大连某高尔夫项目可行性评估报告

高尔夫项目可行性研究报告目录第一章总论4第一节项目概述4第二节项目主要技术经济指标5第三节编制依据8第二章市场分析与预测9第一节大连市宏观情况分析9第二节大连市房地产发展特征12第三节大连市高新园区区域总体分析20第三章市场调查及项目分析35第一节高新园区房地产市场调查35第二节项目SWOT分析38第三节项目定位及目标消费群体分析40第四章项目户型产品定位43第五章建设规模及方案45第六章相关单位简介52第七章销售价格与销售收入估算53第八章投资估算55第九章投资计划与资金筹措60第十章风险分析与防范对策61第十一章综合评价与建议63第一章总论第一节项目概述一、项目背景星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场星海广场约5公里；距大连市黑石礁车站约25公里；距大连市市中心约12公里；项目西行约50米，即为大连海事大学；东行约15公里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。二、项目概况项目名称星海高尔夫花园开发商大连洪富房地产开发有限公司用地位置甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质军产土地用地面积118500M2项目实景图总建筑面积38712349M2容积率327（不含地下面积）建筑型式高层三、项目位置图具体位置甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面第二节项目主要技术经济指标依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表11所示。项目实景图表11总体技术经济指标用地名称单位数量备注规划总用地HA11858总建筑面积M238712349不含地下面积1、住宅建筑面积M2251062192、公寓建筑面积M262349823、公建建筑面积M23635017其中酒店面积14936124、现有住宅面积M224048755、酒店式公寓建筑面积M21031256其中6、变电所及小区公共配套M23000地下面积M27412820绿地率362容积率324不含地下面积表12项目A区总体技术经济指标用地名称单位数量备注A1区规划总用地HA1433总建筑面积M2519662不含地下面积1公寓建筑面积M226717522公建建筑面积M21493612其中3酒店建筑面积M21031256地下面积M21893526容积率363不含地下面积A2区规划总用地HA0872总建筑面积M24296967不含地下面积1公寓建筑面积M2356323其中2公建建筑面积M2883737地下面积M2538098地上停车位位27容积率493不含地下面积A区综合规划总用地HA2305总建筑面积M29493587不含地下面积1公寓建筑面积M262349822公建建筑面积M22377349其中3酒店建筑面积M21031256地下面积M22431624容积率412不含地下面积表13项目B区总体技术经济指标用地名称单位数量备注B区规划总用地HA4931总建筑面积M214456204不含地下面积1住宅建筑面积M2118467752现有住宅面积M22404875其中3公建建筑面积M2204554地下面积M22870885绿地率38容积率290表14项目C区总体技术经济指标用地名称单位数量备注C区规划总用地HA2842总建筑面积M27555355不含地下面积1住宅建筑面积M27082706其中2公建建筑面积M2472649地下面积M21448000绿地率3530容积率266表15项目D区总体技术经济指标用地名称单位数量备注D区规划总用地HA1780总建筑面积M27057203不含地下面积1住宅建筑面积M26176738其中2公建建筑面积M2880465地下面积M2662311地上停车位位33绿地率383容积率396第三节编制依据本报告的编制依据1、投资项目可行性研究指南；2、建设项目经济评价方法与参数；3、房地产开发项目经济评价方法；4、国家相关法律法规；5、国家现行的财税制度和有关规定；6、销售额按全销售计；7、销售单价以销售均价表示；8、贷款利率取央行2007年12月21日最新发布的一年期贷款利率747，采用复利按月计息，贷款1亿元，借款周期为1年，项目进入销售阶段，逐月还本付息；9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共32个月，约267年；10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测；11、甲方提供相关数据。第二章市场分析与预测第一节大连市宏观情况分析一、大连市自然地理条件（一）地理位置大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区域，是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一。图21（二）气候条件大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为25002800小时；年平均气温84105摄氏度；年平均降水量600790毫米；无霜期达6个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一。二、2007年大连市经济总体发展情况2007年，大连经济继续保持快速增长。生产总值（GDP）完成31310亿元，同比增长175；地方财政一般预算收入2678亿元，同比增长365；规模以上工业增加值11570亿元，同比增长271；实现自营进出口总额36303亿美元，同比增长238；出口总额19694亿美元，同比增长258；完成全社会固定资产投资额19308亿元，同比增长314；实现社会消费品零售总额9833亿元，同比增长172；城市居民人均可支配收入达1510863元，同比增长132；城市居民人均消费性支出1213497元，同比增长152。大连市近年社会经济情况分析表见表21。表21大连市20002007年社会经济发展主要指标年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）城镇居民年人均可支配收入（元）城镇居民年人均消费性支出（元）非农人口数量（万人）20073131026781930898331510863121349720062569719611469583931335001053393289200522901514211100732011994389996413174200419618117177162645210378867231232003163261105450695684591017760297482002140698736795919820071182879420011235695230515342741865122802200011108776268548876861607327535（数据来源大连统计年鉴、大连统计月报）0500100015002000250030003500（亿元）200120022003200420052006200720002007年大连市经济情况分析表GDP财政收入固定资产投资额社会消费品零售总额图22（一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓2007年，大连市城镇固定资产投资完成19308亿元，同比增长314；房地产开发投资增幅有所放缓，共完成4078亿元，同比增长209；房地产施工建筑面积27477万平方米，同比增长251；竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工4283万平方米，同比下降204；商品房销售面积8282万平方米，同比增长317；实现销售额4611亿元，同比增长621。（二）消费需求稳中趋旺，零售额与GDP同步增长2007年，全市实现社会消费品零售额9833亿元，同比增长172，为10年来的最高值。近年来我市零售额增幅一直低于GDP，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长的贡献不断提高，多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。2007年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主要有两方面原因一方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级；另一方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温。（三）城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化2007年，大连市城市居民人均可支配收入为1510863元，同比增长132，同比加快35个百分点；在人均总收入中，工资性收入增长165，加快123个百分点；经营净收入增长525，加快264个百分点；财产性收入增长828；转移性收入增长39。四项构成全面增长，对家庭总收入增长的贡献率分别为673、134、121和71。居民收入呈多元化上升趋势。（四）消费价格结构性上涨07年5月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨的影响，CPI出现明显上涨。612月的同比涨幅分别为35、43、64、60、64、77和65，涨幅呈现明显扩大趋势。（五）居民储蓄存款下降随着股市的持续繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了巨额的下降或同比少增。长期以来，我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长的态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象10月末，居民储蓄存款余额16932亿元，同比下降04，比上月减少419亿元，这是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度负增长；11月末，居民储蓄存款余额17408亿元，同比增长19，比上月增加476亿元，这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。表22金融机构人民币储蓄存款情况表单位亿元时间12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融机构存款余额3758384238513888387339744025397541184182企业存款余额1218127512751320130213841459147615701606储蓄存款余额1776179817601752176217471735169317411837（数据来源大连统计月报）第二节大连市房地产发展特征一、大连城市发展总体规划图23大连城市发展规划紧密围绕建设“大大连”规划纲要，从如下几方面对大连未来1020年的城市总体规划做出战略部署（一）城市空间布局按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体，按照城区标准统一规划、建设和管理，不再搞低标准的小城镇建设。新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。对基础设施走廊实行绿化保护，保证“城市生命线”的安全。（二）城市产业体系按照“产业强市、工业先行”的思路，从我市经济的现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的“131”产业格局。建立“两区三带”开放型产业布局。“两区”，即主城区和新市区两大经济区；“三带”，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。发挥高新技术产业在全市经济发展中的先导作用。扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展的空间需求。集中建设七贤岭产业基地、“双D港”等重点产业园区和产业带，发挥产业的集聚效应，扩大产业规模。（三）城市功能布局围绕城市总体功能，科学定位“两城三星”的分区功能。我市主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。甘井子区为现代都市工业、现代物流业、商贸服务业和教育产业集中发展区。旅顺口区为旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。长海县功能定位为“海上大连”建设的先导区和示范区，成为海洋经济的重点发展区。（四）城市基础设施以建设畅通型、智能型、生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新一轮基础设施建设，把我市建设得更畅、更亮、更绿、更美。按照“城市扩容、交通先行”的要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通、市域交通、市内交通三级网络。市区交通重点发展地铁、有轨和公共汽车，形成相互连接、高效便捷的交通网络。高起点、高标准规划建设旅顺口区和开发区的大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化。创新城市绿化思路，以增加森林资源总量、改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡的森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障、绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达45。搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除“亲海”隔障，还海于民，建设一个蓝天碧海环抱、绿树青草簇拥的新大连。二、大连市土地供给状况（一）土地供应量开始加大2007年全年已挂牌39幅地块，占地面积57063万平方米。截止到2007年底，已成交32幅地块，占地面积36821万平方米，其中住宅28块，占地面积31401万平方米。215132644036564314010100200300400万M2200420052006200720042007年大连住宅土地成交情况图24（二）土地供应以甘区为主目前已成交地块中，2007年甘区成交住宅占地面积约24310万平方米，占住宅成交面积的7742。传统的中心区域，如中山区、西岗区随着城市建设步伐的加快，土地存量明显不足，可供开发的土地大多为旧城区改造及部分厂房的搬迁改造。而甘井子区有大量的待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发的主打区。124323750531453512173747484262530120304264142431050100150200250300万M2中山西岗沙区甘区大连各区0507年住宅土地供应对比图200520062007图25（三）楼面单价普遍上升2007年大连市内四区成交地块的楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。而楼面单价的上涨，势必带动房地产价格上升。从市场反应来看，各区域价格上涨趋势与成交地块的楼面单价相符，说明虽然07年成交地块部分还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。表23市内四区成交地块楼面单价情况单位元/区域中山区西岗区沙河口区甘井子区2006年292386289815339129963082007年339159323735371623210497涨幅1600117095811857（四）经济适用房、限价房用地加大投入07年一年共有924万平方米的经济适用房、限价房推向市场，其中仅泡崖八区就有20万平方米经济适用房，今年共有80万平方米的经济适用房、限价房推向市场，这对日益增高的房地产价格将会带来一定冲击，但与大连房地产市场的快速发展相比来看，并不会从根本上阻止房地产市场价格的持续稳步增长。（五）今后土地市场供给趋势大连市“十一五”用地规划中表明20062010年的供地指引为1、普通商品住房近期新供应的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。2、经济适用住房和廉租住房充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。3、商品住房为提高土地收益、增强中心城区活力，同时考虑商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山区、西岗区和沙河口区。三、近年大连房地产开发总体走势（一）施工面积逐年呈上升趋势土地放量从2005年开始加大，同时大连市在2006年出台打击囤地行为的相关措施，使得从2006年房地产施工面积大幅度上升，2007年继续保持这一趋势，07年施工面积比06年增加了近600万平方米。表242000年2007年大连市商品房开竣工面积情况表单位万平方米年份20002001200220032004200520062007施工面积10673123821366821369613338157012196127477竣工面积50245379546235792421390553784283（数据来源大连市统计年鉴、大连统计月报）20002007年大连市商品房开竣工面积情况表05001000150020002500300020002001200220032004200520062007（万M2）施工面积竣工面积图26表252007年全市住宅施工、新开工、竣工面积表施工面积新开工面积竣工面积月份累计同比累计同比累计同比1237725248657165523627484984842781224245441247115130053942569115541242256151739424112754472424571614973665119226621527781681183315667219832126891808183626934810292514291018901632274616181298144311197762344819131916966345122141931810032773563136（数据来源大连楼盘统计网）2007年大连住宅施工、新开工、竣工面积线性图486318344322362331366423942780191810219265415545455234544342927724513622526871174860402002040608013141516171819110111112增速（）施工面积新开工面积竣工面积图27从上边的图表我们可以看出，虽然随着土地放量加大等因素的影响，使房地产施工面积一直呈上升趋势，但是07年竣工量剧减，原因主要是由于市场逐渐趋向大盘时代，项目开发周期较长，其次是为避免缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回的风险，项目只是象征性的开工，因此虽然施工量增加，但竣工量较少，再是由于国家宏观调控因素影响，房地产开发行业的主要资金来源为银行贷款，开发资金链容易发生断裂，很多开发商都采取了整体开发、分期建设的策略，以弥补资金不足的状况，由此也使得开工面积与竣工面积之间形成了一定程度上的巨大反差。（二）大连房地产呈现“西拓北进”的态势大连房地产发展同样遵循“大大连”的规划要求，也呈现“西拓北进”的态势。“西拓”方面是在向大连旅顺口区发展，在旅顺口区与原大连老城区的交通干道旅顺南路周边已有大批项目已经并陆续实施。“北进”方面则是在向金州区和经济技术开发区发展，这两个新城区的发展潜力已逐步显现。表262007年大连住宅施工情况表区域房屋施工面积（万）本年新开工面积（万）房屋竣工面积（万）大连市21418710032235630其中中山区2009069741855西岗区56761545411沙河口区2344572774282甘井子区61034259908796旅顺口区24040129424759开发区31619165496390金州区248021574032555（数据来源大连楼盘统计网）200969741855567615454112344572774282610342599879624041294247593161916549639248021574325550100200300400500600700万M2中山西岗沙区甘区旅顺开发区金州2007年大连各区住宅施工情况表房屋施工面积本年新开工面积房屋竣工面积图28由上图表可以看出大连西部、北部区域施工量尤其是新开工量占大连总量绝大部分，可见大连楼市西拓北进格局已经形成。2008年我市预计开盘楼盘61个，可供销售面积115637万平方米以上，其中8360的面积将于2008年上半年开盘销售，供应量上会有明显的高峰出现。通过详细分析，我市今年上半年供应将出现2次波峰，首先是3、4月份的集中供量，以中小开发商为主要参与者，楼盘整体放量不大，分布较为散乱，同时，2007年底由于种种原因暂缓或顺延开盘的楼盘，也会在2008年初同步放量，预计该阶段价格不会有太大波动，但其成交数量或许可为2008年整体房地产的冷热定下基调。而后，就是6月份的放量高峰，将以大品牌、大体量楼盘为主体，价格走势会受国家政策影响，但其价格走势，将成为全年商品房价格的定心盘。而从全年来看，由于2007年底政策对需求的打压，购买力的集中或许会出现于二次供应高峰，如果2008年国家政策不能很好地做出调控的“接续”工作，积累很长时间的价格将再次出现“报复性增长”。经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给结构有着重要的意义。截至2007年，大连市共建设经济适用房43万套，总建筑面积达323万平方米。另外，市内四区现有廉租住房63万套，总建筑面积为320平方米。未来三年，大连市内四区用于住房建设的土地储备量约810公顷，其中，用于建设经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型的普通商品住房的土地储备量约605公顷。2008年我市将建设经济适用住房和廉租房80万平方米，为中低收入家庭提供更多价格合理的房源，这也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解。经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。第三节大连市高新园区区域总体分析一、高新园区概况大连高新技术园区是1991年3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外先导区、科技兴市区的示范区。园区总占地356平方公里，由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。今年是大连高新园区建区十七周年，作为大连市唯一的国家级高新技术产业园区，大连高新园区从科技创新的“发动机”，到服务创新的“试验田”；从科技培育的“孵化器”，到招商引资的“蓄水池”，已成为带动大连市转变经济增长方式、抢占高新技术产业制高点的前沿阵地。（一）位置旅顺南路高新技术产业带东起黑石礁，西至塔河湾，总规划面积133平方公里，包括七贤岭产业化基地、海外学子创业园与软件园。产业带位于大连市的西南部，距离大连国际机场7公里，大连港10公里，大连火车站7公里，沈大高速公路口15公里。（二）气候高新园区具有北温带季风气候特征。四季分明，冬夏长、春秋短，日光充足，雨量适中。（三）区域产业结构园区总占地356平方公里，由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。七贤岭产业化基地发展高新技术产业及研发中心的科技示范区海外学子创业园留学人员、博士等高级人才创业孵化的核心区软件园软件产业的集中发展区双D港数字与生命高科技产业基地黄河路科技城高新技术及产品市场政策区高新技术园区政策辐射拓展区二、高新园区经济概况（一）经济概况2006年是“十一五”的开局之年，也是大连高新园区抢抓机遇、乘势而上、旗开得胜的一年。2006年全区固定资产投资呈现平稳增长的态势。全年完成固定资产投资7719亿元，同比增长42。其中，产业化项目投资6527亿元，同比增长64；实际利用外资312亿美元，同比增长187。新批外资企业74家，增资44个项目，注册外资437亿美元。这些经济指标增长速度均居全市前列，远远高出全市平均水平，占全市经济总量的比重逐年上升。目前高新区已聚集特色产业企业1120多家，其产业收入占高新区总收入的85。在“十一五”规划中，高新园区经济总量将再增长五倍，GDP将占全市比重的1/10，成为大连经济的新增长极和高新技术发展的人才源、技术源，做全市科技创新的平台和机制和体制创新的示范区。表2720012006年大连高新园区经济情况年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）实际利用外资（亿美元）20061051374477191192312200510625145436131647200485737367742520036931281022200253312157145200141251513（数据来源大连统计年鉴）20012006年大连高新园区GDP增长情况020406080100120200120022003200420052006亿元图29目前，大连高新园区在全国53个（国家级）高新区中，土地面积占第46位，可是我们在各项经济指标的综合排名上占第14位，使高新园区真正成为科技含量高，投资密度高，投资回报高的新经济的先导区。（二）固定资产投资2006年全区固定资产投资呈现稳定增长运行态势，对全区经济发展起到重要支撑作用。全区完成固定资产投资7719亿元，其中房地产项目投资1192亿元，同比增长182。投资项目共计145个，其中，新开工项目99个，投资额3157亿元，占投资总额的409。投资额超千万元项目98个，投资额为7558亿元，占投资总额的979。20012006年大连高新园区房地产投资开发情况15215283675436771971074131611920102030405060708090200120022003200420052006亿元固定资产投资额房地产开发投资额图210三、园区规划（一）凌水湾改造凌水湾改造是高新区创新产业形态、构建自主创新体系的重要举措。按规划，要在35平方公里的改造区域高标准规划建设科技馆、航海博物馆、多媒体体验中心、数字化影视中心、音乐厅、滨海文化娱乐设施等，将其建成科技、文化及艺术的展示区、园区创智型产业的重要承载地，建成大连IBD，形成大连西部一个新的科技文化商务中心。按照园区的战略部署，2006年，凌水湾区域改造工程全面启动。年初以来，在园区管委会的正确领导下，经过园区创新基地管理办公室的不懈努力，各项工作有条不紊，顺利展开。1、凌源街动迁工作成效显著凌源街改造规划面积57万平方米，拆迁面积36万平方米。目前，已经完成522个动迁户、2家企业动迁补偿的摸底调查工作，并制定了比较完善的动迁方案；同时，动迁手续已办理完毕，动迁招标工作已完成，截至目前，一期动迁323户，已经有250多户动迁完毕，预计6月底完成动迁。2、凌水湾填海工程有序推进目前，已经完成拟征用海域立项和海域使用图绘制；海域征用论证报告和环境影响评估报告已经报送到相关部门，等待评审；拟征用海域勘测、被征用部分补偿摸底以及拟征用海域无争议协议正同步推进；同时，填海施工设计已经委托大连理工大学进行设计。预计，8月底完成征海主件的报批工作，10月末进入施工。3、周边区域搬迁取得实质性突破经过多方努力，已经与沈阳铁路局和旅顺海军保障基地达成协议，对凌水湾改造区域内的39公里的铁路和24万平方米的农贸市场进行拆除，4月中旬开始实施。同时，与位于改造区域内的大连第三发电厂进行了多次谈判，该电厂已经同意整体搬迁。（三发电位于项目内部据现场调查，该厂搬迁时间还未确定）4、开发建设的招商工作稳步进行此前，凌水湾改造区域的控制性规划已经获得批准，按照新的开发建设模式，凌水湾改造将采取社会化开发，目前，开发建设的招商片已制作完毕，整体规划沙盘也正在制作过程中。（二）新滨海路规划从星海湾到黄浦路凌水路段的新滨海路能缓解西部交通压力，但在未来几年内，高新园区以及小平岛这一地区将新增五六万人，有关部门表示，为彻底解决大连西部交通问题，新滨海路还将修建二期和三期工程。在凌水地区修建改造计划中，大连海事大学附近的海岸线将向前移动，凌水河与大连海事大学的教学港池航道入海口一并延伸，形成宽约100米、长约900米的河道，贯通新滨海路东西的一座桥梁将跨越这条航道。今年上半年，星海湾至凌水的滨海路西段一期工程将全线贯通，新工程将彻底解决星海广场至凌水湾地区的交通拥堵问题。他们所负责的星海湾至凌水路段的方案还没最终出台，目前能确定的是，新路将沿海修建，全长约455公里，滨海路的设计标准将满足城市次干路的要求，为双向4排道，路面约24米宽。将要建设的滨海路将形成一条平行于“中山路黄浦路旅顺南路”的通道。此工程计划在年内启动，新路东侧与老滨海路相连，以星海公园为起点，经星海湾填海区、西南路至星海公园延伸段、自然博物馆北侧至水产学院正门，再沿西尖山南侧海滨，经西尖山西侧、国家海洋环境监测中心至黄浦路凌水路段，计划今年五一通车。新路工程竣工后，新建的道路东西、南北条条道路相通，引导中山路上集中的车流分散行驶。有效分流星海广场、大连医科大学附属第二医院、黑石礁、学院广场至海事大学沿线交通压力。另外，星海湾管理中心还介绍说，因为工程沿海修建，新路与海边之间要修多条道路和桥坝，东西、南北纵横交错。工程中会特别注意对礁石资源等自然景观的保护，打算途经礁石将建桥跨过，加以保护，不会对市民到星海湾亲海休闲造成影响。本案图211四、近年高新园区重大项目（一）世界500强企业日本NTT集团落户高新园区2006年4月，世界500强企业日本NTT集团通信株式会社投资的恩梯梯通信设备（上海）有限公司大连分公司在大连高新园区注册成立。日本NTT集团在世界500强企业中排名第24位，NTT通信株式会社是NTT集团全资控股子集团之一，是专业从事国际通信，INTERNET运营和以网络为基础的系统解决方案的电信网络运营商。2004年10月NTT通信株式会社在上海成立恩梯梯通信设备（上海）有限公司。随着公司业务的不断扩大，2006年4月在大连成立分公司，主要从事IC卡程序及通讯软件的开发、设计，网络系统集成的设计和维护。（二）世界500强美国美商安迅公司（NCR）入驻园区2006年8月16日，世界500强企业美国美商安迅公司（NCR）投资的NCR大连全球咨询中心在大连高新园区正式成立。NCR大连全球咨询中心不仅向客户提供中低端的编码、测试、安装及维护服务，而且直接接触日本客户参与应用系统开发的全部流程，为客户提供高端的可行性研究及系统整体设计等全套解决方案。NCR在大连的落户，不仅会将大连的软件人才结构提升到一个新的台阶，而且也会带动大连软件产业向一个更高的层次发展。（三）甲骨文（ORACLE）公司落户大连高新园区2006年8月22日，全球最大企业软件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大连高新园区举行甲骨文大连分公司成立仪式。大连市副市长戴玉林出席了仪式。甲骨文大连分公司致力于以北亚区的资源和知识库以及ORACLE全球支持团队的力量，为客户提供卓越的支持服务。大连分公司的成立是甲骨文“金色中国计划”第二阶段的重要组成部分。甲骨文（ORACLE）的入驻，使大连高新园区引进世界500强企业投资项目达到41家。（四）西门子投资2亿人民币在大连高新区成立传感器与通讯公司2006年10月19日，西门子自动化与驱动集团投资2亿元人民币成立的传感器与通讯有限公司，在大连高新区举行奠基仪式。这是西门子自动化与驱动集团在中国第一次从置地建厂开始，以独资的方式成立新的运营公司。新公司的建成，将使西门子过程仪器、传感器及工业通讯产品在中国实现本土化生产。新公司将成为西门子全球传感器与通讯产品的生产基地之一。西门子传感器与通讯有限公司位于高新区七贤岭产业基地，占地4万平方米，分为两期施工建设。一期建筑面积15万平方米，2007年4月投入使用。西门子自动化与驱动集团的入驻对于大连高新技术产业将产生强大的辐射作用，对大连现代服务业的发展和创新型城市建设也必将发挥积极的促进作用。（五）大连河口国际软件园暨东软国际软件园在高新区开工2006年11月9日，大连河口国际软件园和东软国际软件园在高新区举行奠基典礼。这一重大项目的启动标志着大连软件业在向国际化进军中又迈出了一大步，必将有力地提升高新区以知识为核心的现代服务业发展水平。大连河口国际软件园，位于高新区旅顺南路软件产业带的东端，毗邻腾飞软件园，紧靠中科院大连创新园高新区研发孵化园，规划面积150万平方米。大连河口国际软件园的建立，不仅能够进一步提升高新区软件信息服务业的聚集效应和产业集群优势，加快软件产业向国际化融合的速度，也将大大提高大连软件产业在国际上的竞争能力。东软国际软件园位于大连河口国际软件园内，规划建设面积50万平方米，总建筑面积33万平方米，总投资4亿元，预计2007年年底建成，并投入使用。作为第一个入驻大连河口国际软件园的项目，东软国际软件园的定位主要从事面向欧美、日韩的软件外包及BPO业务以及嵌入式系统的开发。12年内，东软国际软件园从业人员将达一万名以上。（六）花旗数据处理（上海）有限公司大连分公司在大连高新园区成立花旗数据处理（上海）有限公司大连分公司于2007年4月17日在大连高新园区注册成立。预计到07年年底，花旗数据大连公司将发展到410人；到2008年底，将发展到1000人。届时花旗数据大连公司将成为中国地区最大的金融科技服务中心。（七）世界500强企业新日铁SOLUTION落户大连高新园区2007年4月13日，日本新日铁系统集成株式会社向大连华信计算机技术有限公司投资200万美元，以加强双方合作，推动华信软件外包业务的发展。新日铁是世界500强企业之一，也是世界钢铁行业排名第二的龙头企业。其经营软件业务的新日铁系统集成株式会社，在日本信息服务业中排名前十位，自2003年6月与大连华信合作以来，双方建立了稳定的信赖关系，业务规模不断增长。为了强化双方客户关系，新日铁系统集成株式会社决定向大连华信投资200万美元，一方面致力于双方今后在特定领域的软件外包业务发展；另一方面，也是通过强化合作关系，确保新日铁SOLUTION拥有稳定的软件技术人才队伍。（八）全球最大基金管理公司美国富达投资集团落户大连高新园区2007年5月16日，全球最大基金管理公司美国富达投资集团在大连高新区软件园成立外包中心。这是继花旗集团后，第二家世界级金融机构在连设立的外包中心，开创了外资基金组织在中国建立外包中心的先河。预计在今后两个月左右的时间内，富达大连公司将正式展开项目运营。富达投资在大连的落户，进一步表明了它对亚洲12万亿美元的共同基金市场的关注，而亚洲共同基金市场仅占全球共同基金的6。富达投资的落户，将促使其他投资公司的陆续跟进投资。（九）世界500强企业日本柯尼卡美能达入驻大连高新区2007年5月22日，日本柯尼卡美能达商用科技公司投资的柯尼卡美能达（大连）软件开发有限公司在大连高新园区正式注册成立，这是大连首家嵌入式软件测试项目。该项目首期投资440万美元，规模达300余人。（十）苏尔寿在连建全球采购中心2007年7月11日，瑞士苏尔寿集团总裁兼首席执行官唐布赫纳向市长夏德仁通报了集团的重大举措在大连建立集团全球采购中心，同时把更多高端技术转移到大连的工厂。苏尔寿集团是世界著名跨国工业集团公司，在150多个国家有常驻代表，雇员约32万人，主要生产纺织机械、水力机械、热力涡轮机械、往复压缩机、离心机、工业泵等。（十一）哈工大和CADENCE公司在高新区建立集成电路培训基地2007年8月1日，高新园区管委会栾庆伟主任亲自带队，与哈尔滨工业大学航天学院院长姚郁教授、CADENCE中国有限公司中国区业务总经理刘国军先生共同签署了关于哈尔滨工业大学和CADENCE公司在大连高新园区建立集成电路培训基地的合作协议。根据协议规定，07年10月前将在高新园区成立“哈尔滨工业大学CADENCEIC设计联合培训中心”，开展集成电路设计和工艺技术方面的短期培训，并建立相应的EDA平台。这一协议的签订旨在解决大连市集成电路设计人才不足的瓶颈问题，并在增强企业发展后劲方面提供了一种全新的模式，也是在促进高等教育人才与市场需求相结合方面的有益探索。（十二）英国电讯BT入驻大连高新园区2007年9月，世界500强企业英国电讯在大连的投资项目英电科技大连有限公司正式成立。公司投资总额为800万美元，注册地址在大连高新园区。主要从事软件开发和客户服务业务。英国电讯在2006年财富世界500强排名中列第162位，业务遍布于170个国家和地区。该公司主要经营项目包括网络化的IT服务，地区、全国性和全球性的电讯服务，以及高端的宽带和互联网产品和服务。目前在北京、上海、深圳设有办事处，此次在大连投资设立的英电科技大连有限公司是其首次在华设立的具有独立法人资格的较大规模企业。英电科技的设立，不仅使我市服务外包行业又增加了一家世界级企业，更重要的是对英国企业投资大连起到了很强的示范效应。凭借英国电讯在英国企业界的影响，可以为大连软件行业和高新园区起到很好的宣传作用。五、高新园区房地产市场价格行情综述高新园区房地产市场发展时间较短，开发项目不是很多，近几年只是零星有几个项目在开发。由于时间短暂，调查深度有限，这里仅对高新园区房地产市场的总体价格走势做以下综述（一）价格明显上涨通过此次调查发现，旅顺南路沿线的新建楼盘起价基本上均超过8000元，均价大都在10000左右，最高价已超过15000元。随着软件园的建设以及人们对文化氛围的认同度越来越高，因此在软件园及高校附近的楼盘价格上涨速度很快，现价格基本在900010000元/M2左右。如在凌水桥附近的硅谷假日三期2005年初时价格为3600元/平米，而到了2006年价格已涨到6000元/平米左右；东北财经大学北侧的斯坦福院落，从2007年7月一期的开盘价格为8000元/M2左右到2008年1月8日二期开盘的均价为10500元/M2，各个楼盘涨幅基本在2000元/平米以上。（二）市场吸纳速度加快从调查人员走访的大多数几个在售楼盘情况看，其销售势头均良好。如亿达开发的宅语原，因临近软件园，从2007年7月开盘开始发售至今半年时间内，已销售80；另一个项目东方圣荷西，从2007年9月开盘至今，也已销售近50；2007年7月开盘的斯坦福院落一期已全部售罄。据调查人员了解到，该区域楼盘的消费群体以软件园工作人群为主，高校教师购买群体也占据了一部分。六、“十一五”期间大连高新园区住房建设规划（20062010）（一）大连高新园区住房建设基本情况1、“十五”期间住房建设取得的成绩“十五”期间，大连高新园区用于住房建设的土地供应量为160万M2，住房建设投资额为40亿元，商品住房竣工总面积350万M2，销售总面积为230万M2。2、大连高新园区经济高速发展与园区住房建设分析（1）“十五”期间，高新园区各项经济指标都保持了良好的增长势头，呈现出投资项目多、规模大的特点。园区现有企业3000余家，软件信息服务业、动漫等产业发展迅猛，吸引了大量海内外优秀人才。而这些都是住房建设发展主要的推动力。（2）“十五”期间，园区住房结构、供求、价格与销售分析在住房套型结构方面其中一室一厅，面积在60M2以下的为1600套，占总比为8；二室二厅，面积在120M2以下的为13000套，占总比为68；三室以上，面积在120M2以上的为4400套，占总比为24。户型与市场需求基本匹配。市场供求情况“十五”期间，商品住房竣工总面积350万M2。20012002年年销售量平均约为30万M2，2003年约为70万M2，2004年约为120万M2，2005年为50万M2，供略大于求，基本平衡。价格情况20012003年，住房平均价格为26003200元/M2；20032004年，住房平均价格为32003900元/M2；20042005年，住房平均价格为40005000元/M2。从以上价格走势上看，受房地产大势和需求影响，价格涨势过快，价格结构不甚合理。园区住房需求预期分析A、软件园、凌水湾、河口湾、大山村等地段仍将是今后园区范围内商品房开发的集中区域，其中园区学府概念是最主要的推动力，已形成新兴热点地区，并面临新一轮的发展。今年市政府为遏制房价的过快增幅，推出了限价商品房、经济适用房等多项措施，但园区范围内的商品房销售并未受到大的影响，房价仍有一定的上幅幅度，尤其是一些软件园区域高档楼盘的价位依然具有上升空间。从上述数据分析，总体销售价格每年呈递增趋势，长幅大约在15。B、根据市场需求，园区内的楼盘以中高档、多层和小高层、面积80120平方米为宜，加之学府集中、交通方便、物业管理完善，区域优势明显，整个市场需求总体走强。据了解，以自住为目的的购房者中，以80120平方米的多层或小高层二室二厅和三室二厅为主要需求量，近年来呈现出交易活跃、销售看好、价格上扬的状态，开盘不过几个月时间即清盘，几乎没有空置房源。C、二手房市场是房地产市场的重要组成部分，其容量近两年来明显放大，并正在进一步扩大。尤其是进入二手房市场的次新房价，成交价从去年9月就步入5000元大关，此后一直平稳走高，今年初部分成交价已达到5500元以上。据统计，14月份，二手房包括房改房成交件数492件，成交额达15个亿，占各类房产交易量的30之多。除此，房地产抵押额达107个亿,形成了房地产市场的联动局面。（二）大连高新园区“十一五”期间住房建设规划目标“十一五”期间，大连高新园区住房建设发展总体目标是以贯彻宏观调控政策为手段，以保障住房供给为主线，以科技进步为动力，提倡绿色建筑，健全房地产业法律法规建设，规范市场，推动房地产业健康稳定发展。具体目标如下1、住宅建设总投资额为120亿元，住宅建设年平均投资额为24亿元。2、商品房总建设面积为420万M2，商品房建设年平均竣工面积84万M2。（三）住房建设总规模“十一五”期间，高新园区住房建设总规模为用地323万M2，住宅建筑面积559万M2，重点发展普通商品住宅和为高新技术产业配套的廉租公寓。优先保证中低价位，中小套型普通商品住房土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70。土地的供应量在限套型、限房价的基础上，采取了竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型土地供应。（四）大连高新园区住房结构1、各类住房建设结构比例根据国家、省、市相关政策精神，自2006年6月1日起，新审批，新开工的商品住房建设，套型建筑面积90M2以下住房面积所占比重控制在70以上，对已审批，但还未开工办理施工许可证的建设项目，根据要求进行重新调整套型比例。2、户型控制标准根据建设部户型标准，严格控制中小套户型，中套住房面积控制在80M2左右，小套住房面积控制在60M2左右。其中，小套户型多层建筑户型标准60M2；高层、小高层建筑户型标准70M2，中套户型多层建筑户型标准80M2；高层、小高层建筑户型标准90M2。据此，园区户型控制标准以中小套户型为主，大户型为辅，户型控制标准为一室一厅户型控制在5070M2，二室一厅户型控制在7080M2，二室二厅户型控制在8090M2，三室二厅户型控制在110120M2，四室二厅户型控制在130140M2，中小套型（90M2以下）比例控制在70以上，大户型比例在30以下。（五）