2008年2月南京市江北片区房地产市场调研报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。目录1南京总体宏观市场环境311政策规划312与房地产行业相关的行情7121南京市经济发展动态72南京市土地供给监测8212008年1月南京市土地供应状况8221月份南京国有土地使用权出让公告103江北商品房市场情况12311江北板块近期推房情况12312春节期间江北楼盘开放时间及优惠1432江北片区经济环境1533江北分片区新建商品房供销特征15331桥北板块15332江浦街道板块17333泰山镇板块19334浦珠板块20335大厂板块21336六合板块2234江北片区商品房价格水平分析24341浦口区08年1月商品房价格水平分析24342六合及大厂区商品房价格水平分析254存量房市场监测2641存量房成交量状况264208年1月二手房销售分析285江北片区开发商营销策略2951江北片区1月楼盘报纸广告投放统计监测296最新江北楼市特征综述327媒体扫描372008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。71南京楼市新讯3772物业新讯452008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。南京市江北片区市场特征研究报告房地产的根本特点不动性使得每个片区的房地产特征出现明显不同的市场特征。我们在专业调研的基础之上，经过严谨的数据统计与分析，以江北片区市场特征为研究方向，从供需两个方面研究房地产市场的发展动态，分析市场事件，多角度的研究市场。1南京总体宏观市场环境11政策规划南京公积金贷款最高额提至20万二次贷款首付四成农历新年第一个工作日传来楼市利好消息2月18日起，南京将把住房公积金贷款的最高限额，从目前的每人15万元，提高到每人20万元。也就是说，如夫妻双方均可贷公积金贷款的话，则最高可贷40万元。据南京住房公积金管理中心副主任张明远介绍，为了适应南京房地产市场、特别是为了满足中低收入家庭改善住房的需求，此次对住房公积金贷款有关政策进行多项调整。2月13日，他对调整后的政策进行解读。放开“万元”楼盘公积金贷款新政策除别墅、联排别墅暂不予住房公积金贷款外，取消对“每平方米万元以上、单身公寓（酒店式公寓）等不贷公积金”的限制。即除别墅、联排别墅之外的住宅性质的房屋均可办理住房公积金贷款。解读2007年1月,南京曾对购买单价在10000元/平方米含以上住房或购买独立别墅、联排式别墅、酒店式公寓、层高超过3米的住宅暂停发放公积金贷款。对公积金贷款设立类似门槛，南京是“首吃螃蟹者”。但时隔一年,南京再次放开了除别墅、联排别墅之外的住宅性质房屋住房公积金贷款。此项解禁，让更多需要改善住房的职工受益，与南京目前房地产市场的实际情况更为符合。还清公积金贷款后，可第二次贷款新政策购买自住住房的借款人，还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款；根据央行有关规定，第二次使用公积金贷款时，首付不低于40。解读2007年9月，南京开始对曾办理过住房公积金贷款的市民，暂不批准第二次贷款申请。半年过去了，老百姓要求放开公积金第二次贷款的呼声越来越高。张明远介绍，从2008年2月1日起，以家庭夫妻双方为单位，已还清公积金贷款，并购买自住住房的借款人，第二次及以上住房公积金贷款均已放开，但对首付提出要求，必须达到四成。这样可以让那些虽然办过公积金贷款、但住房面积比较小2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。需要改善居住条件的职工，以小换大。还贷能力系数提高到045新政策还贷能力系数由02调整到045。解读所谓还贷能力系数，是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况。个人住房公积金贷款额度借款职工的住房公积金月缴存额公积金的缴存比例还贷能力系数12月数实际可贷年限。还贷能力系数的调整意味着，缴纳公积金的职工实际贷到手的公积金贷款将大幅提高。以每月职工和单位各缴存100元公积金（共200元），年龄为30岁的男性职工为例，单位和个人缴存比例各为10，加起来为20。去年，由于公积金个人还贷能力系数为02，按照公积金可贷额度计算公式，这位职工可贷公积金额度为200/200212（603072万元。按新调整的还贷能力系数计算，则可办理的公积金贷款为200/2004512（6030162万元。调整后，该职工在同等条件下，可多贷9万元，相当于调整前的225倍。省公积金3月起个人最高也可贷20万2月18日起，南京住房公积金贷款额度正式放宽到20万元/人。获悉，从3月1日起，江苏省级机关的住房公积金贷款额度也将上调到20万元/人，而在住宅的贷款上，别墅和联排别墅同样属于“禁贷”的范围，其他规定和南京市的规定基本保持一致。省级机关公积金余额充裕“我们也在关注省级机关住房公积金的贷款政策何时调整，毕竟很多公积金缴存在省里的买房人很关心。”18日，南京某商业银行相关人士说，当天他们收到了江苏省级机关住房资金管理中心的通知，要求从3月1日起公积金贷款额度和南京一样，从15万元/人调整到20万元。针对这一说法，很多银行也表示接到了通知，随即也从省级机关住房资金管理中心方面得到了证实公积金贷款额度上调到20万元/人的规定从3月1日起执行。据了解，目前江苏省级机关住房公积金缴存人有15万余人，2007年缴存金额约13亿元，放贷约10亿元，其缴存及贷款量占到南京市的约1/41/3之间，贷款余额还是相对比较充裕的，因此这次具备了调高贷款上限的前提。200万元以上住宅限贷“解禁”去年2月份，省级机关住房资金管理中心作出规定“购买独立别墅、联排式别墅、酒店式公寓、层高超过3米及总价超过200万元含以上的住宅不发放公积金贷款”。这次政策又如何调整该管理中心相关人士表示，因为之前省里对公积金二次贷款及万元楼盘并没有作出特别的贷款限制，因此这次也没有任何变化，具体的规定将和南京市保持一致。另外，省里原先对超过200万元（含）以2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。上的住宅也不发放公积金贷款，这次取消了这一规定，在住宅类的房屋贷款中，除了别墅、联排别墅不能贷取公积金，其他都可以。省、市贷款额度计算有所区别江苏省级机关公积金贷款政策和南京市的有没有区别相关人士表示，这次南京调整的几个政策，省级机关也保持了一致的步伐，唯一不同的是贷款额度的计算方式。南京市是按固定的公式计算的，即“可贷最高额贷款职工公积金月缴存额/缴存比例个人还贷能力系数（045）12个月实际可贷年限（距离法定退休的年龄，不超过30年）”。省级机关的计算方式相对简单点，是按距离法定退休年龄来计算的，距离法定退休年龄在10年以上的，都可以贷到最高额度（20万元/人），如果距离法定退休年龄是10年以内的职工，则是每接近退休年龄1年，贷款额度减少1万元。问在南京缴存的公积金，能贷款到异地（外地）买房吗答南京市住房公积金购房贷款细则第四条规定“在本市行政区域范围内购买自住住房，并按月连续、足额向管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款”，这条将公积金贷款的范围限定为南京本市的行政区域之内，用公积金异地贷款买房行不通。但是，买房人如果在外地买了房子，可以在南京的公积金账户上提取现金，去还外地的房贷。并且是在买房的一年内，买房人凭购房合同及付款发票就可提取公积金现金，今后每年凭当地银行的贷款证明也可提取现金。问买层高超3米的商用房能不能贷公积金答这次“解禁”的层高3米以上楼盘是指住宅，不包括商业用房及商铺，一些立项性质为商业、办公的酒店式公寓也不能贷公积金，必须是住宅性质的楼盘。问在公积金的提取上，省市是否区别答在住房公积金的提取上，省里和市里有所区别。南京市逐年提取公积金还贷是16月份的上半月，而省里是每年710月份的工作日内。问自由职业者的住房公积金缴存及贷款可以办了吗答按照规定，自由职业者是可以缴存、贷取公积金的，但首先要到中心出示证明和签订协议，比如律师应持工商部门执照、律师执业证明等材料。但是，目前南京尚未有自由职业者个人来办理缴存及贷款业务，他们往往作为一个非企业团体的组织来办理，像律师是以律师事务所这样的非企业团体来缴存及贷取公积金，没有个人来办理。南京新政楼盘起“洋名“行,起“洋地名“不行2008年02月22日现代快报历经一年多的调研、起草、修改、审议等一系列程序，南京市地名管理条例终于“尘埃落定”，2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。已经省十届人大常委会第三十五次会议批准，将于2008年7月1日起施行。有偿冠名、“洋地名”命名楼盘等争议问题都有了确定的说法。楼盘禁用“洋地名”南京市地名管理条例在草案中曾规定，禁止使用音译“洋名”命名地名，这一条款颇有争议。眼下音译洋地名用得最多的是各种新建楼盘，如果这一条款施行，就意味着众多楼盘名“不合法”。在条例提交二审的草案中，就删除了“禁止使用外来语音译词命名地名”的规定，改为“禁止使用外国地名命名地名”，即将施行的正式条例中也是如此规定，也就是说，照搬外国地名是行不通的。但在南京还是有一批楼盘是照搬外国地名的，市民政局副局长雍玉国对此表示，南京地名主管部门一直是严格把关的，不准楼盘起“洋地名”，但南京之所以还会出现这么多“洋地名”楼盘，是开发商没有使用经批准的标准地名，用了自己认为适合宣传的“洋地名”，比如“威尼斯水城”，其批准的名字是“北外滩水城”，“玛斯兰德”批准的名字叫“美仕别墅”。不可以有偿命名地名有偿冠名也是条例中很受关注的内容。条例规定，地名冠名的范围是广场、桥梁、闸坝和隧道等，同时规定城镇路、街、巷名，具有重大纪念意义的地名，以及列入非物质文化遗产地名保护名录的地名不得有偿冠名。雍玉国说，地铁一号线实施了有偿冠名，今后有偿冠名将更加规范，南京市政府还将制订地名有偿冠名的具体办法。有偿冠名只是冠名，比如德基广场新街口站，而诸如金箔路等直接用企业名来命名道路的情况今后将不会出现。雍玉国说，通过这次立法，有偿冠名将更规范，有偿命名被禁止。但考虑到地名的稳定性，已经用企业名命名的道路不会轻易更名，否则会带来很大的不便。门牌号不得无序跳号如果知道一个地方的门牌号码，照理说“按图索骥”去找会很快捷，但实际上，现在城市的门牌号码有些混乱，常常让人“找不到北”，南京也是如此，沿街的很多小店，店名和电话号码写得很大，缺的就是门牌号码，这边刚是7号，转眼到了旁边的店已是17号了“这次地名管理条例进一步明确了门牌管理的基本责任，相信南京门牌混乱的状态将会逐渐改变。”雍玉国说，条例规定，门牌号由公安机关统一编制，编排不得无序跳号、同号。同时规定，新建的道路、桥梁、街、居民住宅区等的地名标志要在工程竣工时设置完成，方便市民找路。50个老地名进非遗南京的老地名是一张城市名片，为了加强对历史地名的保护，条例专门规定了历史地名保护的相关内容。历史地名是指中华人民共和国成立以前形成的具有历史文化价值和纪念意义的地名。雍玉国说，目前南京的老地名经过普查，建国前地名就有2万多条，据初步估算，其中具有历史价值的有近万2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。条左右，初步筛选了50条极具历史文化价值的地名，列入非遗保护名录，如“金陵”、“建邺”、“鸡鸣寺”、“朝天宫”等。南京银行严防贷款挪用，规定个贷“快进快出”由于南京中介融众挪用市民巨额房款案，近日以银行等多单位的赔付而步入尾声。事件背后折射出的个人贷款监管漏洞也被大家所重视。从2月27日新闻中，我们欣喜地看见，南京各银行已经就这个问题开始研究对策为了防范个人贷款挪作他用，中国银监会称个人贷款管理办法（以下简称办法）正在研究制订中，新办法将明确“受益人原则”，即确认放款后，银行应优先把钱给受益人，让受益人自行使用，而非停留在借款人账户。从南京一些银行了解到，为了防范金融风险，各家银行已经做到了个人贷款“快进快出”，相关款项在借款人账户上停留时间短到按秒来计算。制度上彻底杜绝转按揭“该项办法，就是针对去年初兴起的房贷转按揭而来的。”南京一位不愿透露姓名的银行人士谈及了他对该项政策的直观理解。去年初包括南京在内的一些城市银行都兴起了房贷转按揭业务，这种利用楼市升值扩大房贷额度的做法加剧了房市泡沫，也给银行带来了贷款风险，银监会去年下半年叫停了此项业务，但各家银行仍擅自利用“潜规则”扩大贷款业务，办法的出台，将杜绝各家银行不听号令的做法，这也意味着转按揭业务将彻底退出历史舞台。针对市民关心的办法会不会收缩个贷业务、个贷业务手续时间要变长等疑问，业内人士分析说，出台办法主要是为规范个人的贷款管理，而非意味着要紧缩个人贷款。个贷挪作他用南京“堵漏”根据办法的征求意见稿，消费用途贷款不得超过借款人至法定退休年龄时累计有效收入的50；对经营利润作为收入主要来源的借款人，应以本人上年度月平均获取经营利润水平为依据，测算有效收入。有关人士表示，这主要是从未来贷款预期回收的安全性角度出发，借款人需要有足够的还款能力。目前南京很多银行在做房贷时，也要求借款人的月收入应高于月还款额的两倍。办法的另一个亮点，是“将贷款支付方式确定为受益人直接收款原则”。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，上述规定可遏止信贷资金流入股市、楼市，进而确保存款人利益。光大银行南京分行个贷分析师丁兆顺讲道，他们银行为了避免个人贷款挪作他用，已经在银行账户电子化方面进行了完善，现在包括房贷在内的个人贷款都能做到“快进快出”，贷款到了借款人账户后马上就会划到受益人账户内。装修类特殊贷款仍要完善2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。尽管电子化操作基本堵上了一些个人贷款的漏洞,但银行界人士也承认,“受益人原则”实施起来并不易,特别是像装修贷款这类需要分批打账的贷款就有麻烦。丁兆顺告诉记者，以装修贷款为例，一般借款人都是分几次来支付装修款项，如按照意见稿的规定，银行必须分时分批将钱打入装修公司的账户，这将导致银行在一笔总计几万元的贷款上耗费巨大的精力。此外，在贷款结算方面也有问题，因为很多客户都是自己买装修材料，这在贷款额度控制方面很难操作，银行不可能去查询这些材料是怎么用的。丁兆顺称，银监部门已经接到了类似装修贷款这样的监管课题，相信在即将出台的办法中，会对这类课题进行解决。南京多家银行推出房贷新业务尽管贷款规模有所限制，但是作为质量最好的业务房贷，南京各家银行似乎并不想就此放缓。26日从深发展、中信等南京多家银行了解到，双周供与气球贷组合、多种灵活还款方式等房贷新业务已经悄然面市。发现，在去年6次加息的背景下，如何帮客户省息成为新一轮房贷大战的主轴。放贷规模受限较大据了解，去年我国个人住房银行信贷增长了3倍，但是从第四度起，国内多家银行包括南京在内，出现了银行无款可贷的尴尬局面。面对房贷这种异常的增长现象，去年年底央行拉开了贷款总量控制的闸门，并确定今年房贷按季度控制贷款规模。“这个规定出来后，一些股份制银行曾经纷纷提请中国人民银行不搞一刀切，实行一行一策，即在总贷款盘子不增情况下，上下微调各家银行今年的贷款规模。”南京一家国有银行个人房贷部负责人告诉记者，因此目前各家银行还未对分支机构和部门做出最终的信贷规模分配，只是总的方针是信贷规模与去年持平。根据相关公开资料显示，今年各金融机构新增贷款总量将不得超过2007年全年的363亿万元，这也就意味着增速不得超过1386。目前央行核定工商银行、建设银行、农业银行2008年的新增信贷额度，分别为3650亿元、3500亿元、3100亿元，均与2007年基本持平。而中国银行核定的新增信贷额度为2600亿元，则比去年新增额减少200亿元。不过记者了解到，中国银行江苏省分行今年的新增贷款总量还是在400亿元左右，与去年相当。房贷竞争依旧激烈尽管今年房贷贷款规模有所限制，但是作为质量最好的业务，南京各家银行似乎并不想就此放松，新一轮房贷大战已经悄然打响。深圳发展银行南京分行个人贷款中心经理孙雪梅讲到，去年该行曾经推出了气球贷和双周供两大房2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。贷新业务，其中气球贷放贷15亿元，而双周供却只有不到2亿元，很多房贷客户都有气球贷和双周供同时办理的需求。为此，该行最近推出了气球贷双周供房贷组合新产品。孙雪梅举例称，如果一个房贷客户贷款50万元，期限30年，按目前783的基准利率等额还款，支付的利息为799507元。如果单独采用双周供和气球贷，支付的利息分别为574945元和765990元。省息比例分别为281和42。不过，如果采用气球贷双周供房贷组合新产品，支付的总利息只有556831元，较普通贷款省息242676元，省息比例达到了304，十分划算。孙雪梅同时表示，办理这个新业务手续也很简单，房贷客户只要提出气球贷双周供房贷组合申请，报银行审批即可。而中信银行南京分行个人贷款中心经理娄勇则说，该行即将推出一系列的灵活还款新业务，目前正在系统测试阶段，一旦测试成功将正式面市，其核心举措也是帮房贷客户节省利息。不仅是中资银行为贷款业务加紧历兵秣马，一些外资银行也开始有所行动。据渣打银行总行相关人士透露，该行最近在北京推出了无担保个人贷款，借款人无需提供任何担保或抵押，贷款金额从8000元到20万元人民币，贷款期限从6个月到4年。同时该贷款产品执行固定利率，根据金额、期限、资信状况等情况的不同，利率水平在79到99的范围区间内。如果市场效果不错，也有望在南京推出。部分银行按兵不动虽然深发展、中信等南京部分银行已经在房贷上有所行动，但是像光大、农行、华夏等南京其他银行并未在房贷上有新动作。“目前整个楼市还不明朗，贸然推出新业务实际效果可能不会很明显。”华夏银行南京分行个人业务部副总经理王成福表示，相比往年，今年南京楼市明显冷却了许多，这也直接影响了房贷发放。虽然1月份各家银行的房贷出现过井喷，但是那些大部分是去年12月份积压下来的，实际上是今年的可能并不是很多。中国农业银行江苏省分行个贷科周科长也表示，受浓厚的市场观望气氛和传统淡季因素影响，虽然从今年月份开始银行个人房贷业务已经解冻，但目前南京房地产市场卖方完全占主导的情况已经改变，购房者有房就买的盲目行为也不存在了，观望氛围十分浓厚，市场回暖尚待时日。同时，在一系列调控政策的作用下，房地产投机行为得到了很大抑制，市场整体也趋理性。这样房贷业务必然也会受到一定的影响，不过目前最优质的业务，银行不会放慢房贷发放的脚步，只是要看南京楼市什么时候真正回暖。南京禁毛地挂牌出让楼盘上市时间将提速南京市政府27日发布通知称，该市今后在土地挂牌出让时将坚持净地上市，一律不得以毛地的形2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。式推出地块。业内人士表示，此举意味着开发商将免去拆迁之“痛”，从而加快建设项目上市的时间，满足市民的购房需求。在这份关于进一步加强市级土地出让收支管理的通知中，政府部门提出为了“控制成本支出，提高土地出让收益”，今后将“坚持净地挂牌上市，除特殊情况外，一律不得毛地出让”。南京市国土局一位负责人告诉记者，所谓“毛地”，就是指拟出让地块上仍有部分待拆迁的民居以及厂房设备等建筑，拆迁的方式将由开发商或是指定的机构负责。而“净地”则指的是出让地块已经拆迁平整，开发商拿地后可以直接进场打桩开建。了解到，去年河西的几个重头项目均涉及到拆迁，比如南京交通集团摘得的三汊河地块，因为是毛地，何时能够拆完并进入房地产市场一直为人们所关注。而万达在河西中部拿下的三幅商业地块，也由于均为毛地，项目建成的时间至今还是个未知数。“毫无疑问，净地方式更受开发企业的欢迎，免去拆迁这项既费时又费力的浩大工程，建设项目的上市时间将大为提前。”业内人士表示，其实早在2004年，南京市便开始尝试净地出让，此后每年推出毛地的比例逐年减少，最主要的原因便是“拖不起”。“有的拆迁工程一拖就得一年多，城中有一些项目由于拆不下去而完全停滞，如何赔付违约金成为开发企业与相关部门争论的焦点”，该人士透露，如果全面实行净地出让的话，建设项目上市的时间将大大节约，房价也不会越拖越高，而拆迁的重任将落在政府部门的“肩上”，其成本有可能通过地价的形式反映出来。从国土部门还了解到，今年南京将继续控制土地出让地块的规模，原则上在100亩至200亩之间，开发周期限定在3年左右。据悉，控制出让地块规模是南京土地出让的一大趋势，以保证开发商在合理的开发周期内开发完毕，并在出让合同中明确。如果超过时限仍未开发完的，将收取土地违约金。里地区，面积在17万平方米到67万平方米之间，预计总共将推出40万平方米的住宅供应市场。中行报告预测央行可能3月下旬非对称性加息来源上海证券报20080228中国银行全球金融市场部昨日发布的最新一期研究报告预计，央行最快有可能3月下旬进行一次非对称性加息。中国国家统计局此前公布的数据显示，我国1月份CPI同比上升71，创下1996年10月以来的新高。中行报告预计2月CPI同比增幅将达到83至87的水平，环比增长22左右，超过1月份的13。报告驳斥了市场目前流行的“快升值，缓加息”的观点，认为其长期来看，并不可取。相反，中国应更重视利率政策在对付通胀方面的作用。报告指出，随着原材料、燃料、动力购进价格指数几乎随人民币升值幅度的提高一路上涨，上游价格并没有随着人民币加快升值速度而得到有效的抑制。对于市场对加息可能导致热钱加速流入的观点，中行报告指出，由于我国资本项目的管制，仅靠利2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。差收益很难对热钱有很强的吸引力。相反，热钱看中的是我国资产价格的高收益，而小幅加息正是有助于降低热钱涌入的动力。报告强调，每次加息上升的27个基点的利率既不能对中美利差倒挂的趋势构成实质性影响，对热钱的吸引力也不大。相反，在2007年11月提高人民币升值速度后，市场对于人民币升值的预期很快从每年5的幅度提高到了8甚至更高的幅度，上升300个基点以上，相当于10次加息的效果。基于上述认识，报告指出，在两会结束后，随着2月份刷新纪录CPI的公布，央行在3月下旬仍有加息的必要和可能，加息的方式仍可能是不对称加息，而人民币升值速度可能随着我国贸易顺差的降低而逐步减缓。2南京市土地供给监测212008年1月南京市土地供应状况根据南京土地交易中心的数据，2007年12月底至2008年1月南京市通过招拍挂牌方式共出让土地18幅，实际成交总面积15193585，成交总价款369540万元。1月份，土地成交6块，总出让面积892万M2，环比分别下降760、469。溢价成交土地2块，溢价率均不超过50。详情见下表土地编号土地位置实际出让面积规划用途供地方式容积率成交日期成交价款万元竞得单位地块1504531二类居住及配套用地180821175000江阴利昌房地产开发有限公司地块2295588商业、配套用地12NO2007G116南京市下关区东井村100号地块地块3967398二类居住及配套用地18NO2007G117白下区中华路26号,东至中华路，西至南京一中，北至银达雅居，南至江苏国际经贸大厦127239商业、办公、酒店式公寓用地毛地425082118000江苏鸿源房地产开发有限公司NO2007G118南京市秦淮区双桥门西北象154141商业、办公、毛地135200821300南京地灵房地产2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。限地块，晨光路以东，宁芜铁路以北娱乐、金融、酒店用地开发有限公司NO2007G119南京市栖霞区仙林大学城中心区B3地块，东至规划广场，西至学津路，南、北至规划道路40055商业用地净地152008213000南京仙林新市区开发有限公司NO2007G0120南京市鼓楼区清江村东宝路地块，东至东宝花园，南至东宝路，北至规划道路165947二类居住用地净地1820082118000银城实业股份有限公司NO2007G121南京市栖霞区仙尧路南侧海子口E1地块，东临宁镇公路，西至宁芜铁路，北至仙尧路723958二类居住、商业混合用地净地1320082140000南京市城市建设投资控股集团有限责任公司,钱塘房地产集团有限公司A地块933860二类居住用地08B1地块801773旅馆业用地06NO2007G122B2地块1552291旅馆业用地毛地20082133700南京中闻投资发展有限公司南京市江宁区汤山街道宁杭公路北侧，候家塘地块39456商业办公用地净地3320071226南京天恒置业有限公司南京天恒置业有限公司221月份南京国有土地使用权出让公告土地编号土地位置实际出让面积M2规划用途容积率建筑密度绿地率建筑高度（M）建筑间距系数90M2及以下的套型面积占比例公告时间2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。溧水NO2008G01纬四路南，宁高高速东782855居住用地13243024米200821NO2008G01建邺区白龙江东街以南,庐山路以西,十四所东侧,河西中央商务区二期NO06地块；142955金融保险业用地商务办公用地；35R6200825NO2008G02南京市建邺区雨润大街以南，江东中路以东，河西中央商务区二期NO19地块地上119518平方米，地下41844平方米商业金融业用地；商务办公用地34R62008253江北商品房市场情况311江北板块近期推房情况阳春三月，春暖花开，一年之计在于春。3月份江北近期推房的情况如下阅景龙华二期工程正在建，101217层高层，80平米两房约85套，100117平米左右三房约153套，预计今年34月开盘，预计开盘均价5000元/平米。山水云房项目将于3月或4月推出二期部分房源，面积在110到130之间。天华绿谷项目将在3、4月份推出超过200套的房源，中小户型为主，面积多在80几平米的两房。钱塘望景花园项目将在3月份推出约100多套房源，户型在8090两房、三房到170跃层。香山湖一号公馆共计295套，预计今年45月，均价在8000元/平米。荣盛地产将于3月1日推出一批多层经典两房，销售均价在3500元/平米左右。阿尔卡迪亚月底将推新房源，现在售面积为74163平米的小高层，均价37003800元/平米。目前有104套7488平米的多层推出，预计均价3500元/平米，开盘有优惠。312江北2008年新盘信息浦东大厦2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。开发商苏宁房地产开发有限公司，项目地址浦口区泰山新村泰西路，建筑面积787435平米旭日爱上城开发商南京红太阳房地产开发有限公司，项目地址东邻大桥北路，南到京沪铁路，西至柳洲北路占地面积4230521平米明发顶山项目开发商明发集团南京房地产开发有限公司，项目地址浦珠路顶山转盘西南侧，建筑面积24万平米群盛北江豪庭开发商福建群盛集团有限公司，项目地址浦口区珠江镇西北面，（现售楼处正在装修）南区347054平方米，北区63621平方米通宇象山路项目开发商江苏通宇房地产开发有限责任公司，项目地址浦口区象山路东侧，建筑面积55万平米北岸新城开发商南京国资北岸新城投资建设有限公司，项目地址浦口区胜利圩滨江地块（金浦海德卫城对岸）占地面积约4000亩313江北现在售房源情况明发滨江新城此次推出的是三期，户型面积有101、120、144平方米，以两房为主，均价为5300米/平米左右。配套的琅琊路小学（分校）已经开学。现也可以使用公积金贷款。大华锦绣华城目前的销售房源面积为80130平米不等，共有100200套左右的房源，均价为4800元/平米左右。天华绿谷本项目将是一个涵盖商业、商务办公、休闲娱乐、居住为一体的综合性房产项目。目前销售的房源面积为90、107、130平米，共150套左右的房源，全部为小高层、高层，均价为4800元/平米。天润城目前销售的是九、十街区，房源面积为80平米两房，90平米三房，共800套左右的房源，均价为45004800元/平米，现93折优惠。规划中的地铁3号线京新村站就在小区门口。旭日上城拥有55万平米的华东MALL商业配套是其最大的亮点。目前销售的是12月1日推出一批房源，全部为高层和小高层，面积在88120平米左右的，共800套左右，均价为5000元/平米。规划中的2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。地铁2号线滨江站就在小区附近，小区还配套有北京东路小学分校和双语幼儿园。海润枫景家园现在售的是二期1月19日开盘推出的房源，共187套房源，所推房源以79100的小高层、多层房源为主，均价4120元/平方米。购房优惠一次性95折购房优惠，按揭购房享受97折（仅限商业贷款），还送万元大礼包。泰山天然居1月6日推出2期房源，两栋11层板式小高层住宅，约140套房源，以88平米两房、110平米的三房为主腾泰雅苑位于六合大厂，于1月21日开盘，推出2期房源，小高层与高层，住宅共计168套，商业9套。住宅面积为80150平米，均价3725元/平米。恒辉翡翠城12月2日开盘，推出1栋小高层、2栋多层房源，面积在81120平米，均价49005000元/平米左右，推出1栋小高层、2栋多层房源，面积在81120平米。均价在5000元/平米左右。钱塘望景花园12月4日开盘，推出的二期多层房源，面积为80110平米左右，剩余140190平米的跃层房源，均价4300元/平米左右海都嘉园12月23日开盘，推出二期房源，共计486套，面积为80120平米左右，均价4500元/平米左右鼎业国际花园2栋高层在售，4050平米精装修房源约60套左右，99平米两房约25套左右，110平米左右两房，130平米的三房。均价在51005200元/平米，大面积的房子买的比较好，小面积卖的不是很好。房子于2008年12月30日交付。金城丽景12月22日开盘推出四期景观中心组团小高层、高层房源170余套，房型面积为87平方米的两房，113122平方米的三房，均价在5200元/平米左右，一次性付款99折。威尼斯水城12月31日开盘销售，推出的是第六街区小高层、高层及部分多层房源，共1001套，户型面积从70130平米左右的两房和三房，均价在5000元/平米左右，开盘当天及之后的一周内购房，一次性付款将享受95折的优惠，按揭购房享受97折优惠。同时，购房者若使用苏宁环球集团的VIP卡购房将在原有基础上再享受一个点优惠。万江共和新城在售面积为60160平米的小高层和高层住宅，价格为47005000元/平米，现购房一次性付款96折，按揭98折2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。江岸水城11月24日加推三期小高层房源，主力户型为7083平米的两房，均价在46004700元/平米左右。一次性付款总价优惠5000元，并享受99折，再优惠至97折，商业贷款享受5000元优惠，总价优惠以及99折优惠。江畔明珠广场在售面积在122200平米左右的小高层，起售价为4800元/平米，2008年3月将有新房源推出，面积为80110平米的高层和小高层。海德北岸均价为4600元/平米左右，目前剩余少量130平米以上大户型华侨绿洲目前在售户型为80170的小高层，毛坯两房三房，主要以小高层与多层住宅为主，均价在4200元/平米，有部分商业及单身公寓。阿尔卡迪亚将于明年一月推出二期四批房源，总计104套，7487平米经典多层两房，均价在3500元/平米左右。华欧国际友好城在售小高层房源，面积为4083平方米左右的小户型。精装公寓均价3300，毛坯公寓均价2850，别墅均价4000。恒丰世家12月10日左右推出多层新房源，面积在85100平米左右，均价在36003700元/平米左右。盛棠苑在售8、9、10三栋房源，为小高层和高层，面积在80平米130平米左右，均价3950元/平米。复兴园12月20日开盘推出225套房源，面积在8599平米小三房。江北楼盘3月份购房优惠威尼斯水城一次性付清有96折优惠，按揭98折。万江共和新城现购房一次性付款96折，按揭98折江岸水城目前该项目一次性付清97折，按揭99折天华绿谷庄园目前在售房源按揭贷款97折销售，另外购房即送5000千元礼金天润城目前在售房源96折销售，38号开始，进门送1万元的购房抵用券，2000元的健身卡，房价打96折，从购房前50名客户中抽取幸运者送48万元装修款旭日上城300多套一口价4500元/平米；其他房源最低折扣94折，首付款低至2成，还可以享受特别免息分期付款政策，老业主推荐新客户买房的话最高可获赠10年物业费以及1万元的车位冲抵款的优惠。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。32江北分片区新建商品房供销特征根据江北地区的自然属性（地理位置）及经济属性，我们将江北片区进一步细分为六个板块，在这一部分，我们将详细分析2月份各个片区的市场供给特征。321桥北板块这一板块是指以大桥北路为核心，北至泰山滨江小圩，南至珠江镇城南河一线。一、供给情况表31桥北板块2月在售楼盘房源供应量统计楼盘名称楼盘供给情况2月中销售情况幸福美地在售房源964套，共成交823套共消化0套华侨城在售房源1276套，共成交1068套共消化10套威尼斯水城在售房源5027套，共成交3928套共消化27套明发滨江新城在售房源8962套，共成交5992套共消化29套旭日上城在售房源2399套,共成交1495套共消化5套金城丽景在售房源1141套,共成交885套共消化7套海德北岸在售房源754套,共成交421套共消化30套2月份桥北板块楼市供给市场细分情况（下表中幸幸福美地、华华侨城、明明发滨江新城、威威尼斯水城、上旭日上城、金金城丽景、海海德北岸）表32分面积、分楼型类别细分市场统计表楼层面积100M2以下100120M2120M2以上多层威幸、上幸小高层威、海明、华、威、上、海明、华、威、海高层金、威上、金、威2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。分物业类型细分市场统计表住宅商铺写字楼商住别墅华、威、幸、明、上、金华、明、上、幸华、华威桥北板块2月楼市综述2月份正好逢春节，桥北板块销售相比上月再次下降，在此期间各家楼盘纷纷加大优惠活动的力度。由于购房者观望氛围较浓，节后的第一个礼拜，整个市场成交量为0套。但是桥北板块相对江北其它板块来看，销售情况还算不错。能长期保持较好的去化态势，滨江、大盘、配套、地段、交通、相对主城去价格优势等成为板块最大的吸引点。短期销量的下滑，是市场大势所影响，相信等市场转暖后，板块销量会再次上扬。而江北板块新房源不断放量，接下来桥北板块的竞争将更加激烈。322江浦街道板块近期江浦街道板块楼盘销售均表现平平，加之各楼盘之间的个体差异，销售情况也不尽相同。板块受大势及供给量的影响，各家楼盘均保持着不温不火的状态，各项目均为剩余房源销售。表33江浦街道板块2月在售楼盘情况楼盘名称楼盘供给情况2月中销售情况钱塘望景花园在售房源1002套，共成交948套共消化7套恒信缔景名苑在售房源777套,共成交620套共消化1套国信阅景龙华在售房源671套，共成交666套共消化0套山河水花园在售房源122套,共成交110套共消化1套香山湖一号在售房源8套,可售套数8套共消化0套领域花园在售房源542套,共成交470套共消化2套鼎业国际花园在售房源312套，共成交113套共消化4套海都嘉园在售房源1395套，共成交937套，共消化19套2月份江浦街道板块楼盘供给市场细分情况下表中凤凤悦天晴、缔缔景名苑、阅阅景龙华、山山河水花园、领领域花园、一香山湖一号、鼎鼎业国际花园、海海都嘉园、望景花园望表34分面积、分楼型类别细分市场统计表2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。楼形面积100M2以下100120M2120M2以上多层望、海望、海凤、领、海小高层高层鼎鼎鼎分物业类型细分市场统计表住宅商铺写字楼商住别墅凤、缔、阅、望、鼎、海缔、鼎山、凤、一江浦街道板块2月楼市综述桥北各个楼盘都有一些促销的手段，只是程度不同、时间各方面的不同，都是希望为了尽快消化前期遗留下来的房源，对新推的房源做一些准备。珠江镇和桥北板块还是有一些区别的，第一点是珠江镇地区开发的推盘量比较少，相比较桥北来说，桥北是大盘云集。第二点，过江隧道正在进行，基本上08年就可以完工，规划上是09年就可以通车。这对缓解到江北交通是比较大的利好消息，也会为我们带来更多在社区购房的客户。所以从这两点上来讲，我们总体上比桥北方面的销售压力要少不少。从价格、销售情况来讲都是比较稳定的。珠江镇最大的利好是对于过江隧道的建成和完工。基本上是08年建成09年完工，过江隧道马上就要好了。包括到达河西可能也就是十分钟的车程。10分钟的车程来看珠江镇和河西的房价相差要一倍以上，现在河西的房价基本上在一万以上了。珠江镇也就4600左右，这对于无论是居住还是投资的客户来说都是比较不错的选择。而且珠江镇本身就是有比较成熟的居住条件的。再加上除了过江隧道还有地铁，同时三桥也在通公交车，其实江北最大的就是和主城的交通上的问题，而随着规划实施以及准备实施的利好消息来看，对于购房者来说应该是比较好的购房时机。323泰山镇板块泰山镇板块的楼盘供应量非常充足，各种类型房源丰富。之前天润城推出的第九、十街区，凭着特有的开发商资质及大盘相应配套的齐全，以及在媒体的重拳出击，各种优惠措施层出不穷，新房源不停加推的情况下，该项目当仁不让的再度坐上该板块的第一把交椅。而情况列表如下表35泰山镇板块楼盘2月在售楼盘情况2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。楼盘名称楼盘供应情况2月中楼盘消化情况天润城在售房源13008套，成交11130套共消化58套金泉泰来苑在售房源1339套，成交1274套共消化8套盘锦花园在售房源968套，成交882套共消化5套江岸水城在售房源3283套，成交2955套共消化30套盘金华府在售房源806套，成交533套共消化0套天华绿谷庄园在售房源447套,成交283套共消化9套海润枫景在售房源750套，成交459套共消化8套2月份泰山镇板块楼盘供给市场细分情况统计表下表中泰金泉泰来苑，锦盘锦花园，江江岸水城,苏苏宁天润城,金盘金华府，绿天华绿谷庄园,枫海润枫景表36分面积、楼型类别细分市场统计表楼形面积100M2以下100120M2120M2以上多层金、绿、枫绿、锦、金、枫锦、枫小高层苏、江苏、江、枫苏、江、枫高层分物业类型细分市场统计表住宅商铺写字楼商住别墅泰、锦、苏、江、金、绿、枫泰泰山镇板块2月份楼市综述本月，天润城业绩继续领引板块，在销售套数与销售面积榜上仍稳居前列。在整个江北片区中，这一去化速度也是排名第一的。尽管百润的位置不如明发优越，但是由于其销售价格低于明发，现各配套设施的完善，是好多购房者理想的选择，当然它的销售业绩与它的优惠幅度是离不开的。一直以来，泰山镇板块依托临近长江大桥，交通便利，环境资源优越，价格偏低等优势为南京购房者高度认可。随着多个项目的已交付，生活配套的完善，加上国内最大的华东SHOPPINGMAIL等，交通2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。环境资源优势明显等，给泰山板块带来了新一轮发展。324浦珠板块本月板块内大华锦绣华城推新一轮促销活动，销售势头不减，从该板块销售套数量上看出，大华锦绣华城销售列板块首位，相关在售楼盘具体供应情况列表如下表372月份浦珠板块在售楼盘情况楼盘名称楼盘供应情况2月中楼盘消化情况大华锦绣华城在售房源3986套，共成交3209套共消化224套万江共和新城在售房源2023套，共成交1707套共消化1套恒辉翡翠城在售房源583套，共成交420套共消化3套锦汇苑在售房源486套，共成交425套本共消化0套山水云房在售房源231套，共成交114套本共消化2套2月份浦珠板块楼市供给市场细分情况统计下表中华锦绣华城、恒恒辉翡翠城，万万江共和新城，锦锦汇苑、云山水云房表38分面积、楼型类别细分市场统计表楼形面积100M2以下100120M2120M2以上多层恒、云、锦万、恒、云、锦万、恒、锦小高层华万、华万、华高层分物业类型细分市场统计表住宅商铺写字楼商住别墅华、万、恒、云、锦华、2月份浦珠板块楼市综述本月板块中，大华锦绣华城以销售224套居于江北首位，多重优惠促销为项目赢得大量人气，从销售情况来看，中小户型中唱主角，大户型去化速度较慢。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789。浦珠路板块处于桥北板块与江浦街道板块之间，面对桥北板块及江浦街道板块的分流与竞争，产品及价格上将做足文章，销量将会随市而变的。周边配