重庆市永川区奥兰半岛市场研究报告

目录第一部分项目开发环境分析1一、社会经济环境分析1二、相关政策环境分析8第二部分永川区房地产市场发展状况14一、永川区房地产市场整体分析143、永川区房地产空置状况17二、永川区住宅供应市场研究17永川区新城区住宅供应市场研究18永川区老城区住宅供应市场研究36三、项目商业地产市场环境分析39（一）永川区商业环境概述39（二）永川区商业地产供应状况分析39（三）典型商业地产项目研究411、华创渝西新天地41第三部分永川区房地产市场需求专题研究45一、调研方法及调研对象的选择45二、消费者需求特征分析46三、推广渠道分析49第四部分永川区房地产市场评析50一、永川区房地产市场特征总结50二、永川区房地产发展趋势研究57第五部分区域楼市对本项目的启示61一、项目所面临的市场机会61完63第一部分项目开发环境分析一、社会经济环境分析1、永川区概况永川区位于重庆西部，地处重庆、内江、自贡、泸州、南充等大中城市的中心地带。1992年永川撤县建市。重庆直辖后，为重庆市辖市。2006年10月撤市设区。全区幅员面积1576平方公里，辖19个镇、3个街道办事处。总人口1095万，其中城区人口33万。是重庆的二级经济圈，渝西经济走廊的地区性中心城市。永川区位、交通条件优越。距重庆63公里，成都276公里，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯全境，“黄金水道”长江流经市境南端21公里。永川背靠四川腹地，面临三峡库区，处于成渝经济走廊、长江上游经济带构成的“A”形经济骨架的重要结点，是出入四川、重庆、云南、贵州、西藏的五省通道，通江达海，历为重庆西部和川东南地区交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。永川基础设施配套功能完善。交通十分发达，建成了东南西北干道贯通、水陆衔接的交通网络。公路客运班车直达成都、重庆、万州、泸州、广州、深圳等30多个大中城市。永川客运中心为渝西地区规模最大的客货运输集散地，日发车1200多班次，日运旅客4万人次。永川火车站为二级编组站，40吨集装箱可在该站装卸。长江途经永川松既、朱沱码头。建成了渝西广场、名豪购物广场、体育馆、渝西会展中心等一批城市标志性建筑。商贸旅游经济发展迅速，特色明显。全区有各类商品市场116个，其中，营业面积上万平方米的商场5个，交易额上亿元的市场5个，商贸设施总面积达152万平方米。相继建成重庆农副产品、家电、建筑建材装饰材料三大专业批发市场和名豪购物广场、渝西广场两个现代大型商厦。重百集团永川商场开业，家电专业批发市场辐射重庆西部和川东南地区。重庆农副产品综合批发市场年交易额达38亿元，被国家农业部确定为全国26个定点农副产品专业批发市场之一，初步形成了以三大专业批发市场为龙头、产地批发市场为支撑、特色市场和集贸市场协调发展的区域性商贸中心。位于永川的重庆野生动物世界占地面积5000亩，开园后国内外游客纷至沓来，知名度逐步扩大，品牌优势逐步显现。永川已初步形成了以重庆野生动物世界、茶山竹海两个精品旅游区为重点，卫星湖休闲度假、黄瓜山百里果乡农家乐等景点、景区协调发展的旅游产业发展新格局，永川旅游成为重庆乃至西南旅游的一个亮点。2、城市整体经济运行21、国内生产总值持续快速发展图永川区近年来国民经济发展状况（单位万元）（数据来源重庆历年统计年鉴，2007年数据来源于2007年永川区统计公报）国内生产总值（GDP）是反映一个地区综合经济实力的重要指标，近年来，永川区经济发展迅速，GDP总量连续保持10以上的增长，均高于重庆市同期GDP增幅。2007年，永川区国内生产总值153亿元，较2006年同期增长21，增速达到近几年的最高点。22、永川区历年人均GDP逐年提高图永川区历年来人均GDP发展状况（单位元）（数据来源重庆历年统计年鉴，2007年数据来源于2007年永川区统计公报）通过近四年人均GDP的发展速度，可以看出永川区民的个人收入随着经济的发展逐步20042007年永川区国内生产总值9413721131000126194415300000200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002004年2005年2006年2007年20042007年永川区人均国内生产总值10228123621367816584050001000015000200002004年2005年2006年2007年提高，永川整体消费水平及消费能力得到较大提升，使市民追求和享受更高层次生活成为现实。2007年永川区人均GDP为16584元，较2006年同期增长21，增速达到近几年的最高点。23永川区近年来国民经济发展状况与周边区县的比较在重庆的区县中，永川作为渝西经济走廊的地区性中心城市，其经济保持着较高的发展水平，我们选取在城市地位、经济发展水平、地域辐射等方面与永川较为接近的江津和合川进行比较。图2006年国内生产总值及产业结构的比较（单位万元）（数据来源重庆历年统计年鉴）2006年，永川区国内生产总值低于江津及合川，通过对三个城市产业结构的分析，发现永川区一、二产业总规模均小于其余两个城市。2006年，永川总人口10834万、江津总人口14658万、合川总人口15179万，可见由于人口总量上的悬殊导致各产业规模的落后，是永川区国内生产总值落后的主要原因。但是我们从下表可以看出永川区的第三产业却并不落后于其它两个区。图2006年人均国内生产总值的比较（单位元）国内生产总值1261944148942414216331100000115000012000001250000130000013500001400000145000015000001550000永川区江津区合川区万元2006年各区产业结构对比0100000200000300000400000500000600000700000永川区江津区合川区第一产业第二产业第三产业人均国内生产总值1367811779111720200040006000800010000120001400016000永川区江津区合川区元（数据来源重庆历年统计年鉴）通过三个城市人均国内生产总值的比较，可以看出永川区人均GDP水平在重庆经济较为发达的区县中仍处于领先地位。2006年南岸区人均GDP为19271元，巴南区人均GDP为13810元，永川区人均GDP发展水平正逐渐接近主城范围的南岸、巴南等区。24、产业结构经重庆市统计局审查核定，2007年全区实现地区生产总值153亿元，按可比价格计算比上年增长168。常住人口人均生产总值16584元，比上年增加2906元,比上年增长166。在生产总值中，第一产业实现增加值219亿元，比上年增长107；第二产业实现增加值635亿元，比上年增长205，其中工业增加值538亿元，比上年增长254；第三产业实现增加值676亿元，比上年增长153。国民经济产业结构调整取得实效，经济结构更趋合理，三次产业结构由上年的139405456调整为143415442。3、社会经济环境分析31、2006年社会消费品零售总额图永川区社会消费品零售总额与相关区县的对比（单位万元）（数据来源重庆历年统计年鉴）2006年永川区社会消费品零售总额为504600万元，在重庆众多区县（含主城区）中位列第七位，高于同样位于渝西经济走廊的江津、合川以及重庆都市发达经济圈范围内的大渡口区、巴南区及北碚区，同样高出经济圈内的涪陵和长寿区。较2005年同比增长151。2007年永川区社会消费品零售总额598亿元，比上年增长185，永川区社会消费品零售总额保持持续增长的势头。4、城市人口构成情况41永川区人口规模数量2004年2005年2006年2007年年末总人口（万人）107210757108341095年末总户籍数万户3353413474342年末常住人口919892229233非农业人口2651268927612852城镇化率4780495051528（数据来源重庆历年统计年鉴，2007年数据来源于2007年永川区统计公报）2007年末，永川区年末户籍总人口为1095万人，非农业人口2852万人，城镇化率达52，人口规模相对周边的江津及合川较小，城镇化率略高于江津及合川。从20042007年来看，永川区人口增长幅度较小，人口规模较为稳定，城镇化率继续保持上升的势头。其中需要注意的是近几年永川区城区人口的快速增长，截止2007年年末，永川区城区人口达347万人。社会消费品零售总额5005154604521268743699984675642601645046003692360100000200000300000400000500000600000永川区江津区合川区大渡口区巴南区北碚区涪陵区长寿区万元42人口构成情况截止2006年，永川区年末全部就业人员数4417万人，其中第一产业从业人员1485万人，第二产业从业人员1314万人，第三产业从业人员1618万人，各产业从业人员比例较为均衡。5、城市远景规划及发展方向2005年重庆市政府常务会议审议通过了永川区城市总体规划，定位永川城市性质为“川渝经济带上的区域性中心城市之一，渝西地区的交通枢纽和商贸物流中心，永川区政治、经济、文化中心，重庆市职业教育基地”。15年内，永川城区将扩大15倍，2020年，永川城区人口将达到53万人，成为一个国家级大城市。规划确定的城市规划区范围为永川区主城区中山路、胜利路、南大街3个街道办事处和双竹、大安、临江3个镇的行政辖区范围，以及青峰镇的青峰场、石朝门、夏家湾、胡豆坪和陈食镇的强华、王家岩、关心、高鼓等村社，总面积约为501平方公里。据悉，近期永川区进行第四次修改城市规划，首次站在成渝经济带（中国经济第四级）的高度，把永川定位为“辐射渝西及川东南地区的中心城市”，提高了城市建设的档次，从而要求运营城市要从大城市的角度考虑产业布局及城市开发战略等问题。永川继续坚持“东扩南拓”，东部新区依然是发展重点。城区空间和布局要按照80万城区人口的需要进行研究。社会经济环境小结近年来永川区经济发展迅猛，GDP连续保持高速增长，人均GDP水平在重庆几个经济较为发达的区县中处于领先地位。新型工业化加速推进，工业经济效益显著提高，农业结构调整加快，农村经济稳步增长，消费需求持续升温，第三产业快速发展，初步形成了以机械加工制造、轻纺食品、能源化工、冶金建材、丝绸、商贸、茶业、旅游为重点的产业布局。城市居民收入持续增长，消费能力持续提高，对城市房地产发展起到支撑作用。根据永川区城市总体规划，明确了永川区城市性质为“川渝经济带上的区域性中心城市之一，渝西地区的交通枢纽和商贸物流中心，永川区政治、经济、文化中心，重庆市职业教育基地”。根据规划，永川要最终成为国家级大城市，远期2020年，城市人口达53万人，城市建设用地达5292平方公里，为现在永川城区的15倍。规划的出台明确了永川区的城市发展方向，随之而来的将是快速的城市化进程。随着城市化进程的推进，永川区的城市投资环境和城市地位将得到显著提升，大量的新增城市人口以及投资环境和城市地位的提升将会给永川房地产市场的发展带来强大动力。近期永川区进行的第四次修改城市规划把永川定位为“辐射渝西及川东南地区的中心城市”，提高了城市建设的档次，从而要求运营城市要从大城市的角度考虑产业布局及城市开发战略等问题。第四次修改城市规划肯定了永川区“东扩南拓”的发展方向，并明确城区空间和布局要按照80万城区人口的需要进行规划。二、相关政策环境分析房地产的发展速度与热度已经引起了国家的高度关注，为给经济发展过热实现“降温”，从2004年开始，国家采取了一系列宏观调控措施，以确保包括房地产行业在内的多种行业保持正常稳定的发展。我们针对2007年出台的一些影响房地产行业的相关政策做出简单分析。1、金融货币政策2007年的中国经济处于高位加速运行的态势，但同时也面临贸易顺差加大、货币投放过快、物价持续上涨等问题。今年为预防经济过热的金融货币政策对房地产市场也造成了重要的影响。面对过剩的流动性引起的通货膨胀压力，今年出台的货币政策从频率和力度上都是近年来罕见的。央行3月18日、5月19日、7月21日、8月21日、9月15日、12月21日共6次加息，8月起储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20调减为5，一年期贷款利率由年初的612上升到年底的747，存款准备金率经过年内的10次上调。（参见图5）图52007年存款准备金、利率和CPI情况一系列针对国民经济的“从紧”政策也体现在了中国经济的重要行业房地产业上。最直接反映是今年9月底央行和银监会出台的关于加强商业性房地产信贷管理的通知和12月出台的补充规定。规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。另外。央行同时严格限制了按揭和加按揭贷款，进一步紧缩住宅贷款。一系列的从紧货币政策不仅加大了开发企业的资金压力，房地产需求方的投资者也面临更大的风险，甚至是对整个房地产市场预期的转变，预见未来市场资金收紧的风险所带来的风险值得重视。就重庆市场而言，以自住为首要购房目的的消费者占到约90左右（数据源于中原近几届房交会需求调查），紧缩政策对购房者的影响相对于一线城市而言较低，对城市未来发展的预期和刚性的住宅需求使大多数的购房者会按原计划购房，少部分的购房者会选择观望和延后购房。从2007年中央经济工作会议来看未来的金融政策。预计2008年国家将采取紧缩的货币调控政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。对房地产业的调控将是在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时，抑制房地产投资过快增长，防止经济增长过度依赖投资。2、土地政策今年国家出台了关于提高土地一费两税征收标准、工业用地全面实行招拍挂、加大闲置土地处置力度以及多项土地专项治理等调控措施，土地调控的政策手段正在日趋多元化，不仅以规划和供应计划来调控土地，更利用了土地价格、土地税收和土地供应等调控手段。2008年土地调控政策仍是多元化的，重点在于措施的落实，并有效地解决土地利用问题。表12007年出台土地政策列表政策名称发布单位颁布日期实施日期对房地产市场的影响房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税总局1月7日2月7日各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法，正式向企业征收3060不等的土地增值税。国务院关于开展第二次全国土地调查的通知国务院5月15日7月1日第二次全国土地调查，查清土地利用状况，为严格土地管理提供依据。关于开展工业项目建设用地控制指标执行情况调查的通知国土资源部7月2日7月2日促进工业用地节约集约利用，做好工业项目建设用地控制指标修订。关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知监察部8月07年8月治理捂地囤地的行为。最新版本招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部10月9日08年10月明确工业用地须通过招拍挂出让，强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款后才能获得，不得按比例分期发放。土地储备管理办法国土资源部、财政部、央行12月3日12月3日为规范我国土地储备的全国性第一部法规，完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行。3、保障性住房政策2007年国家对保障性住房的调控措施格外引人注目。国家对保障性住房的调控不仅包括保证低收入者的住房问题，也有信号表明，政府也意将占城市主体的中等收入群体纳入保障性住房的范畴。这些信号对未来房地产市场的格局也会产生很大的影响。今年8月和11月，各部委先后出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、廉租住房保障办法和经济适用房管理办法，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能，明确廉租房的对象为城市低收入住房困难家庭，对其实行货币补贴和实物配租相结合。经济适用房的对象为城市低收入住房困难家庭，只能拥有有限产权，单套经济适用住房的建筑面积要在60平方米左右。另外，廉租住房保障资金管理办法等文件又从保障性住房的资金保障和工地供应上做出规定，其中包括了廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70。（参见表2）另外，温家宝总理年底在关于解决房地产问题的“四点考虑”的讲演中首次提到了“经济适用房大多数是面向中产阶级的”、“对于高档住房，主要靠市场调节”等观点，也预示着保障性住房的覆盖面将不断扩大。与以往对房地产市场的调控相比，今年出台的保障性住房文件最大的不同就是政府不是全面的对市场进行干预，预示着政府对后的住房宏观调控的重新定位，遵循保障性住房和商品房市场两条线的道路。因此，我们预计，今年国家关于保障性住房的调控虽然在短期内不会对商品房市场格局造成太大影响，但从长远来看，不同的消费群之间的产品差异将会扩大。虽然保障性住房制度在不断完善，但对普通商品住房在短期内不会有太大冲击。目前政府建立保障性住房体系的对象重点是低收入人群，而目前重庆市场上供应和成交的主体仍是普通商品住宅，其消化对象是重庆市的中等收入家庭。政府建立的保障性保房的主体廉租房、经济适用房、两限房等均难在短期内惠及重庆市住宅消费主体，保障性住宅政策难对普通商品房造成太大冲击。表22007年出台保障性住房政策列表编号政策名称颁布日期实施日期颁发单位对房地产市场的影响1国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见8月中旬8月中旬国务院解决城市低收入家庭住房困难的问题。2关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知9月30日9月30日国土资源部要求廉租房、经济适用房、中低价位和中小户型普通商品房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70。3廉租住房保障办法11月26日12月1日建设部、财政部、国土资源部等九部委明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，实行货币补贴和实物配租相结合。4廉租住房保障资金管理办法11月14日08年1月财政部廉租房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用。土地出让净收益资金中不低于10的比例用于廉租住房保障。5经济适用房管理办法11月30日建设部、财政部、国土资源部等七部经济适用房的对象为城市低收入住房困难家庭，只拥有有限产权，可优先回购，单套经济适用住房的建筑约60。6重庆市廉租住房保障申请办理办法，9月30日重庆市国土房管局严格规定申请廉租房条件及申请过程中。7农民工购买首套住房实行契税优惠10月11月1日重庆市财政局对农民购买商品住房实行契税优惠政策。4、重庆本土政策2007年重庆房地产市场经历了不小的波澜，商品房价格的抛物线变化和一些引发全国关注的个体事件的发生。总体来讲，重庆本土的调控政策除了遵循国家的宏观调控外，主要又从规范房地产市场、提高房屋质量、建设保障性住房几个方面展开。表32007年重庆本土政策列表编号政策名称颁布日期实施日期颁发单位内容及影响1四通费并入房价，实行“一价清06年12月1月1日重庆市物价局提高商品房销售价格透明度，实施后房价未出现大的波动。2建设项目配建停车位标准细则1月29日1月30日重庆市规划局规范住宅、公园、餐饮、娱乐等建筑类别的配建的停车位。3重庆市商品房预售许可审批操作规程2月1日2月1日重庆市国土房管局对捂盘销售、囤积房源、借机涨价的现象，加大了打击力度。4重庆市城市建设配套费征收标准上调4月17日4月17日重庆市政府拿地开发成本提高，开发成交提高。5重庆商业房贷可直转公积金贷款。7月9月1日重庆市住房公积金中心简化公积金贷款手续6关于进一步加强房地产市场秩序治理整顿的通告8月5日8月5日重庆市国土房管局监督部分开发商近期违规操作，维护房地产市场秩序。7关于渝北区物业专项维修资金管理暂行办法的通知8月13日8月13日渝北区政府部分区域新楼盘大修基金改按面积收8重庆市住宅工程质量分户检验管理办法（试行）9月下旬08年1月1日重庆市政府加强住宅工程质量监管9农民工购买首套住房实行契税优惠10月11月1日重庆市财政局对农民购买商品住房实行契税优惠政策。10关于扩大住房公积金提取范围的通知11月11月15日重庆市住房公积金管理中心放宽住房公积金提取11重庆市建筑节能条例12月17日08年1月1日市人大常委会执行建筑节能强制性标准。12清水住宅工程质量验收标准12月3日08年2月1日市建委清水房验收抽样检验变全数检验,是国内第一个针对分户验收的质量验收标准。5、物权法颁布并实施中华人民共和国物权法于2007年3月16日签发，于2007年10月1日起实施。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律，其目的在于“构建完善的私有财产保护法律制度，依法保护私有财产，最终促使一切创造社会财富的源泉充分涌流”。物权法首次承认和明确了物权的私有性，约定“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”物权法的颁布对于作为物权之一的房地产及其行业具有重要的影响。尽管在目前情况下城市土地所有权仍归国家所有，但物权法承认了业主对房屋所有权和土地使用权的所有权，并明确其该项权利是受法律保护的。物权法的出台将在一定程度上刺激了消费者对于房地产的消费需求，房地产所有权或使用权的持久性得到保证的前提下，“一铺养三代”的消费观念将更加深入人心。同时，物权法的出台也使房地产资产的金融性得到进一步体现，房地产将会逐渐成为民间资本的主要投资方式之一。整体而言，物权法首次明确了房产的私有性，使房地产行业的根基得到保证，公民的住房消费需求有望得到进一步激发和体现，有利于促进房地产行业的长远发展。6、其它调控政策除了以上提到的金融货币政策、土地政策和保障性政策外，2007年的国家政策还从税收、房地产市场秩序整顿和限制外资等方面进行宏观调控，具体内容参见表4。表42007年国家宏观调控其它政策列表政策名称内容发布单位颁布日期实施日期对房地产市场的影响房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法，正式向企业征收3060不等的土地增值税。国税总局1月7日2月1日通知精神的落实，可能会抑制房地产投资的增长，但有可能间接导致房价的上升关于开展房地产市场秩序专项整治的通知针对房地产项目审批、开发、交易、中介等环节开展房地产市场秩序专项整治，打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制。建设部、国土资源部等八部委3月29日4月下旬强调规范市场秩序，促进房地产业持续健康发展。关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严处地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。监察部3月19日3月19日强调规范市场秩序，促进房地产业持续健康发展。关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知在进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜作出了规定。商务部是、外汇管理管局5月23日5月23日进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。外商投资产业指导目录2007年修订对外资进入土地成片开发和高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设和经营领域等继续限制，增加了进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。发改委、商务部12月1日12月1日着眼于产业调整，需待政策细则出台。第二部分永川区房地产市场发展状况一、永川区房地产市场整体分析1、总体房地产开发11房地产投资开发情况图20042007年永川区房地产投资情况（单位万元）20042007年永川区房地产开发投资额118166981001189021760000500001000001500002000002004年2005年2006年2007年万元（数据来源重庆历年统计年鉴，2007年数据来源于2007年永川区统计公报）随着近几年永川区社会经济的迅猛发展，永川区房地产开发投资保持持续上升的势头，房地产开发投资年增长率保持在10以上。据最新数据显示，2005年永川区房地产开发投资额较2004年有一定幅度的下滑，中原认为主要原因在于永川区现有开发项目的土地多数集中出让于20032004年，而2005年永川区房地产开发用地出让总量较小，导致房地产开发投资总额出现首次下降。2007年投资额出现大幅上升，同比2006年上涨479，房地产开发出现繁荣景象。图永川区房地产开发投资占全社会固定地产投资比例房地产开发投资占全社会固定资产投资比例2015141505101520252004年2005年2006年2007年（数据来源重庆历年统计年鉴，2007年数据来源于2007年永川区统计公报）永川区2004年以前房地产开发投资占固定资产投资比例基本保持在20左右，2005至2007年比例保持在15的水平，总体来讲水平较低，说明永川区房地产投资状况是较为健康的。122006年永川区房地产投资情况与周边区县的对比（单位万元）（数据来源重庆历年统计年鉴）通过对比我们可以发现，永川区房地产开发投资额相对于同为渝西经济圈的江津及合川而言具有明显的优势。2006年永川区房地产开发投资总额为江津区的113倍，为合川区的146倍。2、房地产销售状况21永川区房地产市场历年竣工面积及销售面积趋势（单位）2006年各区房地产投资情况对比11890210504581497020000400006000080000100000120000140000永川区江津区合川区万元020000040000060000080000010000001200000商品房竣工面积522783545000316204786543商品房销售面积479215577000584797991000住宅竣工面积353172478564259396住宅销售面积3690735023765377872004年2005年2006年2007年（数据来源重庆历年统计年鉴，2007年数据来源于2007年永川统计公报）从近几年的情况来看，永川区房地产交易市场出现一些起伏，2004年随着重庆整个房地产市场的调整，永川区房地产市场交易开始下滑，永川区商品房销售面积出现了较大幅度的缩水，销售面积较2003年下降33。主要原因之一在于从2003年到2004年永川区房价出现了井喷式增长，永川区民在短期内未能完全适应增长后的“高房价”，部分市民处于观望态势导致成交量下滑。2005年开始销售面积开始大于竣工面积，说明通过2004年的观望，市民对于高房价已经适应，并且对于认为房价将会持续走高，交易量大幅提升。2007年受重庆直辖10周年和城乡统筹试验区等利好消息影响，商品房销售面积较2006年增长69，创造历史新高。222006年永川区商品房销售面积与周边区县的对比（单位）（数据来源重庆历年统计年鉴）从2006年各区县商品房销售面积对比来看，永川区在销售面积总量上低于周边的江津和合川，这在一定程度上表明永川区的房地产市场需求更为理性，相对后期而言市场容量更大。3、永川区房地产空置状况2003年2004年，受重庆主城利好因素影响，商品房竣工面积大幅度增加，而永川市场容量有限，而且房价的突然增长导致永川市民的不适应，观望态度明显。从而使永川的商品房空置面积大幅增加。从2005年开始商品房销售面积开始大于商品房竣工面积，说明通过2006年各区县商品房销售面积对比58479784043486833302000004000006000008000001000000永川区江津区合川区一段时间的调整，市民已经能够接受房价的提高，交易开始活跃。商品房空置面积逐年下降。二、永川区住宅供应市场研究随着永川城市化进程的不断加快原有的老城区生活居住功能已经不能承受不断激增的城市人口的需求，必须扩大城区的版图修建更多的住宅商品房和各种城市配套设施才能够解决这种矛盾。永川开发区也顺势而生，同时也为永川房地产市场的快速发展搭建了一个良好的平台。在开发区的道路铺设完成和各种市政配套设施已初步完善的基础上，2001年以伟映帝琴花园为代表的几个楼盘率先在开发区修建并开始销售。至此永川房地产开发原有的以老城区房地产开发为龙头的市场格局被打破。现在，永川的房地产市场已经形成老城板块与新城区板块竞争的市场格局。下面我们对这两大板块房地产市场进行一下对比老城主要是一些旧城改造项目，其建筑规模和体量相对较小，楼盘均价区间为1800元2500元/平方米，其具有代表性的是百年华庭、骑龙园、银山源、龙城国际等。值得一提的是老城位于渝西广场附近现在撤迁过程的“中央大街”项目。它将以总建27万方，全高层景观住宅的形式即将亮相。必将成为老城区的龙头项目。在老城，由于市场供应量较少且价格偏低，其单位楼盘销售速度快于新城区的单位楼盘。新城区该区域是目前永川开发量和市场投放量最大的片区，85的市场供应都来自该片区。楼盘均价区间为1900元2600元/平方米，其建筑规模和体量相对较大。其产品形态丰富、档次较高。是目前永川人居环境最好，购房和投资置业的首选区域。【市场格局特点】老城区具有成熟的生活配套和人口聚居，对地产开发有强有力支持；老城区项目开发体量受拆迁影响，年供应量较小，但去化速度快；新城区建设，政府投入较大，是政府建设工作的重心；新城区成片土地供应量较大，2007年开发面积和销售面积都超过老城区，已经是永川地产的热点区域；新城区内板块冷热不均，差异较大；新城区在项目规模、建筑特色、产品创新和推广手段都是永川市场的代表；永川区新城区住宅供应市场研究、永川区新城区概况及房地产市场特征永川区新城区地处永川主城区东侧，位于成渝公路、成渝铁路、成渝高速公路三条交通要道的交汇处，地处成渝高速公路永川道口、大安道口的“夹心地带”，其定位为永川区新的政治、经济、文化、商业中心，规划面积136平方公里，目前，已建成面积近8平方公里。建成了汇龙大道、红河大道、人民大道、望城北路等8条城市主干道及小区支干道，形成近85平方公里的新区道路骨架和“五纵五横”的道路交通网络。按照新城区商品房价格及产品形态我们将其大致分为三大板块板块一城市中轴景观带（奥蘭半岛项目所处板块）具体指红河大道与汇龙大道之间，以人民广场、华创渝西新天地和水体公园为中心，是永川未来商业中心、行政中心、休闲中心核心地段。该区域聚集了文化艺术中心、新华书店、区人民政府、汇龙小学、重庆文理学院附中、锦绣大酒店（修建中）、市武装部、公安局、疾控中心、渝西采气区等行政及事业单位，楼盘林立如天秀锦地、竹映三清、伟映帝琴花园、新城丽苑、AC世纪城、学府美墅、五洋都市庭园、红河丽景、红河枫景、新华书苑、金港明珠等。该板块高层云集，物业档次较高，地段价值及城市景观价值突出，但产品差异性不大、同质化竞争明显。住宅价格集中在19002600元/平方米之间，价格处于僵持阶段，楼盘销售平稳，后期竞争仍将持续激烈，但华创渝西新天地商业购物中心的形成将对这些楼盘价格提升有着非常大的影响，但目前商业形成与人气的形成仍处于僵持阶段，这需要一个较长过程。板块二汇龙大道板块；具体指一转盘三转盘沿线及卧龙路。该板块聚集了奥韵天居八号、馨城国际、凤凰城、奥滨郦舍、金色大地、碧桂园、天之韵、康安尚都等。该板块属于工业园区范畴，有重庆紫光华工厂、昌州茧丝绸厂、航凌电器厂、露华浓酒厂。汇龙大道是通往工业园区的主干道，更靠近工业园区，造成这个板块的污染（噪音污染、工业污染、灰尘污染）相对较大，该区域对购房者整体吸引力不足，目前住房价格集中14002100元/平方米之间，以多层为主，以中低档物业居多。该板块更适合开发中低档物业，中高收入消费者对该区域的认可度较低。板块三红河大道以东；该板块已经有康桥生活公园、君临棠城、荷塘月色、巨宇江南、金域蓝湾等开发项目。从这些楼盘看，该板块将成为开发区中高档楼盘的聚集地，近一年内无高层物业供应量，主打花园洋房，之后高层将会有所增加。目前住房售价集中20002500元/平方米之间，笔者认为该板块住房价格将继续走高，将成为永川高档楼盘的聚集地，对中高收入阶层的吸引力日渐增强。、永川区新城区典型住宅项目研究本次调研的新城区住宅项目主要针对和奥蘭半岛项目处于同一板块（城市中轴景观带）的一些具有竞争性的典型项目，同时针对红河大道以东板块的后期有高层供应的项目做出研究。项目一善群天秀锦地1、区位该项目位于永川区经济技术开发区人民广场旁，紧邻永川区委市政府、人民广场以及华创渝西新天地商业街，地块内部分户型单位可以远观人民广场，拥有开阔的视野。项目地处永川区政治经济文化中心的核心，交通便捷，环境优美，地理位置优越。2、开发商背景重庆善群房地产开发有限公司是集房地产开发、建筑、物业管理等于一体的大型综合性公司，综合实力雄厚。其控股的一级总承包企业重庆机场建设有限责任公司被评为重庆十佳明星建筑企业。目前该公司在建的项目有荣昌荣城世家和永川天秀锦地。3、项目概况31项目基本规划及指标项目用地面积55万项目总建筑面积19万其中A区建筑面积151万B区建筑面积36万其中住宅建筑面积15万商业建筑面积23万项目是由8栋高层住宅（其中南端A区6栋，北端B区2栋）及底层商业组成的综合性住宅项目，总套数1448套。首先开发A区住宅，由6栋两梯六户2831层高层组成，共995套住宅，其中一期两栋楼共336套住宅于2006年6月开盘销售，历时7个月实现住宅100销售。二期两栋楼共339套住宅于2007年5月开盘销售，历时2个月住宅销售实现100。三期两栋楼共320套住宅于2008年3月开盘销售，至今完成约65的销售量。32户型设计该项目户型面积区间为75160，包括两室、三室、五室。所有户型全为平层设计，无一顶跃和错层，主力户型为三室两厅双卫，两室和五室次之，其中值得注意的是该项目的两室中两室两厅双卫占了70的配置，仅有30的两室配备一个卫生间，为永川区第一个采用两室两厅双卫户型的房地产项目。项目一期户型配比两室两厅单卫建筑面积88167两室两厅双卫建筑面积95333三室两厅双卫建筑面积119135504、策略该项目定位为永川区中高档高层住宅，在产品品质上较其他项目具有一定提升，首先其外立面现代气息十足，在简约的立面基础上通过外墙色彩以及若干层之间开窗形式及阳台的变化使外立面更加跳跃，富于变化，项目具有较周边其他项目更强的品质感。另外围合式景观中庭、超大楼间距以及幼儿园、会所、羽毛球场、篮球场、网球场、游泳池等完善配套也在很大程度上增强了项目品质感。5、产品特点简洁富于变化的外立面；2梯6户的整体布局；丰富完善的社区配套；较强的品位和品质感；多数楼栋1层全部架空，高度达42米。6、销售该项目A区6栋楼全部放量，销售周期从2006年6月至今历时22个月。放量套数为995套，分三次推出，一二期已经全部销售，销售价格在永川新城区是最高的，三期于2008年3月29日开始销售，推出320套住宅，实现65的销售率，目前所余套数约为100套左右。销售均价为2650元/平方米，同样为永川新城目前的最高价格。另B区非地两栋高层约460套住宅预计将会在2008年的10月份推出，户型产品主要是以经济型两房和三房为主。7、现场包装该项目现场包装是永川区房地产市场中最好的项目之一，售楼处的现场装修、功能划分、家具的搭配和摆设都较为精细，细节处理较好，现场所表现出来的项目品位以及品质感较强，唯一制约的是该项目的售楼处体量较小，空间上缺乏大气开阔的感觉。8、项目形象通过三次出货的市场反映，该项目在市场上高品质、高品位的项目形象已经建立。9、客户情况该项目因为较好的地理位置和产品自身的一些特点。当期出货价格在市场中都是处于领先的地位，要求客户的购买能力相对较高。该项目的主力客户包括永川区政府机关工作人员，永川区银行职员、烟草公司职员、萱花中学及永川中学教师、渝西学院教师等具有较高收入且相对稳定的企事业单位职员，永川区当地个体经营者（以当地从事商贸和煤矿老板为主），永川区外出经商返乡人群（以山西煤矿老板为主）等四类人群，具有较强的经济实力和较高的收入来源；永川区公务员永川区政府、永川区公安局、永川区交警、永川区检察院、永川区车管所等行政机关工作人员，占到整个购房客户总数的20左右；永川区企事业单位职员永川区烟草公司、萱花中学、永川中学、渝西学院、银行等具有稳定高收入的企事业单位职员，占到整个购房客户总数的20左右；永川区外出经商返乡人群主要以外出务工或做生意的永川人为主，占到整个购房客户总数的10左右；永川区个体经营者以永川区内从事商贸经营和经营煤矿生意的个体经营者为主，购买户型集中在总价较高的三房及以上户型，且楼层较高。占到整个购房客户总数的25左右；总体特征购房客户分布相对较为集中，其中50以上成交客户为已购房客户推荐购买，例如萱花中学一位老师在购房后推荐了78位同事购买，这一点说明永川区民在购房中比较倾向于听取亲戚、朋友、同事等熟人的推荐和意见；在购房人群中基本上没有来自周边厂矿的职员，据悉主要是因为这些厂矿的职员收入普遍较低，另外部分厂矿的中高层管理人员之前已经购买房产，例如航凌电器之前为企业中高层管理人员在天之韵花园团购了部分房产；永川区目前还存在较大体量的集资建房，多数效益较好的行政机关及金融、教育等企事业单位具有一定量的集资建房满足自身职工的住房需求，这在一定程度上影响了永川区商品房住宅的销售，例如紧邻的渝西学院教师整体经济实力较强，之前曾有较多的客户到该项目咨询，后来由于渝西学院推出自己的集资房导致最终只有十多位渝西学院教师选择购买了该项目房产；客户群特征在购房客户中，有5060的客户选择按揭贷款的付款方式，这一比例高于永川区周边同类楼盘，主要是由于该项目购房客户中政府公务员、教师、金融机构、烟草公司职员所占比例较大，达到了40以上，而通常这类客户的积蓄对于一次性付款具有较大的压力，但其收入较为稳定，具有较强的抗风险能力，而且多数客户满足公积金的贷款条件，更乐于通过按揭贷款的方式购买房产；客户年龄主要集中在2550岁之间，25岁以下及50岁以上的客户数量较少，其中渝西学院客户年龄相对较为年轻，多数客户年龄集中在2730岁，甚至有少量毕业不久的大学教师；客户家庭结构以两代居和三代居为主；购房客户中拥有私家车比例在25左右，但部分客户在最近一年内有购车打算；多数客户在购房后具有一定的虚荣、炫耀心理，这在一定程度上使项目口碑在其身边的亲朋好友中得到有效传播；总体而言，永川区中高端客户的数量相对于其它区县城市是较多的，但是市场对于此类客户的争夺也是相当激烈的，其中以花园洋房与品质高层住宅为主要对手。10、项目启示该项目产品在同期竞争市场中具有一定的优势，其产品基于目前永川区供应产品特征出发，在现有永川区房地产产品特征的基础上，结合当地消费者实际需求以及当地住宅发展的趋势，部分借鉴重庆市主城区房地产产品的发展轨迹，使产品做到适当领先当地市场以保证竞争力同时又不超越当地消费者的市场需求。该项目的综合品质高于周边同类楼盘，具有一定的产品特色和相对独特的市场形象，从销售情况来看在永川当地是非常好的，说明永川市民对于高层产品的接受度是相当高的。从其包装推广的手法来看借鉴了重庆主城的一些手法，例如样板园林示范区、工法样板房等，在永川算是比较新颖的手法，市民的认可度较高。10、对本项目影响分析该项目体量较大，总建筑面积19万，开发周期较长。分四期开发，估计其四期推出的约460套住宅会对奥蘭半岛项目产生一定的影响。项目二竹映三清1、区位该项目位于永川区经济技术开发区人民南路66号，紧邻人民广场、已经部分入住的伟映帝琴花园以及在建的华创渝西新天地商业街，周边已经具有一定的居住氛围，地理位置较为优越。2、开发商背景项目开发商重庆三清地产是江西三清旅游集团有限公司旗下的专业地产公司，三清旅游集团是一家综合性企业，主营业务涵盖客运索道、酒店、旅行社、网络、影视、商贸等，房地产是其发展重心之一。竹映三清为重庆三清地产进驻永川的第一个房地产项目。3、项目概况31项目基本规划及指标项目用地面积467万项目总建筑面积15万项目共包括7栋高层建筑，分两期开发，一期为4栋高层建筑，分别为两梯四户、两梯五户和两梯六户布局，约670套。32户型设计该项目户型区间为50250，囊括了一房、两房、三房、四房及跃层等多种户型，主力户型为120130三房，跃层面积在150250，除去顶层全为跃层外还在部分标准层单位采用全跃层设计。整体来讲户型设计面积偏大。4、策略该项目推广核心语为“15万平米生态园林高层社区”、“打造永川第一高层大社区”，从周边项目来看，大多数项目对园林景观的重视和投入程度还不够，该项目在园林景观上的投入以及对园林景观的宣传力度要高于周边楼盘，试图通过“高层园林”、突出园林景观等方式使该项目与其他项目差异化。5、产品特点较为挺拔的外立面设计部分楼栋底楼全架空设计客厅弧形阳台以及主卧圆弧形全落地玻璃窗设计丰富的园林绿化景观设计6、销售该项目一期目前处于清盘阶段，一期从2006年6月开盘销售至今约22个月，销售约630套。剩余户型主要为140220平米的四房以及顶跃。销售速度在永川算一般。二期住宅产品朝向人民广场和水体公园，景观资源较好。目前工程处于土建阶段，据现场销售人员透露现在二期的设计方案会有一些调整，户型将会更加紧凑，面积控制会做到更加精细。7、现场包装该项目现场包装是新城区项目中较好的项目之一，为永久性建筑，在项目销售结束后将会做为会所供业主使用。8、项目形象该项目一期产品在市场的推广中的定位为永川市场的领舞者。但是从后期的营销推广策略中体现又不够充分，使其在市场中的形象不够鲜明。领舞者的气势表现不够强烈。9、项目启示该项目对园林景观的重视和投入程度较周边同类型项目高，园林景观越来越受到永川区消费者以及开发商的重视，值得我们在项目定位中对园林景观加以重视和推敲。10、对本项目影响分析该项目体量较大，二期产品预计将会在今年下半年推出，将会对奥蘭半岛项目产生直接的竞争。项目三AC世纪城1、区位该项目位于永川区人民西路与汇龙东路的交界处，紧邻水体公园、学府美墅和华创渝西新天地，地块所处区位环境优美，地块内部分户型单位可以远观水体公园，项目地理位置较为优越。2、开发商背景项目开发商重庆同航置业有限公司成立于2004年，由重庆航大房地产开发有限责任公司和上海同鸣房地产有限责任公司合资组建而成，永川AC世纪城为该公司成立后的第一个房地产项目。3、项目概况31项目基本规划及指标AC世纪城由2栋27层，3栋18层住宅以及2栋独立商业体的建筑群落组成，其中所有住宅楼栋的12层均为底商，项目总建筑面积近10万，包括300个商业铺面、620套住宅以及10间写字间；项目分四期开发，一期为小区入口处两栋18层高层，共195套，已于2005年9月28日正式开盘销售。二期推出一栋27层高层，于2007年1月正式开盘销售。32户型设计户型面积区间及主力户型该项目户型种类较多，囊括了一室一厅到四室两厅及跃层，主力户型为110130三室两厅双卫，其次数量最多为90左右的两室两厅单卫。户型特点户型方正实用，部分大户型客厅设置了L形的转角阳台，户型中未采用永川当地房地产市场中当时比较常见的弧形阳台以及主卧圆弧形落地玻璃窗等元素。4、策略该项目由于紧邻在建的华创渝西新天地商业街，因此项目中规划了较大体量的商业，约16000方，在规划上将整个小区设置为全开放