中1铁奥维尔2期至善居项目可行性分析报告

中铁奥维尔期至善居项目可行性分析报告成都全程机构二零一一年十一月目录一、总论（一）项目概况（二）企业概况（三）可行性研究的依据及范围（四）地块主要经济技术指标（五）地块项目可行性研究结论二、项目建设的背景和必要性三、项目处于的市场环境1、成都市相关房地产政策分析2、区域规划状况及发展方向3、项目所在区域的房地产市场分析4、项目所处的微观环境5、本项目发展机会点四、建设用地开发条件及土地详勘1、开发条件分析2、地块分析五、项目定位建议1、总体定位2、项目市场定位3、项目功能定位4、项目目标客户群定位5、物业形态六、项目建设方案与实施进度计划1、规划设计方案1）、建筑总体概况2）、单体户型设计3）、立面造型特色2、公用工程3、项目开发周期与建设进度七、项目投资经营方案1、项目投资方案2、项目投资估算3、资金筹措、投资计划及借款利息九、项目财务评价1、项目收入估算2、项目利润估算3、风险规避和控制措施4、项目效益评价十、评价结论第一章总论（一）项目概况1、项目名称奥维尔期至善居2、建设地点郫县郫筒镇菠萝村3、项目性质城镇混合住宅4、项目业主简介1）业主名称成都养正堂实业有限公司2）法人代表曾娅丁3）法定地址成都市武侯区晋阳路184号4）注册资本人民币壹亿元5）经营范围房地产开发；土地整理；市政公用、隧道、桥梁、土石方、房屋建筑、公路、水利水电、钢结构、消防工程施工；项目投资及管理；资产管理；5、编制依据及主要研究范围我公司受成都养正堂实业有限公司委托，对奥维尔期至善居项目进行可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积223387平方米，本次研究内容主要包括业主情况、项目建设必要性、市场预测、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、效益分析等。本可行性研究报告主要编制依据如下1）项目用地范围图2）总平规划图3）成都关于报建、规划等方面法规6、可研报告概要及结论该项目采用新中式建筑、园林风格，重视配套服务体系，采取差异化竞争手段，有利于改善郫县郫筒镇居住环境，提升郫县人民生活品质。项目位于郫县郫筒镇菠萝村，作为郫县郫筒镇居住板块的创新高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。同时，项目开发商秉承“传承文化，营造自然、建筑与人文交融和谐生活”的文化地产开发理念，通过专业的开发技术及服务，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造郫县郫筒镇一线人文品质楼盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。因此，项目的建设是十分必要的；项目具有居住及商业用途价值，环境配套条件好，适应目标消费群的需求；项目所处地理位置佳，交通方便，规划合理，建设外部条件具备。建设内容、规模及主要建筑指标如下1）项目规划总占地项目数量居住（套）数1560套总建筑面积223387平方米住宅建筑面积127643平方米商业建筑面积43384方米住宅平均层数23层平均每套建筑面积82平方米/套绿地率302）物业管理本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理。3）售价估算、投资估算、资金来源及使用计划售价估算根据项目所处的地理位置、建筑档次以及对本区域品质住宅小区商品房的售价调查，本项目电梯住宅售价估算为元/平方米（均价），商业售价估算为元/平方米（均价）。投资估算本项目动态总投资万元，其中前期工程费万元，建安工程费万元，基础设施建设费万元。资金来源本项目建设资金来源主要为A业主自有已投入土地及前期相关资金万元B银行贷款亿元（筹措中）C预售房屋款（待收）资本金本项目已有资本金12000万元，占项目总投资的，满足国家对项目资本金的要求。4）财务评价项目建成后可累计实现利润万元，投资利润率（未计入企业所得税），本项目在财务上是可行的。5）结论与建议中铁奥维尔期至善居项目市政配套条件良好，建设条件完全具备，规划方案合理，项目所需启动资金基本到位，测算财务效益较好，项目建设是可行的。（二）企业概况（三）可行性研究的依据及范围1、郫县城市总体规划及详细规划等2、成都市规划管理技术规定3、自然、地理、水文地质、经济、社会等基础资料4、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料5、项目的有关批文（四）地块主要经济技术指标基本经济指标地块总面积38468平方米（亩）地块净用地面积30059平方米（亩）用地性质商住用地，兼容商业部分容积率不小于08且不大于20，建筑密度不大于25绿地率30建筑限高建筑主题高度不大于100米总建筑面积约为223万平方米项目建筑部分主要经济技术指标项目数值计量单位总用地面积30059总建筑面积223387地上高层建筑面积170739其中地下室建筑面积52218住宅户（套）数1560户容积率424建筑密度297绿地率30机动车位1703辆地上住宅车位辆地下住宅车位1703辆其中商业车位辆住宅建筑面积127643（五）地块项目可行性研究结论1、总投资项目总投资亿元，其中土地成本万元、前期开发成本万元，商业开发成本万元，住宅工程建设开发成本万元，地下室工程开发成本万元，建筑配套开发成本万元，园林绿化开发成本万元，销售成本万元，管理及财务成本万元，其它费用万元。2、资金来源项目自有资金亿元（约占项目总投资的），银行贷款亿元（约占总投资），预计销售经营收入再投入亿元（占总投资的）。3、收入测算类别建筑面积（）单价（元/）合价（万元）高层面积商业面积地下室面积总建筑面积预计总销售收入为总销售收入为亿元，销售税费万元，销售净收入亿元。4、效益指标税前利润亿元；投资利润率；全部投资财务内部收益率；全部投资回收期静态年，动态年；贷款额度万元；商业用房建筑面积42868偿还期年，利息共计万元。5、结论本项目的开发将会对社会产生巨大的社会效益。本项目建成后将具有良好的环境效益。项目资金来源有保障，投资有回报，本项目在经济上是可行的。项目符合城市总体规划和布局，方案设计合理科学，说明本项目在技术上是可行的。项目所在的郫县郫筒镇房地产市场健康平稳，特别是房地产市场发展潜力巨大。因此，项目面临的市场良好、安全可行。通过上述各项分析，我们认为本项目无论是在郫县产业政策和市场环境等宏观方面，还是就本项目自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。第二章项目建设的背景和必要性一、区域多家500强企业引入，呼唤具有完善服务的品质楼盘郫县作为成都西部新中心，全力打造以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区，既是成都城市板块的重要组成部分，又与中心城区在生产力布局、城市功能构建等方面保持着相对的独立性，具有更大的灵活性、自主性和广阔的发展前景。且县人民政府就位于郫筒镇。“旋涡效应”很好地透射出这种效果,全国乃至世界企业的人力、财力、物力，都如水一般，汇集于郫县。区域多家500强企业、工厂，庞大的员工队伍，需要大量的具有完善服务的品质楼盘，支撑改善区域住房环境。本项目坐落于历史文化深厚的望从寺片区、快铁沿线绝佳地段，面朝奥维尔期别墅区，具备成为品质生活楼盘的硬件条件。二、消费者呼唤品质楼盘近几年随着郫县产业经济结构的调整，改革不断深入，国内生产总值持续增长，2011年成都市城市居民人均收入30515元。城市居民水平持续攀高。同时，随着居民生活水平的持续提升，住房要求不断增高，及外地客户赴蓉比例的提高，对品质居住楼盘需求也逐渐趋旺。这就要求有更多品质楼盘面世。三、城市的合理规划，需要品质大盘共同造势“千年望从，古蜀文明”，望从寺片区，为郫县铺垫了深厚的人文底蕴，风景如画的名胜周边，具有极高房地产开发价值。它的再次升温和发力，离不开品牌开发商的鼎力支持。华侨集团凤凰城，亩、和韵集团（美联墅项目，亩）、中冶集团，众多品牌开发商的共同造势，必将打造一个更大区域的品质居住区域。这对于城市的价值，对于人居品质的价值，都意义深远。第三章项目处于的市场环境1）、成都市经济发展战略成都，作为我国西部地区重要中心城市，按照“四位一体”科学发展总体战略，全面推进全国统筹城乡综合配套改革试验区。加快形成西部物流和商贸中心、金融中心、科技中心和交通枢纽、通信枢纽以及我国重要的高新技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地和现代农业基地。努力实现工业新跨越、开拓现代农业新局面、增创服务业新优势。把成都建设成为中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。开创坚持科学发展、构建和谐成都的新局面。2）、经济社会发展情况及目标2011年前三季度，成都实现GDP占11个西部中心城市经济总量的两成多，仅次于重庆居西部第二位，而城市居民人均可支配收入水平居西部第三位。与上年同期相比，成都GDP增长151，在11个西部城市中位居第4位，前三位分别是贵阳、重庆、乌鲁木齐。考虑到成都今年CPI控制力度加强的因素，预测今年成都全年最终完成GDP7000亿。成都市GDP增长情况表年份20072008200920102011（预计）GDP亿元1154539449145026055517000第一产业增加值（亿元）30392628826777占GDP比重（）26366595第二产业增加值（亿元）5440173495200180占GDP比重（）4714404446第三产业增加值（亿元）3066194708223304占GDP比重（）2664944959数据来源成都市2010年统计年鉴00050010001500200020052009年全国、成都以及郫县的GDP增速对比图全国GDP增速成都GDP增速郫县GDP增速全国GDP增速104011101300900910成都GDP增速13501380153012101470郫县GDP增速1480152018301830160012345由上图可以看出，郫县的GDP增速远超过全国GDP增速，随着郫县GDP持续增长，郫县地区生产总值对成都GDP的贡献逐年增加，由2006年的36，上升到2009年的42。郫县2010年2011年前三季度GDP统计表指标地区总产值（亿元）第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）2010年数值188741616109666292同比增长16392001212011年数值210041615130716318同比增长16234196131（数据来源郫县政府办）郫县近年GDP增速逐年加快。2011年统前三季度显示，前三季度一、二、三产业比例关系为86581333，GDP达到21004亿元，同比增长162。从郫县的产业结构来看，第一产业比重增加值稳中有降，第二产业增加值比重节节攀升，第三产业产值逐年下降。总体来看，郫县的产业结构偏重于第二产业，郫县的经济发展的重要支撑点在第二产业。可以看出，郫县近年来工业化发展步伐加快，与之相伴的城市化进程也在积极推动。工业化和城市化的加快发展，对于房地产业而言，将带来一大批较为稳定的中高收入购房客群。2011年郫县地区生产总值预计将达到280亿元。固定资产投资郫县2011年前三季度固定资产投资额年份2011年前三季度固定资产投资额（亿元）9294完成市目标进度（）885同比增长（）52其中工业投资额（亿元）4171完成市目标进度（）993同比增长（）1189数据来源郫县政府办郫县2011年前三季度固定资产投资情况可以看出19月固定资产投资完成9294亿元,完成市目标进度885,同比增长52其中工业投资完成4171亿元,完成市目标进度993,同比增长1189。意味着近几年郫县城市化进程加快，城市建设活动频繁。预计110月固定资产投资完成102亿元,完成市目标进度的97,同比增长483预计工业投资完成48亿元，同比增长123，完成市目标进度的114。虽然各项经济指标在按进度甚至超进度完成，但在同环六个区市县中,19月郫县规模以上工业增加值增幅排名第三，低于双流（324），温江（317），高于龙泉（30）；完成绝对值和目标进度排名，固定资产投资龙泉居第一，郫县居第二，双流居第三。财政收入状况2011年19月郫县实现财政总收入6700亿元，同比增长155；实现地方财政一般预算收入1811亿元，增长563；地方财政一般预算支出1511亿元，增长257；税收收入1471亿元，增长412。实现人民币存款余额35390亿元，同比下降06；储蓄存款余额19829亿元，同比增长149；人民币贷款余20315亿元，同比下降51。人均可支配收入城乡居民收入稳步增加，生活质量进一步提高。全年城镇居民人均可支配收入16955元，增长127；农民人均纯收入达到7944元，增长85。2009年末，全县居民储蓄存款余额15440亿元，增长236。当地人均可支配收入总体水平保持上涨趋势（数据来源郫县统计局）小结郫县在城西出口的地域优势体现在城市资源的供给倾向，产业的配置等上。郫县城市的发展和定位符合成都发展趋势，其定位为成都西部经济区的意义就是城市发展的一个契机。经济城市的发展应该说还处在一个刚刚起步的阶段，其城市规模及城市人口的发展水平都将有一个很大的提升空间。近几年经济整体呈现了稳定增长的趋势，并没有太大的波动。第二产业的主导地位逐步树立，使郫县逐步从农业城市走向以工业为主的现代化郊区城市。国民经济及国民生活水平在近几年得到了很大的提高。人均可支配收入及城乡居民年末储蓄存款余额不断增加，证明了他们的购买力也在不断上升。工业及其他产业的快速发展，也将带来更多的房地产需求，从城市宏观经济来看，我们认为对当地房地产发展前景是有利的。2、国家及成都相关房地产政策分析近期国家房产政策时间措施要点2011126国家新国八条出台限购、限价、限贷。强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60,贷款利率不低于基准利率的11倍。2010113四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房个人公积金贷款首付提高至5成201099中央出台措施巩固房地产调控成果暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30。房价过高上涨过快城市将限定购房套数，房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。新国八条解读这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求。再次加强了对投资及投机购房者的控制，再次严格了二手房交易税费。55的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。小结房地产宏观调控力度加强从上述政策可以看出,目前中央政府进行宏观调控的重心放在了房地产结构调整、金融调控以及土地监管上。一方面是围绕着“927”新政而诞生的各地相关细则，另一方面是在政府打击限制炒房、控制房价、改善住房条件、调整住房结构下不断调整出台的银行、税收、土地政策以及对当地土地被征用的赔偿问题。对新城区的政策支持力度明显从郫县的地方政策环境来看，政府大力发展东城新区的意图非常明显，但因财政上的制约，不得不借助外力来进行新区的基础设施建设，这就使得相关职能单位在招商引资和开发条件等方面给予了开发单位大量的优惠政策。地方政策对区域发展影响大在全国一二线城市陆续出台针对房价、地价、户型、二套房等房地产细则法规的急风暴雨下，郫县的房地产市场受到波及；政府为吸引外来资本介入城市基础设施建设而实施的许多如土地、税收、城市配套等优惠政策，对于外来开发商而言将是一大利好。行业链的结合带来的利好由道路、市政工程等基础建设所带来的开发商与政府好关系保持将为开发单位在后续环节中争取到更大的优惠条件和政策可变空间的前提郫县现状郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城郫县都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。全县幅员面积4375平方公里，辖14个镇（街道），总人口50万人。郫县是四川省成都市下辖的一个县。县人民政府驻郫筒镇。郫县工业经济保持强劲的增长势头，支撑作用明显，基本形成了以精密机电、食品饮料、印务包装为主的支柱产业，“郫县豆瓣”的品牌影响力深入人心。房地产业和旅游业发展较快，逐步体现出郫县的生态宜居特点。现代农业稳步发展，都市型观光农业正成为郫县的特色。郫县近几年各种社会指标（单位亿元）从2006年以来，郫县各项经济指标都去得较快增速，发展势头平稳上扬，发展潜力巨大。郫县平稳健康的发展势头，未来很乐观大成都及郫县地区生产总值连续三年呈现增长的趋势；2009年郫县实现地区生产总值18874亿元，同比增长160。郫县地区生产总值对成都GDP的贡献逐年增加，由06年的36，上升到09年的42郫县交通通达性良好，目前已有五条路况良好的主干道连接成都主城区和郫县，分别是IT大道、成灌高速、西区大道、老成灌路、沙西线；随着即将通车的城际快铁，郫县与成都主城区的距离感将进一步缩减，同时交通的便捷性将进一步带动郫县整体产业的发展。郫县的规划规划中的西部新城包含温江、郫县、高新西区以及双流、金牛区、青羊区、武侯区的一部分。按照要将西部新城打造成为“多点”式“网络化”田园健康、高端创意和休闲宜居之城的总目标，西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局。按照总体规划，西部新城将由温江（柳城）组团、郫县（郫筒）组团两个组团与两条各具特色的旅游产业带和三个次区域中心构成。温江（柳城）组团中心城分流人口主要集聚地主要功能包括居住、教育、高新产业、旅游，将重点发展花园居住新城、花卉博览产业中心、高新技术产业基地、特色休闲度假区、文教基地、生态保护示范区。郫县（郫筒）组团生态保护示范区主要功能包括高新产业、居住、教育与旅游，将重点发展高新技术产业中心，打造特色休闲旅游区、文教中心。向西北郫县旅游产业带。未来该区域将形成主题乐园、历史探幽、现代农业观光、滨水游憩为特色的旅游产业带，将形成连接华侨城欢乐谷、沙西线乡村旅游度假区、郫筒古蜀文化发源地等多个旅游热点。向西温江旅游产业带。该区域将形成集现代娱乐中心新型会展旅游产业、欧洲风情小镇、温泉疗养、水域休闲度假为主题的旅游产业带，该区域将串连起青羊新商业中心、温江商务中心博览建筑群、国色天乡、温泉、金马河景观休闲带。成都新一轮城市总体规划确定的郫县城市发展定位是“成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区”。郫筒片区西部新城综合中心，新城主要发展商务办公、商业金融、文化旅游、体育休闲以及教育等。红光片区郫县产业配套服务区，主要发展现代制造业、服务业、房地产业。犀浦片区成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业。郫县以“一城”“两带”“三基地”作为发展重心。“一城”就是按照“全域成都”理念，建设成都西部新城。以成灌快铁沿线站点开发建设和国道317线城市化道路改造为突破口，加快推进东南部新城、望丛文化产业园、北部新城“三大板块”和犀浦、红光、安靖“三大组团”建设，促进城市功能全面提升。塑造以古蜀文化、田园风光、“15分钟生活圈”为特征的城市品牌，建设环境优美、功能配套完善、产业发达、极具创新活力的生态宜居创业城市。“两带”就是打造沙西线、IT大道两条统筹城乡综合示范带。依托“两带”良好的交通和自然生态资源优势，按照产业集群发展、资源集约利用、功能配套建设的要求，大力发展高科技设施农业、生态观光农业、特色旅游业和企业小总部等，实现“一三互动”、“接二连三”，打造成为现代都市农业示范带、耕地保护和环境保护示范带、新农村建设示范带、城乡统筹示范带。“三基地”一是打造新型工业基地；二是打造文化休闲基地；三是打造川菜产业基地，让产业支撑更有力，使郫县的城乡变得更有味道。郫县产业规划郫县是成都“198”生态及现代服务业综合功能区的重点区域之一，以四大产业功能支持，分别为A电子电气设备产业区B川菜产业基地C教育培训基地D国家级乡村旅游示范区2、郫县规划总体产业结构以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒、红光、犀浦三个中心组团；郫筒片区西部新城综合中心，主要发展商务办公、商业金融、文化旅游、体育休闲以及教育；红光片区郫县产业配套服务区，主要发展现代制造业、服务业、房地产业；犀浦片区成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业；德源镇依托富士康生活区打造德源新城，以商务服务、生活性服务为主，定位郫县商务核。同时具备文化旅游、金融、信息、创意、生产性服务、高端居住等功能；3、郫县的商业定位成都组团商业中心。配套高新西区，服务现代工业港，承接成都商业梯度大转移。以生态观光、休闲娱乐为特色，打造成都西北部商贸中心；4、主要城镇商业定位郫筒镇郫县传统商业区，以高档、精品商业为特色，发展为体现郫县历史人文特色、现代与传统相结合的商业区。犀浦镇为高新西区和高校经济发展提供支撑的新兴商业区。红光镇为现代工业港和高校经济发展提供支撑的新兴商业区。5、郫县商业网点布局郫县城乡商业网点总体空间布局规划为“一主，两副，四点，两带”一主即主城区商业中心郫筒镇、红光镇、犀浦镇（以中高档消费为主，突出大型百货、餐饮、娱乐、文化及其他代服务业和商务服务，结合商贸中心的打造，引进大型餐饮、零售网点和商业品牌）两副即安德镇和友爱镇两个商业副中心（服务对象以本地及周边居民、外来游客为主；鼓励设置超市、专业店、专卖店、餐饮店、便利店、生活服务网点。适度设置1个大型超市）四点三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇四个特色镇商业中心；两带即IT大道产业带和沙西线产业带；6、2011年郫县国有建设用地供应计划2011年郫县国有建设用地供应总量控制在570公顷内，其中商业服务用地2758公顷，占供应计划总量的48，商品房用地14021公顷，占供应计划总量的246；商业服务用地和商品房用地供应的重点主要集中在郫筒镇、犀浦镇、红光镇范围内；7、郫县购房政策商业基本无限制；贷款方式首付5成，按揭10年；住宅限“贷”，不限购；首次置业贷款首付4成，二次置业贷款首付至少6成，三次及以上置业不发放贷款；8）、城市发展目标未来郫县的发展定位是率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力是成都西部新中心的显著特征和灵魂所在，既有各自的特定内涵和实现路径，又是具有密切内在联系的有机统一体。加快构建城市实力、城市魅力、城市活力三大系统，努力把城市的规模做大、实力做强、功能做优、形象做美、品位做高。小结郫县具有多重产业支撑，呈综合性发展趋势，发展的速度和前景在成都周边的郊县中均处于前列；以目前郫县发展现状看，未来5年内能支撑中大型综合体的区域只有4个，分别是郫筒镇、红光镇、犀浦镇、德源镇；从今年郫县的土地供应计划看，德源镇的商业用地及商品房用地均很少，商业供应十分稀缺；但随着富士康生活区规模和入驻员工的不断增大；预计明年德源镇的商业用地势必增加，竞争相对会加剧；综合体的业态组合十分匹配以商务、餐饮娱乐、旅游休闲的为主的德源镇定位；按照德源新城的产业规划，将主要配套“一号工程”（富士康）和现代工业港发展25产业，并大力引进总部经济、电子商务、服务外包等现代服务业业态，因此该片区对写字楼或者商住楼的需求将日渐旺盛；德源作为郫县唯一一个以餐饮娱乐为主打的产业区，可利用餐饮娱乐特色提升项目甚至是区域知名度，通过群众的口碑宣传，从而达到增强项目辐射力，吸引红光、郫筒等地消费的潜力4、项目所在区域房地产市场分析20092010年郫县房地产均价走势统计郫县受老成灌路的改造、成灌快铁开通、地铁2号线规划以及政府大力扶持房地产行业的利好消息影响，迎来了中信、龙湖、华润、合景泰富等地产巨头的青睐，而富士康带来的移民浪潮更是给郫县的房地产市场注入了新的活力，当地房价由2009年2季度的3500元/平米已经上升至目前的近5000元/平米。2011年111月上半月郫县商住楼盘月均价563333564176592117492539510615581637519522550978539928556003656043010002000300040005000600070002011年11月2011年10月2011年9月2011年8月2011年7月2011年6月2011年5月2011年4月2011年3月2011年2月2011年1月元/均价元/截至11月上半月，除7月份商住楼盘均价达到656043元/，反弹较大以外，其余月份价格平稳，11月相比前三月，商住楼盘均价持续走低，回落到519522元/，与年底开发商降低房价促销，回笼资金有关，如龙湖11月5日6日推出优惠活动，实得均价为3300元/；万景峰推出优惠活动，精装户型均价4500元/，含1200元/精装费。2011年111月上半月郫县新增商住情况32335652470579524065659243834983733339282438853918532455120883802532862412236390655172482247967232799182353055532935141681757010002000300040005000600070002011年11月2011年10月2011年9月2011年8月2011年7月2011年6月2011年5月2011年4月2011年3月2011年2月2011年1月套数0100000200000300000400000500000600000面积（）套数面积截至11月上半月，郫县新增商住34013套，合计面积326222013。11月上半月新增商住824套，面积681757，较前三月明显放缓。2011年111月上半月郫县土地供应情况0220012000005714127400115691536800000051152252011年11月2011年10月2011年9月2011年8月2011年7月2011年6月2011年5月2011年4月2011年3月2011年2月2011年1月宗数050100150200面积（亩）宗数面积亩截至11月上半月，郫县区域今年供应土地7宗，合计面积45391亩，其中5月份2宗共15368亩，6月份1宗11569亩，9月份2宗1274亩，10月份2宗5714亩。供应时间集中在“五一”、“十一”黄金周时段。郫县房地产市场发展趋势分析市场发展态势受国家级区域市场环境影响，11年郫县房产市场较09年有所下降，供给量增加，但由于国家调控政策，需求市场消费热情骤减。随着郫县经济的持续性快速发展，区域房地产市场有望在近年内保持一定的增长速度。主流供给及需求区域随着新城区建设的推进，前期已拍卖土地将陆续入市，该区域将成为开发最为集中的区域。供给及需求物业类型因受宏观调控政策和成都辐射的影响，郫县房产市场的将形成以高层电梯公寓为主，小高层、多层为辅的格局，虽然地震后消费者心理有了变化，但消费者的倾向将受到各项目实际推广情况及置业顾问引导的影响。需求价格随着老城区拆迁进程和新城区建设的推进，郫县城区房地产价格将出现一定的两极分化的趋势。土地供给情况从0911年已供给土地资料的整理情况，新城区土地供应量较大，主要在河东新区，应该说这和城市总体发展方向是相契合的。因此，综合郫县城市房地产市场发展历史、发展现状及可预期的发展前景等一系列信息，我们可以得出如下结论相对较高的发展起点，较好的发展时机以及深受成都房地产市场影响的发展特征表明，在未来23年内，郫县房地产市场仍将保持相对旺盛的发展势头。5、项目所处的微观环境郫县在售楼盘共约12个楼盘分布特点来看，由于老城区中心区域已无可开发土地，因此大部分楼盘均分布在新城区。本项目基本定向为高品质住宅，因此我司对目前市场上物业形态为高层、品质较好的楼盘归类为重点楼盘，包括龙城国际、华润橡树湾、中信未来城、龙湖弗莱明戈、海骏达蜀都1号、华润橡树湾、万景峰、上锦颐园、绿地国际花都、蜀都新天地项目简介龙城国际华润橡树湾中信未来城龙湖弗莱明戈海骏达蜀都1号四、建设用地开发条件及土地详勘1、开发条件分析1）、交通道路条件2）、配套条件3）、市场条件2、地块分析1）、土地基本情况基本经济指标地块总面积30059平方米（亩）地块净用地面积30059平方米（亩）用地性质商住用地，兼容商业部分容积率不小于08且不大于20建筑密度不大于25绿地率不小于302）、基地详勘地形平坦基地四至空间位置以本项目地为起点，距离各节点直线距离（该距离为通过CAD及电子地图估测）距离政府办公地米距离郫县一中米距离高铁米距离沱江河米距离望丛寺米距离石牛公园米地质地貌附着物自然条件分析周边居住情况四周道路河流、绿化、污染情况五、项目定位建议1、总体定位郫县首个健康文化地产项目总体定位核心概念自然资源郫县健康生态人文关怀示范社区档次品位郫县楼市风向标，最佳代言楼盘特色打造新中式风格建筑及园林、国学文化、健康关怀、全龄服务精品小区发展方向城市西移，生活西移，最值得期待楼盘情感诉求诠释生态/健康/时尚/人文/服务的生活意境。项目总体定位依据这是郫县经营城市的需要，是项目树立标杆地位的需要，也是项目建筑创意设计和产品营销的需要项目新中式建筑及园林设计，回归国人审美，在郫县首屈一指；项目倡导对国学教育及传统文化的重视，在郫县独树一帜；项目提供的约28项配套服务系统，构筑完善的人文关怀全龄服务体系，在郫县独挡一面；项目打造的25个个性博物馆群落，展现多元化艺术，为郫县楼盘带来新亮点。发挥发展商的专业性，依托中式文化底蕴及人文健康关怀服务把项目产品当作一件作品来完成，不但发挥生态、健康、时尚的生活意境，更塑造整个社区的生命力，将把项目建成郫县独一无二的健康生态人文关怀示范社区，使其真正拥有明媚的阳光、健康的生活、贴心的服务、传统的文化、清新的空气、诗情画意的美景，引领郫县时尚生活，2、项目市场定位健康生态人文关怀社区本项目所面对的主要是郫县区域的消费群体，他们关注的是更多的产品本身所传递的居住信息和生活理念，项目的属性定位突出了它的全新生活方式，包括产品的多样性、文化的气质、健康的生活、完善的服务体系与环境特色，“健康生态、人文关怀”是它的主题体现。3、项目功能定位全龄服务社区项目主要功能为居家、生活、休闲、寓教于乐，为保证主要功能尽量满足客户需要，精心打造适应老、中、青、幼四代人的完善配套服务体系，建立以以上主要产业及关联产业为核心的核心产业链。商业板块特色餐饮美食区、时尚娱乐区、购物区、大众及商务休闲区、博物馆群落住宅板块健康人文居住区；4、项目目标客户群定位注重生活品位及质量，热爱文化，向往健康生态生活状态的各界人事客户群特征职业个体或私营企业主（含商业街经营户）、企业中高层管理人员、专业技术人员、自由职业者、机关事业单位人员。年龄年龄较为宽泛，主力年龄段为3050岁。家庭收入水平自备房款8万元以上，月支付房贷能力在1200元以上，家庭年收入在8万元以上。客户来源以郫县为主（约占80），省内附近其他二级城市作为辅；需求面积以7090、90110两个段为主，80100、140160两个面积段为辅；需求户型以322为主，321、221为辅；购房目的改善居住环境、养老、投资保值增值。5、物业形态建议品质景观高层以大众化产品入市，以高性价比产品赢得市场，保证住宅项目快速销售。六、项目建设方案与实施进度计划1、规划设计方案11、规划设计目标本项目占地亩577亩（净用地45亩），总建筑面积约22万，项目将建成集居住、休闲、文化教育、娱乐为一体的复合项目。在进行项目规划时，我们不但从消费者的角度出发，了解市场的发展动态，摸清市场上哪种类型物业市场需求好，购房者更愿意接受哪种投资方式等等问题。同时也从开发商的角度出发，在保证开发商合理经济效益的基础上，总结开发经验，吸收其他发展商的优良经验，务求把项目规划设计做得更好。因此，项目的规划设计目的首先要达到市场定位的要求，然后再考虑规划条件、建筑设计科学和艺术等技术性要求，使项目规划具有相对超前化、布局与动线合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化、配套适用化。12规划设计思想总体规划以提高环境质量，突出人文关怀，强调以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间的关系为崇旨，从整体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。切实探求更好的规划设计模式，体现新型生态绿色社区的特色。设计中寻求动态的空间对称和相互渗透，相互流通的建筑形态，以期创造一种面向二十一世纪开放的新人文空间。坚持居住区小区建设的环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项设施。将居住小区建设成为设施齐全、环境优美的示范居住社区。（2）满足商品化开发与社会化管理的建设要求，合理布置住宅组团，形成相互围合，形成中庭的居住氛围。创造良好的户外空间环境，提供良好的居住环境，满足社会需求，创造最佳经济效益。（3）为小区的分期开发实施提供最大可能性。充分考虑用地现状与环境特征，利用现有设施，合理安排建设项目，创造富于时代感的新型社区。（4）总体规划应符合城市规划、消防、环境保护等规范、规程要求。13、规划设计布局1、规划布局（1）围而不合，错动有序的布局方式本小区主要由两大组团各自围绕中心绿地修建而成，同时也是可以满足分期开发的要求。单元式高层的大围合，典式高层的律动，使得整个小区的视觉空间极大的丰富。同时形成的通透空隙，对小区空气对流，景观视线都有极好作用。侧立面的丰富层次对城市景观也是极大贡献。（2）行人优先的导向性交通以步行作为优先设计，道路考虑了行人的适宜尺度。在各组团的集中绿地内以人行为本，人行道路在搬家和消防扑救时可供机动车使用。让人们在每个组团内都能享受到人行尺度的生活。（3）小区配套及商业服务小区在将配套商业和日常生活服务设施设置架空层中，并向城市开放，形成一个具有活力的城市空间的一部分，同时为小区居民提供适合居民停留和交往的理想场所。2、交通设计整个小区设有两个大型出入口及两个机动车地下出入口，采用人车分流设计，步行道路以景观铺装，增加景观绿化面积。停车位小区采用地下2层停车位，停车位总计1656辆，地下车库的面积为15万平方米，其中包括非机动车库。3、公共服务设施规划本社区公共服务主要为商业设施和社区管理及服务用房。商业服务设施商业服务设施布置于临街的底层，兼为城市服务，提高商业经营效益。按服务半径70米设置垃圾收集点。物业管理设施主要是物业管理办公设置于架空层及地下层。市政公用设施社区中设有发电机房、变配电所、污水处理装置、消防及生活水泵房、停车场等等。消防控制中心设于。垃圾站设在交通干道两侧位置偏僻，但又便于出入之处，通过绿化处理，使其环境美化，垃圾由环卫车统一收集并运走。14、造型意念1、建筑设计立意以创造质量生活环境的高品质居住小区为宗旨，使该地段达到功能组织合理，用地配置得当，结构清晰，道路顺畅，配套设施齐全等要求，创造出以使用者为中心，尊重环境，舒适优美的生活空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。整个小区以规划的城市道路交通系统为出发点，顺应地形建造符合该地段顺畅的道路交通系统，采用院落式的形式，形成围合的规划布局。住宅布局的变化用于将冬季午后的阳光引入庭院内，为住户提供舒适、宁静、优美的居住环境，保证了住宅每户的均好性。2、建筑设计、建筑总体概况整个小区建筑高低错落，高层结合绿化景观穿插围合，使整个小区形成一个有机的建筑群。各住宅楼均按照消防设计要求设计了楼梯、电梯。各住宅楼之间的建筑间距均满足规划要求。各建筑单体之间、单体绿地，绿带与中心绿地之间采用自由式的绿化对景有机地串联在一起，形成清晰的社区布局结构。这种规划布局可以充分满足住宅的日照、通风、采光及景观要求，提供了宜人而便利的户外空间场所，为居民的邻里交往提供了最大的可能性。设计中采用设集中式地下智能停车方式，解决社区停车问题。车流在进入小区后立即进入地下车库，完全避免车行交通对小区内环境的影响，整个小区的各个地块均有良好的步行环境。、单体户型设计高层住宅以一室一厅和两室一厅为主。一室一厅设计了经典的小面积经济型户型，二室户设计了二室一卫，二室二卫的多种舒居户型。三室户型则设计了经典三房，面对奥维尔别墅区，风景独特。户型设计力求做到配比合理，功能结构完善，房型设计更加趋于完美。、立面造型特色建筑外型通过现代材料的肌理，来体现强烈的新中式时代气息。立面处理运用现代建筑的造型语汇和法则，结合窗户、细部处理，体现建筑细腻、精巧的气质和非凡品味，使之成为立面景观的重要组成部分。建筑色彩选择上，以黑白灰为主色调，让典雅舒适的中式家居氛围在不经意间扑面而至，突出社区规划中“以人为本”的设计宗旨。3、建筑相关的环境设计小区的绿化采用“绿化渗透”的布局方式，使得小区处于绿化环抱之中。建筑设计中完美结合了建筑与其楼前环境，形成独有的环境单元，为加强绿化的层次性，突出园林式社区的生态概念，做出有益的补充。环境设计不仅考虑利用地面形成的层次丰富的绿化和水体系统，还充分注重了绿色景观的立体化，窗台绿化等多种方式，来形成多种多样的“空间花园”，既能达到让尽量多的住户亲近自然，怡情乐景的意图，又使社区建筑立面效果层次丰富，绿意盎然。设计充分利用水体景观，结合绿化设计，水渠、景观瀑布、灯光、中式小品、休闲设施等，创造了一个可以多方位亲水的景观园林，将水的乐趣带到尽可能多的建筑身边。通过水景的设计，不仅在视觉上提供了多样性，同时为社区内游憩活动中心充分营造了庭院深，深深几许的意境，改变了单调绿化的感官体验，为活动的人群赋予了更多的休闲情趣。4、建筑相关的交通设计小区总体交通设计以人车分流，方便快捷为主要原则。人流可经步行入口，经过绿意环绕的步行道进入住宅楼。在住宅入口处理中，考虑了无障碍设计。大部分车流在进入小区后，进入地下车库。居民可直接由车库进入各栋住宅。我们把生态地下停车的概念引入设计中。为方便居民临时停车和搬家，小区的道路引入到每栋楼。地下车库的设计中完全按照消防要求设计疏散通道和防火分区，确保车库安全。并设置地下车库通风口，结合地面景观，增加环境魅力。15、项目技术经济指标和主要建设内容151、用地面积地块总面积38468平方米（57亩）地块净用地面积30059平方米（45亩）152、建筑层数住宅为12层高层、32层高层、商业为2层；153、建筑面积总建筑面积约万22万；项目主要经济技术指标项目数值计量单位总用地面积30059总建筑面积219871地上高层建筑面积167223其中地下室建筑面积52648住宅户（套）数1524户容积率415建筑密度297绿地率30机动车位1656辆地上住宅车位辆地下住宅车位1656辆其中商业车位辆住宅建筑面积124643商业用房建筑面积428682、项目开发周期与建设进度21、项目开发策略根据本项目地块现状、一般施工进度和项目建设要求，在不受人为和不可抗因素干扰的情况下，本项目建设期约4年，建筑规划布局分期分批完成项目开发。22、项目开发建设方案221、项目建设方式222、项目工程建设进度各分项工程进度安排表七、项目投资经营方案1、项目投资方案11、投资组合方式项目总投资为亿元，开发经营期为年，是一个建设周期较长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是自有资金，二是向银行贷款，三是销售收入用于开发建设部分。资金运作方式如下111、自有资金来源于成都养正堂实业有限公司，约占项目总投资的；112、此外还向银行申请借贷，需贷款额合计亿元，占总投资；113、销售收入扣除税费后用于投资，占项目总投资的。工程进度（年）201220132014期综合楼建设期住宅工程建设期住宅工程建设商业工程建设12、资金运作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于前期费用及部分工程建设费用；中后期利用自有资金、银行贷款、销售收入即可将保证完成项目整体投资。121、自有资金自有资金为亿元（约占项目总投资的），按照工程建设要求分批次投入。122、银行贷款银行贷款共计亿元（约占总投资），在年项目建设中借入。贷款范围住宅开发地块；贷款目的补充项目资金；贷款用途商业及住宅房地产开发。123、销售经营收入再投入从年住宅开始销售开始，直到项目建设经营期结束，预计总销售收入再投入为亿元（占项目总投资的）。2、项目经营方案21、经营模式22、经营内容及规模期住宅万平米年进行销售；期住宅万平米年进行销售；期商业万平米年进行销售。八、项目投资估算及资金筹措1、项目投资估算11、土地成本土地取得成本为万元。序号成本项目金额（万元）标准单位指标（万元）工程量（亩）第一部分、土地成本1土地拍卖价按净用地测算2土地交易税费拍卖价的43土地交易费12、房地产开发成本房地产建设投资成本共计亿元。121、前期费用包括报建、规划设计、工程前期准备等费用；122、工程建设费用包括土建、安装、景观、总平、管理等费用；123、财务费用预计贷款额度为亿元，贷款期限为年，利息共计万元；124、营销费用暂按照销售收入的计提，广告推广按销售收入的。单位单位造价元/平方米工程量万平方米投资额万元费用名称单位造价（元/）工程量（）组成说明投资额（万元）一、土地费用分项总计1、土地取得成本规划用地亩,其中净地亩，每亩万元二、前期相关费用分项总计1、土地规划、设计费项目设计费和土地规划费；按元/平方米测算，计算基础按项目总建筑面积2、地质勘察费按元/平方米测算，计算基础为项目总建筑面积3、三通一平费场内变压器400KVA、计量盘、线路；水通，路，平场等费用，按万测算4、临时供水电费筹备期费用5、临时道路项目其它共用道6、项目可行性研究费按万元测算7、监理费施工监理费用元/平方米8、招投标费招投标费为元/平方暂计9、建筑节能按地上建筑面积测算，每平方米元，减半收取10、白蚁防治费按总建筑面积的元/平方米收取，减半收取11、质检按建筑总造价的收取，减半收取12、配套费用配套费当地政府减免三、建安费用分项总计1、高层（标准层）按照当地的平均水平测算2、商业位于高层住宅下3、地下室按照当地的平均水平测算四、基础设施及建筑配套费用分项总计1、道路小区道路与园林路建设费2、排水管道雨、污管道3、燃气管道暂按2500元/每户国家新规,进入销售成本4、供水费暂按2000元/每户（国家新规,进入销售成本5、供电工程费施工变压器改造6、变电站工程费基础配套费7、变电送电设备费单元楼层送电总线费8、煤气工程费给水、燃气施工配合费9、通信、TV工程费、智能化小区弱电和智能系统安装费；元/平方米10、市政路灯土、安工程费路灯材料费与安装费五、园林、绿化工程费分项总计1、树木购种费现场临时决定；2、园林景点工程费现场临时决定；3、园林景点设备费现场临时决定；六、工程管理费分项总计1、项目管理费人员13人经,副