郑州市郑东新区某地块投资开发可行性分析

中州大道宗地前期分析一、该宗地相关情况1该宗地基本情况该宗地位于郑东新区中州大道与中央大道交汇处，在中央大道以南、中州大道以东；总面积约147亩，地上附着物占地约30亩，包括1栋办公楼、两栋宿舍楼、厂房展厅若干；该宗地属于熟地。2该宗地产权情况该宗地为划拨用地，规划用途为工业、办公用地；其产权归中原汽贸（其前身为开封机电）。2005年中原汽贸将该宗地抵押给包括光大银行在内的等五家银行，后来由于一些原因工商银行、中国银行；建设银行、交通银行；光大银行这五家银行分三包对该宗地进行查封。当前，以上几家银行决定实现抵押权，处分该宗地。二、该宗地投资收益分析1该宗地面积该宗地约147亩，合98049平方米2建筑面积目前郑东新区各楼盘容积率0831到35各不相同，这里暂定20该宗地建筑面积为196098平方米1HTTP/POSTBAIDUCOM/FKZ1673117133预期收益参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾区域整体情况，该宗地待建楼盘均价暂定4100元/平方米。2007年是很多国家宏观调控政策落实的一年，该区片房价增长率暂取9，预计一年后即2008年的房价为4469元/平方米预期收益为4469元/平方米196098平方米876361962元4开发所需费用住宅建造费用住宅建造期间费用税金426034671元住宅建造费用当前业界流传较为广泛的是住宅建造成本多层按800元平方米计算，小高层1400元平方米；高层2000元平方米，这里取1100元/平方米，即多层和小高层的均值。住宅建造期间的费用包括管理费、财务费、销售费等，住宅建造期间费用一般为销售单价的510，这里取9税费一般为销售单价的1015，这里取15，充分考虑增值税等因素关于利润率一直众说纷纭，2005年国土资源部通过调研数据，对房地产商的利润率问题进行过分析，结论是北京市房地产开发利润率为171；SOHO中国董事长潘石屹表示房地产的极限净利润率是266，另外近两年上市房地产公司的利润率普遍在30左右，考虑到近年房价增长速度与国民经济增长速度、房价收入比以及国家宏观调控，稳妥起见我们取利润率为165土地使用费8763619625662525848450327291元土地使用费为总收益减去开发所需费用，但这里的土地使用费并没有考虑我们的利润，不过，根据对方的土地报价以及我们所能承受的地价，可以得出我们的利润空间。三、其他情况说明该宗地虽然说有钱可赚，但有几个问题比较棘手，不容忽视1该宗地属于划拨用地，其处分权归政府，其抵押以及处分都必须经过政府同意才能实现。2即使政府同意处分，但拥有处分权的有五家单位，光大银行能否全权代表另外几家单位也必须考虑3该宗地上的地上附着物也必须另外补偿4中原汽贸有约1700名职工，拆迁补偿是否遭遇中原汽贸方面的阻力。光大银行土地前期工作1由于该宗地属于划拨土地，其抵押处分都必须经相关政府部门批准，因此，对于该总土地必须在政府部门认可的情况下，才能进行处分。2对于划拨用地的处分，一般应走“招牌挂”，如果协议转让，那么也必须经相关政府部门批准。3该宗地原规划用途为工业用地，想要将其变为住宅用地，也必须经相关政府部门批准4在实现抵押权时，该总土地的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让