九洲远景_四川成都大魔方项目阶段商业定位报告会完整稿

九洲远景_四川成都大魔方项目阶段商业定位报告会完整稿商业定位报告汇报会成都大魔方项目阶段报告会完整稿九洲远景商业管理机构成都，2010年4月1成都大魔方项目阶段报告会完整稿九洲远景商业管理机构成都，2010年4月2内容目录项目总体定位3集群式商业概念定位10FACTBOOKA城市及区域分析64B项目立地分析126C商业市场供需分析139D案例研究280本项目咨询服务方案是专门为成都大魔方文化发展有限公司书写。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意。3项目总体定位4大魔方城市综合体项目将利用其演艺文化标志特色和天府新城区位优势，建设为“文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐”功能为一体、满足城市文化时尚客群的城市演艺综合体大魔方综合体项目客群定位城市文化时尚客群，包含中产及以上家庭、时尚青年、商务办公以及旅游人群大魔方综合体项目功能定位集“文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐功能为一体的演艺综合体”大魔方综合体项目形象定位城市文化地标城市范儿的时尚生活之城工作与生活无缝隙转换的SOHO自由空间5项目占地178亩，商业部分不少于10万平方米，住宅面积为总面积20，演艺中心确定为12万座室内演出场所项目平面图项目地块四至范围和主要技术指标项目东至濯锦南路，南至锦悦路，西至城市主干道天府大道，北至丰民大道东路；民丰大道住宅占地面积约178亩；容积率486天府演艺2大住宅总建筑面积（待定）约636万M；中心商业道2其中演艺、影视中心，35万M；2综合商业10万M；住宅2超高酒店5万M；2超高办公41万M；办公2超高层公寓式办公13万M；2住宅9万M；锦悦路2地下室13万M资料来源九洲远景数据库6城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率经济效益社会效益通过多种功能的聚合，综合体实都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、现了对城市生活多方面消费需求激发城市活力的发动机的全面满足都市综合体很好地克服了纯粹居综合体在经营上有明显的价值互住、商务所造成未来发展的局限，补优势，各种功能在一天中的不具有很强的自我成长、自我繁荣、同时段运行，最大限度的提升了持续发展的生命力物业的整体价值和收益作为城市功能集中体现的都市综各种商业配套的建设为政府带来合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用大量的税收，并增加就业7资料来源九洲远景分析城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求城市综合体的建设特点选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多功能复合性样性和复合性建筑风格协调不同功能物业部分在平面和立面的连续性，保持协调一致。各功能在空中、地下和统一地面形成多层次联系。立体内外部交通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与通联接城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系资金渠道多元由于通常建设规模巨大，项目建设除依靠商业贷款外，还常依托于资本市场的多元化化融资模式，如房地产基金、资产证券化、房地产信托等8资料来源九洲远景分析通过综合体不同物业的功能作用，增加综合体资金使用效率，提升项目整体价值，共同推动经济价值和社会价值完善配套，增加人流提升价值，获取收益获取现金流及超额利润餐饮住宅产业支撑公寓式写字休闲娱乐部分定制楼写字演艺楼中心提升价值酒店商业零售升级文化产业、增加税收，增加文化娱乐目的性高端配套、提升整体价值，获取收益场所，优化城市功能，成为成都田园城市的核心元素，获取核心地段土地资源的武器，资料来源ULI,ICSC,BCSC,外部访谈,案头研究9在项目第一阶段，项目小组对集群式商业的概念规划进行了重点研究演艺中心1集群式商业2重点考虑的四种公建物业类型超高层酒店4住宅、公寓式写字楼3及办公注酒店部分未列入本次研究内容10集群式商业概念定位11九洲远景将本项目集群式商业总体定位于娱乐性超级地区购物中心项目类型超级地区中心1项目规模可行性商业规模约1014万平方米项目主题定位面向中高端家庭的ONEDAYOFF超级文化中心2项目目标消费者本项目面向四类潜在目标消费人群，以家庭消费单元为主，在情感诉求上以生活方式、价值导向为主项目价值定位通过高比例的文化娱乐行业配比、中高档配比、大型主力店的设置以及半开放式建筑形态打造大魔方项目整体价值项目USP突出家庭式文化休闲行业以及24小时业态的选择，是本项目建立有效竞争优势的重要元素项目主题元素全客层文化娱乐元素主要包括影视娱乐、家庭娱乐、青年娱乐、健康休闲和事件主题五大类项目行业组合1）商业组合方案以娱乐元素和主力店及次主力店为核心驱动元素32）集群式商业35面积设置娱乐行业，配合演艺中心，将达到近十万平米的文化娱乐体量；影视、家庭、青年、健康、事件五大文化娱乐元素实现24小时业态设置，致力于成为成都市文化娱乐中心3）全品类的餐饮业态选择将满足消费者各式美食体验，强化餐饮休闲的闲暇时光4）45的购物比例是本项目租金收益的保障，增强项目整体商业价值，也是满足一站式购物中心的必备元素项目主力店、次主力店在品牌选择上，借助主力店和次主力店的客流驱动力，是保障项目在激烈竞争中实现客流量的有力举措项目档次组合档次配比以中高档和中档为主，实现客层的全覆盖率，也是支撑本项目商业体量的关键要素项目模块组合行业组合布局上设置精品购物、家庭欢乐、活力之夜、健康生活四个模块为了保障项目报告的科学性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、内外部访谈、研讨会和案头研究工作项目商圈研究内外部研讨会专家及租户访谈查阅文献商业概念梳理研讨会项目小组走访了项目商专家访谈中国统计年鉴成都市统计年鉴圈各类项目30余个，其高新区规划处消费者研究讨论会成都市商业网点规划中高新区国土资源管理处商圈研究讨论会此外，还专程考察了上高新区促建办案例研究讨论会成都市城市发展规划海、苏州、深圳的新区成都市统计局建筑设计方案研讨会商业及多家购物中心成都市规划局大魔方项目建筑设计同时，项目小组针对消华东设计院初步方案费者研究发放问卷680成都百货运营商天府新城规划稿份天府新城规划项目图各对比城市统计年鉴及公报131类型和规模经项目组及专家委员会谨慎研究，九洲远景认为本项目商业类型为超级地区中心娱乐自我实现娱乐中心基本需求购物公园美食中心生活时尚中心专业化一次性购足品种齐全自我实现有限品种城市中心超级地区中心工厂直销中心地区中心基本需求邻里中心专业市场能量中心购物注以上定位图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位会与上图有所不同14资料来源九洲远景分析1类型和规模超级地区购物中心/SUPERREGIONALCENTER通常位于郊区或新区，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费中心商业组合购物与娱乐核心价值选址消费者沟通倾向主力店行业主力店功能组合目标消费者位于郊区、35个主力以封闭型的购物60购物为主，以服装、家通常为大众城乡接合部店独立建筑体为70体现自我实居、电子、消费群或新区主，有多个中现诉求，感娱乐休闲、折扣型主力餐饮10庭提供以购物城市主干道性与理性购店为主，食品杂货为20为主的、含或高速公路通常为百物较平衡楼层以三层有餐饮娱乐主出口处休闲娱乐货、GMS以下为主，主成份的一站超过8万平米、大卖场15要为二层20式购足的消、品类专费中心核心商圈3公多采用滚梯多与写字营店、电里，次级商提供社交、交通楼及酒店影院以及圈6公里，家庭活动与形成综合其他室内多主出入口其他附加价三级商圈30体娱乐值公里或以上停车场巨大，覆盖三级随机性消费，1000个停车主力店占比模式目的商圈位以上4060性消费模式资料来源ULI,ICSC,BCSC,外部访谈,案头研究15支持类型判研项目选型是购物中心定位第一步骤，判研根据城市分析、项目区位、物业条件以及交通条件得出12商业类型初步匹配商业主题概念确定城市发展目标消费者匹配度区位发展竞争优势物业条件交通条件购物中心类型可选的16资料来源九洲远景分析支持类型判研通过条件逐一排除，得到本项目类型为超级地区购物中心本项目城市超级地地区邻里购物能量LS中直销娱乐美食专业中心区中心中心中心公园中心心中心中心中心中心城市副中城市中心城乡结合地区中居民区郊区、新郊区富人聚郊区适应性适应性适应性地心区域区域处、郊区心附近区、城乡集区广广广址、新区结合处城市主干城市主干城市主干城市主区域中心社区主城市主干区域城市/区/社适应性临近城市适应性交道/高速道旁道/高速路干道/高主干道旁干道旁道/高速区交通域主干广广中心主干通路出口出口速路出路出口道旁道干道口市区面155万约13万610万超过8万58万平054万超过10410万054万054万18万平042万积平米或平方米平米平米米平米万平米平米平米平米米郊区48更大面万积核心商圈可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖3可覆盖可覆盖可覆盖3可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖63公里，40公里10公里公里公里30公里30公里50公里30公里30公里40公里公里或商次级商圈或以上或以上或以上或以上或以上或以上更大范圈6公里围容积率容积率容积率容积率容积率容积率容积率低容积率可容积率容积率低容积率可物业容积率高高高低低低高可低低高可低条件486171类型和规模基于对于本项目商业体量及人口规模分析,项目小组确定本项目商圈辐射范围包括天府新城、周边郊县及成都市三级商圈项目商圈示意图项目商圈说明核心商圈客源比重约2535渗透率5878户籍人口规划居住人口60万，办公人口60万，目前入住人口约22万人，办公人口约69万人次级商圈客源比重约1020天府渗透率5070新城商圈范围项目周边半径10公里的郊县范围，包括双流航空港、华阳镇、中和镇周边郊县户籍人口现有常住人口255万人，未来规划导入人口约74万人扩大商圈客源比重4565成都市渗透率4868户籍人口户籍人口1125万注客源比重商圈客流量/项目总体客流量，商圈客流量商圈人口渗透率/消费频次资料来源实地调研、九洲远景分析18支持城市分析核心结论成都市商业发展具备辐射整个西部地区的条件，目前市场正处于向外围快速扩展的进程成都市城市市场特点分析城市商业需求发展城市商业供给发展其经济总量和人均社会生产总值在到目前为止成都已出现多业态和多西部却名列前茅，人均GDP更居西档次的零售商业，其中传统百货和部之首购物中心、大卖场和街铺等各种零成都GDP以156的高速增长到08售形式均已出现年人均GDP已突破5000美元，达成都餐饮业虽有较多不同品类，但到中等发达国家水平，中产阶层将成都市商业发大量出现仍立足于本地餐饮文化以传统川菜、展辐射整个西成都人均社会消费品零售额增长迅火锅、小吃、茶馆为主部地区，目前速到08年为14417元，其增长率超市场处于快速从休闲品类看，影院、酒吧发展较过上海、深圳等一线城市发展中为成熟，高档健身房、美容SPA等2008年成都市人均可支配收入水平业态相对较为欠缺，其他新娱乐业居于西部城市之首；在人均消费性倾向指数水平位列各大城市中第二态市场空白位，反映成都是一个消费性都市从商业布局上来看，零售购物业态成都市旅游业发展良好，其中旅游以市中心向二环沿线扩展，餐饮网收入年平均增长率高于同期国内旅点密集，休闲娱乐网点则更加分散游人次增长率，反映了游客消费拉升幅度较大资料来源城市统计年鉴，实地调研，九洲远景分析19支持项目区位核心结论而本项目所在区域城南副中心将形成成都市商务商业中心乃至城市中心人口规模和结构按高新区按0408年户籍人数平均108的增长率计算，预计2015年底人口将达到59万；高新区的居住人口规划为60万；另外60万就业人口，未来的流动人口主要是服务于软件、金融产业的员工政府规划交通便利未来建设中的天府新城金融总部商项目紧邻成都绕城高速，是进出成务区，将引来一大批商务消费的人都市区的重要交通干道群区域内公交主干道路网基本建设到市政府行政中心的南迁，极大的提位；升、扩大了区域的餐饮、住宿业消费需求地铁一号线于2010年下半年的运营，极大地改变市民的出行方式和消本项目的演艺中心、影视中心将和费行为高新区政府规划中的海洋公园、歌剧院形成抱团组合格局，文化娱乐多元化的组合，势必对整个城市形成独一无二的地标式的吸引力房地产业的高速增长高新区政府计划在高新区南部建设总计达2700万平方米的住宅，按入住率80、每户120平方米、每户3人的测算，整个高新区入住人口为54万人20资料来源市场调研，九洲远景分析支持项目物业条件项目商业部分建筑面积不低于100000平方米，且不能分割产权项目指标规定GX18211/2522009054号宗地该宗地用于建设大型高端演艺中心、五星级酒店、甲级写字楼及配套公寓其中独立大型演艺中心建筑面积不少于56000平方米大型商业建筑面积不少于100000平方米五星级酒店和甲级写字楼建筑面积不少于91000平方米建成后，演艺中心、五星级酒店和大型商业建筑须按功能统一经营管理，同一功能不能分割产权资料来源九洲远景数据库21支持项目交通条件项目左侧成都市主干道天府大道，右侧紧邻成都市绕城高速出口，交通条件十分优越项目交通条件示意图项目交通条件分析三环路距离市中心天府广场10公里，距离机场、火车站等413公里不等，车行交通非常便繁雄大道濯锦路利民丰大道高新区规划的十条公交道路主干线目前已绕城高速基本建设完成，外区域交通可达性高盛锦路成都市地铁1号线贯通后，将直达本项目半小时步行所能覆盖的区域为南部新会展老双华路本项目中心和北部海关大楼附近，基本覆盖天府大道北部金融总部中心区域项目周边有3个公交站点接驳剑南大道益州大道天府大道221类型和规模通过计算目标消费者的总体购买力和预估租户经营坪效建议项目可行性商业规模约1014万平方米商业规模测算购买力测算可行性商业规可行性商业规模目标消费者年总体有效购买力商业租户年经营坪效模目标消费者有1）目标消费者有效购买力各级商圈目标消费者购买力渗透率效购买力2）各级商圈目标各级商圈目标消费者购买力消费人口数量目标消费者占比竞争吸引力消3消费者购买力费者在购物、餐饮、娱乐休闲方面每年平均支出商业租户经营4）商业租户年经营坪效144165元/平方米年坪效注1渗透率取自消费者调研；2）根据商圈竞争模型测算得出3）数据来自2009年成都统计年鉴；4）根据成都市每平方米商业面积销售额计算得到23资料来源九洲远景分析支持规模测算根据调研结果测算预计项目目标消费者有效购买力可达到142198亿元/年商业规模目标消费者有效购买力测算目标消费者有效购买力测算核心商圈次级商圈扩大商圈总计2012年商圈人口（万人）182551125目标客群占比625959竞争吸引力（市场份额）702828人均消费性支出919869198691986目标消费者购买力（亿元）70388171渗透率587850704868目标消费者有效购买力（亿元）4155192782116142198亿元注预计项目开业时间2012年，因此人口数量采用2012年的预估数据24资料来源市场调查，消费者调查，九洲远景数据库，九洲远景分支持规模测算成都消费者中等收入及以上群体人口数量占比59,购买力占成都总消费额的78,购物中心应以此人群作为目标客群2008年成都人均可支配收入情况成都市总体购买力为89810861507亿元92144980元6134元96827143元根据收入分类，中等收8668元入以上人群人口占比199221123元59，购买力1223亿元，11631元2026占比78，是购物中心15276元的目标人群2110最高收入高收入中等偏上收入中等收入中等偏下收入低收入最低收入注购买力人口数量占比人口总量人均消费性支出资料来源成都大魔方概念规划完整版2009年成都市统计年鉴支持规模测算通过分析成都居民消费支出结构，测算出与零售商业、餐饮、休闲娱乐相关的消费支出为91986元/人年成都居民零售商业相关消费支出测算2008年成都居民人均与零售商业等相关支与零售商业支出相消费支出元1）消费支出结构出项目关占比（元）食品4803食品1004803衣着1247衣着1001247家庭设备782家庭设备用品及服务100782医疗保健8995教育文化娱乐服务598616交通和通讯19275教育文化娱乐14617文化娱乐用品居住10576文化娱乐服务杂项商品7166杂项商品1007166合计12850成都人均消费支出（购物、餐饮、娱乐相关）为91986元/人年26资料来源成都2009年统计年鉴，九洲远景分析2项目主题定位根据消费需求和竞争差异化定位，建议大魔方打造成面向中产及以上家庭的ONEDAYOFF超级文化中心成都大魔方广场（超级地区购物中心）主题概念中产及以上家庭ONEDAYOFF超级文化中心功能性描述围绕城市生活居民，为其配置追求舒适、服务、体验、质量的多元素丰富的产品，以文化娱乐元素为主导，综合规划购物和餐饮行业，以中档、中高档为主场景我路过了，大魔方广场，看上去很“有感觉”，一切都很有范儿，我想进去看场电影或喝杯咖啡；我进来了，有很多的活动气氛，让我有“体验”的冲动；我体验了，我发现所有的商品都很有“质量”，包括餐饮和娱乐；嗯，“价格”是我可以接受的范围，我突然意识到常来这里购物是“明智”的情感性描述热情、活力、归属、经典，这里是时尚文化的地标，这里是家庭和朋友闲暇消遣的理想去处，这里诠释的是现代家庭的生活方式场景星期一今天很烦，我决定去大魔方，因为在那里我会变得“无忧无虑”星期二今天很累，我决定去大魔方，因为在那里我能感受到更多的“热情和活力”星期三今天很无聊，我决定去大魔方，因为在那里会有很多和我一样的人来寻求“归属”吧星期四今天想看风景，我决定去大魔方，在那里歇息喝咖啡，“安静”的看人来人往星期六今天阳光很好，我们全家决定去大魔方，因为在那里总是有着欢乐开心的“经典”星期天今天没有特别的，我还是决定去大魔方，“纯粹”的我在那里感到“自然”272项目主题定位目标消费者本项目面向四类潜在目标消费人群，以家庭消费单元为主，在情感诉求上以生活方式、价值导向为主消费者情感诉求奢侈品/独特性导向生活方式导向价值/生活方式价值导向价格导向家庭客群类别女性青年商务/旅游资料来源九洲远景分析282项目价值定位通过高比例的文化娱乐行业配比、中高档配比、大型主力店的设置以及半开放式建筑形态打造大魔方项目整体价值行业组合档次组合商业功能的面积配比购物占45，休中档45，以图书、休闲餐饮、快餐为代闲娱乐占35，餐饮占20表购物涵盖精品超市、百货、服装服饰、中高档40，以HBA、百货、家居、家电HBA、家居、图书、家电数码数码、中餐、休闲娱乐为代表餐饮涵盖主题餐厅、快餐、休闲餐饮、美食广场高档15，以精品超市、服装服饰休闲娱乐涵盖影院、运动、儿童主专卖店、家居店、主题餐厅为代表题馆、KTV、美容美发大魔方价值定位通过醒目的主题广场、便捷的交通主力店以大型百货超市为主，举例入口和导引标识吸引消费者前往精品超市OLE、BHG百货三越百货、太平洋百货设置宽敞明亮的中庭实现消费者客次主力店以快速时尚店和休闲娱乐为主，举例流聚散功能，增强消费者舒适度服装ZARA、UNIQUE、HM、NOVO通过第五立面的呈现营造开阔舒适体验空间电器百思买选择彰现核心价值元素的建筑风格、装修材休闲娱乐影院、溜冰场、儿童主题馆料、装修风格主力店/次主力店消费者沟通资料来源九洲远景分析292项目USP突出家庭式文化休闲行业以及24小时业态的选择，是本项目建立有效竞争优势的重要元素全24客小层时娱业乐态主餐力饮店带驱动动性资料来源九洲远景分析302项目主题元素全客层文化娱乐元素主要包括影视娱乐、家庭娱乐、青年娱乐、健康休闲和事件主题五大类2324212225主题影视娱乐主题家庭娱乐主题青年娱乐主题健康休闲主题事件吸引主题核心驱动影视资源驱动型儿童娱乐驱动型设备体验驱动型健康驱动型知名事件驱动型由儿童娱乐、儿以惊险刺激的游以体育健身、健有影响力事件引童教育带动整个乐设备吸引年轻提供影视感官享主要特征康养生等为核心致的场馆游览、受体验家庭参与的体验人参与体验式娱要素的健康运动设施参观等活动式娱乐乐目标客群中青年家庭、少年儿童中青年中青年、老年中青年剧院、影院、4D、星期8小镇、科锦江乐园、欢乐示例源深体育公园世博、奥运场馆IMAX技馆、海洋馆谷SPA、健康娱乐会儿童体验馆、儿大型声光电电子演艺中心、电影本项目对应中影电影世界所、滑冰俱乐部童教育游艺设备首发场所（真冰）资料来源九洲远景分析3121影视娱乐主题影视娱乐主题以高科技影视设备和世界各地片源等资源为核心驱动因素目标客群功能性需求以本地居民为主满足对梦幻世界的想象和追求客群广泛，家庭式和朋友聚会式均可覆盖满足对世界不同文化的体验覆盖年龄层较广满足对视觉感官愉悦享受的体验资源驱动的影视娱乐主题释放都市生活压力的需求取决于交通条件与家人、朋友一同游玩的需求商业区均有世界文化的体验区位特征情感性需求资料来源九洲远景分析3221举例中影中影集团是国内唯一一家拥有进口片源的发行商，致力于成为大众观看电影的理想场所影院租户举例品牌名称经营理念消费群定位品牌简介影电影院（CFC）隶属于中国大众观看电影的理大众消费者电影集团公司，国内唯一一家想场所拥有进口片源的发行商，影院大厅为空腔式吸音墙壁，全国独一无二。安装有美国“DOLBYSRDEX、DTS、SDDS”三种数字立体声音响系统、“JBL”5000系列扬声器及先进的音响帐板，并配有比利时“BARCO”4K型高清晰度数字放映机及模拟放映机影院的售票厅、食品部、风味快餐屋、观众休息厅及卫生间宽敞舒适明亮，影片灯箱广告引人入胜，赏心悦目资料来源九洲远景分析3321举例IMAX本项目中影将引入IMAX影厅专利的大胶卷，摄像机，6声道重低音音箱等高端技术成就成都市民独一无二的影音体验IMAX专用拍摄机专利的DMR技术可将普通胶片转换制为IMAX大胶片效果面积10倍于普通胶片的IMAX胶片六声道超重低音音响最高可达25米的巨大银幕IMAX专用放映机资料来源九洲远景分析3422家庭娱乐主题儿童驱动的家庭娱乐主题由儿童娱乐、儿童教育带动整个家庭参与的体验式娱乐目标客群功能性需求以本地居民为主，包含异地游客满足儿童游玩需求以儿童带动家庭满足儿童教育需求覆盖儿童、家长两大年龄层满足儿童及家庭餐饮、购物需求儿童驱动的家庭娱乐主题大都位于交通可达性较强的区位，靠近交通主满足家长和儿童合家分享快乐和成长的需求干道或轨道交通站点满足儿童体验成就感、自信度的需求市郊、市区均有区位特征情感性需求资料来源九洲远景分析3522举例儿童职业体验馆以儿童体验中心为代表的儿童驱动的家庭娱乐形式是当下购物中心选择的热点媒体音像服务业公共交通父母寄放处零售业汽车运动文化娱乐餐饮建筑36资料来源九洲远景分析23青年娱乐主题设备驱动的青年娱乐主题以惊险刺激的游乐设备吸引年轻人参与体验式娱乐目标客群功能性需求以本地居民为主，包含异地游客满足年轻一族设备游玩的需求满足年轻一族餐饮需求以年轻一族为主设备驱动的青年娱乐主题大都位于交通可达性较强的区位，靠近交通主满足年轻一族体验惊险刺激的需求干道或轨道交通站点满足年轻一族与朋友共同游玩的需求市郊、市区均有区位特征情感性需求资料来源九洲远景分析3723举例方特乐园方特乐园是国内最先进的、以高科技仿真娱乐项目为主的室内大型主题游乐园设备游艺租户举例品牌名称经营理念消费群定位品牌简介高科技仿真娱乐主大众消费者方特乐园是一个国内最先进的题游乐园、以高科技仿真娱乐项目为主的室内大型主题游乐园旗下共推出大型主题娱乐项目、中型主题娱乐项目和小型主题娱乐项目通过各种仿真科技，呈现过去和未来的各种奇幻之旅，为青年一族和家庭消费者提供从未有过的休闲体验资料来源九洲远景分析3824健康休闲主题健康驱动的成人健康休闲主题是以体育场、健身场馆等为核心要素的健康休闲活动目标客群功能性需求以本地居民为主，包含异地游客满足健康运动休闲需求满足配套餐饮需求以中年、青年两大年龄阶段为主健康驱动的成人健康休闲主题满足释放都市生活压力需求大都位于交通可达性较强的区位，靠近交通主满足追求健康生活需求干道或轨道交通站点区位特征情感性需求资料来源九洲远景分析3924举例真冰溜冰场冠军真冰场式国内首家连锁溜冰场馆，专业运动员组成的教练队伍和进口顶级设备为消费者提供不一样的溜冰体验健康运动类租户举例品牌名称品牌简介经营理念消费群定位不一样的溜冰体真冰爱好者冠军溜冰场国内首家连锁溜验冰场馆，由众多全国冠军、亚洲冠军、世界滑冰大赛获奖选手组成一支高水准的优秀教练员队伍，实行国际标准化规范教学。全套进口顶级制冰设备，充分感受“艺术溜冰”，带给消费者不一样的溜冰体验目前在北京、上海拥有北京新世界冠军溜冰场、北京金源时代冠军溜冰场、上海又一城冠军溜冰场、上海新世界冰上乐园等多家连锁溜冰场馆资料来源九洲远景分析4024举例健身会所美格菲健身会所采用先进的器材和专业的服务，提供大众的运动休闲生活以及亲子主题会所健康运动类租户举例品牌名称品牌简介经营理念消费群定位培养良好生活习追求运动休闲生活MEGAFIT为会员提供先进的健惯，提高生活质的消费者身器材，配合专业化的课程，量加上一流的管理队伍和员工的热情，从而营造一个动感的环境，把健康带给每一位会员以“科学、健康、专业”及个人优质服务为宗旨，让会员感受在一个充满朝气和活力的俱乐部，享有专业服务和优越地位目前在上海、武汉、成都、西安设有分所41资料来源九洲远景分析25事件吸引主题事件驱动的娱乐休闲主题是由有影响力的事件引致的场馆游览、设施参观等活动目标客群功能性需求以异地旅游人群为主满足对于有影响力事件形成的场馆游览、设施参家庭型居多观等活动需求覆盖年龄层较广满足配套餐饮、购物需求事件驱动的娱乐休闲主题取决于事件发生地的位置满足游客对于事件型景点的好奇心和求知欲市郊、市区均有区位特征情感性需求资料来源九洲远景分析4225举例演艺中心结合本项目演艺中心建筑体，形成文化娱乐组团式亮点，成为成都市文化娱乐的标志项目携手AEG国际娱成都文化娱乐地标乐赛事承办机构建筑一周一次不间断演出室内专业演出场所强大的成都首发阵容12000座巨型容量资料来源九洲远景分析43支持主题确定项目第二次筛选主题概念定位根据目标消费者匹配度和项目资源竞争优势得出12商业主题概念确定商业类型初步匹配城市发展目标消费者匹配度区位发展项目资源竞争优势物业条件购物中心类型可选的44资料来源九洲远景分析支持主题确定深入分析项目辐射商圈人口所占客源比重以及城市商圈竞争，项目组认为娱乐元素是本项目的核心驱动因素项目辐射商圈客源比重分析项目商圈竞争分析项目目前所在高新南区人口22万人，按照项城市中心商圈目前购物行业齐全，档次齐全，目预计开业时间2012年计算，核心商圈人口随着新型商业不断投入市场，升级消费将强14万人，占项目整体客流量的2535化其中心商圈地位扩大商圈成都市户籍人口1125万人，占项目二环区域商圈以大型综合体为主要商业类型，整体客流量4565基本满足周边居民的一站式消费因此，项目重点考虑成都市民随机消费特点，区域内商业项目较为分散，零售购物商业项到达性消费业态是本项目核心竞争力目较多，文化娱乐项目以青年娱乐商业为主家庭娱乐元素是本项目的核心驱动因素45支持主题确定根据客源比重测算，本项目为扩大商圈项目，到达性业态元素是本项目成功必须具备的要素核心商圈项目周边居民和商务办公人群项目商圈示意图客源比重占总体客源2535商圈范围以项目所在地为圆心，半径3公里范围内；包括天府新城内的全部区域交通前来时间步行30分钟以内车行5分钟以内次级商圈高新区居民和郊区居民客源比重占总体客源1020商圈范围以项目所在地为圆心，半径10公里范围内；包括天府高新区主要区域和周边双流、华阳等郊区新城交通前来时间车行20分钟以内1级高新区及郊区扩大商圈成都市随机消费者2级客源比重占总体客源4565商圈范围以项目所在地为圆心，半径30公里范围成都市内；包括成都市的随机消费者交通前来时间3级车行60分钟以内46支持主题确定根据消费者调查问卷结果，目标消费者对可到达性高以及齐全品类的商业更感兴趣，本项目文化娱乐配比对其吸引力明显方便到达、品类齐全、价格是消费者普遍驱动因素，富裕人士更强调商场环境和停车问题近一半的目标人群对城南区域表示看好，同时67年轻白领、58中产阶级、78富裕人士表示对集演出、零售购物、就餐和娱乐为一体的商业场所的光顾意愿电影院、茶馆、卡拉OK受大众欢迎程度最高，其次是健身房、儿童活动中心百货商场和综合超市受到普遍的认同，富裕人士和年轻白领更关注时尚服饰、休闲服装品牌、名品折扣店以及个人护理用品店火锅和中式正餐受到普遍的欢迎，富裕人士对餐饮的多样化需求明显要比其他人群更高，中产阶级也关注中式快餐47支持主题确定考虑城市中心商圈交通问题，本项目交通优势明显，同时需要加强公共交通的吸引力优势劣势对于南部新城居民，距离更近对于城市中心商圈集中度较高的购物项目（比如停车方便，交通亦不拥挤服装类）对于顾客的吸引力较小新业态带来的新购物体验对消费者的吸引力对于旅游人群，知名度较低更新的商业硬件设施带来更好的购物环境可能比城市中心商圈能提供更高的服务水平城南副中心商圈VS城市中心商圈城市中心商圈拥挤的交通和停车位紧张给城南副中心商圈带来机会地铁1号线的建设使副中心商圈能扩展至更大的范围，与城市中心商圈展开直接竞争城市中心商圈会继续改造扩大范围和影响力以办公、科研功能为主的城南副中心消费人群具城市中心商圈可能会建设新的商业，以满足消费有更高的消费能力者对中高档休闲娱乐的需求和对体验式购物的需城市中心商圈的以提供传统购物服务为主，现代求商业业态缺失，将无法满足新的消费需求机会威胁48支持主题确定而随着区域商圈新型综合体商业的投入，城南副中心商圈对南二环内居民的辐射竞争更加激烈优势劣势对于二环路以南的南部新城居民，距离更近由于二环沿线区域商圈的存在，使得二环内居民越过区域商圈到副中心商圈消费的客流量降低新商业业态带来的新购物体验对中高端消费者具有更强的吸引力最新的商业硬件设施带来更好的购物环境城南副中心商圈VS区域商圈地铁1号线的建设使副中心商圈能扩展至更大的范围，并分薄南二环区域商圈的客流区域购物中心为主体的商圈在交通便利性方面，三环以南的以办公、科研功能为主的城南副中心对周边居民有一定的吸引力消费人群具有更高的消费能力新发展的项目以大型综合体为主，逐渐完善区域二环沿线区域商圈商业分散，难以形成对南二环消费者各种消费需求高档消费者的整体吸引力机会威胁49支持主题确定高新区内商业购物比重较高，同时也出现了大型综合体项目，青年和家庭是其共同的消费客群高档商务商业美美仁和高百货春天中航城市海洋公园广场保利国际凯丹王府井大鼎广场美嘉森奥MAX凯德预计功能的商业特莱斯紫荆档次电影城中伊藤洋华堂富森美确定功能的商业宜家迪卡侬南城都汇社区商业项目市场机会欧尚低基本购物需求购物餐饮娱乐一体餐饮娱乐需求消费需求资料来源九洲远景分析50支持主题确定成都市目前娱乐型态以传统娱乐为主，新型娱乐目前属于市场空白娱乐休闲场武侯区锦江区金牛区青羊区主题分类成华区（家）近郊（家）总计所（家）（家）（家）（家）影视主题影院11124113445儿童主题儿童体验馆KTV41243029166146青年主题酒吧76191418112140健身房281712195081健康主题美容SPA6591320133123大型演艺中事件主题心资料来源大众点评网，实地调研，九洲远景分析51支持主题确定尽管潜在竞争对手也以娱乐作为吸引消费者主题元素，大魔方项目仍应该通过强化影视及文化事件主题，打造全客层娱乐消费新概念项目名称影视娱乐主题家庭娱乐主题青年娱乐主题健康休闲主题事件吸引主题大魔方天堂岛海洋乐园保利国际广场紫荆电影城N/A资料来源九洲远景分析523项目功能组合行业组合根据前期制定的竞争策略，商业组合方案以娱乐元素和主力店及次主力店为核心驱动元素功能组合行业组合描述娱乐驱动主力店次主力店娱乐以影院（包含IMAX厅）、真冰室内溜冰场、35儿童主题馆、酒吧等娱乐元素为驱动由百货及多个次主力店专卖店形成整体服装、数码供应45购物辅以餐饮等品类，形成丰富的商品供应20商业模块将脱离品类、更多的以消费群或消餐饮费行为作为设计原则说明该品类组合充分考虑到购物中心收益与概念的有机结合资料来源九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版533项目功能组合行业组合集群式商业35面积设置娱乐行业，配合演艺中心，将达到近十万平米的文化娱乐体量，影视、家庭、青年、健康、事件五大文化娱乐元素实现24小时业态设置，致力于成为成都市文化娱乐中心娱乐营业面积约49000平方米，占35娱乐子行业占比2子行业品类占比建筑面积（M）酒吧电影院431500014儿童主题馆17酒吧164500儿童教育儿童主题馆2010000儿童摄影32儿童教育32000儿童摄影21500综合健身会所63000综合健身会所电玩城5电玩城42000电影院437溜冰场84000溜冰场7KTV63000美容美发KTVSPA35美容美发315003SPA31500资料来源九洲远景分析543项目功能组合行业组合同时，全品类的餐饮业态选择将满足消费者各式美食体验，强化餐饮休闲的闲暇时光餐饮共27400平方米，占20餐饮子行业占比2日韩及东南亚子行业品类占比建筑面积（M）火锅店菜12中式正餐720004主题餐厅298000西式简餐7中式快餐4800西式快餐火锅店1232007日韩及东南亚菜41200休闲简餐西式简餐720006主题餐厅甜品店西式快餐72000131中式茶楼休闲简餐612003甜品店1280自助餐中式茶楼356011中式正餐美食广场自助餐11300077美食广场72000资料来源九洲远景分析553项目功能组合行业组合45的购物比例是本项目租金收益的保障，增强项目整体商业价值，也是满足一站式购物中心的必备元素1购物共63000平方米，占总集群商业45购物子行业占比2子行业品类占比建筑面积（M）百货公司3220000电子家电数码,10珠宝及配精品超市116500饰,2服装服饰,23服装服饰2314000家居,10电子家电数码106000图书音像,3礼品及玩珠宝及配饰21500具,3HBA,4家居106000精品超市,11图书音像32000礼品及玩具32000百货公司,32HBA43300注1以项目整体建筑面积14万平方米估算资料来源九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版563项目功能组合主力店/次主力店组合在品牌选择上，借助主力店和次主力店的客流驱动力，是保障项目在激烈竞争中实现客流量的有力举措主力店/次主力店/一般店铺占比主力店/次主力店品牌展示一般店铺204040主力店次主力店资料来源九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版573项目功能组合档次组合档次配比以中高档和中档为主，实现客层的全覆盖率，也是支撑本项目商业体量的关键要素项目档次占比档次说明中档占比约45，主要聚集在购物及餐饮业态高档购物图书音像、休闲运动服饰等餐饮快餐、火锅、美食广场等15休闲娱乐摄影、KTV、真冰溜冰场中高档中高档占比约40，主要聚集在餐饮及娱乐业态餐饮中式正餐、日韩及东南亚菜、自助餐、甜45品店、茶楼40娱乐影院、健身会所、SPA、儿童主题馆、美中档容美发等购物HBA、家居、家电数码等高档占比15，以精品超市、服装服饰、家居、主题餐厅为主资料来源九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版583项目功能组合模块组合根据项目不同消费群品类偏好、业态行业偏好和租金收益原则，我们在行业组合布局上设置精品购物、家庭欢乐、活力之夜、健康生活四个模块6F成都大魔方5F4F精品购物家庭欢乐活力之夜健康生活格调衣橱休闲生活缤纷美食健康时刻3F时尚服饰中式茶楼美食广场健身会所精品配饰时尚家居甜品店美容美发精品超市主题餐厅娱乐空间SPA2F量贩式KTV运动体验品味生活儿童世界电玩城真冰场百货儿童体验酒吧运动小百货HBA儿童教育1F品牌旗舰儿童玩具资料来源九洲远景分析59模块一精品购物以精品超市、中高档百货、时尚服饰品牌店、国际品牌服装店以及HBA等行业提供全品类的世界购物体验描述模块一位于13层格调衣橱品位生活营造一个以中高档为主的，选择丰富的购物场所，以主力百货、品牌专业店组团成为时尚消费首选场所都市时尚风格及国际品牌服装服饰为主目标品牌百货太平洋、三越百货精品超市OLE服装服饰MANGO、ESPRIT、MARISFROLG、MISSSIXTYHBA千色店、SEPHRO、屈臣氏餐饮STARBUCKS、哈根达斯覆盖中档、中高档，以中高档为主资料来源九洲远景分析60模块二家庭欢乐围绕聚会、儿童、娱乐和餐饮，营造全方位、丰富的三代同乐消费空间模块二功能组团说明模块二位于36层娱乐空间儿童世界营造家庭消费空间，围绕聚会、儿童、娱乐和餐饮，提供全方位、丰富的品牌组合店铺采用次主力店和小型租户组合方式目标品牌家居特力屋、伊利诺伊家电数码百思买主题餐厅老房子、四海一家儿童游乐园WEEWORLD儿童玩具玩具反斗城儿童教育金宝贝、红黄蓝覆盖中档、中高档，以中档为主资料来源九洲远景分析61模块三活力之夜以青年娱乐为主题，营造一个轻松、优质、时尚的派对空间，成为目标消费者休闲娱乐的首选场所模块三功能组团说明模块三垂直楼层分布缤纷美食娱乐空间营造轻松环境，成为周围居民、商务人士娱乐活动的首选场所以知名连锁酒吧、KTV、电玩城、美食广场形成活力四射的生活空间目标品牌美食广场大食代、美乐汇酒吧南京1914连锁合作品牌电玩城汤姆熊、卡通尼KTV钱柜以中高档为主资料来源九洲远景分析62模块四健康生活以健康为主题，以健身、运动百货、户外体验打造目标消费者健康生活的首选场所模块四功能组团说明模块四垂直楼层分布健康时刻运动体验营造轻松环境，成为周围居民、商务人士健康生活的首选场所以运动小百货次主力店、知名大型健身和美容SPA品牌为主目标品牌运动小百货NOVO户外体验馆轮滑小广场、BIKE风云场健身会所一兆韦德、威尔士美容美发思妍丽、美丽田园以中高档为主资料来源九洲远景分析63为了保障项目报告的科学性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、内外部访谈、研讨会、和案头研究工作项目商圈研究内外部研讨会专家及租户访谈查阅文献商业概念梳理研讨会项目小组走访了项目商专家访谈中国统计年鉴成都市统计年鉴圈各类项目30余个，其高新区规划处消费者研究讨论会成都市商业网点规划中高新区国土资源管理处商圈研究讨论会此外，还专程考察了上高新区促建办案例研究讨论会成都市城市发展规划海、苏州、深圳的新区成都市统计局建筑设计方案研讨会商业及多家购物中心成都市规划局大魔方项目建筑设计同时，项目小组针对消华东设计院初步方案费者研究发放问卷680成都百货运营商天府新城规划稿份天府新城规划项目图各对比城市统计年鉴及公报A城市及区域分析65A城市及区域分析A1成都宏观经济分析A2区域宏观经济分析A3成都市商业格局分析66A11城市概况成都市位于中国西部，是西部地区重要的政治、经济、历史文化名城成都市地理位置图成都市概况成都市是四川省的省会城市，位于四川省中部、四川盆地西部，距离重庆市的铁路里程为315公里；2008年末全市户籍人口11250万人,常住人口12706万人；成都经济快速发展，综合实力显著增强。2008年全市GDP达3901亿元，在全国15个副省级城市中位居第七成都是一座有2300历史的古城，自古人才荟萃，如汉赋四大家中就有司马相如和杨雄。深厚的古蜀文化绵延至今，得到传承和发扬。但成都同时也是一个融合百流、善于吸纳、富于创新的城市，2000多年来一直在吸收引进全国各地先进的文化和人才，截止2009年底，在成都的境外500强企业已逾130余家。全市现辖9区4市6县，面积12390平方公里。67资料来源INTERNET，九洲远景分析A12经济总量虽然成都GDP与我国主要一线城市尚存差距，但其经济总量和人均社会生产总值在西部却名列前茅，人均GDP更居西部之首1）亿元，主要城市2008年人均GDP比较元，主要城市2008年GDP比较CARG23342285CARG2120136981920181917161617171615141413414114780711635485099478199911443689826396039017055665586582524752621903467728357257321605156015655昆明厦门深圳成都上海重庆杭州西安青岛武汉天津武汉上海昆明厦门成都重庆杭州西安青岛天津深圳说明1按照户籍人口计算资料来源各城市统计年鉴，九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版68A12经济总量成都GDP以156的高速增长到08年人均GDP已突破5000美元，达到中等发达国家水平，中产阶层将大量出现成都市20042008年GDP增长情况亿元CARG按照156的复合增长率，预计156到2015年成都市GDP总量将达到10751亿元；10751按USD1RM8B682的汇率计算，2008年成都市人均GDP已达到人均50835083美元，按照世界银行统计美元标准，人均GDP达5000美元，意390134523324味着达到了中等收入国家和地30712693区的平均水平200420052006200720082015E资料来源各城市统计年鉴，九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版69A13人口建国以来成都市人口数量持续微幅增长为14，2008年末总人口达1125万人，预计在2015年将达到1250万左右1成都市19492008人口增长情况万人CGAR15CGAR14CGAR15124911251112110310821060104450119492003200420052006200720082015注1该处以户籍人口计算，2008年常驻人口1280万，户籍人口1125万，可知成都以本地人口为主导，户籍与常驻人口差距不大资料来源统计年鉴，九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版70A13人口成都城市化进程快速，在人口整体15微幅增长下非农人口呈78显著增长，从三产从业人员看尤以第三产业从业人口增长较快0408年成都市城市化率变化趋势万人0408年成都市三产就业人口变化率万人80第三产业1,1251,1121,1031,0821,06070352369398433CARG449605445361551950350428第二产业612405965722995443083030745430630520CARG第一产业781034932302952612461020042005200620072008200420052006200720081）户籍人口非农业人口城市化率注1城市化率指数年非农业人口/年末总人口资料来源成都市统计年鉴，九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版71A14产业结构工业成都工业以高技术和现代制造业为主，在工业总产值中交通运