交的交会点。由于在市中心，不是很畅通。南区世纪城、现代城、政办公、高新技术产业和教育功各种配套都在完善区域交通很好，有承御龙翰府、阳光四季城、公元欧洲城等能区。现在还在建设当中，这里是承德现在发展潜力最高的区域。当中，学校、医院正在行成德迎宾大道等。交通十分畅通。北城区银和福星园、汇水湾、上河新城为休闲度假、会展和现代物流区，这个区域这建设还是一个空白。承德相关规划要求还没有实现这个区域配套十分简单，还没有形成配套服务体系道路很多都有损坏，且市内公交辐射较少小结根据以上分区，可以做以下总结；承德现在各区域都有项目，但是分布不均匀。项目配套和交通都参差不齐。配套和交通不好的区域，项目也较少。比如北城区，只有三个项目。北城区现在项目比较少。这个区域直接竞争压力较小。周边行业或单位提供客户来源。比如市政府，一次购买世纪城三期全部产品。区域较好，楼盘可塑性高。比如，世纪城从中档楼盘提升到高档楼盘。2）平面设计（1）户型样本户型以二房三房为主打户型。也有一房、四房等其它结构。项目名称主力户型银河福星园二房（90100）三房（120140）汇水湾二房（90120）三房（115150）上河新城二房（95130）三房（120150）世纪城二房（无）三房（120130）现代城二房（85100）三房（100130）天山水榭花都二房（无）三房（130200）（2单元面积样本项目的单元面积二房平均面积为95平米。最小的为现代城85平米。最大的为上河新城128平米。三房平均面积为130平米。最小的为现代城10229平米。最大的为天山190平米。在以往经验我们以前数据统计，在石家庄，二房平均面积为90平米。三房平均面积为120平米。住宅消费在单套面积上已超出石家庄的平均水平。（3厅及主卧空间从地域、目标客户群与本项目相似度的角度考虑，我们选取了汇水湾、现代城二个项目来分析厅和主房。单位米或平方米；表中面积系根据楼书中所标示数据或根据标示尺寸计算项目名称户型客厅开间客厅面积客厅餐厅主卧室面积不含卫生间三房（11591）45253778393451346二房（959）461794269133461518汇水湾三房（119）452498375833391287现代城三房6234322236421512（10229）三房（12090）652535326145331485二房（9016）361872237632511632设计个别样本项目在户型设计上表现较好，但多数项目均存在一定问题，甚至有较为明显的缺陷。主要表现在1），有面积浪费多，实用率不够。2），空间布置不合理，导致黑房、暗房或空间布局错乱。3），住户基本的功能被忽视，导致住户居住使用不便。4），户型功能不齐全。5）、阳台不落地、没有外飘窗等设计。第二价格分析1价格差例举1）价格差价格差别有起价、均价、最高价种例举；项目名称起价（元/）均价（元/）最高价（元/）汇水湾400046005000天山水榭花都650072007400银和福星园365037503850现代城4000450050002）价格差的对比，我们可以得出由于每个项目不同，价格区间也不同。价格在地段和品质的不同情况下，价格差也不同。由于承德人不喜欢太高的房子，价格差到一定成度，价格提升速度就会放缓。除少数几个项目以外，低价和最高价差能达到1000元每平米。2地段价格差1）地段价格差别我们提出双桥区三个地段不同价格，进行对比；区域项目名称位置均价（元/）银和福星园双峰寺老西营3750城北区汇水湾承德医学院南邻4600老城区世纪城承下路与府前街交口6000天山水榭花都翠桥路20号7200御龙翰府凤凰同大桥南侧4300南区阳光四季城管委会大楼南侧40002）地段和区域不同价格也就不同，从各项目的价格情况中可以看出区域在一定程度上决定价格差别。由于老城区是承德的中心，所以只有这个区域和其他区域有明显价格差。达到1500元每平米。南区和北城区房价其基本持平。总均价达到4000元每平米3特殊价格差1）特殊价格差由于产品不同，所以会有其他价格差别，层差、户型差、朝向差。项目名称层差（元/）户型差（元/）朝向差（元/）银和福星园50无无汇水湾20无无天山水榭花都50无50御龙翰府50无无现代城30无无2）价格差是调动产品销售的重要手段之一。如果在销售过程中，户型营销曲线发生大的波动，可以用户型差来调节，可是我们由以上数据可以看到每个项目的层差在50元左右，部分可达到20到30元。每个项目都没有户型差。说明，在这个市场上没有户型的价格调动。只有天山有朝向差，东西楼头比同层其他户型高50元每平米。在承德市场价格差不大。而且名目不多。4承德市场均价1）均价例举由于地段和价格差等不同，所以承德市场的价格以以各项目平均均价产生；均价比例3000元每平米4000元每平米5000元每平米6000元每平米2）根据市场显示，可以看出承德现在均价的占有比例。承德现在均价区间占有比例最多的是4000元每平米，达到70以上。其他均价区间总量只有30以上面区域价格差异也说明，老城区部分楼盘才达到5000元每平米以上。北城区均价还达不到4000元每平米。以平均法计算，现在承德平均价格为4000元每平米。第三建筑和园林1建筑风格1）建筑风格分别有建筑的内部风格、外部风格、风格特点等内容，项目名称外部分格内部分格风格特点银和福星园西班牙风格无外部以西班牙圆尖塔为特色汇水湾现代风格无现代建筑，无特殊特点上河新城中式北方风格中式风格以白墙灰瓦为体现方式现代城现代风格无现代建筑，无特殊特点世纪城现代风格无楼顶做特殊造形建筑御龙翰府现代风格无现代建筑，无特殊特点阳光四季城现代风格无现代建筑，无特殊特点天山水榭花都西班牙风格西班牙风格外部有圆尖塔，墙体有罗马柱等美地湾景中式北方建筑无房顶采用中式尖顶建筑方式欧洲建筑风格中式建筑风格现代建筑风格2）建筑风格是建筑在建设中所遵循一种标准。以特色的内外部风格来体现建筑品质，就以上情况说明；现在各项目的建筑风格还停留在比较低的水平。建筑风格只体现了三种建筑风格，风格样式还太单一化。不管什么风格，都做的很差，没有其建筑特点。现代风格建筑占有比例较大，而其他风格建筑占有率很低。建筑占有比现代风格欧洲风格中式北方风格而且表现形式太过单一。一般只在在建筑的外部或某个部位体现。个性化的体现很少，可以提炼的特点不容易体现出来。2建筑形式1）建筑形式可以有层数区分、结构区分和建筑样式区分，在承德市场基本都有体现；项目名称建筑层数建筑结构建筑样式银和福星园多层、小高层、高层砖混、框架板式多层、高层汇水湾高层框架剪力板式高层上河新城花园洋房、高层砖混、框架板式多层、高层现代城高层框架剪力板式高层、塔式高层世纪城高层框架剪力板式高层御龙翰府高层框架剪力板式高层阳光四季城多层、高层框架剪力碟式高层天山水榭花都花园洋房、高层、别墅砖混、框架、框架剪力别墅、板塔式层美地湾景多层、高层砖混、框架剪力板式多层、塔式高层建筑类型1222462005101520253035404550花园洋房小高层高层不确定百分比2）各种建筑形式都很完善，规格都很齐全。现在市场有花园洋房、高层、别墅、小高层等多种建筑形式。在建筑过程中，建筑外形结构很多。出现了塔式、蝶式楼，在增加容积率的同时，也在用这种产品的方式来吸引客户现在整个市场以高层为主。由于各项目建筑结构不同，所以建安成本也不一样。3园林规划1）承德现有园林规划很不尽人意。虽然各自有小品等，可能水平很一般。项目名称园林小品广场景观汇水湾31多个银和福星园2无3世纪城多个2多个天山水榭花都多个无多个2）从上面我们可以看到，他们各种园林方式还比较齐全，可是还有不少问题。现在各项目没有几家用全国或世界级的园林公司设计。园林设计水平都很一般，没有新意。园林设计和建筑有很大出入，有的项目现代中式建筑用西式园林方式。整体来看，各项目对园林的投入还是比较少。基本园林建设就停在“大山改造”上。形成了基本特色。建筑和园林是最首要的，也是直白可以表现产品优越的一种方式。客户在购买过程中只是对户型的认可比建筑和园林要高一点，所以建筑和园林十分重要。而现在承德市场，很少有大的建筑和园林设计公司进入。而现在和建筑和园林都做的很一般。仿制十分多，从天山做了一个西班牙风格建筑和园林，之后银和福星园、欧洲公元城也就以天山为蓝本，复制、再复制。由于承德是山区，所以无一不同的以山为园林风格基础，做小的改造。所以各项的东西都很类同。做好建筑和园林设计，不然可以很好的引导客户对我们项目认可，同时也能促进我们销售。而且也可以保证我项项目的优越性和品牌的大幅提升。不但能使我们项目能高质量销售，同时还能保证我们项目的保值升值。同时以本项目的建筑和园林形象提高公司的美誉度。为以后的发展奠定基础。为承德塑造更好的建筑和园林形象。第四物业管理1现在承德物业参差不及，物业管理还很一般；项目物管公司管理费/每平米/每月承诺的物业服务内容汇水湾唐山兴盛物业未定，可能1元24小时保安、电子监控、清洁服务、专业维修、园林绿化、设备维护、公共设施维护等银和福星园未定多层5角、高层1元保洁、保安、维修、养护、绿化等世纪城江龙物业多层6角、高层8角一般物业服务上河新城未定1元日常项目，其它待定现代城未定1元24小时保安、电子监控、清洁服务、专业维修、园林绿化、设备维护、公共设施维护家居清洁等阳光世纪城未定8角日常及家政、智能化物业天山水榭花都天山物业1元A，标准服务清洁维护、门禁保全、园林绿化、设备维护、公共设施、公共空间管理；B特色物业（家政清洁、物业租售代理、社区文化活动）2现在承德总体物业还停在一个相当低的水平，有很多不足的地方；物业费和电梯费都合记在一起。多层物业在5到7角之间。高层在1元左右。现在很多项目在没有交房之前还没有定下物业公司、管理费、承诺的物业服务内容等事项。现在承德整体物业水平和服务还停在很低的阶段。物业公司水平一般，没有知名和一流物业公司进入。样本项目在销售时能做出物业管理方面承诺的不多多数项目仍由发展商自行管理，并未聘请专业或高资质的物业管理公司；除天山以外，多数项目在服务内容方面显然未仔细斟酌购房者对物管费高低的关注度超过对物业管理公司及其服务的关注。物业做为房地产开发很重要的一项内容，可是开发公司、销售公司、客户和物业公司都还没有重视。和大城市相比，相差还很多。由于客户以前很少得到物业服务，甚至是没有得到过物业服务。他们只对物业费很感兴趣。对于物业的重要性和物业服务水平不做太多了解。而开发公司、销售公司对这一点的重视成度也就大打折扣。同时现在承德整体物业水平很低，没有品牌物业公司，也没有物业管理的尖端人才。承德物业行业和其他大城同行业先进地区相比，仍有不少差距。如果在物业管理上下功夫，提升物业管理也同时提升了项目品质。找一个好的物业公司做物业管理一方面可以对消费者做出引导，强调物业管理服务对于住客的生活品质乃至物业保值升值，绝不亚于产品本身；另外，也可以通过本项目的优质物管服务，为承德的物业管理做出表率，推动当地行业水平的整体提升。第五营销和推广分析1样本取样1）取样要求；在北城区老西营区域内和我们可以有很强竞争项目在营销和推广中有特色的楼盘。销售比较好的项目2）取样银和福星园汇水湾上河新城世纪城天山水榭花都阳光四季城现代城2基本情况以上做为我们分析我们分析项目。在以上的数据中，我们可以看出，各项的很多特点。现在我们再介绍一下他们的基本情况；1）项目基本数据项目名称均价元/实现销售率至2002年1月位置规模银和福星园3750一期80双峰寺老西营420000汇水湾4500一期20承德医学院南邻800000上河新城6500一期70普宁寺东300米800000世纪城6000三期售完承下路与府前街交口800000天山水榭花都7200三期80翠桥路20号200000阳光四季城4000一期85管委会大楼南侧800000现代城4500一期30牛圈子沟1000000从以上数据中我们首先可以看到各项目的基本情况，他们现在的价格和销售进度。2）户型面积项目名称主打户型主打面积银和福星园三房和二房90125汇水湾三房和二房85135上河新城三房和二房120160世纪城三房和二房90130天山水榭花都三房和四房130160阳光四季城三房和二房90130现代城三房和二房90130现在和我们能产生竞争的项目的主打户型、主打面积也基本为二房和三房。面积是90到130之间。在产品上他们没有太大差异化。3）包装展示项目名称营销中心销售人员示范工具看楼通道银和福星园无专业营销中心仅租用商铺十分简单，1个，很不专业单页、鸟瞰图乘坐施工电梯或走施工楼道汇水湾设立专门营销中心，分区清楚，功能齐全。可是摆放十分杂乱，7个很专业，有多个项目销售经验单页、鸟瞰图、沙盘等无上河新城设立专门营销中心，可营销中心十分简单4个还比较专业，能力不是很强单页、鸟瞰图、规划图走施工楼道世纪城设立专门营销中心，分区清楚，功能齐全。3个不专业，以项目好为支点单页、鸟瞰图、沙盘等乘坐施工电梯或走施工楼道天山水榭花都设立专门营销中心，分区清楚，功能齐全。8个很专业，只是服务不太好单页、鸟瞰图、沙盘等专门包装，较整洁、干净阳光四季城设立专门营销中心和一个市内营销售中心（租用商铺，分区清楚，功能齐全。7个还比较专业单页、鸟瞰图、沙盘等乘坐施工电梯或走施工楼道现代城无专业营销中心仅租用商铺，分区清楚，功能齐全。6个还比较专业，亲和力比较好鸟瞰图、沙盘等无包装是一种沟通信息的一个平台，由上面的表格我们可以看出竞争项目现在的包装情况。销售中心做为产品销售依托，可是功能还不是很完善，差距不一。在销售中心的选择、定位、包装、水平也有差距，而且在当地就没不特色销售中心。销售人员也是如此，他们表现销售水平、专业知识、礼仪仪表、亲和力这几个方面。在示范工具中，多数竞争楼盘准备都不完善。做展示的一般单页最多。由于是期房销售，一般也不注重户型形象，甚至都没有样板房。4推广策略项目名称价格原因广告促销活动汇水湾由于在丽水的项目形象，所以价格可以达到4600元只有项目旁墙围全款可以打98折银和福星园也在老西营，可是一直默默无闻，价格很低无无世纪城从市政府到那以后，房价就翻翻儿。这个地段房价增高在多个地方有展示、户外、灯广等无上河新城以仿丽水为特点，现在一期就以6000的价格出售只有项目旁墙围全款可以打92折、分期打96折现代城虽和我们项目相似，以大盘的名义，以4500价格销售无全款可以95折阳光世纪城大学城里比较有竞争力的项目，以前以低价销售。现在才4000项目旁有墙围、项目附近有灯广无天山水榭花都不但在市中心，而且以特色和高品质为依托。是现在承德最高价在多个地方有展示、户外、灯广等活动很多。有啤酒节、蛋糕VIP等活。一个月可以达到一次以上从他们的价和广告、促销活动等可以看出。销售价格和他们宣传等产生关系。价格的高低同时在反映着他们一个营销水平和力度。现在总体宣传不是很激烈，更不会有形象宣传、营销宣传等分类性宣传。对于促销活动来说，只做的了付款方式的上的优惠活动。在房地产营销低迷期，活动和促销很少。小结；和我们项目能产生很强竞争的有以上几个。有的在同一区域内，有的和我们的地段等方面相近。虽然我们的竞争对手不少，可是竞争强度还不会很大在产品的同样性很强。而且由于承德对这个区间的需求量很大。所以改变性很低。虽然承德现在也有如合富辉煌之类的大营销代理，可是总体还停在一个比较低的档位上。价格可以营销推广成为正比，天山以高调入市场、营销。所以在整个过程中，表现出了比较高的价格和品质。从以上的情况来看。承德整个市场销售和推广水平还不是很高，方式方面很简单化一。业者对于展示普遍重视不够；或者重视，但做得不够。比如相对做得较好的世纪城，在包装、展示方面亦存在一定问题。在产品的相同化以后，各项目也没有做个性化包装。整体市场而言，表现在（1）工地围墙和形象墙都很少利用；（2）售楼处要么面积狭小，要么内部摆设单调、功能不齐全、气氛营造不够；（3）模型、展板等展示工具简陋，不能很好体现项目卖点帮助销售；（4）样板房基本没有，没有能形成生活气息和煽情效果的样板房或展示间。（5）除个别项目外，销售服务普遍表现一般。表现在或销售人员把握客户能力不够，或销售组织不够专业等方面。在推广上，天山以一个月一个活动，一个星期一个广告来做推广，也只有他们一家在唱独角戏。在报广、车体、站台、户外等广告载体上推广的很少。所以除天山以外，其他推广也都很一般，十分单一。除付款方式的上的优惠以外，基本没有什么可以话的促销活动。第六国家政策法规和分析1、2010年房地产调控政策总汇2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段不过,频频刷新的“地王“记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。国家统计局数据显示,今年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11713月,中国完成房地产开发投资6,594亿元,同比增长351房屋新开工面积323亿平方米,同比增长608商品房销售额7,977亿元,同比增长577。2010年，国务院调控房地产“新国十条”，提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。1）1月10日国务院出台“国十一条“,严格二套房贷款管理,首付不得低于40,加大房地产贷款窗口指导。2）1月21日国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70。3）3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50、囤地开发商将被“冻结“等19条内容。4）3月10日国土资源再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开放商竞卖保证金最少两成，1月内付清地价50，囤地开发商将被“冻结”等19条内容。5）3月12日国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。6）3月22日国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点各地要明确并适当增加土地供应总量房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。7）3月23日国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。8）从3月28日到4月2日新华社以红火景象下的楼市之忧为开篇评论，连续6天播发评论，对房地产当前的问题进行了全方位的解读。3月29日不能让楼市成为投机者的乐园一个不争的事实是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓先有“温州炒房团”，后有“山西炒房团”“内蒙古炒房团”，“先富起来”的地方、“先富起来”的人们南征北战攻城略地3月30日坚决清除房价中的“腐败成本”从掌权者直接受贿后为开发商提供便利转为较隐蔽的“权房交易”，低价购房、转卖套利，继而更隐蔽地以权力为“干股”，幕后参与房地产开发，房地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。3月31日疯狂的房价叫板土地招拍挂从经济学的角度讲,现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式,必然造成需求方恶性竞争,导致地价不断暴涨4月1日“土地财政”还能维持多久疯狂拿地、推高地价房价的背后，总能看到一些地方政府的影子。把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“一荣俱损”的短期行为。如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价为经济社会协调发展埋下隐患。2009年，全国房地产开发投资较上年增长161，商品住宅投资增长142，远高于GDP87的增幅。透支未来的卖地财政,决定了房地产市场难以持续,更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。4月2日税收杠杆应发挥更大作用房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。因此，房地产调控应该迅速找到有效抓手。随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。9）4月2日财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。10）4月7日国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。11）4月11日中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平北京部分银行已将二套房首付比例提升至60。12）4月13日住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，加强商品住房预售行为监管，严肃查处捂盘惜售等违法违规行为，商品住房严格实行购房实名制等，要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市自治区首府城市、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。13）4月14日国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。14）4月15日国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30。154月15日国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。164月18日国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。174月30日北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。185月31日国务院批转国家发改委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知明确提出“逐步推进房产税改革”。目前，我国房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额以及出租房屋的租金收入总额，并没有对居民所有住房征收。意见还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。而“房地产综合性政策”与优化收入分配、完善养老保险一起，被纳入“深化民生保障体制改革”的范畴内。据了解，由住建部起草的基本住房保障法已于去年底下发，目前正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。196月4日国家税务总局发布关于加强土地增值税征管工作的通知，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。同时中央还要求各地方必须在当地抓去近期涨价特别快的楼盘或者高价楼盘进行严格清算。业内人士表示，本次清算将对开发商的资金链造成巨大考验，不少开发商会因为承受不住而选择降价回笼资金。这是4月中旬国务院发文相继收紧首套房贷以及二套房贷，停发三套房贷，随后各地方也陆续出台细则执行中央决议，税务调控新举措。206月25日第20个全国“土地日”，国土资源部部长徐绍史25日在第20个全国“土地日”主题纪念活动上表示，节约集约用地，是破解当前“保障发展和保护资源”两难命题的重要出路，要加快建立激励约束并重的节约集约用地新机制，实行差别化的土地供应政策，优先保障基础设施项目和民生项目用地。216月26日召开的2010房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70，竞买土地出让金不低于出让最低价的30。其实，对土地市场的调控今年3月份已出台了较为严厉的政策。3月中旬，国土资源部下发的关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知中规定开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同；合同签订后1个月内，必须缴纳出让价款50的首付款。227月19日人民日报楼市调控正处关键时期将调控进行到底提要“从长期来看，政府应该持续推进保障性住房建设，从土地、资金、政策方面给予支持，使之成为房地产行业抵抗周期性波动的缓冲器。房屋的供给结构要面对不同消费群体设计，满足不同收入人群差别化需求，要持续不断地推进廉租房、经济适用房建设。楼市调控遏制投机，有利于房地产业长期健康发展。楼市调控挤掉泡沫，不会导致经济“二次探底”。既要坚持调控，又要建立长效机制。237月30日至31日人民银行分支行行长座谈会强调，落实好适度宽松的货币政策。会议要求严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展24）8月2日国土资源部发出关于进一步做好征地管理工作的通知，征地补偿标准普遍提高2030。25）8月4日根据国务院安委会关于集中开展严厉打击非法违法生产经营建设行为专项行动的通知安委20105号要求，住房和城乡建设部决定集中开展严厉打击建筑施工非法违法行为的专项行动。26）8月5日银监会已要求银行系统进行新一轮房贷压力测试，这成为迄今为止中国银行系统进行的最为严格的一次压力测试其假想极端情形包括5060的最大房价跌幅。保监会8月5日正式颁布保险资金运用管理暂行办法，要求保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得使用各项准备金购置自用不动产。27）8月6日随着28个住房公积金贷款支持保障房建设城市的确定，今年中央已调动上千亿的资金用于保障房建设。28）8月13日8月12日，中房协副会长朱中一透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。29）8月14日国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房公租住房等建设时强调，继续贯彻楼市调控坚决抑制投机炒作，加快保障性安居工程建设步伐，改善中低收入群众基本住房条件，促进房地产市场平稳健康发。30）8月16日人民日报国家统计局发布的数据表明，6月份70个大中城市房价环比下降01，这是近15个月来房价首次下降，7月份房价环比则与6月持平。从整体看，目前房价基本处于盘整回落态势，但仍处于不合理的高位。住建部向银行系统提供“好的”和“差的”开发商名单，住建部要求各地对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开。31）8月19日国家发改委刚刚发布的36个大中城市房价数据显示，楼市经过4个月调控后继续上涨。7月份36个城市房价环比上涨161。为此，国家发改委要求“各地应继续做好稳定房价工作。32）8月25日国家发展和改革委员会财政金融司司长徐林表示，一系列税改，包括优化增值税和营业税税收制度，扩大增值税征收范围；统筹企业税费负担，实施资源税改革；推进房产税改革和继续实施个人所得税的改革。33）8月25日国家房贷新政出台调控已近半年，但从银行半年报数据显示，房贷和开发贷依然红火，有的甚至远高于去年的增长水平。十一届全国人大常委会第十六次会议26日下午听取和审议国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告。针对经济社会发展面临的一些问题，报告确定了重点工作。在房地产政策方面，报告说要稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。34）8月26日国家发改委主任张平表示，下半年，中国将稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求；进一步完善基本住房保障制度，加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应，加快保障性住房建设进度，尽快增加有效供给。截至昨日已经有99家地产上市公司公布了半年报，虽然业绩亮丽，利润大增，但是经营性现金流却出现集体告急情况。无独有偶，万科在上半年实现销售金额高达3677亿元、极大回笼现金流的同时，更快速在二、三线城市大量增持土地。35）8月27日针对当前建筑市场“重准入、轻监管”等现象，住房城乡建设部近日出台指导意见，加强建筑市场资质资格动态监管，完善企业和人员准入清出制度。财政部部长谢旭人昨日明确指出，研究完善合理引导个人住房消费的税收政策是下一步继续深化财税制度改革的重要内容之一。8月24日，国家发改委财政金融司司长徐林公开证实，我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。36）8月30日国务院向全国人大常委会最新提交的报告指出，国家今年连续出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，取得了初步成效，住房价格过快上涨势头得到初步遏制。目前，部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重中国住建部政策研究中心副主任秦虹称，今年新增商品房供应主要集中在下半年，预计下半年房地产市场的供应将非常充足，今年下半年和明年上半年国内房地产市场供求失衡的局面会很大程度改善。37）9月15日国土资源部近日通知明确，2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。38）9月17日中国人民银行今日发布2010年中国金融稳定报告，央行重申，继续执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。同时，央行表示密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策，促进房地产金融健康发展。39）9月26日国土部与住建部联合下发的关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知明确要求，各地在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步