景德镇瓷都大道凯旋门项目开发可行性研究报告

景德镇凯旋门项目开发可行性研究报告刘永和概述本报告旨在通过对国家房地产业宏观面分析及景德镇凯旋门广场项目所在地社会经济状况、地理状况、城市发展及规划状况和项目本身所处的区域位置、地理环境、商业价值、项目驱动模式、项目发展策略、项目整体定位、项目投资成本及收益等分析研究，全面客观地对景德镇凯旋门广场项目的可行性进行评价。为集团的战略决策提供可靠、详实的依据。第一章二O一O年国内房地产业发展状况2010年112月，全国商品房销售面积1043亿平方米，比去年同期增长101，增速比111月提高03个百分点；商品房销售额为525万亿元，同比增长183，增速比111月提高08个百分点。从区域分布来看，中西部销售增速略高于东部，北京、上海等城市销售面积有较大幅度的萎缩。与一线城市相反，全国三、四线城市商品房开工面积、竣工面积、销售价格、销售量呈全线增长势态。2010年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨64，增速连续8个月回落，其中，新建住宅销售价格上涨76；二手住宅销售价格也环比上涨50。2010年12月，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，较上月上涨09。数据表明，2010年12月的房价仍延续了前几个月的上涨势头，但同比涨幅持续缩小，环比涨幅低于1。2010年，全国房地产投资整体增速较快，全年完成投资48267亿元，同比增长332，新开工面积1638亿平方米，同比增长407，施工面积4055亿平方米，同比增长266。但从各月来看，前几个月增速更快，自5、6月份起，投资增速持续小幅回落。2010年，房地产开发企业本年资金来源725万亿元，同比增长254，增速较111月回落65个百分点。其中，利用外资增速加快，增速为660，但所占比重仅为11，企业自筹资金增速为488，占比达到368。2010年，按照东中西三大区域划分，中西部省份商品房销售面积同比增幅高于全国水平，东部地区销售面积同比涨幅则低于全国水平，平均增幅仅为41其中北京、上海、浙江等东部省市销售面积有较大幅度的降幅。在31个省市中，河北商品房销售面积同比涨幅居全国首位，海南紧随其后，两者增幅均超过了50，西藏位列增幅榜最后一位，同比跌幅近70。2010年，房地产开发企业本年资金来源725万亿元，同比增长254，增速较上月降低58个百分点。其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看，国内贷款12540亿元，增长103，增速放缓147个百分点；利用外资796亿元，增长660，增速提高70个百分点；企业自筹资金26705亿元，增长488，增速回落08个百分点；其他资金32454亿元，增长159，增速降低45个百分点。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长173；个人按揭贷款9211亿元，增长76。2010年以来，伴随着货币政策的从紧和国家对房地产行业的调控，开发贷款和个人按揭贷款在开发商资金来源所占比重逐步降低。2010年年底，开发企业国内贷款占比为下降为173，较年初下降65个百分点，个人按揭贷款及其它资金占比也下降了09个百分点，为185。与此同时，开发商自筹资金和购房者定金及预付款占比分别提高了39和29个百分点，占比分别为368和262。尽管利用外资增速较快，但占资金比重仍然较低，仅为11。纵观2010年全国房地产状况可得出如下结论1、需求全年全国商品房销售面积和销售额依然处于增长势态。2、价格环比继续上涨，同比涨幅继续回落。3、供应开发投资额增长超三成，新开工面积增速高位运行，持续回落。4、资金来源开发企业资金来源增速渐缓，自筹资金占比上升。5、中西部省份商品房销售面积增速高于全国水平，东部省份增速低于全国水平。6、全国三、四线城市商品房开工面积、竣工面积、销售价格、销售量呈全线增长势态。第二章本埠宏观经济与城市发展规划一、地理条件景德镇市位于江西省东北部，居东经1165711742，北纬28442956，地处黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原的过渡地带，扼赣、浙、皖三省交界处，东接婺源、德兴，南邻万年、弋阳，西连波阳，北毗祁门。具有优越的地理位置。景德镇市行政区划全部管辖面积为5256KM。相当于两个深圳市面积。城市规划区范围包含珠山区，昌江区的西郊街道、竟成镇、吕蒙，浮梁县的城关、洪源镇、高新技术产业园区及湘湖镇等管辖范围，面积约500平方公里。景德镇市的生态环境良好，山清水秀，气候宜人。具有丰富的旅游资源和历史人文景观。瑶里、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪岩等为著名的田园风光、乡土特色风景区。在古建筑方面，拥有以宋代红塔、清代县衙、古戏台为代表的历史文物遗迹；而艺术成就最高、最具有国际影响力和旅游号召力的则是它在中国制瓷历史上为人类留下的杰出瑰宝著名的世界制瓷黏土（高岭土）的发源地高岭古瓷土窑遗址，自五代至明代的陶瓷古窑遗址湖田古瓷窑遗址（全国重点文物保护单位），历经明清两代的皇家制瓷基地御窑厂遗址以及代表景德镇市制瓷辉煌历史的标志性建筑龙珠阁。悠久陶瓷艺术和厚重的文化底蕴使得景德镇这座历史名城具有更加广阔的发展前景。二、本埠总体经济发展状况景德镇现有人口15823万。2010年全市GDP为4615亿元，国民经济总产值在江西省地级以上城市中排列为第10位。但在城镇居民人均可支配收入方面，景德镇以16657元排列全省第三位（南昌市以18276元居第一，新余以17358元排列第二）。根据景德镇城市总体规划近期2015年，GDP实现850亿元，年均增长149，人均GDP达5万元。中期2020年，GDP实现1800亿元，年均增长111，人均GDP达10万元。景德镇的社会经济正处于高速发展阶段。三、产业结构景德镇主导产业为陶瓷业，2010年陶瓷产业生产总产值达150亿，接近全市国民经济总产值的三成。机械家电、航空、汽车、新型陶瓷、电子信息、光伏产业等也具有一定规模。其中国产直升飞机项目的引入将对景德镇产业结构的调整产生较大影响。商业贸易、旅游接待服务、教育、物流、房地产等为主的第三产业，发展迅速，到1986年，第三产业比重已超过第一产业11百分点，达238。19862009年，第三产业平均每年递增122，比前30年平均速度加快56个百分点。2009年，第三产业比重由1985年的2160上升到365，提高了129个百分点，比同期第一产业比重的928高2522个百分点，与第二产业的距离由1985年的3176个百分点缩小为2007年的2164个百分点，拉开了与第一产业的距离，也缩小了与第二产业的差距。到2009年，三次产业结构调整优化为92856183454。预计到2015年产业结构调整为55837。房地产业和旅游业也正成为一个支柱产业，2009年，全市旅游业总收入占GDP的比重达129。纵观景德镇第三产业的发展，房地产业在景德镇依然存在巨大的发展空间。四、城市总体规划及本项目区域位置1、城市发展目标根据景德镇城市总体规划（20082030）景德镇中心城区的发展目标定位为世界瓷都、国家历史文化名城及生态旅游城市、全省重要的工业基地。2、市域城镇空间布局结构规划市域空间构建等级清晰、城乡融合、核心突出、职能明确的网络型城镇体系，形成中心城副中心重点镇一般建制镇四个层次的系统，以交通网线为基础构筑城镇发展轴，以点带线，以线促面，形成“一核、两区、双十字轴”的城镇体系空间网络结构空间结构景德镇中心城区形成“一城四片区，中心放射”状结构。一城即西市区及中市区构成的城市主城区。是集行政办公、商业金融、文化娱乐、旅游会展、生活居住为一体的城市综合区。四片区即指主城区西北部洪源罗家片区（商贸、物流、工业），北部浮梁片区（居住、商贸、旅游），西南部高新片区（工业），东部景东片区（工业、科教、居住）。中心放射即以主城为中心，沿交通干线向西北、北、东及西南放射发展。各片区通过城市道路网相联系，形成有机的整体。3、中心体系构筑市级中心、市级副中心、片区中心三级城市中心体系。市级中心西市区为景德镇市级综合服务中心；市级副中心中市区、浮梁县城为市级副中心；片区中心高新区工业新城中心、洪源片区物流商贸中心、景东片区商贸中心。4、本项目区域位置根据景德镇城市总体规划（20082030）表明，景德镇凯旋门广场项目位于景德镇瓷都大道东侧A01地块，隶属景德镇规划市级中心区域即西市区市级综合服务中心区域。该地块为原景德镇纸业公司和景德镇第一塑料厂旧址。项目地块西邻景德镇主要市政干道瓷都大道，东临昌江。与景德镇市政府、昌江区政府、景德镇高级专科学校、昌江一中为同一街区。项目位置具有良好的区域和地缘优势。第三章本埠房地产业发展现状一、本埠房地产业概述据有关资料表明，景德镇现有房地产开发企业169家，从业人员5000多人。近三年来，房地产开发投资额合计6162亿元，商品房新开工面积合计20971万平方米，商品房竣工面积合计19372万平方米，商品房销售面积合计22021万平方米。物业管理服务覆盖面由2002年30万平方米，增加至现在的300万平方米，新建住宅小区覆盖面积达100。三年来一手房办证12000多户，二手房交易4000多户。市城区每年平均销售70万平方米商品房，剔除10万左右的商业用房，每年城区市民人均增加住房建筑面积1平方米左右。景德镇规模房地产业发展相对江西南昌、九江、赣州、吉安等地而言发展较为迟缓。直至2007年前全市无一家品牌公司在景德镇投资开发。此后陆陆续续长虹、联想、恒大等知名企业进入景德镇投资开发。景德镇房地产价格也一直是江西地级市中的洼地。2009年前价格普遍在每平方米2000元左右徘徊。直至2010年的联想九域一品项目和2011年的恒大地产恒大名都项目，为景德镇房地产价格重塑价格标杆，使得景德镇房产价格自2010年至今一直处于快速上升通道。2010年景德镇低容积率项目在每平方米3000多元到4000元不等，联想九域一品低容积率项目价格拔高至每平方米6500元左右。今年五月开盘的恒大名都项目一举将高层住宅价格提升至每平方米6000元以上。九域一品二期TOWNHOUSE、别墅价格每平方米破万元。随着本埠城市、经济发展和国内知名品牌企业的入市，景德镇房地产价格将会步入快速上升通道。二、景德镇近期土地交易情况分析1、土地交易统计表地块名称土地面积用地容积建筑密成交价格土地单价（）性质率度（万元）（万元/亩）市高专校办企业居住组团地块102288商、住224329205960西山湖宾馆东侧地块（838亩）558687商、住2335902818399原消防二中队地块（1046亩）69707商、住55553819279181843原建设印刷厂地块（502亩）334671商、住1818307614415168时代奥园南侧地块（535亩）356847住宅202328029150景东大道北侧地块（28317亩）188779商、住28282526405919327原4321厂地块（837亩）55807商、住26281088237130金鱼山路东南侧地块（679亩）452804452804商、住1835775441142黄雀垄地块拍卖（1525亩）949775商、住144913534395景德大道南侧拍卖（2548亩）169847商、住5402547711002、土地交易情况分析对上述土地交易分析有如下几点1）2011年土地价格较上一年有比较大增长幅度，据有关资料表明2010年景德镇平均单宗土地价格为78万/亩，2011年为10274万/亩。土地价格增长幅度为317。2）目前珠山区土地价格高于西市区（昌江区）土地价格，但昌江区土地价格增长幅度高于珠山区。3）大宗土地价格低于小幅土地价格。4）在上述十宗土地交易中，珠山区占6宗，西市区占4宗，且土地供应量珠山区高于西市区。5）2011年与2010年同期相比土地供应量有所减少。6）根据景德镇城市规划和土地供应情况，西市区作为景德镇的市级综合服务中心，市区重心西移，其土地价值的升值空间将明显高于东市区。7）本埠与其他三、四线城市土地价格相比土地价格偏低。三、景德镇商品房交易统计及分析2011年16月，景德镇市区房产交易市场总量呈稳步上升态势，交易结构趋于合理成熟，没有出现大起大落。由于本埠房地产市场以自住需求、改善型需求为主，故国家对房地产的调控政策，对本埠房地产市场影响并不大。1、房产交易规模稳步上扬16月份，商品房住宅交易登记2610套，二手房交易登记1631套，分别较同期增长6、22。2011年16月份房地产交易登记数量2011一月份二月份三月份四月份五月份六月份商品房399247278417746523二手房3342042142412833552、交易价格上升幅度大16月景德镇商品房成交价格增长幅度较大，但仍属在一个理性区间合理增长，从2011年上半年商品房住宅成交均价统计情况看，本埠商品房住宅均价除三月份略有回头外，其他月份均处于价格节节攀升状态。2011年16月商品房成交均价统计（单位元平方米）一月份二月份三月份四月份五月份六月份住宅34489359483581537086383343910非住宅890428536694215102533116322127073、本埠商品房价格分析1）本埠住宅及商业物业价格呈明显上升趋势，且上升幅度较大，住宅16月份价格上涨1336，商业物业上涨幅度更是达427。2）本埠商品住宅价格偏低，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，即便以六月份本埠住宅平均价格3910元/平方米计算，也仅为全国平均价格的456。因此本埠商品房价格仍有较大的上升空间。3）本埠商品房价格差异较大。例如恒大地产开发的恒大名都项目，其区域和环境位置并无优势，但通过相对于本土开发商的商业操作和品牌优势，其产品价格高于本埠商品房平均的50以上。4）景德镇城镇居民人均可支配收入以16657元排列全省第三位。但本埠商品房价格却是全省地级市商品房价格、土地价格最低的城市之一。形成这种局面的原因，并不是市民缺乏购买力。而是一方面是政府未能有效激活当地房地产市场，同时本埠开发商缺乏有效的商业操作。恒大地产成功的例子充分说明了这点。上述情况表明景德镇是房地产业为数不多的具有良好开发前景的处女地之一。因此在景德镇投资开发房地产将会取得很好的商业价值。附件2008年2011年本埠房地产开发情况一览表序号楼盘名称开发商项目地址占地面积（万）建筑面积（万）容积率建筑类型销售价格（均价元/）1伴山洋房上海益伍实业昌南大道新五中斜对面992022退台洋房小高层4600（小高层）2玖域壹品融科智地景德镇市西山路151208排房洋房电梯房6000100003金岸名都威时瓷都大道人民公园南侧572238小高层高层3600（小高层）4隆基尚城隆基瓷都大道四三二一厂旁429322多层小高层3300（小高层）5海峰美庐海峰东侧昌南大道别墅63006景江华庭华益房地产沿江西路21号浮桥傍）147多层小高层7水岸豪庭深圳深建业戴家弄与沿江东路交汇处183594437高层3600（小高层）8中央领地南昌财鑫戴家弄与沿江东路交汇处68高层3400（小高层）9瓷都国际华城江西锦龙地产昌江大桥傍（二中对面）16小高层高层10怡翠园华月房地产戴家弄090843748小高层高层3400（小高层）11尚东国际长虹景东大道路口37510528洋房小房层高层4200（高层）12站前巴黎昌兴房地产通占路与繁家井交汇处0831682多层13长虹金域中央长虹朝阳路昌江广场对面50洋房小房层高层4500（小高层）14四季春晖春晖朝阳路昌江广场旁边1182118多层小高层3500（小高层）15景翰文城嘉晟新厂东路原料总厂4,7411232多层小高层3200（小高层）16金厦阳光嘉园金厦朝阳路一中后门对面10多层2800（多层）17南湖丽景都源景德东大道10多层3200（小高层）18宏伟嘉苑宏伟翠云路中段铁路一侧0889248928小高层3500（小高层）19昌南名苑锦龙迎宾路中国瓷园123630别墅多层洋房小房层5000（独栋别墅）20时代奥园新时代房地产昌南大道新五中旁边112218159多层小高层3200（小高层）21胜第雅阁瓷都大道中段10多层3600（多层）22天宇绿园天宇曙光路20多层小房层高层3200（高层）23瓷都国际华城锦龙太白园路口15多层小高层3300（小高层）24昌南印象博能周路口38小高层3200（小高层）25港逸豪庭宇新广场北路中段10多层小高层3300（小高层）26莱顿风情锦龙昌江大道15多层小高层3200（小高层）27金桂园弘立置业新村西路八面山335918多层2600（多层）28创业大厦创业新村西路四小对面17642小高层3500（小高层）29斗富弄新城驰华房地产斗富弄75多层小高层3200（多层）30东方明珠众和置业陶瓷学院对面4678171多层31圣罗帝景圣罗置业陶瓷学院对面4718518多层32丽华花苑丽华房地产新厂东路与何家桥交汇处21739118多层33昌江景城昌锦投资中华北路延伸段西侧2113818多层34百润金棕榈润华房地产高新区广场对面885106212多层小高层35瓷都新天地创远投资原体育馆05421132多层商业36景翰广场景翰置业广场南路西侧12660848多层商业高层住宅37玉茗花苑玉茗置业瓷都大道西侧42192622小高层第四章本项目驱动模式一项目基本情况景德镇凯旋门广场项目位于景德镇瓷都大道东侧A01地块。该地块为原景德镇纸业公司和景德镇第一塑料厂旧址。项目地块西邻景德镇主要市政干道瓷都大道，东临昌江。与景德镇市政府、昌江区政府、景德镇高级专科学校、昌江一中为同一街区，且与景德镇市政府仅为几百米之遥。项目属于景德镇规划城市中心区域，具有良好的区域和地缘优势。地块濒临昌江和规划滨江大道达一华里之多，为未来景德镇江景资源最为丰富的大型高尚住宅区。项目占地面面积213亩，由两块相对独立的地块组成。分别是东北侧地块1121414平方米，西南侧地块13281157平方米，共计占地面积为14402571平方米。容积率为30，项目总建筑面积为4318771平方米，其中商业面积为545005平方米。预计包括地下室等核增面积实际开发总面积将超过50万平方米。为本埠为数不多的集商业、经贸、高尚住宅为一体的大型商业住宅区。二、本项目开发策略及运作模式（一）项目整体定位1、总体目标打造一个高融合性的都市综合体，建设本埠西岸NOVA城市社区。2、实现两大功能1）城市功能多元化/开放/融合/高效产业密切相关居住、旅游观光、社区服务体系2）社区功能社区封闭/人车分流、安全、尊重、独立空间3、项目三大集成空间集成项目将开放性、相融性为本埠西市区的全新演绎客户集成项目将为城市发展作贡献，令区域增值并实现互赢。价值集成总建面43万平方米，打造的将是一个高融合性的都市综合体。4、项目规划形态本项目周界均为已有或规划市政道路，因此项目四周都具备开发临街商业的可能。而在一般的商业形态中，单位价值最高的仍是小型商业铺面。因此本项目应是以商业裙楼合围，高层住宅组团的规划形态。5、建筑形式本项目由于商业体量大，特别是大体量的商业裙楼，对项目建筑密度指标有较大影响，且项目30的容积率，也需要项目对土地的集约化经营。因此本项目为纯高层住宅社区。住宅高度为28至33层。建筑高度小于100米。6、项目住宅户型分配本项目由于规模较大，除应锁定部分尖端客户外，更重要的客户群体是广大中产阶级。因此项目主流户型为面积在75142。户型分配表类型户型面积区间套数比2房75852090100253房10512035主流住宅4房13014220户均面积1066，共3000套，其他面对尖端客户的大户型，面积为200以上户型为150200户。（二）项目整体开发策略1、分期开发，滚动投资本项目计容积率面积达43万多平方米，商业面积54万平方米，住宅总面积约38万平方米，按平均户型面积110平方米/户考虑，则整个项目大致有3450户。根据景德镇2011年16月份商品房销售统计，全市平均每月销售不超过500户。说明景德镇市场容量偏小。如果项目按每月平均销售200户考虑，销售期为半年，则每期开发量应为1200户左右。故本项目以三期开发为宜。平均每期1150户。每期开发面积15万平方米左右。项目采用分期开发，滚动投资的经营策略。一方面可缓解资金压力，同时也使项目适应本埠市场规模。2、景观优先，户型创新从景德镇业已开发的楼盘来看，本土开发商往往不重视项目景观的打造，使得项目整体的品质感差。而恒大地产在景德镇投资开发的恒大名都项目，充分把握了景观优先的营销策略，在项目价格比全市平均价格高出3050的基础上，仍取得不俗的销售业绩。因此本项目一方面要利用项目临江的优势，在建筑布局上充分利用江景资源，同时也要注重项目内在园林的打造，真正实现项目外有无敌江景，内有满园春色。项目除在园林景观展示上要狠下功夫外，在户型上也要从提高产品附加值着手，实现户型有所创新，有所突破。真正做到人有我有，我有人无。从根本是改变项目的同质化竞争。3、以人为本，配套齐全随着居住条件的改善提高，人们对生活配套设施的要求也越来越高。本项目作为大型商住区，有条件进一步满足客户的个性化需求。除实现人车分流、单元双入户大堂、自动门禁及电子安防等基本配置外、增设各类体育设施、老年活动场所、儿童乐园等。使潜在客户对本项目产生极大的购买欲望。4、项目推广，“软硬”兼施作为一家新进入景德镇房地产市场的开发商，在知名度不高，产品品牌形象尚未建立起来的情况下，应通过“软硬”两种手段迅速扩大企业知名度和树立项目形象。所谓“软”，是指在项目初期阶段，通过与本地传媒互动，做一些项目的软文报道。参与和组织一些社会和公益活动。旨在提高企业知名度，扩大项目影响力。所谓“硬”，是指在项目进入销售阶段，通过高强度、高密度、全方位的广告宣传，使项目深入人心，路人皆知，以实现项目的销售目标。（三）项目商业驱动模式1、西市区商业现状景德镇西市区泛指昌江以西城区，包括昌江区、高新开发区以及城郊吕蒙、竟成乡。由于城市发展的客观因素，目前西市区无论从商业规模商、商业业态分布到商业氛围都远逊色与东市区。至今西市区除有两个规模不大的专业市场外仍无一家成规模的超市；无一条有特色的商业街区。作为景德镇规划中的城市中心，其落后的商业环境给未来的商业发展提供了广阔的发展空间。2、西市区商业发展优势1）资源优势A、景德镇是我国历史上与广东佛山、湖北汉口齐名的四大古镇之一，文化底蕴雄厚，旅游资源丰富。作为世界瓷都其声名更是享誉中外。景德镇旺盛的旅游市场，为景德镇的商业发展提供了良好的契机。而景德镇现有的紫金宾馆、朗逸大酒店、豪门大酒店、开门子大酒店等高档酒店都位于西市区。近几年西市区的酒店业的高速发展，为西市区的商业发展奠定了良好的基础。B、作为景德镇经济发展的两架发动机景德镇高新技术开发区和景德镇航空产业园均位于西市区。景德镇高新技术开发区作为国家级高新开发区目前已初出规模。而景德镇航空产业园更是以静态投资将超过1000亿元而彻底打破景德镇现有的经济格局。同样由于西市区未来经济格局的发展变化，给西市区的商业发展提供了前所未有的发展机遇。2）规划优势景德镇城市总体规划（20082030）第68条商业金融设施表明“全市规划商业金融设施用地60631公顷，人均用地674M，占城市建设用地的616。规划商业金融设施按4级配套（1）市级商业中心主要是位于西市区迎宾大道、昌南大道一带的新城市商业集中区。布局城市主要大型商业金融设施，提升城市中心聚集力幅，服务于整个城市。（2）市级商业副中心指依托老城区商业设施形成的的商业集中区，主要位于珠山路、广场、火车站一带，拥有较好的商业氛围和基础，规划扩大设施规模形成城市商业副中心，服务于老城区。”由此可见西市区作为景德镇的城市中心和商业中心，西市区商业地产开发前景十分看好。而东市区则将沦落为市级商业副中心。3、本项目商业地产驱动模式1）商业定位外向型、本埠升级换代的高档商业。2）商业模式大型SHOPPINGMALL商业风情街精品店4、本项目商业业态分布1）项目东北侧11214平方米独立地块用于兴建2万25万平方米的SHOPPINGMALL。作为西市区首家SHOPPINGMALL一方面为西市区打造商业标杆，取得好的商业回报。同时为项目凝聚人气，提升商铺价值和项目整体价值创造了良好条件。2）项目东南侧是规划沿江风光带和规划滨江大道。滨江大道和沿江风光带将成为西市区市民的休闲胜地。因此在项目的东南侧规划一条集餐饮、酒吧、咖啡馆、休闲娱乐为一体的商业风情街。目前景德镇还没有江景和商业有效结合的商业项目，因此江景商业风情街的推出必将受到投资者的追捧。3）项目的西北侧和西南面、东北面分别是瓷都大道和区间规划路。其中瓷都大道和东北面区间规划路侧的商业价值最大，是本项目商业地产最大利润形成点。5、项目商业物业销售展望本项目共有商业建筑面积54500平方米，即使按景德镇六月份商业平均销售价格计算，也可获得约七亿元的销售收入。第五章项目财务分析及项目评估一、项目投资成本（一）土地费用本项目土地价格包括前期开办费用和财务费用估计为人民币2亿元。按计容积率面积折算楼面地价为463元/平方米，按建筑面积折算为400元/平方米。（二）建安成本本项目预计总体建安费用为人民币1085亿元，其中主体工程为79亿元，安装工程为295亿元。每平方米建安费用为2159元。（三）其他费用其他费用包括项目设计费用、监理费、管理费用、和营销费用共计7250万元，平均每平方米费用为145元。（四）规费项目各项规费总计为7643万元。平均每平方米费用为17204元（五）资金成本项目资金成本预估5000万元，平均每平方米费用为100元。（六）税费未计企业所得税的情况下，本项目税费为12亿元。（七）项目总体成本为1604亿元。按项目总建筑面积折算单位成本为3200元/平方米，按计容积率面积折算单位成本为3730元/平方米项目费用估算表序号工程及项目名称估算金额（万元）单位成本（元/）备注1主体工程成本790001580建筑面积50万2其他建安成本29480579场地地质勘察1002土方工程200040桩基础5200104白蚁防治30060人防4509防水60011园建200040铝合金门窗450090入户门及防火门150030会所及大堂精装修150030电梯350