工业地产：西安浐灞生态区发展总体策划报告

工业地产西安浐灞生态区发展总体策划报告房市金碟房市金碟200982008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网CG35CN创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、守信是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到5的1000案我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的本套1000案资料以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送2007中国房地产广告年鉴和房地产管理、培训经典资料集。CG35CN（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热服23107290目录前言1第一篇研究篇3第一章大西安背景研究5一、历史变迁5二、地理区位6三、经济发展13四、本章小结18第二章浐灞河地位研判19一、资源条件地位19二、城市结构地位25三、产业结构地位32四、区域投资环境评价39五、小结42第三章相关案例研究44一、案例选择44二、案例分析45三、小结62第二篇定位篇63第一章区域发展定位64一、总体定位在对比与冲突中求得和谐的新城64二、特色定位66三、功能产业定位73四、小结104第二章空间布局策略105一、功能空间布局建议105二、分区建设规模指标建议118第三篇策略篇126第一章总体开发策略127一、总体策略127二、开发模式建议136三、开发时序建议157四、土地运营策略188五、开发融资策略209六、招商引资策略222七、小结项目开发策略要点230第二章近期开发策略233一、基础设施建设策略233二、特色生态营造策略236三、重点项目带动策略257四、小结3371西安浐灞生态区发展总体策划报告前言作为大型区域开发，浐灞生态区的区域发展与城市功能定位，有着与一般意义城市建设和房地产开发不同的特点，需要“开发的战略思维”和“区域的市场思维”。所谓战略思维，是从宏观层次而言的，即一般意义的城市建设需要更多的区域战略研究工作。从城市发展的历史和现状，对城市经济、产业、功能发展做出方向性的判断，并在此基础上，进行产业布局和空间规划。可以说，战略思维是用来确定未来城市发展的战略方向。所谓市场思维，是从微观层次而言的，即普通意义的房地产项目则需要更多的市场研究工作。需要从房地产市场发展的现状，对未来的市场前景进行预测，在此基础上进行针对性的市场定位和开发，贯穿于整个项目运作的始终。这种市场思维，是从微观角度出发，追求项目运作的利润最大化。显然，作为区域项目，浐灞生态区的发展既要有区域发展的宏观战略思维，同时，作为开发项目，面临着形象重塑和市场开拓的难题，同样需要项目运作的微观市场思维。综合来看，是区域和项目，战略思维和市场思维的结合，是区域研究上的市场意识和项目运作的战略意识的综合体现，亦即典型的区域开发思维开发的战略思维和区域的市场思维。这种区域开发思维是介于区域战略研究和项目开发之间，又互相影响综合形成的。一般而言，区域战略研究解决的是研究出区域发展的脉络，项目开发则是理清游戏规则并在尊重游戏规则的前提下运作。而区域开发，由于其目的是通过改变土地的经济属性和空间属性，调整土地使用强度等实现土地价值的最大化，所以，对于区域开发而言，其最重要的是在区域发展脉络梳理之后，明确并制定项目开发的“游戏规则”，给市场以明确的预期。这种“游戏规则”的制定主要是通过区域开发商制定原则的调控和事务运作的示范效应来实现的，比如说基础设施建设，环境营造和房地产项目开发等。这样，对于浐灞生态区的发展和城市功能定位，我们必须以区域研究的战略高度为基础，以制定“游戏规则”的区域开发思维为核心进行研究，同时，由于基础设施建设、环境营造，特别是房地产项目开发，均可拆分为一个个独立的项目，更需要项目开发的市场思维。所以，2我们对浐灞生态区的发展和城市功能定位，其基本思路是以战略思维为基础，以区域开发思维为核心，以项目开发思维为落脚点，遵循“道”“法”“术”的逻辑来展开的。具体思路如下图所示浐灞河地位研判研究篇大西安背景研究相关案例研究空间布局策略定位篇区域发展定位近期开发策略策略篇总体开发策略区域发展之道游戏规则之法规则制定之术西安浐灞河区域发展及城市功能定位总体思路即通过大西安背景、浐灞河地位研判以及相关案例等区域研究的“道”的分析，制定出区域发展定位以及空间布局策略等“法”，在此基础上，确定对制定游戏规则具有示范作用的“术”总体开发策略和近期开发策略。根据这一逻辑，西安浐灞河区域发展与城市功能定位报告分为研究篇、定位篇和策略篇三大部分。3第一篇研究篇区域研究之道，是指区域发展定位过程中必须遵循的客观条件和规律，包括区域所依托的城市背景环境、区域自身条件以及其他城市所表现出来的规律。首先是城市背景环境。浐灞生态区占地面积129平方公里，占西安现有城市建设规模（289平方公里）的近一半，在第四次规划修编中，也占到了1/5。这一开发规模，显然会对西安城市建设产生极为重要的影响，引起西安城市格局的变迁，反之，西安的发展趋势和城市地位也必然会影响到区域的发展，区域发展的定位必须遵循城市发展的趋势。所以，浐灞生态区区域发展定位就必须从西安，乃至大西安（关中城市群）的角度进行研究。其次，是区域自身条件。虽然，生态区的建设和发展会对西安城市发展产生重要影响，但是，作为一个“一空二白”的新区而言，浐灞生态区在现在的西安的地位并不是十分突出，甚至非常落后。在这种背景下，区域要取得发展，就必须对区域在城市结构、产业结构、资源条件及投资环境等方面在西安市所处的地位进行分析，扬长避短的提出具体的发展措施。最后是其他城市所表现出的规律。国内外类似的城市和区域开发案例，在区域发展和定位方面积累了丰富的经验，给我们带来了大量的启示，通过对案例的研究，也必然使浐灞生态区能够更好、更准的为发展定位，少走错路和弯路。大西安背景研究浐灞河地位研判大西安对浐灞要求相关案例研究城市结构地位产业结构地位资源条件地位投资环境评价区域发展限制因素区域发展方向成熟经验借鉴经济发展地理区位历史变迁生态建设新区建设区域发展之道区域研究思路4上述西安发展背景研究、浐灞自身地位研判以及相关案例研究，构成了区域研究这一“道”的主线。具体研究思路如上图所示。其中，大西安背景研究从历史变迁、地理区位和经济发展三个角度展开，浐灞河地位研判则从城市结构、产业结构、资源条件、投资环境等四个方面分析，而相关案例则主要选取了与浐灞生态区密切相关的新区建设和生态建设两类。5第一章大西安背景研究浐灞生态区作为西安市的一个重要的大规模发展区，对其区域发展及城市功能的研究要站在一个比较高的层面上展开。因此，在区域研究与定位之前，我们首先对大西安的背景加以研究，从而以大西安地区的高度，分析大西安对浐灞生态区的要求，以此为背景，开展后续的研究和定位工作。一、历史变迁提起西安，人们首先想到的便是其辉煌的历史。作为历史上周、秦、汉、唐十二朝古都，作为著名的古丝绸之路的起点，西安已有3100多年的建城史，曾经是全国的政治、经济、文化和对外交流的中心，是当时人口最早超过百万的国际大都市。在其鼎盛时期，曾经对世界产生重要影响，“东有罗马，西有长安”便是西安在世界历史地位的写照。也就是说，在历史上，西安作为一个历史悠久的都城或陪都，政治上的核心地位使其成为中国的经济、文化中心，并具有相当大的国际影响力。但是，近代以后，沦为半殖民地半封建社会的旧中国日趋衰败，深处内陆的西安在丧失了都城地位之后，闭塞落后，经济萧条，城市萎缩。伴随着政治地位的下降，与当时国内其他区域中心城市比较，西安在商品经济、工业基础、交通运输、市政建设、文化教育等方面也都较为落后。在改革开放以前，西安作为陕西省省会的政治职能外，在经济、文化等方面都呈现出萎缩的状态，各方面的城市影响力都处于一个历史低谷期。改革开放以后，随着区域经济一体化的发展趋势和西安、西北经济的发展，西安的国民经济和社会各项事业都得到了长足的发展，城市面貌发生较大变化，城市建设取得了较大的成就。现在，西安已经成为中国北方中西部地区最大的工业基地、高等教育与科研基地，以一个国际旅游城市、商贸中心城市的面貌雄踞于世。从目前的发展来看，西安作为区域核心城市的地位正在得到重新显现，西安正在成为一个辐射西北、影响全国、联系世界的西部大都市。6建国改革开放历史悠久的都城或陪都陕西省省会具有区际、国际意义的西部都市政治文化经济政治文化经济政治经济文化政治经济文化西安城市地位的历史变迁示意图通过以上分析，我们可以看到，从历史上来看，西安有辐射西北、影响全国、联系世界的底蕴，尽管在近代的发展中曾经一度衰落，但中国当前的发展形势给了西安新的发展契机，西安由历史上一个以政治功能为核心、兼有经济中心和文化中心地位的都城，转变为在政治、经济、文化都具有重要地位的具有区际、国际意义的西部都市。二、地理区位从西安所处的地理区位上来看，西安自古便是中国大陆东西部地区联系的桥梁，在新的发展形势下，这一区位优势不仅体现在交通方面，更为西安的发展提供了一定的战略区位优势。一战略区位优势在西部大开发的背景下，中国经济发展中心逐步向中西部推移已经成为必然趋势。横贯中国大陆东西的陇海兰新铁路作为经济大动脉在这一取向中具有特殊重要意义。西安是陇海兰新铁路上最大的中心城市，在东部地区与中西部地区优势互补、相互推动的过程中，具有东联西进，承东启西的核心和枢纽作用。随着国家对外开放新格局的形成，西安处于新欧亚大陆桥中国段中心的地理区位优势，正在使它成为促进带动中西部经济发展的增长极和跳板，从而进一步强化了西安既有的加工工业优势、科技智力优势、旅游优势和商贸优势。首先，从陕西省的范围来看，西安是辐射陕西的功能复合的核心城市。西安首先是陕7西省的省会，是全省的政治中心。同时，它还是陕西省重点发展的“一线两带”的交点，是陕西省的经济发展核心。近期提出的“西咸经济一体化”旨在把咸阳纳入西安的发展之中，进一步提高西安在区域经济中的首位度。可以预见，在未来的发展中，以西安为中心增长极的关中经济区必将在中国的经济版图中拥有更加重要的战略地位。西安在陕西的战略区位其次，在中国的西部地区，西安无疑是整个西部地区的“桥头堡”，是辐射中国西部的区域经济中心。在中国的“三纵三横”骨架中，西安处于二级增长极，具有非常重要的战略区位。同时，作为西北地区最大的中心城市，地处东西两大经济区域结合部的西安是西部地区的“门户”。西安西安在西部地区的战略区位最后，从整个中国的角度来看，西安作为中国东西部地区连接纽带的区位优势，必将带来西安城市容量的升级。西安处于新欧亚大陆桥中国段中心，如此优越的战略地理区位使8得西安的贸易机会增加，纽带作用突出，这正在使它成为促进带动中西部发展的经济重镇。西安是新欧亚大陆桥的战略区委总之，相对于陕西省来说，西安是其发展的核心；相对于中国西部地区来说，西安是辐射整个西部的“桥头堡”；相对于中国来说，西安是地处欧亚大陆桥中心的经济重镇。西安同时具有枢纽、中介、策源、引擎的多重功能，具有明显的战略区位优势。陇海线兰新线陇海线兰新线中国地域圈中心中国地域圈中心枢纽引擎策源中介枢纽引擎策源中介新亚欧大陆桥重心新亚欧大陆桥重心西部桥头堡西部门户西部桥头堡西部门户陇海兰新地带的中心陇海兰新地带的中心西安在战略区位上具有相当明显的优势二西北交通核心西安自古以来就是交通要道，是中国东部通往西北、西南以及西亚各国的咽喉。如今铁路、公路、航空交织成网，四通八达，把西安与全国连成一体，西安已经成为中国西北交通9核心。1、铁路枢纽西安火车站不仅是中国特等客运站之一，而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点。目前，西安已经成为中国铁路骨干网架“八纵八横”中三条干线的交汇处，这三条干线分别是横穿东西的“路桥通道”、包柳通道和宁西通道。同时，西安还拥有陇海线（双线）、包西线、西康线、候西线（西延线）、咸铜线、西南线和西户支线等7条铁路8个方向。西安在全国铁路网中的枢纽地位示意图西安不仅在铁路线路的数量上来看有着枢纽地位，实际上，从客运量和货运量上来看，与西部其他重要城市相比，西安在西部地区的铁路客运量和货运量都是仅次于成都，在中国西北地区占有绝对优势的运输量。050010001500200025003000重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁西部城市铁路客运量比较图（单位万人，数据来源中国城市统计年鉴2004）100100020003000400050006000重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁西部城市铁路货运量比较图（单位万吨，数据来源中国城市统计年鉴2004）2、公路网络节点从公路上来看，西安共有各级各类公路3850多公里，是多条国道、省道的节点。在“五纵七横”的国道主干线中，有“一纵一横”（GZ40、GZ45）通过西安；西安还拥有七条西部大通道中的银武线、西合线和包北线三条通道；另外，还有五条国道G108、G211、G210、G312、G310和陕西省的“一纵三横两环”共同构成了西安发达的公路网络。西安是多条国道主干线的交汇节点11未来西安也将构建四通八达的公路交通体系从公路的运输量上来看，尽管与同处西部地区的成都和重庆有较大差距，但仅就西北地区而言，西安仍然是运输量最高的城市。01000020000300004000050000600007000080000重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁西部城市公路客运量比较图（单位万人，数据来源中国城市统计年鉴2004）050001000015000200002500030000重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁西部城市公路货运量比较图（单位万吨，数据来源中国城市统计年鉴2004）123、航空良港作为全国第九大航空港的西安咸阳国际机场开辟有100多条航线，业务往来航空公司有26家，与68个国内城市和68个国际城市通航，民用航空运输量在西北地区优势明显。西安早已与日本东京、大阪、福冈、名古屋、广岛、韩国汉城、斧山、中国香港、澳门、新加坡、吉隆坡等国际大都市实现直航，2005年又新增了温哥华、洛杉矶、伦敦、法兰克福、巴黎、纽约、旧金山等城市的直航航线，使得西安的国际直航线路达到二十余条，进一步巩固了西安国际化航空枢纽的地位。050100150200250300350400450重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁西部城市民用航空客运量比较图（单位万人，数据来源中国城市统计年鉴2004）02468101214重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁西部城市民用航空货运量比较图（单位万吨，数据来源中国城市统计年鉴2004）4、综合交通综合来看，西安在铁路、公路、航空方面都处于西北交通核心的地位，量化来看，西安的客运量占据绝对优势，货运量的优势也十分明显。13西部重要城市客运量比较01000020000300004000050000600007000080000重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁单位万人，数据来源中国城市统计年鉴2004（重庆、成都数据包含水路运输量）西部重要城市货运总量05000100001500020000250003000035000重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁单位万吨，数据来源中国城市统计年鉴2004（重庆、成都数据包含水路运输量）综上所述，从战略区位来看，无论是从陕西、西北、全国还是全球范围来看，西安都具有优越的条件来支撑其成为区域核心城市；而从交通条件来看，发达的铁路、公路和航空运输系统，使之具备了成为区域核心城市的基本硬件，而从占绝对优势的运输量来看，其区域核心城市已经具备了很好的现实基础。三、经济发展在对西安的历史变迁和地理区位有了一定的分析以后，在这一部分的论述中，我们将对西安的经济发展加以研究，主要内容将包括西安市自身的经济发展现状、大西安区域经济发展情况、以及西安在区域经济体中的作用。对西安城市经济情况的分析将有助于我们后面对14浐灞生态区的发展前景加以判断。（注本部分数据来源西安市统计年鉴）一城市实力持续增强首先，仅就西安市自身的经济情况来看，西安市的人口规模稳定增加，经济实力不断增强，城市化水平逐年提高，城市化进程加速发展，整体城市实力持续增强。从人口上来看，西安市总人口数由2000年的688万增加到2004年末的725万，人口增长率保持在1到2之间，人口规模稳定增加，城市在不断壮大。6886957037177256606706806907007107207302000200120022003200420810211519911200005010015020025020002001200220032004西安市历年总人口数（单位万人）西安市历年人口增长率从GDP的增长情况来看，西安市近些年的GDP总量稳步增加，GDP增长率高于陕西省和全国水平，处于经济快速发展期。643267338582359416109587020040060080010001200200020012002200320041160140812221434163893091097010901290800730800910950600800100012001400160018002000年2001年2002年2003年2004年西安市陕西省全国西安市历年GDP增长情况（单位亿元）西安市、陕西省、全国历年GDP增长率比较从城市化水平来看，西安在2000年到2004年的五年间，城市化水平提高了约24个百分点，城市化进程正在加速发展。1541544211427043664393400040504100415042004250430043504400445020002001200220032004西安市历年城市化水平二大西安区域经济发展前景看好除了对西安市自身的经济情况进行分析外，我们还要站在更宏观的角度，对大西安区域的经济发展加以研究，把大西安区域作为中国九大区域经济体之一，与中国其他区域经济体的发展现状加以对比分析，从而准确判断西安在全国所处的经济发展地位。其中，中国九大区域经济体分别是指大台北台北，高雄、新竹；大香港香港、澳门、广州、深圳、珠海、惠州、东莞、佛山、中山、江门、清远；大上海上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、南通、扬州、镇江、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州、舟山；大北京北京、天津、石家庄、秦皇岛、唐山、保定、张家口、承德、廊坊；大沈大沈阳、大连、鞍山、抚顺、锦州、本溪、营口、盘锦、铁岭、朝阳、葫芦岛；大青济青岛、济南、淄博、烟台、威海、东营、潍坊、泰安、日照、莱芜；大成渝成都、重庆、自贡、泸州、德阳、锦阳、遂宁、内江、乐山、南充、宜宾；大武汉武汉、九江、十堰、宜昌、襄樊、信阳、黄石、鄂州、荆州、黄冈、咸宁、岳阳；大西安西安、兰州、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、汉中。16225239229477651047143979829770232583010002000300040005000600070008000900010000大台北大香港大上海大北京大青济大沈大大成渝大武汉大西安24000002420000212000095400077200055400056200056500016500000050000010000001500000200000025000003000000大台北大香港大上海大北京大青济大沈大大成渝大武汉大西安九大区域经济体人口对比（万人）九大区域经济体GDP对比（亿元）106572006170200223700015688001637300139240067750080520063720000020000004000000600000080000001000000012000000大台北大香港大上海大北京大青济大沈大大成渝大武汉大西安35066113371108135012101066100246810121416大台北大香港大上海大北京大青济大沈大大成渝大武汉大西安九大区域经济体人均GDP对比（万元）九大区域经济体经济增长率对比4224201511626601130658680607372051015202530354045大台北大香港大上海大北京大青济大沈大大成渝大武汉大西安112600349328977973553219152411465537292203135905001000150020002500300035004000大台北大香港大上海大北京大青济大沈大大成渝大武汉大西安九大区域经济体劳动生产率对比（万元）九大区域经济体出口对比（单位亿美元）通过以上对中国九大区域经济体各方面的对比，我们可以看到，从现状来看，大西安区域在经济总量、人均GDP、劳动生产率、出口总量等经济绝对值方面都处于相对落后的地位，只有在经济增长率的对比中处于中等水平。这说明，尽管大西安地区的经济发展现状比较落后，但随着区域经济发展一体化的进程和国家东部产业梯度转移战略的实施，大西安区域正处于一个经济快速发展的历史机遇之中，后发优势将逐渐显现，发展前景看好。三西安在区域经济体作用突出在以上对西安市自身的经济情况和大西安区域经济情况分析的基础上，接下来我们将对西安在区域经济体中的作用加以分析。无论西安城市本身及区域经济发展的现状如何，毋庸17置疑的是，西安是整个大西安区域经济体中的核心城市。判断一个核心城市在区域经济体中的影响力大小，主要用城市首位度的指标来评价，具体来说，首位度指标包括人口首位度和经济首位度两个方面。（注下图的数据中，除深圳因非户籍人口过多以常住人口计总人口数外，其他各城市人口采用户籍人口计。）1162913523973767725932555988559755489802004006008001000120014001600北京天津上海苏州广州深圳西安咸阳1252251231481162913523973767725932555988559755489802004006008001000120014001600北京天津上海苏州广州深圳西安咸阳125225123148109587338642833745027411581293188345034228010002000300040005000600070008000北京天津上海苏州广州深圳西安咸阳146216120323109587338642833745027411581293188345034228010002000300040005000600070008000北京天津上海苏州广州深圳西安咸阳146216120323核心城市人口首位度比较（单位万人）核心城市经济首位度比较（单位亿元）通过对比，我们可以看到，相对于北京、上海、广州这三个区域核心城市来说，西安的经济首位度达到323，远高于其他三个城市，而在人口首位度方面，西安也仅次于上海，高于北京和广州。这说明，西安在大西安区域（关中城市群）的影响力很强，其区域核心城市的地位不可动摇。一般来说，随着经济发展水平（人均GDP）的提升，区域核心城市对周边的吸引作用逐渐减弱、辐射作用逐渐增强人均GDP在1000美元以下时，以吸引力为主，核心城市对周边城市是资源的“掠夺”；当人均GDP达到10003000美元时，核心城市的辐射力逐步增强，吸引力不是核心力量，但仍是主导力量，核心城市与周边城市的关系是以“吸引”为主的资源整合；而当人均GDP3000美元以上时，辐射力开始占主导，并随着经济的增长不断增强，核心城市将对周边形成资本、技术、人力资源的强大辐射。按照这个一般规律，西安目前的人均GDP已经达到1820美元，处于10003000美元之间，西安对其周边城市的影响力体现在吸引力占主导，同时辐射力逐渐增强的阶段，在区域经济体中的作用突出。综上所述，我们对西安经济发展情况的分析可以得出如下结论西安城市自身的经济发展强劲，大西安区域发展前景看好，且西安在区域经济体中发挥着吸引周边资源增强核心城市地位的地位。那么，在这种经济发展趋势下，大西安的发展必然要求西安为城市本身、区域经济发展提供更多的功能与空间来容纳，这也为浐灞生态区的发展提供了发展机遇。18四、本章小结在本章中，我们分别从历史变迁、地理区位和经济发展等方面对浐灞生态区发展的大西安背景进行了研究。分析表明，如下图所示，随着西安城市属性由历史上的都城向历史文化名城、国际旅游名城转变，直至现在作为中国西部经济、金融、交通、信息中心城市和西部内陆地区特大型城市，西安的城市功能也经历了一个由政治文化功能向包含更多的文化、服务和居住功能转变的过程。在这种转变过程中，西安人口数量和环境压力的增长，以及生活方式、消费需求的更新，都使得西安由一个功能单一集中的城市向一个多元复合城市发展，其经济增长、区域地位提升的趋势也将得到进一步显现。城市属性城市功能都城政治文化功能政治文化功能文化功能服务功能文化功能服务功能世界历史文化名城国际旅游名城西部经济、金融、交通、信息中心世界历史文化名城国际旅游名城西部经济、金融、交通、信息中心人口数量增长环境压力增长人口数量增长环境压力增长人口数量增长环境压力增长西部内陆地区特大型城市西部内陆地区特大型城市多元复合单一集中生活方式改变消费需求更新生活方式改变消费需求更新生活方式改变消费需求更新居住功能居住功能经济增长、区域地位提升大西安背景研究结论示意图总之，古都角色使西安在历史上一直是对全国和西北产生强大影响力的城市；历史的积淀、优越的地理位置、以及经济核心的确立使西安这一“废都”继续发挥着西北核心城市和特大城市的作用；作为西北核心城市和特大城市，在新的发展条件下，需要承担更多的功能，城市空间也需要进一步拓展来容纳这些功能，这些都为浐灞生态区的发展提供了良好的背景支撑。19第二章浐灞河地位研判无论是从历史发展，交通区位，还是从经济发展来看，大西安的发展都为浐灞生态区提供了良好的发展机遇。那么，浐灞生态区自身具备了什么样的发展条件呢它在西安的地位如何，相对其他区域的比较优势又在哪里此部分将从资源条件、城市结构、产业结构、投资环境四个方面解答上述问题，为浐灞生态区的发展定位提供依据。一、资源条件地位广义的资源包括自然资源和社会资源两大类。资源条件是一个区域发展的基础，一定程度上决定了区域的发展方向。此部分将从自然资源、人文历史资源两方面对浐灞生态区进行评价。一自然资源评析1、地形地貌西安市域地势南高北低，平原山地界限分明，南部的秦岭山地与北部的渭河平原形成强烈反差。受秦岭、渭河走向控制，各种地貌东西向延伸，南北向交替，呈明显带状分布。市区位于渭河干流冲积平原发育最宽广的区域，地势平坦开阔，地形起伏相对和缓，下覆的主要地质构造为秦岭褶皱地槽和华北地台，无明显活动断裂，具有良好的城市建设地基环境。平原37黄土台塬7丘陵7山地49西安地形地貌图西安地貌类型比例20浐灞生态区地势南高北低，地形地貌可简单概括为“两塬夹一川”（白鹿塬、杜陵塬、河川），这使得区域具有丰富的山地与河流景观，赋予区域更高的土地开发价值。同时，浐灞生态区是西安市地质条件最好的区域之一，地基承载力高，湿陷性低，适宜进行较大规模的城市建设。2、气候条件西安属于暖温带半湿润季风气候区，雨量适中，四季分明。年平均气温133，1月份最冷，平均气温0513；7月份最热，平均气温264269，无霜期平均为219233天。年均降水量537510284毫米，其中，市区年平均降水量5849毫米。蒸发量呈由平原向山区递减的趋势，水面蒸发量8001000毫米/年，平原丘陵区的陆面蒸发量一般500600毫米/年。年平均湿度为696。全年日照时数1983422673小时，太阳总辐射量4574108焦耳/平方米年，处于全国接受太阳能辐射量的第四类地区（共五类），太阳能资源不是很丰富。市区常年多为东北风或东风，平均风速1326米/秒，属于我国风能较小的区域之中。浐灞生态区的气候条件与整个西安的气候条件基本相同。地处秦岭北麓，受到南方跨越山岭的焚风效应影响，气候比同纬度地区更加宜人，适宜人类的居住和活动。3、水资源条件西安境内河网密集，共有54条河流，年均河川径流量2487亿立方米，但时空分布极不均匀从时间上看，丰水年与枯水年径流量相差悬殊（47倍）；年内径流量变化也很大，每年2月份枯水期，径流量仅为全年总量的2，时有断流现象，而710月汛期径流量占全年总量的4556；从空间上看遇枯水年或枯水期，有些河流下游枯水年甚至基本断流。这都加大了地表水资源利用的难度。西安境内地下水资源丰富。秦岭山地、骊东南丘陵、黄土台塬与渭河平原构成一个较为完整的水文地质单元，且第四系地层分布广泛、厚度大、富水性好。地下21水资源总量1695亿立方米，可开采量1380亿立方米。西安境内充足的地下水资源一定程度上弥补了地表水资源的不足，使得西安的水资源分布呈现“丰而不湿”的特色，适宜于人类的居住和生活。就浐灞生态区而言，地表径流具有明显的优势。作为“八水绕长安”的主要水系，浐河和灞河均发源于秦岭北麓，自南而北贯穿整个区域。灞河流域年均径流量高达740亿立方米，约占全市总量的30，浐河流域年均径流量18亿立方米，约占全市总量的7。浐灞生态区地下水资源也较为丰富，但已开采较多，可利用量相对较低。地下水总补给量231亿立方米，可开采量290亿立方米，约占全市总量的20，实际开采量227亿立方米。充足的水资源，尤其是地表径流资源，为浐灞生态区打造西部第一水城提供了根本的保障。根据广运潭项目的前期测算，维持该项目约200万平方米的水面，每日需要的补水量尚不足灞河非丰水期日均流量的1。值得一提的是，浐灞河沿岸水土流失较为严重，浐河水体污染严重，这将在一定程度上制约区域的可持续发展，应当引起足够的重视。4、土壤植被西安境内土壤构成复杂多样，土壤质地以中壤、重壤和轻壤为主，通气性较好，蓄水保肥，耕性良好，适耕期长，适种性广。植被群落构成种类丰富，境内共有植物138科、681属、2224种。秦岭山地基本属自然植被，渭河平原、骊东南丘陵与黄土台塬属栽培植被。总体而言，西安市土壤质地适于植物生长，植被群落构成种类丰富，地表植被覆盖率较高，是适宜人类生活的“沃土”。具体到浐灞生态区，有两种重要的植被资源。一种是大面积的农田，不仅是区域生态化的体现，更是具有一定经济价值的景观资源和旅游资源。另一种是区域内分布广泛的湿地，具有不可估量的生态价值，对湿地的适当保护是生态区建设过程中的“必修课”。225、综合评析评价方法自然生态背景值模型自然生态背景值模型评价指标指标权重F1干燥度015F2最冷月气温01F3植物净初始生产力03F4降水量015F5降水日数01F6地形02注海滨A、河（湖）谷B、平原C、丘陵7876777879808189020406080100乌鲁木齐兰州哈尔滨北京天津沈阳西安昆明南京成都武汉重庆上海广州城市自然生态背景值评价结果根据以上评价结果可以看出，在西北地区，乃至整个中国北方的城市中，西安具有相当优秀的自然资源条件。西安市的自然生态能力相对较强，城市生态环境建设的成本和维护成本相对较低，有条件建设成环境优美的生态城市。浐灞生态区属于西安市自然资源条件较好的区域。地质条件好，气候宜人，水资源优势突出，湿地资源丰富，适合于大规模的城市建设。对于西安来说具有较高的开发价值，具有发展生态、旅游休闲等产业的良好基础。二人文历史资源评析浐灞生态区内主要有“灞柳风雪”、“古灞桥”、“白鹿塬”等人文历史资源。其中，“灞柳风雪”是关中八景之一，既可提高区域知名度，“杨柳含烟、灞岸春色”的美景又可塑造区域优美的环境；古灞桥，不仅在建筑技术上是一座记载了中国古代文明的丰碑，更是一座承载了千年离情的古桥，具有较高的观赏与研究价值；白鹿塬，因传说周平王迁都洛阳途中，曾见原上有白鹿游弋而得名，有一定的神话传奇色彩，小说白鹿原以此地为历史背景，亦具有一定名人名著的社会效应，而白鹿原影片的拍摄，也使其成为区域可以借力的强势整合营销手段。相对于文化底蕴深厚的西安来说，浐灞生态区的人文历史资源也许并不值得称道。但是，24“灞柳风雪”、“白鹿塬”等极具风景性资源的特质，不仅丰富了浐灞生态区的旅游资源，更美化了浐灞河生态区的环境形象，提升了区域的土地开发价值。同时，它们也是区域营销的重要素材。三综合评析自然资源条件优越地质条件较好，气候较同纬度其他地区宜人，水资源和湿地资源在西安乃至西北地区具有明显的比较优势，适合较大规模的城市建设，具备了建设西安生态示范区的条件。应做足水与绿的文章，凸显西部第一水城的生态形象。但同时应加强河流的整治、水体污染的治理，促进区域的良性发展。人文历史资源独特“灞柳风雪”、“白鹿塬”等具有风景性资源的特质，美化浐灞河生态区环境形象的同时，为区域营销提供了重要的素材。总的来说，浐灞生态区适合发展以水景观为特色的生态新区。这完全符合西安市政府提出的四化目标“国际化、市场化、人文化、生态化”。换句话说，浐灞生态区成为西安以水为核心的生态城市示范区“合情合理”。25生态化是保证城市生存安全、提高人的生活质量、实现人与自然和谐共生的必然要求。建设生态西安，再现秀美山川，是我们急迫而长远的任务。水资源是城市的命脉，要从战略的高度，加强对秦岭山区水源地及诸河流水系的生态保护；下大力气进行台塬丘陵区水土流失的治理和平原区、城市区环境污染的治理，加快发展循环经济。加大渭、浐、灞等河流水系的生态建设和治理力度，建设浐灞河城市段、渭灞三角洲、浐灞交汇区等水面和各大公园人工湖及三环路水带，加快西安水环境生态工程建设。城市生态化水资源整治浐灞水生态区生态化是保证城市生存安全、提高人的生活质量、实现人与自然和谐共生的必然要求。建设生态西安，再现秀美山川，是我们急迫而长远的任务。水资源是城市的命脉，要从战略的高度，加强对秦岭山区水源地及诸河流水系的生态保护；下大力气进行台塬丘陵区水土流失的治理和平原区、城市区环境污染的治理，加快发展循环经济。加大渭、浐、灞等河流水系的生态建设和治理力度，建设浐灞河城市段、渭灞三角洲、浐灞交汇区等水面和各大公园人工湖及三环路水带，加快西安水环境生态工程建设。城市生态化水资源整治浐灞水生态区二、城市结构地位一城市规划现状与趋势1、第三次城市总体规划面临的问题西安现已初步形成了“中心集团”、外围组团、轴向布点、带状发展为特色的城市空间格局。第三次总体规划（19952010年）所确定的城市布局，道路交通骨架，城市公共设施，基础设施的近期建设目标基本实现，有力地促进了西安的经济建设，为城市的未来发展奠定了坚实的基础。但是在城市规划方面仍存在一些问题。一是城市定位不够清晰，未能有效发挥西安作为古都、区域核心城市辐射西北、影响全国、联系世界的地区性、全国性和国际性特点。二是规划未充分考虑西安快速城市化及其作为区域经济核心城市的要求，现实发展屡屡突破规划规模。如用地规模，289平方公里已超过目标规划年2010年的275平方公里；而非农业人口3185万人也远远超过目标规划年2010年的2736万人。在城市土地的使用上，老城区利用强度过大，南郊、北郊用地过紧，东郊、西郊土地开发利用偏低，全市现有土地利用失衡。三是空间布局不合理，城市骨架尚未拉开，“中心集团、外围组团”的城市结构模式尚需进一步完善。在规划实施中，由于缺乏政策、用地等方面的引导，导致外围组团没有步入良性可持续的发展轨道，没能起到疏解老城职能，缓解老城压力的作用。城市必须防范“摊26大饼”的现象继续蔓延，影响城市效率，迫切需要发展新的城市中心来疏解老城的功能。四是城市基础设施和公益性设施水平未能有效支撑城市规模的扩张，有待提高。旧城基础设施陈旧，承载力不够；城市周边新区基础设施建设对城市区域扩张估计不足，滞后于城市发展需要。由于城市的快速扩张导致城市大型公共设施、基础设施水平相对滞后，城市生态环境质量全面改善的任务繁重。五是产业规划不到位，在区域经济体内的产业优势不明显。没有从区域经济体核心城市的角度来综合考虑产业结构，强调产业的多元化发展；各功能发展区产业结构雷同，没有形成有效分工和优势互补。2、第四次城市总体规划针对城市发展中存在的问题，第四次总体规划在第三次的基础上有了突破性的改变。基于城市定位不准确的调整在历史名城的基础上，强调国际化、外向型城市的建设；从国际、全国、西北、陕西的多层次考虑西安的定位，明确西安作为区域经济体核心城市的城市定位。西安在世界历史上的地位中国经济区划示意图基于规划规模对发展速度估计不足的调整拉大城市骨架、扩大城市规模。将以前规划的组团纳入到城市中心区；城市中心区规模600平方公里，规划人口600万，两倍于现状和第三次总体规划2010年的规模。27西安市城市总体规划（20042020）基于城市空间结构不合理，提出“九宫格局”的发展模式，并采用一城多心的城市结构形态。保证各功能区的平衡发展，有效的疏解老城的压力，保护西安的古都特色。西安九宫格局模式图基于基础设施滞后于城市建设，一方面加强道路等基础设施建设，完善市内交通系统，满足城市规模扩张的要求，强化对外交通，推进区域经济一体化；另一方面建设综合物流体系，为产业发展提供基础支撑。28西安市综合交通规划西安物流体系选址示意图基于产业规划不到位，调整产业发展方向，从区域经济一体化的角度，综合发展现代和传统产业，以保持产业发展方向的连续性。同时，优化产业布局，依托城市交通发展轴线布局，重点拓展带动产业发展的开发区，增设高等教育新园区，发展功能齐全的空港区。西安市工业布局规划西安市教育园区选址规划基于旧城更新改造力度不够和外围外展动力不足，行政中心北迁，疏散旧城职能。29基于生态资源破坏严重，转移生态战略。生态保护、生态恢复与生态重构并举，利用生态提升国际化形象，具体表现为生态八带建设。西安城市“一城五轴八条生态带”布局模式注“一城五轴八条生态带”布局模式，一城指大西安，五轴指五条国道线为依托的五条城市发展轴，八条生态带指秦岭北麓生态带、渭河生态带、浐河生态带、灞河生态带、泾河生态带、沣河生态带、镐谲河生态带和皂河生态带。二浐灞生态区在城市规划中的地位从历次西安城市总体规划中可以看出，随着西安城市空间的拓展，浐灞生态区逐渐被纳入到城市中心区，为西安自身的城市发展和区域核心城市地位的确立提供了新的城市发展空间。19531972年西安城市总体规划19802000年西安城市总体规划3019952010年西安城市总体规划20042020年西安城市总体规划城市发展方向受地理条件的限制，东南受秦岭阻隔，西北是遗址，只能沿东北西南方向发展。浐灞生态区位于主城区的东北部，是城市发展主方向之一，是邻近旧城有限的可建设区域，也是西安强化地位、拓展空间的优先区域。浐灞生态区不仅要承担老城区人口、产业的转移，更要带动西安东部地区的快速发展。西安城市限建区域规划西安城市重点发展方向浐灞生态区是西安对内与对外联系的纽带。浐灞生态区与主城区联系便捷，拥有三条轨道交通，以及“三横三纵三环八射线”交通规划中的三横（高架路、长乐路、咸宁路）和一环（东三环）。同时，通过国道主干线GZ40（西阎高速）、GZ45（西临高速）、国道312、310、108等，以及陇海铁路、西康铁路对外联络。31西安市综合交通规划浐灞生态区内外交通联系浐灞生态区是国际西安、生态西安的集中体现。渭、浐、灞三条自然河流（即城市规划中的三条生态带），川塬交错的丰富地貌，以及被誉为“西安绿肺”的广运潭湿地公园，为建设独具特色的生态区奠定了基础。西安城市“一城五轴八条生态带”布局模式综上所述，浐灞生态区在西安城市发展中占有举足轻重的地位。浐灞生态区所在区域是西安城市向外拓展的两个主要方向之一，是西安强化地位、拓展空间的有限区域之一。浐灞生态区将承载重要的城市功能，承接主城区功能疏散，带动周边区域发展，建立与周边城市的紧密联系。浐灞生态区应当是生态西安、国际西安的示范区。32三、产业结构地位产业发展遵循一定的规律，一般都经历第一产业第二产业第三产业的发展过程。同时，一个城市群中的各个城市，或者一个城市中的各个区域之间产业的发展都存在竞争与合作的关系。浐灞生态区作为一个城市拓展新区，应遵循什么样的发展规律呢与西安整个城市（或城市其他区域）的产业发展之间存在什么样的关系自身产业发展路径是什么，引擎产业、主导产业分别是什么下面将从西安市产业发展阶段入手，在分析城市各个区域产业发展的基础上，探讨浐灞生态区产业发展的思路和方向，为区域功能产业定位提供依据。一西安产业结构现状及趋势分析1、产业发展阶段判断（1）基于三次产业结构的判断2004年西安市生产总值（GDP）109587亿元，按可比价格计算，比上年增长135。其中，第一产业增加值6005亿元，占GDP的55；第二产业增加值49567亿元，占452增长156；第三产业增加值54015亿元，占493。第二产业4520第一产业550第三产业4930西安市三次产业比重2004年三次产业产值结构为55045204930，第三产业产值比重最高，将近50。根据三次产业结构判断，西安市已经由工业化中期阶段过渡到工业化后期阶段。在西部11省市（西藏除外）的省会城市中，西安的第三产业产值比重仅次于乌鲁木齐和南宁，位居第三，高于陕西省平均水平4253，及全国平均水平3888。33西部11省市省会城市三次产业产值比重比较城市一产比重二产比重三产比重三产排序西安539441550473兰州422528642929银川916474543398西宁653467846695乌鲁木齐148354763041重庆14954342416311成都819455446276昆明732465146177贵阳7565039420510南宁1903295451422呼和浩特916430247824（2）基于人均GDP水平的判断2004年西安市人均GDP为12233元，约合1820美元。根据钱纳里人均经济总量与经济发展阶段对应模型判断，西安市刚刚从工业化初期阶段步入到工业化中期阶段。H钱纳里人均经济总量与经济发展阶段对应模型时期人均GDP经济发展阶段1364728初级产品生产阶段27281456初级阶段314562912中级阶段429125460高级阶段工业化阶段554608736初级阶段6873613104高级阶段发达经济阶段从以上的分析可以看出，三次产业结构与人均GDP水平反映出的产业发展阶段存在一定的脱节。根据三次产业产值结构，西安已由工业化中期步入工业化后期阶段，而根据人均经济发展水平，西安则刚刚步入工业化中期阶段。究竟是第三产业产值比重虚高呢，还是人均GDP水平过低呢西安市第三产业以旅游业和服务于旅游业的传统商贸为主体，现代服务业极其缺乏。旅游收入占GDP的比重高达1409，明显高于同等发达城市。也就是说，西安市第三产业产值高并不完全是工业化发展的结果，一定程度上是由于旅游业的兴盛。而一个拥有300多万市区人口的中等规模城市，必须有第二产业的强劲发展，才能促进城市产业结构的升级。根34据城市产业发展的一般规律，西安市目前尚处于工业化的中期阶段；第二和第三产业将同时成为支撑和拉动全市经济增长的主体力量。这将在下面的产业发展趋势分析中