2007年青岛龙都新苑广告推广整体策略

房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789统筹龙都新苑广告推广整体策略一项目营销战略设定02推广目标本案价值体系的建立整体操盘思考广告战略思想广告细则思考一阶段广告宣传计划说明06一广告宣传实施计划表06一阁楼的销售06市场在售个案产品分析市场在售个案五层价格分析专题思考与分析房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789本案建议一一期物业管理对二期销售的影响08一项目营销战略思考推广目标本项目有志打造成为诸城的高尚居住社区，因此，要取得最终成功，在销售初期就必须要以高尚的品质一炮走红，务求使本项目成为诸城楼市的焦点。继而再以不同的媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，并使发展商为社会所认知，在诸城市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。本案价值体系的建立在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户群是否购买本案的关键所在。价值体系是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，我司明确本案的价值体系建立是基于基本价值和附加值两个层面。价值体系建立的两个层面基本价值层面即高品质的住宅品质属性；房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789附加值层面指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即自我实现的需求、实现全面升级的高品质生活）。整体操盘思考本案14万平方米，属于大盘。与小盘不同，大盘往往更注重品质。小盘开发完成后出现什么问题，业主们往往无处申诉。大盘因为需要几年的时间来完成，滚动开发需要买房人的忠诚度，因此，大盘的前期工程一般被认为是样板工程，一旦出现问题，失去“民心”，对后期的影响将是毁灭性的，本着这一原则，大盘的开发商只有在楼盘品质以及维护业主利益方面下大功夫，才能使大盘有一个良性发展的过程。另外，大盘也是最稳妥的投资与居住方式，它不会像小盘价格波动很大，但它的升值空间很大。试想，一个大盘的二期比一期价格滑落，势必会造成一期业主的不满，因此任何大盘的开发商都会采取低开高走的策略，在前期牺牲一部分利益，让利给客户，而在后期掌握稳定的价格走势，起伏波动不大，不会给任何一个业主带来房产贬值的顾虑。看来，大盘带给开发商的不仅仅是激情与成就，也是高悬在他们头上的一把达摩克里斯之剑，随时可能斩断大盘筋骨。那么，作为一个资金密集、周期超长的大盘，能够处于不败之地的保障是什么答案应是品牌。基于以上叙述，本案一期销售控制、形象包装、广告宣传，没有一项是按大盘思路操作的。一期销售周期不宜太长，销售一定时期后，对外宣布已售罄，目的是产生热销气氛。如果二期迟迟未动，需要继续销售，以回笼资金，则可以以珍藏保留户型发售为借口形式销售。正常的销售思路是第一阶段销售一期6070、第二阶段销售二期70一期剩余、房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789第三阶段销售整盘剩余户型，以求利润最大化；整体营销内容最重要的一部分，就是给消费者创造消费便捷性。我们要卖房子，最起码、最基本要让客户知道售楼处的位置或电话，恰恰这方面我们做的不足；口碑营销越来越被业界所关注。到一个陌生地方做项目，企业首先要做口碑，这是基础。正确的流程是做口碑买地建设销售。广告战略思想广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属于个案项目绩效运营的本体；另外一项则是应该属于企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。我们分三个方面来定义本案的广告战略品牌营销立高塑造青城地产品牌，并嫁接到本案；产品主义对准分析产品有力卖点，出击市场；销售促动造势不断形成新闻热点，加上SP活动，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染造势。广告细则思考按照目前普通楼盘常规广告投放规律是项目总销售金额的123。故提议本项目的广告费用预算比例为总销售金额的15。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789全部制作费用占总金额的25。（具体包括两处售楼处的装修、楼书制作、模型制作、邀请函制作、信封、看板、各种效果图、工地围墙、户外广告等）；媒体推广费用占总金额的60；主要为平面及CF；SP活动及公关费用占总金额的15。针对不同的推广阶段策划实施不同主题的SP活动，与项目核心主题与销售进程充分结合，发挥整合策略的最大效应并协调统一。整个销售推广过程将举办35个主题SP活动。“媒体组合”可分为固定媒体和变动媒体两种。固定媒体是指一次性投入，以后只要稍加维护的信息载体，例如印刷媒体部分、网络广告、户外看板等；变动媒体是指根据销售情况对固定媒体加强和补充的信息载体，例如报纸广告、DM派发。本案广告组合应包括（蓝色部分为本案应尽快落实补充内容）1印刷媒体售楼海报主要是在现场，供售楼人员给客户讲解，并且给客户带回家仔细研究的销售资料；邮寄、派发海报又称小海报。在内容诉求上，往往比较感性，实质性说明则不多。在简洁的主题下，通过艺术化的渲染，直接的功利诱导，竭力让客户产生兴趣，近而吸引他们来现场进一步询问。2公共传播媒体电视广播电视广播的听觉与视觉的冲击力是相当强烈的，能使产品瞬间打入观众心里。与DM相互配合，则能起到更好的效果；报广/夹报报纸广告具有消息性、广泛性、信赖性、教育性、方便性、保存性等优先，是房地产广告适用最广泛的媒体，具有一定的房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789客源群体；网络广告有传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷等优点。3户外媒体看板通常设置在主要入口、人流集中的公共场所，或设置在楼盘的所在地。可以是产品特色的简短文字口号，可以是楼盘鸟瞰、俯视效果图、单元配置图也可以是引人注目的图像与卡通绘画。它的广告效果可持续相当长的时间，使户外媒体的主要形式；指示牌放置在楼盘附近的路口，引导客户参观的路牌；售点广告（POP）是指售楼处或接待中心的广告。它所包含的细节很多，有售楼处选点及其内外装饰、各类灯箱广告、工地围档广告、模型、效果图、样品房等；车厢广告是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，多为将房地产商品的外观效果图，附至车身上，以此扩大知名度。4社会公益活动凡借艺术、音乐、文化、体育、环境保护或社会责任之名从事的公益活动，具有非商业性及提升生活素质的功能，较容易受到大众传媒的重视而成为有新闻价值的话题。企业从事公益活动，不仅能塑造卓越的企业形象，还可以增强消费者信心，可谓一举两得。5施工环境施工环境应保持干净、整洁、有条理。施工现场的组织与管理水平直接代表着建筑施工公司的水平与实力，而建筑施工公司的水平与房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789实力有直接影响着房地产产品的质量，因此在选择合格的施工公司后，对施工现场环境的维护和有序的管理，将直接影响到项目形象和市场的口碑；从而影响到消费者的购买信心。一阶段广告宣传计划说明阶段具体时间5月14日至8月13日，共三个月（承接上期计划）；此次计划初衷提升项目知名度（来客量）；提高青城地产、龙都新苑美誉度（成交量）；鉴于本案前阶段营销现状，计划从项目整盘营销角度出发，分为形象包装、广告宣传两部分；如果说通过形象包装保持项目宣传持续性的话，那么广告宣传部分则是补充和加强。一广告宣传实施计划表（见附件）一阁楼的销售市场在售个案产品分析市场在售所有个案除家和花园外，全部为以买五层赠送阁楼形式销售，室内楼梯；家和花园（中天置业）项目部分为独立阁楼销售，经与销售人员询问了解得知销售情况很差（“根本没人买”销售人员原话）；在售个案阁楼利用率普遍在40左右，基本为买五层赠送阁楼；其中家和花园项目阁楼不赠送（以复式形式销售），利用率在47左房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789右，层高最低22，最高38米，内置混凝土楼梯、不锈钢扶手，近60大露台（不计面积）；家和花园案例某户，五层118，阁楼55，单价2128元/；销售方法118551732128元/368144元总价。市场在售个案五层价格分析22382200191821781838185021002068182019202038212805001000150020002500/代号案名龙都新苑阳光河畔帝邦国际万福花园和美苑正大文苑弘园小区益寿小区龙都东苑南湖小区天和小区家和花园五层价格223822001918217818381850210020681820192020382128分析在售个案五层（送阁楼）均价是1993元/；本案高出市场均价245元/；房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789其中家和花园因其阁楼的独特设计和高利用率，以复式形式对外销售；专题思考与分析从市场因素考虑，不能全盘套用青岛模式，两地市场不同，青岛市场已相对高度细分，阁楼的实际居住客源大部分是白领阶层人士，特点是外地人（大部分）、学历高、收入高，时尚、前卫；多以短期过渡居住为主；而诸城这部分客源则几乎为零。从产品本身角度考虑，独立阁楼，没有产权，不能按揭贷款，须一次性支付，楼层高，实际居住客源以年轻人为主；从法律角度考虑，将于2007年10月1日起施行的物权法明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。那么，没有产权的阁楼归属问题是不是和车库车位一样，物权法没有明确说明，也没有类似案例；但考虑到风险性，我们须100销售，否则存在一定法律风险，建议应谨慎。本案建议综合考虑各种因素，建议以两方面来保障销售成功率，具体如下销售成功切合市场需求的产品创新的销售思路合理的价格房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789产品建议实用性设计五层与阁楼之间，设内置楼梯；阁楼设计应注重实用性。从实际居住现状来分析，阁楼多以用作客人房和休憩为主，故建议阁楼格局设计分一室、一卫、大露台即可。销售建议创新的销售思路买五层赠送阁楼、木质楼梯；销售价格适当高出市场销售均价，高品质需有价格来支撑；设立样板间，以情景现场打动客户，将设计合理的样板空间充分展示给客户，而不是简单的宣传“买一送一”。一一期物业管理对二期销售的影响本案一期即将交付使用，正值二期拆迁并进入销售的前期准备阶段，一期的物业品质直接影响到二期的销售执行，特别是物业管理，希望得到贵司领导高度重视。衣、食、住、行是人们生活的四大基本要素。而物业管理则是“住”中的一个重要环节，与社会经济以及市民的生活素质息息相关。一个楼盘物业管理水平的高与低成为消费者购房的重要取舍标准之一（尤其是二次置业人士）。本案一期即将交付，与二期强销正好重叠，房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789因此，物业管理水平直接影响着二期的销售业绩，应得到高度重视。好的物业如果缺乏好的物业管理，相当于降低自身的价值。客户决定购买要看产品是不是物有所值、物超所值。这里的值，是指产品的附加价值。优质的物业管理是其附加价值之一。它包括两个方面，一方面是硬件，另一方面是软件，两方面都要兼顾。也就是说，一个物业不仅需要美轮美奂的外观，还需要高素质的保养和高效率的管理，才可以使物业的价值得以提升。根据我司二期销售思路，物业管理人可参与二期销售，可以为购房者提供咨询，向发展商反馈客户意见，确立发展商、物业管理人与客户之良好关系；同时良好的管理人声誉也会增加客户的购买信心，因此在物业管理对于促进物业销售有着显著作用，这从大部分楼盘以“港式物业管理”为卖点就可见一斑。关于本案二期能否成功销售，我司在龙都新苑二期营销推广报告中从各个角度作了详细说明，本报告是基于龙都新苑整体营销现状，对龙都新苑二期营销推广报告的补充和强调，并就二期五层产品的建议做出市场分析及建议，望公司领导能够得到高度重视。顺祝商祺房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789青岛泽通地产代理机构2007430附件广告宣传实施计划表媒体广告整合宣传渠道执行时间主诉求点宣传细则数量费用预算备注工地条幅5月3日前产品品质别墅15条工地昭示布5月3日前项目基本信息，告知性内容多层E2东墙1张沿街刀旗5月3日前产品品质沿河路边50大型看板（中庭广场）5月13日前通过中庭广场效果展示，起到以点带面效果沿河路边1块施工环境改造5月13日前产品品质工地现场全部网站5月13日前项目基本信息，告知性内容诸城房地产网1年/条固定媒体形象包装车厢广告5月13日前项目基本信息，告知性内容7路公交车全部车体项目基本信息，告知性内容DM人员派发5000份报广/人员推广514520项目基本信息，告知性内容晨鸿信息报广头版一期项目基本信息，告知性内容DM人员派发5000份报广/人员推广521527项目基本信息，告知性内容晨鸿信息报广头版一期项目基本信息，告知性内容DM人员派发5000份项目基本信息，告知性内容晨鸿信息报广头版一期变动媒体广告宣传/公益性活动/SP促销夹报/报广/人员推广52863项目基本信息，告知性内容潍坊日报今日诸城、潍坊晚报夹报10000份房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789庆“六一”儿童节歌唱比赛通过公益性活动，侧面宣传推广电影院广场半天项目基本信息，告知性