中央豪门四期工程管理策划书

中央豪门四期工程管理策划书前言工程管理策划书适用于东莞市佳兆业房地产开发有限公司及关联公司所有待建项目及在建项目，旨在帮助项目工程管理人员在开工前对工程管理进行全局策划，明确工程定位及管理目标，理顺工程管理思路，对管理过程可能出现的难点及风险进行分析与预控，并综合考虑销售配合及采购招标等相关工作，使项目的工程管理具有科学性与前瞻性，将工程、营销、成本、设计、开发等相关部门形成统一共识，控制施工过程因前期沟通及考虑不周而引发的签证，因分包单位及材枓不及时而造成的工期的滞后。工程开工前，需编制工程管理策划书。工程管理策划书由各项目部负责编制，项目经理为第一责任人，项目分管工程高管或由其授权项目工程负责人负责组织相关人员进行编制，营销、本成、设计完成相应的条件输入。工程管理策划书应该在工程准备阶段完成，具体时间为已完成了总控计划及方案设计结束之后，土方工程开工之前。目录第1章项目工程概况111工程概况1111项目位置1112场地现状及周边环境1113项目主要技术经济指标212平面图3121原始地貌图3122用地红线图3123地块周边详图4124规划总平面图4第2章管理愿景及项目组织521项目产品定位522管理愿景5221工程管理愿景523项目组织5231项目部组织架构图5232项目部工程组岗位职责5第3章施工范围划分1131标段划分11311标段划分原则11312标段划分图11313标段划分概况1132分包工程12321工程分包原则12322分包工程清单1233施工总平面布置13331布置原则13332施工总平面布置图14第4章项目工程管理特点及管理思路1541本项目工程管理特点及其影响1542工程管理整体思路和管理重点1543工程施工管理要点16第5章销售配合及施工总平面布置图1851销售展示要求18511销售展示范围及时间节点18512销售展示区平面图及看楼线路1952销售展示的工程配合19521施工节点进度配合19522管理协调20523展示区域的完工移交21524展示期间的协调与维护21第6章采购与招标2361监理招标23611监理招标计划2362总包招标23621总包招标计划2363分包工程与部品招标23631分包工程招标计划23632甲购、甲定乙购材料设备清单24第7章工程管理目标及过程控制2571工程管理目标25711施工节点进度计划目标25712工程质量目标25713安全文明施工管理目标2672施工过程各单位配合流程26721进度控制配合流程27722质量控制配合流程28723材料进场验收控制流程29724竣工验收配合流程30725现场签证配合流程31726进度款支付配合流程3273过程管理的制度及措施3374工程管理奖罚措施33741总包施工进度奖罚规定33742总包施工质量奖罚规定33743总包安全文明施工奖罚规定33第8章工程控制难点及对策3581难点控制的指导原则35811加强事前分析与预控35812做好对监理单位、各施工单位及材料供应商的源头控制35813强化项目部的制度管理与内部沟通3582合作单位管理的难点和措施3683本工程各施工阶段工程控制难点及对策36831土方支护及桩基工程难点控制36832地下室工程37833上部主体工程难点控制37834装修工程难点控制38835样板房工程难点控制38836设备工程难点控制39837环境施工难点控制4084其他难点及风险预控41841政策风险预控41842市场风险预控41843品质的风险41844环境的风险41845沟通的风险4285工程质量通病的防治42第9章项目的沟通管理4391进场知会4392例会制度4393工程月报4394专题会议4395收发文管理43第10章建议44101对设计的建议44102对营销的建议44103对成本的建议45104对开发的建议45105对公司的建议45第11章成本优化47111设计优化建议47112施工方案优化47附件1过程管理的制度及措施481施工单位质量保证体系的审查482施工进度计划审核措施483图纸审查制度494技术方案先行制度515战前培训制度52附件2工程质量通病的防治541潜在失效模式及效果分析（PFMEA）542工程质量通病的建议防治措施54第1章项目工程概况11工程概况111项目位置项目位于东莞市石龙镇，北侧为龙城路，建筑物主要为中央豪门1、2、3期，建筑物边缘至四期建筑物边缘净距为5472M；南侧为豪兴逸苑小区，建筑物之间净距2501M；西侧为东莞市石龙公安分局，建筑物之间净距为1678M；东侧为卓越东江小区。112场地现状及周边环境本地块位于东莞市石龙镇，北侧为龙城路，建筑物主要为中央豪门1、2、3期，建筑物边缘至四期建筑物边缘净距为5472M；南侧为豪兴逸苑小区，建筑物之间净距2501M；西侧为东莞市石龙公安分局，建筑物之间净距为1678M；东侧为卓越东江小区，建筑物之间净距为2209M。施工场地总长为175200MM、总宽度为158400。工程单体建筑0000标高相当于绝对标高7950M，室外场地及市政道路设计绝对标高为7000M，高差为0950M；本工程南侧有一条通信光缆，距建筑物约7000M；施工现场无植被、树木；地下经地质勘察单位勘测无古建筑基础、古墓、洞穴、地下掩埋场、防空洞等，场地周边设置300MM300MM排水沟，每20米设置800MMX800MM集水井，雨水及施工现场用水经沉淀后排入周边道路雨水井。113项目主要技术经济指标规划指标名称单位指标数值备注占地面积M223391307总建筑面积M211040589地下一层面积M216072301计容积率面积M291797235住宅面积M286924914商业面积M24532518不计容建筑面积M218608。654公共开放空间M21771314综合容积率394建筑密度31026绿地率31336建筑高度米96750建筑栋数栋7总户数户1107机动车总停车位辆491车位比停车位/户491/1107最大层数层32人口毛密度人/HM21316728住宅建筑套密度套/HM21029235住宅净密度万M2/HA808312平面图121原始地貌图122用地红线图123地块周边详图124规划总平面图第2章管理愿景及项目组织21项目产品定位中央豪门四期项目是公司在石龙开发的第四期项目，承载着公司品牌在东莞镇区进一步增强影响的作用，要使项目成为石龙地标性建筑，同时在产品设计及施工质量方面要超前三期，成为佳兆业在东莞石龙片区的又一里程碑。22管理愿景221工程管理愿景本项目在总结前一、二、三期的基础上，结合业主入伙提出的意见，做预防为先，突出强抓常见的质量稳患，努力做到理论结合实际，把主要的设计漏洞消化于图纸，努力竖立公司企业质量精品形像，在狠质量的同时，做到成本精简，合理化的布局，为企业既提高了质量又节约了成本。在项目管理过程中，依据公司投资目标和销售计划，积极配合营销的售楼，努力做到实现企业品牌形像与销售利润目标实现双赢。23项目部组织231项目部组织架构图项目经理土建工程师园林工程师工程文员电气工程师给排水工程师装饰工程师232项目部工程组岗位职责2321项目经理1、负责项目的进度、质量和安全工作。2、负责协调项目总包与各分包单位（甲分包、材料商）之间的工作。3、负责项目各专业工程师的工作安排及考核。4、审核项目总进度计划及各阶段性计划，并根据现场实际情况进行动态调整。5、负责审核各施工单位的工程进度款。6、负责组织各分项工程的验收和竣工验收。7、负责组织各专业工程师及监理工程师对工程的质量、安全进行定期或不定期的检查。8、负责与公司各部门负责人的沟通与协调。9、竣工后组织有关人员对工程的实施和管理进行总结，为后施项目提供借鉴。10、负责与公司各部门负责人的沟通与协调，不定期与员工进行沟通，了解员工的思想状况。11、负责对新员工的工作指引，使其能够迅速融入公司、融入项目团队。12、完成上级领导交办的其它工作。2322土建工程师职责范围现场土建施工进度、质量、安全文明施工管理，精装修施工质量、进度管理，工程材料质量进场控制，解决施工图纸问题，施工现场技术把控，关键工序验收，竣工验收，工程往来技术函件处理，施工现场签证，总包及分包单位的协调管理，监理及各施工单位工程款的报审等工作。具体如下1、负责现场土建及施工进度、质量、安全文明施工管理；2、对所属工作范围内建筑、结构（包括园林与结构有关的图纸）图纸进行审核；负责解决施工图纸问题，施工现场技术把控；3、负责相关工程往来技术函件处理；4、负责施工现场签证报审；审核本专业现场签证和图纸变更；审核竣工图；5、负责工程材料、成品及半成品进行现场核验；6、负责关键工序、部位的验收工作，按程序审核签认相关工程验收资料；7、参与工程项目的前期准备、施工、竣工、验收等工作，验收记录应客观、准确；8、协调现场总包与各单位之间关系，与部门内部各专业及公司相关部门做好配合工作；9、监督监理单位人员按合同要求完成相应工作；仔细审核施工单位提交的申请付款申请单，并按照合同相应条款签署。11、组织本专业的图纸会审；熟练掌握本专业范围工程图纸中的施工要求，并在实际工作中能够合理运用，根据图纸的施工要求指导监督工程项目的实施，发现施工单位有不按图施工的情况，应当立即予以制止，并及时汇报给工程管理中心及设计部。12、制订本专业施工单位进场计划；审核施工单位提交的施工方案、施工技术措施和施工进度计划；在施工过程中监督施工单位按计划和方案施工。13、负责所属工作范围内各精装单位修施工质量、进度管理。14、配合营销完成各进度节点及相关展示工作。15、完成项目经理临时交办的其它任务；2323给排水工程师1、对所属工作范围内给排水、空调、燃气及园林给排水等图纸进行审核，发现其中存在的问题及不合理的地方，及时向设计部门提出，并跟进设计修改，做到事前控制；2、对所属工作范围内施工现场的质量和安全状况进行监管，发现不符合图纸和规范的地方要及时指出，并负责监督施工单位按要求进行整改；3、制订本专业施工单位进场计划；审核相关施工单位上报的总进度计划、年进度计划、月进度计划及周进度计划，并在施工过程中监督施工单按计划施工；4仔细阅读相关合同，并在施工过程中严格按照合同相关条款约束相关施工单位；对施工单位存在违规的行为（包括工期滞后），按照合同相应条款下发处罚单；5、仔细审核相关施工单位上报的施工组织设计（施工方案），并在施工过程中监督施工单位按此施工；6、仔细审核设计院和设计部出具的相关变更和联系单；7、按照时间节点要求，通知相关施工单位（材料供货商）进场，并要求其提交相关计划和资料并审核，同时组织图纸会审或技术交底；8、仔细审核施工单位（材料供货商）提供的材料进场计划，核对成本部提供的清单是否存在缺漏项，及时向成本部反馈；9、对所有进场的材料、成品、半成品及设备进行现场核验；10仔细审核施工单位提交的付款申请单，并按照合同相应条款签署；11根据工程及工作要求完成公司相应的联系单，并负责跟踪联系单的进程；12仔细记录施工日记，包括进度、质量及安全状况；13协调现场总包与各单位之间关系，与部门内部各专业及公司相关部门做好配合工作；监督监理单位人员按合同要求完成相应工作；14、负责周边给排水管网的查询；15、完成项目经理临时交办的其它任务。2324电气工程师1、对所属工作范围内强电、弱电、设备及园林电气等图纸进行审核，发现其中存在的问题及不合理的地方，及时向设计部门提出，并跟进设计修改，做到事前控制；2、对所属工作范围内施工现场的质量和安全状况进行监管，发现不符合图纸和规范的地方要及时指出，并负责监督施工单位按要求进行整改；3、制订本专业施工单位进场计划；仔细审核相关施工单位上报的总进度计划、年进度计划、月进度计划及周进度计划，并在施工过程中监督施工单位按计划施工；4仔细阅读相关合同，并在施工过程中严格按照合同相关条款约束相关施工单位；对施工单位存在违规的行为（包括工期滞后），按照合同相应条款下发处罚单；5、仔细审核施工单位上报的施工组织设计（施工方案），并在施工过程中检查施工单位是否按此施工；6、仔细审核设计院和设计部出具的相关变更和联系单；7、按照时间节点要求，通知相关施工单位（材料供货商）进场，并要求其提交相关计划和资料并审核，同时组织图纸会审或技术交底；8、仔细审核施工单位（材料供货商）提供的材料进场计划，核对成本部提供的清单是否存在缺漏项，如果存在，要及时向成本部提出；9、对所有进场的材料、成品、半成品及设备进行现场核验；10、仔细审核施工单位提交的申请付款申请单，并按照合同相应条款签署；11根据工程及工作要求完成公司相应的联系单，并负责跟踪联系单的进程；12仔细记录施工日记，包括进度、质量及安全状况；13、协调现场总包与各单位之间关系，与部门内部各专业及公司相关部门做好配合工作；监督监理单位人员按合同要求完成相应工作；14、配合营销部门重大活动电气方面的后勤管理；15、完成项目经理临时交办的其它任务。2325园林工程师1、对所属工作范围内园林图纸进行审核，发现其中存在的问题及不合理的地方，及时向设计部门提出，并跟进设计修改；对需要其他专业配合的项目要及时提出，做到事前控制；2、对所属工作范围内施工现场的质量和安全状况进行监管，发现不符合图纸和规范的地方要及时指出，并负责监督施工单位按要求进行整改；3、制定本专业所属工作范围内的施工总进度计划及各分项进度计划；仔细审核相关施工单位上报的总进度计划、月进度计划及周进度计划，并在施工过程中监督施工单位按计划施工；4仔细阅读相关合同，并在施工过程中严格按照合同相关条款约束相关施工单位；对施工单位存在违规的行为（包括工期滞后），按照合同相应条款下发处罚单；5、仔细审核相关施工单位的施工组织设计（施工方案），并在施工过程中检查施工单位是否按此施工；6、仔细审核设计院和设计部出具的相关变更和联系单；7、按照时间节点要求，通知相关施工单位（材料供货商）进场，并要求其提交相关计划和资料并审核，同时组织图纸会审或技术交底；8、仔细审核施工单位（材料供货商）提供的材料进场计划，核对成本部提供的清单是否存在缺漏项，及时向成本部反馈；9、对所有进场的材料、成品、半成品及苗木进行现场核验（包括样板对照）；10仔细审核施工单位提交的付款申请单，并按照合同相应条款签署；11、对施工单位存在违规的行为（包括工期滞后），按照合同相应条款下发处罚单；12根据工程及工作要求完成公司相应的联系单，并负责跟踪联系单的进程；13仔细记录施工日记，包括进度、质量及安全状况；14、协调现场总包与各单位之间关系，与部门内部各专业及公司相关部门做好配合工作；监督监理单位人员按合同要求完成相应工作；15、完成项目经理临时交办的其它任务。2326装饰工程师1、负责现场装饰总体施工进度、质量、安全文明施工管理及协调；2、配合营销完成会所、样板房、大堂装修及相关展示工作。3、负责各精装单位施工交叉作业的事项协调；4负责施工现场签证报审；5负责工程材料质量进场控制；6负责关键工序验收，参加各分项及竣工验收；7、各装修施工单位工程进度款的报审；8、负责工程往来技术函件处理跟进；9、参与装修图纸会审，负责解决施工图纸日常问题，施工现场技术把控；10、仔细阅读相关合同，并在施工过程中严格按照合同相关条款约束相关施工单位；对施工单位存在违规的行为（包括工期滞后），按照合同相应条款下发处罚单；11、协调现场总包与各单位之间关系，与部门内部各专业及公司相关部门做好配合工作；监督监理单位人员按合同要求完成相应工作；12、完成上级领导交办的其它工作。2327工程文员职责范围负责项目部行政后勤、项目工程图纸、文档资料整理归档、公司往来文件上传下达、新员工入职指引、后勤费用管理等工作。1、负责项目各总包及分包单位来函文件的及时登记，处理和存档；2、负责项目内部文件的发放、图纸文件的清点及发放；3、负责各种外发施工单位文件的传签、发放及登记；定时整理并传行政存档；4、跟踪各相关文件的审批情况；及时传签各相关文件及审批表；5、整理项目相关的资料，协助各工程师查找相关资料；6、负责办公室日常运作及行政后勤工作；7、项目部办公室水电费等后勤费用的及时缴纳及报销；8、负责新员工入职工作指引、住宿安排和离职员工的行政办公物品宿舍交接；9、负责与公司各部门及物业公司文件的传送和接收工作；10、完成其他临时交办的任务。第3章施工范围划分31标段划分311标段划分原则依据公司销售计划和市场行情，结合工程量大致相等，分区划块，易于管理的原则，本着抓先进、促后进，为公司培养合格的长期合作劳务队伍的思想，以公司的经营目标作为现场工作的指导原则，土建工程项目划分为两个标段。312标段划分图313标段划分概况标段楼栋18、19、20、24栋及室外园林、水景21、22、23栋及室外园林、水景标段标段32分包工程321工程分包原则在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如消施工、电梯施工等。322分包工程清单专业分包工程清单序号分包工程序号分包工程土建分包工程25会所、售楼处、样板房空调设备供货与安装工程1施工围墙工程26小区智能化及安防工程2测量工程27泛光照明工程3基坑支护工程28游泳池设备及水景安装工程4土石方工程29发电机环保降噪安装工程5桩基工程30电表集抄工程6防水工程31小区通信工程7白蚁防治施工工程32小区宽带安装工程8铝合金门窗及百页工程339装修装饰分包工程设备安装分包工程34会所装饰工程10施工临时用电工程35售楼处装饰工程11施工临时给水工程36样板房装饰工程12消防工程37商铺外立面装饰工程13高低压配电设备安装工程38阳台栏杆制作安装工程14变压器供货工程39不锈钢信报箱制作安装工程15高压配电柜供货工程40室内护栏制作安装工程16低压柜供货工程41楼梯栏杆安装工程17小区燃气设备供货和管道安装工程18水泵房设备供货及安装工程19室外给水及室外消防管网工程环境施工分包工程20室外排水工程42环境硬景工程21发电机供货及安装工程43绿化工程22电梯供货及安装工程44室外木作工程23有线电视设备及线路安装工程45室外健身及娱乐设施工程24会所、售楼处影音设备工程46保安岗亭工程33施工总平面布置331布置原则施工总平面布置应满足以下要求1、根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；2、根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；3、与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道，不影响销售展示；4、现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；5、水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；6、应满足文明施工及消防要求；7、对分期销售分期入伙的项目,要根据其不同阶段销售及住户对未完工部分的要求确定其分期的施工总平面布置。332施工总平面布置图第4章项目工程管理特点及管理思路41本项目工程管理特点及其影响1、地域特点本项目距公司及东莞市区较远，与公司各部门之间配合及联系有一定的难度，存在工程事务处理的及时性和时效性不足。为此，要求参与这本项目建设的现场工程师要具有更强的专业把控能力、管理协调和资源统筹能力及主人翁精神，与营销、成本、开发等部门的配合需建立更为畅通的渠道，这样才能使项目工程管理的效率得到提高。2、环境特点本项目位于石龙镇新城区，项目周边均是成片的住宅小区，施工场地空间比较狭小，施工时对周边居民产生一定噪音影响，塔吊施工时也会存在安全隐患。且项目周边没有场地布置生活区及办公区，给施工部署带来的一定难度，因此，在施工前时就必须统筹做好整体的施工平面布置，并充分考虑施工对周边安全防范、样榜房、看楼路线、展示区的影响。42工程管理整体思路和管理重点经综合分析，我们认为本项目工程管理思路及重点做好以下几方面的工作1、全面贯彻公司的管理制度，在我们的新的项目中要全面地系统地严格执行公司的各项管理制度，在上岗前进行内部培训，培训达不到要求的不能上岗，工作过程中严格执行公司的已颁发的施工管理程序及各项验收制度。在执行的过程中还要建立内部监控机制以保证执行的力度。2、建立工程师的明确责任制度，在本项目的施工管理过程中，要规范工程师各自的权力及责任，做到谁出错谁负责，杜绝吃大锅饭的思想及分工不清、责任不明带来的后果。3、加强工程质量控制，制定详细的质量控制计划，做到以预控为主，过程控制为辅的控制措施，特别是防水质量控制是重中之重，该项目质量要超过帝景湾项目。4、平衡好进度与质量的关系，按我们公司的贯例，本工程的展示又是重中之重的时间节点，保证这个关键的节点能按时、保质保量的完成，我们多学习其它项目的经验，总结上一个项目的不足，合理地安排各工序的施工及展示区的划分。5、合理地划分施工范围和标段，为保证本项目能按时完成开盘计划，将一期拟分为二个标段，由两个总包单位同时施工以降低劳务人员短缺带来的进度风险。6、配合展示目标，为保证开盘的效果，在展区内不作施工用地，在桩基础施工完成后，地下管线就开始施工，考虑本次环境展示面与施工区域交叉多，内容多，避免过多交叉作业带来管理等困难，拟总包与环境由一家单位承包，可以与主体同时施工。在合同中明确展示计划的关键节点，如悬挑架的完成时间，展示面的外立面完成时间等。43工程施工管理要点1、在工程施工前，项目部组织学习国家安全法律和规章制度及地方安全性法规，对施工图纸中影响施工安全的因素提出改进建议，以及对施工场地环境安全隐患提出纠正措施，并审查施工总平面图中办公室、宿舍、食堂、仓库等临时设施的布置及施工现场场地、道路、排污、排水、防火措施是否符合有关安全技术标准和文明施工要求。2、项目部应对勘察、设计、施工、监理、工程机械设备供应单位进行安全资质审查，审查各相关单位执行建设工程安全生产管理条例的情况。3、项目部督促施工单位完善健全现场安全管理制度和安全保证体系，要求施工单位必须配备足够的安全检查人员。检查项目经理、工长、安全检查人员、特种作业人员配备及安全资格培训持证上岗情况。4、项目部要审查承包商提供的施工组织设计中的安全技术措施和专项施工方案是否符合工程建设强制性标准，是否符合工程所在地的安全文明施工要求。并应对台风、雷暴、高温、雨季等季节性施工方案的安全技术措施进行审查。5、在施工过程中项目部专业工程师要监督施工单位实施安全技术措施的情况，每周组织监理单位、施工单位对现场安全进行检查，并形成安全检查记录。6、项目部专业工程师要对基坑支护与降水工程、土方开挖工程、模板工程、起重吊装工程、脚手架工程、拆除工程、爆破工程等进行专项安全控制技术措施审查，并对该项工程的安全工作进行旁站监督检查，做好记录。7、项目部每月检查施工单位项目经理、专职安全生产管理员安全生产考核、培训记录。8、监督承包单位按审定后的安全技术措施规定搭设安全防护设施、起重机械和施工电梯等。9、项目部要求施工单位建立各种作业机械设备的操作规程并定期检查施工单位施行情况。10、项目部督促施工单位对红线范围内地下管网（水、电、气）及红线围墙周边做好安全防护措施。11、项目部专业工程师每月检查承包单位三宝、四口、临边防护、安全用电情况，督促总包单位及时整理现场安全管理资料。12、项目部督促施工单位建立施工现场安全用电及防火管理制度，并设置符合消防要求的消防设施。13、项目部要求施工单位在新结构、新材料、新工艺的使用前必须编制安全技术措施并报审。施工时应按审定后的安全技术措施进行安全控制。14、项目部督促施工单位在开盘前加强营销售楼通道的安全管理，并于开盘前两周对营销人员进行安全培训，形成看楼人员安全注意事项发给营销部。15、项目部督促施工单位建立现场安全保卫制度及出入证管理制度。16、项目部在现场发生安全事故后要立即向主管领导汇报，并积极跟踪事故的处理结果。弄清事故发生的原因，并督促施工单位制定相应的防范措施。第5章销售配合及施工总平面布置图51销售展示要求511销售展示范围及时间节点5111样板房位置5112、展示时间2012年6月底（计划7月底第一批推货）5113、具体展示要求1、18、19、20共4套样板房及其所在楼栋一楼大堂（为增强大堂展示效果，建议大堂展示区域向适当外拓）达到展示要求，每套样板房所在楼栋临时电梯满足直达样板房楼层的要求；2、充分考虑展示的效果，样板房以下楼层滤网拆除、外立面达到展示效果，为不影响视野与采光，样板房所在楼层采用悬挑脚手架；3、围板内的园林（含湖景）达到展示效果，看楼通道施工、包装完成；楼栋房号建筑面积（）户型装修标准推货批次186021554房2厅2卫精装第一批19604752房2厅1卫精装第一批2060190（21）房2厅1卫精装第一批206031213房2厅2卫精装第一批23601134（31）房2厅1卫精装第二批23604/05129（31）房2厅1卫精装第二批512销售展示区平面图及看楼线路塔吊样板155样板75样板90样板121出入口围板人流动线精装样板房清水样板房施工通道施工通道施工通道52销售展示的工程配合521施工节点进度配合配合节点计划序号项目名称开始时间完成时间1地下室封板2011111020122102样板房装修20125152012713大堂装修201261520127154展示区室外园林20125120127105主体结构封顶20121110201212106外立面装饰2012122820133157外架拆除201331020135108公共部位装修201322820134289室外工程完工20133282013620522管理协调5221各专业口协调1、开盘前两周，工程组会同营销、设计、物业、销售代理等相关人员对展示区域进行全面巡查，发现现问题立即整改，完工后请营销人员进行验收。2、开盘前营销应组织设计、工程人员对销售人员进行培训，避免对业主过度承诺，工程人员应主动向营销提出在开盘展示期间的各项注意事项。3、在临近或进入销售阶段时，要尽量避免或减少应营销要求的变更。4、建立在开盘期间的营销、工程、设计周例会制度，平时遇重要事项采用工程洽商单进行联系。5、项目工程师应每日巡查现场，及时发现问题并整改。5222土建工程师与设备工程师的协调1、各专业工程师在现场施工管理时要站高一线，特别是在配合销售时，多找对方的不足之处，并及时提醒对方，通过晨会制度、周例会、专题会等沟通交流，特别是针对专业性较强的事件；2、对于样板房的施工、装修样板房的图纸与原设计图有出入，在电气、給排水、空调管线需变动时，设备工程师和土建工程师应共同会审图纸，确认无误后方能进行施工、为以后业主在房屋功能方面多做考虑。如水管的打压试验、电气线路的绝缘测试、空调的安装位及冷凝水排放、生活阳台热水器的安装定位、卫生间防水和窗户防水等；3、在环境展示中、设备工程师应和土建工程师沟通，相应管线应预留到位，同时加强对已埋设的水、电管的保护措施。523展示区域的完工移交5231移交物品范围1、固定物品门、窗、灯具、洁具、厨具、固定家私、墙、地面等。2、活动物品活动家具、装饰物品、挂画、窗帘等。3、其它说明书、保修卡、遥控器5232移交程序相关物品的移交必须有物业、设计、营销、行政、工程各方人员到齐后方可进行，完成后各方签字留底。524展示期间的协调与维护5241施工干扰1、合理规划营销展示路线，尽量避免或减少路线与施工道路、施工垂直运输路线、材料堆放场地的交叉或重合。2、通过广告画及围板将展示区与施工区隔离，并做好安全防护措施，同时尽量避免噪音大的施工作业。3、重要展示期间，在售楼处附近及人流较多地段可考虑暂停施工。在样榜房的上下层应在停止有水、有噪声的作业。4、样板房上层必须全面做好防水，楼层地面全部做好防水，精装样板房上层楼面全部做JS防水涂膜，各种洞口及时封堵并做防水涂膜。楼梯间防水必须做专项施工方案，防止明水流到首层大堂、电梯井、样板房。悬挑架及与建筑物间要做好防水措施，严防施工用水流到样板房及展示面。5、合理安排工序，注意安全保护及成品保护，防止对看楼人员构成安全威胁，防止对样板房及所有的展示区造成污染。6、在展示区内管线配套的安装应安排在展示前施工完成，避免在展示区展示期限内开挖。7、在展示期间，要求各施工单位施工人员衣着整洁、举止文明，未经允许不得擅自进入销售展示区域。8、脚手架拆除施工时间段禁止销售人员和客户进入展示区。9、施工期间禁止非施工人员进入非展示区内（与营销共同制定防范措施）。5242与物业管理单位的协调销售展示期间的物业管理工作主要由营销口进行协调，工程口将根据需要配合营销口对物业管理单位进行相关的培训与指导。5243展示区域的工程维护、维修1、工程组工程师应执行巡视制度，及时发现展示区域的工程质量问题和隐患，发现问题及时进行维修处理；2、营销口应强化物业管理单位的维护意识，展示区域出现工程质量问题时，物业管理单位应及时通知项目部工程组。3、在展示期间，责成施工单位实行展示区责任制，落实到具体施工人员。5244看楼人员安全注意事项1、看楼人员不能在现场随意走动，应听从指挥，在售楼人员的陪同下严格按照看楼路线进入现场；2、进入看楼现场的人员必须正确戴好安全帽，安全帽须系紧下颚带；3、进入施工楼层后，应注意脚下位置及周边情况，防止被废旧钢筋和钉子划破皮肤和刺伤；4、不能随意靠近电梯井口、楼梯口、通道口、预留洞口处，防止高空坠落和被物体打击；5、在施工现场严禁触摸各种开关插座，防止触电事故发生。第6章采购与招标61监理招标611监理招标计划根据项目总体开发计划，确定监理单位的进场时间，组织专人负责跟进监理单位的招标工作。并根据项目的工程规模、类型、造价、施工特点编制监理合同的相关条款。原则上应保证监理单位的招标工作能在土方开挖前完成。62总包招标621总包招标计划根据项目总体开发计划，确定总包单位的进场时间，组织专人负责跟进总包单位的招标工作。并根据项目的工程规模、类型、造价、施工特点编制总包合同的相关技术条款。原则上应保证总包单位的招标工作能在桩基础施工完成前完成。63分包工程与部品招标631分包工程招标计划序号招标计划时间备注1场平及边坡支护工程2基坑土方工程3基坑支护工程4基坑监测合同5桩基工程6总包合同7人防工程8消防工程9电梯设备及安装工程10燃气工程11园林景观工程12入户门、防火门工程13样板房精装修工程14白蚁防治工程15建筑物沉降观测合同16铝合金门窗工程17钢结构工程18铁艺栏杆和不锈钢工程19高低压设备安装20发电机及配套工程21屋面太阳能工程22车库环氧地面及交通划线23信报箱632甲购、甲定乙购材料设备清单序号采购计划品牌时间备注1加砌块2商砼3成品烟道4外墙涂料、腻子5外立面石材6西瓦7粘贴胶8钢塑管9电箱10开关11外墙瓷砖12内墙涂料13防水卷材14文化石15电线、电缆16灯具17插座18给排水管19电度表20电缆桥架21水泵22复合材料井盖23母线槽第7章工程管理目标及过程控制71工程管理目标711施工节点进度计划目标序号进度节点时间备注1工程开工2桩基础完成桩基础验收30000完成基础验收4样板房、展示区开放营销对外售楼5开盘6主体结构封顶主体验收7外架拆除完成规划查丈8室内精装修完成9园林景观完成10竣工验收712工程质量目标在施工全过程中，以目标管理统揽全局，以经济承包为杠杆，以规范、合同及公司质量要求为标准，开展质量管理工作。将单位工程质量总目标分成各分部工程、分项工程的分目标，各质量分目标落实到具体责任人，实行关键工序、关键部位重点跟进，对每个目标负责，以最大限度地调动和发挥项目管理积极性，提高现场管理人员的质量意识，具体目标如下1、材料质量严格执行公司合同规定要求的品牌，堵绝不符合要求或不合格的材料进场，加强材料进场验收和取样送检制度，提高对进场材料的质量管理，严禁“非标”材料进场，并做到施工过程中，不断抽检，确保材料进场使用的材料合格率达到100。2、工序质量依据国家质量验收规范、合同要求及公司要求，对各项工序实行样板先行制度，强比施工过程中的质量控制，每个工序要求承包单位做到“事中、事前、事后”过程中的质量三控，在其实施过程中，要求承包单位严格执行自检制度且执行实测实量进行跟踪，监理单位强化旁站、巡视和平行检查的同时，配合项目部现场工程师抽查30的实测实量跟踪，使重要工序或关健工序做到合格率100，整体工序质量一次性达到我司企业标准合格率95以上。3、成品保护施工后的成品保护，对产品质量影响也起到关健作用，往往很多成品在施工后，未得到妥善的保护，造成后期质量维修量很多，且反复维修，为此，项目上严格要求各施工单位对自己施工后的成品，要严格执行成品保护责任制度，由于施工中穿插和并差作业比较多，往往成品保护成为施工中一个难点，协调难度非常大，因而，成品保护这一块，严格做到谁施工谁保管，谁损坏谁赔偿，过程中，做到工序合理的穿插和平行施工，以产品的完整性为目标，在项目管理上，做到最后移交必须是完整且合格的产品交接。4、交楼标准质量按照公司的合同和入伙要求，做到客户满意率和一次性入伙率达90以上。713安全文明施工管理目标7131安全文明施工管理目标没有重大伤亡事故，月工伤率在12内，严格达到广东省五无标准（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌），安全达标；达到“双优”工地标准。7132售楼环境的文明施工要求1、售楼环境区域与施工区域必须用围板分隔，围板高度不低于18M，围栏外部应做简易装饰，色彩与周围环境协调；2、为了保证看楼人员的安全，现场必须设置足够的安全指示牌，标明看楼人员安全注意事项；3、售楼环境区域内施工现场的管理人员、作业人员必须配佩工作卡。工作卡由总包单位制作，工作卡内应有本人相片、姓名、所属单位、工种或职务，管理人员和作业人员的标卡应分颜色区别；4、售楼环境区域内严禁堆放材料，注意防火，并配备必要的防火器具，以及派专人对该区域内的卫生进行清洁、清理垃圾，施药除“四害”。72施工过程各单位配合流程721进度控制配合流程甲方施工进度开发计划（包括销售配合）施工设计图纸总包编制总施工进度计划监理、甲方审批总施工进度计划评确定总施工进度计划监理、甲方根据总施工进度计划审核总包单位提交的月/周施工计划以及分包单位提供的分包工程施工进度计划施工单位编制并提交月度施工计划及周施工计划是否符合施工总进度计划实施周施工及月度施工计划分析原因,采取措施,修改进度计划与计划是否相符合计划完成情况总结是否是否分包单位根据总施工进度编制分包工程施工进度计划否否通过现场查看、形象进度、例会、专题会等对计划的实施情况进行监控722质量控制配合流程施工单位编制并提交质量保证体系、质检人员的组织架构施工单位根据工程的重要程度及质量特征设置质量控制点将质量控制点进行施工交底施工单位制定工程施工样板计划按施工样板计划进行样板验收监理、甲方检查是否符合要求否是监理、甲方检查施工样板计划是否完整否是1、必须严格按照施工样板计划进行样板验收，样板验收通过后才能进行大面积施工2、样板验收的参与人员必须包括建设单位、监理单位、施工单位项目经理、施工管理人员及班组长。样板验收是否通过是否组织大面积施工施工单位进行自检、互检、交接检“三级检查”监理组织甲方、设计单位、施工单位进行验收监理、甲方在施工过程中随时监控、检查检查是否合格否是质量情况评估、进行下道工序施工单位进行整改监理、甲方检查是否符合要求是否723材料进场验收控制流程施工单位编制并提交材料进场计划报监理及甲方审核施工单位根据进场计划提交材料进场申报表监理单位审批材料进场申报表材料到现场后，施工单位提交申请资料，由监理、甲方、施工单位联合验收并按规定抽样送检。计划是否符合要求否是是否同意进场申请否申请资料工程材料/构配件/设备进场申报表（经监理审批的）、工程材料/构配件进场记录表、产品合格证、质量检验资料以及政府主管部门颁发的使用许可证等质量证明文件及相关资料。抽样检验结果是否符合要求是否施工单位上报工程材料/构配件/设备使用申报表监理、甲方审批工程材料/构配件/设备使用申报表施工单位填写工程材料/构配件退场记录表，材料退场，不准使用。监理单位和建设单位跟踪材料退场情况。材料投入使用监理和甲方加强过程检查，如果在材料使用过程中对材料质量有疑问，则可进行现场抽检。采用工程材料/构配件/设备进场申报表监理将材料进场申报表报送甲方备案更换新材料重新申请进场724竣工验收配合流程工程竣工验收前三个月由工程组派专人总负责协调验收工作并制定验收计划,标明各专业验收截止日期,并传送各相关部门项目开发部制定规划验收计划并监督实施项目开发部制定环保验收计划并监督实施项目工程组设备专业制定消防验收计划并监督实施项目工程组设备专业制定电梯验收计划并监督实施项目工程组土建专业制定人防验收计划并监督实施项目工程组制定主体工程验收计划并监督实施项目工程组派专人制定档案验收计划并监督实施项目工程组设备职业制定燃气验收计划并监督实施按计划收集各分项工程验收成果资料,并按资料管理规定移交公司档案室资料收集齐全后开始申报档案验收主体初验后申请档案验收取得档案验收合格证及主体核验证书后申请竣工验收备案（向建设局提交申请资料）申请资料是否完整领取竣工验收备案收文回执建设单位于一个工作日后，查询备案信息公布情况是否申请资料1、房屋建筑工程竣工验收报告（主体核验证书）；2、配套的燃气工程竣工验收报告；3、公安消防部门出具的消防验收文件；4、质量技术监督部门出具的电梯验收文件725现场签证配合流程签证事项发生监理、甲方按照要求定期、不定期对签证事项工程进行检查（必要时拍照存档）要求施工单位3天内报上签证资料给监理单位，1式4份施工完成施工监理单位审核是否符合签证范围否结束，不予签证签证资料是否完整是否甲方主管工程师3天内完成核对签证工程的施工时间、工作内容、发生原因、发生的工程量、工日数、机械台班数，并报工程经理审核甲方工程经理3天内对签证事项进行审核并上报甲方项目工程主管副总签证资料报甲方项目总经理审批工作结束现场核实工程造价在5000元以上否是甲方主管工程师将审批后的签证资料返回一份给监理单位，一份给施工单位监理单位3天内完成核对签证工程的施工时间、工作内容、发生原因、发生的工程量、工日数、机械台班数，再报甲方主管工程师审核是注从施工单位上报签证单开始到甲方审批结束返还签证单时间要求在2周内726进度款支付配合流程施工单位提交工程进度款申请及形象进度甲方工程经理审核工程形象进度和工程质量甲方工程经理审核进度款数额监理单位审核形象进度和工程质量不合格合格工程主管副总审核进度款数额甲方项目总经理审批工程付款建议书，财务人员根据审批结果进行工程进度款支付甲方主管工程师审核工程形象进度和工程质量不合格合格甲方主管工程副总审批工程形象进度和工程质量甲方主管工程师填写工程付款建议书、工程累次付款一览表甲方项目成本组审核工程进度款数额甲方财务部审核工程进度付款建议书，确定实际支付金额73过程管理的制度及措施详见附件1过程管理的制度及措施74工程管理奖罚措施741总包施工进度奖罚规定在施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制，关键节点按照销售配合工作、主体封顶、外架拆除、竣工验收等方面进行设置1、工期处罚标准合同总工期，承包人若推迟一天完成罚款万元，提前一天完成奖励万元，超过某个最终时间，每天罚款万元；合同规定的各分项工期，承包人若推迟一天完成罚款万元，提前一天完成奖励万元；所有奖励累计最高奖金不超过万元，工期罚款总额累计不超过合同总价的。2、施工过程中，为了配合销售，发包人安排的临时性、突击性工作，承包人有义务按发包人要求安排足够的人员、机械、材料进行突击施工，以确保按发包人要求的质量、进度完成该项工作。此类工程每拖延完成一天，罚款元。为完成发包人安排的临时性、突击性工作所采取的一切措施费均已包含在本工程的其他项目措施费中，一次性包干，不再调整。为确保突击性工作圆满完成，发包人可根据突击性工作内容和承包人的配合度，给予万元以内的奖励。3、根据公司的总体开发计划及销售要求，设置施工过程中的工期控制关键节点（电梯大堂完工日期、架空层完工日期、主体封顶日期、外架拆除日期、园林环境完工日期），对于工期控制节点每拖延一天处罚元。742总包施工质量奖罚规定1、单体工程质量必须达到优质结构标准，否则罚款万元；2、若连续两次在我司项目间内部质量巡检评比过程中排名最末的罚款元；若连续两次在我司项目间内部质量巡检评比过程中排名最前的奖励元；743总包安全文明施工奖罚规定1、在组织的安全文明施工大检查评比中名列前三名的奖励元，否则罚款万元；2、若连续两次在我司项目间内部安全文明巡检评比过程中排名最末的罚款元；若连续两次在我司项目间内部安全文明巡检评比过程中排名最前的奖励元。第8章工程控制难点及对策81难点控制的指导原则811加强事前分析与预控针对项目在质量控制、进度控制、成本控制等方面的控制难点进行充分的事前分析，对可能存在的风险进行充分的预测，并积极寻找对应措施。812做好对监理单位、各施工单位及材料供应商的源头控制1、通过招标考察等方式，优选技术实力较强、配合意识较好，同时具有一定垫资能力的施工单位作为入围推荐单位，定标原则应平衡兼顾合理低价因素与施工单位实力因素。2、在施工合同中，施工单位人员的素质、数量和机械设备的规格、数量应有明确的要求。3、各类施工合同技术标书应对质量标准作尽可能详细的约定，合同工期应留一定的余地。4、强化各施工单位及材料供应商的质量意识、进度意识、成本意识及合同意识、配合意识；强化总包单位对分包单位的管理、协调意识；强化分包单位对总包单位的配合意识；引导并帮助各单位完善其自身的质量保证体系及管理制度。5、监督施工单位建立图纸交底及技术交底制度；施工过程实行图纸审查制度、技术方案先行制度、材料进场验收制度、分部分项工程样板验收制度等相关制度；监督总包单位建立班组长自检、质检员检查、项目班子复检的“三检制度”；实行施工单位自检后监理单位复检、甲方核检的检查制度；严格执行安全文明施工检查制度。6、实行施工计划报审制度，施工单位上报的施工总体计划、节点计划、月计划、分部分项工程计划必须满足本项目的总体开发计划，相关计划报送监理单位审核后再报甲方复审。813强化项目部的制度管理与内部沟通1、项目前期做好项目工程管理的统筹准备工作，制定项目质量目标、安全文明施工管理目标、成本控制目标；制定合理的施工工期计划、分包单位进场计划、出图计划、部品考察与招标计划等；编制工程管理策划书，对工程管理的特点、难点、风险及对策进行分析及预控。2、项目施工过程中严格执行图纸审查制度、施工计划报审制度、技术方案先行制度、材料进场验收制度、战前培训制度、分部分项工程样板验收制度、安全文明施工检查制度等相关制度。3、加强项目部工程口与设计口、营销口、成本口、报批报建口之间的沟通配合。工程口人员应有站高一线、换位思考的意识，积极主动地对设计变更、营销需求、报批报建节点要求等相关工作进行需求预测、配合、实施和把关。4、加强土建工程师与设备工程师之间的沟通配合，实行设计变更单会签制度，各类验收工作实行土建工程师与设备工程师联合验收制度。5、工程相关资料分类清晰，归档及时，信息共享。82合作单位管理的难点和措施1、分包单位多本项目有几十家以上的分包单位，