河南郑州楷林国际写字楼项目楼盘市场调研报告_[全文]

楷林国际写字楼调研报告题目浅谈郑州写字楼发展的产业战略发展观及企业文化观调研人李少勇2010年4月20日浅谈郑州写字楼产业战略发展观及企业文化观摘要写字楼的产生是一个城市经济发展活跃程度的直接反映，也成为城市经济进步的一个风向标。已越来越多的受到政府部门的重视和企业公司的青睐，那么对现有城市市场写字楼的分析和了解则可以有效的学习和借鉴各个方面的优势优点，以及对缺点的规避。本文通过对郑州市场现有写字楼的调研，通过对市场写字楼开发企业发展战略和企业文化的分析以求促进企业行业的一个清晰认识和发展。关键词写字楼；企业战略；企业文化。目录13引言2郑州写字楼市场发展史3写字楼的核心价值4企业战略观和文化观在发展中的的重要性5总结6附（写字楼未来展望及新项目工作感悟）一引言通过公司系统要求对郑州市写字楼市场近一个月的调研和了解，从个人来言感触是非常深的，首先对写字楼和写字楼市场有了深刻的认识和理解。这不仅仅是我由住宅地产到商业写字楼地产的的一个转变。更是感觉自己对自我知识层面和对事、看物的态度和观念的一种提升。显然，也更让我对这个行业充满信心郑州在中国经济发展中，作为中部最有发展潜力的中坚力量之一，市场化的发展和进步是显而易见的，而在经济高速发展的过程中，写字楼的地位和需求正在日渐显现。而作为摸索中前进的写字楼开发企业现有写字楼品牌，要考虑的就是如何在强手林立的市场中显现出市场品牌的优势之所以把小标题定位为“产业战略发展观”和“企业文化观”原因在于两方面，第一方面源于最近一直在看的一本羊皮卷”。另一方面源于对企业品牌的一种理解。而且从个人心得上说，我觉得这两个方面能很深刻的反映郑州写字楼现状，并昭示写字楼发展前景。所谓战略，是一个国家、一个民族、一个产业、一个品牌或是一个企业的核心发展观，所谓核心，乃是对未来发展的一种精确的定位和实施。这一点让我联想到了郑州写字楼的一个发展进程，而这个进程恰恰反映了郑州市场写字楼的周期和郑州写字楼开发公司的战略眼光。二郑州写字楼的发展史下面是我通过调查和翻阅知道的一些郑州写字楼发展史19931997年，可以看作郑州写字楼市场的萌芽期，当时多数企事业单位办公以民房、单位公房为主，写字楼市场并没有成形；但随着第三产业的出现，商务办公空间已经开始出现，只是规模较小，多数是由原有的楼房改造装修而成。”如君安大厦、明辉大厦、润华大厦、和众商务、永兴商务等，设备简陋、户型单一，多以出租为主。“19972000年郑州写字楼的探索期，这一时期的特点是一批专业写字楼不断出现。出现了以东区未来大厦、西区裕达国贸、经三路上广汇国贸大厦、思达数码大厦等为代表的项目，这一时期的发展探索也基本奠定了如今郑州的商务区格局。”“20002003年，是郑州写字楼的过渡期。以融丰花苑、国奥大厦等集办公、住宅为一体的商住楼的出现，更加活跃了郑州写字楼市场。郑州早期的写字楼开发基本上走的都是商住楼路线，比较成功的有融丰花苑、日月新城、绿洲花园等项目。”2002年，随着郑州市政府郑东新区的确立，郑州出现了一个新的商务区，即郑东新区CBD。2004年以来，是郑州写字楼的蓬勃发展期，这一时期的市场特征是老城区，以经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域，写字楼成“井喷”状涌现，而且体量庞大，如农业路的国际企业中心，经三路上的金成国际广场、财富广场、注协大厦，花园路上的信息大厦等；郑东新区的CBD，写字楼项目更是风起云涌，如龙湖大厦、伟业财智广场、未来国际、金成东方国际等。20052006年，郑州写字楼市场热度不减，一度是资本角逐的新领域。经过几年的摸索和发展，已经开始进入形象商务办公时代。与此同时，现代意义上的纯写字楼开始亮相郑州市场，如绿地世纪峰会、浦发国际金融中心、楷林国际、联合中心、华诚国际中心、顺驰第一国际及即将面世的永和国际广场、郑州国贸中心、盛润国际等。不过，东部还是占据了7080的份额。三写字楼的核心价值纵观郑州写字楼将近二十年的发展，可以看出这个产业在战略发展上的转变和进步，由计划经济遗留公房办公、民房办公到探索性写字楼发展；再由商住两用到CBD到专业写字楼；地理位置也由分散式的政府机关市中心办公，到核心区的独体写字楼，再到黄金地段的群体商住两用，再到政府规划CBD城市商务中心区到政务、金融形象区的集中高品质5A级写字楼；无一不凸显了核心价值的转变以及写字楼发展和的一个周期性。那么来说说何为写字楼及写字楼的核心价值。写字楼顾名思义也就是办公用楼，是体现办公企业身份、实力、地位的一种展示，同时也是企业收获更多的一种商业良机。那么写字楼的核心价值有哪些呢1地段地段是决定商业和经济发展的重要因素之一，在城市发展中，地段是决定经济发展的重要依据，在前面看到的郑州写字楼的发展史，同时也是郑州经济的发展是，从中我们可以看到从郑州中原区，到二七区，到金水区，到郑东新区的一个城市发展进程，又譬如中原路，二七路，黄河路花园路，经三路农业路，金水路紫荆山路，到金水东路和CBD的一个金融中心的变迁，可以说迄今为止，郑州才是走上了真正确定的发展方向和长久的金融中心地址，这也是在长期发展和前进中摸索的结果。谈到这里，我想提及一个项目，那就是“思达蓝堡湾”项目。这块曾经风及一时的郑州帝王，到后来融资销售失败的烂尾楼，再到现如今重拾旧山河的“正弘蓝堡湾”，我想作为房产人都会对之稍有了解，但是却少有人知道这块地皮实乃五十年产权的商业写字楼用地，现如今在售楼部的大厅模型中还显赫这屹立在东风渠畔的四栋高档写字楼。但据售楼人员说，如何把这几栋规划写字楼改成报建住宅是其公司很头疼的一件事情。这使我想到了地段优越性，早在四年前，拿下这块地的思达置业对主力发展的郑州市北大门和花园路主线建二三十万平米写字楼，肯定是信心满满的。可现如今，随着金融中心由经三路农业路向金水路及CBD的迁移，写字楼的地段可比性和优越性不复存在了，现在经三大多处于往外搬迁区，适合二线企业单体办公。郑州华尔街光环褪去。行不是政务和要线。企业就不得不考虑向住宅发展了。所以，地段决定了潜力，决定和配套，决定很多重要因素。2品质功能设备写字楼的整体配备和品质，决定一个写字楼的是否纯正，是否拥有档次，当然最重要的是很有可能决定了写字楼的淘汰时间和更新换代的时间。其实这一方面最简单，只要打开书本，或者在任何涉及写字楼的书中认真看，谁都可以找到真正国际甲级写字楼品质和功能的一个具体拟定标准。“气派的大堂”，拥有足够的面积，“舒适的办公环境”，拥有足够的层高，娱乐休闲场所和景观。“5A”化的智能管理系统。“高档的电梯、中央空调配置。”电力系统和停车位“等等一些列的文字条件。那么这整整的一些列功能配备作为写字楼的核心价值之一是绝对重要的，而正是这些设备的完善和气齐全很多时候决定着一个写字楼的使用年限和淘汰率，很多时候，不够档次的写字楼很可能葬送掉一个商务区。这一点我又听到一些同行对郑州CBD商务内环写字楼的一些感慨和遗憾吧其实，郑州市场也是在最近一到两年才在整体内配上有了深刻的认识，也都努力的接近一线写字楼轨道。3物业管理和客户群体的维护谈到上面一点，有人说到了，社会的进步是设备更新速度远远跟不上的，那么老的写字楼就一定要面对淘汰吗答案是如果被更新换代所代替，那么，你就必须做好这两项的补救。“物业管理的保证和客户群体的维护。很多时候，失败往往只在细节之上，如果在你看来基本属于一个档次的两栋写字楼，但是他们的租金情况却相差甚远，那么企业的服务水平肯定决定了一切。写字楼的物业管理是一定要超越住宅物业管理水平的，这里讲的不仅仅是价位上的超越，而是服务上的超越，写字楼的管理要尽量想酒店学习已达到无微不至，注重细节，在乎品质的服务。这是很多公司和单位都没有注重的，现在的郑州市场，已慢慢的由物业价位优势决定慢慢转变到物业服务优势决定，这也体现了郑州写字楼市场的成熟和发展。纵观CBD和金水路，写字楼普遍物业管理在5元以上，但是仍有很多的大型企业由原有低租金低物业费写字楼企业搬出进驻，这也是一种企业发展必经之路，而新建的“绿地仟禧广场”也已20元/天的物业费把郑州写字楼物业推向了国际水平。而回头看过对升龙住宅项目一直比较满意的升龙物业，在曼哈顿写字楼项目的管理已显得捉襟见肘，不令人满意，这也从侧面体现了写字楼对物业品质的高要求。接下来，具备了一切良好的条件，那么坚持品质的另一关键点在于写字楼客户群体的体现，一栋很好的写字楼，零零散散被无数的小客户瓜分成为独立产权，那么不论从租赁，自用还是物业管理上，都会存在太多的问题，那么，会令很多大型企业望而却步的，所以，这里我们提到了客户群体在写字楼中的作用。在国际市场。一线高端的写字楼都是以独立产权的形式租赁收益，这样的话企业会有更好的稳健收益以及最大的价值利益。但这适合市场化程度更高和资本合作及运营程度高的发达国家。在中国国情下，一个企业独立完成这些开发并拥有产权，占用过多的资金流量，是很不利于企业做大做强的。所以，中国现有写字楼大都以销售为主，只会有部分保留自行租赁管理。这样就决定了如何在销售的过程中完成对客户群体的最大化把握已保证写字楼品质，这是很多企业在文化上和对资金的需求情况下愿意舍弃的一块，但恰恰是一点点的瑕疵也会造成很大的伤害。好的写字楼客户群体是也是保证写字楼利益的展现。好的客户群体加上好的物业管理，是“同等品质写字楼”在市场周期上战胜别人的最大法宝之一。四郑州市场写字楼开发企业的战略观和文化观首先，我们要再次确认郑州市场的写字楼具有很大的发展空间，这源自于郑州城市发展速度和重要性。那么我们有了好的空间，怎样去做到最好呢其实很简单，就是我们如何去把握写字楼开发的战略性。战略是发展的核心，合理的战略是一场战争，一个品牌，一个企业输赢关键，纵观现有郑州市场的写字楼，可以看到大致以下几种战略方式稳健性专业开发企业市场上如楷林国际，永和国际广场等，有写字楼开发经验，并能符合市场进步开发高端写字楼。本地开发商，具有本土化优势。配套性企业“凤凰城”、“裕鸿国际”等，这类地方有大量的商业和公寓住宅聚集地，建立写字楼为了配别周边小型商圈。但整体生命力有限。创新性企业“建业总部港”、“郑州总部企业基地。”这类写字楼模式在国外和早有出现，中国一线城市也有部分出现，但在郑州市场很少，以一种新颖的绿色的办公化环境出现，相比之下这类模式市场需求有限，对准少量办公人群，以一种先声夺人之势获得一些客户资源，长久来说不会大量出现。高端型企业“绿地千玺广场”，在郑州市场也是凤毛麟角，暂时需求有限，属于市政形象工程，不会大量出现。捞金型企业纯写字楼中的搅局者，在几年前，住宅加个SOHO就开始当写字楼来卖，觉得能挣钱，现在大多商住两用都走向中低端市场，慢慢被退出写字楼市场竞争，面临淘汰。这都是企业咱写字楼开发的战略定位，我们可以看出，随着市场化的进步，创新和稳健会得到市场的慢慢认可，儿战略不清的一些企业会很快走下历史舞台。所以，稳扎稳打，真心实意做企业，能清晰准确的确定市场战略的公司才会是走到最后的公司。有了好的战略，还有一点要有好的文化促使其发展下去。我入行尚浅，但已然发现在写字楼行业品牌的价值，文化涉及到实施与责任，注重细节，体现责任，保证品质往往。以暴力盈利为目的的公司是不会不长久。企业文化是企业的一张名片，好的文化会是企业内部得到和谐，是企业外部对企业尊重和敬重。在很多时候，企业的发展会将文化慢慢的抛之脑后特别是在艰难的时候，总要舍弃一些企业的文化来达到目的，所以有文化的企业很多，但是坚守先来的却很少，而往往坚守下来的最终会脱颖而出。企业的文化往往是一个简单很的东西，比如说责任，品德，自由，诚信等，而正是这些最基本的文化价值，往往决定着企业的命运。所以，真正好的企业会在发展中不断提醒自己，不能背离企业文化，真正成为受社会尊敬的企业五总结从刚刚做写字楼来的懵懵懂懂，到现在对郑州写字楼市场的浅在分析。从中学来了很多的东西。让我更深刻的认识到写字楼的核心价值，于是对写字楼企业的核心价值观和文化观进行了浅析，我也相信，真正按着这种脚步发展下去的公司一定会长久发展下去，越做越强大最终成为一个受社会尊重的企业六6附（写字楼未来展望及楷林新项目工作感悟）通过近一段的学习，以及在实际工作中遇到的问题和想到的方法，对写字楼的发展和公司新项目及工作方面有了一些新的感悟，所以回过头来补充了“附件六”，一并汇报。1郑州的发展潜力首先，不容置疑的来讲，郑州市的未来发展空间是巨大的，首先，由交通来讲，作为世界人口第一大国，中国即使在发展1020年，也任然是一个靠火车才能拉动的国家，航空、水运、客运的承载量是远远不能达到中国人口符合标准的。所以，位居中原，交通要害的关键是郑州发展前景一个强有力的保证。而且在中部五省，河南郑州已经在日益逼近武汉中部龙头的地位，而且在近几年的发展中，可以看出不论是中央还是河南省对郑州投入和发展的决心都是明显的，郑州在河南的“城市首位度”也在稳步提高，“城市首位度”正相当于城市发展的一个标杆，是显现一个城市发展潜力的重要决定因素，它代表着一个城市对周边经济的辐射力和领导力。据09年一份报告分析，郑州在中部五省省会的城市首位度最低，仅仅高于安徽合肥，但是同时，经济发展已名列中部第二，能和城市首位度发展很高的武汉想接近，那么这也就意味着，大郑州的概念和理念使郑州与周边城市能在近几年内很快的融合和促进，这种大空间大范围的城市扩张能很有效的吸纳各方面的资源加以利用，并能有效提高第三产业和信息产业在郑州的有效发展，将城市首位度提高，郑州的前景是不可限量的。这也是郑州在中部五省城市走向前列的重要因素。相信任何一个对郑州有感情并了解的人，都会坚信郑州的发展空间其实是不可限量的。所以作为与经济直接挂钩的写字楼商品业，目光永远是向前看的最远的，作为本土的先进开发公司，抓住机遇是很重要的。2郑州写字楼的发展潜力那么来看看郑州写字楼的发展现状，中国人现在每个人都在讨论房地产的泡沫问题，那我就想讨论一下泡沫中的写字楼，当然，还是仅仅对郑州市场的分析，首先，我不认为在郑州写字楼市场大量泡沫的存在，因为首先从价格角度比，迄今为止，郑州价位前十位的房地产楼盘（除掉商业及别墅项目）排出前10位，排不出几家写字楼企业。但不论从建筑成本核算还是开发品质方面。这种价格倒挂现象在全国市场出现的次数都是很少的，而且往往这种现象会随着经济的发展出现一个价格的快速井喷。写字楼不论从购买自用、投资回报，升值潜力，投资的高效性和稳固性等等方面来说都是很棒的。从购置的角度讲，随着第三产业必然发展，专业性和集团化的公司越来越多，写字楼的购置需求将很大程度上得到提高。在对比租金上，对比郑州现有商业，能与写字楼位置相媲美的商业街铺，商业售价已经达到5万左右大关，而租金情况仅仅达到3545元/天，而郑州市场高端写字楼普遍已在2元/天。可以看出，高达近五倍的售价却拿到两倍的回报，而且百分之五十左右的得房率和高物业费。让写字楼在投资价值上已远远超过商业。而从住宅角度讲，写字楼的整体回报率也在其三倍以上，并且随着现在国家队住宅市场的强力调控，很值得关注将会有很多资金流向写字楼投资方向。住宅作为民生问题是必须提上议程加以控制的，而写字楼作为管理规范，开发合理，造就税收大户等等优点是很得到地方政府扶持和经济发展趋势的。所以在郑州这块热土上写字楼将良好的发展下去。再说下对新项目的看法，通过上面的调研，我们已经可以很明确的得出今后郑州的经济区域将锁定在郑东CBD以及金水东路新火车东站沿线。那么首先，在大区域范围之内已经站定了稳步的优势，从竞争性来讲，金水路沿线向东至深航新项目大多写字楼项目都接近尾声，极少在建项目和我们项目的开发周期也相互错开，并且从发展速度来看进两年左右进行开发商也赶上了新火车站区域的快速发展期。但是另一方面，在新火车站站前的“升龙站前广场”和“绿地站前广场”两个城市综合体项目将成为我们最大的竞争对手，这两个项目紧把要害，地段优势十分明显。但从另一方面讲，在全国范围内火车站广场500米范围内都未出现过很成功的写字楼典范，这也是由火车站人流和车流等种种不便因素的原因造就的。所以稳健的品质和合适的距离也适应的市场的一种关键。在实际工作中遇到的一些问题和想法。对于回款任务必须解决的问题在没有联合开发企业和小股东募集资金的情况下，那就意味着必须进行定向开发。对于定向开发客户的寻找，我个人认为首先第一点，要学会在工作中排查客户，由易到难，不能盲目。前期工作做到位，调查分析透彻以后，能为后期省下很多事情。由于时间的原因，这里有一份我从银行业做的一个简单的分析。首先，银行业包括“国有银行、地方性银行、政策性银行、股份制银行，外资银行。”银行业的问题在于资金大，有实力，有扶持。同时具备自我开发实力。但是鉴于银行业自建楼的跨行业性和长周期性，银行业往往是是在定向开发中的最大户。另一方面主要考虑因素分为“现有进驻郑州银行”和“未进驻银行”。作为已进驻郑州的银行和未进驻郑州的银行，我们首先应该考虑的是“实力”、“需求”。从实力讲，本省地方性实力较小。对于整栋楼的定制可能也比较小。其余国有银行、政策性银行、外资银行，股份制银行都具备实力，可郑州现有政策性银行、国有银行以及已进驻股份制银行通过调查在20062012期间基本都已完成分行建设，在东区设有独立总部或土地储备，近期定向开发的可能性较小。那么剩下的就只能主攻外资银行，各大未进驻郑州的股份制银行。下面的一些表格是通过在各大未进驻银行的官方网站上查到的一些资料。华夏银行全国网点分布北京、南京、杭州、上海、济南、昆明、深圳、沈阳、广州、武汉、重庆