海口新外滩复兴城项目可行性研究报告

海口新外滩复兴城项目可行性研究报告目录第一章总论1第一节项目基本概况1第二节研究依据与范围3第三节技术经济指标3第四节研究结论5第二章项目建设的背景及必要性6第一节项目建设的背景6第二节项目建设的必要性9第三章市场分析与定位12第一节旅游市场发展现状12第二节海口市旅游业未来发展及预测17第三节海口餐饮业现状与预测18第四节海口新外滩复兴城客源分析19第五节市场定位24第六节业内海口市场分析29第四章建设地点及建设条件36第一节项目建设地点36第二节建设条件36第三节外部建设条件39第五章建设内容与建设规模41第一节建设内容41第二节建设规模42第六章建设方案44第一节总体布局44第二节建筑工程建设方案47第七章公用工程55第一节给排水55第二节供电57第三节空调59第八章环境保护与节约能源60第一节环境保护60第二节节约能源62第九章组织机构及劳动定员63第一节组织机构63第二节劳动定员64第十章项目进度安排65第一节项目进度安排65第二节项目建设管理及招标投标66第十一章一期工程投资估算与资金筹措67第一节投资估算67第二节资金筹措69第三节资金投资使用计划69第十二章一期工程财务分析与评价70第十三章二期工程投资估算与资金筹措74第一节投资估算74第二节资金筹措76第三节资金投资使用计划76第十四章二期工程财务分析与评价77附有关财务分析表第一章总论第一节项目基本概况一项目名称海口新外滩复兴城项目二项目建设单位海南复兴房地产开发有限公司、海南佳贸实业有限公司三建设单位简介海南复兴企业集团，核心企业有海南复兴房地产开发有限公司、海南佳贸实业有限公司和成都世通经济开发有限公司等，是一家以房地产为主营业务、兼涉市政基础设施建设、工程监理等的大型民营企业集团。拥有员工106人，全资及关联公司6家。公司于1995年开始涉足房地产开发，并先后在四川成都、河南南阳、海南三亚等地投资开发，累计开发总用地面积超过40万平方米，工程优良率100。其中，位于成都市著名的府南河南河畔的彩虹花园被评为2000年度“成都市优质形象工程”和“十大风云楼盘”；公司承建的三亚白鹭公园为三亚市最大的市政公园，占地26万平方米，总投资4500万元，先后接待过李鹏、李瑞环等党和国家领导人，得到海南省政府、三亚市政府及市民的首肯，有力改善了三亚的城市形象和旅游经济环境。公司于2002年斥资4000余万元承建海口市滨海东路的道路改造工程，于2002年10月16日破土动工，已于2003年5月实现局部通车，目前道路改造的配套项目（路灯、园林、交通设施）正处于紧张施工中。四项目概况本项目位于海口市世纪广场与万绿园之间，世纪大桥西侧，西北面向大海，地理位置十分优越。本项目占地面积52492M2（约787亩），本项目总建筑面积72041M2，其中地上建筑面积64041M2、地下室建筑面积8000M2。本项目建筑群总体平面布置，按其功能布局，划分为A、B、C、D、E五个功能区。A区位于建筑群的北部，有2家品牌餐饮、茶房、豪华会所和办公区；B区和C区位于建筑群的东部，B区处于复兴小街，是各类风味餐饮美食街；C区处于复兴正街，是纯粹的商业区；D区位于建筑群西部，主要是濒海西式餐饮、酒吧、各类文化设施和精品购物区；E区位于建筑群的南部，是国际影院和娱乐中心。本项目分两期建设，一期工程包括A、B、C、D功能区及广场建设，建筑面积64867M2；二期工程包括E功能区，即国际影院和娱乐中心，建筑面积7174M2。项目一期工程总投资8501万元。其中自筹资金3261万元，申请银行固定资产贷款3500万元，其他方式融资1740万元。项目二期工程总投资4236万元，业主自筹1736万元，拟向银行申请中长期借款2500万元。第二节研究依据与范围一研究依据1海南省咨询投资公司与海南复兴房地产开发有限公司签定的“编制项目可行性研究报告合同书”。2建设单位提供的项目有关资料。3现行建筑设计规范。4现行建筑结构规范大全。5现行建筑设备规范大全。6投资项目可行性研究指南（试用版）。7民用建筑设计通则。8项目规划初步方案。二研究范围可行性研究报告的范围是项目建设背景及必要性、市场分析与预测、建设地点与建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、环境保护与节能、项目组织机构与劳动定员、投资估算与资金筹措、项目进度安排、财务分析与评价等。第三节技术经济指标一海口新外滩、复兴城一期工程（商业步行街）主要技术经济指标主要技术经济指标表1、项目一期总建筑面积64867M22、总投资8501万元3、申请固定资产贷款3500万元4、全部投资税后内部收益率51845、全部投资静态回收期（税后）1295个月6、全部投资财务净现值（税后，IC10）2608万元7、投资利润率34758、投资利税率4888二海口新外滩、复兴城二期工程（国际步行街）主要技术经济指标主要技术经济指标表1、项目二期总建筑面积7174M22、总投资4236万元其中固定资产4074万元建设期利息70万元流动资金92万元3、申请固定资产贷款2500万元4、全部投资税后内部收益率20575、全部投资静态回收期（税后）510年6、全部投资财务净现值（税后，IC10）1871万元7、投资利润率19578、投资利税率2095第四节研究结论海口新外滩复兴城项目是海南复兴房地产开发有限公司与海南佳贸实业有限公司共同筹资兴建的独具行业特色、具有一流服务水平的、集餐饮购物、健身娱乐、文化休闲、旅游观光、商务服务、会议中心等为一体的多功能综合性大型滨海商业服务建筑群。项目的建设为海南省乃至海口市打造驰名旅游城市增添了新亮点，同时将成为海口市世纪大桥和万绿园一带又一道亮丽的风景。项目的建设符合海南省投资发展方向，符合行业发展趋势和旅游产品的需求，符合海口市城市发展规划的要求。项目对海南省特别是海口市第三产业及旅游业的进一步发展将起到积极的促进作用，为海南经济发展做出贡献。项目具有可观的经济和社会效益，项目的建设是必要的。经测算，项目一期工程总投资8501万元，全部投资财务内部收益率为5184（税后），静态投资回收期1295个月，投资利润率3476，投资利税率4888。项目二期工程总投资4236万元，项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为2057（税后），静态投资回收期510年，投资利润率1957，投资利税率2095。综上所述，海口新外滩复兴城项目建成后将具有较好的经济效益和良好的社会效益，是一个十分可行的项目。第二章项目建设的背景及必要性第一节项目建设的背景自十三届四中全会以来，中国国民经济持续平均以8的速度递增，预计今明两年仍将保持75的速度。十六大和十届人大之后，根据党中央和国务院提出的建设全面小康社会的发展目标，海南省面临着难得的历史发展机遇。继海南省政府提出“一省两地”经济社会发展战略之后，最近在我省召开的农村工作会议上省委提出“要把海南建成中华民族的四季花园和全国人民的度假村”的发展目标。旅游业以及与此有关的商业服务业的定位越来明确。大力发展旅游业以及与旅游相关的其它产业，乃是海南省产业结构调整中的重中之重。海口市是海南省会城市，也是海南省政治、经济、文化中心。要大力发展旅游业，海口市首当其冲，理应率先垂范，把自身建设成为海南省旅游业中心、旅游大市，带动全省旅游业的发展，乃至带动全省经济的发展。但就海口市目前的现状，相对于成为一个旅游经济名城尚存大的距离。据统计资料显示2000年至2003年三年间，全省全年接待旅游人数平均以94的速度递增，2002年接待旅游人数达到125496万人次。但全省旅游消费呈现“一头热”（三亚）的不均衡态势。海口的旅游业“旺丁不旺财”，众多游客只把海口当作中转站，而非旅游目的地。据2001年统计，平均每位游客在海口停留的时间仅为124天，每人每天消费（含住宿）仅为605元。主要原因是海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。文化、商业旅游也无特色、无大的旅游逗留价值。究其深层次的原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸而缺乏特色。论城市面貌，地处南方城市却无南国韵味；论商业文化品味，比之北京王府井、上海南京路又逊色甚远；论椰风海韵，又远不及三亚。无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。城市经营与产业支持间的定位错失，使海口市只能如是而已。从商业的角度看，存在的问题也不少。诸如1商业网点建设缺乏统筹规划。海口市商业网点的规划工作滞后，城市商业网点建设布局不甚合理。一些新区和城乡结合部商业网点发展不够，群众购物不方便；而一些热点地段网点过于集中，彼此竞争激烈，不利于商业总体健康发展。2商业企业核心竞争力不强。海口市的许多商业企业规模普遍偏小，实力弱，管理手段、管理技术、管理水平落后，经济效益低。而且绝大多数企业市场定位不准，经营方式类同，不适应市场经济发展的要求。特别是入世以后，商业企业缺乏核心竞争力的问题愈显突出。3从总量来说，海口市商业企业偏饱和，处于一种无特色、无品味、同质化、低层面的竞争状态。多属于社群商业，小而全、简而陋，经营成本高、业态规模小，又多集中在老商区，有几个象样的商家，诸如第一百货、嘉华城市花园和中央商城，虽在规模上说得过去，但多固守已经过时百货业经营模式，或者存在着位置缺陷，或者存在着不能较好的延留游客的社区性和周边环境上的弱点等等，以致经营业绩平平。因此可以说，这种饱和是一种结构性饱和，低层面的饱和，也为海口市商业服务业提出了上层次、上水平，从经营理念到市场定位、到商业运作都需要提升的新课题。旅游业是21世纪的朝阳产业，是海南省、海口市的支柱产业。为了适应海南省经济社会的发展，适应大海口建设，海口市政府提出建造滨海世纪旅游观光带的新构想。随之而来的必然要带动对海口市旅游业、商业服务业的新一轮改造和提升，在此观光带中，复兴房地产公司和佳贸实业公司以极富远见卓识的眼光，在世纪大桥西侧、万绿园以东、世纪广场以南、滨海大道以北的得天独厚的区域位置上，置地78亩，意欲打造海口市具有高规格、高品味、全新经营理念、纯南国风味的建筑风格，能融合现代人多种目标需求的经营设施。环境化、艺术化的设计兼旅游休闲、购物、娱乐、餐饮、会议等多种功能于一体。其出乎其类、拔乎其萃的品质，足以在大海口商圈中睥睨群雄。第二节项目建设的必要性目前在我国房地产业，正初步形成为一个开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，70的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。海南省、海口市的房地产业在经历了上世纪九十年代的经济泡沫后，经过十几年的休养生息，充实、调整多种政策手段，近些年出现房地产复苏的迹象，总体势头趋于看好。特别是一些市场定位明确、经营理念新颖、地块优势明显、品牌内涵丰富的高水平、高内质的房地产，仍存在较大的发展空间。市场前景仍然乐观。本项目内容涵盖了房地产、旅游业、商业、餐饮业、娱乐和康体、文化等多种经营要素，这些要素通过市场对本项目产生了强大的支撑。就旅游业来说，旅游业是第三产业的重要行业。旅游业是包含“行、游、住、食、购、娱”六大要素的综合性产业。海南省旅游业的发展空间是无与伦比的。旅游业的发展刺激交通运输事业发展，推动商业、房地产业、餐饮业的繁荣。本项目具有差异化经营的诸多优势。而差异化经营是赢得市场成功的重要因素。首先，本项目用地所处的区位优势无可比拟。属于一级用地。这种区位的固定性所造成的差异性，赋予了本项目先天的不可再得的品质。其市场经营成功的概率相当大。同时这种地域性使项目本身会产生永久不竭的魅力，将达成地块开发与市场经营的双赢。其次，本项目内涵丰富，具有商品效用的多层次性，即同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的内容。这一重要特征会给寻求差异性带来更大的经营空间。同时它又将众多子市场整合成一个功能完善的大市场，子市场与大市场互动互补，相得益彰。根据新的海口市城市发展规划，海口市在未来要建成全国重要的，并具有一定国际影响的旅游城市。现在海口市旅游城市形象初步确立。特别是在近几年通过西海岸旅游带的建设和城市环境美化工程，形成了具有热带特色的、现代化的海滨城市风貌，并凭借着优越的交通条件、优良的旅游度假设施和优美的城市环境，已成为海南重要的旅游接待基地。海口扼守琼州海峡通道，是全省最大的交通枢纽，是来海南旅游的游客必经之地。在新海口的城市规划中，拟把沿西海岸和沿东海岸一带建成滨海旅游观光带。本项目用地恰处于这两大观光带的中心，处于商贸旅游区的中心。这种由地理区位优势带来的经营区位优势，将为本项目蕴藏巨大的商机。海南复兴房地产公司和海南佳贸实业公司是经验丰富、操作力强的房地产公司，公司拟通过本项目配合城市规划和建设打造出三大特色。1打造海口市的旅游休闲商圈。海口市政府规划，拟充分利用滨海大道、龙昆路和世纪大桥的旅游交通干道功能，发挥万绿园、世纪广场和滨海公园的旅游休闲功能，和周边的旅游休闲设施、酒店一起，打造海口市的休闲旅游商圈。2为海口市创造全国一流的滨海休闲胜地。海南的阳光、空气资源是全国唯一的。滨海土地资源在全球都是稀缺的，地处城市中心的滨海土地资源更是皇冠上的明珠。本项目确保滨海资源的共享性。让全体市民和旅游者共同享受滨海地区的各种旅游资源。3打造全国一流的步行商业街。步行商业街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顾客的最基本的因素。它正以其巨大的商业价值和对城市振兴发展的推动作用而成为中国未来商业形态的重要模式。它不仅是城市商业的缩影，更是城市人性的表现。步行商业街景观和功能的营造，将会给公司带来巨大的回报和长期的保值能力。本项目的实施是海南复兴公司实施多元化战略的重要步骤，通过本项目的比较优势，将构建公司不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的，支持企业发展后劲的核心竞争力，最终实现公司的发展目标。因此，本项目的建设是非常必要的。第三章市场分析与定位本项目并非单纯意义上的房地产项目，它还属于旅游业、商业、餐饮业等服务业的硬件设施建设，是旅游业的市场载体。它的主要市场支撑在于旅游业，当然也包括市民消费。第一节旅游市场发展现状一海南旅游市场情况1近些年旅游接待人次随着海南旅游环境的改善和政府对旅游业支持政策的出台，海南旅游接待人次近年来呈逐年递增趋势，具体情况如下1993年至2001年旅游接待、收入统计年份国际游客（万人次）国内游客（万人次）创汇（万美元）国内旅游收入（亿元）1993年23972554461549434201994年24732648770560041811995年32783282480980045771996年33904519085420049871997年412874872101210053271998年39428165596249058971999年454988358105060063742000年493195826108829469512001年45681079088790007910据海南省旅游部门统计自2000年海南省旅游人数首次突破千万人次大关后，2001年，海南省接待国内外游客达到112476万人次，实际旅游收入8789亿元人民币，占全省国内生产总值162，高于全国平均水平的10。旅游人数和收入分别比上年增长116和119。旅游业已成为海南国民经济支柱产业之一，海南已成为中外游客向往的旅游目的地。2002年，旅游业发展态势仍然保持较强劲的势头。全年共接待旅游过夜人数125496万人次，比上年增长81。其中接待海外旅游者3893万人次，下降148；接待国内旅游者121603万人次，增长90。在海外旅游者中，外国人1652万人次，增长275；香港同胞1477万人次，下降361；澳门同胞192万人次，下降430；台湾同胞572万人次，下降83。全年实现旅游总收入9538亿元，比上年增长74。2002年10月9日，新华社发布了第一份中国旅游品牌问卷调查，报告结果表明，海南（海口）被列为全国最愿意游览的旅游区、点之首，位居苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳前列。据业内预测由于受“911”事件的影响，特别是已经爆发的第二次海湾战争的影响以及全球恐怖主义的漫延，中国将成为世界游客首选的旅游目的地。而海南由于其所处的独特的地缘位置，安全系数相当大，海南省在党和政府深入贯彻“十六”大的精神和十届人大会议的指引下，社会安定、详和，人民安居乐业，必将成为旅游目的地中首选的首选。2酒店接待能力逐年变化近几年，海南酒店业的接待能力发生了一些新的变化，特别是对四、五星级酒店的需求逐年提高。如三亚新增的天域、凯莱，琼海博鳌的金海岸等五星级酒店，年平均入住率达75以上；三亚的珠江花园等四星级酒店，年平均入住率达80左右；海口的四星级以上的酒店入住率平均在70左右。总的看，海南早期建设的部分三星级以下酒店经营不稳定，经过市场细分之后，四、五星级酒店的市场需求一直有所上升。特别是随着人们生活水平的提高，游客逐步讲求旅游品位、注重旅游服务质量，高星级酒店的需求正在逐年增加。3酒店入住率和房价走势近几年，部分三星级以下、经营期限长且未重新装修的酒店在经营上遇到了新的挑战，竞争较激烈。但四星级以上且周边环境良好的酒店，如海滨、河畔具有区位优势的经营状况良好。酒店开房率同酒店档次形成正相关的发展趋势，而四星级酒店标准和房价基本适应当前国内外游客的消费水平，酒店入住率和经营效益要高于其它级别的酒店。海口的五家四、五星级酒店年均入住率对照表名称地理位置酒店星级客房数量间年平均入住率平均门市房价元/间环岛大酒店海口海甸岛540898年436，99年51，2000年65，2001年6611001300金海岸酒店海口海甸岛540098年46，99年62，2000年72，2001年7311001280文华大酒店海口滨海大道531898年55，99年58，2000年67，2001年6914001700宝华海景酒店海口滨海大道442698年58，99年65，2000年76，2001年77800980黄金海景大酒店海口滨海大道423098年60，99年69，2000年78，2001年80700960二海口市旅游市场情况海口市2000年接待国内外游客32481万人次，比上年增长1681；旅游总收入2602亿元人民币，比上年增长1086。2001年接待国内外游客3698万人次，比上年增长1385；旅游总收入2779亿元人民币，比上年增长68。旅游人数及经济效益创近几年来的最高水平。2002年，旅游业稳中有进。我市着力构建“琼州海峡旅游度假区”和“海口旅游圈”，开展区域旅游协作等一系列大规模高层次活动，培育了观光度假、商务会展、体育健身等旅游产品，促进旅游通道转变为旅游基地，综合接待能力显著提高。全年接待过夜旅游人数3914万人次，比上年增长43。全年实现旅游总收入3375亿元，比上年增长78。2002年，旅游业稳中有进。我市着力构建“琼州海峡旅游度假区”和“海口旅游圈”，开展区域旅游协作等一系列大规模高层次活动，培育了观光度假、商务会展、体育健身等旅游产品，促进旅游通道转变为旅游基地，综合接待能力显著提高。全年接待过夜旅游人数3914万人次，比上年增长43。全年实现旅游总收入3375亿元，比上年增长78。但作为大特区省会城市的海口市，酒店分布中，高档酒店偏少，以商务酒店居多，尤其缺少休闲度假型高档服务设施。过去几年，海南旅游均以环岛旅游为核心，海口市及周边地区因缺少有特色的旅游景点及相关设施而使海口市仅作为环岛游的登岛点和离境点，由于三亚凤凰国际机场落成开通，来海南旅游的空中通道并非海口一处，这就使海口市旅游发展面临挑战。因此，大力开发以海口为中心的琼北旅游资源，建设富有特色的观光、滨海休闲度假型旅游，已成为当务之急，也是未来海口市旅游特色品牌铸造的重中之重。拟建的海口新外滩复兴城是从建设地的自然、生态环境、建筑物建设规模、风格以及设施，均堪称一流的海滨休闲度假、商务会议综合型馆所，必将对国内外游客产生强大的吸引力。第二节海口市旅游业未来发展及预测十届人大后，海南省把发展旅游业放在了突出的重要地位，相关的旅游优惠政策及方案相继出台，大大刺激了旅游业的发展，据资料，旅游团队和散客人数大大增加，海口“黄金周”之前，曾因旅游团队数量的不断增加，一度出现接团空调大巴车紧张，导致某些旅行社不得不放弃个别接团计划。与旅游相关的配套设施呈现出不敷需要之况，也正因为如此，海口市高品质的星级酒店逐年增加，以适应市场需求。从统计数据中可以看出，在相对稳定、相对平衡的价格构成中，海口市酒店以其越来越完善、越来越高档的硬件设施，和更趋严格的管理制度、更趋一流的服务水准，创造出年平均入住率在674以上的业绩。可以说，海口市以其独特的气候资源和旅游资源，吸引了如潮的游客，使酒店业出现了空前的淡季不淡的经营状况。海口市是我国重要的热带滨海旅游城市和旅游休闲度假胜地，是海南省政治、经济、文化、旅游、交通运输中心。作为大特区省会，不仅享有国家许多优惠政策，而且，其良好的投资环境，更为国内外投资者提供了得天独厚的风水宝地和无限商机。海口市将建设成为我国著名的对外开放城市，具有现代水平和国际化的新型海滨旅游城市，成为我国乃至东南亚地区经济、商业、贸易、旅游、考察、会议、休闲、度假、疗养中心。随着粤海铁路的全线贯通，海峡变通途已成为事实，海南连接大陆的划时代开端已经到来。由于解决了制约海南旅游的最重要的交通问题，届时，到海南旅游的人数将成倍增长，乘坐安全、舒适、价格适宜的火车横渡琼州海峡，游览南岛天涯。成千上万的游客乘坐火车纷至沓来，将为海南旅游和酒店业带来无限商机，开辟更加广阔的前景。第三节海口餐饮业现状与预测2000年全省有餐饮网点139万人，从业688万人，餐饮业零售额2288亿元，增长132。餐饮业“节假日经济”效应明显。椰子节和“五一”长假期间，海口市55家知名饭店、酒家和金龙美食一条街推出一系列风味食品，开展各种促销活动，使营业额有较大增幅；春节和国庆节长假期间，海口、三亚、琼海、兴隆等旅游热点地区餐饮业生意兴旺。2002年，春节期间，几家大商场的销售额都很可观，从元月14日至23日的10天里，第一百货、生生百货、乐普生三家商场销售额合计为5636万元。比上年同期增长483。各超市、货仓商场的销售形势也非常喜人，万福隆超市年货空前热销，日销售额最高时达220万元。五一黄金周，第一百货每天都有3万以上的客流量，销售额高达1300万元，最高的一天销售了378万元，与上年同期相比增长277。信兴家电商场的空调节的推动下，销售额增长3倍。2001年海口餐饮业，得益于国家扩大内需政策的积极影响，以及海口经济的发展、居民收入增多，从而促进餐饮消费继续需求旺盛。全年餐饮业零售额达809亿元，占全市社会消费品零售总额的10，比上年增长111。餐饮业网点2887个，比上年增加188个。2002年海口餐饮业仍然保持良好的发展势头。餐饮业零售额151亿元，增长89。由于“旅游经济”、“会议经济”和“假日经济”的共同影响，海口餐饮业的前景无疑是看好，同时也会带动娱乐业、美容美发业、保健按摩业的新发展。第四节海口新外滩复兴城客源分析从对我国大中小型居民收入水平的统计来看，中国人不但收入水准开始部分进入中产阶段，并且他们手中可以自由支配的现金也相对增多，储蓄存款的中位数在5万元人民币之间，可以用来在国内旅游的资金是相当充足的。国内旅游市场日趋成熟，客源结构趋向合理。家庭出游成为旅游市场的主力军，自助游较兴旺，特别是“春节”和“五一”两大黄金周中表现尤为突出；消费能力强的散客正快速增长，所占比例上升较快；虽全球经济放缓，但我国积极刺激国人消费，拉动内需取得成效，经济形势好转，来我市的商务客人、会展和会议旅游仍在继续升温；旅游产品的精品化、旅游市场运行的有序化和理性化等都有不同程度的提高。新外滩复兴城建成后，由于其多功能的设计、多商业业态的功能组合，客源必然是多方面的。有住客、食客、游客、观光客、会议客以及购房业主等等。综合性的特色经营必将招揽多方面的消费者。为保证客源，公司将以其更为完善的硬件服务设施、更高标准的服务水平、更具有特色的服务功能，牢牢地吸引客源，经测算，这部分客源数量之多，已足以维持复兴城的正常运转，在此基础上，公司将借助新的条件，不遗余力地开辟新客源。海南自1988年建省以来，海口的经济获得了高速发展。到2001年，人口从3272万增长到8832万，翻了一倍；国内生产总值从889亿元增长到145亿元，增长了164倍；地方财政收入从6523万元增长到222675万元，增长了34倍；社会商品零售总额从558亿元增长到8103亿元，增长了145倍。2003年1月1日，新海口市各级行政区挂牌。根据国务院正式批复调整海口行政区划撤销琼山市，撤销海口秀英区、新华区、振东区。以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域，设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。调整后的海口市人口由原来的80多万增加到160万，增加近1倍；土地面积由原来的2364平方公里扩大到23648平方公里，扩大10倍。一购买力支持据资料统计所得，城镇居民可支配收入表如下年份城镇居民收入（元）198711121998674919997059200071032001775520028004据世界经济组织分析，当人均收入达到1000美元时，房地产业将会大力发展。由于海口市城镇人均收入已基本达到1000美元，且伴随人口基数的增长，海口市房地产将会有一个良好的发展期。海口市作为海南的省会城市，人均收入消费水平要高于全省平均水平，同时，海口市个人存款高达180亿元；海口的经济发展已经展现出良好的发展势头，对内地投资者吸引力已越来越大，且由于目前的股市等其它投资渠道不畅，投资商业物业已是投资者的首选，本项目定位于步行商业街，以休闲娱乐、餐饮、商业为主，这样的物业产品在市场中有足够的吸引力。二项目的终端消费者分析1消费者新的消费观念形成随着人们生活水平的提高，人们消费观念出现了新的排序一是休闲娱乐，二是餐饮，三是购买商品。即消费已经不再停留在简单的购买商品上，“休闲的吃喝玩乐购”消费已经是多数人的一种主要消费形态，而购买也变成了种随机行为，受购买环境、心情、诱导影响较大，且购买商品不是目的，而是为了享受这一过程及乐趣。2项目周边人口构成、经济状况及消费习惯分析项目位于海口市中心城区龙华区，是海口政治、经济、文化中心，该区常住人口30多万人，其中户籍人口20多万人。公务员、企业管理人员在居民中占有较大比例，该部分居民收入较稳定，人均可支配收入在海口市各大城区人均水平是最高的，属高收入、高消费群体，是海口市中高档消费品的中坚力量。他们对商品价格不十分敏感，对购买场所环境、服务及商品品质要求较高。本项目的中高档商业定位较符合这类消费群体的消费习惯，具有较好的商业依托。三项目目标购买（租赁）客户分析经过对海口近几年的主要商业楼盘销售调查研究发现，55的客户是为了出租赢利而购买商铺，而以自营为目的购买商铺的客户占35，另外有10的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。本项目目标购买客户为以下几种类型1长期投资型客户这类客户是本项目最主要的目标客户，属较富裕一族，资金雄厚，鉴于目前投资渠道少，银行利息低，股票风险又高，而其它投资经营未具备一定能力情况下，较认同房地产这种稳妥的投资方式。此类型客户主要有两种其一是专业的商铺投资商，一般拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，通常自己也捎带经营，但不以经营为主；其二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。2自主经营型客户这类客户在海口市有多年成功经营经验，代理知名中高档品牌，是商界中较为成功的商人，多属个体经营户、私营企业主；也有部分是外地来海口经营多年或对海口市有一定程度了解的个体经营户、私营企业主；购买商铺后用于自己经营。3短期投资型客户也可称为炒作型客户，这类客户是专业房地产物业炒家，对海口市房地产市场有一定的研究，专门对房地产物业特别是商业物业进行短期炒铺赚钱（如短期的低吸高抛，或经过两到三年时间的市场培育等商场作旺，铺面升值后转手卖出赚钱）。4项目目标租赁客户个体经商者、新移民、已下岗（退休）决定重新创业的人士、部分品牌产品生产企业，意欲此类置业者亦大有其人。公司将采取有效的措施，保证客源源源不断，逐步进行市场拓展。首先，公司已拟定了极富创意且符合市场需求的招商计划，如售房计划，拟出售体量值的60，还确定了复兴城市场准入门坎，坚决杜绝低水准、趋同性、卖点平庸的客商入住，争取品牌效应，争取客源。其次，由于中国中产阶层已实质性形成，加以旅游、会务的推动，公司的市场定位是以中高档消费为主，以餐饮业为主，将占到业态量的1/3强，经营服务方面，也将辅之以多特色、多方位、多品位、适应市场的各种消费服务。第五节市场定位海口市商业市场业态特点分析1行业稳步发展海口市商业发展迅猛，社会消费品零售总额近年以年911的速度增长，2001年餐饮零售额增长111，2002年仍保持良好的发展势头，餐饮零售额增长89。餐饮消费在消费总额中的比例也越来越高。2商业业态细分商业市场的自动调节作用已经初步显现，具体表现为商业市场进一步细分化仓储式超市、各种国际品牌的专卖店、量贩店、会员店等大量出现。不同商业业态满足着不同市场层面的需求，新的商业业态已逐步得到市场的认同，海口的商业发展正趋向与世界同步。3业态市场的空缺现有业态市场组成丰富，但功能比较单一，难以形成规模；另一方面，消费档次提升、消费需求越来越高，迫切需要具备规模资源整合优势的全天候、全功能综合性商业文化休闲消费中心出现，以填补这一市场空白。4外地资本涌入华联、广百等大型零售商的进入，有效地刺激了本地行业的发展，而万福隆等一批本地商家的崛起则显示出本地行业极大的市场适应性、对新生事物的接受能力。5商务活动日趋频繁商业的发展促进了相关行业的衍生，各种服务性、中介性的商务公司大量出现，各种有关的产品展示会、商贸洽谈会频频召开，商务活动日趋频繁，与之相应的商务洽谈、休闲、食宿等场所身价日增，为综合性、多业态的商业休闲区的产生营造了良好的契机。综上所述，本项目应定位于集休闲娱乐、观光、餐饮、商务、购物于一体，全天候、全功能、开放式、综合性商业文化休闲消费中心，实现“一站式”的消费及经营理念。海南的热带海滨旅游产品有巨大的市场与潜力，根据国内外旅游市场需求分析，海南旅游的客源结构发展趋势已由观光游向度假游过渡，出游方式为散客游逐年增多。新外滩复兴城在对国内外旅游市场需求的宏观预测分析和海口市商业市场业态特别分析基础上，着重于开拓消费层次为中高档的度假、商务、会议游客，结合项目地块濒水、景观、交通和辐射等区域特点，市场定位在休闲度假、会务商务、旅游、和观光、饮食购物、休闲娱乐等多功能消费上。市场目标是，主要针对特殊消费人群，如企业客户、企业商务、公务接待、会议培训、国内外游客等，发展餐饮业优势，以极富特色的中、西餐饮为主，整合休闲、娱乐、桑拿、健身、水疗、茶艺、商务、会议中心、图书馆、儿童乐园、科技馆、艺术馆等多种服务项目。同时，商业步行街也将为普通游客和市民提供休闲、购物、观光和娱乐服务。在建筑风格、业态布局和经营模式上要定位如下主要内容和特色1打造海口市的旅游休闲商圈。海口市政府规划，拟充分利用滨海大道、龙昆路和世纪大桥的旅游交通干道功能，发挥万绿园、世纪广场和滨海公园的旅游休闲功能，和周边的旅游休闲设施、酒店一起，打造海口市的休闲旅游商圈。这个商圈狭义包括世纪广场、万绿园、滨海公园等三个公园，京豪会馆、台湾会馆、生生百货和本项目；广义商圈还包括周边的酒店。在这个旅游休闲商圈中，老项目功能单一，不能起到统领作用；只有用一批新建项目来覆盖众多的功能。更重要的是这种旅游休闲商圈的项目需要结合海南本地的特点，具有公用性、开放性和先进性。公司规划用商业步行街将若个项目的多种服务功能有机融合一起，形成设施配套、功能互补、相得益彰的经营格局。游客和市民从“万绿园”出发，通过跨龙昆湾的步行桥，即可达到本项目，进入商业步行街，可横穿京豪会馆、台湾会馆，到达世纪广场。2为海口市创造全国一流的滨海休闲胜地。海南的阳光、空气、沙滩、海浪（4S资源）是全国独有的资源。而滨海土地资源在全球都是稀缺的，地处城市中心的滨海土地资源更是皇冠上的明珠。滨海地区是一个海滨城市中景色最优美、最能反映出城市特色的地区，因此，项目方案规划要确保滨海地区的共享性是一重要原则。让全体市民共同享受滨海地区旅游资源，既有社会效益，也有经济效益。本项目设计统盘考虑海面观景、建筑造型、景观塑造、业态格局以及人物流的互动，在海口市显要的滨海位置上，托出了一处绚烂夺目的建筑群。它包含了多方面的内涵。第一，改善滨海地带水体的生态环境，开发时已关注到生态环境的可持续性，尤其是水体的质量问题，拟采用环保生态式管理模式，引入先进技术，实现经营环节的零污染；第二，增加公共空间，开发滨海地区，提高城市的素质，特别是增加供公众共享的公共空间；第三，吸引人的、优美的城市环境设计，如滨海的城市轮廓线、激动人心的滨海节点、连续的开放空间、无阻挡的视线走廊等。3本项目的建设可在海口滨海海岸线上，形成富有特色的旅游景点。进入美兰机场的飞机在航线拐弯时，从机舱望去，世纪大桥犹如一条白色长龙，静卧在秀英湾东侧的海甸溪出海口，视线焦点自然凝聚在本项目的地块上；由海安、湛江和琼州海峡驶来的轮船转入海口湾时，视觉焦点也落在世纪大桥、世纪广场和本项目的地块上；驾车在世纪大桥、滨海立交桥、龙昆北路、滨海大道行走，视线被世纪大桥高耸的双塔所吸引，视野仍在这一地块上。站在本项目的地块上看海口的城市轮廓线，国贸、滨海大道一带的高楼大厦鳞次栉比、错落有致，与椰树、蓝天白云和水中倒影构成了一幅美丽的滨海图画。黄昏，斜阳西下、晚霞满天，远眺秀英湾，金光粼粼、帆船点点；海岸线上，椰影婆娑、灯光闪烁晚上，城市灯火通明，高楼大厦轮廓时隐时现，繁星闪烁，万绿园人流涌动，夜色澜栅，世纪大桥和滨海立交桥车水马龙俯瞰琼州海峡南岸，美丽的城市轮廓线和五颜六色的城市夜景，为海口新形象的确立，平添了浓重的一笔。4打造全国一流的商业步行街。商业步行街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顾客的最基本的因素。它正以其巨大的商业价值和对城市振兴发展的推动作用而成为中国未来商业形态的重要模式。它不仅是城市商业的缩影，更是城市人性的表现。美国纽约大道、法国香榭丽舍大街、日本东京都大街等是国际著名商业街，北京王府井大街、上海南京路、广州北京路等是国内知名商业街。商业街的成功在于整体优势，在于特色经营的专业店和大的商场，还有餐饮、休闲、娱乐等等，它的业态和功能是比较齐全和完善的。当人们的消费方式过渡到情感消费时，物质消费会逐步让位于精神消费，只有城市商业步行街才能满足别的商品经营模式后不能解决的此类需求。从建筑理念上说，本项目人性化、艺术化、环境化的设计思想得以充分体现。滨海景观的海洋文化特质、海天一色、绿树成荫的生态绿色概念、无干扰的步行商业街、多业态的文化特色、在休闲购物娱乐中感受到与自然界的交融；一站式、开放式的消费方式，坡屋顶的南国风情，既体现了以人为本的现代理念，又体现了以自然为本的哲学观。所有这些设计元素的融入，为本项目的市场定位奠定了先进的、坚实的前瞻性基础。本项目将成为海口划时代的大型综合性旅游商业中心、海口世纪商圈的商业旗舰，从规模优势可形成密集的多业态集群，提供更丰富的服务及消费选择，并通过“规模、品牌”等经营优势进一步巩固商业旗舰地位。第六节业内海口市场分析一商业面铺海口市租金情况海口市从1987到2002年，海口市的社会商品零售总额从558亿元增长到10266亿元，增长了184倍。批发、零售和餐饮业实现GDP1896亿元，占全市GDP的131，比上年增长85。所占比重，比全国平均水平9高出41个百分点，比商业发达的上海市还高25个百分点。可见商贸业对国民经济的贡献度日益提高，已成为海口市国民经济支柱产业之一。传统商业。百货商场内的租金都比较高，一般都在400元/平方米月（实际经营面积）以上，有的甚至更高。大部分采用的是保底加提成的方式。即商店业主统一经营、统一收款，按2530提取营业流水，由经营者开具增值税发票。当营业额达不到最低标准时，经营者必须补足保底款。名称面积经营项目合作方式价格或分成比例说明第一百货30000百货、服装联营2030乐普生13000百货、服装联营2030生生百货13000百货、服装联营350元/M2，2035明珠广场90000百货、服装联营、出租2030东方广场13500百货、超市联营、出租200350/M2金世纪商城20000百货、超市联营250500，26售价20000传统商业街。传统商业街租金比较贵，海秀东路DC城、明珠商业广场附近临街的专卖店租金高达250300元/平方米月；泰龙城一般的铺位租金为250元/平方米月，临街的铺面租金高达350元/平方米月；国贸附近，临街的一楼铺面租金为150200元/平方米月，金福城一楼临街铺面的租金报价高达260元/平方米月，二楼铺面的租金为80100元/平方米月，三楼的租金为50元/平方米月；金龙路饮食一条街的租金报价为45元/平方米月（一、二楼连租），蓝天路（原机场路）的租金为3040元/平方米月；玉沙路口的租金为一楼80元/平方米月、二楼租金40元/平方米月，南航东路饮食店的租金为1520元/平方米月，工业大道大饮食店的租金为1015元/平方米月。最近，在海口港（秀英港）二区门口（滨海大道北侧）推出了约2000平方米的“汽车物流中心”，由货运公司和海口港集团合作开发，每个铺面98平方米（13层），15年一次交纳租金为198000元（折合约2000元/平方米年），三年租期合同月租2500元/月，零租押金6万元，月租2500元。折合租金为15年期11元/平方米月，3年期和零租的租金为25元/平方米月。在调查中，我们发现由于城市拆迁，临街铺面锐减，营业铺面供不应求，租金看涨。已经拥有铺位的在转让时收取4万5万元的高额转让费。同时，我们还发现在位置相同或相近的区域，租金与营业面积成反比例零售商业铺面一般面积小（1050平方米/个），租金相对比较高，而风味餐厅的营业面积居中，面积在100300平方米/间，租金一般要比大面积的大型餐厅高50100，而大型餐厅的面积一般都在1000平方米以上，租金都比较便宜。二铺面售价情况在售的商业铺面数量少，面积规模都不大。主要有位于国贸大道的欧美佳，面积约5500平方米，三层裙房结构，一楼售价为13000元/平方米，二楼售价为10000元/平方米，三楼售价为7000元/平方米。发展商统一返租10年，年租金为售价的80。位于国贸大道的金福城，面积约4000平方米，一楼售价为1200015000元/平方米，二楼售价为50006000元/平方米，三楼售价为35004000元/平方米。发展商也可以返租，租金为售价的88。位于海秀东路的海南明珠商业广场，铺面售价为20000元/平方米，有价无市，原因是铺面都被发展商抵押给了银行，售价是发展商的商业管理公司代售的。另有一家长沙的公司整体出售位于商业广场四楼的约4900平方米的物业，售价约5000元/平方米。嘉华城市花园三层裙房约15000平方米，一层的售价为16800元/平方米，租金为250元/平方米月。最新推出的海南中央商城一期工程面积15000平方米，首层定价10000元/平方米，反租回报为10。据称23楼已经全部售完。另有其他区域的少量商业铺面出售，一般都位于商住楼的13层，属于裙房，面积都在30008000平方米左右，价格在40008000元/平方米左右。三“欧美佳”案例分析“欧美佳”是目前海口市场推出的面积比较大的商业铺面，面积5500平方米。硬件设施一般，比较明显的是商业人流交通组织不理想，只有一部自动扶梯位于西侧靠墙。单位面积太小（56平方米/单位），公摊高达45，几乎可以说是在卖柜台。物业管理费为23元/平方米月，空调费目前未定，维修基金为总房价的3。银行提供5成10年按揭。为了吸引买家，发展商承诺10年返租，年返租回报为8（折合一楼的实际租金为6667元/平方米月），一次性预付2年租金。为商家计算了租金和月供楼款的对比，声称国贸附近的租金为300元/平方米月，8年市值增长5倍。由于单位划分很小，统一返租的租金较高，销售对象基本上锁定在投资而非自营，所以销售业绩不错。但这个销售模式存在很大的隐患如统一经营需引进著名商家，5500平方米的商业设施不大不小，一般商业企业不愿意介入，而且租金会非常便宜，绝对达不到8的回报；要提高租金，只有租给个体经营者，个体经营者混乱的经营状况将无法长期延续昂贵的租金。最后，发展商将背上沉重的返租租金负担，无法兑现对买房客户的承诺。四调查情况汇总表海口市出租/出售物业调查表物业名称地理位置租金（元/平方米月）售价（元/平方米）其他DC城海秀东路1F3002002F1503F70150按使用面积计算，包括管理和空调等亿圆商城海秀东路1F100，2F70仅限于珠宝、饮食每年递增20泰龙城大同路250350空调物管45元/M2欧美佳国贸路年售价的81F130002F100003F7000公摊45，管理23元，空调另计金福城国贸路1F1502002F801003F501F12000150002F500060003F35004000签返租合同，返租年租金为88。欢乐天地国贸路1F100200元2F803F60属于简易临时用房，很快就会拆迁中雅铺面滨海大道1F802F40快拆迁了，租金自然下跌正昊大厦国贸路1F1302F60至少租一半（约500平方米）嘉华城市花园金龙路1F2501F16800方案尚未最后决定中盐大厦玉沙路1F2002F180金龙路饮食一条街金龙路45（12F整体）工业大道饮食街工业大道15单个面积都在500M2以上南宝路饮食街南宝路1520单个面积200300南航东路饮食街南航东路2030单个面积200300海港物流中心滨海大道25单个面积98平方米名门广场蓝天路3040（13F整体租用）至少1500平方米中诚广场国贸路1F2201F26800周昌商厦国贸路1F30000中央商城海口港旁1F10000返租10年年租金为8由此可见，新外滩复兴城凭借其优质的硬件设施、得天独厚的地块优势、领导潮流的经营理念、多业态集成的规模效应，售价定位在600010000元/M2，是大有市场潜力的。加之，复兴公司拟采用出售、租用和自用三种经营策略，再辅之以分期实施、分阶段推进，足可游刃有余，市场前景十分看好。第四章建设地点及建设条件第一节项目建设地点海口新外滩复兴城项目地址选择在海口市拟建的世纪广场西南侧，在世纪大桥西侧，与万绿园公园仅一河之隔，北面为大海，地理环境十分优越。第二节建设条件1气候条件海口市属热带海洋性季风气候区,全年气候温和，雨量充沛，湿度及降雨量较大。1月份气温最低，7月份最热，冬春少雨，雨季一般集中在810月，夏秋季为台风季节，其中8、9月台风最多。该地区气象指标如下年平均气温238极端最高气温389极端最低气温28最热月平均温度284最冷月