2008年无锡市土地市场供应分析

1无锡土地市场供应状况分析一、土地成交概况1全市经营性用地成交统计2全市各区商品住宅用地成交统计二、经营性用地供需概况1全市市经营性用地供需统计2全市商品住宅用地供需统计3南长区商品住宅用地供需统计4滨湖区商品住宅用地供需统计三、商品住宅用地存量状况预估1全市存量预估2滨湖区太湖新城存量预估3滨湖区蠡湖新城存量预估四、未来商品住宅土地供应量研究指标定义无锡市即七区（崇安、滨湖、新区、北塘、南长、惠山、锡山）；土地市场即经营性用地（不含工业与政策性用地）；统计时间除注明外，基本为2003年20081130；此间商品住宅是指含居住用地的所有经营性用地；土地出让数据来源无锡土地交易管理网上公示；商品房成交类数据来源无锡网上房地产系统公示；数据误差主要原因是商品房预售登记时间网上公示不全，造成与土地成交数据不符；下述中的商品住宅主要含有用地配额中的商业及其他建设，所以与网上商品住宅数据不同。2一、土地成交概况（时间2003至20081130）1全市经营性用地成交统计无锡（7区）经营性用地成交情况05001000150020002500020406080100120140160180土地面积（万）363844643994408400计容积率面积（万）406121710292118819752成交总价（亿元）68112116168143982003年2004年2005年2006年2007年2008年111月2003年2008年11月底，无锡经营性用地合计成交3652万，计容积率面积为6340万，其中06年土地供应占五年成交量的272。历年无锡7区经营性用地成交所占当年比重0102030405060北塘区5734038512700滨湖区481471476191314162崇安区7141021689528惠山区158158143118129210南长区8835306112136新山区0011015026821726303年04年05年06年07年08年111月2003年2008年11月底，滨湖区经营性用地合计成交1262万，计容积率面积为1781万，成为五年里无锡土地供应市场主要区域。不含流拍用地32全市各区商品住宅用地成交统计（时间2003至20081130）无锡7区商品住宅用地2003200811年度总成交情况0500100015002000050100150200250土地面积（万）18351202420393088172839883626计容积率面积（万）38131718755565013497279415883成交总价（亿元）65523182834772391658北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区新区锡山区以上图表不含政策用地，已扣除流拍用地，并含居住性质的所有用地（1）无锡七区的商品住宅用地成交情况年份土地面积（万）计容积率面积（万）成交总价（亿元）楼板价平均地价03年北塘区193369631707326404年北塘区28844732716111105年北塘区000000DIV/0DIV/006年北塘区83417391831052219407年北塘区52012583772997725508年北塘区000000DIV/0DIV/0183538136551718356903年滨湖区174311312962617169804年滨湖区372840245571384149405年滨湖区339255127011272206706年滨湖区164235303951119240607年滨湖区123623432481058200608年滨湖区2836471211872428312021718723181349192803年崇安区7412911853147904年崇安区313564751330239605年崇安区000000DIV/0DIV/006年崇安区1423431212228385807年崇安区229551721307314808年崇安区000000DIV/0DIV/04204556280504137303年惠山区000000DIV/0DIV/004年惠山区3845062345559905年惠山区64282775907116906年惠山区95516189055694207年惠山区48081656686116608年惠山区62712461038241638309501347693112303年南长区229400401000174704年南长区241339541593223905年南长区138274291058210806年南长区5422687249927459407年南长区341115953151722208年南长区544116129225155370172849727231454418403年新区5258454553385604年新区7171649136825189605年新区8251683134796162406年新区99819972511257251507年新区2895331472758508708年新区634123419716003113399794911146228103年锡山区000000DIV/0DIV/004年锡山区330660861302260505年锡山区6399081061167165906年锡山区11151639126769113007年锡山区81614722321576284208年锡山区72612041089011494362658836611221820（2）无锡七区的商品住宅用地成交占各自当年比重情况北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区新区锡山区03年706302700831900004年486215264401205505年00602001142414611306年11121918912772133148507年14434363133108022708年111月0010100223193225258不含政策用地，已扣除流拍用地，含居住性质的所有用地二、经营性用地供需概况1全市经营性用地供需统计历年无锡市经营性用地供需状况050010001500090092094096098100102供给（万）365843685994408413需求（万）363844643994408400供需比（1X）0991000941001000972003年2004年2005年2006年2007年2008年历年合计供给3710万，需求3652万，供需比1098；上述经营性用地包含了居住、商业、办公等性质面积。2全市商品住宅用地供需统计历年无锡市含居住用地的商业用地供需状况0200400600800088090092094096098100102供给（万）277600568751360295需求（万）277600526751360281供需比（1X）1001000931001000952003年2004年2005年2006年2007年2008年历年合计供给2851万，需求2796万，供需比1098上述商品住宅用地包含综合用地的居住用地面积，如果只计算纯居住用地，可取各年75量估算。63南长区商品住宅用地供需状况统计历年无锡南长区（太湖广场范围）含居住用地的商业用地供需状况0204060000020040060080100120供给（万）23241454354需求（万）23241454354供需比（1X）1001001001001001002003年2004年2005年2006年2007年2008年历年合计供给173万，需求173万，供需比11上述商品住宅用地包含综合用地的居住用地面积，如果只计算纯居住用地，可取各年70量估算。4滨湖区商品住宅用地供需状况统计历年无锡滨湖区（环太湖区域）含居住用地的商业用地供需状况0100200300400082084086088090092094096098100102供给（万）17437333916412428需求（万）17437330216412428供需比（1X）1001000891001001002003年2004年2005年2006年2007年2008年历年合计供给1202万，需求1165万，供需比1097上述商品住宅用地包含综合用地的居住用地面积，如果只按居住性质用地计算，可取各年80量估算。7滨湖区四大板块分布图三、商品住宅用地存量状况预估（时间2004200811）1全市存量状况预估（万）崇安区南长区北塘区新区滨湖区锡山区惠山区合计1商品住宅建筑总量（数据土地成交值）54274572344470961605658835013474912市场预售总量（数据售房网公示）1199164716953484535920244070194783市场已售总量（数据售房网公示）643114910982310333111392837125064市场未售总量55649759711742028886123369725建成的公建面积（数据售房网公示）383206184236816115719286在建与未开发总量3845272017313189100163797787260857折合土地量1393892828155664212344486139198容积率设定2831212116161619上述商品住宅用地包含综合用地的居住用地面积。马山板块梁溪河板块蠡湖新城板块太湖新城板块8造成误差的主要原因是网上商品房公示预售时间不一并存在缺漏，而对应的土地成交信息为2004200811无锡商品住宅住宅存量现状（2004至2008111）01000200030001商品住宅建筑总量（万）542745723444709616056588350132在建与未开发总量（万）38452720173131891001637977873市场预售总量（万）11991647169534845359202440704市场未售完总量（万）556497597117420288861233崇安区南长区北塘区新区滨湖区锡山区惠山区2滨湖区太湖新城板块存量状况预估太湖新城板块存量建筑预估（万平米）0050010001500200025003000存量（万）159006205613121582135555375015261282总建（万）184241027112726398134035670375015831460中邦MOHO南泉庭园天鹅湖蠡湖公馆蠡湖尚郡山水名苑威尼斯花魅力万科无锡新东尚锦城国家动画兴想嘉园山水国际世家名门太湖国际太湖新城板块商品住宅存量预估总量在360380万（建筑面积）3滨湖区蠡湖新城板块存量状况预估蠡湖新城板块存量建筑预估（万平米）00200400600800100012001400存量（万）96140884863812982580049113600总建（万）20514088710120188150633954014424山水湖滨花园香榭大道山水湖滨2期蠡湖一號湖滨壹号湖滨假日润华国际大厦佳城国际之心名都华庭金域蓝湾天安曼哈顿湖滨杰座9蠡湖新城板块商品住宅存量预估总量在160180万（建筑面积）四、未来商品住宅土地供应量研究1商品住宅购房需求判断（由于数据不购，暂按07年标准计算）投资购房按2007年商品房总成交的30，即1397万30419万拆迁购房按2007年拆迁量120万（不含公建），购置面积为18倍，购买比例20计算，即120万1820432万结婚购房按年平均30000对结婚人，购置面积为80，购买比例80，购置普通房60计算，即3万8080601152万外来人口定居购房按07年250万外来人口的15购买力，平均5年才购房，两人组成家庭，购房面积80，购置普通房60计算，即250改善购房按2007年住宅总购房面积投资购房需求拆迁购房总需求结婚购房需求外来人口购房需求489344194321152180109万需求量修正由于改善型购房和外来人口购房在此之前有一定的程度透支，因此取其08倍；结婚购房与拆迁购房属于刚性需求，虽然会受市场波动推迟购房，但在未来比较稳定；投资型购房需求受未来市场因素影响，但考虑到经济增长周期维持不变，因此无锡市场2010年前年度商品住宅增量需求约为（109180）081152432419约合432万2公建配套需求判断按年度需求量10计算432万3未来土地供应量测算（良性状态）按纯居住用地计算，年度平均商品住宅土地供应面积为475222（容积率）216万按综合用地计算，年度平均商品住宅土地供应面积为21613倍2808万四、结论商品住宅存量消化时间周期目前无锡在建与未开建商品住宅建筑面积为2600万，扣除公建与商业等配套（40计取），约1560万，按现有市场状况需要3年去化时间，如扣除现有计算误差起码也需要2年时间去化，即到2010年消化完毕。太湖新城板块商品住宅存量预估总量在360380万（建筑面积）蠡湖新城板块商品住宅存量预