2008年上半年广州住宅市场分析报告

20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789NEOCITYPROJECTINGUANGZHOU自在城市自在城市项项目，广州COMMUNITYMARKETRESEARCHANDPROPOSALSOFGUANGZHOU项项目目营销营销前瞻前瞻2季度广州住宅市季度广州住宅市场场分析分析报报告告中铁建工集团深圳投资有限公司中铁新业投资顾问有限公司二零零八年七月20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录第一部分整体市场分析一、广州宏观经济分析二、政策动向分析全国主要政策列表广州主要政策列表后续可能出台的政策三、土地市场分析（一）土地供应地区来源（二）土地市场冷淡的原因（三）地块用途（四）楼面地价四、市场供求总体分析五、价格分析1、历年同期价格走势2、第二季度月度价格走势第二部分重点区域市场分析一、天河区市场分析1、市场综述2、第二季度新盘列表3、供求关系分析1）天河区上半年住宅月度供求关系变化4、产品特征分析1）供应户型结构2）户型创新3）产品附加值5、价格分析20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891）天河区上半年月度价格走势6、客户分析7、天河区代表项目个案分析天河区市场总结天河区后市展望二、海珠区市场分析1、市场综述2、第二季度新盘列表3、供求关系分析1）海珠区上半年月度供求关系变化4、产品特征分析1）供应户型结构2）户型创新3）产品附加值5、价格分析1）海珠区第二季度月度价格走势6、客户分析7、海珠区代表项目个案分析海珠区市场分析总结海珠区后市展望三、花都区市场分析1、市场综述2、第二季度新盘列表3、供求关系分析1）花都区上半年月度供求关系变化4、产品特征分析20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891）供应户型结构2）户型创新3）产品附加值5、价格分析1）花都区2季度月度价格走势6、客户分析7、花都区代表项目个案分析花都区市场分析总结花都区后市展望四、白云区市场分析1、市场综述2、第二季度新盘列表3、供求关系分析1）白云区上半年月度供求关系变化2）白云区第二季度各片区供应量分析4、产品特征分析1）供应户型结构2）户型创新5、价格分析1）白云区第二季度月度价格走势2）白云区各片区价格分析6、客户分析7白云区代表项目个案分析白云区市场分析总结白云区后市展望20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789五、越秀/荔湾区市场分析1、市场综述2、二季度新盘列表3、供求关系分析1）越秀/荔湾区上半年月度供求关系变化2）越秀/荔湾区2季度各片区供应量分析4、产品特征分析1）新盘户型结构2）户型创新3）产品附加值5、价格分析1）越秀/荔湾区月度价格走势6、客户分析7、越秀/荔湾区代表项目个案分析越秀/荔湾区市场分析总结区域后市展望六、番禺区市场分析1、市场综述2第二季度新盘列表3、供求关系分析1）番禺区上半年月度供求关系变化4、产品特征分析1）新盘户型结构2）户型创新3）产品附加值20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895、价格分析1）番禺区2季度月度价格走势6、客户分析7、番禺区营销分析1）2季度番禺区营销活动分析2）2季度番禺区广告监测8、番禺区代表项目个案分析番禺区市场分析总结区域后市展望第三部分整体市场综述与对本项目的指导价值一、广州市场大环境分析1广州市场大环境特征2广州市场08年下半年发展导向3广州市场大环境对本项目所在区域的影响二、番禺市场大环境分析1番禺区市场大环境特征2番禺区市场08年下半年发展导向3番禺区市场大环境对本项目的影响三、市场环境对本项目的指导意义【第一部分整体市场分析】一、广州市宏观经济分析20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（一）规模以上工业总产值再创新高，工业企业经济效益下滑15月累计，广州市全市完成规模以上工业总产值385627亿元，同比增长130。股份制企业和三资企业增势较好，而国有企业、集体企业、股份合作制企业和其他企业完成产值均呈下降局面。工业企业经济效益下滑。14月累计，全市规模以上工业企业经济效益综合指数为21051，同比提高45点。企业盈亏相抵后实现利润总额17838亿元，下降72，降幅比13月累计加大35个百分点。企业亏损面为3046，同比加大32个百分点。亏损企业亏损额为4625亿元，增长17倍，增幅比13月累计加大01倍。其中规模以上国有及国有控股工业企业利润总额下降398，亏损企业亏损额增长56倍。（二）固定资产投资大幅增长15月累计，广州市完成全社会固定资产投资57653亿元，同比增长113，增速创今年以来累计增速新高。基础建设和房地产开发拉动了全社会固定资产投资的较快增长，分别完成投资26358亿元和24370亿元，分别增长153和170。更新改造完成投资6788亿元，下降143。（三）房地产开发投资力度加大虽然市场形势不容乐观，但今年15月份广州市房地产开发投资仍不断增长，累计完成投资12677亿元，同比增长133，比14月累计增幅提高78个百分点。（四）商品出口增速回落，进口增速加快14月累计，广州市实现商品进出口总额25251亿美元，同比增长144。其中，出口12972亿美元，增长149进口12279亿美元，增长139。进出口相抵，顺差693亿美元，同比增长361。但我们可以发现，出口增速明显回落，而进口加快。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（五）社会消费总水平持续增长15月份，广州市累计实现社会消费品零售总额125004亿元，同比增长175。批发、零售贸易业零售额增势持续；餐饮消费保持增长；应节商品热销，居民消费日趋理性。（六）城市居民消费价格总水平持续上升，生产价格指数剪刀差继续加大15月累计，城市居民消费价格总水平同比上升74，与14月累计持平，其中消费品价格上升95，服务项目价格上升26。15月累计，工业品出厂价格同比上升38，原材料、燃料、动力购进价格上升96，二者相差58个百分点，比14月累计加大02个PERCENT。（七）人口结构不断优化，城市化水平持续提升2007年末，广州市常住总人口为100458万人，比上年末增加2912万人，增长30，出生率为945，常住人口保持稳定低速增长。城镇人口比重为8217，比上年末上升013个百分点，城镇化程度进一步提升。（八）番禺区经济发展迅速，居民生活水平不断提高2008年前四个月，番禺区经济总量在广州市十二区（市）中排名第五位，居天河、越秀、萝岗、白云四区之后。增速高于市平均水平17个百分点，仅低于增城01个百分点，在全市排第二位。其中农牧渔业总产值1788亿元，增长44，总量和增速在全市均排第一位，总量占市比重达2858。规模以上工业总产值在全市排第三位，与萝岗、黄埔差距仍较大但增速155排第一位。社会消费品零售总额超过白云，仅低于天河、越秀两区，居第三，占全市比重超过八分之一，202的增速略低于总量较小的萝岗和南沙，居第三位。由于市大学城、亚运村两个大投资项目法人已搬至天河，今年纳入天河统计范围，全社会固定资产投资额全市仅排第六位，占全市八分之一，增速也较低，20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789在全市仅排第九位。一般预算财政收入仍保持全市第二位，与萝岗差距较大，但花都、增城、南沙、从化与番禺的差距正在缩小，本区的增长速度低于全市24个百分点，远低于几个发展较快的区（县级市）、在全市仅排第六位。外贸出口总值仍保持全市第二位，与萝岗差距不大，占市的比例超过五分之一，但增长速度低于全市68个百分点，在全市仅排第七位。（九）投资市场不明朗，番禺市民商品楼购买意愿有所降低调查显示最被市民看好的投资项目是商品住宅和商铺，各占335，其次是商业保险（19）,其他投资项目均低于15。对于今明两年的房价走势，42的市民认为将有“不同幅度上涨”；39的市民则认为“稳中有降”；认为未来房价难以预测的市民有19。根据目前房地产市场的走向，部分市民表示买得起房子的信心较低。房价过高、收入不稳定、还贷压力是影响购房信心的三大因素。市民购房意愿不高，持币观望情绪较浓。有明确购房计划的这部分家庭基本以自住型买家为主，已成为市场的主流。其中计划购买限价房、二手房的家庭占两成多。可见保障性住房越来越受购房者青睐。【总结】从以上数据可以看出，广州市宏观经济走势持续向好，但部分领域出现调整迹象（如工业发展）；广州市居民生活水平不断提高，但对未来信心明显下降。在全国整体形势不明朗的情况下，广州市房地产市场的发展将更加扑朔迷离，预计下半年价格将继续下调。数据来源，广州市统计信息网20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二、政策动向分析（一）全国部分相关政策、规定列表4月份1、4月1日国务院2008年工作要点抓紧建立住房保障体系，制定住房规划和政策，重点发展面向中低收入家庭的住房。健全廉租住房制度，加大投入力度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。积极改善农民工居住条件。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房用地供给。加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。要完善住房公积金制度，依法加强住房公积金的监督管理。加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，严格房地产企业市场准入和退出条件。要依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。2、住房和城乡建设部通知规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。3、住房和城乡建设部副部长齐骥4月8日在接受记者集体采访时透露，住房保障条例已列入2008年国务院立法计划。4、国土资源部副部长王世元4月8日在全国纠风工作会议上表示，2008年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度。联合监察部等五部委对工业、娱乐、商品住宅等经营性土地的出让情况进行专项检查清理。5、4月9日，住房和城乡建设部在其官方网站发布建筑节能信息公示管理办法（征询意见函）要求，新建住房在施工、销售现场、房屋销售合同、质量保证书和使用说明中，应对节能信息给予公示。6、4月16日，住房和城乡建设部副部长齐骥透露，下一步，双限房和廉20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789租房将向没有本地户口和非城镇居民扩展。7、4月16日关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20；符合规定的经济适用房开发项目不得低于3。5月份1、5月7日，国土资源部发布国家土地总督察1号公告，一份针对土地督察的国家土地督察条例将在今年开始起草。2、5月21日，金融机构存款类金融机构人民币存款准备金率上调05个百分点，至165新高。6月份1、6月4日，监察部发出通知，要求各级监察机关加强监督检查，严肃查办案件，大力促进节约集约用地政策贯彻落实，确保守住亿亩耕地红线。2、违反土地管理规定行为处分办法及国有建设用地使用权出让合同示范文本已实施商品住宅开发不得超3年土地管理不作为将受严惩。3、国家税务总局消息，针对一些地区房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题，税务总局建立了房屋交易最低计税价格管理制度，加强了房屋交易计税价格管理。4、据某消息人士透露，银监会将叫停银行担保融资性信托。据称，银监会目前通知各商业银行，严令叫停商业银行对融资性信托的担保业务。5、国土资源部政策法规司司长王守智近日在中国土地学会举办的“土地管理与科学发展”座谈会上表示，国土部在对土地管理法进行修改的时候，最核心的改革是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革，其次是建立土地使用的责任体系。6、商务部外资司相关负责人确认，商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。虽然备案制度没有强制性要求不批准，但是外商投资房地产项目备案批准时间往往很长，对于一些房地产过热特征明显的地区，备案获准的可能性很小。7、6月29日，财政部和国家税务总局日前发出通知称，企业为个人购买房屋或其他财产，应依法计征个人所得税。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（二）广州相关政策、规定列表4月份1、广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定（穗国房字2008195号）开始实施。5月份1、5月15日，广州市2007、2008年度城镇土地使用税开征。按本市行政区域对土地进行分级，广州市分六个等级征收土地使用税，税负将增加1至2倍。其中税额最高的一级土地每年所交税额为每平方米27元。（土地等级由七级减为六级，番禺区、花都区、增城市和从化市的征税标准纳入全市城镇土地使用税征收标准的范围。七类土地免缴税一是国家机关、人民团体、军队自用的土地；二是由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；三是宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；四是市政街道、广场、绿化地带等公共用地；五是直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；六是经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；七是由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。）2、5月20日开始实施关于适度提高居住用地开发强度的意见，有效期至2009年12月31日。全市将分为5类区，在住宅用地供应有限的情况下，适当调整用地的开发密度和强度，提高住宅供应量。意见适用于新增经营性居住用地项目、政府保障型住房项目等。但经“招拍挂”程序已经公开出让的居住用地项目、已全部领取建设工程规划许可证的居住小区项目和已领取建设工程规划许可证的建筑工程项目不适用。（以下区域的开发强度已经明确不作调整。环城高速公路以内，但金沙洲、大坦沙、原芳村区、琶洲、员村、广园路以北华南快速以东地区除外；流溪河两侧（两侧300米）、帽峰山地区、南湖地区、白云山地区、麓湖地区、凤凰山地区、火炉山地区、东圃绿化隔离带、万亩果园保护区、大夫山地区、莲花山地区、番禺区生态廊道、花都旅游大道北部山区等生态敏感区；珠江两岸地区（前航道区段以珠江两岸控规为界；老鸦岗海鸥岛南端的两岸以珠江景观规划范围为界，沿岸进深约500800米）等重要景观区；珠江新城、白云新城、大学城等城市重点建设地区；新河浦、华侨新村、农林上路、耀华大街、南华西街、大岭村、塱头村等。还包括历次已批准的历史文化保护区等地。）6月份1、6月11日，广州市国土房管局公布广州市闲置土地处理办法（修订征求意见稿）规定公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价款的20征收。此项意见比之前按月征收明显提高，升幅达到40。而当天还公布了两份加快动工建设的催促书。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789【总结】2008年上半年的政策侧重于土地和住房保障方面，主要是对以往政策的细化和补充，提高其执行力度。而其对行业的影响，主要在于以下几点（一）紧缩地根，完善土地市场，提高土地的使用效率；（二）巩固07年下半年以来的住房低保政策，促进市场的两分化。对上市公司的影响在于，地根紧缩，土地市场化程度提高，使得资金的重要性提高。（三）后续可能出台的政策金融相关政策再次上调存款准备金率（目前存款准备金率已达175。中国人民银行行长周小川在美国纽约表示，为了对付上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会制定“更有力”的政策。）住房保障政策07年下半年及08年上半年住房和城乡建设部的一系列动作表明政府在住房保障方面将进一步加大力度。后续政策将主要体现在之前各项规定的细化和落实。税收相关政策国家为了打击房地产领域投机资本，稳定楼市，不排除将在流转环节施以重磅措施，物业税征收或将在局部城市进行试点。但大面积铺开可能性不大。针对发展商大规模圈地、屯地相关政策调查表明，目前全国范围内房地产发展商屯地数量庞大，尤其以跨区域大型地产商（如碧桂园、保利等）为代表。目前虽已有“商住用地三年内须开发完成”相关规定实施，但不排除将继续加大在土地持有环节的政策制定实施。（四）各项政策对本项目产生的影响分析综合以上信息可知，在宏观层面上政府对房地产行业所采取的态度仍以抑制为主，如住房保障制度的实施和完善主要目的在于打压高楼价。今年上半年所出台的政策涵盖土地、金融、税收、财政及住房保障等多个方面，其中对本项目影响较大的主要有1、住房和城乡建设部关于经济适用房廉租房的各项制度；2、金融机构存款准备金率上调05个百分点；3、违反土地管理规定行为处分办法及国有建设用地使用权出让合同示范文本的实施（商品住宅开发不得超3年等）；4、广州市关于适度提高居住用地开发强度的意见。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789今后双限房和廉租房将逐步取消本地户口和城乡限制，这将导致本属于商品房市场的客户将被分流，本项目在2009年推向市场时将面临更加激烈的市场竞争；存款准备金率上调意味着投资客户将受到更大限制，无形中减少了市场需求；而商品住宅开发周期不能超过3年的限制和广州市提高居住用地开发强度的意见将使得市场商品房供应量剧增，同样会加剧竞争，对本项目造成销售压力。另一方面，在各项政策的作用下，经过2008年下半年及明天上半年的市场调整之后，广州楼市或将走向平稳发展，而项目于09年下半年入市，这也将成为一个利好。（资料来源各大房地产门户网站及报纸）三、土地市场分析受房贷新政和楼市进入调整期影响，今年上半年广州商品住宅用地供应量明显减少。截止7月1日，广州共供应住宅用地5幅，占地面积52万多平方米，仅完成原定供地计划任务的129左右。据统计，加上6月30日正式出让的越秀区烂尾地，广州市今年上半年仅推出了5幅住宅用地，总占地面积526846万平方米，总建筑面积1081214万平方米。而按照今年初公布的广州市市辖区2008年住房建设计划，今年广州商品住宅用地供地面积计划为254平方公里。按最大供应量计算，上半年供地量仅完成了全年任务的129；按最小供应量计算，也仅完成全年任务的207，两组数据都远未达到一半。52万多平方米的住宅用地供应量虽然略比去年上半年多，但与去年下半年政府大幅度供应4平方公里土地相比，今年上半年广州的商品住宅土地供应量已明显减少。上半年共举办三场土地拍卖会，但一场冷清过一场。除恒大地产年初以高价获得绢麻厂江景地块外，其他多以底价成交，或流拍。而调查发现，通过其他方式，如资金换土地，二手土地转让等交易甚少，发展商显得十分谨慎。与2007年的疯狂拿地现象形成鲜明对比，反映出各大企业手中现金短缺，同时对未来市场信心下降。在目前通货膨胀压力加大的情况下，年内国家或将再次上调存款准备金率，银行紧缩贷款，加之目前市场疲软，资金回笼速度缓慢，下半年土地市场20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789难以火爆。【2008年上半年广州市土地交易一览表】地块名用地性质占地面积建筑面积成交价格楼面地价绢麻厂地块住宅用地10980231409941亿13053元/金沙洲B3711B03地块住宅用地103436160326735亿4584元/南沙07JY1地块商住用地158432237648底价南沙07JY3地块商住用地134760269520流拍越秀南堤二马路3640地块住宅用地582675136142亿1889元/中山七路锦龙中2052号地块住宅用地11445148362万703元/荔湾区西望村大梪口地段地块商业金融用地1344619337流拍（资料来源焦点房地产网）（一）土地供应地区来源就上表分析可知，2008年上半年广州市土地供应仍然以周边地区或郊区为主。其中金沙洲、南沙与绢麻厂地块占总供应比例的96以上，总占地面积达50万，而老城区越秀、荔湾多块土地块总占地面仅为14590。随着城市的发展和扩张，市中心土地日趋减少，必然向周边及郊区发展，而广州市城市规划关于大力发展城市副中心的政策决定了诸如南沙、白云（金沙洲部分）等区域土地供应将持续火热，并受到市场追捧，而市区土地由于其地段的稀缺性价值也将越来越高。（二）土地市场冷淡的原因从目前的市场情况分析，土地市场冷淡并不是发展商不想拿地，而是大部分发展商资金不够充裕，有心无力。近期出台的一系列信贷新政策，打碎了发展商以往拿到土地就可以到银行办信贷或在股市融资，获得更多的钱后再买地、再融资的循环融资链条，广州市不少发展商陷入因去年拍到地王而没钱交巨额土地出让金的危险境地。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789据了解，去年“928”房贷新政规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，还规定“对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款”。今年3月20日，中国证监会发行部三处处长表示，房地产企业通过IPO募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。两大政策收紧了银根，使发展商无钱买地。加之半年多以来市场一直不景气，发展商无法迅速卖楼回笼资金。虽然一部分在香港上市的公司以往可以通过境外的融资在内地买地，可现在限外资政策的实施使境外获得的资金进入内地有诸多限制。（三）地块用途分析上半年推出市场的地块以住宅用地为主，纯商业用地只有荔湾区西望村大梪口地段地块，其占地面积和规划建筑面积均未超过2万，最终以流拍收场。目前广州市商业、写字楼项目主要位于老城区、环市中区域和珠江新城板块，而该地块流拍的主要原因在于区域内的写字楼需求并不旺盛，缺乏类似环市中、天河北的写字楼集中发展条件，同时地块为烂尾地，存在诸多不确定因素。（四）楼面地价分析上半年的七副地块其中两块流拍，剩下5块，除恒大集团地王绢麻厂地块楼面地价高达13053元每平米外，其他区域同比去年第2季度均有较大程度的下降。其中金沙洲去年频频爆出地王，楼面地价也达到惊人的8700元/以上，而此次金沙洲B3711B03地块4500多元每平米的楼面地价下降近一半，这说明市场正在回归理性。而同属老城区的两地块南堤二马路3640地块与中山七路锦龙中2052号地块虽为烂尾地，但其地段优势明显，楼面地价一个为1800多元每平米，另一个更惊人的低至700块左右。（数据来源焦点房地产网）20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789四、市场供求总体分析在经历过去年年底和第一季度的萧条之后，4月份楼市出现成交上扬迹象，其价格再次回到10000元/大关以上，相应供给也进一步增加，但同比去年成交量下跌明显。进入5月份，基于对传统销售旺季“五一黄金周”的期许，市场供应量继续增加，仅新增预售面积就达9622万平方米，但成交情况并未让各大发展商笑逐言开。统计显示，五一期间广州市总销量仅为200多套，创历史新低。整个5月份广州市十区房屋交易登记10248宗，同比减少306，交易登记面积10277万平方米，同比减少338，交易登记金额7519亿元，同比减少268。6月几乎每天都在倾盆大雨中渡过，整体楼市相比去年仍属惨淡。根据市场分析报告，今年6月广州十区新建商品住宅交易登记面积为6664万平方米，同比2007年6月下降232；与2008年5月份成交量水平相比出现大幅度的上升。但6月份整体均价为9569元/平方米，跌破万元大关，与今年5月相比环比下降91，创一年来降幅最高纪录。价格和限价房是拉动成交量的关键因素。综合分析，2008年第2季度市场供应充足，而需求明显疲软。在国家宏观政策的影响下，广大消费者看跌楼市，观望情绪严重，在投资需求受到强烈抑制的情况下，自住需求者对价格更加敏感，预计第3季度广州市房地产市场基调将以“降价促销量”为主。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（数据来源广州搜房网）五、价格分析（一）历年同期价格走势02000400060008000100001200005年2季度06年2季度07年2季度08年2季度广州市季度均价（数据来源SOUFUN广州站、阳光家缘网、焦点房地产网）统计显示，2005年第2季度广州市商品房销售均价为5581元/左右，06年6250元/左右，07年为9786元/，而调查发现08年2季度高达10365元/左右。虽然销售量与同期相比明显下降，但价格依然坚挺，后市走向难以琢磨。（二）2季度月度价格走势20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898500900095001000010500110004月份5月份6月份月均价统计显示，4月份广州市十区商品房交易均价为10997元/，5月份为10529元/，6月份约为9569元/。很明显，2季度楼价呈现下降趋势。其主要原因在于市场放量不断增加，而消费者观望情绪日渐浓厚。相信7月份将是各大发展商进行鏖战的一个月。【第二部分重点区域市场分析】一、天河区市场分析（一）市场综述天河区历来是广州市商品楼交易的大户，多年来一直排在广州市10区2市成交量前几位。同时，作为广州市的政治、经济、金融、商贸中心，其产品类型亦十分丰富。作为广州楼市的必争之地，目前该区域各路英雄汇聚，广州本地巨头富力集团、合生创展、珠江地产、恒大集团等早已在此排兵布阵，同时不乏外来大鳄香港中海地产、深圳佳兆业、香港利丰控股等，同时还包括众多中小发展商。下半年货量供应充足，竞争十分激烈。【楼市概况】1、板块划分20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789天河区目前主要分为这样几个板块珠江新城板块、后天河北板块、五山板块、东圃板块、龙洞植物园板块。其中珠江新城板块与五山板块已成为公认的豪宅区域，代表作品有侨鑫集团的汇景新城市和方圆地产的方圆月岛，价格均在25000元/以上，其他板块高、中、低端产品均有供应。2、物业类型该区域物业类型相当丰富，基本上涵盖房地产开发的所有类型（工业厂房除外）。其中包括写字楼办公物业、以珠江新城最为集中，代表项目有富力盈泰广场、富力中心等；商场等商用物业，代表项目有体育中心商圈的万菱汇、太古汇（在建）；酒店物业，代表项目有富力丽思卡尔顿酒店等；服务式公寓，代表项目有珠江太阳城广场裕富公寓、汇峰国际公寓；豪宅物业项目中海花城湾等。另外，还包括其他普通住宅。3、住宅产品情况天河区住宅产品主要包括4060的小户型公寓、80120的中户型及150以上的大户型，复式产品较少。随着90/70政策的深入执行，目前中小户型比例越来越大，而大户型产品主要集中在珠江新城和五山板块等豪宅集中的区域，单价也很高。4、销售情况从阳光家缘统计数据看，2季度天河区销售情况与其他区域相比较好，其中保利林海山庄仅在五一3天销量达几十套，可谓淡市中的一抹亮色。而该区域受到广州市民强烈的认同，无论是自住者还是投资客，均青睐有佳。其中畅销户型多为80100的中小户型，以自住为主。虽然现在楼市跌声一片，但天河区单价仍然坚挺，均价在15000元/以上。5、下半年产品供应情况分析据统计，今年下半年天河年总供应量约6800套，主要集中于珠江新城以及20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789北天河两大板块。珠江新城板块经过多年耕耘已进入收获阶段，预计下半年总供货量达2100套以上，普遍以旧盘尾货或旧盘新推为主，其中比较值得关注的是方圆集团的方圆月岛项目，该项目已建至20多层，7月份入市。随着地铁等交通利好设施的建成，自然景观资源优越的后天河北板块近年也日益成长为新的居住热点区域，预计其下半年供货量将达1500套左右。主打教育与文化主题的五山板块下半年供应将主要以新推项目“翰林11”为主，片区供货量预计达800套以上而东圃板块表现则日渐疲软，除江源半岛为唯一新推项目货量较大外，其余均为尾货阶段，总货量约600套左右。（二）第2季度主要新盘列表（包括旧盘推新货）项目发展商价格装修标准方圆公园一号方圆地产1300015000元/2500元/历德雅舍三期广州建信行房地产公司14600元/起3000元/珠江太阳城广场裕富公寓百嘉信集团150002000元/2500元/保利心语花园2期保利地产均价18000元/2000元/嘉裕君月公馆嘉裕集团均价2300025000元/3000元/广州丽江花园A8、9栋粤海集团22万元/毛坯汇峰国际公寓嘉裕、方圆、合景泰富地产22000元/3000元/翰林11广东东荣正明投资有限公司起价7100元/1800元/宝翠园汉国置业未知初装修瑜翠园合景泰富集团80009000元/1600元/华南御景园三期广州龙昌房地产公司均价10000元/左右毛坯富力院士庭四期富力集团13000元/2500元/保利林海山庄保利地产7600元/起1500元/东方新世界广州新华建房地产均价25000元/3000元/（三）住宅供求关系分析【天河区15月份商品住宅月度供求关系变化】20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789月份1月2月3月4月5月商品住宅登记供应量784万平方842万平方762万平方918万平方619万平方商品住宅登记交易量388万平方385万平方581万平方728万平方582万平方（数据来源阳光家缘网、广州市国土房管网）（四）产品特征分析1、供应户型结构分析天河区2季度所供应的户型结构较为完善，包括4050多平米的一房单身公寓；7080平米的小两房；8090平方的大两房；还有100多平米至两三百平米的三房、四房等。其中大户型仍然是供应的主力，但受政策和市场影响小户型产品明显增加。值得注意的是，侨英花园推出部分187245的顶层复式单位，翰林11也将推出复式楼，但统计显示销售情况并不理想。2、户型创新户型设计方面，第2季度并无太多创新，继续沿用之前格局方正，南北对流，大飘窗、大视野的风格。但即将推出市场的新盘方圆月岛首次在珠江新城区域推出具有中式色彩的建筑设计风格，将实现现代简约的中式符号在CBD超高层建筑上的首次呈现。而在文化方面将融合中国“月”文化的精髓，体现深厚的现代东方文化内涵，创造全新的居住形态和居住文化。此外，历德雅舍3期延续了之前的小复式创新设计，公寓产品推出层高5米的单位。3、产品附加值在市场疲软的状况下，各大发展商都想尽办法提高产品的附加值以赢得客户的青睐，其中时代花生在设计上下工夫，赠送入户花园和多样空间（实际为一20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789间房，但只算一半面积），提升了利用率，亦增加了附加值。汇峰国际公寓则随楼都附送有3000元/的大师级酒店式标准装修，同时每层设计行政套房。而富力院士庭的广州首个花园式休闲购物广场也提高了产品的附加价值。（五）价格分析【天河区16月份月度价格走势】156151038512095159411447112456050001000015000200001月份2月份3月份4月份5月份6月份天河区（数据来源广州市国土房管局网）最新数据显示，广州市6月份市六区商品住宅成交均价为12000元/，天河区6月份均价为12456元/，结合上图可知，上半年天河区楼市价格波动较大，其中2月份进入谷底。4月份由于受到广州市整体市场的影响，价格再次攀上高位。天河区高价的支撑板块主要体现在珠江新城和五山板块，珠江新城均价在15000元/以上，而五山板块也正逐渐成为公认的广州市豪宅区。（六）客户分析天河区客户构成中历来投资者占据相当大的比例，但在目前市场形势下，自住需求不断增多，尤其是后天河北板块、东圃板块和龙洞植物园板块，大部分楼盘被自住买家买走，而两个豪宅较为集中的珠江新城板块与五山板块的自住客户也在不断增多，靠刚性需求支撑。在具体客户构成上，主要包括天河区企业白领、广州市本地有换房需求的市民、外地在广州经商者及部分公务员等。年龄段集中在3050岁。（七）天河区代表项目个案分析基础信息案名汇峰国际公寓楼盘规模占地面积115万平米，建筑面积普通住宅9万平米；公寓3万平米，490多套，楼高48层，4梯12户。发展商合景泰富地产、嘉裕集团、方绿化3020082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789圆集团投资组合率项目地址珠江新城北临兴盛路8号规划由5栋4048层的高层住宅和1栋3层高的商业裙楼组成，5栋分别为A、B、C、D、E栋，其中A栋为酒店式公寓，BE栋为纯住宅，A栋北面为一栋3层的商业裙楼。A栋43层，B、C栋40层，D、E栋48层容积率830使用率74左右主力户型4051平米的公寓、7685平米高级双套房。普通住宅120190M2工程进度准现楼发售物业管理费（公司）33元/月/平米（仲量联行）发售时间首期2008年3月发售套数490多套销售电话87562068/87562038收楼日期2008年12月建筑类别高层装修标准3000元/平米交通状况地铁5号线猎德站距离楼盘2分钟；附近有多路公车到达。楼盘配套3层的商业裙楼为公寓会所，其中12层餐饮功能、商场，建筑面积约为1200，三层建筑面积1600。营销推广项目定位CBD核心顶级豪宅，国际级一流公寓定位语CBD核心，国际公寓价值标杆目标客户投资客，珠江新城上班的白、金领等高收入人群广告语铂金品质价值赢城优惠活动一口价单位全部788万元/套广告媒介报纸为主，包括南都和广州日报。产品分析1）总体分析优势在地段上具有相当的优势，交通方便，地铁基本上可直达社区（09年开通），随着城市的发展，各种配套设施将不断完善。社区紧邻珠江新城目前唯一的一条商业步行街，能有效满足业主的各种消费需求；在规划上各大组团合理分区，互不影响，公寓、住宅、商业部分各自独立，私秘性好，保证了项20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目的高品质和居住的舒适性。缺点楼盘容积率高达83，建筑密度高；户型设计使用率不高，浪费大（使用率74左右）。会所公寓设置两个会所，一个为住宅会所；一个为公寓会所，满足不同人群的不同需求。设施包括商务中心、图书馆、健身房、会议室等。建筑设计4栋住宅，1栋公寓。住宅设计分为一梯2户，一梯3户及一梯4户三种类别，公寓设计为酒店式公寓。大堂挑高75米设计，体现了尊贵品质。园林设计中心园林为7000的现代风情园林，附设1000的泳池。（园林规划图如下）2室2厅1厨1卫；建筑面积7606评价布局紧凑，分区合理，典型的小户型设计。社区分析商业配套靠近兴盛商业街，