我国住房抵押贷款的种类及现状分析

住宅抵押贷款概念又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。住房抵押贷款是我国消费信贷的主体，通常占消费信贷总量的90以上，也是商业银行开展消费信贷业务以及主要的利润增长点。对象具有完全民事行为能力的自然人。条件具备城镇常住户口或有效居留身份有固定的职业和收入，信用良好有合法有效的购买、建造、大修普通住房的合同协议有不低于所购住房全部价款的30作为首期付款有贷款人认可的资产进行抵押或质押，或有足够还款能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人贷款人要求提供的其他证明文件或规定的其他条款个人住宅抵押贷款的基本要素借款人的条件首付金额贷款期限贷款利率偿还方式中国建设银行个人住房贷款借款人的条件有合法的身份有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件有所购（建、大修）住房全部价款20以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款能提供有贷款行认可的有效担保贷款行规定的其他条件基本要素偿还方式等额本息还款法1还款月数还款月数本金月利率（1月利率）每月偿还贷款本息额（1月利率）等额本金还款法贷款本金当月偿还贷款本息额（本金已归还本金累计金额）月利率贷款月数6公积金贷款利率按揭贷款利率用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为13年（含3年）的，执行6个月1年期（含1年）法定贷款利率；其余的依次类推。个人住房公积金贷款利率450405360345315月利率（）540486432414378年利率（）152010155103513期限（年）7个人住房组合贷款案例张力看中了一套80平方米的住房，房价是2000元/平方米，房款为160000元，按照规定，申请个人住房贷款必须首付30，即张力自己必须有48000元房款用于首付，余下的112000元房款靠贷款支持。贷款期限5年，按月等额还款。张力和他的妻子每人每月缴纳住房公积金30元，而且这对夫妻正好都是30岁，根据个人住房贷款管理办法规定“公积金贷款额度最高不得超过贷款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。”张力能够申请到的住房公积金最高额度为301255239600（元）张力申请的贷款期限是5年，公积金贷款月利率为345，按揭贷款的年利率为531，即月利率4425。8分析40000元公积金贷款的每月还款额111还款月数还款月数月利率月利率月利率贷款本金每月还款额19739145314531453400006000060000000元9互动问题该案例所求等额本息还款法的月还款额，除上述计算方法外，是否还有其他方法如果采用等额本金还款法计算月还款额与前述方法计算的月还款额有多大差异你认为张力应选择上述两种方法中的哪种还款方式更好为什么张力每月共需偿还借款本息总额为210817元（即3919136898）。72000元按揭贷款的每月还款额（元）每月还款额983681112315112315112315000726060我国于2005年3月17日起上调个人住房贷款利率中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的09倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率612的09倍（即551），比现行优惠利率531高020个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20提高到30；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。我国房贷加息举例若一个人购房的总房款为100万元，首付比例为30，贷款本金为70万元，分15年还清。以“等额本息还款法”计算如下以原利率（531）计算，此人每月需还款564925元；若以新利率的最高利率水平（612）计算，此人每月需还595248元，若以新利率的最优惠利率（551）计算，此人每月应还款57233元，分别较之前多付30323元和7405元。个人住房贷款万元供款表个人商业住房贷款年限年利率（）月还款额（元）利息总计（元）基准下限基准下限基准下限16125202858748570030482128401026305355444564403166941956733236305355305583013110009846996464855082370623260137875116485856485508195571910517340714629136684581416972164852220041869365768458141501514520261225219642386845814135541305130120625290099684581412425119143419422867095个人住房贷款万元供款表10684581411529110093834263210651116845814108001027242565335596411268458141019996634686153914027136845814969491505123054273769146845814926687145567134638822156845814889983386018325009139166845814858280136476525384668176845814830577286941635765358186845814806274777413556151151196845814784772557892176541989206845814765770578377386937811提前还款的利息扣除以及违约金的计算“78规则”78S条款是计算银行在任一时点从按月分期偿付的个人贷款中应得累积利息收入的经验法则。78S条款的名称源自这样一个简单的事实，即数字112之和等于78即123十101112二78。如果客户在贷款到期前提前还款，由此得到的利息费用回扣的计算要运用78法则。78法则计算举例例如某客户得到一笔12个月分期支付的1年期贷款，9个月后该客户要求提前偿清贷款，银行应该给予该客户的利息回扣率计算如下（123）/78769很显然，这一比例低于按贷款利率计算的三个月利息额占总利息的比重（25），余额部分就是实际的违约金。如果客户在三个月是提前偿还贷款，银行获得的利息计算如下（121110）/784231很显然，这一比例大大高于按贷款利率计算的三个月利息额占总利息的比重（25）。住宅抵押贷款的业务操作程序贷前准备受理调查审批发放贷后管理。操作程序贷前准备银行在为借款人提供个人住房贷款时，蓄意借款人所购住房作抵押，但在该住房的房屋所有权和抵押登记手续办妥之前，需由售房人为借款人提供阶段性连带责任保证。因此，在银行为购房人提供个人住房贷款前，应对贷款项目及售房人进行全面审查，进行销售合作的可行性分析。具体分析内容如下、房地产开发商资信审查房地产建设开发项目审查撰写调查报告合作关系的确定及合作协议的执行操作程序受理受理部门和人员建设银行的个人住房贷款业务经办网点为个人住房贷款申请的受理部门，各经办网点制定专门人员进行受理。受理程序提供咨询。信贷受理人员向借款人介绍个人住房贷款的种类、贷款对象、贷款条件、贷款限额、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况。接受申请。借款人申请个人住房贷款，应填写中国建设银行个人住房借款申请书，向经办网点正式提出借款申请，按要求提供所需材料。初审。信贷受理人员对借款人提供的有关材料进行初审。操作程序贷前调查贷前调查是对借款人即开发商或售房单位提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对借款人的品性、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。调查部门和人员。各经办行的住房信贷部门、信贷经营部门为个人住房贷款的主要调查部门。调查内容对借款人提交的申请材料进行审查（身份证件、偿债能力证明、合法的购房合同或协议书、抵押物或质押权力清单、抵押物估价报告书等）借款人资信调查担保审查操作程序审批由于个人住房贷款金额小、笔数多，一般由总行全额授权一级分行、一级分行再转授权二级分行，二级分行根据所辖各经办好的个人住房贷款业务发展情况、资产质量和管理水平，在相应确定其具体的审批权限。个人住房贷款的审批是经授权，由指定的贷款审批人以个人名义审批并负责，或者由指定的贷款审批人组织其他相关人员共同审批，并有制定的贷款审批人负责。操作程序贷款发放信贷业务经办人员根据贷款最终审批意见，与借款人协商贷款条件，经借款人同意后，签订借款合同、担保合同、抵押合同等贷款文件，办理抵押登记、保险、贷款支付等手续。具体内容包括签订合同保险、抵押登记、公证提款住宅抵押贷款的风险分析信用风险利率风险操作风险提前还款风险风险分析信用风险信用风险包括被迫违约和理性违约被迫违约是指借款人有偿还贷款的意愿，但由于偿付能力不足而无法如期还贷。理性违约则是指抵押房产的市价下降到低于贷款余额时，借款人从自身利益最大化出发主动违约。风险分析利率风险对于固定利率的住房贷款，由于贷款期限较长，而支持住房贷款的负债通常期限较短，这种期限不匹配，很容易造成在短期市场利率上升时，银行负债与资产利率倒挂、入不敷出的现象。即使是可变利率的住宅抵押贷款，银行也不可能完全规避利率风险，这是因为住宅抵押贷款的利率通常滞后于存款利率；利率上升会增加借款人负担，增加其被迫违约的可能性；利率上升会直接影响客户是否提前还款，从而银行净利息收入的变化。风险分析提前还款风险提前偿付风险指引借款人提前归还部分或全部贷款给银行带来损失的可能性。提前偿还首先带来利息的损失，其次，提前偿还通常发生在市场利率下降到较低点时，导致银行收回的资金再投资收益很低。住宅抵押贷款证券化市场住宅抵押贷款证券化是指把缺乏流动性但具有未来现金流的住宅抵押贷款汇集在一起，通过结构重组和信用赠级，将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程。住宅抵押贷款证券化兴起与20世纪70年代的美国，于20世纪80年代获得迅速发展，欧洲、拉美和亚洲的许多国家纷纷引入这一新的融资方式，住宅抵押债权发展成为银行住房贷款稳健经营的一个有机组成部分。我国住宅抵押贷款证券化发展状况2002年，中国人民银行批准中国建设银行进行住房贷款证券化试点。2005年4月22日，中国人民银行和中国银监会公布实施信贷资产证券化试点管理办法。开展信贷资产证券化、建立住房信贷资产二级市场对促进金融市场发展、维护金融稳定的意义有助于改善银行业信贷结构错配状况，提高银行资产的流动性，加速信贷资金周转；有助于提高商业银行资本充足率；有助于分散信贷风险；有助于发展资本市场；有助于适应金融对外开放住宅抵押贷款的种类及其发展住宅抵押市场经过长期的发展，各国设计了适合不同居民支付能力和实际情况的灵活多样的贷款品种，在满足不同购房者资金需求的同时，也通过不同贷款品种的组合降低了风险。从贷款利率看分为固定利率和浮动利率贷款；从贷款期限看分为短期、中期和长期贷款；从资金金额看分为普通贷款和大额贷款两类；从贷款用途看可分为新购房贷款、维修贷款和建房贷款等。中国建设银行个人住房贷款分类按照贷款的资金来源划分自营性个人住房贷款委托性个人住房贷款（公积金跟人住房贷款）个人住房组合贷款按住房交易形态划分首次交易住房贷款（一手房个人住房贷款）再交易住房贷款（二手房个人住房贷款）按贷款的用途划分个人购房贷款个人建房贷款个人组合贷款住宅抵押贷款的种类发展个人住房贷款结构国内住宅抵押贷款的发展1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。1996年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增长。1998年以后，国家出台鼓励贷款购房的政策，我国个人住房贷款迅速上升。2001年末比1997年末增加了5400多亿元，增长了约33倍。到2002年末，金融机构个人住房贷款余额达到8258亿元。这期间还有一个重要变化，就是住房市场购买主体从集团转为个人，个人成为购房的主力，成为推动我国住房金融市场发展的重要力量。国内住宅抵押贷款的发展（续）2004年以后，受房地产宏观调控政策相继出台的影响，个人住房贷款增速在2004年和2005年出现回落。2006年以来，则出现升温迹象。特别是今年上半年，房贷伴随着房价从升温趋向火热的势头十分明显。截止到2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元。而十年前的1997年末，我国商业性个人住房贷款不过190亿元。从190亿元到近26万亿元，我国商业性个人住房贷款在不满十年时间里增长了135倍。住宅抵押贷款的业务流程借款人提出申请银行受理抵押物评估签订贷款合同银行审批办理并完成住房抵押登记发放贷款客户偿还注销住房抵押登记。个人住房抵押贷款合同样本立合同人抵押人（借款人）抵押权人（贷款银行）抵押人因购买自住住房向抵押权人申请借款，并将所有购有权处分的住房抵押权人，保证按月还款。抵押权人经审查，同意向抵押人发放贷款。为明确各自的权利、义务，根据中华人民共和国的有关法律、法规和房地产抵押办法，双方经过协商，订立本合同，共同遵守。本合同与借款合同的关系抵押人与抵押权人于一九年月日签订个人住房公积金借款合同，编号_,借款金额人民币大写_,借款期限_年。抵押人与抵押权人于一九年月日签订个人住房商业性借款合同,编号_,借款金额人民币大写_,借款期限_年。合计借款金额人民币大写_。抵押期限在借款合同项下所有债务清偿后终止。本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。抵押物及其担保范围本合同中的抵押物是指抵押人所合法拥有并经抵押权人认可的房地产,其内容如下房屋座落_区县_街道镇_路新村_弄_支弄_号_室。房屋类型房屋结构建筑面积房地产价值房地产权证编号购房合同编号上述抵押物担保范围包括本合同第一条所列借款金额及利息,罚息,违约金,赔偿金等。抵押物的占管和责任在抵押期间,抵押人占有抵押物,有义务妥善保管抵押物,保持抵押物完好无损。如果抵押物人为毁损,灭失以及发生其他使抵押物价值减损的情况时,抵押权人有权要求抵押人修复抵押物,或在三十天内重新提供相应的经抵押权人认可的其他等值抵押物。抵押期间,未经抵押权人书面同意,抵押人不得自行以转让,交换,赠与,出租,再抵押等方式处分抵押物。擅自处分抵押物的,其行为无效。抵押权人有权检查由抵押人占管的抵押物。合同公证抵押权人,抵押人自本合同签订之日起的十日内,向公证部门办理合同公证。费用由抵押权人负担。抵押物的保险抵押人应按贷款期限和规定的保险险种,对抵押物进行投保。保险金额不得少于购房总价款,保险期限不短于借款期限,保险费用由抵押人支付。保险单须注明抵押权人为保险赔偿金的第一受益人。保险单正本由抵押权人执管。抵押人确认,如抵押物发生保险责任范围以外的人为毁损,均由抵押人负全部责任。押登记和抵押注销抵押期间,抵押当事人双方应向房地产登记部门办理抵押登记手续,申领抵押登记证明,连同抵押人的购房合同正本交抵押权人保管。住房交付使用后,在抵押人委托售房单位或中介机构申领和后,应将和交给抵押权人。购房合同正本、和必须由抵押权人执管。抵押登记的费用由抵押人负担。抵押期间终结后,抵押当事人双方向原房地产登记部门办理抵押注销手续,并由抵押权人将购房合同正本,保险单正本退还抵押人,、交房地产登记部门办理抵押注销手续。押物的处分押物的处分抵押人不履行债务时,抵押权人有权依照规定以该抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得得价款优先受偿,超过债权数额得部份,归抵押人所