成都商业市场分析报告

成都商业市场分析报告一、成都市商业市场概述1、成都市商业地产开发情况2000开始，施工面积长期超出竣工面积，说明市场超前开发程度较高，未来供应巨大，销售压力巨大；但04年以后商业新开工面积逐年下降，市场预期在降低。商业地产的供应保持了20以上的高增长，自2003年起，商业地产建设加速，市场进入供应的高峰期，说明市场处于快速发展阶段。销售量增长很快，特别是04年06年商业物业消化量猛增至每年80万平米以上，成都商业市场空置率逐年增长，近两年，成都商业市场施工面积、新开工面积、竣工面积呈现出逐年降低的态势。但同时也应看到，今年成都商业物业的呈现出逐渐回暖的状态，特别是作为商业市场晴雨表的商业租金，今年呈现出回暖状态，今年商业租金较去年增长了约510。另一方面，虽然商业的施工面积、竣工面积等有所减少，但从入市的商业项目品质来看，入市项目品质相较往年有很大的提高。今年的优质商业项目有万达广场、SM广场等，这些商业项目出现了只租不售的经营模式，充分说明大型商业开发商对成都商业市场前景看好。加之2007年“927”新政打击了住宅投资客户，使得部分住宅投资客户转向了商业市场，商业投资将逐渐被投资者所重。2、成都主要商圈分布21分布三大核心商圈即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈区域商圈双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈22成都三大核心商圈23成都新商圈概况金沙光华商圈该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。商圈内着力打造四大片区，即光华村片区、贝森新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址同盛路片区。这些商业区域沿街不会规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。其中金沙遗址同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。另外，还将沿光华大道、日月大道重点发展组团式的大型商业卖场、购物中心；沿青羊大道重点引入品牌餐饮、娱乐连锁店，提升档次和规模；在光华村片区将大力发展大型卖场和商务楼宇经济；贝森新文化宫片区建立大型影院、书城；金沙三角片区重点建设以万瑞微型CBD为核心的甲级写字楼群；在金沙遗址同盛路片区面向金沙旅游客源，突出发展旅游服务、餐饮住宿和娱乐休闲等行业。红牌楼商圈商圈位于武侯区“一带六轴七片”（“一带”即川藏公路商贸带；“六轴”为人民南路中心轴、一环路科技文化轴、二环路综合发展轴、草金路综合发展轴、武侯大道综合发展轴、三环路综合发展轴；“七片”指一个科技文化片区、三个居住片区、三个综合片区的核心。随着滕王阁地产、成都置信、蓝光、武海等多家实力开发商相继入驻该片区后,川威劲力、富临集团、新希望实业、长城集团、谢菲联置业等知名开发商也纷纷抢驻该区域。红牌楼区域在未来一段时间将增加15万余人口，大量增加的人口必将拉动住宅以及消费需求。红牌楼商圈侧重于将城市空间还给居住者，行人不会被车流干扰，享受户外生活会成为城市生活的重要内容，这是国际上最为流行的“BLOCK街区”概念。商圈将发挥潜在优势，打造区级商业核心；结合武侯特有文化底蕴，创造成都休闲中心；注重城市空间利用，打造城市开敞中心；借助武侯区城南社交的大舞台，营造人气聚集核心；利用舒适宜人的环境，打造独具吸引力的磁心。BLOCK街区具备一站式消费的便捷，将成为集时尚百货卖场、大型连锁超市、五星级电影院、时尚娱乐不夜城、商业步行一条街、甲级商业写字楼和高档公寓等综合形态为一体的新城市中心。建设路商圈商圈以建设路为轴线，延伸至二环路外周边，横向则扩展至新鸿路、建设南路一带，通过片区资源优势的整合，这里成为了成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。建设路最大的商业卖场SM广场首先发挥聚集人气的作用。同时国美、五星电器等大型卖场，好又多超市等居家配套，第五大道等商业中心也正在崛起。商圈内高校、医院、公园等配套相当完善，共同形成了高尚居住区的平台和氛围。随着区域内交通、消费环境等逐渐成熟，这种集中式的大型商业中心成功后，将引导整个成都消费中心东移。从大的规划看，商圈周边全部是纯居住区，整体而言，商圈的居住配套将在未来一两年时间内完全呈现，其强大的聚合能力体现无余，成为城东真正的核心商圈之一。成仁路商圈商圈位于成仁路路口，周边1公里范围内大约有40万的客户，交通便利并拥有近2000个停车场。特别是商圈内的东光街片区的常驻人口很多。而面向3环路，虽然现在人口比较少，但是有大量的新项目，预计2年后人口会增加。商圈内规划了大型综合性服务中心、大型金融设施、综合性体育中心、大型综合医院等。2007年12月22日万众瞩目的万达广场开业，其不但集纳了十几个主力店，零售、文化、体育、娱乐、休闲、餐饮、五星酒店等购物休闲业态都综合在一起，而且有数百个商业合作伙伴提供多元、互补的服务，消费内容能满足不同年龄段、不同性别、不同时间段的客户需求。伊藤洋华堂（锦华店）、国美电器等优质居家配套也进一步提升了商圈的消费价值。24各商圈新开盘在售典型项目25各商圈典型商业项目二、成都各商业形态分布1、百货店、专业店成都百货店以及专业店主要集中在城区二环路以内，其中三大核心商圈内分布的数量最大。成都传统的百货店以人民商场、成都百货大楼为代表，随着1996年外资太平洋百货、百盛百货的开业，中高档百货开始出现；1998年开业的仁和春天百货则主要销售世界知名的奢侈品牌，高档百货店开始出现；近年来，随着美美力诚、西武百货的开业，高端百货商场开始占据重要的市场份额。随着中心商业区百货业的饱和，百货店也开始向居住人群密集的区域分散。2、大型超市、仓储商场成都大型超市分布较为均匀，目前主要集中在二环路附近及以内的环域。现有的主要品牌有易初莲花、好又多、人人乐、家乐福、沃尔玛、世纪联华、麦德龙等。两年内，上述各品牌超市的开店计划都在25家以上。随着住宅市场逐渐向三环外拓展，越来越多的大型超市也随之向三环外拓展市场。2007年年底，欧尚超市就在城南三环外开设分店。3、大型批发市场成都市批发市场主要布局在二至三环路之间。成都大型批发市场主要集中在城南红牌楼（汽车汽配市场、家私市场）、城北荷花池（建材装饰市场、服装批发市场）。除了九龙服装批发城、城隍庙电子市场等少量批发市场分布在城区一环路内，大部分的批发市场都分布在二环路之外的区域。根据城市规划，城市中心区的批发市场将外迁，目前外迁的趋势将越来越明显。4、特色商业街道成都目前已有如羊西线、玉双路餐饮服务一条街；太升路通讯一条街；琴台路、锦里仿古一条街；磨子桥科技一条街；肖家河汽配一条街，后子门体育用品一条街等特色商业街道约15条。三、成都商业市场未来供应预测核心商圈的项目多位于边缘地带，如靠近盐市口的天府广场中心城和靠近春熙路的爱美高文化宫项目以及九龙仓红星路项目都是体量很大的大型商业项目，核心商圈的商务功能将被加强，辐射面也将广泛扩大。此外，金沙光华商圈、城东商圈等区域商圈供应量也较大；九龙仓红星路项目将成为成都商业的标杆性项目。四、成都商业总结成都为西南三省一市的中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西南地区；三大核心零售商圈和各种专业市场的繁荣以及城市外沿点状商圈的逐渐形成，标志着成都的商业体系逐渐形成，大商业城市的雏形基本构成；核心商业区，业态以百货零售为主。目前，春熙路、盐市口需求旺盛，几乎满租，骡马市商业在复活之中，区域商业区业态以大型超市为主，作为成都最为成熟的核心区域，大量的人气为商业的发展带来了基本动力，商业的需求也非常的旺盛；众多区域商圈和社区商圈的形成，使成都商业进入多元化发展格局。区域商圈和社区商圈主要服务于所在区域和社区居住人口，是对三大传统零售商圈的必要补充；但随着二环路以外几个大型商业项目的开业，城市外沿逐渐形成了几个点状分布的大型区域商圈，这些商圈规模较大，商业功能完备，辐射面很大，是核心商圈最有效的补充和完善；未来商业物业供应集中在南部副中心、春熙路、盐市口等核心商圈以及金沙光华等区域商圈也有较大供应。五、成都商业08年预测从07年成都商业物业市场的发展情况来看，市场发展的速度有所放缓，新开工面积相比前几年下降幅度很大，可以看出经历了前几年的高速发展之后，目前的市场逐渐趋于理性，盲目的商业投资逐渐减少；从今年的竣工面积和销售面积的对比来看，供销面积基本持平，这是保证明年成都商业市场良性发展的重要前提；市场的趋于理性，供需量的平衡将保证08年成都商业市场稳定健康持续的发展。但是市场稳定发展的背后也隐藏着一些危机，从目前的施工面积可以看出，成都商业市场的潜在供应量十分巨大；加上05年、06年以及07年出让的部分商业土地将在08年开始放量，商业市场的压力仍然较大。由于目前成都商业物业市场的发展正处于一个调整期，大量优质的独立商业物业