2008年佛山南海西樵项目市场研究报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789西樵项目市场研究报告佛山經緯房產諮詢有限公司2008年1月2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录一、西樵社会经济运行状态研判41西樵镇地理人文环境分析411地理位置412社会历史文化表现513资源环境714西樵镇地理人文环境总结82西樵镇经济环境分析921地区GDP分析922产业结构状况分析11221第一产业表现特征12222第二产业表现特征13223第三产业特征分析143人口分析1731人口数量及密度1732居民收入和储蓄存款情况分析184西樵社会经济运行状况总结2041经济环境总结2042经济环境对房地产市场的影响20二西樵规划解读221总体规划2211“一心、二片、三园、四区“2212等级和规模结构22121村镇体系的等级结构22122村镇体系的规模结构2313职能结构和分工25131村镇体系的职能结构25132村镇体系的职能分工252中心城区官山区2721官山城区为未来主要商住区27211规划目标27212规划“两个中心，三条景观带，四个功能区，五条轴线“27213规划布局283交通路线规划3031对外交通规划3132本镇路网结构“一轴、二环、三支“324其他市政配套规划335西樵规划解读34三西樵镇区域房地产态势分析362008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891市场容量3611成交规模表现3612市场潜力3713市场态势38131供求关系382成交特征4021阶段性供应紧张，市场需求特征明显4122价格平稳增长，产品升级成为溢价主力因素4223户型需求以大面积单位为主，政策限制成最大挑战4224区域蕴藏庞大强消费力群体，高端市场潜在规模较大4325外来置业状况明显4326土地分析443政策分析4731政策影响2006年4732政策影响2007年4833明年可能开征保有税48四、个盘分析50【万科城】50【江滨花园海怡居】562008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789一、西樵社会经济运行状态研判1西樵镇地理人文环境分析11地理位置西樵镇地理区位图西樵镇位于广东省珠江三角洲腹地的南海区西南部，是国家4A级旅游区、中国面料名镇、中国龙狮名镇、广东省教育强镇。辖区总面积17663平方公里，辖5个社区、27个行政村、常住人口147万，外来人口7万多人。镇区经济发展势头强劲，人民生活水平节节上升。2006年，全2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789镇实现地区生产总值83亿元，同比增长143；经济总收入255亿元，增长179；工业总产值214亿元，增长22；工商税收817亿元，增长122；镇级财政收入35亿元；金融机构各项存款余额10276亿元；农民人均纯收入9182元。12社会历史文化表现西樵民风淳朴，古俗犹存。山间有7个古村落，具有原汁原味的的岭南农家特色。走进农家采茶种菜，别有风味；参加西樵婚嫁礼仪，奇趣无穷。一种以“吃农家饭，住农家屋，走农家路，干农家活”为特点的“做一天西樵山民”山村农家乐活动因其山野之趣，倾倒了众多都市旅游者。此外，西樵山欢乐节等节庆活动，以及“半山扒龙舟”，“阿婆扒龙舟”，“新年狮艺”等民俗活动，颇具地方特色。独特山水文化孕育华夏奇才。“西樵山文化”为中华文明的发展作出了巨大贡献，被考古学者誉为“珠江文明的灯塔”。曾孕育了康有为、陈启沅、詹天佑、黄飞鸿、黄君璧、冼玉清等一批时贤俊杰。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789传统“纺织之乡”引领国际布艺潮流。西樵是纺织之乡，素有“广纱甲天下”之美誉。西樵纺织业始发于五六千年以前，20世纪80年代形成“千家厂、千家店、万台机、亿米布”的产销规模。近几年来，镇委、镇政府积极推行“大市场、大流通，促产业大发展”和“科技兴纺”战略，以高新技术促进传统产业优化升级,实现西樵纺织业第二次革命。新成立的南方技术创新中心，全方位为纺织业提供技术创新服务，加快了新产品开发步伐，提高了产品质量档次并与东华大学（原中国纺织大学）全面开展产、学、研联合。曾成功举办了“首届中国西樵国际装饰布艺博览会”，有法国、意大利、台湾等8个国家和地区及国内的多家厂商参展，西樵掀起新一轮装饰布发展热潮。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178913资源环境南粤西樵，闻名天下。西樵山位于西樵镇的东部，面积142平方公里，海拔346米，是国家4A级旅游区、国家级风景名胜区、国家森林公园，更有“珠江文明的灯塔”、“南粤理学名山”和“南粤名山数二樵”之美誉。西樵山是西樵镇内的品牌景点，每年接待游客超过278万人，实现旅游收入超过487亿元，为镇内经济腾飞提供有力支援。此外，该镇还拥有森林公园、庆云洞景区等著名自然风光旅游资源。招商引资创佳绩，城市建设显亮点。2006年西樵镇全年落实固定资产投资201亿元；落实招商项目92个，总投资268亿元，其中超过千万元项目57个，计划投资23亿元；外资稳步增长，全年合同利用外资2520万美元，新增外商投资企业和分支机构11家。2007年12月“珠二环”西环全线开通后，珠三角几大城市来西樵旅游的游客可从高速公路直接进入西樵，珠海、中山游客1个多小时就可到西樵，广州游客40分钟就可到西樵。高速公路贯穿西樵纺织产业基地，今后，西樵纺织产业基地综合优势和投资吸引力将大大提升，企业物流速度将更加快捷，物流成本将更加低。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914西樵镇地理人文环境总结深厚的文化底蕴与天然资源优势为西樵的经济发展奠定坚实的基础。得天独厚的旅游景观资源和良好的居住环境质素促使西樵房地产发展前景看好。“珠二环”西环线开通，打破西樵镇内无高速公路的发展瓶颈，拉近西樵与周边城市距离，有效接收外部资源辐射,为地区经济发展提供了空前的机遇。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892西樵镇经济环境分析21地区GDP分析南海区20042006年GDP产值（单位亿元）020040060080010001200历年GDP产值634267718998038200420052006南海区20042006年经济发展势头强劲。2006年全区经济总产值达98038亿元，同比增长223，发展势态良好，预计2007年南海区GDP产值将突破1000亿元大关，将成为佛山地区经济强县。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789西樵镇20042006年GDP增长情况（单位亿元）0102030405060708090140014501500155016001650GDP625722883增长率163015601480200420052006西樵镇20042006年经济发展呈现平稳增长势态。2006年西樵GDP产值达83亿元，同比增长148。尽管近年来西樵GDP增长率有稍微下降迹象，但总体经济产值平稳增长，且增长率均在两位数以上，整体经济状况发展良好。2006年南海区各镇生产总值比较050100150200250300面积（平方公里）841644649475176631435148282560912577常住人口（万人）55141516147725733663552生产总值（亿元）15238477730783576110524438213桂城街道罗村镇九江镇西樵镇丹灶镇里水镇狮山镇大沥镇西樵镇经济发展处于南海区中上游。2006年南海区GDP产值达98038亿元，同比增长223。其中，西樵镇GDP产值占全区比为2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178985。从经济总量上分析，与西樵镇一同处于南海区中游位置，三产比例发展平衡，其中纺织产业对GDP的贡献约占1/3。2006年南海各镇人均GDP对比27705337104566856462822854294666715385870100002000030000400005000060000700008000090000人均GDP（元/人）2770533710456685646282285429466671538587桂城街道罗村镇九江镇西樵镇丹灶镇里水镇狮山镇大沥镇2006年西樵镇人均GDP达56462元/人，折合约7493美元，其中金融机构各项存款余额10276亿元，农民纯收入9182元。可以判断镇区经济已进入后工业化发展阶段，居民生活达致全面小康水平。按照国际人均DGP超越3000美元后，房地产行业进入高速发展水平，西樵有支撑房地产蓬勃发展的经济要素。22产业结构状况分析2005年西樵镇三产比例第二产业52第三产业42第一产业62008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789西樵镇现处于后工业化时代，产业结构优化将推动第三产业发展。2005年西樵镇三产比例分别为65242，以第二产业为主，第二产业占比略大于第三产业，主要表现在工业企业数量众多，规模产值较大。其中反映出西樵正处于第二产业向第三产业优化过渡阶段，而厚实的工业基础为西樵重点发展第三产业提供了厚实的经济和结构基础。可以判断未来西樵第三产业发展前景看好，房地产业将随着大环境的发展而高速发展。221第一产业表现特征西樵第一产业发展情况01020304050607080农业总产值885三产总产值6257228农业占总比12811820042005第一产业占比不断降低。从第一产业的产值来分析，西樵第一产业收益平稳，产值不断提升。但占全镇的三产比例却有所下降，说明西樵的农业经济发展逐渐走向良性，产业的比重转向优性化。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789222第二产业表现特征西樵镇20042006年第二产业发展情况（单位亿元）0501001502002500005001000150020002500工业总产值1457117541214增长率1690204022200420052006工业成拉动镇区经济发展的龙头。西樵镇工业经济发展迅猛，2006年工业总产值达214亿元并且连续三年增长率在两位数以上。西樵镇以纺织业为主要经济支柱，目前镇内拥有纺织企业多达1330家，年产值732亿元，纺织从业人员6万多人，约占全镇劳动力的二分之一，其中民营经济成份占90以上，超亿元产值企业有9家，500万元以上产值企业有50多家，形成了年产各类纺织面料10亿米的能力。在南海八大专业镇中，西樵的纺织产业集群是最为成熟的，产业化集群程度也是最高的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892006年南海各镇工业总产值对比（单位亿元）2401041564214120326663254520100200300400500600700桂城街道罗村镇九江镇西樵镇丹灶镇里水镇狮山镇大沥镇2006年西樵工业总产值处于同区中游位置，由于进入后工业化时代，工业总产值对比狮山、西樵等还处于工业化时期的镇区较低，西樵与桂城、九江等镇一道成为南海二线工业镇区。随着南海区“优二进三”发展战略的实施，未来西樵镇工业总产值在区内占比将更进一步下降，这为第三产业发展提供了更广阔的空间。223第三产业特征分析西樵镇第三产业主要结构房地产业旅游业商贸服务业酒店饮食业第三产业成新型主导产业，四马车拉动西樵第三产业经济发展。近年来，西樵的第三产业取得了长足发展，旅游、房地产、商贸服务、酒2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789店饮食业共同支撑了第三产业的骨架，成为西樵第三产业四辆马车，奠定了在南海西南板块商住中心的地位。西樵旅游业收益情况01234567050100150200250300旅游收入（亿元）6094874143共接待游客（万人）2562782232302004200520062007依托名山优势，第三产业深化提升。依靠西樵山的品牌效应，西樵镇旅游经济收益稳定，对第三产业贡献良多。2007年上半年西樵共接待游客1151万人次，实现旅游收入216亿元，预计全年收益将达43亿元。旅游业拉动经济发展效益显著。西樵房地产交易情况表0246810121416180500100015002000250030003500已销售总建筑面积（万平方米）1537127成交均价（元）2556132065200620072008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789西樵拥有优越的居住环境和独有的天然景观稀缺资源，近年来在售的商品住宅主要以中档和中高端为主，其消费客户群中，南庄、沙头、金沙等地居民及外来在西樵经商或是工厂里的管理人员在西樵置业的人数占购房总户数约60，他们大多都是被西樵的良好生活环境和完善的生活配套所吸引。2007年受大市和自身经济发展所影响，西樵房价稳步上升。在第三产业行业中房地业成绩卓著，高档房产项目凰樵圣堡开盘后，西樵作为南海四大商圈和西南板块的中心的地位更加突出，随着政府大力发展第三产业，西樵的房地市场前景看好。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893人口分析31人口数量及密度南海六个镇的人口数量对比05101520253035012345678910各镇人口万15416202992497244人口密度人/平方公里615897883856594515九江丹灶西樵狮山里水大沥2006年西樵镇人口总数达20多万，占南海区总人口的98，其中常住人口约147万，外来人口约53万。从人口密度分析，西樵人口密度为883人/平方公里，比整个南海区人口密度480人/平方公里多403平方公里。从人口结构方面分析，西樵外来人口并不多，外来人口占常住人口的361。，外来人口主要被镇内纺织企业所吸纳，其中不缺乏一大批具购买力的中层管理人员，对于房地产市场而言，这部分消费群显然是不可忽略的。根据镇政府人口规划方案，西樵在2010年城区人口规模将达6万人；2020年城区人口规模为8万人。用地规模为2010年建成区75平方千米，人均建设用地125平方米；2020年建成区96平方千米,人均建设用地120平方米。由此判断西樵未来市场需求强烈，土地供应相对充足，房地产市场发展前景向好。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178932居民收入和储蓄存款情况分析西樵镇人民储蓄收入情况0102030405060708090100010002000300040005000600070008000900010000城乡居民储蓄存款余额（亿元）468553712945农民人均收入（元）67197073834792672001200320052007（备注2007年数据为估算值）西樵城乡居民人均储蓄存款余额（元）05000100001500020000250003000035000400004500050000城乡居民人均储蓄存款余额（元）3120033252943747374725022001200320052007（备注2007年数据为估算值）20042007年西樵镇居民储蓄存款余额稳步上涨，预算2007年将达945亿元，人均储蓄存款余额达到472502元，藏富于民情2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789况显露，可判断西樵人有一定购买。2007年预计农民人均收入将达到9267元，据了解，部分农民每年还将获得一定分红金额，他们愿意取出一部分资金来改善目前居住环境。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894西樵社会经济运行状况总结41经济环境总结经济快速增长，镇区综合竞争实力增强“十五”期间，西樵凭借优越的区位优势和独特的天然资源，经济实现快速增长，国民生产总值处于不断上升的水平，各项经济指标平均达到两位数字增长，经济总体水平位列南海各街镇中上端。产业结构得以优化，进入后工业化时代2005年西樵第二产业和第三产业占比分别为52和42，两大产业共占GDP总产值的94。第三产业近年来在产业结构中比重不断增大，以旅游、房地产、商贸服务和酒店饮食业为重点的第三产业逐渐良性发展，未来将成为推动经济发展的主要动力。民营经济发展蓬勃，企业活力表现活跃西樵是全国有名的纺织产业镇，镇内拥有大量纺织企业，产销规模较大，孕育出一大批私企主和高薪管理阶层人员，这为西樵提供了庞大的高端消费群体。人均收入快速提升，消费结构区域合理经济的增长，促使居民收入水平的增加，西樵居民对于物质与精神的消费欲望增长，消费结构由对实用型的追求转向享受型，对于居住、娱乐等的要求日益提高。42经济环境对房地产市场的影响房地产开发需要良好的经济环境，近年来，西樵镇区的社会经济处于不断上升的阶段，有利于促进社会的安定与团结，进一步推动房地产开发投资及消费者的购房行为。过去几年，西樵的住宅建筑以自建房为主，商品住宅项目较少，难以满足消费者的日益提升的居住要求，房地产发展水平与西樵经济繁荣不相配，市场存在较大潜力。2006年西樵各项经济指标均保持双位数的高速增长，城市展现蓬勃2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789发展势头。人均GDP为7493美元，房地产业将相应进入高速发展阶段。第三产业尤其是旅游业、房地产、商贸业、酒店饮食业将会是西樵未来几年的重要经济增长点，个体、私营工商户数量将大量增加，在有效拉动消费的同时也为房地产业提供坚实的客户基础。众多的规模纺织企业吸纳了大群外地人员流入西樵置业,同时西樵良好的生活居住环境也将吸引南庄、沙头、金沙等周边地区居民到西樵定居，为该镇提供广阔的消费群体。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二西樵规划解读在佛山“52”组团规划时，西樵保留原镇，并没有列入组团之一，西樵按原规划进行。1总体规划11“一心、二片、三园、四区“一心一个中心城区，即官山区。二片二个旅游片，即西樵山风景区和西岸旅游度假区。三园三个工业园，即百西高科技工业园、海舟大坳南轻纺工业园和大桐工业园。四区四个次城区，即民乐、太平、大桐及西岸城区。12等级和规模结构121村镇体系的等级结构西樵山旅游度假区的村镇体系分为三个等级第一等级中心城区；第二等级城区；第三等级村。最终形成一个中心城区、四个城区、十二个村（村委会级）的村镇等级结构。村镇体系的等级结构一览表等级I等级II等级III中心城区城区村（村委会级）官山城区（包括西樵山风景名胜区）民乐城区包括现民乐、联新村委会；太平城区包括现太平、稔岗、新河村委会；大桐城区包括现大同、朝山、显岗村委会；西岸城区西岸村委会儒溪、百东、百西、上金瓯、华夏、大岸、崇北、河岗、平沙、海舟、新田、山根、岭西、七星2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789122村镇体系的规模结构西樵人口规模发展目标规划近期2010年总人口规模为235万，规划远期2020年总人口规模为267万。中心城区的人口规模控制为9万人，次城区的人口规模控制为16万人到67万人不等，村的人口规模控制为1万人以下。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178913职能结构和分工131村镇体系的职能结构级别职能结构中心城区全区的中心，具有行政、经济、教育、文化等综合的中心职能，主要支持以旅游、商贸为主的第三产业，布置全区域最主要的社会服务设施城区各经济区的中心，以生活服务中心为主，主要功能为居住和商贸，支持各类产业的发展，布置较高等级的公共设施和基础设施村（村委会级）农民居住集中地，支持第一产业为主，布置简要的基础设施132村镇体系的职能分工片区职能官山区全区的综合中心，第三产业为主民乐区全区商贸次中心，第三产业为主，第一产业为辅太平区全区工业中心及水运中心，第三产业为主，第二产业为辅大桐区全区工业中心，第三产业为主，第一、二产业为辅西岸区西樵区的旅游副中心，第三产业为主，第一产业为辅2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892中心城区官山区21官山城区为未来主要商住区在西樵一个中心城区四个次城区的格局中，以官山城区为未来最主要的商住区。以官山涌为界，南岸2平方公里属于旧区，将在原有的基础上进行改造，而官山涌以北78平方公里的则为新区，将建成重要的旅游服务基地；以发展旅游、商贸、流通业等第三产业为主，以无污染的高技术加工工业、轻纺工业为辅，具有岭南风格的现代化山水园林城镇。211规划目标人口规模为2010年城区人口规模为60万人；2020年城区人口规模为80万人。用地规模为2010年建成区75平方千米，人均建设用地125平方米；2020年建成区96平方千米,人均建设用地120平方米。212规划“两个中心，三条景观带，四个功能区，五条轴线“（1）两个中心以官山旧城区形成的行政、文化旅游服务中心；以轻纺城为主的商贸中心。（2）三条景观带沿西樵山山脚、以西樵山为背景的休闲景观带；以官山涌及两岸景观形成“一河两岸”景观带；以顺德水道沿岸为背景形成的滨河景观休闲带。（3）四个功能区东部和西部居住功能片区；以轻纺城为中心的商贸片区；以旧城为基础形成的旅游商业服务片区；轻纺城以北为物流、工业服务的仓储功能片区。（4）五条轴线沿樵金路贯通中心广场、登山大道形成的现代商业文化行政景观轴；贯穿旅游服务中心的商务旅游轴；沿管山涌、文明桥、民强桥到西樵山的山水景观一体轴；沿顺德水道的滨水绿色轴。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789213规划布局（1）居住用地布局北部片区以整片的居住小区为主，并包括小高层、高层、多层居住组团。北部片区，是官山城区未来几年重点发展的地区之一。其建设发展主要以建设整片的居住小区为主，完善道路，市政等基础设施，为居民创造良好的居住环境，以提高居民的生活水准，可以适当有些小高层或者局部高层的居住小区，沿顺德水道，布置整片的高档别墅区，充分利用滨江的有利条件，与小高层、高层、多层居住区共同形成多消费层次的住宅组团。旧城片区是在城区原来的基础上进行改造而成。目前旧城区从西樵第一城开始到江浦路以南，东起樵园山庄、西至云梯初步、南至西樵山边休闲带，正计划整体改造为现代化的行政文化居住板块，将在登山大道牌坊对面建大型广场和文化中心，并搬迁南海丝厂。改造工程将投入几个亿，目前除山边防护带以外，基本上每个项目都已有民营资本在运作，预计3年将改造完成。西部片区是高档居住小区，是一个高尚的别墅住宅区。西部片区，位于旅游服务基地的西侧，其建设目标为高起点高标准的高档居住小区，充分利用周边的环境旅游资源，在低密度建设的前提下，创造一个高尚的别墅住宅区。（2）公共建筑用地布局镇级公共设施主要集中布置在江浦路、樵金路、樵高路道路两侧；区级公共设施主要分布在各个片区；规划公共设施主要有行政中心，商贸中心，商业金融设施，初级中学，小学。规划公共建筑用地总面积为14016公顷，占规划总用地面积的146，人均公共建筑用地面积为175平方米/人。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789居住小区旧城居住区高尚居住区2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893交通路线规划西樵2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178931对外交通规划从北到东南斜穿西樵的珠二环高速公路和从西到东的广明高速公路。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178932本镇路网结构“一轴、二环、三支“（1）一轴指樵高公路，是西樵区的交通主轴、发展轴。（2）二环指内外两条环路，内环指环山大道及现建成区的外围道路；外环指连接民乐、太平和大桐城区的环线。（3）三支指连接官山及西樵山与民乐、太平和大桐的发散状道路。路网规划四通八达，促进西樵经济快速发展西樵交通便捷，规划建设中的珠三角二环高速公路和佛山市域广明高速公路纵横贯穿西樵区。目前西樵几大方向均有便捷的公路出入，东部出口过西樵大桥便是南庄，可以直接上高速公路，未来亦可接佛山一环；北部沿樵金路经金沙、小塘等镇可达桂城；西部樵丹路明年将计划扩建和改造沥青路面，连接三水，将来还可直接转上规划中的广明高速；南部樵高路扩建已到后期，将来可直接连接珠二环。将来规划中的路网建成以后，沿珠二环到广州新机场将在一小时以内，沿北二环到深圳也只需一个半小时，沿广明高速至广州东南部更是只需40分钟。未来510年，西樵将有可能成为佛山甚至广州人栖居的新选择。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894其他市政配套规划商贸服务设施1设施内容商业设施包括百货商场、超市等。集贸设施包括专业商品批发市场、农贸市场等。服务设施包括宾馆、餐馆、旅行社等。2设施布局本次规划的商贸服务设施主要分布在城区，村不再设置。在官山和民乐设置大型专业商品批发市场，用地规模为68公顷；而民乐的市场为新建与改造结合，用地规模为15公顷左右。在太平和大桐设置工业园产品的批发市场，太平工业市场用地规模为20公顷左右，而大桐工业市场用地规模为10公顷左右。医疗卫生设施1设施内容医疗卫生设施为卫生所、综合医院等。2设施布局在官山区设置两所综合医院，在民乐、太平、大桐各设置一所医院，在西岸设置一所卫生所。规划卫生所用地规模为02公顷左右，综合医院用地规模为1公顷左右。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895西樵规划解读功能分区和职能分级，更好地和谐发展未来“一心、二片、三园、四区“以官山为中心城区，以旅游产业、纺织产业、科技产业等为重要支柱产业，以房地产业为居住导向，规划建设人居健康生活城镇，几大产业和谐发展，共同促进西樵的经济发展。高瞻远瞩规划中心城区，极大提升城镇品位“两个中心，三条景观带，四个功能区，五条轴线“的规划结构，从高处规划建设市政配套设施，规划的落实将会极大提高城镇服务水平，也极大提升了城镇品位，官山城区将建设成为商务中心、文化旅游、和谐人居的中心城区，对房地产业将会是一个非常利好的因素。路网规划四通八达，产业发展快速进入轨道国道主干线广州绕城公路九江至小塘段，即西二环南段目前已经通车，从广州到西樵只需40分钟，从西樵前往广州新白云机场更加快捷。西樵路网的四通八达将更好地促进物流产业、旅游文化产业，更是间接地促进纺织产业等龙头产业的快速发展。珠二环全线贯通后，随着西樵交通设施的配套，西樵的度假经济会更火红，会有更多的城市人来西樵买房度假。市政配套完善，极大促进房地产业发展07年4月份，雅居乐以189亿元西樵收购轻纺城东区的大型商贸广场，项目地处是当地政府重点规划发展的商业融地段，公共基础设施完善，将发展成为集商业购物、休闲娱乐及会议展览为一体的大型广场。雅居乐的进入使西樵的商业发展水平得到明显的上升。一系列的市政配套设施完善，使西樵的房地产业更上一阶层，楼盘素质也得到整体的提高。政府大力支持房地产业发展，未来前景无限西樵除了旅游业外，其他的第三产业发展水平还不是很高，今后政府将会加大力度以西樵山旅游渡假为吸引重心，拉动周边南庄、沙头、丹灶的人群前来居住渡假消费。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789快速发展的房地产业成了西樵第三产业的一支劲旅，西樵镇有关领导预测，随着周边工业园的兴起，今后西樵居住中心的位置更加突出，在未来的几年西樵房地产发展势头会更猛。西樵目前正千方百计引进大财团、大公司来开发以大型楼盘精品住宅区，营造楼盘的艺术品味和文化品味，满足群众的购房需求。佛山成为广东省城镇化试点城市，西樵是广东省中心镇，区位优势的提升、人气的聚集将会推动房地产的发展。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789三西樵镇区域房地产态势分析1市场容量11成交规模表现2007年南海区各镇商品住宅洋房成交状况对比01020304050607080020004000600080001000012000成交面积（万方）719635422618361261374812691628成交金额（亿元）4272050621807504161407896成交均价（元/平方米）59345787237996533999429632065504桂城大沥九江里水罗村狮山西樵丹灶房地产市场规模适中，总体处于区内中游。2006年，西樵镇商品住宅（洋房）成交面积1536万平方米，占南海全区2314万平方米的664，成交规模在南海区中位列桂城、大沥之后，处于第二梯度的前列。2007年西樵入市大盘只有凰樵圣堡一个，从供应量上制约了市场成交，成交量约为下降，为1261万平方米，同比下降1795，占全区比例也下降为644。2007年南海镇级房地产市场发展蓬勃，罗村、西樵、狮山都有较大规模的提升，西樵镇在此消彼长的情况下，市场规模排名下滑，市场成交量处于区内中游。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912市场潜力南海各镇区人口和土地与商品住宅成交状况对比05010015020025030001020304050607080下辖面积平方公里84161258947514834464256114351766常住人口万人555521625731436367147成交面积（万方）719635422618361261374816281269桂城大沥九江里水罗村狮山丹灶西樵市场潜力指标分析，比不属于外来人口促进市场成交的态势。从镇区人口和面积参数对比看，西樵镇房地产发展处于相对起步阶段。西樵镇处于辖区面积较大，外来人口较少的镇区。从外来人口拉动市场规模的角度分析，西樵房地产市场发展的潜力不如大沥和狮山等镇区。但由于拥有不可复制的景观资源，因此开发优质景观楼盘，吸引本地甚至外来高端客户购房，则有较大潜力，这一点与丹灶镇相似。由于同样是地缘辽阔，景观土地资源较多，房地产都被政府作为第三产业的支柱行业进行规划，随着镇区外联交通的完善和未来项目市场辐射范围的扩大，房地产市场将有较大程度的提升。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178913市场态势131供求关系从2006年1月到2007年12月，西樵本镇可售盘源约有十个，其新货供应量如下楼盘推货状况网上签约率备注碧玉豪庭06年推562套，07年推121套8682江滨花园05年推338套，07年推187套9106年无推新货聚豪花苑05年8月到06年11月推货411套100绿景花园05年10月推72套100樵晖名苑07年8月推219套89樵晖新城07年推230套100凰樵圣堡07年推300套85四季康城05年10月推380套100以上合计05年790套，06年411套，07年1437套从规模楼盘预售证可以看出，从05年第四季度到07年第四季度的两年间，西樵镇区新增房源为2638套，各盘成交率达到了85以上，基本实现了全部成交。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317890607年西樵镇商品住宅（洋房）供需量对比（单位套）41112071437105402004006008001000120014001600供应量消化量06年07年供求态势基本平衡，市场成交表现理性。根据统计，06年1月至07年12月期间，西樵商品住宅成交量为2262套。06年至07年的供应总量约为1848套，供需比为1122，供应略少于成交量。0507年期间，西樵房地产市场保持供不应求的状态，商品住宅空置率不断下降，实现了较为健康的市场发展态势。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892成交特征20062007年西樵商品住宅洋房月度成交表现050100150200250300050010001500200025003000350040004500套数2449187891018456697592109111130746988504827369314224750均价2921262323832261232724262374228423642431232730603054303926372621271225262769266727143252417139700610620630640650660670680690610061106120710720730740750760770780790710071107122008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178921阶段性供应紧张，市场需求特征明显西樵镇2006年与2007年商品住宅（洋房）成交对比0051152253350500100015002000250030003500400045002006年成交面积万方317111171131321060730860911141331442007年成交面积万方172098082095056061037052119159275062006年成交面积成交均价（元/平方米）2921262323832261232724262374228423642431232730602007年成交面积成交均价（元/平方米）3054303926372621271225262769266727143252417139701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月从成交面积数据显示，西樵镇房地产市场处于阶段供应紧张阶段。由于06年开始西樵在售项目减少，全年可供应货源仅为05年的5203，阶段性供应紧张一直07年10月凰樵圣堡入市。供应量的减少直接导致06年全年到07年10月前的22个月期间，由于产品供应紧缺，因此成交表现很大程度上取决去上年竣工项目，因此市场成交呈现出供应量和成交量的疲弱表现。此阶段。西樵每月成交量仅为50100套，与南海区镇级市场平均月成交223套有明显的差别。成交曲线受供货量影响明显，呈现关联性涨跌。市场上产品出现供应空档，从而导致凰樵圣堡2007年10月入市后成交量和成交均价的锐增，体现出西樵镇在房地产市场中处于阶段性饥渴，同时反映了西樵积压已久的需求得到释放。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922价格平稳增长，产品升级成为溢价主力因素西樵商品住宅（洋房）2006年与2007年成交价格对比0500100015002000250030003500400045002006年2007年2006年2921262323832261232724262374228423642431232730602007年3054303926372621271225262769266727143252417139701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月在凰樵圣堡入市前，西樵镇内缺乏高质素楼盘，市场，因此，2006年2007上半年价格仍在2300元3000元之间波动，直至2007下半年，由于有恒大地产的进驻，从而拉升了整个西樵镇的成交均价。西樵镇房地产业的潜力发展空间很大。23户型需求以大面积单位为主，政策限制成最大挑战西樵2006年与2007年商品住宅洋房户均面积对比平方米0204060801001201401602006年1291211341271311261301241211521221292007年1321321191071121271371451281121111211月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006年每月成交住宅户均面积在120平方米以上，2007年全年成交住宅户均面积平均为124平方米，从成交的数据看，西樵目前户2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789型需求以大面积单位为主，“90/70”政策将会打破这种居住传统习惯，“90/70”市场将会受到很大程度的挑战，而开发商如何规避，无论做合并拆分户型，在“927”政策下，同样遇到很大的挑战。24区域蕴藏庞大强消费力群体，高端市场潜在规模较大西樵西樵拥有区位优势以及优厚的工业基础，因此对外来人口吸引力较强。按照政府公布数据，全镇区常住人口数量达到2573万人，在南海各镇区中数量处于第一阶梯。庞大的人口数量为房地产发展带来实质性的需求支持。居民对房地产投资概念薄弱，都是以刚性需求为主，并且居民对楼盘质素要求较高。相对西樵弱小的市场成交规模，西樵本镇区内商品住宅成交均价较高则现实了西樵人在本地购房的价格承受能力较强。2006年，西樵镇级商品住宅成交均价达到了3555元/平方米，在市场供货基本空白的情况下，成交价格略低于佛山2006年商品住宅成交3645元/平方米和南海区成交均价3979元/平方米，高于罗村、九江、西樵、狮山等房地产市场规模较大的镇区。可以判断，当地购房群体价格承受能力较强。25外来置业状况明显西樵拥有优美的旅游景观资源，这些绝景优势吸引众多周边地区的客户前来居住度假。根据与西樵群众的访谈得知，西樵周边地区的人来西樵购房居住炒热了西樵的房地产，在这支前呼后拥的购房大军中除了小部分是外地在西樵工作的人员外，相当部分是西樵周边的南庄、沙头、丹灶的群众，尤其以南庄的为多。许多南庄人平时在南庄工作、做生意，星期六、日就过来西樵度假，上西樵山运动健身。据不完全统计，在西樵购房的周边群众已经超过5000人，他们成为户口不在西樵的西樵人。由此可以判断西樵山的旅游景观资源是吸引客户前来置业的主力因素。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178926土地分析西樵近年主要土地交易情况地块/项目位置土地用途土地面积（平方米）容积率（最大值）交易金额（万元）楼面地价（元/平方米）交易时间竞得者凰樵圣堡江滨花园北区城镇混合住宅153607922182005392006823佛山市钜隆房产有限公司佛南（挂）2007027西樵镇山根樵晖新城城镇混合住宅204380116370011312007619佛山市南海区雄祥房地产开发有限公司佛南（挂）2007042西樵镇爱国杏头村“独岗边”餐饮旅馆业用地