2008年11月南京房地产市场报告-绿城

绿城11月市场报告目录一、宏观房地产形势1、全国房地产走势楼市下行空间有限2、区域市场三大区域销量齐跳水3、重点城市北京房价高销量减4、房地产商业绩下滑分化明显二、当月楼市整体发展综述1、总体供求概况新政频出，效果缓慢释放，降价仍是王道2、供求区域分布江北支撑半边天3、月度对比及趋势分析多重刺激，11月强劲上扬4、当月住宅成交面积段分布5、住宅成交价格段分布6、全市土地市场三、新政解读及行业动态1、1127央行下调利率108个基点2、南京公积金贷款额度大幅上调最高可贷30万四、11月别墅市场概况1、整体态势2、11月份全市独立别墅成交情况分析五、竞争性项目动态分析1、竞争楼盘本月推案及销售情况2、竞争项目当月广告表现一、宏观房地产形势1、全国房地产走势楼市下行空间有限2008年前三季度全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅自2007年11月以来趋缓。新建商品住宅价格环比，全国近10年来在8月份首次下降了01，9月环比又下降了03，有25个城市的环比均有下降。房价涨幅趋缓和一些高房价城市房价的适当回落，这是宏观调控所期望的。但居民买涨不买跌的心态，也使购房者的观望范围向全国蔓延。中国人民银行公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示，今年四季度打算买房的居民人数占比为133，创下9年以来的历史新低。从目前的走势看，全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用，房地产市场的信心一时还难以恢复。今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示，国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的政策，加上一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施，所以，后几个月的总趋势还可能缓慢下行一段时间，但楼市继续向下的空间也会非常有限，房价大跌的可能性也大大减少。中国经济不可能摆脱国际金融危机的不良影响，但房地产业也是我国经济的支柱产业，对整个国民经济都产生着较大的影响。政府部门通过制定政策对经济的恢复特别是房地产业的恢复起到重要的作用，这对中国经济的下滑起到了强大的抑制作用。同时消费者信心的逐渐恢复会拉动房地产行业，因此出现大跌的可能性很小。2、区域市场三大区域销量齐跳水中、东、西三大区域商品房销售面积首次全部进入下降通道，东部所占比重较上半年微降；中、西部占比较上半年微幅提高。东部和西部地区的购置土地面积自6个季度以来首次出现同比负增长。虽然三大区域商品房销售面积全部下降，但不难看出东部地区仍是商品房需求的最大区域。从商品房销竣比走势看，前三季度中、西地区的销竣比仍然较大，商品房供求紧张的状况依然存在。购置土地面积首现同比负增长，说明连续数月的房地产观望态势，使得土地市场开始理性回归，房地产商的拿地行为变得谨慎。3、重点城市北京房价高销量减北京房价依然高位运行，涨幅略有提高。2008年前三季度商品房销售均价销售总额/销售面积为13141元/平方米，同比增长1644，增速比上半年提高231个百分点。北京商品房的销售则继续萎缩。前三季度北京商品房销售面积为70716万平方米其中住宅为50511万平方米，同比下降4969，增速比上半年下降255个百分点。部分北京房地产商在此次金融危机中实行保守的策略，当交易量持续低迷的时候，仍然尽量维持房价。北京奥运时期的城市建设达到了一个顶峰，接下来北京面临的趋势就是高端的服务业进驻，服务业水平将显著提高，这也是房价依然高位运行的一个因素。4、房地产商业绩下滑分化明显受国内外经济形势的影响，尽管2008年前三季度地产重点企业净利润同比上升了13，但第三季度地产重点企业净利润同比下降了187，在业绩整体下滑的同时，企业业绩分化比较明显。以万科为例，如此规模大、市场化运作能力强的企业，前三季度净利润保持了188的增长，但第三季度净利润出现了134的下滑，主要是因为企业对未来房地产发展持谨慎态度，采取更为谨慎的财务策略。由于房地产公司特殊的会计制度，对于中小企业，一个季度的净利润并不能完全反映企业的经营状况，但对于大型企业来说，开发项目较多，结算时间比较均匀，所以第三季度业绩在很大程度上反映了企业的销售状况，同时也反映了企业的经营管理能力。行业在发展成熟，企业必然要遵守基本的经济规律，依据市场的情况调整策略，包括价格、产品以及开发量的控制等。存量房暴增、业绩整体下滑，是面对此次严重的国内外经济形势，房地产企业必将出现的现象。二、当月整体楼市发展综述1、总体供求概况淡季“镀金”截至11月30日零点，南京商品房住宅共认购6149套，成交3825套，日均认购量突破200套。对比10月，本月商品房住宅认购上升近5成，成交量则上升5成多。而从最近3个月南京商品房住宅的销售曲线也可以看出，认购和成交量均呈现逐步上升的趋势。价格趋向理性，认购量则相应上升，再次说明南京楼市的刚性需求还是大量存在。这种情况与其他城市大为不同，如苏州、无锡，即使价格下拉，成交量仍然低迷。当然，11月销售数据的上升，与前段时间密集的多方位的组合型新政也不无关系。但目前，新政的主要作用还是体现在对人们心理预期的影响上。2、需求区域分布江北低价重拳出击，销售再创新高江北板块的认购和成交量均远远超过了全市认购、成交量的1/3。价格成为江北一枝独秀的最主要原因之一。11月初，曾经的桥北地王、今日的新兴楼盘旭日爱上城开始销售，而低至3100元/平米的价格也制造出桥北楼盘中最大的诱惑力，认购第一天就超过200套。年关临近，开发商付款压力与日俱增，楼盘销售回款压力也是箭在弦上，因此促销的力度也会越大，对购房者而言，正是选择出手的较好时机。板块城中城东城南城北河西江宁江北仙西认购（套）4242385103006171258242983成交（套）1681572731344904901562553月度对比及趋势分析2008交交交交交1交10交交交交交交交68432713626956947117577447943604339541876149471218044334442948474511378723602137244638250100020003000400050006000700080001交2交3交4交5交6交7交8交9交10交11交交交交交交交交交交交11月认购6149套，环比增长469，呈强劲回升势头。多重刺激政策的出台以及开发商实实在在的降价，使部分刚性需求走出观望。4、当月住宅成交面积段分布与10月份相比140平米以上的面积段占比增加十分明显，主要源于开发商对大户型滞销房源的强力促销优惠。100平米以下面积段占比保持稳定，100120平米面积段占比下降明显，这一现象与开发商迎合市场需要的推盘策略相吻合。10月分成交面积分布面积段（M2）80以下80100100120121140140160160平米比例（）11332836234315370614511月分成交面积分布面积段（M2）80以下80100100120121140140160160平米比例（）1158285718091428106316845、住宅成交价格段分布由于江北低价盘的迅速跑量，使4000以下价格段占比增加明显，相比之下江宁的成交份额大为减少，因而40006000价格段占比大幅下滑。城中项目如金陵尚府等以远低于预期均价开盘，成交放量较大，10000以上价格段占比相应增加。10月份住宅成交价格段分布价格段4000以下40005000500060006000800080001000010000以上比例（）3163214112811399121979711月份住宅成交价格段分布价格段4000以下40005000500060006000800080001000010000以上比例（）341517619941273146910886、全市土地市场（1）11月土地成交一览序号编号位置出让面积（）容积率成交价格（万元）楼面地价（元/）摘牌单位1NO2008G35栖霞区仙林大道以南，大庄7号地1590738126100031956南京中豪房地产发展有限公司2NO2008G36栖霞区华电路1号48145401地块337349；02地块14410501地块2202地块1203地块1034000南京中电置业有限公司3NO2008G37浦口区汤泉政府西侧1770601018001017南京市浦口区金泉经济技术开发中心4NO2008G38浦口区永宁镇花旗村二组683508073000627南京皇家坞赛马有限公司（2）11月土地上市情况2008年第10、11号南京国有建设用地使用权公开出让公告地块编号地理位置实际出让用地性质容积出让底价面积（M2）率（万元）NO2008G39栖霞区和燕路498号702311二类居住用地1727500NO2008G40江宁区东山街道上坊环园路以东地块1024731商业用地1010450NO2008G41江宁区东山街道文靖路以西地块741757市场用地127560NO2008G42六合区新北大街小学西北侧419717二类居住用地164825NO2008G43江宁区双龙大道以西92174商业混合用地、酒店式公寓205500NO2008G44江宁开发区百家湖顺泰路以北97034二类居住用地163800NO2008G45江宁区东山街道宏运大道北侧（中低价商品房）115493二类居住用地152200三、新政解读及行业动态1、1127央行下调利率108个基点新政内容从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。利率调整前后对比期限调整前调整后调整幅度各项贷款六个月603504099一年666558108一至三年675567108三至五年702594108五年以上720612108个人住房公积金贷款五年以下405351054五年以上459405054影响分析中国经济已经受到了国际金融危机的影响，若再不采取措施，可能会产生更大的影响。此次央行降息的力度，相当于以往4次降息的幅度。由此可见中央政府刺激经济发展的决心。降息对于房地产市场来是一大利好。对于买房人，利率的下降可以降低买房成本；同时，车与房向来是国内最大的两项消费，这两个市场保持稳定，对整个国家的经济有很大促进作用。2、南京公积金贷款额度大幅上调最高可贷30万从11月17日起，南京再次调整住房公积金贷款最高额度，从缴存人使用住房公积金贷款的额度上限由原来的20万元/人、40万元/户调整为30万元/人、60万元/户。此次住房公积金贷款最高额度的调整，是逆市之下十分明显的鼓励刚性需求购房的一种调控手段。公积金贷款的最高额度调整，对于银行而言，影响不大。对可以享受公积金贷款的买房人，则是一大利好。贷款额度的提高，可以为部分买房人减轻更大的贷款利息压力。目前5年以上公积金贷款利率为459，而商业贷款5年以上的贷款基准利率为72，按照首购房可享受基准利率下浮30的优惠计算，利率也高达504。两者贷款的利率差为045。如果按一对夫妻一共可多贷20万公积金计算，20年期利息比商业贷款节省了11832元。与此同时，自2009年1月起，柜面支取还贷业务（包括商业性住房贷款），全部实行转帐还贷，不再支取现金。各住房公积金缴存单位在为职工开具支取住房公积金及住房补贴归还商业性住房贷款支票时，将全部采用转帐支票不得再开具现金支票。此项政策的推出保证了适用住房公积金及住房补贴归还住房贷款的专款专用，同时也可以防止支取还贷中骗提行为的发生。四、11月别墅市场概况1、整体态势作为房地产市场的分物业类型之一，别墅市场的发展态势滞后于整体市场的起伏波动；作为金字塔尖的别墅消费客群，对价格的敏感性要远低于普通住房的刚性需求客群。因此，在普通公寓市场受密集调控政策的刺激，同时供方以降价大量吸纳刚性需求出手的时候，别墅市场供需双方都采取按兵不动的态度，市场形势因而继续保持胶着状态。由于新的组团入市，11月玛斯兰德持续上月的推广力度，本月成交5套，使冷淡的独栋别墅市场保持了相对平稳；于10月间开盘的翠海名家别墅仍然无所收获；颐和公馆的独栋虽然价格有所松动，亦收效甚微。江宁三山板块乃至南京整个别墅市场以玛斯兰德一枝独秀。环紫金山板块的顶级别墅钟山高尔夫依然“高处不胜寒”，钟山美庐的样板房全面公开并举行相关活动，销售仍暂时停滞不前。本案玫瑰园的两套成交成为江北板块独栋别墅销售硕果仅存的成绩。独栋别墅大盘自然天成则仍然采取观望，迟迟不肯入市。大山地11月正式高调亮相南京市场，其全方位铺张的推广方式使其在短期内获得了高度关注。远郊别墅抢客南京的局面已然形成。2、11月份全市独立别墅成交情况分析其中板块名称入网套数累计成交量累计成交率本月销售面积区间（）目前均价（元/）颐和公馆112182031137721000爱涛漪水园9000268384184000玛斯兰德1431037203536554016394名家别墅91111072189626000江宁嘉瑞山庄2424100031159626000山河水139119856038058013000江北绿城玫瑰园4736681262068018000钟山高尔夫36246670642109835000紫金山钟山美庐1716941040046520000合计南京全市7在普通公寓受积极性调控政策及开发商促销优惠的刺激下明显回升的情况下，高端独栋别墅的整体销售仍持续低迷，与10月相比稍有下降；钟山国际高尔夫、钟山美庐、名家别墅等高端项目仍持续零销售，主要竞争对手之一玛斯兰德11月异军突起，共销售5套。五、竞争性项目动态分析1、竞争楼盘本月推案及销售情况项目玛斯兰德山河水钟山国际高尔夫钟山美庐累计推盘（套）1931393551累计销售（套）1531192447累计销售面积5677785526182917053671896962本月新推量0000本月销售量5000目前销售均价（元/平方米）16394110003300019500（说明以上销售数据来自365网站及电话、现场调研）2、别墅项目当月广告表现个案名称时间发布渠道位置、版面主题内容117扬子晚报C5半版软文住不到颐和路就住玛斯兰德吧1121扬子晚报C5四分之三版软文唯我“独”尊，玛斯兰德大独栋“定格”南京别墅金陵晚报A33半版硬广名流生活样板金陵晚报A32整版硬广大师境界南京别墅新起点记别墅大师玛斯兰德金陵晚报A33半版硬广在灵芝湖畔，找回赤脚走上木栈道的感觉海枣树街区千万级独栋别墅现房公开玛斯兰德1128扬子晚报C9四分之三版软文最大难题该给玛斯兰德打多少分钟山美庐1128扬子晚报C10半版软文钟山美庐全新定义富人区“首席富人区”紫金山板块再成楼市焦点116现代快报A23半版专栏豪雅样板房耀世公开，尽享奢华纯墅限量推出四套特价豪阔双拼1114现代快报半版硬广豪雅样板房耀世公开，尽享奢华纯墅限量推出四套特价豪阔双拼翠海名家别墅1120现代快报