2007年成都市双流华阳街办东寺社区地块可行性报告

1华阳街办东寺社区地块可行性报告前言随着公司的不断发展，土地储备能力日益壮大，为了规范项目前期操作流程，提高工作效率，规避项目风险，将加强和完善对项目的前期可行性调研分析。第一部分项目概况一、宗地位置宗地位于成都市双流华阳街办东寺社区（天府大道华龙段）。二、宗地现状1、四至范围一侧紧邻天府大道华龙段（如图1），正对面是四川开关厂；另一侧是一条小路（如图2）。2、地面现状现有大片农田，土地未平整，地面有高压走廊（如图3、图4）。3、地面现有居民情况有农家一户，两层楼（如图5、图6），居住人数不详；入口处有私自搭建的违章建筑一户（如图7）。4、地下情况地下有煤气管道（如图8）；5、有代征道路68亩，代征绿地3248亩。2图1图2图3图4图5图63三、项目周边的社区配套1、交通地处城南副中心城市主动脉天府大道侧畔，驾车一路畅通。距二环路立交桥仅10公里，8分钟车程。距双流国际机场12公里。有501、805、809、819、817多路公交直达市区。紧邻地铁一号线出口。2、教育华阳实验幼儿园、华阳实验小学、西寺小学、华阳中学（省重点）、华阳一中、中和中学（省重点）、育才中学，美视国际学校。3、医院石油总医院（二级甲等省级医院）、骨康医院、成都市第一人民医院新址、成都市急救中心（在建）等。4、商业距商业中心正北街500米，有新世纪广场、摩尔百盛、红旗连锁旗舰店、华贸商厦、华盛百货商场等大型百货。5、金融附近有工行、交行、建行、农行、中行。图7图846、餐饮娱乐五星级的英国洲际酒店、假日酒店、金鹿国际酒店，远大荷兰水街、华阳美食圈，中国西部最大的“极地海洋馆”（预计2008年建成）。7、其他区域内有大量高端楼盘社区。四、规划控制要求1、总占地面积37619亩，其中净用地面积27571亩，代征地面积10848亩（代征绿化面积3248亩，代征道路面积68亩）。2、用地性质商业兼容性质居住兼容比例不大于4973、容积率商业20，居住504、建筑密度商业50，居住255、控高邻天府大道不得低于24米，航空限高147米6、绿地率居住25，商业无要求7、其他市政规划要求该地块必须修建四星级宾馆一座、引进世界500强企业的商业卖场一座、艺术中心一座；同时，必须完成地面一层才可贷款，要求先修商业。第二部分市场分析5深入剖析该项目所在地的区位特征，可以把握以下几大关键词一是成都城南，二是成都三环路以外，三是成都天府大道沿线，四是双流华阳。下面将分别从这四个区位特征出发，结合政府规划、产业经济、历史状况回顾、发展现状和趋势分析、房价对比等方面，采用横向和纵向分析相结合，从市场角度深入剖析该项目的区位影响。一、成都城南从地理范围讲，狭义的成都城南是指高新南区，广义的成都城南是指包括高新区南区、包括双流县的华阳、还有整个人民南路南延线直到末端，甚至包括黄龙溪等广大区域。因此该项目所处的地理位置就是广义上的成都城南。1、城市规划对城南的定位成都城南的定位由最早的“现代化的城市新区”（1997年）到“新的城市副中心”（2004年），再到2008年最近提出的“城市新中心，现代化新城区”不断发展，在此过程中可见城南的茁壮发展得到了普遍认可，在整个城市发展中的地位也越来越重要。据最新的城市规划，成都市要建成四个服务业特色新城北部商贸城、南部科技商务城、东部工业商务城、西部健康休闲城。其中，南部科技商务城将依托高新南区、双流县的部分区域，聚集各类商务服务业，重点发展软件和服务外包、会展、航空物流、教育培训等产业，打造国家软件和服务外包基地、中西部会展中心、西部航空物流园区。2、城南的区域发展现状和趋势6城南正日益成为行政办公中心和创新研发中心，并大力发展区域总部经济和现代服务业，居住区的建设也日臻成熟和完善。从行政办公中心来讲，成都市的海关大楼已经建成，成都的中级人民法院，成都市的高新区的检查院正建设当中。新的办公中心已具有雏形。从创新研发中心来讲，面积22万平方米的科技孵化园，已经建设的23万平方米的天府软件园的工程，已经积聚了IBM、诺基亚等国内外知名的软件研发基地；由政府投资的占地56万平方米的天府软件园已经建成一部分，同时还有长虹、金山等国内外的知名软件企业在软件园区的自建位置已经开始建设。中国西南建设设计院等办公总部大楼已经动工兴建。从区域总部来讲，也已初现端倪，有川投集团等大公司，包括这些公司的区域性的总部，还包括新希望、通威、中信、正大集团等等，大的投资商已经或者是即将开始兴建高端写字楼，必将进一步吸引总部办公经济的入驻。从现代服务业来讲，中国银行、中国建设银行、平安保险等金融服务机构即将兴建，中国联通、中国网通、中国移动等国内主要信息的服务商也将在这里设立办公服务平台。建筑面积约10万平方米的成都世纪城会展中心，已经建成并投入使用，并且承接了汽车展览、住博会、糖酒会等大型会议的展览会，在国内享有较高的声誉。同时超五星级酒店已经开业，还有一些五星级酒店开始兴建，以满足这一块的现代服务业的需求。从居住区建设来说，片区内的宜居的高档的住区林立，凤凰城、中海兰庭、天鹅湖、英郡等一大批现代化高档的住区拔地而起，吸引了成都的创业高薪人士到此安居兴业。该片区的生活配套设施正呈现综合化和高档化。7商业和服务业配套已经开业的宜家家居和迪卡龙、欧尚等大型购物中心已经构成了国际新城南的国际购物商圈。仁和春天百货等也将开发，海洋乐园、现代艺术馆、歌剧院、主体公园、综合性体育公园等不仅能满足本片区的需求，还能辐射全市甚至全省的需求。医疗和教育配套建设使用的市人民第一医院，还有已建设的国际医院，还有华西口腔医院、瑞丽医院，将形成公共医疗与私人医疗并存的医疗康复保证体系；还有成都七中等私人教育与义务教育相互补充的国际化教育体系，有一些已经建设完成，有一些已经开工，有一些已经进入了设计阶段。道路交通设施规划的成都道路网络，几个大的干道都已经建设完成。3、城南的房地产发展现状和走势（1）房地产开发商的入驻现状香港新世界、新鸿基、和记黄埔、九龙仓等四大千亿财团已抢滩城南，中海、华润、雅居乐等大开发商也都纷纷跟进，形成全国少有的10余家国内重量级的房地产开发巨头齐聚新城南，并同时投以大资金大规模开发的局面。知名开发商的投资和营销活动回顾2006年5月，香港九龙仓以每亩640万元的价格得到和黄旁一幅123亩的地块。2006年5月15日，新世界地产斥资5亿元收购成都心怡投资实业有限公司60股权，拿下了城南项目1650亩土地的开发权。82007年4月，中海地产以214亿元的大动作同时拿下城南两块共计320余亩的土地。2007年上半年，香港新鸿基地产在成都南延线，极地海洋世界旁边获得了一块245亩的土地开发权。2007年7月22日，中海地产以462亿拿下大源组团项目，中海兰庭一期首批次推出300余套物业。2007年8月4日，和黄当年以2135亿元拿下103647亩的成都“城南地王”南城都汇一期正式开盘，当日推向市场500多套房源，均价65006600元。2007年9月1日，位于高新区大源组团的华润凤凰城一期开盘，该项目总占地面积356亩，一期总用地150亩。2007年12月1日，雅居乐地产斥资1868亿元拿下城南万安镇韩婆岭项目，一期占地面积约600亩，推出2636余套房源。2007年12月18日，位于成都市高新南区的中信大厦举行奠基仪式，该项目占地26亩，计划修建为成都最高档次的超五星写字楼。众多知名开发商云集城南，从资本的趋利本性来看，意味着城南有着可观的投资价值和潜力，对资本投资起着良好的示范和带头作用。另一方面，也预示着城南将诞生一系列高档次、高品质的住宅和商业办公区，将进一步促进环境的绿化和美化，将进一步带动整个片区生活居住品质的提升和生活服务配套设施的完善。9（2）城南的房价发展状况图9城南05上半年到07上半年房价（元/平方米）资料来源华西都市报2008破局六问城南，2007年12月20日。由上图9可见，05年到07年城南的住宅均价持续上涨，05年下半年相比05年上半年的房价增长幅度为196，06年上半年相比05年下半年的房价增长幅度为343，06年下半年相比06年上半年的房价增长幅度为629，07年上半年相比06年下半年的房价增长幅度为079。其中，整个06年的房价增长幅度最大。图10城南2007年住宅均价（元/平方米）10资料来源华西都市报2008破局六问城南，2007年12月20日。由上图可见，去年城南的住宅房价除4月出现低谷以外，一直保持上涨态势，8月比1月的住宅均价增长了1966。综上所述，在城南作为“城市新中心，现代化新城区”的规划定位下，在城南成为行政办公中心、创新研发中心和区域总部的带动下，在城南加快发展现代服务业、打造科技商务城的背景下，众多知名房地产开发商投资城南，房地产发展呈现一片欣欣向荣，房价也一路走高。二、成都三环路以外该项目位置从目前成都的环线位置看，是处于三环路以外。从成都市的历史发展状况来看，城市发展格局呈现“摊大饼”式的圆圈环线状，城市居住环境也形成了“南富北乱东穷西贵”的历史形象。尽管这种状况将逐步得以改善，但对于研究分析来说，将成都市各个方位的三环路以外的房价进行聚类分析和对比，按照楼盘地理位置所属的主城区进行归类，可以比较清楚地把握成都各个区及各个方位的楼盘整体状况，进而可以作为一个有价值的参考依据。通过最新的数据收集和电话调研，列出成都市分区的三环路以及三环路以外的现在售楼盘的情况。所在区域在售楼盘名称具体位置均价（元/）建筑类别居住50160万元/亩160万元/亩6875元/成都中奥华实业有限公司本项目就是上表中用蓝色突出的宗地，当时是挂牌出让的方式，以160万/亩成交，宗地面积有27571亩，楼面地价为6857元/。通过进一步分析，排除恺信置业投资有限公司以65万元/亩的超低价获得一块9亩的土地，从2007年下半年到2007年年底华阳成交的土地，其楼面地价的均价为84525元/，它可以在一定程度上代表去年下半年通过拍卖方式获得该区域土地的平均楼面地价。根据本宗地的规划要求，我们按照住宅用地占比497，商业用地占比513，商业容积率为20，居住容积率为50计算可完成的住宅建筑面积为456