2009年5月宁波市房地产市场报告-13页-厚业地产

厚业地产2009年5月宁波市房地产市场报告五月“奇迹”宁波的楼市在这个春天带给我们太多的惊喜和希望，二月的回暖现象，“金三银四“的火爆热销，而五月，仿佛又让我们回到了曾经的那个繁荣时期，“奇迹”，就这样诞生了据厚业地产统计，5月宁波市六区商品房共成交6059万方，其中商品住宅更是以成交5761万方，5469套，日均成交176套的傲人成绩，达到09年的巅峰状态，同时更突破了07年黄金时期的月成交记录，创造了宁波楼市史上的奇迹。在“金三银四”的火爆热销之后，后市的爆发力曾普遍遭到质疑，而五月却用这份骄人的成绩作出了铿锵有力的回答，完美地诠释了楼市强大的生命力。五月“奇迹”的效应更延伸到了土地市场，复苏迹象渐渐显露，居住用地的频频推出在缓解开发商地荒的同时必将掀起大鳄们的激烈争夺，届时“春天”也将不远了。盛世之下，我们也要看到楼市的症结。相比住宅市场的红火，办公市场的“深寒”，商业市场的不温不火与之形成鲜明对比。一个健康繁荣稳定的房地产市场是各种业态共同发展所形成的，任何一种业态的滞销都是一种不良表现。在遵循市场发展规律的同时，我们更要综合考虑才能全面发展，市场才能持之以恒，永葆活力。适逢全国经济缓慢复苏之际，各项利好政策以及购房热情的驱使下，市场必将迎来春天。【5月宁波土地市场研究】一、本月土地供应分析综述5月份宁波6区共20幅土地挂牌出让，总计占地面积857万方，可建筑面积约为1667万方。供应幅数较4月份增加13幅，环比上涨186，供应面积环比上涨580。历经了几个月的低迷之后，土地市场终于在5月份强势崛起，大幅度反弹将市场重新拉回高点，其回暖趋势可见一斑。纵观5月的土地市场，在摆脱了以往单一的供地模式后，各种类型的地块皆大量挂牌出让，规模较前几月都有一定放大。我们相信，在楼市持续回暖的刺激下，土地市场也将迎来春天。分类视点从供地用途看，除商务用地外，在供应的20幅土地中，各种类型地块平分秋色，同时这也反应了当下楼市的形势，写字楼市场供过于求的尴尬局面决定了商务用地的供应量。而5幅居住用地的推出将一定程度上缓解开发商的“地荒”状态，相信挂牌竞价必有一番厮杀，溢价拿地并不是不无可能。而综合用地的数量达6幅之多，复合地产的开发模式一定程度上影响了土地市场的供给结构，预计综合用地今后将成为市场供应的主流。工业用地则有4幅出让，规模均较大，因而在供应量上与其他用地拉开了差距。3幅商业用地和2幅仓储用地包揽了剩余的市场份额。从各区挂牌情况看，市场供应主要集中在鄞州区，共有12幅土地挂牌出让，总计占地面积364万方，各种类型地块兼有，供地类型非常丰富。而北仑区则依然以工业地块供应为主，数量虽少，仅4幅而已，但地块规模相对较大，其中1幅更有22万方的占地规模，因而供地面积一举提升并与鄞州区分庭抗礼。江东和镇海两区则各有2幅土地挂牌出让，继续扮演着配角的角色。江北和海曙两区依旧无地块挂牌出让，持续着低迷态势。从供应面积看，5月份大中型地块的数量与小型地块数量各占半壁江山，中型地块的供应主要集中在鄞州。二、本月土地成交分析综述5月份宁波共有12幅土地以底价挂牌成交，总计占地面积447万方，环比上涨130，无流标地块。随着土地供应的增加，成交市场开始发力，无论从成交幅数还是成交面积看，市场反弹的趋势相当明显，北仑区成交的1幅22万方工业用地将市场的成交面积一举摆脱颓势，高调上扬。同时供应方面另有多幅居住用地将于6月份挂牌期满，而楼市的持续回暖也进一步刺激着土地市场的回暖，预计土地市场将在6月份迎来“黄金期”。分类视点从成交土地用途看，综合性用地和社会公共用地各4幅，工业用地和商业用地各2幅。工业用地成交全部集中在北仑区，且规模相对其他类型土地均较大，其中1幅工业用地规模达22万方之多，力保北仑区成为土地市场的成交主力，力居56的市场占有率。综合性用地成交以鄞州区为主，但规模相对较小，直接影响了鄞州区的市场占有率，但鄞州区尚有多幅土地挂牌期未到，预计6月份将重新登顶。镇海区和江东区各有2幅土地成交，规模均一大一小，占据了剩余的市场份额。从成交面积看，5月的成交市场依然以小型地块为主，达9幅之多，主要由鄞州区提供。中型地块2幅，镇海区和江东区各贡献一半。大型地块则来自北仑区，占地规模达3312亩。从成交总额看，成交量的增加势必促进成交总额的回升，相比4月的成交总额，5月份逆势上扬，取得了一定突破，碍于成交地块均是底价成交，并未出现溢价情况，因而回升幅度仍然有限。6月份多幅居住用地将成交，优势地块势必将引发一场争夺，溢价成交迫在眉睫，6月份的成交总额是否能再创新高，我们将拭目以待。总结5月的土地市场在低迷数月后终于掀起了些许波澜，纵然这只是短暂的反弹，但后续形势相对来说还是比较乐观的，同时楼市在红五月的全线告捷也给了土地市场积极的信号春天似乎不远了。放眼全国各大一线城市的土地市场，回暖之势不绝于耳。金地、保利、绿地等大牌开发商频频现身土地交易市场，一场酣畅淋漓的竞价之后催生了高溢价地块的不断涌现，同时作为“地主”的政府则策略性地推出稀缺的居住用地，无形中更推高了该类土地的价格。再看宁波，楼市的逆势反弹在这个春天带给开发商们太多的惊喜，同时也让他们手中有了一些闲钱，只是苦于没有合适的投资用地。持续了几个月的“地荒”之后，终于在5月，期盼许久的居住用地开始现身土地市场，开发商们蠢蠢欲动了，一场较量在所难免。高溢价地块之于开发商，除了拿地时候的纵横跋扈，在诸多光环褪去之后剩下更多的只有无奈，高昂的楼面地价负担挥之不去，如何开发利用的苦恼魂牵梦绕，高度紧张的资金压力让其举步维艰。高溢价地块之于消费者而言，简而言之就是羊毛出在羊身上，并无实质利好。开发商必定会将购地成本转嫁到房价上，楼面地价愈高，则房价也愈高。同时，开发商为了最大限度地谋利可能会压榨建安成本，因而房屋的质量问题有待考验。在房屋质量问题频发的今天，这不是不无可能的。因而，高溢价地块对于双方来说都是一种负担。在土地成交迎来高峰的6月，我们希望土地价格能够更合理一些，选择地块能够更多一些，高房价的包袱能够更轻一些。【5月宁波楼市研究】一、市场总体特征1、市场供求比分析5月，宁波新推楼盘相比4月较多，但主要以老盘加推为主，新增供应量为3032万方，较上月增加了55万方，环比增长222，同比大致持平，新增项目主要分布在鄞州区。本月市6区商品房共成交6059万方，环比增长448，同比增长1343，这一数据不仅创造了今年楼市成交量的新高，更是超越了07年楼市黄金时期的月成交量。经历“金三银四”之后，市场在多种需求刺激下进一步放量，在以鄞州区为主导的销售形势下一片大好。而供应量则连续3月低于需求量，这也反映了当前市场形势下，开发商跑量为先的策略，另一方面也反映当前开发商手中确实无地的事实，难以支撑市场的新增供应量。在当前的市场形势下，未来几个月的商品房成交量恐难突破“红五月”的奇迹，后续成交将放缓，但形势相比08年还是较为乐观。2、市场成交分析5月宁波市6区商品房共成交6059万方，回暖之势日渐明朗，同时还创今年的历史新高。在刚性需求、改善型需求以及投资型需求的不断刺激下，5月的楼市全线飘红，百花齐放。从成交类型看，商品住宅一骑当先，以5760万方的成交面积占据了市场96的成交量，后市形势一片良好。而商业和办公依然处于低迷态势，各占市场成交总量的2，如何突破困境乃当务之急。预计后续商品房市场仍将以商品住宅为主要成交手段。从各区域的成交情况看，鄞州区独树一帜，3485万方的傲人成绩将其他各区远远甩在后面，回望5月，鄞州区老盘新盘一齐发力，多点开花，区域销售形势一片良好，去化量占据了58的市场。江北区则凭借天合家园二期的狂销稍稍领先江东区，去化837万方。江东区本月无新盘面世，依然依靠着几个老盘的成交尾随江北区屈居第三，总共成交819万方。镇海区成交64万方，其余两区成交量有限，处于低位。二、分类市场分析2、本月住宅市场分析5月宁波6区商品住宅共成交5469套，环比增长427，销售面积576万方，环比增长48，增幅相当明显，住宅市场呈现“量升价稳”的态势。住宅市场去化量逐月攀升，后市形势一片乐观。5月新开楼盘不多，以老盘加推为主，成交主要集中在鄞州区，预计今后鄞州区仍将作为主力军继续拉动整个住宅市场。从成交价格看，5月的商品住宅均价为9529元/平方米，环比下降12，价格略微有些下浮。当前形势下众多楼盘均以跑量为先，各种优惠方式名目繁多，暗降手段多样，因而导致住宅价格难以提升，另一方面，成交主要集中在鄞州区，地段优势不是特别明显，价格也就很难取得突破。从区域成交情况看，鄞州区在5月总共成交3343套，销售面积达3389万方，在盛世天城、水岸枫情、东湖熙岸等一批新老大盘的带动下，区域成交面积再创新高，预计今后鄞州区的领头羊地位很难撼动。江北区则主要在天合家园二期的热销带动下占据了次席，江东区依然是老盘发力勉强维持第三，镇海区则依靠合生国际城和嘉盛银座两个新盘的入市拉动了成交量。其余两区在售楼盘不多，成交量普遍偏低。从区域的成交价格看，海曙区市中心的地段优势不可复制，环球中心行政公寓的高成交价一举拉高了其区域成交价格，以13697元/位列榜首。江东区则因为锦绣东城二期的大幅度涨价使其区域价格攀升，12386元/的价格也印证了锦绣东城的地段优势。江北区湖景花园、汇豪天下等高端大盘的陆续成交保持着其9978元/的成交价格。其余各区除鄞州区外成交价格普遍不高，尤以北仑区价格最低。注商品住宅成交量统计含公寓以及办公性质SOHO3、本月办公市场分析5月宁波6区办公成交111套，销售面积14654平方米，环比上涨515，成交均价10238元/，与上月大致持平。成交量虽有一定程度的涨幅，但依然难以摆脱低迷的姿态，坚冰难破的局势仍将持续，观望情绪将不断蔓延，尤其是供大于求的形势日益紧张，回暖之日遥遥无期。5月写字楼成交主要集中在江东、鄞州、海曙三区，其余各区均无成交。价格方面，每月办公成交楼盘变动不大，个案价格波动幅度有限，因而整体均价也无大幅波动。从成交区域看，5月的成交量以江东为主，东城国际、银晨商务中心、天润商座等多个办公楼盘均有成交，以8610平方米的销售面积占据榜首。鄞州区成交以宁兴的汇亚国际为主，以4029平方米的销售面积位居次席。海曙区则是环球中心、时代广场等个案小幅成交，总共销售了2016平方米。从成交价格看，环球中心的黄金地段决定了其高位的价格，因而海曙区的成交均价达16905元/之高，虽较上月有一定下浮，但仍处于高位。江东区以9973元/的价格尾随其后，天润商座、银晨商务中心等个案虽然也有一定的地段优势，周边办公氛围也相对成熟，但相较市中心仍有一定差距。鄞州区办公氛围不够，地段较偏，因而整体均价难以上扬。4、本月商业市场分析5月宁波6区商铺共成交132套，成交面积11538，环比下降273，成交均价13935元/，环比下降88，量价齐跌。在大量旺铺于4月开盘成交之后，5月的成交量逐步放缓，下浮趋势明显，同时也反映出当下经济形势下消费者保守的投资心理。商铺成交依然以鄞州区和江东区为主，主要得力于该两区住宅良好的销售形势带动了住宅底商的大量成交，同时也反映出这两区的商业升值潜力巨大。成交价格方面，鄞州区和江东区的价格依旧保持在高位，但北仑区一批商铺的低价入市使得整体均价出现下滑。预计住宅市场持续回暖的形势必将蔓延到住宅底商的销售，未来商铺市场也将会在振荡中不断走高。就区域成交量而言，鄞州区本月成交50套，销售面积4713平方米，位居6区榜首。成交主要集中在瑞园的底商，同时联盛广场、鄞南商业广场也有小幅成交。瑞园底商本月成交32套，销售面积2591平方米，占了鄞州区成交量的55左右。江