璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告

0利安璧山中小总部基地项目可行性研究报告2011璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告目录第一章总论1一、项目概况1二、编制依据1一编制依据1二编制说明1三、本报告主要结论2第二章项目建设的必要性4一、项目提出背景4二、本项目建设的必要性4第三章投资环境分析6一、重庆投资环境6一重庆城市经济工业投资领涨，城市经济迎万亿平台61经济总量62产业结构63固定投资74工业发展75消费收入8二重庆城市定位定位超前，城市价值创历史新高91五大定位引领城市发展、构建内陆全功能商贸物流中心92五大中心加冕提升城市地位93成渝经济合体10三重庆城市规划规划利好，城市发展潜力强劲111两江新区挂牌112物流交通规划从真正意义上缔造中国内陆物流中心11四政策环境高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机13二、璧山投资环境14一璧山城市环境分析14璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告1区域位置142面积及人口143历史沿革144人文风貌145工业产业156特产资源16二璧山经济运行环境分析161璧山经济发展16三璧山城市规划分析191区域定位192功能定位193城市规划20三、投资环境综述24第四章工业地产市场环境分析26一、工业地产发展分析26一工业地产的概念26二工业地产发展历程261我国工业地产的兴起262我国工业地产的发展现状273工业地产的发展趋势27三工业地产开发模式281工业园区开发模式282主体企业引导模式283工业地产商模式294综合运作模式29二、总部基地发展分析30一国内总部经济发展分析30二国内总部基地发展分析321发展起源322发展现状分析32璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告3总部基地案例分析北京总部基地334发展总部经济的“五大效应”35三、重庆总部基地发展分析37一重庆总部经济发展能力分析37二重庆总部经济发展政策环境分析371以重庆解放碑CBD为平台，大力发展区域性总部经济372南岸弹子石发展“区域型总部经济区”383江北区域重大战略举措大力发展总部经济38三重庆总部基地发展现状分析391重庆总部基地发展现状402重庆总部基地潜在项目分析42四、璧山发展总部经济环境分析43一璧山工业园发展现状43二璧山工业园发展规划441电子信息产业452医药食品产业453装备制造产业46三璧山发展总部经济环境小结46第五章项目属性及整体发展方向分析47一、项目属性47一项目基本情况471项目区位472项目四至47二项目宗地现状48三项目周边概况491交通492配套493景观资源50二、项目产品初判51一项目属性回顾51璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告1优势512劣势52二项目产品初步研判52第六章办公需求分析54一、璧山办公市场现状54二、园区企业调研54一企业概况54二企业对璧山工业园发展的看法55三企业对璧山工业园建设总部基地的看法55三、企业办公需求调研55一璧山办公企业55二主城客户56第七章项目定位57一、整体定位57一项目SWOT分析571优势（S）572劣势（W）573机会（O）574威胁（T）57二项目定位58二、市场定位58三、客户定位59四、功能定位59五、产品组合60六、价格定位60一定价前提60二市场比较法60三售价测算60第八章项目开发及经营进度63一、项目开发周期计划63璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告二、项目销售周期计划64第九章项目经济效益评估65一、项目投资估算说明65一投资估算的范围65二投资估算的取值说明65二、项目资金计划预测65一项目技术经济指标65二项目投资估算66三项目销售收入67四项目资金来源与应用68五项目损益分析68三、项目经济分析69一项目现金流流量分析69二项目累计现金流流量分析70三盈利能力分析71四总资产评估73第十章项目开发难点及对策研究74一、开发难点74二、对应策略74第十一章项目结论76第十二章附件77附件一成本明细表77附件二销售收入表79附件三项目资金来源与应用表80附件四项目损益表82附件五项目现金流量表84璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告1第一章总论一、项目概况项目位于重庆市璧山县城南部，隶属于璧山工业园区，项目总占地面积472653平方米，其中建设用地面积39898平方米，用地性质为工业用地。建设用地容积率30，可实现地上建筑面积119694平方米。二、编制依据一编制依据1中华人民共和国建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；2中华人民共和国土地管理法；3中华人民共和国城市房地产管理法；4城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第248号；5中华人民共和国营业税暂行条例；6中华人民共和国企业所得税暂行条例；72008年重庆市建筑工程预算定额；8建设部2007年发布的市政工程投资估算指标；9国家及重庆市颁发的电力、通信、工程管网等造价信息；10重庆市颁发的有关建设方面的标准；11重庆市建筑材料价格信息和价格指数。二编制说明1工程投资估算按重庆市建筑定额及安装工程定额估算，工程建设其他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取；2计委颁发的第三版建设项目经济评价方法与参数；璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告23本报告中价格、费用等取数均以重庆市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取数。三、本报告主要结论重庆是一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构、产业结构、城市环境都将得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，重庆将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业在重庆投资建厂。随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重庆的产业发展带来了良好的发展机遇，未来重庆产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟，重庆将迎来产业的飞速发展期。从市场情况来看，目前我国工业发展正处于由产办工业集群向总部工业基地发展的转型关键时期，总部工业基地是未来的发展趋势，具有前瞻性，同时符合工业发展中多元化的需求。我国总部经济近年来得到快速发展，在一定程度上推进了城市的经济转型和发展。总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择，总部基地的开发建设为总部经济的发展提供良好的物质承载体。总部经济是中心城市新的区域经济形态，作为一种高级形态的产业集群，总部基地将成为税收、资金、人才和品牌的汇集高地。重庆作为中国5大城市之一，需要以总部经济促成区域经济的快速发展。目前重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。是重庆都市发达经济圈的重要组成部分，在重庆乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增璧山作为重要产业拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。在此基础上，璧山县作为重庆的工业重镇，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的产业基础。随着璧山县经济、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建造千亿级工业园的规划，使璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告3群，为打造总部经济创造了良好条件。但在整个园区中目前暂无总部基地的规划，这将成为市场的一个机会点。通过对整个市场环境的分析以及本项目自身条件的分析，项目力求打造成为重庆市总部基地标杆项目，重庆总部基地典范工程，璧山的新地标。实现区域经济的快速发展，提升区域的市场知名度，推动区域的价值提升，提升外地资金对区域的投资信息，促进大量社会资金进入，改善就业环境，增加区域税收效益，带动城市的综合发展。本项目主要由精品写字楼、普通写字楼、配套中心和会议中心组成，其中精品写字楼49194平方米、普通写字楼38800平方米、配套中心28700平方米、会议中心3000平方米和地下车库及设备用房26507平方米。预计2011年9月开工奠基，开发周期约为五年。经测算，本项目总投资54480万元，税前收益约127亿元，税前投资回报率2327，税后收益约092亿元，税后投资回报率1681，全部资金内部收益率989，全部资金静态投资回收期544年。因此本项目的建设是可行的。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告4第二章项目建设的必要性一、项目提出背景在“1小时经济圈”的规划下，璧山成为重庆主城拓展区。区域城乡空间发展布局为“一心四带五区”，璧山与都市区、江津城区一同构建核心发展区。璧山是历史人文古城，拥有市级风景名胜区，旅游资源丰富。是重庆市西面的一座卫星城市，是集“优美、生态、文化、宜居”为一体的现代生活高品质城区。同时，在区域工业增长极、主城后台服务区及的规划下，璧山城市经济得以高速发展，城市地位迅速提升，发挥着承接城市核心区、辐射城市核心区外延区的重要作用，璧山城市形象和城市功能十分重要。为实现璧山城市发展目标，推进城市经济快速发展，提升城市对外形象，本文对该项目进行了研究分析。二、本项目建设的必要性重庆作为中国5大城市之一、长江上游地区经济中心、国家重要的现代化制造业基地、西南地区综合交通枢纽和国家级历史文化名城，城市的价值将城市自身的发展动力进一步激发，为实现城市综合实力不断增长、城市经济进一步快速增长，推动城市全方面的迅速进步，必须找到城市发展的新动力。而“两江新区”的正式启动，将使得重庆乃至整个西部地区的重要经济体在未来十年甚至更久的时间里，均保持着经济高速增长的势头和产业升级换代。璧山县政府高度重视工业的发展，把工业园作为作为本地区的一个长期坚持的建设重点。目前工业园区共引进175家企业，其中投产105家，2007年产值97亿元，规划2012年产值将达到500亿元，2020年将达1500亿元。璧山工业园区目前以发展制鞋业和机械制造加工业为主，园区产业处于发展初级阶段，园区龙头企业尚未发展稳定。根据璧山产业规划，到2020年，重庆璧山工业园区总建成面积将达25平方公里，其中工业用地21平方公里，区域范围包括璧城片区15平方公里和青杠片区10平方公里，以生态工业园区为载体，建设千亿工业集聚区。璧山随着大学城隧道的贯通，经济的发展与重庆市中心的联系日益增进。工业是璧山县经济增长的主要动力，因此固定资产投资中用于工业的占到了56左右，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的产业基础。随着璧山县经济、璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告5交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建造千亿级工业园的规划，使璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济创造了良好条件，总部基地的建设也成为未来发展的趋势。加之重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。鉴于以上原因，在本区域选择总部基地建设是十分必要的。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告6第三章投资环境分析一、重庆投资环境一重庆城市经济工业投资领涨，城市经济迎万亿平台1经济总量至直辖12年以来，重庆地区生产总值由1997年的1510亿增加至2009年的6530亿，翻了2番。特别是至2002年以来，年均增速均保持在10以上，且近年来，增长速度还有扩大的趋势，位居全国前列。根据目前公布的数据显示，重庆产业结构的快速调整，及以民生为导向的一系列改革举措，2010年重庆经济保持了快速发展的良好势头，GDP同比增长17，经济总量达到8000亿。按照目前重庆经济的发展形势，到2012年，重庆GDP总值将迈上万亿元新台阶跨入全国“万亿俱乐部”按照目前重庆的“十二五”规划目标，到2015年重庆要实现“4大愿景”，即把重庆建成特色鲜明的国家中心城市、集聚和辐射功能强大的经济中心、居民有充分的幸福感、西部开放“窗口”和统筹城乡改革的“先行区”。具体而言，在“十二五”期间，重庆的目标是，GDP翻一番，年均增长125，达到15万亿元，相当于上海目前的体量，人均GDP翻一番，达到8000美元，相当于2008年北京的水平，重庆整体进入现代化阶段。2产业结构重庆作为老工业基地，第二产业历来都是重庆的支柱产业。2007年开始，工业产值比重已过半壁江山。目前，重庆市已开始了产业升级战略，按照重庆“十二五”规划，第一产业在经济总量的比例将会下降到5，第二产业所占比例将上升到50，而第三产业所占比例将上升到45左右。随着“两江新区”工业区，西永微电园区、长寿晏家化工园区等工业园区的陆续推进，重庆未来的工业实力将更为雄厚，为第二产业的高速发展提高坚实的基础。同时，服务业、金融业也正式启动了升级，如江北嘴CBD建设提速、解放碑CBD“腾笼换鸟”等，第三产业也将在未来呈现强劲的增长势头。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告7二、三产业的结构升级，将会加速将重庆推向国家重要的现代化制造业基地和长江上游经济中心。图表3119972010年重庆市产业结构走势示意图数据来源重庆市统计局3固定投资至2000年以来，重庆市固定资产投资稳步增长，数据显示2010年，全市全社会固定资产投资完成6400亿元，同比增长314，较全国高出65个百分点。在“五个重庆”建设的指导下，基础设施投资额度也明显增加，这带来的是城市交通的通畅、环境的靓丽。另外，基础设施建设作为房地产开发的先行条件，它的提速也会加快房地产开发的进程。图表3220002010年重庆市基础设施投资额走势示意图数据来源重庆市统计局4工业发展目前，重庆打造亚洲最大的笔记本电脑基地，国家级现代制造业基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推进。特别是“两江新区”工璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告8业区、西永微电园区已经成为重庆工业的战略平台和强大引擎。重庆将由区域性的工业城市转变为国家重要的现代化制造业基地，这将从根本上改变重庆的经济结构和增长方式。众所周知，目前地方政府热衷于靠出让土地过日子，也就是“土地财政”，而重庆工业经济的强劲发展，将使政府摆脱对“土地财政”的依赖，使城市发展更具可持续性。5消费收入图表3319972010年重庆市城镇居民人均可支配收入走势示意图数据来源重庆市统计局图表3419972010年重庆市社会消费品零售总额走势示意图数据来源重庆市统计局随着居民收入的持续稳定增长，市民消费观念有所变化，吃、穿、用消费比重有所下降，汽车、住宅、教育、旅游、娱乐、保健等消费渐成热点，这推动了消费市场的活跃。按照重庆市政府“十二五”计划，到2015年，社会商品零售总额将达到6000亿。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告9二重庆城市定位定位超前，城市价值创历史新高1五大定位引领城市发展、构建内陆全功能商贸物流中心图表35城市定位重庆，中国西部地区唯一的直辖市和中心城市，是中国内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区、重要的现代制造业基地、国家高科技产业基地、长江上游的航运中心。作为国家定位的西部物流区域核心城市、全国性物流枢纽城市，重庆发挥其是西部地区唯一拥有公、铁、水、空等综合交通特大城市的资源优势，承西启东，接南转北。推动中西部地区与国际物流的有机结合，实施“一江两翼三洋”的国际物流大通道战略，构建长江上游的商贸中心和物流中心。2五大中心加冕提升城市地位首先，全国性中心城市的战略首次将重庆与成都两颗西部重镇从平衡的格局中脱离，这意味着至少在政策的推动上，在未来10年，重庆将作为整个西部的首要扶持对象。这种政策上预期将在城市发展的方方面面推动重庆向名副其实的全国中心城市进军。而以目前的形式来看，进军的路程并不短暂，在这并不短暂的路上，充满着投资的好机会。换句话说，在接下来的十年里，重庆将获得更多，更优秀是投资，这将大大的推动重庆经济继续保持快速增长。其次，全国性中心城市的战略将重庆推向了整个西部的门户，代表着整个璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告10西部向全国展示西部大开发的成就，向全世界展示中国的持续发展动力。这种门户作用，一方面昭示了城市未来广阔的发展空间，另一方面，也使得城市各方面的辐射、吸引能力得到了显著的提升，城市化进程将不再是简单匮乏的自然变动，以高素质人才流动为核心的主动迁入将在城市发展中占据更大份额。其三，全国性中心城市的战略作为一种价值催化剂将城市自身的发展动力进一步激发，城市综合实力增长将在较长的时期内处于价值预期增长与城市经济增长两者之间快速相互激发的和谐过程。这种和谐将以加速加速度的作用推动城市全方面的迅速进步。所谓国家中心城市指的是国家城镇体系顶端的城市，这些城市要在全国具备引领、辐射、集散功能，这种功能表现在政治、经济、文化诸方面。是通过综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等七大指标考察综合而得。3成渝经济合体图表36“成渝经济区”规划概念示意图成渝经济区初步拟定五大战略定位西部大开发的增长极或经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家内陆开放示范区和国家生态安全保障区等五大战略定位。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告11三重庆城市规划规划利好，城市发展潜力强劲1两江新区挂牌2010年6月18日，作为“试验区”的配套政策之一“两江新区”正式挂牌，标志着重庆正式进入中国第三区时代。1200平方公里，10年之后地区年产值预期等于目前整个重庆的生产总值（目标6000亿），占当时城市生产总值的1/4，简单两个数字指标已经把“两江蓝图”描绘得淋漓尽致。“两江新区”实质是五大中心城市的重要配套政策，其正式挂牌标志着重庆五大中心城市进程的正式起航，标志着重庆未来经济增长进入了多轮驱动给力时代，增速与增效都将在接下来的十年里发生天翻地覆的变化。2物流交通规划从真正意义上缔造中国内陆物流中心（1）一大四小开创重庆全新航空物流环境图表37“重庆机场”区位示意图除江北国际机场、万州五桥机场、黔江周白机场以外，重庆还规划有仙女山机场、巫山神女峰机场两个支线机场（2）向大西南铁路枢纽全速迈进图表38重庆铁路路网示意图璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告12目前，我市境内已形成“一枢纽五干线二支线”，在建项目有宜万铁路、兰渝铁路、渝利铁路、遂渝二线铁路、南涪铁路、渝怀二线、达万铁路电气化改造等7个铁路项目。近期，还将开工黔张常铁路、郑万铁路、安张铁路、渝昆铁路等项目。（3）高速路网规划联通重庆辐射全国图表39重庆高速路网示意图重庆市高速公路网布局由3条环线、10条放射线、3条联线组成，简称“三环、十射、三联线”，总规模约3888千米。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告13四政策环境高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。政策环境趋严，市场难于快速回暖。高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机。小结重庆是一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构、产业结构、城市环境都将得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，重庆将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业在重庆投资建厂。随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重庆的产业发展带来了良好的发展机遇，未来重庆产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟，重庆将迎来产业的飞速发展期。宏观调控剑指商品住宅，商业及工业地产也将引来新的机遇。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告14二、璧山投资环境一璧山城市环境分析1区域位置璧山县位于重庆市以西，东经10602至东经10620，北纬2917至2953。东西宽155公里，南北长665公里。东邻沙坪坝区、九龙坡区，南界江津区，西连铜梁县、永川区，北接合川区、北碚区。璧山地处重庆西大门，是川东、川北、渝西各县市到重庆的交通要道。1995年7月成渝高速公路开通后，从县城以南15公里的青杠街道上高速公路至重庆（陈家坪），里程为23公里。2面积及人口县域面积915平方公里，2010年末璧山县常住人口为586万人，县城常住人口数量为294万人，城镇化率为4205，连续8年居全市县第一位。3历史沿革在五千年前，璧山就已有先民劳动生息。春秋战国时，县境为巴国地。民国3年（1914年），璧山县属四川省东川道。1949年12月1日璧山县解放，属川东区巴县行政专员公署管辖。是年12月20日，巴县行政专员公署改驻璧山，更名璧山行政专员公署。1951年4月，璧山专署迁至江津，改名江津专区，属之。1960年江津专署迁往永川。1968年，江津专区更名江津地区，璧山县属江津地区。1981年，江津地区更名为永川地区，璧山县属永川地区。1983年4月1日，永川地区与重庆市合并，璧山县属重庆市辖。1997年重庆设立直辖市，璧山县隶属重庆市。4人文风貌璧山史称“巴渝名邑”，历史悠久，地灵人杰，历史上曾出过“双状元”、“六翰林”。古时就有“璧山八景”，即“金剑晴雪”、“东林晓钟”、“觉院夜雨”、“茅莱仙境”、“圣灯普照”、“虎峰马迹”、“凉伞云遮”、“石泉凝脂”。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告15璧山全县共有市级文物保护单位3处，县级文物保护单位43处；县境之内，还有36座古寨、95处古墓。位于璧城街道中央的文庙“大成殿”古朴、壮观，有194朵如意斗拱，重檐大屋顶琉璃建筑屹立在凤凰山脚下，与文庙广场（大成广场）、小东门状元桥连成一线；历年发掘的17具汉画像石棺，雕刻精美，名冠巴蜀，其中一具迁入重庆三峡博物馆馆藏；梅江朝元寺的明代石牌坊、青杠的清代河氏百岁坊也是璧山名声颇著的珍贵文化遗存。5工业产业有成渝高速沿线产业密集带和渝遂高速沿线产业密集带经过璧山工业园区，璧山县成为两大产业密集带建设发展的桥头堡。九龙坡、沙坪坝、大渡口、璧山将联手打造“三都一谷”，即汽车摩托车之都、铝加工之都、中国西部鞋都和西部“硅谷”。机械制造业机械工业是璧山县三大支柱产业之一。2005年，全县有各类机械加工企业500多家，实现工业总产值518761万元，实现税收15144万元。全县机械工业依托红宇公司、青山公司、大江公司等一大批重点企业的配套作用，初步形成了汽、摩配生产基地，全年完成汽车配件1275亿元，完成摩托车配件1663亿元，完成摩托车发动机1545万台，摩托车成车77万辆。金冠集团，盾之王公司、红旗缸盖公司等被认定为科技型民营企业和市新技术企业。制鞋业皮革皮鞋业是璧山县三大支柱产业之一。2006年，有鞋业企业1300多家，鞋业产品产量达到5849万双，年产值达到345亿元，获得重庆名牌称号的鞋类产品3个（“米棋”、“百折不挠”、“红火鸟”），重庆市著名商标2个（“米棋”、“景渝”），重庆市知名品牌1个（“尼斯雪豹”）。“红火鸟”牌皮鞋成为我县历史上第一个国家免检产品，并被评为重庆品牌产品。新型建材业建筑建材工业是璧山县三大支柱产业之一，2005年，有各类建筑建材企业168余家。全年实现工业总产值171810万元，占工业经济比重142，实现税收4858万元。建材业由过去生建产水泥、机制砖等低档产品向高新技璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告16术、环保型产品生产发展，形成了水泥、钢材、塑钢门窗、槽管多种产品的建材业。2005年新型建材产值达2多亿元。顾地公司获专利技术并被认定为科技型民营企业和市新技术企业。6特产资源璧山县幅员面积91455平方公里，耕地面积391770亩，人均耕地面积083亩。土壤以水稻土为主，次为紫色土。现有矿产煤、铁、石膏、天然气、重金石、页岩、石英砂、瓷土等。其中石膏、石英砂、石灰石、页岩等建材矿产配套产出，规模大、品质高，开采条件好，属地区优势矿产。璧山旅游资源丰富，改革开放以来，开辟出一批市风景旅游区，有白云湖风景区，位于成渝高速公路站口青杠街道。国家级森林公园青龙湖风景区，位于县城西北29公里处的云雾山，为市级风景区。金堂湖风景区，位于县城西35公里处的正兴镇，主要景点是重庆地区保存最好、最大的天主教堂“露德堂”，占地30亩，历时百年至今完好无损。闻名海内外的“来凤鲜鱼”，在位于县城以南19公里的原来凤镇（现属青杠街道），有近100个品种鱼味，不少文人墨客和海内外来宾都以品尝来凤鲜鱼为快，并竞相撰文泼墨题词。璧山传统的土特产品有“璧山土布”、“璧山干酒”、“玉麟锦缎”、“青杠板栗”、“大路黄花”、“天池银丝粉”，现代的璧山微雕、皮革皮鞋、“璧玉一号”优质梨、璧山财兔、风味源板兔、“白云湖”板鸭等名扬国内外。小结璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。为本项目打造奠定一个良好的城市形象和基础，有利于本项目的发展。二璧山经济运行环境分析1璧山经济发展（1）国民生产总值璧山县经济增长强劲有力，国民生产总值（GDP）从2001年的3508亿增加到2010年的15276亿，增加了335倍。除08年遭遇经济危机影响，09年经济增长放缓外，其他增长率都在15以上。20璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告17012010年璧山GDP的平均增幅大于8，城市处于高速发展阶段。从这些数据显示出北碚区较为雄厚的经济实力和强劲的发展速度，预计未来发展还将继续迈上新台阶。良好的城市经济运行将为本项目提供有利的发展环境。图表31020012010年璧山地区生产总值走势图（亿元）（2）三大产业从产业结构的比重来看，近几年璧山县的三大产业呈明显优化趋势；其中，第一产业比重呈现逐渐下降的趋势，第二产业比重呈现逐渐增长的趋势，第三产业处于较小的波动当中，但大体呈现逐渐上升的趋势；从数据显示来看，璧山县以第二产业为主，其次为第三产业，再次为第一产业。璧山县经济发展的主要动力来源第二产业，第二产业当中又主要以工业为主。第二产业从2006年开始增幅加大，增速加快。第三产业稳步发展。近年来璧山县借势发展电子信息产业、医药食品产业及装备制造产业，极力打造千亿级工业园区，势必会拉动璧山经济的飞速发展。从璧山县经济的长远发展来看，璧山县将继续保持以二、三产业为区域经济发展的重心，继续带动区域的经济发展。图表31120012010年璧山地区三大产业增长趋势图（亿元）璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告18图表31220012010年璧山地区三大产业比重示意图（亿元）（3）固定资产投资璧山县固定资产投产总额从2004年的2639亿增加到2010年的135亿，增加了412倍，除08年金融危机影响，09年增幅较小，其他年份增幅都在24以上，其中09年到10年的增幅达到70，增长态势良好。由于璧山县经济增长的动力主要是工业，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动建设，固定资产投资中用于工业的占到了56左右，用于房地产投资的只占到了16左右。图表31320042010年璧山地区固定资产投资趋势图（亿元）璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告19图表31420042010年璧山地区固定资产投资用途比例示意图（亿元）小结璧山县经济保持高速稳定持续的发展，随着城镇化进程的加快以及新城开发深入，未来璧山县经济发展将会再上一个台阶。三璧山城市规划分析1区域定位（1）区域工业增长极工业在相当时期内仍将是璧山的核心优势所在，突出璧山的现实优势，以工业职能强化启动卫星城发展。构建主城疏解工业的优化升级基地；配套西永的高新技术产业基地；重庆甚至成渝地区民营中小企业的集聚升级区；承接国内外产业转移的都市型工业基地和出口加工基地。（2）主城后台服务区抓住重庆国家中心城市的功能升级机遇，将璧山功能发展的未来与主城挂钩，以现代服务职能提升完善卫星城职能。打造面向主城的商务金融后台服务璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告20区；服务西永的研发后台服务、教育延伸区；主城面向成渝区域辐射的战略门户区；民营中小企业的总部基地。（3）生态宜居新城区发挥生态优势，积极吸引主城人口疏解，为主城截流区域人口，以宜居环境塑造卫星城的核心吸引力。定位于疏解主城人口、集聚区域人口的高品质生态宜居城市；以休闲旅游、医疗康体、城郊农业为特色的都市后花园。2功能定位图表315璧山功能定位示意图在“1小时经济圈”的规划下，区域成为重庆主城拓展区。区域城乡空间发展布局为“一心四带五区”，璧山与都市区、江津城区一同构建核心发展区。璧山定位为高新技术产业拓展区，新兴工业基地，休闲度假宜居区域。璧山县青杠组团以机械和加工工业为主，同时配套居住和商业设施。小结璧山县在“一小时经济圈”的规划下，与重庆各区形成核心发展区，区域工业增长极、主城后台服务区及生态宜居新城的定位，使其城市地位和功能得到进一步升级，辐射能力逐步增强。3城市规划（1）城市发展规划综合经济实力大幅提升。地区生产总值年均增长16以上，2015年突破400亿元；人均地区生产总值翻一番，达到8800美元。地方财政收入年均增长30以上，2015年突破100亿元。固定资产投资年均增长40，五年累计完成2000亿元璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告21。工业总产值年均增长25，2015年超过1200亿元。社会消费品零售总额年均增长20，2015年达到120亿元。城镇化率提高到60。生态环境更加优化。单位地区生产总值能耗五年确保下降16，力争下降20。璧南河、璧北河、梅江河三条主要河流水质达到或接近类标准。森林覆盖率提高到48以上，城市建成区绿化覆盖率达到50以上，建成深绿型生态化城市。宜居休闲功能凸显，展现“山、水、树、人”和谐画卷，成为中国西部极具魅力的宜居休闲绿岛。社会更加和谐稳定。城镇居民人均可支配收入年均增长14，达到34000元，农村居民人均纯收入年均增长16，达到15000元，城乡居民收入比缩小到231。城镇登记失业率控制在35以内，城乡养老保险、医疗保险参保率分别达到80和95。人民群众安全感和幸福指数进一步提高。实现全面建设小康社会目标。（2）绿岛新城规划图表316璧山绿岛新城规划示意图璧山县在璧山县县域空间发展规划（2009）中提出“重庆绿岛新区”的建设规划。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告22璧山新县城幅员面积为915平方公里，均为绿岛新区。照计划，将形成三个组团50平方公里的中心区（含老县城和核心区）、成渝城际铁路旁10平方公里的预留区、23平方公里的大兴镇。此次扩城，预计总投资为800亿元左右。建成后，常住人口将达80万。璧山新城推出“绿岛新区”概念，志在成为“宜居重庆”代表作。今后该县所有行政部门，都将搬迁至新城办公。伴随交通条件和城市环境改善，璧山的土地价格、房价、投资型商业物业均将上涨（3）交通规划图表317璧山与主城联系通道1与主城核心区（渝中CBD、两江新区）联系在现有的渝遂高速公路、成渝高速公路和G319的基础上，规划增加以下通道。成渝辅助通道、渝遂高速增线。规划增建成渝辅助通道与主城快速路二横线对接、增建渝遂高速增线与主城快速路一横线对接，打造直接通达两江新区的快速通道（承接重庆市城市空间发展战略规划）；成渝城际铁路、渝万城际铁路西延线。规划建设成渝城际铁路至重庆站、沿成渝辅助通道方向预留渝万城际铁路西延线走廊（承接重庆市城市空间发展战略规划）；规划轨道一号线延伸至璧山（承接璧山县县域空间发展规划）。2与西永城市副中心联系璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告23在现有渝遂高速公路和G319线的基础上，增建以下通道，见图52成渝辅助通道。规划建设成渝辅助通道接大学城横一路，该通道将成为璧山联系大学城以及西部铁路物流园的最便捷通道（承接重庆市城市空间发展战略规划）；成渝城际铁路、渝万城际铁路西延线。规划建设的成渝城际铁路，在璧山及西部新城均设有站点，将形成璧山与西部新城联系的城际快速铁路通道；同时，沿成渝辅助通道方向预留渝万城际铁路西延线走廊，并在团结村规划建设新的客站，构筑和成渝城际铁路平行的快速客运通道（承接重庆市城市空间发展战略规划）；规划轨道一号线延伸至璧山（承接璧山县县域空间发展规划）；建设大学城隧道与大学城横四路相接（即将建成通车）；规划建设璧山至金凤隧道联系金凤组团；远景预留横五路至台湾工业园通道。3与西彭组团、双福组团联系规划在来凤修建中部通道支线联系双福组团，为城市综合功能延伸拓展预留可能，远景建议预留三合广谱健龙西彭通道，争取建设轻轨五号线支线延长线经双福组团至来凤片区。4与江北机场联系璧山北部地区可通过渝遂高速公路转绕城或内环高速到达江北国际机场；璧山中部地区璧城组团可通过成渝辅助通道或大学城隧道转绕城高速或内环高速到达江北国际机场；璧山南部地区可经成渝高速公路转绕城或者内环高速到达江北国际机场。5与黄磏港联系目前璧山与黄磏港的联系道路只有四级公路（丁黄路），规划近期通过成渝辅助通道转绕城高速公路到达黄磏港码头，远期规划三合广谱健龙西彭通道直达黄磏港码头。打造面向黄磏的疏港通道，可以提升璧山的区域交通地位，带动区域节点开发。成渝高速是黄磏港辐射腹地的主要公路通道，如果打西部通道，璧山南部将有条件成为服务黄磏的物流枢纽区，缓解重庆外环的交通压力。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告246与其他方向联系与江津联系，目前璧山与江津的联系道路只有，规划改造S208线为二级公路。与合川北碚联系，规划改造低等级道路为二级公路，绕城高速公路通车后可经横向联系通道至绕城高速再转高速公路进行转换；与铜梁、大足联系，规划将G319提升为一级公路，对位于璧城片区的路段进行城市化改造；规划建设成渝辅助通道，沿线预留成渝客运专线走廊；中远期建设璧铜城郊铁路，在璧城组团北部及大路设站。与永川联系，规划建设成渝城际铁路，在永川及璧山境内设站点；规划建设成渝高速辅道。与县域内部乡镇联系，规划对璧青公路北段进行路幅断面以及平面线形的优化升级，与现有的璧青公路南段主要承担货运交通，打造与青杠、来凤等主要南部乡镇联系的区域东部通道。中部通道为以交通为主的服务性通道，连接未来两个城际站点、高速出入口和各城镇中心区，自八塘起，经七塘保家璧城青杠来凤丁家三合，向江津方向延伸。在来凤修建中部通道支线，联系规划的双福组团。西部通道和S208线以衔接城镇服务功能为主，同时承担区域性通道功能，以产业带动和物流集散为主要功能，通过联系南部的黄磏港、自南部联系黄磏起，经健龙丁家正兴大兴福禄大路八塘，至北碚。通过四条纵向通道的建设，联系县域南北主要乡镇以及铁路、轨道及公路站点，建立璧山的纵向联系通道沟通横向交通联系通道，强化县域内部联系，形成县域交通设施的网络布局。规划建设大学城隧道、大兴台湾产业园通道、青杠金凤通道、双福隧道，提升S108、G319的道路等级，强化县域内部乡镇横向联系。（4）商业规划根据璧山城市和产业发展的总体规划格局，未来510年，璧山县城镇商业网点规划总体格局为“一廊一核两片”。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告25“一廊”根据璧山的城市和产业发展布局的基本走向，以璧城为中心，构建由北到南的“大路璧城青杠丁家”商贸发展走廊，沿线布局商业网点。“一核”即县城核心商圈，是全县商贸发展的重点和核心区域，通过县城核心商圈联结重庆主城和渝西，辐射带动全县发展，包括璧城现代商务区、璧城购物中心区和青杠商业区。“两片”是指北部的大路和南部的丁家两个片区，依托中心商贸镇建设，形成两个次级商圈，联结重庆主城和璧山县城，辐射带动周边乡镇农村商贸发展。网点建设以形成县内区域商业中心为目标，辐射带动周边乡镇农村商贸网点建设与发展。小结伴随交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增，璧山作为重要产业拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。三、投资环境综述重庆作为一个极具发展潜力的国家级中心城市，将在城市定位、城市规划、城市建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的发展影响，将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，重庆将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业在重庆投资建厂。随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重庆的产业发展带来了良好的发展机遇，未来重庆产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟，重庆将迎来产业的飞速发展期。璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。它是重庆都市发达经济圈的重要组成部分，在重庆乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增，璧山作为重要产业拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告26第四章工业地产市场环境分析一、工业地产发展分析一工业地产的概念工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。二工业地产发展历程工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。随着这两年工业投资基金的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移，使得这些独立的小型工业园区逐步兴起，而这样的园区往往更多考虑的是园璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告27区工业房地产的回报问题，这也就更接近于大家现在比较流行的“工业地产”的概念了。1我国工业地产的兴起国际经济发展格局层面改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；国内各个城市经营发展角度各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。2我国工业地产的发展现状工业地产分为三个阶段，第一阶段传统工业厂房，该类传统地产项目，已经不能满足高度，紧张土地资源下的土地利用方式。第二阶段产办工业集群，满足生产办公，形成产业集群，资源整合得共能到提高，但并不能满足企业人员的日常生活及消费，仍存在缺陷。第三阶段总部工业基地，功能多样化、配套齐全、宜产、宜办、宜生活的内部环境，必将引领工业地产项目未来发展的主要方向。目前我国工业地产发展处于二至三阶段转型期关键期。工业强国，工业的发展程度决定国家硬实力，在经济高速发展的中国，工业地产的发展必将迅速崛起，同样也是多样化需求的市场下催生的产物。3工业地产的发展趋势（1）发展趋势的影响因素政府政策的影响监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告28市场供求的影响经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视；发展模式的影响模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；投资回报的影响随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。（2）中国工业地产未来发展趋势政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITS包装上市，融到大笔的资金。由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。三工业地产开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。1工业园区开发模式在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告29。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体；如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。缺陷不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。2主体企业引导模式是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式