黄山路常发项目前期发展定位报告（中期提报）

房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM黄山路常发项目前期发展定位报告（中期提报）一、市场概要（一）城市理解1、城市区位常州地处江苏南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。与苏州、无锡联抉成片，构成了长三角都市圈，区位优势明显。2、城市交通常州市有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM3、城市概况常州地处江苏，常州市下辖溧阳、金坛两市及武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰区，下辖24个街道办事处、32个镇、217个居民委员会（社区委员会）和645个村民委员会。4、城市化进程城市化率可以代表一个城市的发展水平，也可以反映出一定阶段城市对房产的需求量。无锡城市化进程在前几年高速发展，城市化率已经达到了较高的水平与其经济状况相适应。而常州的人均GDP已经超过了3621美元，但是城市化率相对落后，在5059之间，可见其城市化水平还存在很大的提升空间。5、文化及旅游常州古城文化旅游区唐代古刹天宁寺、北宋苏东坡泊舟处舣舟亭、仿古一条街篦箕巷；常州新区现代旅游区横山风景旅游区，分设竹海古风、紫霞晴岚、桃雨柳烟、波声月色、碧水芳草和现代游乐及园务生产区等7个景区；春秋淹城“三城三河”格局的举世奇观，成为新型省级生态旅游区。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM6、宏观经济“十五”期间，常州市国民经济总体呈现规模扩张、结构改善、品质提高、活力增强的良性运行态势，城乡居民生活品质得到明显改善，各项社会事业发展取得显著成就，经济总量在江苏省内排位由“九五”期末的第六位升到了第五位，城市综合竞争实力跻身全国同类城市先进行列。2005年，常州实现地区生产总值突破1300亿大关，达到1302亿元，按可比价计算年均增长139左右，城市综合实力在加快发展中实现新的提升。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM“九五”期间以来，常州人均地区生产总值由“九五”期末的17635元增加到“十五”期末的37174元，约折合4500美元，常州目前正处于城市化进程高速发展阶段。“十五”期间，常州第三产业呈现出传统行业不断提升、新兴产业迅速崛起的良好发展态势，二、三产业比重比“九五”期末上升了32个百分点，产业结构进一步优化。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM“十五”期间，累计实现社会消费品零售额1454亿元，相当于“九五”时期的16倍，年均增幅达134，消费规模不断扩大，增长速度逐年提升。“十五”时期以来，城镇居民人均可支配收入年均增长速度达房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM112，比“九五”高出25个百分点，2005年城镇居民人均可支配收入达到14589元，居民收入得到显著提高。6、居民生活水准2005年，常州城镇居民恩格尔系数为359，较“九五”末期下降了42个百分点，常州城镇居民整体生活水准已从小康跨入富裕阶段。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM“九五”时期以来，常州城乡居民人均储蓄存款余额增长迅速，2005年达到24704元，较“九五”末期增长13663。7、总结常州市近年经济运行呈现如下特点综合实力稳步增强，财政收入稳步提高；投资规模稳步扩大，投资主体日益多元化；消费需求不断扩大，增长速度逐年提升；私营经济发展迅速，整体实力明显壮大；人民收入持续提升，人民生活步入富裕阶段。二、房地产市场1、概述“十五”期间，常州市房价5年内接近翻番，房价每平方米由房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM1686元提高到了3330元。年平均上涨幅度达146，明显高于城镇居民112的年均收入增幅。特别是2005年房价上涨最猛烈，涨幅达到344，平均销售价格为418198元/平方米。2、房价变化200320042005区域均价元/平方米均价元/平方米同比增长率均价元/平方米同比增长率城中36682445510124075374271809城东26802638751544670777701城南309329454784025263668城西2942372526614185891237城北30075358019044386412253城区小计3350407221554526991117新北区255033903294369776908武进中心区2400285018753371541803总计2950366361241941819814152005年常州市区商品住宅平均销售价格为418198元/平方米，较2004年增长1415，增长幅度较2004年小调十个百分点。2006年16月份商品住宅平均销售价格一览表单位元/平方米区域一月二月三月四月五月六月房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM份份份份份份城中555856524695557857775681城东424043674518424043153995城城南422942484652440744564122区城西442744214401416842513949城北441245524201411443914760平均价格472346764441437745564417新北区311833713863361635223615武进中心区319033403469381538053945总平均价格394641524183407341794252个案规划价格配套金城大厦商务办公一栋，办公236，面积65280，商铺6，面积8001300办公单价范围39804800，均价4400；商铺一层8800，二层5800。东芝电梯，双良（天然气）中央空调九洲寰宇24层，总建94000平米，14层为商业，五层起为办公，单层面积在3000平米，办公最小面积为100平米。地下两层车库，面积约16000平米办公均价70008000元/，租金中间层次15F上下2元/天。其余的在15元/天左右，无折扣。配有健身会所，游泳池（4楼），公用会议厅，5A智能化办公平台。共11部三菱电梯，远程遥控防火系统，喷淋，日产中央空调，单层两侧各一安全通道，办公区每层设两个面积约50的花园。府琛商务广场住宅，办公，商铺，酒店式公寓。1栋28层住宅楼，3梯7户配置，面积45120，主力面积为7080的两室两厅户型，占60以上。住宅规划126户。1幢19层办公楼，面积范围50140，主力为8863，共规划350间办公住宅均价3380元，31803580元（开盘时）；办公均价3580元，33503780元，酒店式公寓均价3500元，33003700元；商铺均价1万（13）层的平均价，0812万公寓内部配有4部电梯（蒂森克虏伯电梯，性能一般），两个安全楼梯，走廊宽度为1721米。层高为23米。富都商贸总建4万平米，规划13层为商业，426层为商务公寓（其中不设置4，13，14，24层，公寓共19层）。商业1层100200平米占多数，物业管理费为商务公寓2元/，商业为3元/。公寓内部配有4部电梯（蒂森克虏伯电梯，性能一般），两个安全楼梯，走廊宽度为1721米。层高为23米。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM挑高56米。23层多为300平米的。办公每层34个房间，单间面积在43平米。开间39米，进深75米，层高29米。套间面积约为100。大成大厦大成大厦规划18层，12层两栋楼。底下3层为商场，4层为娱乐，518层为办公，地下两层车库，大约300个车位办公的价格为58005900元/，租金为112元/。12层的单栋楼作为酒店来经营。爱特时代建有两栋25层住宅，14层为商铺，面积为18万；525层为住宅，面积为34万，面积规划为521615165，主力面积为1051411369的两室两厅。两栋住宅楼之间的裙楼屋顶上种花草植物，构成空中花园。此楼盘价位在41004800元之间,均价4450元/，有98折优惠，一次性付款97折。楼盘差价在305