小区常规管理运作阶段的运行方案

小区常规管理运作阶段的运行方案小区常规管理运作阶段的运行方案提要对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区车道出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区，小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场更多小区常规管理运作阶段的运行方案对小区的常规物业管理运作阶段，管管公司将全面按照物业管理质量管理体系进行，严格执行各种规章制度，注重每一个服务项目人员的培训、考证、加强日检、周检、月检工作。（一）管理处内部运作管理1、管理处内部检查工作为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作，确保提供的服务质量能满足规定的要求。（1）管理处各部门主管负责辖内各项工作的日检。（2）管理处主任负责主管工作的周检。（3）总公司部门主管及管理处主任负责组织每月的月检。（4）物业公司总物业经理实施不定期巡检。2、用户报修处理工作规程尽快处理用户的报修，规范维修工作，确保为用户提供满意的服务。（1）中央值班调度室负责记录报修，并传达至工程部。（2）工程人员负责报修内容的现场确认及维修。（3）工程部主管负责维修监督，对“维修服务项目表“以外的报修内容进行评审。3、用户投诉处理工作确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。（1）中央值班调度室负责对用户投诉的记录的协调处理工作。（2）被投诉部门按照物业部投诉处理的安排具体解决有关问题。（3）管理处主任负责对投诉处理的效果进行检查。4、服务收费管理规范管理处服务收费（包括管理费、水、电费）程序，确保用户对服务的满意。（1）管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。（2）管理处财务人同负责办理各项费用的银行托收工作。（3）物业助理负责派发名项收费通知单，并协助财务做好费用的催缴工作。（4）工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。（5）管理处主任对有偿维修服务收费进行审核。5、社区文化活动管理管理处组织开展的各类社区文化活动，寓教育于社区文化活动当中，创建高品位的人文环境。（1）物业部负责编制社区文化活动计划，并具体组织实施。（2）管理处主任负责审核、批准社区文化活动计划。（3）管理处其他部门员员工有责任配合社区文化活支的顺利开展。6、突发事件或异常情况处理确保管理处小区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时，能迅速、果断进行处理，保护业主的人身及其生命财产安全。（1）管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训，并负责抢救现场指挥及督导。（2）当值人员应严守岗位。（3）保安员负责安全防范，工程人员负责水电供应及抢修。（4）其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护或抢险。7、应急分队工作规程（1）由管理处全体员工组成小区应急分队，以应付各类突发事件。（2）管理处主任在紧急情况下负责应急事件的全面处理。（二）给排水设备（设施）管理1、给排水设备（设施）运行管理确保给排水设备（设施）保持良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。（1）机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。（2）给排水维修工负责给排水设备维修保养。（3）工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。（4）管理处主任负责上述工作的检查监督。（5）物业助理负责向有关用户通知停水情况。2、操作使给排水设备（设施）性能稳定，保证正常运行。值班机电工负责给排水设备（设施）的操作巡查、记录及异常情况的报告。3、排水设备（设施）的维修保养及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。（三）消防管理1、中控室设备运行管理确保中控室设备（消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统）处于良好状态，保证用户的生命和财产安全。（1）中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。（2）中控室维修工负责中控室设备维修保养。（3）工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。小区常规管理运作阶段的运行方案提要对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区车道出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区，小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场更多（4）管理处主任负责上述工作检查监督。2、中控室设备操作确保消防设备、保安闭路电视系统操作的安全性，正确性。中控室保安员负责中控室机电设备操作。3、中控室设备维修保养确保中控室设备（消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统）性能良好，保证安全运行。（1）中控室维修工负责中控室设备维修保养。（2）工程主管对维修保养工作进行指导，检查监督及外委修理的联系工作。4、防火管理建立行的有效的消防管理安全体系，保证小区内用户的生命和财产安全。（1）中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。（2）工程主管对上述工作进行检查监督。（3）管理处唐人街对小区消防工作全面负责。5、火警、火灾应急处理定期对迅速扑灭火灾，保证用户生命财产安全。（1）中控室人员负责消防监控、报警工作。（2）工程人员负责消防设备运行。（3）义务消防队员负责火场灭火。（4）物业助理负责现场维修警戒。（四）机电设施养护和修缮管理对E公共设施机运行和保养工作，按公司物业管理质量标准规范动作，具体主要工作内容如下1、设施设备运行保障小区供电、供水，消防等正常运作并做好记录；巡视设备房和设备行情况，做好巡查记录；搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。2、保养维修负责机电设施，设备的务项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁所管理的设备的设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。（五）治安管理1、保安队管理通过制定保安员内务、作风、纪律的管理规定，确保保安员自身素质的提高，自觉维护保安工作的正常运行。（1）保安员负责本岗位的治安保卫工作及小区内正常秩序维护。（2）保安班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。（3）保安主管负责和小区治安工作的管理。2、保安员仪容仪表要求及用语规范保证保安员有良好形象、精神风貌、言语行为规范，提高服务水平。（1）保安员应遵照“仪容仪表要求“执行，并使用规范用语。（2）当班保安班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。（3）保安主管负责检查和考评。3、保安员军事培训通过军事化培训，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安员队伍。（1）保安班长负责保安员的军体培训及考核。（2）保安主管负责监督、指导保安队全面军体培训工作与考评。（3）公司保安部经理负责检阅、考评保安队员整体军体素质。4、门卫值班岗工作通过对小区进出人员的控制，确保小区的安全。（1）熟悉本小区人员情况。（2）维护小区内环境卫生。（3）严格执行来人来访登记制度。（4）严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。（5）协助邮递员做好邮件收发工作。5、巡逻岗工作监视和巡察管理小区，防止不安全事件发生。（1）熟悉各执勤岗的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题。（2）巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，做好记录。（3）维持小区内的治安秩序和交通秩序。（4）当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作，并做好记录，及时将当班情况反馈给相应部门。（5）主管负责、督导工作，对工作提出改进方法及注意事项。6、中控室岗位工作监控系统，特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时处理。（1）负责消防监控及录像。（2）负责本责任区内设施设备的保养。（3）负责相关消防表格的记录。（4）听从中控室工程师工作安排。（5）保障消防电话的畅通。（6）负责责任区域内的清洁卫生工作。（六）清洁管理对小区清扫保洁实行垃圾日产日清，时时保洁服务。物业公共区域清洁的工作内容序号场所日常作业定期作业每日工序次数每周工序每月工序每季工序1大堂电梯厅1扫、拖地面2清洁地毯3清洁入口处周围地面4擦拭不锈钢电梯门及饰板5擦拭服务台信箱消防设备6玻璃门、柱擦净7喷洒空气清新剂8烟灰缸垃圾清理、擦净9门扇扶手擦净10大理石抛光、保养11云石墙壁擦试适时21洗地毯2云石墙面除尘3刮大门玻璃4入口大门玻璃清洗5室内绿色植物清洁6大理石地面水晶保养7消防通道及设施清洁8电梯沟槽清理9不锈钢电梯门保养10垃圾桶清洗1洗地打蜡并抛光2擦拭壁面3擦拭装饰灯具4排风口、空调口清洁5墙面清洗6指示牌清洁7大理石晶面保养8玻璃不锈钢全面清洗小区常规管理运作阶段的运行方案提要对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区车道出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区，小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场更多9消防通道清洗1高位照明灯具清洁2高位空调清洁2楼梯走廊1扫拖地面2擦拭扶手、玻璃窗3垃圾收集清运处理4墙身擦拭5巡回清扫6隔门、门扇、窗台擦净7电梯按键擦拭2适时1墙面除尘2擦拭消防设备、窗台3擦拭楼梯扶手电梯门4地面清洗5天花除尘6地脚线擦试7玻璃刮洗1地面洗净2洗垃圾桶3排风口清洗4墙面清洗5走火梯清洗、拖净6客户大门外清洁1高处、天花除尘2照明灯具清洁3洗防火门4高位消防设施清洗5机房、管井房清洗3电梯1扫、拖地面2擦拭不锈钢3擦拭电梯门4按键擦净5电梯沟槽吸尘21擦拭高处壁面2擦拭顶部镜面3上保护油4电梯除尘5立体面除污1洗地面2墙面清洗3天花、地脚线除尘4不锈钢清洁保养5电梯门槽除污、抛光6排风口清洁1照明灯具清洁2天花除尘3不锈钢门槽保养4裙楼1巡回清扫1冲洗清扫地面序号场所日常作业次数定期作业5外围天面1打扫及清洁走道及绿化带2地面垃圾清理3垃圾桶清理、擦净4清理花槽垃圾5擦拭指示牌、设施设备6清洁垃圾房7入口除沙垫吸尘8地灯、灯柱擦净9不锈钢护栏擦净411清理排水沟2洗烟灰缸、垃圾桶3地面清洗4消防设施擦净5垃圾房清洗6地面冲洗1刷洗走道、楼梯2清洁标志3铁围栏除尘4垃圾房全面清洗5下水道疏通6清理沙井垃圾杂物7擦拭地灯1洗花槽瓷砖2擦拭路灯6售楼部管理处1地面清扫、吸尘2擦拭办公桌、电话3垃圾处理4擦拭门、门扇5清洁服务台121清洁门2办公设备清洁3玻璃内外清洁4垃圾桶清洗1清洗墙面地面、上蜡2刮室内、外玻璃3空调机面罩/百页清洁4装饰品、指示牌清洁5灯照清洁1擦拭灯箱除尘2高位灯照清洁3高位空调清洁4高位消防设施清洁7停车1巡回清理2扫拖电梯厅3擦拭玻璃、不锈钢4清扫值班站岗221擦拭排风口2刮玻璃擦窗台3擦拭消防设备4擦拭指示牌1电梯厅地面洗净2擦拭电梯厅墙壁3冲洗地面及排水沟4墙面、天花除尘5清洗值班站岗1擦拭灯管盘2水池水沟清理淤泥3清洗安全护栏8会所1清扫、拖净地面2地面抛光、保养3清洁烟灰缸垃圾桶4擦拭服务台、围栏5擦拭门、门扇6喷洒空气清新剂7不锈钢电梯门擦净保养8外周垃圾巡回清扫9装饰物品清洁10台面擦拭、清洁11墙壁清洁适时21洗烟灰缸、垃圾桶2擦拭壁灯3壁面、墙壁除尘清洁4室内绿色植物清洁5不锈钢保养6擦拭会所各用房壁灯7地面水晶保养8外周地面冲洗9电梯沟槽清理10消防设施清洁1洗地打蜡、晶面积2金属磨光3天花灯饰全面清扫4通道清洁5天花灯饰全面清扫6排风口、空调口清洁7墙面清洁8装饰灯、指示牌清洁9玻璃清洁10不锈钢清洁1擦拭排风口2扫楼顶地面3高位灯照清洁4高位消防设施清洁5天花除尘、清洁序号场所日常作业定期作业9厕所1扫、拖地面2处理垃圾3清洗卫生陶器并消毒4清洗镜子5刮玻璃6补充卫生纸、皂液及香球411冲洗地面2擦拭垃圾桶周围3擦拭隔板、门1用洗地机洗地面2全面刷洗墙壁3小区常规管理运作阶段的运行方案提要对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区车道出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区，小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场更多洗垃圾桶4擦拭排风扇1擦拭灯管盘10商场1扫拖地面2地面磨光3清洗烟灰缸、指示牌/架4擦拭服务台、围栏5擦拭门扇6清洗镜子7地毯吸尘8处理垃圾411洗烟灰缸2擦拭壁灯3壁面、墙壁尘4室内绿色植物清洁5擦洗水龙带卷箱外部6地毯除污7擦拭椅子装饰8洗门扇9壁面除尘10擦洗镜子、指示牌1洗地打蜡2金属磨光3天花灯饰全面清扫4乾洗地毯5清洗植物盆6洗大垃圾箱7空调机面罩/百页清洁1擦拭排风口2擦拭灯管盘3高处除尘4擦洗天花板5每雨季清洗一次所有外墙部份11设备房1门扇外侧擦拭2维修事务跟进1适时1地面垃圾清扫2除尘清洁3特别事务跟进1地面清洗、拖净1高位灯照清洁2高位消防设施清洁物业公共区域清洁服务标准（参考内容）场所清洁效果要求备注大堂地面无水渍、无垃圾、无灰尘、无污渍、光亮墙面无灰尘、无污迹、光亮不锈钢架无污迹、无灰尘结构钢架无污迹、无灰尘玻璃无灰尘、无手印防火门无污迹、无手印、上方无灰尘垃圾桶光亮、无异味植物花盆无污迹、无积水、无灰尘、光亮、植物叶面无灰尘电梯门、按键无手印照明灯具无灰尘天花无蜘蛛网电梯沟槽无砂石、杂物信箱、消防器材、公告栏无灰尘、无手印、无污渍公共走廊电梯厅消防器材无灰尘地面光亮、无灰尘、无纸屑墙面无污迹、无灰尘不锈钢光亮、无灰尘、无污迹、无手印卫生桶光亮、无异味开关、照明灯具无灰尘指示灯无灰尘防火门无灰尘、无污迹、光亮地脚线无灰尘、无污迹天花无灰尘、无污迹、天棚无灰尘、无污迹电梯天棚无灰尘、无污迹照明灯无灰尘墙面不锈钢玻璃无灰尘、无污迹、无手印按键无灰尘、无明显手印地面无水渍、无杂物、无灰尘扶手光亮、无污迹、无灰尘脚踏板无污迹、无杂物、无灰尘不锈钢光亮、无尘、无手印消防器材无灰尘场所清洁效果要求备注管理处台面无污迹、无杂物镜子无污迹地面无杂物、无灰尘、无污迹墙面无灰尘、无污迹、光亮便器光亮无污迹污垢、无异味隔墙光亮无污迹、无灰尘开关、照明灯无灰尘设施用具无灰尘、无污迹门光亮无污迹、无灰尘、无手印纸篓、卫生桶无污迹、无异味设备房地面无水渍、无污迹、无灰尘、杂物照明灯具无灰尘开关无灰尘门光亮、无灰尘、无手印消防设施无灰尘特别事务跟进及时外周天面停车场地面无垃圾、无污渍、无积水指示牌、广告牌、灯无灰尘、无污迹、光亮排水沟、无杂物设备用具无灰尘绿化带里面无垃圾门、玻璃、窗无污迹、无灰尘排水沟无杂物天棚无蜘蛛网防火门光亮、无灰尘、无污迹（七）、园林绿化管理对小区绿化养护工作安排（1）每天上午630930浇水。（2）每天上午9301200除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶，每天下午14001600杀虫、补缺、保洁，16；001830浇水。对小区绿化养护工作内容（1）整型造形6次/年（2）施肥春秋各一遍（3）浇水因时因地制宜浇水，浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜。（4）除杂草中耕1遍/季，平时1遍/天，下雨天除外。（5）补缺视缺苗情况及时补缺。（6）杀虫1遍/周，发现害虫立即消灭（7）保洁12小时（八）、车辆管理对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区车道出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区，小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场，否则不能进入小区停放。具体管理方式如下1、车辆进岗（1）当发现有车辆需进入小区时，驶近道口挡车器（道闸）时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。（2）当司机开启车窗递上固定保管卡后，确认业主车辆身份，并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目，交还给业主后人车放行。（3）当司机开启车窗后，声明为外来车辆后，发给司机临时停车保管卡，并在车辆出入登记表上准确记录车辆情况后，引导车进入停车场。（4）当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时，查证后放行，并迅速作好登记。2、车辆出岗（1）当发现有车辆驶出小区道口挡车器时，即上前立正并请司机交还保管卡，并核对车牌号。如果是固定保管卡，迅速填写车辆驶出时间，交还给业主后立即开启挡车器。如果是临时保管卡，核查进场时间，如果没有超过半小时，开启道闸放行，如果超过半小时，则应小