2008上半年东莞房地产中期研究报告土地市场篇

08上半年东莞房地产中期研究报告土地市场篇统计时间2008年16月数据来源没有特别说明，报告中数据均来源于东莞市国土资源局一、08年上半年土地政策一览二、2008年上半年土地出让公告总体情况2008年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地96宗，共计42967万。其中工业用地供应211942317，占总供应量的4933；商住用地供应16726509，占总供应量的3899。从供应时间上看，2008年上半年土地供应面积较去年同期增长12789，增幅比较明显。从区域分布上看，08年上半年，城区土地供应总量合计为21568万，占08年总体供应的502；镇区供应总量合计为21399万，占08年总体供应的498。与07年上半年城区244的供应比例来看，08年城区供应步伐加快，其中城区供应主要集中在松山湖区域，08年松山湖工业用地放量明显，说明政府对松山湖产业园区的建设投入力度有所加强，08年5月份北京推介会一举签下10个研发型项目，协议引资约60亿元人民币，均是研发型的高科技项目，这些项目一旦进驻，对工业用得的需求量非常大。镇区凤岗供应量居首，上半年就有6041万土地供应，其中商住用地的供应量为4411万，占凤岗土地供应总量的73，预计凤岗2年内的房地产市场，市场供应将非常大。三、土地交易情况2008年上半年东莞土地成交情况2008年上半年共计交易土地72宗，成交面积33859万，同比上升12448，上升幅度很大；总成交金额7363亿元，同比上升5107。其中商住地块成交22宗，成交面积1247万，同比上升071；成交金额为518亿元，同比上升1020；从成交土地的类型来看，08年上半年，土地成交以工业用地为主，占到总成交量的5297，商住用地占成交总量的3683。从08年上半年总体的市场供应来看，供应面积、成交金额、宗地数量，都比07年同期有所增长，商住用地的供地宗数比07年上半年同期减少了3714，这说明08年政府大规模“开闸放地”，同时政府为了促进城市产业转型，加大了城市工业用地的供应。08年上半年，无论是供应，还是成交，工业用地都占到了最大的份额。从土地供销比走势看，总体上土地需求旺盛，土地供销比平均在1121左右，土地市场供求关系相对平衡。08年的土地市场处在供大于求的状态，08年市场“开闸放地”，预计这一情况将持续下去。07年土地价格一路飙升，08年上半年直线下跌08年上半年的整体土地均价为217464元/，较去年同期的323142元/，下降了327；商住用地成交价为415421元/，同比上升了941；从图上可以看出，07年下半年土地价格严重飙升；08年上半年较07年下半年，土地价格下降明显，土地总体单价下降了5194，商住下降了3151，08年上半年市场，楼市、土地市场双低迷。2008年上半年成交商住用地的整体平均容积率有所提高，为255，较去年同期的211上升2085；容积率的提高，在土地资源有限的情况下，可以加大市场供应量。2008年上半年商住用地楼面地价为1696元/，较去年同期1800元/下降了578。楼市涨跌，土地先行，地价涨跌幅均远远大于房价涨跌幅。自07年上半年起，东莞的房价是不断的飙升，同时也带动了土地市场价格不断的上升。但是07年下半年新政不断出台，楼市发生了极大的改变，同时也带动了土地市场的变化。07年上半年，商住楼面地价为1800元/，同比涨幅722；楼价为47977元/，较去年同期增长341，这说明当市场处在上行的行情时，土地市场价格的增长速度大于楼市的增长速度；07年下半年，宏观政策相继出台，楼市进入寒冬时节，进入08年东莞楼市快速回调，6月普通住宅均价较去年12月峰值回落1644。土地市场08年上半年，商住楼面地价1696元/，比07年楼面地价最高峰，下降了712。楼市起伏，土地市场先行。一旦房价下跌，地价将比房价下跌的更快。从08年上半年东莞土地市场的形势看，下半年拿地成本说不定会更低。四、土地市场特征1）松山湖土地集中放量，08年东莞土地市场的“新星”08年的松山湖板块在东莞的土地交易市场，无疑是一颗“新星”。自08年以来，在东莞市土地交易中心,松山湖辖区内挂出了多幅工业与商业土地进行招拍挂，大量土地集中上市，合计总量达到了17606万，占08年上半年土地供应的4096。东莞目前正处在产业结构调整和转型升级工作中，开发建设好松山湖园区，对推动东莞经济社会双转型尤其是经济转型，将起到很好的示范带动作用。目前，松山湖科技园各项工作快速推进，规划建设、招商引资、招才引智成效显著。近期松山湖加快生活配套设施建设，向国内外商界大力推介松山湖创意生活城；开通园区内的1元公交线路和直达广深的客运专线，营造便利的交通环境；08年上半年大量土地集中上市，土地类型涉及办公楼、商住、工业、加油站。随着政府加大对松山湖的产业投入和土地倾斜，松山湖的经济环境将得到较大改善，08年松山湖发展将大放异彩。2）天价地王遭遇尴尬，强强联合稳定发展5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。2007年4月28日，万科以1412亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块，折合楼面地价为37723元/平方米，创07年上半年东莞市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。2007年5月，万科成立地块项目公司东莞市万科置地有限公司，用于开发万科翡丽山项目。在万科拿地至今一年时间里，东莞房价却出现了大幅度下降。城区部分楼盘价格严重下跌，以目前销售价格计算，开发万科翡丽山项目，利润严重缩水。之前的天价如今则成为了一种尴尬，成为了开发商们资金链上的出血点。据悉，收购万科50股权的是广东宏远集团房地产开发公司，宏远地产作为东莞本土老牌开发商，具有多年成功开发经验，在东莞市房地产市场具有较高的市场号召力。万科此次出让股权，联合开发，在东莞并不是第一次。例如之前与中天力通合作开发新基片区，与新世纪合作开发塘厦地块。在国家不断紧缩货币、严把信贷关的大环境下，通过销售回款回笼资金摆脱困境是一方面，另外还可以是以股权合作的形式。“强强联合”有利于行业内的稳定，避免恶性竞争，分担部分投资风险。在形势严峻市场形式下，股份合作的形式将由可能成为未来房地产开发的一种趋势。3）东莞土地或底价成交，或无情“流拍”08年的上半年，东莞的土地市场一共成交了72宗土地，其中有54宗土地以底价成交，占总量的75；11宗土地流拍。而07年全年，以底价成交的土地仅占总成交的4594。一时间，土地“流拍”、“底价成交”，成为了08年土地市场的“流行词”。究其原因，目前地产开发企业面临政府货币金融和土地两方面调控，来自资金方面的压力骤然加大，开发企业陷入了从“缺地”到“缺钱”的状况。1在东莞市场上，有实力的开发商多年来手中土地已经达到了惊人的储量，面临寒冬的市场，开发商为持有土地所付成本已成为其所背负的沉重包袱。2、捉襟见肘的资金链。在土地供应日趋减少的形势下，拥有大量的土地储备一度成为房地产开发企业的核心优势。过去的2007年，“融资囤地再融资”这一循环模式被众多房地产开发商演绎到了极至。如今，在政府紧缩信贷政策的调控下，开发商无论是向银行贷款还是IPO上市融资都愈加困难。2007年第二套房贷细则出台以来，全国范围内房地产市场的萎靡不振，开发商资金回笼受阻，给本已捉襟见肘的资金链雪上加霜。3、市场冷清呼唤理性回归。开发商面临政策和市场的双重困难，造就了目前土地市场的冷清。一方面是政府打击囤地的决心和力度加大；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。在多方因素的共同作用下，市场难免演绎出从“地王狂飙”到“流拍频现”的两重天。4）中小开发商卖地换钱，规避风险在资金的压迫下，一度疯狂的土地市场现出了瓶颈。面对不同程度的负债压力，开发商正积极寻找应对策略，而土地成为他们摆脱困境，寻求突破的首选砝码。众多手中握有土地而没钱开发的中小开发商，就期望将手中土地转卖于实力较为雄厚的大开发商，一方面，转卖土地或许还可以得到收益，除去地块不菲的转卖身价，还可以避免后期开发期间资金的支出；另一方面可以尽快资金回流，避免不稳定的市场带来的风险。5）东莞土地市场尚未遭遇“退婚事件”虽然08年东莞的土地市场，可谓是寒冬一片，但是目前土地尚未遭遇上海等地的“退婚事件”。据国土局相关发言人表示在东莞，目前尚还没有遭遇“退地事件”，土地交易是十分严谨的，不可能说一家企业低价买的时候就要，高价拿的地就因为市场发生了改变就不要了，