克拉玛依路翼龙大酒店装修改造工程可行性研究报告

项目可行性研究报告克拉玛依路翼龙酒店装修改造工程可行性研究报告学院公共经济与管理学院班级财政101班目录第一部分项目概况一、项目名称二、建设地点三、主要建设内容及规模四、投资估算及资金来源五、建设期限第二部分项目建设背景第三部分项目投资必要性分析一、市场竞争的迫切要求第四部分项目建方案一、项目规划设计方案二、改造工程三、装修方案第五部分投资估算及资金来源一、投资估算二、资金来源第六部分财务评价一、基础数据第七部分社会效益分析第八部分结论克拉玛依路翼龙酒店装修改造工程可行性研究报告第一部分项目概况乌鲁木齐酒店，位于乌鲁木齐沙依巴克区克拉玛依西街630号，占地面积4000平方米，总建筑面积3500平方米，由一主一副两栋建筑构成，总价值为240万元，房产贵酒店所有。为提高酒店竞争力，拟对酒店内外进行装修改造，特编制此报告。一、项目名称乌鲁木齐翼龙酒店装修改造工程二、建设地点乌鲁木齐沙依巴克区克拉玛依西街630号三、主要建设内容及规模根据方案,拟对酒店外墙和内部房间进行装修,并在主楼现有基础上增加三层,使其达到8层,再把2层的各类功能用房如餐厅、娱乐棋牌室、洗浴保健室、茶室等全部转移到副楼,原有房间改成客房届时酒店房间总数达到116个,其中主楼客房91个,副楼功能用房25个。四、投资估算及资金来源本项目估算总投资1078万元，所需资金由承租方筹措解决。五、建设期限4个月第二部分项目建设背景酒店行业是一个古老的行业，已有数千年的历史。它是随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。中国的酒店业是最早向外资开放的行业之一。改革开放三十多年来，中国酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业的渗透不断成长，生命力愈加旺盛。近年来，随着乌鲁木齐市经济社会高速发展，城市面貌日新月异，都市经济初具规模，依法开设的酒店、宾馆数量不断增加，乌鲁木齐市酒店行业迎来了飞速发展的黄金时期。综上所述，根据目前乌鲁木齐市酒店行业发展现状，翼龙酒店经过论证、分析，决定投资对酒店进行装修，改造,以改善酒店硬件设施，达到吸引客源、增加收入的目的。第三部分项目投资必要性分析市场竞争的迫切要求近几年来,随着经济社会高速发展,都市经济圈逐渐成型,乌鲁木齐的酒店行业也步入了发展的快车道。仅在项目所在地片区,近十年来新开业的既有塔里木石油、银星、世纪百盛等档次较高的酒店、宾馆,又有速8、如家等连锁快捷酒店、宾馆,还有各类招待所改制而成的酒店、宾馆,加上原有的酒店,总数达到110多家。如此高密度的酒店分布,在方便客人住宿、休闲，助推都市经济发展的同时,也给酒店从业者带来了巨大的竞争压力,许多酒店都面临严重的生存考验。和其他酒店同行相比,翼龙酒店并没有明显的特色和优势,尤其是所处克勒玛依路,附近路段路面破损严重,车辆行人通行不畅,且相关行业主管部门管理不力,路面长期未得到修复,这给酒店的经营带来了一定程度的影响。如果不尽快改善酒店硬件条件,吸引客源,增加收入,今后在市场竞争中将处于不利地位。综上所述,翼龙大酒店装修改造工程,既是市场竞争的迫切要求,又是旅游产业发展的必然结果,其实施是十分必要的。第四部分项目建方案一、项目规划设计方案1、设计原则酒店主楼高五层,副楼高三层,均为框架结构。主楼为南北向,副楼为东西向。副楼位于主楼东端并与主楼垂直。2、设计方案将主楼从原来的5层增加到8层,除了1层外,28层全部作为客房。改造原有的外墙装饰和内部装饰。3、规划方案会议室1个餐厅1个娱乐棋牌室6个洗浴保健室4个茶室4个办公室9个客房91个总入住接纳人数182人二、改造工程（一）改造方案根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。（二）改造措施1、楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。2、新增楼层需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后作现浇钢筋混凝土结构，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设楼层引起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。三、装修方案（一）外装修方案外墙加固及保温和粉刷。（二）内装修方案标准客房原有墙面、地面、天花装饰材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。餐厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面，天花采用轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯。棋牌娱乐室、洗浴保健室、茶室地面满铺800800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。办公室地面铺设800800地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮白刷乳胶漆。会议室地面铺设阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面。走廊地面铺设800800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷乳胶漆。第五部分投资估算及资金来源一、投资估算本项目估算总投资1078万元，包括工程费、设备工具购置及开办费、其它费、预备金。详见下表工程投资估算汇总表序号工程费用名称费用万元合计万元一工程费改造工程费700装修工程费300以上费用合计一1000二其它费用项目管理费33可行性研究报告咨询费22勘察设计费2020工程监理费44环评费22质量检测监督费22以上费用合计（二）33三设备工具购置及开办费25以上费用合计（三）25四备用金预备费2020以上费用合计（四）20总合计1078二、资金来源本项目所需资金，全部由项目实施单位负责筹措解决，共计1078万元。第六部分财务评价一、基础数据1、项目计算期为30年，含建设期4个月。2、项目基准收益率取8。3、税金营业税及附加税按55的税率缴纳。4、营业收入预测翼龙酒店装修改造工程结束投入运营后，预计年营业收入可达380万元，主要由客房收入、餐饮娱乐收入和会务收入三部分构成，其中客房入住率根据以往经验按70计算，年收入约260万元；餐饮娱乐年收入80万元；会务年收入40万元。5、本项目应纳税税额（1）营业税及附加税55餐饮、客房、会议服务（2）城建税按营业税5（3）教育附加费按营业税3（4）土地使用税12元/M2年（5）企业所得税按毛利润256、经营成本估算经营成本包括营业费用、企业管理费、职工工资福利费不含折旧与摊销等，合计为235万元，其中营业费用每年140万元，企业管理费每年50万元，职工工资福利费（不含折旧与摊销）每年45万元。7、财务评价结论根据本项目投资估算和经营费用计算，本项目达产年度经营收入为380万元，经营成本为235万元，营业税及附加和土地税、房产税合计为447万元。财务现金流量表（全部投资）财务现金流量表（全部投资）单位万元建设期计算期/年序号项目012345301固定资产原值2402固定值产折旧888883现金流入10783803803803803804营业收入3803803803803805现金流出1078279727972797279727976建设投资10787流动资金8经营成本2352352352352359税金及附加44744744744744710息税前所得税1003100310031003100311达年净利润7523752375237523752312净现金流量10786597659765976597659713累计净现金流量10784183241490111560822205计算指标所得税后所得税前财务内部收益率（IRR）9721226投资回收期7871201现金流量表现金流量表单位万元建设期生产期4个月1至30年一、现金流入营业收入000380二、现金流出建设投资1078总成本235营业税及附加和土地税、房产税000447达产年净利润0007523调整后净利润10785642利润及利润分配表利润及利润分配表单位/万元计算期/年序号项目12345301营业收入3803803803803802税金及附加4474474474474473总成本费用2358（折旧费用）235882358235823584利润总额9239239239239235所得税23075230752307523075230756净利润6922569225692256922569225根据现金流量计算，本项目经营期内序号指标名称单位计算结果1达产年净利润万元75232累计净现金流量万元346413累计净现值万元278564投资回收期年7878由上表可知，本项目的内部收益率为972项目基准收益率取8,因此此项目在财务上是可行的综上所述，项目经营成本和经营收入的对比，直接影响着项目的投资风险。在经营工作中，控制经营成本和提高经营收入是保证较好经济收益的前提。充分进行投资风险分析后，那么重点就应放在经营收入和经营成本方面上。精心策划细节、提高管理人员素质，在细节上无纰漏，在人员上绝不估惜和将就。把加强各项经营管理放在首位，增加经营收入，降低经营成本，打造“不开门都盈利”的高水平管理理念和团队，这也本项目实施过程中的重点。第七部分社会效益分析随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求。翼龙酒店的装修改造注重运用适应时代潮流的装饰设计新理念，突出酒店经营的主体性和个性，满足客人在快节奏的社会中追求完善舒适的心理需要。项目投资方向符合国家产业政策，与地方经济形成互动，促进地方经济发展。解决社会就业问题。项目建设符合构建和谐社会的目标，具有较强的社会意义。第八部分结论一、结论1、根据本项目的可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合城市