2009年12月广州房地产市场研究报告_107页_易居 -(上)

广州市2009年12月房地产市场报告2009110中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2/43绝对保密目录本月导读8数字楼市11关注楼盘万菱汇君临国际公寓12第一章、重点资讯13一、国家/地方政策13二、市政规划14第二章、经济环境15一、前三季房地产业逆势而上15二、内部需求进一步增强16三、固定资产投资保持高速增长17四、消费品零售总额增长156818第三章、房地产投资19一、开发投资同比首现增长19二、竣工面积继续维持较高增速19第四章、商品房市场21一、商品房概述21二、商品房供求比分析21三、商品房供应量分析221供应环比出现较大增长222供应仍集中花都、天河和增城22中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有3/43绝对保密四、商品房成交量分析231成交量环比上升232房价趋高，中端项目成交比例增加23五、商品房成交均价分析241商品房总体价格稳定242区域成交价格趋向稳定25第二篇市场分析篇26一、土地资讯27二、本月公告土地分析271公告地块用途结构分析282公告地块区域结构分析283公告地块面积结构分析29三、本月成交地块分析291成交结构分析292地块流标率分析313成交地块溢价率分析31四、重点地块321地块指标分析322发展前景分析323开发商背景分析334土地开发前景分析335地块价格分析34中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有4/43绝对保密6地块SWOT分析表34第六章、商品住宅市场35一、市场综述35二、供求关系分析35三、供应量分析361供应总量分析3611供应面积横向比较3612供应面积纵向比较362新增供应数据分析3721规模分析3722建筑形态分析3823区域分析3824新增供应户型分析3925新增供应价格段分析39四、成交量分析401成交面积纵向比较402成交面积横向比较403成交数据分析4131成交区域分析4132成交户型分析4233成交户型面积分析4234成交价格段分析43中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有5/43绝对保密4成交排行前十项目分析43五、成交均价分析441成交均价纵向比较442成交均价横向比较45六、热点板块汽车城块，花都楼市新兴板块461区域发展优势472区域楼盘动态分析483区域总结广州价格低洼地49第七章、办公市场53一、市场综述53二、供求关系分析53三、市场供应量分析54四、市场成交量分析54五、成交价格分析55第八章、商业市场56一、市场综述56二、供求关系分析56三、市场供应量分析56四、市场成交量分析57五、成交价格分析58第九章、产品分析59一、产品综述59中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有6/43绝对保密1热销产品分析美林湖国际社区、万科金域华府592滞销产品分析流花君庭683楼盘推荐锦绣香江714著名开发商项目方圆明月山溪“西关大宅”隐于山水间75二、案例PK岭南新世界VS万科云山79第十章、营销媒体88一、营销透析881营销综述新货打折现象回归楼市882营销策略形式多样化88二、媒体分析911媒体市场投放综述环比激增，供应加快912主要监测媒体投放分析五大媒体占比逾九成923分物业广告投放分析普通住宅为主，商办物业低迷92三、典型项目万菱汇君临国际公寓931基本资料932营销推广9421开盘活动9422服务细节9523招商盛宴9524销售中心展示953价格策略964媒体策略97中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有7/43绝对保密5小结评价986效果测评98第三篇区域数据篇99一、越秀区100二、荔湾区101三、海珠区102四、天河区103五、白云区104六、黄埔区105七、番禺区106八、花都区107九、南沙区108十、萝岗区109十一、增城市110十二、从化市111中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有8/43绝对保密本月导读住房转让营业税回归财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营业税政策的通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年含5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年含5年的普通住房对外销售的，免征营业税。二套房贷首付比不得低于40近日，国务院下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女,贷款首付款比例不得低于40,贷款利率严格按照风险定价。房地产开发投资同比首现增长111月广州房地产开发投资额累计65932亿元，同比增长27。其中，民营房地产开发投资额2627亿元，同比下降19；国有单位房地产开发投资额4318亿元，同比大幅增长1313。12月广州土地市场住宅用地“零成交”12月广州全市土地公告地块为15块，包括10块工业用地、2块配套用地和3块其他类用地，本月没有一块住宅用地供应。从区域来看，所有地块都集中在从化和南沙等郊区，市区没有新增供应地块。商品住宅供求增加，价格持续上涨2009年12月，广州市新建商品住宅供求比为1073，环比回落69。12月广州市新建商品住宅供应面积为13875万平方米，环比激增2804。12月广州新建商品住宅成交面积为10079万平方米，环比增加1934。12月广州新建商品住宅成交均价为11677元/平方米，环比上涨1095。新货打折现象回归楼市近期从紧的楼市政策，使开发商的心态发生变化。由之前的“不愁卖”转变为“不卖愁”，纷纷大打“优惠牌”，其中美林湖国际社区在元旦期间打出“五折”优惠，震动广州楼市。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有9/43绝对保密中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有10/43绝对保密易居视点市场表现供应大幅增加、成交回升，价格攀升至年度最高峰CRIC中国决策咨询系统显示，2009年12月，广州新建商品住宅供求比为1073，供不应求局面得以改变；新增供应13875万平方米，环比大幅增加2804；成交面积为10079万平方米，环比上涨1934；成交均价11677元/平方米，环比涨幅达1095，达到年度最高值。易居视点供求双涨，楼价持续涨势，新政效果暂未显现12月的广州楼市供应、需求双双出现明显增加，价格涨势难遏,“量价齐升”年底再现。在供应方面,12月广州商品住宅供应出现井喷现象。年初以来市场供应量高峰共出现三次，分别在五一和十一黄金周前期，本月供应量出现今年第三次高峰，主要原因是年底部分项目完工以及部分新盘加快了推货的速度。在成交方面，12月成交主要集中在花都、增城和天河等供应大区，成交户型中，四房以上大户型的成交量上升明显，豪宅产品成交依旧火爆。本月随着商品住宅供应量的大增，下半年积累的购买力释放，以及年底部分楼盘清货促销等因素使得本月成交量有明显回升。但目前市场房价仍处于高位运行，预计未来一段时间内成交量不会有太大提高。成交价格方面，12月广州商品住宅整体成交价格稳定上涨，整体签约速度有所放缓，中心城区成交价格平稳，近郊区域价格明显上升。本月由于高档洋房以及别墅产品成交量大增，一定程度拉高了整体成交价格的上涨，但随着高价位产品的消耗，新政策的出台，未来一段时间成交价格将保持平稳。在政策方面，国务院近期不断出台新政，从抑制投机到营业税优惠取消，以及二套房贷首付四成，政府一系列的动作表明，房产政策收紧已经是箭在弦上，在保持宏观经济平稳发展的同时，防止房价过快上涨是当务之急。预计未来一年房价大幅上涨的可能性不大。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有11/43绝对保密报告说明广州的十区二市中心六区包括越秀区（原东山和越秀区合并）、海珠区、荔湾区（荔湾区和芳村区合并）、天河区、白云区、黄埔区；郊区（四个）包括番禺区、花都区、南沙区、萝岗区；二市包括增城、从化县级市。其中，本月度报告宏观数据主要就广州十区二市房地产市场进行分析。供求比成交面积（成交量）/供应面积（供应量）。广州房地产市场的供应、成交和价格数据如无特殊说明，均来源于CRIC中国房地产决策咨询系统。由于12月广州统计局公布的经济、房地产数据滞后，本月将会有部分数据沿用以往数据。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有12/43绝对保密数字楼市商品房市场供求比1067新增供应面积16825万平方米成交面积11294万平方米成交均价12038元/平方米商品住宅市场供求比1073新增供应面积13875万平方米成交面积10079万平方米成交均价11677元/平方米办公市场供求比1063新增供应面积777万平方米成交面积486万平方米成交均价13541元/平方米商业市场供求比1021新增供应面积217万平方米成交面积462万平方米成交均价17634元/平方米中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有13/43绝对保密关注楼盘万菱汇君临国际公寓关注理由高性价比打动投资者万菱汇君临国际公寓是万菱实业在体育西商圈重金打造的商住项目，是市中心少见的可供销售的酒店式服务公寓，加上49层高的甲级写字楼及大型购物商城，只租不售，统一经营，形成一个大型综合商业体，总建筑面积约23万，产品面积为47459单身公寓至空中别墅，空间组合灵活，价格为2328万元/，带6000元/高规格装修，成为09年广州市中心热销公寓之一。项目概况表项目名称万菱汇君临国际公寓项目位置天河区天河路建筑形态6层裙楼商业广场1栋写字楼（只租不售）1栋酒店式公寓1栋统一经营的服务公寓容积率1080推售产品一房、二房为主，兼顾少量三房和复式价格（元/）25000装修价格（元/）6000开发商万菱实业数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统万菱汇君临国际公寓位于繁华商圈中心，交通、配套成熟度高，“双地铁”就在家门口，地理位置优越。除了良好的硬件条件，该盘的高规格装修也是该盘的卖点之一。该盘对外宣传口径为28万元/，实际开盘价格为88折，均价约25万元/，23万元/起价，以高性价比打动投资客。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有14/43绝对保密第一章、重点资讯一、国家/地方政策住房转让营业税回归12月23日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营业税政策的通知对此进行了明确。该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年含5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年含5年的普通住房对外销售的，免征营业税。易居观点政府传递的信号非常明确，即遏制房价的过快上涨。指向性也是非常明显的，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房。再次调整房地产营业税凸显利用税收政策工具加强房地产市场调控意图，通过提高房屋交易成本，遏制当前房价过快上涨势头，稳定房地产市场。虽然短期内国务院出台的调控措施暂未产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，如二套房贷利率上调等，如果房价仍然过快上涨的话，不排除会有更严厉的措施出台。二套房贷首付比不得低于40近日，国务院正式下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女,贷款首付款比例不得低于40,贷款利率严格按照风险定价。并要求,加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。易居观点事实上,第二套含以上住房首付比例不得低于40的规定在2007年全国楼价持续飙升的状态下就已出台。2008年四季度以来,在应对国际金融危机的背景下,地方和银行普遍减弱了政策执行力度,一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40,利率也有所降低,出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为,助推部分城市房价过快上涨。严格二套住房购房贷款管理,一方面明确了首付比例,另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有15/43绝对保密二、市政规划12月24日，广佛同城化首场专场新闻发布会召开，广佛同城化发展规划（20092020年）正式出炉。这是国内首例两市联合编制跨市域综合性发展规划。根据规划，到2012年，广佛两地将初步实现同城化，带动广佛肇经济圈建设和携领珠江三角洲一体化发展，率先建成全面小康社会。到2012年，广佛GDP达18万亿元，人均GDP达10万元以上。到2020年，广佛肇将全面实现同城化，率先实现现代化，建成世界级都市群。广佛人均GDP比2010年翻一番，城镇化水平达90以上，单位生产总值能耗和环境质量接近世界先进水平。易居观点珠三角一体化以及作为“开路先锋”率先启动的广佛同城化，为积蓄已久的大广州居住格局展开提供了现实的实施路径。广佛同城加速整合，对广州西部板块楼市来说，无疑增加了非常卖点，而对于购房者，在增添了几许憧憬之外，也期待更多实际问题能获得解决。如子女教育、户籍政策等，并不是短期内“同城化”可以解决的。另一方面，以往置业者选择“广佛同城”生活圈，也有降低生活成本的考虑。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有16/43绝对保密第二章、经济环境一、前三季房地产业逆势而上13季度累计,全市完成地区生产总值638629亿元，同比增长105，增幅比一季度提高25个百分点，比上半年提高2个百分点，实现经济增长10的预期目标。13季度累计，全市实现服务业增加值383186亿元，同比增长127，占GDP的比重为60，对全市经济增长的贡献率为712，拉动全市经济增长75个百分点。与第二产业相比，服务业增加值增速快于第二产业52个百分点，服务业增加值占GDP的比重高于第二产业2189个百分点，服务业对经济增长的贡献率大于第二产业43个百分点，成为引领经济增长的主导力量。另外，房地产业逆势而上，13季度累计，全市商品房屋销售面积和销售合同金额同比分别增长426和341。广州市GDP2008年2009年季度增长速度走势图数据来源广州统计局中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有17/43绝对保密二、内部需求进一步增强外需降幅收窄。111月，广州市实现商品进出口总值68239亿美元，同比下降101，降幅比上半年收窄8个百分点。其中，进口34979亿美元，下降33，降幅比上半年收窄116个百分点出口3326亿美元，下降163，降幅比上半年收窄47个百分点。111月累计，广州市规模以上工业出口产品产值201803亿元，同比上涨12。从月度增速来看，进口总值自8月份转降为升，11月份增速高达424，说明内部需求进一步增强进出口总值自9月份转降为升，增长52，11月份增速高达206。广州市规模以上工业出口产品产值增速自7月份开始由负转正，7、8、9、10月份分别增长23、43、139和112，11月更是达到181。2008年11月2009年11月广州市对外贸易累计增长情况走势图数据来源广州统计局备注2008年，2009年分别为累计增长率。4003002001000010020008年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月进口总值累计增长率出口总值累计增长率中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有18/43绝对保密三、固定资产投资保持高速增长全社会固定资产投资快速增长。在新广州站及相关工程、亚运村及亚运场馆、地铁工程等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快速增长。111月累计，全市完成全社会固定资产投资208477亿元，同比增长222，增幅比上半年提高3个百分点。其中，基本建设和更新改造投资增势强劲，分别完成投资106128亿元和35486亿元，分别增长317和406；房地产开发投资转降为升，完成投资6593亿元，增长27。2008年11月2009年11月广州市固定资产投资累计增幅走势图数据来源广州统计局189199192207222234238226176150129145005010015020025008年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月固定资产投资累计增幅中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有19/43绝对保密四、消费品零售总额增长1568111月累计，全市实现社会消费品零售总额330765亿元，同比增长1568，增幅比上半年提高32个百分点。其中，批发和零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额275216亿元和55549亿元，同比分别增长1511和1855。全市批发和零售业商品销售总额134332亿元，同比增长95，增幅比上半年提高488个百分点。2008年11月2009年11月广州市社会消费品零售总额累计增幅走势图数据来源广州统计局00501001502002500811081209109209309409509609709809909100911社会消费品零售总额累计增长率中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有20/43绝对保密第三章、房地产投资一、开发投资同比首现增长市场现状和未来预期决定房地产的投资力度。今年3月以来房地产交易市场迅速回暖，房地产投资逐渐回到正常轨道，今年10月结束了前9月的负增长，111月广州房地产开发投资额累计65932亿元，同比增长27。其中，民营房地产开发投资额2627亿元，占398，同比下降19；国有单位房地产开发投资额4318亿元，占65，同比大幅增长1313。2008年11月2009年11月广州市房地产开发投资累计同比增幅走势图数据来源广州统计局二、竣工面积继续维持较高增速2009年111月广州商品住宅竣工面积为51105万平方米，比去年同期增长125。另外，111月商品房销售面积为113681万平方米，同比增长452。其中，现房销售29886万平方米，占2629，同比增长997，比期房的增速快673。15010050005010015008年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月房地产开发投资同比增幅中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有21/43绝对保密2008年11月2009年11月广州市商品住宅竣工面积累计同比增幅走势图数据来源广州统计局10050005010015020025030035008年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月商品住宅竣工面积同期增长中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22/43绝对保密第四章、商品房市场一、商品房概述2009年12月广州新建商品房供求比为1067，市场上月供不应求局面得以改变。2009年12月广州商品房供应持续低位，供应量为16825万平方米，环比增加2594。2009年12月广州新建商品房成交面积为11294万平方米，环比上升1946。2009年12月广州新建商品房成交均价为12038元/平方米，环比上涨8。二、商品房供求比分析2009年12月广州新建商品房供求比为1067，市场上月供不应求局面得以改变。今年一共出现了四次供过于求的月份，分别于1月、五一和国庆两个黄周以及12月，供应量的大幅提升使得四季度以来市场供不应求的局面得以改善，预计未来两月供应将保持平稳。2009年1月2009年12月广州十区二市新建商品房供求情况图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统012345成交面积/供应面积供求比09422812709014226816613804439121106709109209309409509609709080909091009110912中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有23/43绝对保密三、商品房供应量分析1供应环比出现较大增长2009年12月广州商品房供应持续低位，供应量为16825万平方米，环比增加2594。10月到11月市场供应的大幅减少，再加上市场存量以较快的速度消耗，从而导致过去两个月广州市场出现供不应求的情况，而12月市场供应量的大增有效缓解了这一局面。2009年1月2009年12月广州十区二市新建商品房供应面积走势图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统2供应仍集中花都、天河和增城2009年12月全市12区域供应量都有不同程度增加。供应量较大的区域为花都、增城和天河。从项目供应来看，富力盈丰广场、碧桂园凤凰城和逸彩庭园供应排在全市前三，分别为1308、804和755万平方米，合占广州总供应的17。另外，12月新增供应的楼盘主要分布在郊区的花都、增城和从化市市区，三个区域共有近30个项目供应。2009年1112月广州十区二市新建商品房供应面积图09109209309409509609709080909091009110912供应面积67364398104611471811125453846148492232835449416825050100150200250单位万平方米010203040单位万平方米11月供应面积451260532024100300040022000074202084212月供应面积593746166218122605264161121978426158623052白云从化番禺海珠花都黄埔荔湾萝岗南沙天河越秀增城中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有24/43绝对保密数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统四、商品房成交量分析1成交量环比上升2009年12月广州新建商品房成交面积为11294万平方米，环比上升1946。12月的成交量是下半年成交量的最高值，主要原因是市场供应量的大增，以及部分楼盘年底清货促销，加大了推广的力度。2009年1月2009年12月广州十区二市新建商品房成交面积走势图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统2房价趋高，中端项目成交比例增加2009年12月广州新建商品房成交面积，从区域来看，中心六区占42，比上月增加4个百分点，市区需求的比重增加。2009年1112月广州十区二市新建商品房成交面积图050100150200单位万平方米成交面积630210021326813274158011217476467139851108946111294091092093094095096097090809090910091109120510152025单位万平方米11月成交面积885583101474621301273762161511251228175312月成交面积10866701135782223807686626434015124541870白云从化番禺海珠花都黄埔荔湾萝岗南沙天河越秀增城中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有25/43绝对保密数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统2009年12月广州成交面积前10商品房项目，合计278万平方米，占广州的246，比上月上升16个百分点；成交金额合计3637亿元，占广州的267，比上月上升57个百分点。从排名前10项目来看，中高端项目占比有所加大。2009年12月广州商品房项目成交面积排行前10项目名称区域成交面积M成交均价元/M成交金额元碧桂园凤凰城增城市470958606405296000贵贤上品荔湾区3738917155641398000美林轩逸时光花都区342984825165496000汇景新城天河区3003226361791675000南沙奥园南沙区278667216201081000天马河公馆花都区225655528124734000星河湾海怡半岛番禺区2164624749535719000恒大绿洲白云区1967512839252615000锦绣半山御景花园增城市188988732165017000嘉富广场越秀区1870118903353510000合计27816513073323636541000合计占广州比例246267数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统五、商品房成交均价分析1商品房总体价格稳定2009年12月广州新建商品房成交均价为12038元/平方米，环比上涨8。从10月开始，商品房价格曲线逐渐步入平稳。对比11月，12月成交均价上涨了30。2009年1月2009年12月广州十区二市新建商品房成交均价走势图09109209309409509609709080909091009110912成交均价926675118473962496199606883295341019111210111391203802000400060008000100001200014000单位元/平方米中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有26/43绝对保密数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统2区域成交价格趋向稳定2009年12月中心区的天河、荔湾和越秀区成交均价位列前三，分别为22065、17819和17790元/平方米，其中荔湾区增幅较大，达269。本月9个区域成交价格不同程度上涨，其中成交量较大的天河和荔湾区是拉动整体成交价格上涨的主要区域。2009年1112月广州十区二市新建商品房成交均价对比图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统0500010000150002000025000单位元/平方米11月成交均价117566107135551509068538344140361251366932039717483698812月成交均价1196065721435115664646092341781910287689122065177906911白云从化番禺海珠花都黄埔荔湾萝岗南沙天河越秀增城中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有27/43绝对保密第二篇市场分析篇中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有28/43绝对保密第五章、土地市场一、土地资讯国务院研讨拆迁条例先补偿后拆迁有望进条例12月16日上午，国务院法制办在北京金台饭店召开备受关注的国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例草案专家研讨座谈会。应邀参加研讨会的北大公众参与研究与支持中心主任、北大宪法行政法研究中心副主任王锡锌表示，目前修改方案已形成草案初稿，整个拆迁的思路将发生“根本性变化”。会后，国务院法制办副主任郜风涛做了简要的会议通报，其确认在征收与拆迁补偿条例正式颁布实施之后，公众与学界诟病多时的城市房屋拆迁管理条例将肯定同时废除。拆迁条例修改草案不久将向社会公开征求意见。易居观点这次建议与近期接二连三的暴力拆迁事件有直接关系。宪法第13条当时作了修改，规定公民的合法的私有财产不受侵犯。而在我国许多政府的征收行为中，这一规定没有得到很好的体现。拆迁是个很重要的问题，国家无论如何必须要通过一种机制来保证政府不能纯粹为了公共利益的需要而单方面的牺牲个体利益。二、本月公告土地分析12月广州全市土地公告地块为15块，包括10块工业用地、2块配套用地和3块其他类用地，本月没有一块住宅用地供应。从区域来看，所有地块都集中在从化和南沙等郊区，市区没有新增供应地块。本月广州市土地供应大幅减少，特别是住宅类用地的减少，显示出今年土地供应计划已经基本完成，市场开始关注2010年的土地供应情况。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有29/43绝对保密1公告地块用途结构分析12月，广州共公告土地共15幅，比上月减少21幅，主要是来自南沙和从化市的工业用地。用途结构表用途数量（幅）配套用地2工业用地10其他用地3合计15资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统2公告地块区域结构分析12月广州市土地公告地块主要集中在从化市、南沙河萝岗等郊区，本月市区没有任何土地供应。区域结构表区域数量（幅）增城市1南沙区5从化市7萝岗区2合计15资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统12月广州市土地供应用途分布图其他用地48公建配套13工业用地6712月广州市土地供应区域分布图萝岗区13从化市47南沙区33增城市7中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有30/43绝对保密3公告地块面积结构分析12月份，随着公告用地的增加，广州公告土地面积结构各面积段都有不同程度增加，土地供应主要集中在万平方米以下，达14块，另外，增城市新塘镇沙头村一块工业用地面积达17万平方米。面积结构表占地面积数量（幅）1万以下41万2万62万10万410以上1合计15资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统三、本月成交地块分析12月广州市共有41块土地成交，成交量为年初以来的最高值，其中住宅和综合类用地成交分别有19块和4块之多，商业用地也有6块，工业用明显减少，本月仅5块成交。本月挂牌的44块土地中有41块成交，9块土地溢价率在100以上，特别是亚运城项目地块的成交，显示目前土地市场的火爆。从各区域来看，土地成交主要集中在增城和从化等远郊区域。本月从化和番禺的住宅类用地成交明显增多。随着交通设施等各方面的基础配套逐渐完善，市区住宅用地供应有限的情况下，郊区土地的供应量仍将成为广州市土地供应的主力。1成交结构分析成交用途结构分析12月，本月广州市成交各类土地都有明显增加。其中住宅用地成交量最大，达19块，占成交的46，为年初以来成交量最多的一个月，综合类用地也有4块成交；商业用地和12月广州市土地供应面积结构图10以上72万10万271万2万391万以下27中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有31/43绝对保密工业用地分别有6块和5块成交，另外，本月还有7块配套用地成交。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有32/43绝对保密交用途结构表用途数量（幅）住宅用地19工业用地5商业用地6商住用地4公建配套7合计41数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统成交区域结构分析12月，广州市有6个区域有土地成交，主要集中在郊区区域。其中从化市成交数量最多为9块，增城也有7块成交，两区成交共占总成交的39。市区的荔湾区本月有10块医疗用地捆绑出让成交，占总成交的24。除此之外，市区没有任何土地成交。本月成交住宅用地最多的区域是从化，共7块，其次番禺区有5块住宅用地成交。成交区域结构表区域数量（幅）从化市9番禺区6花都区6荔湾区10萝岗区3增城市7合计41数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统12月广州市土地成交用途分布图公建配套17商住用地10商业用地15工业用地12住宅用地4612月广州市土地成交区域分布图增城市17萝岗区7荔湾区24花都区15番禺区15从化市22中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有33/43绝对保密2地块流标率分析12月广州出让以及转让的44块土地中有41块成交，有3块土地流标。从化的一块工业用地和一块住宅用地流标，同时，增城也有一块住宅因无人报价而流标。地块流标情况表用途数量（幅）成交41流标3合计44数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统3成交地块溢价率分析12月成交的地块中，溢价率为零的地块占比最大，占61，溢价率大于零的土地有16块。溢价率大于零土地中，有9块住宅类用地溢价率在100以上，占成交的22。溢价率最高的是增城市新塘镇坭紫村住宅地块，溢价156，值得一提的是本月出让底价达165亿的亚运城项目地块溢价率达54。地块溢价率情况表溢价率数量（幅）100以上9501004501003025合计41数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统12月广州市土地流标率情况图流标7成交9312月广州市土地成交溢价率分布图06105075010010100以上22中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有34/43绝对保密四、重点地块1地块指标分析广州市亚运城项目用地经济指标列表地块名称广州市亚运城项目用地地址番禺区广州新城东北部出让方式拍卖土地用途住宅，商业用地开发商富力地产雅居乐房地产碧桂园地产环线位置环城高速外占地面积2639520平方米起始总价1650000万元总建面积4380000平方米成交总价2550000万元容积率166成交楼板价58219元/平方米备注亚运城项目地上规划总建筑面积为438万平方米，其中商业建筑面积2076万平方米，公建及其他配套设施建筑面积3236万平方米，居住建筑面积38488万平方米。数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统2发展前景分析广州市亚运城项目用地周边项目经济指标列表2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（M2）成交时间成交楼板价（元/M2）成交总价（万元）2007挂0613番禺区石楼镇赤岗村住宅地块住宅招拍挂土地143882007719297377002007挂0613番禺区石楼镇新城区2地块住宅招拍挂土地48070200771931204527000周边在售项目情况列表项目名称建筑形态本期建筑面积（M2）本月成交均价（元/M2）本月成交面积（M2）开发商庄士映蝶蓝湾小高层3693551655011954番禺区庄士房地产开发有限公司金海岸花园小高层独栋别墅53551037973182966番禺置业房地产开发有限公司保利亚奥北苑小高层642873581831242365保利房地产开发有限公司鑫隆世家小高层2805036623330354恒翔房地产开发有限公司鑫隆房地产中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有35/43绝对保密数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统3开发商背景分析雅居乐进军广州市场10年，已开发了6大项目，其中部分项目开发接近尾声，非常需要扩充在广州的土地储备，因此近年不断在番禺、海珠、天河、花都、从化、增城吸纳优质地块，优化大广州的经营格局。日前拿下科学城地块后，雅居乐已正式形成大广州“金三角”战略布局。富力今年前11个月，协议销售总额约22621亿元，已接近完成全年230亿元的销售目标，广州地区则提前完成了今年80亿元的销售目标。而碧桂园截至11月底，集团合共实现销售认购金额约212亿元，已提前超额完成全年合同销售190亿元目标。三开发商联手，均属粤派地产商，本土经验丰富，渠道广阔，脉络成熟，本土房地产企业拥有的沟通优势，资源优势，渠道优势是外来者在短时期内很难企及的。本土开发商可以针对本土特点，提供本土化方案，本土化产品，本土化服务。4土地开发前景分析政策优势新城启动项目规划中的平南高速路、主干道二、主干道一自东向西排列分别南北向贯穿规划用地。用地的西南边京珠高速公路和南面40米规划路交汇处是轨道交通四号线的海傍站，现已开通。广州新城将打造为与天河新城齐驱并驾的第二大城市中心，整个广州新城将形成“五横三纵”、海鸥岛“日”字形为补充，外加8座过江桥（隧）所组成的完善干道网络。现房优势主打二房、三房媒体村、运动员村和技术官员村三大村楼宇已经全部建成，可提供8000多套现楼，包括90平方米两房至120平方米三房单位。大型配套设施已基本建成亚运城走的是配套先行路线，多个大型配套设施已基本建成，在亚运会结束后将会立刻移交，供业主使用。亚运城医院一期工程和中小学校区已经全部封顶。其中医院将由广州医学院附属第四医院接管，共提供600多张床位；中学引入广铁一中。而媒体中心已经露出外立面，未来它将是亚运城内的大型综合商场，而造型现代的国际区未来将是亚运城中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有36/43绝对保密的商业综合中心。另外，地铁四号线海傍站也早已开通，其站点距离媒体村只有不到5分钟路程。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有37/43绝对保密江景优势5幅地一线望江在11幅住宅用地中，有5幅为一线江景地块。其中，最东面地块东南面临一线珠江江景，位置最佳，另外4幅住宅用地也是临莲花湾一线江景。莲花湾是通往珠江的一条支流，莲花湾对面是山体，景观优美。由此可见这些地块“钱景”无限。5地块价格分析亚运城项目的楼面地价从原来的3767元/飙升至5822元/，溢价达545。而这也是番禺区中除了大学城板块外，地价“第二高”地块。此价格仅低于金地集团曾经创下的6230元/番禺“地王”价。与万科金色成品的5783元/楼面地价相接近。以5822元/的地价，开发商成本要达到1万元/，未来销售均价要达到12万15万元/才有一定的利润空间。6地块SWOT分析表优势劣势1政策优势2现房优势，部分楼房已建成3江景优势，5幅地一线望江4项目规模大，配套资源利用率高1项目周边生活配套欠完善2地块周边的形象一般机遇威胁1未来项目预计陆续进场，形成居住氛围2亚运会的召开将带动区域内房地产开发周边项目土地成本较低，具有价格优势数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有38/43绝对保密第六章、商品住宅市场一、市场综述2009年12月，广州市新建商品住宅供求比为1073，环比回落69。12月广州市新建商品住宅供应面积为13875万平方米，环比激增2804。12月广州新建商品住宅成交面积为10079万平方米，环比增加1934。12月广州新建商品住宅成交均价为11677元/平方米，环比上涨1095。二、供求关系分析2009年12月，广州市新建商品住宅供求比为1073，环比回落69。12月新建商品住宅供应量环比大幅增加，成交量也有小幅增加，供求比减小，11月供不应求的局面在12月得以缓解。2009112月广州市新建商品住宅供求比走势图数据来源广州市国土资源和房屋管理局0246成交面积/供应面积供求比133128074163288193152064438232073123456789101112中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有39/43绝对保密三、供应量分析1供应总量分析11供应面积横向比较12月广州市12个区新增商品住宅供应有不同程度上涨，其中海珠区上涨幅度最大，达到176万平方米，为区域内年初以来供应量第二个高峰。增城、从化和番禺区等郊区环比上涨幅度都在200以上，上月没有新增供应的越秀、萝岗和南沙等区域本月供应量也有不同程度增加。而市区的白云和天河两个传统供应大区供应量涨幅相对较小，环比分别上涨324和185。20091112月广州各区新建商品住宅供应面积对比图数据来源广州市国土资源和房屋管理局12供应面积纵向比较12月广州市新建商品住宅供应面积为13875万平方米，环比剧增2804。12月整体供应量较9月供应高峰时期仅少07万平方米，为09年供应量第三个高峰。本月供应量占前三位的项目分别是碧桂园凤凰城、逸彩庭园和江南新苑，供应面积分别达80399、75471和64045平方米。白云从化番禺海珠花都黄埔荔湾萝岗南沙天河越秀增城11月供应面积44223346202498300040000000030400079912月供应面积58670016621773256723115892146378661082944000500100015002000250030003500单位万平方米中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有40/43绝对保密2009112月广州市新建商品住宅供应面积走势图数据来源广州市国土资源和房屋管理局2新增供应数据分析12月新增供应项目有51个，较上月增加了26个，新增项目面积规模主要集中在3万以下，占70。高层和小高层洋房本月继续作为供应的主力，是本月广州市场供应的主要构成；从各区来看，供应主要集中在郊区的花都区、增城市和从化市三个区域，市区主要来自荔湾区；本月是年初以来第三次供应高峰期，较前两次不同的是，本月供应量大面积的三房和四房以及别墅产品都有较大幅度的提高。21规模分析12月广州新增供应面积项目中，新增规模主要集中在13万项目，达25个，较上月增加了16个；本月35万区间也比上月增加了个项目，5万以上有8个项目，而上月这一数据为零；另外，本月1万以下的新增供应项目和上月一样都有11个。12月新增供应面积规模列表8月新推建筑面积新推案量（个）1万以下1113万2535万75万以上8总计51数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统050100150单位万平方米供应面积560226179304137668642388439414016139452334364713875091092093