金冠_沈阳兴顺街商业项目整体策划报告营销推广方案

金冠_沈阳兴顺街商业项目整体策划报告营销推广方案我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。商业地产之魅力在于它能够带来的巨大利益，但同时也会带来巨大的风险。商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。发展商关心开发利润。投资客关心年投资收益率。商户关心日翻台次数、平均日营业额。消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业。这不仅是一次提报如何轻松驾驭这一矛盾复杂棋局严谨而深入求证是唯一的出路。商业地产不神秘，它只需要更多的精力投入，更深入的研究。整体项目思考地块位置辽宁省沈阳市铁西区兴顺街81号地块大小占地115万，总建筑面积665万地块现状原废弃的铁西商厦，正在拆迁中，地块形状方正规划条件容积率665绿地率30地块四至北靠南六中路，西临五金楼，南为小六路，东临兴顺街地块周边生活、市政配套现状地块处于铁西区较为核心的区域，周边生活、市政配套十分完善。项目地块判断地块综合评价虽处于铁西商区较为核心的区位，但总体消费水平、消费品质较低，但从整体沈阳市发展及对铁西区大力改造来看，近年内，会形成中高端消费需求及人气，增加商务氛围将是本项目重点要解决的问题项目宏观判断建筑综合体以住宅、写字间、底商为物业类型。商业物业是本项目的机会点和难点商业物业体量直接影响到项目开发利润值，但对商业物业必须考虑两方面的基本因素一是体量和布置方式以可能实现的市场销售条件为判断，二是尽可能减小对主体住宅居住环境的影响。以提升本区域品质作为出发点考虑既定的地价关系，物业价格水平已处于目前市场较高水平，同时结合项目固有资源及区域板块发展的前瞻性价值，项目品质及形象档次定位将提升周边整体档次。在赋予项目整体独特概念的前提下，将商业部分同住宅部分分开思考，分开宣传。着重考虑底商推售方式，真正将项目利润最大化，提升项目品质，提升企业品牌形象。项目运作判断关于底商的思考我们要做什么样的底商提示以下方案从市场出发，充分分析各种可能性，最终提供套思考方案，目的是给予开发商更多建议，辅助开发商形成最终决策，从而寻找到适合本项目的运作模式，一举成功。总商业面积控制在4万平左右层数共层，地上部分为层，地下部分为层（其中地下二层为停车场）建筑类型内部为商铺，外部周边为门市（除项目西侧）建筑特色中间局部镂空，设置中庭主入口侧入口侧入口进货口车位入口屋顶花园玻璃筑体平面规划LODING市场搜索铁西区区域概况铁西区为全市五大区之一，目前沈阳市人口740万人，铁西区人口总数预计在2007年已超百万。近几年随着沈阳国际化变革的加快铁西区正在跨越势发展，07年铁西区生产总值预计467亿元，年均增长295。财政收入37亿元。固定资产投资325亿元。社会消费品零售总额是190亿，年均增长268，种种数据表明，铁西区已然为沈阳市发展速度最快的区域。铁西区中心城区概况片区人口统计铁西老城区二环内，人口近80万。目前片区的人均商业面积大小铁西区人均商业面积107平。片区人车流量统计分析区域日人流量近40万。铁西区中心区消费特征第一消费群体目标定位周边居住区居民年龄特征年龄在3060岁，其中3040之间的为主力目标消费群消费力该类群体消费能力一般，但对本区域具有很强的认可度，消费频次高。第二消费群体目标定位外辐区域客源年龄特征年龄在2540岁消费力有固定收入，消费力较强第三消费群体目标定位商务性客户年龄特征年龄在2560岁消费力普遍高于一般客户铁西区中心区商业板块铁西在不断的发展中，逐渐形成了铁百、九路两大商圈和滑翔、工人村两大生活区。直至今日，尽管在铁西的发展大好形势下有家乐福、友谊超市、中兴超市等陆续进驻铁西，但铁百商圈和九路商圈仍为整个铁西的核心商圈。铁百商圈九路商圈兴华街以大型综合百货和手机通讯为主，重点发展方向为区域性的商业街；南六路主要为服饰和餐饮类，还有大量的满足周边住户日常生活的社区商业业态；兴顺街则介于前两者之间，既有大型百货，也有各种日杂零售的小业态。铁西区中心区商业统计超市业铁西区总共人口100万，而一个大型超市辐射服务面积在3公里以内，辐射服务人口2030万人，这样平均分配的话，应该需要5家大型超市，目前铁西的大型超市已经处于基本饱和状态，基本已经解决了铁西市民购买日常生活用品的需要。铁西新区的居民消费水平还不是很高，铁西区的大型超市与其他区同类超市相比，虽然每天的来客量相差无几，但销售额要少60左右。超市业铁西区目前仅有铁百、新玛特和大连友谊几家商场，不能满足100万人口的购物需求。铁西区的市民，包括铁西边界的于洪区的市民想逛商场或是购买高档服装还要去中街、太原街。但是随着各大商业项目的开发建设，这一局面将逐步得到改善。大型百货竞争也将愈加激烈。百货业虽然现有百货业体量已经不小，但是集休闲娱乐类的购物中心尚未稀缺业态，这就需要我们在众多竞争对手中找出差异化，取得成功百货业铁西区目前已有中国家具城、东方家园超市、香江家居、绿色家园购物广场，在建的有盛源家居广场等大型家装建材商场，基本能满足铁西新区居民的需要，以后会限制家装建材市场的引进量。铁西区虽然现已形成沈阳市最大的家居中心，但从专业市场上来看细分市场深度挖掘还是不够的，家居业辅助配套市场正存在很大的空白点和机会点，延续九路商圈氛围，本项目将有很大的商机。家居业家居业通讯家电业在建及筹建项目本案胸科医院妇婴医院第五医院外科医院22中学铁西百货工业大学陶瓷城陶林居九路市场新玛特职业中学交通学校铁西区商圈格局从平面格局上看，目前以铁西百货和中国家具城为中心，由内向外形成了两个层次，各自的范围及特征分别为（1）一级商圈主要为目前的兴华街、九路范围。经营业态包括大型百货、购物中心、专业市场，以及一些品牌店，人气最旺，购物环境最好，相应物业的租金和售价也最高。（2）二级商圈兴华街向周边辐射500米左右形成的区域，主要为南六路、兴顺街。经营业态包括超市、个体商业网点，特点是目标客群比较大众化。铁西区中心区商业分析重点区域招商“西部十字金廊”作为沈阳“金廊”功能的承接，是以建设大路、兴华街为两轴，以商业、金融业、服务业为主要业态的经济带，沿线分别与兴工、兴顺、保工、重工、北一路、北二路、北四路、沈辽路“五横五纵”的铁西服务业产业格局相交汇，建成后，将成为铁西现代商贸区的“两大主动脉”。兴顺街发展规划要将兴顺街建成沈阳第四商业街，政府及商业部门有针对性地制定特殊的招商政策，吸引有识之士来此投资和发展，以形成良好的商业氛围，吸引大量的客源，重新凝聚人气。业态上寻求自己的特色，同时结合铁西区的实际情况，发展平价、小型的专卖店和仓储型商场，使百姓进得来、买得起，从而使铁西兴顺街重新被激活。满铺底商，整体招商，如五里河大厦底商三层，共3万平，整体出售给个人投资者，现在租给西武百货。宏发长岛底商地下一层，地上一层，共10万平，4亿元整体出售给兴隆大家庭。汇宝国际底商6层，共91万平，8亿元出售给卓展购物中心。昌鑫置地底商3层，共6万平，整体出售7000元/平，出租17元/平/天，目前正在联系北京华联和西武百货。沈阳现有满铺底商运作类型举例项目周边现有商业友谊商场、中国家具城、铁西百货、新玛特规划建设商业第一商城商业部分、茂业集团培英中学地块商业项目、特莫克广场（内含宜家家居商场）、辽宁兴隆百货仙女湖项目。满铺底商竞争分析铁西区现有商业主要集中在兴华南街铁西百货周边和九路家具市场，主要为传统百货和专业市场，随着百货业态的升级和外地商业企业的大量涌入，老百货的弊端也逐渐显现，并渐渐失去了原有顾客的支持。但是未来几年时间内，市场还不具备足够支撑量，百货业的市场份额将被新兴大型综合商场慢慢蚕食。未来35年内铁西区大型商场上市量接近200万平，其中综合性的购物中心大约100万平，主要集中在兴华街和建设大路上。大型商业地产的开发建设是一个相对漫长的过程，复合型及大型商业项目的放量不会在短期内变现。预计未来35年内，商业地产发展仍将呈上升态势，竞争也愈加激烈。做满铺底商，做什么样的满铺底商建议一细分服装贸易市场品牌建议沈阳春天特点流行休闲服饰品牌电玩美容美甲目标人群锁定1635岁青年人休闲娱乐餐饮原由由于本区域现有商业氛围较不浓厚，普通中高端购物商场对于商业的成熟度要求很高，短期内较难获得较好的销售成绩，而特色休闲服饰购物商城则不同，由于其特色的经营方式，存活力很强，如辽展服装城、时尚地下、沈阳春天等，现销售状况多好于一般商城而且人气较高，利于本区域商业氛围的提升。建议二延续九路商圈氛围，增加专业市场整体出售短期即可回笼资金；整体出租利于后期品牌打造。满铺底商盈利模式满铺底商招商模式1）自主招商对于开发商的要求很高，需要有很强的开放经验，品牌网络资源，招商团队，方法与全国各大商会联络与全国知名休闲娱乐购物商场联络与全国知名商业专家协会联络，举办座谈会2）高薪聘请专业招商机构费用很高，招商是否成功仅取决于招商机构，现有招商机构对于本地项目的适应性3）联合政府参与利用政府招商引资的机会，应用政府的力度及强大的人脉关系保障招商的成功满铺式商铺招商模式招商在前，建设在后在建设推广前，先进行招商的工作，组建招商团队，展开招商工作。优点可以为商家量身订做，减少后期的改造增加招商时间利于后期品质的提升优势利润最大化整体拉升周边商业品质利于得到政府支持利于开发商品牌建立增大绿化空间风险较大周边商业氛围较不成熟后期招商难度较高资金运作较大、周期较长劣势综合性分析建议如果能够整体招商，本思路将为本项目最好方案，将实现利润最大化，而且对于开放商的品牌建设可以说画上了浓重的一笔优势本区域属于老铁西商业核心圈，有一定的历史积淀、商业基础和氛围。政府正在考虑将兴顺街建成沈阳第四商业街，会有相应的招商政策对本区域进行扶植。周边有九路家具市场、铁西百货且经营状况良好，对本项目有辐射和带动作用。劣势本项目所临兴顺街是单行线，南六路、小六路都是小马路，对于项目周边的交通运行产生不利影响。政府在项目规划中的商业比例较大，尤其是兴顺街的层商网，销售压力较大，成为本案开发所必须顾及的最大问题。现有商业现状给本案的商业部分形成了不确定性。铁西区人口消费的有限性及分散性给项目商业部分带来巨大的压力，必须谨慎对待，找出差异化业态。机会政府对铁西十字金廊的建设加大投入力度，特别是明确提出要重新凝聚兴顺商业街人气。铁西区近年来的经济发展迅速，人民生活水平大副提高，对商业业态提出了更高的要求。老铁西居民对本区域有着很深厚的感情因素，希望区域内出现有特色、成功的项目。威胁本区域的整体商业氛围还不成熟，政府的相关规划和政策落实还需要一定时间。铁西区近年增加了商业项目建设的比例，未来一段时间会有大量商业项目同时上市。项目所在地原为铁西商业大厦，因经营不善被拆除，会对本项目招商工作产生不利影响。本项目与友谊商场仅一街之隔，在消费需求不足的情况下，新开的项目往往会处于下风。铁西区居民多为国有企业职工，收入相对较低，购买力相对不足。南北面商铺均设置层，利于后期销售；兴顺街商铺虽同样设置层，但是将一层举架抬高，可分割成层，有挑空，将二层举架适当价低，提高商铺品质，利于后期价格的制定，增加项目卖点；将原南六中路的写字间集中设置在兴顺街商铺上，共为层写字间。商业规划规划设计定位情景购物主题商街流行旗舰临兴顺街繁华街区，汇聚时尚精品旗舰购物，流行的、前卫的、先锋的正是你想要的。食尚天地沿南六中路，形成汇聚中西餐馆的美食嘉年华，南甜北咸东辣西酸，让您领略风情各异、丰富多彩的饮食文化。休闲时光沿小六路规划健身，美容美发一条街，为紧张工作的人群，提供放松自己的悠闲天地。时尚前沿地下一层为休闲服饰精品一条街，汇集最IN最潮的流行服饰，更有大型网吧、迪吧、KTY、电玩中心等。二次包装门面，增加商业氛围增加遮阳蓬，增加商铺平面层次，提高品质设置异型，增加商业氛围8M6M6M8M6M6M8M利用不同的柱距，变化面宽，增加门市层次感，提高门市品质感。基本柱距为M8M商铺面积区间200平米600平米商铺面积建议商铺价格建议LODING市场搜索1、位置建设东路70号（临建设路）售价752874元/平租金655元/年/平投资回报率872、位置铁西区兴顺街与南八中路交叉口（家具城）售价18000元/平租金1800元/年/平投资回报率103、位置兴华街售价638298765957元/平租金600720元/年/平投资回报率944、位置辽沈中路6号（家乐福门市）售价996610元/平租金1176元/年/平投资回报率1185、位置铁西区南八中路19号中国家具城一期斜对面（简单装修）租金3333元/年/平6、位置沈阳市铁西区塔湾家乐福楼下租金840元/年/平项目周边商业门市租售调查价格制定根据工程进度建议分阶段提高均价底商入市时均价建议9500元平开始全面宣传建立完项目品牌形象均价建议9650元平项目形象全面建立强销期均价建议9990元平最高价不超过12000元平商铺价格建议关于写字间的思考LODING市场搜索1、铁西区纯写字间的上市量在20万平左右，主要集中在兴华南街和建设大路沿线。这也是铁西区政府规划的铁西商贸区核心地带，铁西区政府重点发展的“十字”金廊区域，充分显示了政府规划的引导作用。2、除个别项目外，目前在售的项目大多数销售情况并不理想，有的甚至销售十分困难。究其原因，一是铁西区以工业企业为主，多在工厂自建办公楼，市场上还没有足够的商务办公需求，来支撑如此大的写字间面积；二是铁西区整体商务环境还不成熟，很多铁西区的企业跑到商务环境更好的太原街附近办公；三是来自商住两用公寓的冲击。本区域写字间市场状况3、从写字间的面积分布上来看，主要以80100平中小型写字间为主，针对中小型企业的同时，也适合投资客户。从相应项目的宣传来看，也是把投资客户作为一个很主要的客户群体。4、偏大型的写字间面积150800不等，有的占据整个楼层，针对为数不多的大型企业。大型投资客也可以买来分割出租。5、从价格上看，差别非常大，这主要是由项目具体产品、所处位置和销售状况决定的，兴华南街中间位置，已经上市很长时间仍销售不畅的慈芳大厦，价格维持在4400元/平；而其对面的新玛特广场，因为是小户型精装房价格则达到5500元/平；位于建设中路1号，目前势头正旺的第一商城价格在6000元/左右。本区域写字间市场状况规划设计入户大堂在园区内部为写字间设置独立的酒店式大堂，提高商务品质及氛围，营造轻松愉悦的环境。入户大堂采取在园区内建设的形式减少商业面积的浪费，采用玻璃材质增加生态效果，内部设有咖啡座及阅览处等，小区内的业主也可同时享用。面积区间建议建议设计小户型写字间，利于后期销售。面积区间60120平米写字间客群定位第一类私营企业主九路商圈、铁百商圈及太原街商圈的中小企业老板，经营地点位于项目附近，购买目的方便日常工作。第二类自主创业者主要经营类别为脑力劳动，不需要太大空间，但是周边配套一定要丰富。第三类投资客乐于投资繁华区的小面积房屋。关于住宅的思考中小户型上市量及消化量走势从最近三年的情况来看,中小户型上市量与销售量保持了同步增长。2007年沈阳市不同套型商品住宅供销情况表套型面积（平方米）上市面积（万平方米）所占比例（）销售面积（万平方米）所占比例（）6012141906107889366090413553086357063097901204935136833805433011201441976814752030817621441137384910427904合计133988100115283100中小户型占据商品住宅供应与销售重要地位2007年112月，批准入市商品住宅面积为133988万平，其中90平以下户型批准入市面积为53496万平，占总入市面积的3993。2007年112月，实际销售住宅面积115283万平方米，其中90平以下户型销售面积46494万平，占总销售面积的4033。从中看出，中小户型商品住宅需求旺盛。沈阳中小户型产品发展现状已经发展了三代产品标准版成套小户型很多开发商出于设计和营销的需要，通常会做出一定比例的小户型，但这些小户型数量不足总量的15，一般所处位置较差，处于大户型的陪衬地位。时尚版超小户型超小户型基本上出现在城区房价偏高的地段，对单身、白领一族、收入较高的年轻人或投资型客户具有极大的吸引力。因为面积小，使用功能不是十分健全，对配套生活设施存在很强的依赖感。豪华版酒店公寓式小户型沈阳的酒店式公寓大多位于城市繁华地段，目标客户为在沈工作的外籍人士或外地人士。随着城市间商务交流的进一步加强，酒店式公寓的需求量也将扩大。由于吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。中小户型的的发展趋势舒适性的提高中小户型的买家其实更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，面积扩大、功能完善后的小户型舒适度有了明显提高。独立划分了各功能区，动静分区明确，房子的多重功能得到释放。张扬个性中小户型针对的客户主要是一批2535岁之间的人群，他们对生活质量有更高的要求。当产品有了更多选择时，开发商都努力在产品设计上下足功夫，以产品鲜明的个性化特征赢得市场。公共氛围的营造中小户型是年轻人为主的社区，他们需要社交氛围和面对面的交流，除了自我空间和自由天地外，需要更广阔的生活、娱乐、公共空间和交流场所。纯粹小户型生活社区应该是今后小户型产品发展的一个趋势。小结市场本身具有多样性的需求，中小户型住宅产品，不管截取哪个市场面、客户群都正确，因为有人喜欢三四十平米，是漂一族、外来的；上有老、下有小，七十、八十平的更适合；上班族，需要在市区居住，综合因素是多方面的。市内中小户型和近郊大盘中的小户型产品是两个发展趋向，市内中小户型最需要的交通和配套优势，近郊大盘中的小户型有大社区的大配套优势，市内中小户型缺少的健康性、舒适性，而近郊大盘中的小户型普遍处在园区和建筑最不好的位置。主要竞品分析项目名称天和人家外观开发商沈阳特盛房地产开发有限公司物业地址兴顺街6号建筑面积建面385万（一期）总建筑面积13万平方米容积率25均价4300元/平总套数300（一期）销售阶段热销中面积区间50140平高层50100平装修状况清水开盘时间2007年入住时间2008年底优势13万平江南园林社区,框架异形柱结构项目名称纳帕阳光外观开发商香港中恒置业物业地址北四中路20号建筑面积占地面积3万平方米总建筑面积8万平方米容积率267均价4400元/平总套数824销售阶段热销中面积区间43120平装修状况清水开盘时间2007年9月入住时间2009年5月优势30绿化率,4000平地下停车场项目名称都城MOMA外观开发商沈阳都城置业有限公司物业地址兴华南街48号建筑面积占地面积051万总建筑面积41万平方米容积率8均价4800元/平总套数公寓552,出售206写字间128销售阶段热销中面积区间公寓3062平写字间4590平装修状况清水开盘时间2007年9月入住时间2008年底优势公寓赠送410平空间项目名称第一商城外观开发商沈阳龙城置业发展有限公司物业地址建设中路1号建筑面积占地面积074万总建筑面积81万平方米容积率1094均价5700元/平总套数公寓549,出售202写字间201，出售21销售阶段热销中面积区间公寓3585平写字间77160平装修状况清水开盘时间2007年7月入住时间2008年10月优势30绿化率，临建设大路，地铁站出口项目名称伯伦国际时代之尚外观开发商沈阳伯伦置业有限公司物业地址建设东路75号建筑面积占地面积07万总建筑面积7万平方米容积率10均价未定总套数1125销售阶段认购中面积区间3070平装修状况清水开盘时间未定入住时间2008年10月优势30绿化率，宜商宜住小结1、预计08年中小户型总上市量约为80100万；2、其中均价最高为第一商城5700元，最低为天和人家4300元，可见地段与产品类别因素在市场价格上占较大权重；3、在建筑形式上公寓类产品多采用高层塔楼的形式；住宅类产品多采用高层、多层板式结构，南北通透，重视日照，属于市场接受的主流产品形式；4、目前市场上供应户型住宅类产品以两室两厅为主60左右；公寓则以3085平为主5、住宅类产品8095的两室户型较畅销，消费者注重户型设计的实用性，拒绝浪费面积，舒适与功能兼顾；公寓类产品主要是投资用，小面积、低总价的容易销售。项目名称毕加索树屋外观开发商沈阳千缘房地产开发有限公司物业地址建设中路73号建筑面积占地面积046万总建筑面积36万平方米容积率79均价4000元/平总套数540，剩33销售阶段清盘面积区间5382平装修状况清水开盘时间2007年5月入住时间2007年12月优势建设大路地铁站出口，交通便利毕加索树屋户型销售信息除了便利的交通，个性化的外立面，户型设计也是本项目一大特点4种户型5360平的一室，80平左右的两室，满足了目标客群的需求。除了便利的交通，个性化的外立面，户型设计也是本项目一大特点4种户型5360平的一室，82平的两室，满足了目标客群的需求。项目名称新玛特广场外观开发商大连大商集团沈阳房地产开发有限公司物业地址兴华南街37号建筑面积占地面积18万总建筑面积10万平方米容积率653均价5500元/平总套数公寓345，出售151写字间64，出售8销售阶段面积区间公寓4080平写字间40300平装修状况公寓精装开盘时间2007年3月入住时间2008年1月优势处于铁百商圈，16层是新玛特，配套完善，精装修新玛特广场公寓户型销售信息新玛特广场16层是商场，712层是写字间，13层以上是公寓，公寓产品为精装修，户型为4080平，上市已经一年半，从表中可以看出其主力户型为6070平，销售上并不理想。新玛特广场写字间户型销售信息写字间销售一直是本区域一个难点，由于有效需求的缺乏，各项目各面积区间的写字间都不好销售。总结1、本区域内，公寓类产品，为塔楼结构、售价高，但销售速度慢，主要原因是本区域缺乏公寓类产品的使用客群；住宅产品多为板式结构、售价低，销售速度相对较快，这与沈阳总体的房地产市场也是一致的，购房多为自住，需要选择交通便利、配套完善的区域，而本区域正好正好符合这些要求。2、户型上，住宅类产品80100平的两室、小三室是主力产品，同时也受到市场追捧；公寓类产品小面积、低总价、清水房相对容易销售，写字间则普遍滞销。项目属铁西繁华商圈交通枢纽较丰富264、295、501、149、207、266、239、240周边商场、学校、医院等配套设施完善物业类型为住宅产品，贷款轻松项目以较繁华的地段，性价比更高优势位于兴顺街上周边环境较嘈杂由于项目为点式结构，公摊较大项目占地面积较小，景观较少生活舒适度较低由于项目处于繁华地带，单行线较多，交通有些不便劣势现有周边竞品大多为精装修公寓价格较高同样类似的小户型小项目由于新颖的创意，较高的性价比销售情况较好繁华商圈会吸引一定的投资客机会宏观金融政策、土地政策带来的政策性风险08年小户型产品供应量的增加人民币利率的上调，消费者持币待购现象越加明显周边楼盘品质感较差不利于带动项目的价格提升项目附近兴华街有品质较高的高层住宅会对我们造成一定威胁威胁目标客户群构成私营企业主/个体经营者/自由职业者九路铁百商圈）附近区域外企公司或企业的中高层管理者准备在沈阳成家立业的白领一族投资客目标客户群特征追求一定生活品位的都市人群，相对较高的收入，崇尚自由、重视生活质量及便利性；外地来沈高级打工者，为工作和生活方便希望置业，往往比较看重居住环境和城市中心地段；年龄段主要在2645岁之间，尤以3040岁年龄段为主；一般都拥有大专以上学历，对生活品质要求较高，追求生活情趣；外企企业或单位内的中高层管理人员和专业人员收入较高；年收入多在3万元以上，有一定积蓄；一站式生活住宅COCKTAIL代表的是多元融合、绚丽多彩。鸡尾酒多彩生活。一种热情、活力、时尚、缤纷多彩的全新商务生活模式项目处在沈阳的商业核心区，底商部分提供给未来客户独一无二最时尚前沿的绚丽多彩的生活，我们把它命名为“COCKTAILLIFE”加上使馆的概念将增加项目品质感COCKTAIL生活使馆具有浓郁国际化都市氛围住在COCKTAIL生活使馆的年轻人是最有活力的，生活是最多姿多味的COCKTAIL生活使馆项目案名建议沸城，不是美国的大工商业城市费城，而是一座承载了热情、活力生活模式，以及缤纷炫彩购物享受的沸腾之城。81号，恰恰是本案的门牌号。沸城与81号的组合与本案的形象定位“COCKTAIL生活使馆”，及其所倡导的COCKTAIL缤纷生活模式十分相称，同时具有一定气势的语气韵律感，使之具有极强的传播力度。项目案名建议鉴于本案是金冠地产在沈的首度力作，我们将其命名为“金冠生活广场”，这一方面在项目入市之初就树立起开发企业的品牌形象，另一方面更为企业的后续开发奠定了良好的品牌基础。金冠生活广场，大气而具现代气息；广场，更诠释出本案缤纷而包容性的生活方式，简单中蕴藏丰富内涵。住宅外立面建议规划设计指导思想面对现在小户型市场供应量较大，结合商业优势，建立项目时尚摩登充满魅力的风格和特色，建筑外立面简洁流畅，色彩清新。入户大堂建议规划设计指导思想住宅进户大堂与商业分开，尽量避免居住和商业人流混杂，大堂适度宽大，营造酒店式的氛围，提高项目品质感，结合写字间大堂，本项目将为双酒店式入户大堂住宅。在小型园区中力求景观最大化在小型园区中力求寻找是特色在嘈杂的商业氛围中，使人身心方式，提高居住舒适度景观建议水景广场景观建议建立庭院式水景广场，成为类项目中卖点较强的项目,周边铺设彩砖形成不同的图案,配有高低的不同的灌木,增加景观层次，设置地灯，营造绚烂灯光效果。水景广场项目住宅部分整体布局酒店式入户大堂机动车入口智能化系统建议智能化系统主要包括安全防范系统；出入口管理及周界防越报警；闭路电视监控；对讲/可视对讲与防盗门控制；周界寻更；对安全防范系统实行监控；车辆出入与停车管理；物业管理计算机系统；信息网络系统；综合布线；有线电视网系统；高速宽带数据网系统；宽带光纤接入网；电话网户型建议平面布局紧凑，减少走道面积，尽可能地减少无谓的浪费，让各功能区之间适当进行部分空间共享，提高空间的实用性。户型具有较强的可延续性，厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房等。景观利用最大化，将客厅、主卧和观景阳台等重点房间布置在外部景观最好面。大开间落地窗在客厅设置，增加采光效果。户型配比户型面积区间为3010平方米根据以上影响本项目户型比例的多因素分析，再结合对目前市场上电梯公寓的销售状况和目标客户群体的需求状况，在保证项目品质拔高的同时，合理地控制面积以限定总价，是项目的发展思路之一，故本项目的户型配比如下面积户型比例备注30一室一厨一卫2545一室一厅一厨一卫106070二室二厅一卫45入户花园、空中花园8090二室二厅一卫15入户花园、空中花园、衣帽间或储藏室100105二室二厅一卫三室二厅一卫5入户花园、空中花园、衣帽间或储藏室价格策略参照楼盘说明样本为现阶段和本项目在档次、物业形式上具有可比性的案例。选择新玛特项目作为参照案例原因在距离上、产品形式上、规模上都与项目相近，可比性较强。基本公式差异性系数案例价格对比价格各个案例对比价格对比项目对本项目影响系数预测价格35552745/35552645102依照新玛特4600元/的价格，本项目的比较修正价格为1024600元/M2约4700元/M2本案地块条件各项系数之和地块权重55本案产品条件各项系数之和产品权重45/案例地块条件各项系数之和地块权重55案例产品条件各项系数之和产品权重45本案和案例差异性系数考虑本项目以高品质，水景广场取胜，房地产的自然增值，建议本项目整体均价为4800元/M2以低开高走的方式,建议入市期起价为4280元/M2均价为4500元/M2建议08年底均价为4650元/M2价格体系标准层标准价格的制订选取最具有代表性的楼层和单位，制订各栋标准层标准价格。景观价差同一栋楼不同朝向以及栋与栋之间景