2009年晋城市丽源国际公寓太阳岛营销策划案(doc 32)

丽源国际公寓太阳岛营销策划案文件编号PZLYGJTYD200900052前前言言为了快速推进项目的销售，本方案的整体推广没有采用惯用的营销手法为了快速推进项目的销售，本方案的整体推广没有采用惯用的营销手法,而是结而是结合项目的实际情况，推广方向重点转向项目的产品价值的传播，以产品本身的价值合项目的实际情况，推广方向重点转向项目的产品价值的传播，以产品本身的价值来快速占领项目在市场上的知名度来快速占领项目在市场上的知名度,从而实现项目营销成本最小化、利润最大化。从而实现项目营销成本最小化、利润最大化。文件编号PZLYGJTYD200900053第一部分、项目拥有的优势第一部分、项目拥有的优势围合式的院落设计打破了常规的规划设计理念一流的产品区分了与其它开发项目产品的同质化准现房标准突显项目整体营销思路和项目的竞争力文件编号PZLYGJTYD200900054第二部分、项目的目标客户群第二部分、项目的目标客户群我们的客户“思想阶层”一群追求精神上丰足、对社会充满热爱、对生活品质有追求的人客户群分布区域范围泛指晋城地区的中高收入人群包括有晋城地区专业市场的私企老板经企业的高级白领和金领阶层文件编号PZLYGJTYD200900055煤矿老板年龄阶段3550岁为主，3035为辅家庭结构三口之家为主，两口之家、四口之家为辅客户群特征和共性对产品的要求面积实用、卫生间、厨房要大，更多符合人性化的设计对质量的要求追求高质量、高品质的产品对配套的要求有休闲空间、娱乐空间、交流场地对物管的要求注重人性化服务、小区安全性、智能化设施文件编号PZLYGJTYD200900056第三部分、我们能给他们什么第三部分、我们能给他们什么一、全新的物业管理服务严密的治安防范服务根据小区的实际情况，公司设计出严密、高效的安全防范体系和先进的安全监控系统、培养出高素质的安全管理队伍，确保住户生活的安全性和舒适性。同时，智能化技术互联网技术的有机结合，更使住户无论身处何地都能及时了解小区情况，时刻放心。文件编号PZLYGJTYD200900057高效的清洁绿化服务专业的清洁、消杀和绿化规划设计队伍，精心打理、修饰每一寸空间，确保居家卫生清洁，小区草常绿、树常青、花常开，着力为业主创造一个亲近自然的社区环境。周到的家政服务培养了训练有素的家政服务队伍,向住户提供周到细致的各类家政服务,直至为每一个需要的家庭制定“个性化服务计划”，将您从琐碎的事务中解放出来。完善的设施管理服务科学、严格的设备管理和高素质的专业技术人员，为小区提供全天候24小时公共设施保障服务，时刻保证住户家庭设施的运行顺畅。文件编号PZLYGJTYD200900058尊贵高尚的会所管理服务高级会所管理为众多追求高尚生活的住户提供理想的活动和交往空间，既是现代生活时尚的象征，更是为住户营造高质量生活素质愿望的体现。为住户提供相识、交往、信息沟通的机会和氛围。特别家庭安全服务为长期外出或其他原因需要加强安全防卫的业主家庭，通过单独安装智能化安防设备，提供特别安全服务。业主健康关注提醒服务根据季节的不同、业主身体健康状况适时提供健康预警、提供在饮食、起居、运动选择等方面的合理建议。文件编号PZLYGJTYD200900059二、一流的产品设计项目建筑整体规划设计A围合式的院落设计，改变了以往的兵营式排列，使小区布置更富变化。它的优点是创造领域感和归属感强，符合人的心理需求可以有效的解决和抵御风沙问题有利于小区内部的安全管理B立体式交通网络，绝对保证人车分流C每单元拟采用二梯二户，更能显示项目设计的合理性项目房屋各部位使用的材料门窗断桥隔热铝合金门窗它的组成是外面两侧是铝合金型材，中间穿隔热条。其优点是既有铝合金的强度高、重文件编号PZLYGJTYD2009000510量轻、美观、耐腐、加工简单，又有隔热的特点，具有非常好的节能效果。具体优点保温性好型材的中间隔热体导热系数低，隔热效果比铝材好得多隔音性好其结构经精心设计，接缝严密，试验结果符合相关标准耐冲击性好气密性好有良好的气密性，可充分发挥空调效应，可节约能源水密性好设计有防雨水结构，科学的水气腔室设计，将雨水完全隔绝于室外防火性好铝合金为金属材料，不燃烧防盗性好配置优良五金配件及高级装饰锁，使盗贼束手无策优异的性价比断桥隔热铝合金门窗的造价低于纯木、铝木复合等其他新型节能门窗的造价文件编号PZLYGJTYD2009000511外墙墙体使用的砖料日本的爱和陶产品内部结构是采用美国欧文斯科宁挤塑板压制而成产品最大特点70年不变色保温效果好,冬天暖气的使用率节能60以上,完全达到国家规定的标准本产品在山西第一家、山西唯一的一家丽源国际公寓项目中空玻璃洛阳的中空玻璃它的组成是由两块玻璃的玻璃边部密封在一起,玻璃之间形成静止干燥并无灰尘并切与外部空气隔绝,有一定的真空性能其主要材料是铝合金间隔条隔开,四角都有弯角栓,外部是有丁基橡胶与聚硫胶封闭。它的最大特点是隔热性能传导热系数K之小于30KW/MMK隔音性能可是外界噪音传入降低2753分贝文件编号PZLYGJTYD2009000512抗霜性能玻璃上结露点可达到40摄氏度密封性能不易进入灰尘稳定性能不易破裂,耐风压,使用寿命长空调美的空调美的空调,国家一线产品。它的最大特点协调性好室内机超薄，隐藏于吊顶内，与居室装潢配合更协调舒适性好室内气流分布更均匀，不会直接吹到身上，提升舒适感节能性好、寿命长出色的多联技术和直流变频技术，根据开启的室内机数量、室内外温度等精确地调节冷媒流量，满载或部分负荷运转时能保持高的能效比（COP）。因此，比传统家用空调可省电45，寿命也延长152倍。文件编号PZLYGJTYD2009000513热水器创尔特热水器创尔特是“中国名牌产品”和“广东省著名商标”。产品的好处是烟道排气，室内无污染特有水量稳流装置，防止水温忽冷忽热首创安全自检装置，更多安全保护高灵敏度的IC离子感焰装置，意外熄火后感应装置自动切断气源防倒灌风保护装置，可有效减少倒风时对燃烧性能的影响防盗门豪华钢木实芯防盗门豪华钢木实芯防盗门其特征是门扇由钢芯板及与其一面焊接的钢竖、横内筋构成钢文件编号PZLYGJTYD2009000514芯部；芯部的正反两面粘贴木芯板，所述门扇的四周具有钢框架式包边与门扇的钢芯部焊接或焊接扣合为一体，在钢包边的外表面粘接木皮层。它的最大特点防火防盗防水发电机瑞典的沃尔沃发电机组瑞典VOLVO生产的发动机具有起动性能优良、排放低、噪音小、油耗低。整机具有电压稳定，维护方便，体积小，运行可靠等优点。电梯日本三菱三菱电梯的最大特点“节省空间、节能环保、可靠舒适、运行高效”，既符合国家环保节能、人性化的技术要求，又为业主提供尊贵舒适的生活空间。在国内目前已经有中国人民银行总行、重庆国贸中心、浙江绿城春江花月等一批重大、标志性项目使用了这部电梯。文件编号PZLYGJTYD2009000515项目房屋内部主要设施使用材料室内排水管球墨铸铁管材料球墨铸管是将经过球化处理的铁水通过离心浇铸工艺制作成的铸铁管。球墨铸管具有高强度、高延伸率（灰铸铁管延伸率为零，而球墨铸铁管的延伸率大于等于10）、抗腐蚀（比钢管提高30倍）、抗地震的优异性能。球墨铸铁管的优点隔音效果好、使用寿命长室内给水管金德PPR热溶管材料金德PPR热溶管性能稳定，耐热保温，耐腐蚀，内壁光滑不结垢、管道系统安全可靠，并不渗透，使用年限至少可达50年文件编号PZLYGJTYD2009000516室内取暖采用低温热水地板辐射供暖低温热水地板辐射供暖,它的最大优点是保健、卫生、舒适热稳定性好，有蓄热功能简便耐用、寿命长、温度变化均匀高效节能。辐射采暖低温传送，比正常的散热器节能室内供电每户采用的是多回路开关控制供电,线路采用穿管暗设,可以保证用电的最大负荷厨房燃气采用煤气管道供气燃气使用市煤气公司提供的管道燃气文件编号PZLYGJTYD2009000517通讯、有线电视和网络设施可视对讲、电话、电视网络每家都有项目其它配套设施小区配套大型超市。小区一二三层为大型超市，能满足一切生活所需智能化地下停车场市政配置供电系统设立自己的独立供电系统供水系统自来水由市政自来水供给，经二次加压入户，水表全部采用的是智能化的卡式表供暖系统集中供暖,分户均采暖消防设备严格按照国家消防规范标准设置消防设施文件编号PZLYGJTYD2009000518第三部分、我们如何推广第三部分、我们如何推广项目整合推广思路（一）目标在项目营销的全部过程中，延续一期丽源国际公寓浅水湾市场口碑效应，通过强大的公关、广告攻势，吸引消费者眼球，让市场和准客户认同我们丽源国际公寓太阳岛项目的产品，文件编号PZLYGJTYD2009000519提高访问咨询率，同时配合各阶段的销售策略和价格策略，促进销售的实现。（二）媒体选择1、主流公众媒体A报纸（晋城市有影响力的报纸）B电视广告（晋城市收视率高的电视频道）C户外广告和围墙广告周边富有的城市辐射面广的板块D网络和公司网站2、辅助媒体A、单及楼书B、手机短信（中国电信、中国联通）（三）推广主题思路文件编号PZLYGJTYD20090005201、“给你一个六星级的家”贯穿整个项目推广的过程中去2、各个阶段的整合推广不采用惯用模式,直接是蓄水期、销售期和持续期3、从项目开发进程、项目推出的单元、市场消费动态提炼阶段诉求重点，制订推广策略（四）各阶段整合推广策略通过广告、公关、新闻、促销活动策略共分四个阶段蓄水期、开盘期、开盘热销期、和持续期。1、蓄水期（2009年5月2010年3月）概述作为预热期炒盘造势，并延续项目一期品牌口碑及热销效应，为项目二期入市作好前期铺垫备注以户外广告牌为主，可选择电视广告作为辅助，其它媒体则减少或不再作广文件编号PZLYGJTYD2009000521告安排。策略借势项目一期口碑效应宣传，并以项目二期围墙广告亮相为先导，陆续展开市场蓄水期整合宣传。具体推广内容现场工地围墙形象、导视系统制作销售工具楼书的制作及DM单的印刷广告主要包括户外广告等2、销售期（2010年3月6月）概述市场进入销售旺季，相应调整价格策略，引爆销售热潮。策略以系列卖点广告、促销广告为主展开宣传，完成项目的热销以及强力入市销售。具体推广内容广告主要包括报刊（硬广及软文）、电视、户外、网络、广播、手机短信等。文件编号PZLYGJTYD20090005223、持续期（2010年7）概述市场开始进入房地产销售淡季，同时交房活动拉开序幕。（备注具体交房时间尚未确定，视具体情况进行调整）。策略清盘期广告发布量减少，以品牌广告为主进行宣传，完成楼盘在销售淡季的销售维持和持续性品牌效应。具体推广内容广告主要包括电视网络丽源国际公寓太阳岛项目广告企划综合安排工作阶段蓄水期销售期持续期时间09年6月09年7月09年7月10年3月10年3月10年6月10年7月行销重点整体广告企划形成品牌形象强力酝酿商品强势告知,提高销售力度剩余产品的销售项目说辞编写及培训销售二次培训销售三次培训销售四次培训第一阶段媒体定稿第二阶段媒体定稿第三阶段媒体定稿第三阶段媒体定稿楼书DM单定稿DM单新的印刷及应用DM单应用DM单应用广告进度表广告进度表更换广告进度表更换广告进度表更换企划做业广告各阶段的构思每阶段的文字、图面表现每阶段的文字、图面表现每阶段的文字、图面表现楼书、DM设计定案楼书、DM设计初步形成和使用楼书、DM使用楼书、DM使用VI系统设计定案VI系统印刷完成及应用VI系统应用VI系统应用印刷报纸广告设计定案报纸广告及软文出击报纸广告及软文全面轰炸软广结合出现围墙广告制作围墙广告安装及发布阶段性更新发布阶段性更新发布户外户外广告制作户外广告安装及发布阶段性更新发布阶段性更新发布电视脚本制作电视脚本的播放及访谈专题脚本专题的播放脚本专题的播放媒体计划电网项目网站建设项目网站内容的发布及更新项目网站项目网站文件编号PZLYGJTYD200900052目前需要筹备的工作序号内容负责部门备注1完成项目VI系统、平面广告、新闻稿企划部2完成项目销售价格的制定企划部、销售部3完成销售人员的编制工作，以及销售人员的销讲培训资料销售部4完成销售人员强化培训销售部5完成网站的建设企划部6完成现场销售资料制作企划部、销售部7完成现场广告包装（围墙广告）企划部、销售部8完成大型户外广告牌的选定与制作企划部、销售部9完成电视宣传片，为项目蓄水期做准备企划部、销售部目前紧急需要做的工作文件编号PZLYGJTYD200900053围墙广告文字设计宣传内容主推广语丽源国际公寓太阳岛给你一个六星级的家建筑的品质就是奢侈元素的构成太阳岛让你奢侈到底一盏灯为晚归的人守侯太阳岛为你点亮每一个爱家的人在PORTOFINO一杯咖啡就是一个下午,在太阳岛就是您的一辈子帆船区分了富翁的品位，太阳岛改变了你的生活层次马球的级别就是你面向世界的护照，太阳岛就是你过上有层次生活的名片从中国首位F1赛车客户到中国首家超级跑车俱乐部，都是富豪们在寻找一种刺激、身份和商机。当然有了太阳岛也会让你的身份急速狂想爱马仕“居高临下”的优雅影响了整个地球，太阳岛至少会让你幸福一生如果我们的语言是威士忌,那么太阳岛一定是我们的居所如果说圣爱美伦是欧洲酒业的代言人,那么太阳岛一定是这座城市的领跑者文件编号PZLYGJTYD200900054如果说雷克萨斯是富人开放的驰骋乐趣,那么太阳岛一定是他们首选的庄园如果说百达翡丽腕表是富贵的标志,那么太阳岛一定是这座城市的城市符号香水美丽了整个女性世界,太阳岛育满了城市空间蓄水期间前的准备工作物料清点太阳岛项目相关部门需要提供的相关资料备注效果图A项目规划设计效果图B项目景观设计效果图沿街景观设计效果图中央景观设计效果图入口广场设计效果图车库入口设计效果图宅旁景观设计效果图商业景观设计效果图工程部平面图项目规划设计平面图所有户型平面设计图525前期须提供认购须知销售价格表销售部销售说辞6月份提前完成户型单页、项目宣传单页企划部手提袋、楼书6月份提前完成文件编号PZLYGJTYD200900055现场人员的配置及工作安排人员配置工作地点总负责销售人员工作明细销售部1人客户穿鞋套概括讲解样板示范单位情况样板间物业公司1人负责样板示范单位日常保洁工作销售部2人为客户介绍样板示范单位了解客户情况引客户到销售中心现场交定金销售大厅客服部1人协助销售人员开展工作销售部办公室销售部1人电话接听和其它事务工作备注以上人员必须在6月初上岗到位进行统一培训意向客户通知要求文件编号PZLYGJTYD200900056相关内容针对业主感谢您对丽源国际公寓的一贯支持，丽源国际公寓二期太阳岛地中海洋房即将推出，样板示范区对外开放，欢迎光临参观体验。电话统一说辞针对普通客户感谢您对丽源国际公寓的一贯支持，丽源国际公寓二期太阳岛地中海洋房即将推出，样板示范区对外开放,同期接受诚意金优惠登记，欢迎您光临参观体验。针对业主感谢您对丽源国际公寓的一贯支持，丽源国际公寓二期太阳岛地中海洋房即将推出，样板示范区对外开放，欢迎光临参观体验。短信通知说辞针对普通客户感谢您对丽源国际公寓的一贯支持，丽源国际公寓二期太阳岛地中海洋房即将推出，样板示范区对外开放,同期接受诚意金优惠登记，欢迎您光临参观体验。相关负责单位负责电话接听和意向客户的登记和拜访负责短信内容的群发及咨询问题的整理工作注以上内容还需张总进一步