2009年苏州浒墅关经济开发区阳东新城基础设施开发项目可行性研究报告(doc 47)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。苏州浒墅关经济开发区阳东新城基础设施开发项目可行性研究报告苏州工业园区新天地投资顾问有限公司20094FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。苏州浒墅关经济开发区阳东新城基础设施开发项目可行性研究报告总咨询师陈溥财高级工程师、注册造价师、注册咨询师编制人马波高级工程师刘坤球高级会计师、注册会计师审核人沈春晓注册咨询师编制单位苏州工业园区新天地投资顾问有限公司20094FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录第一章总论1第一节项目概况1第二节项目建设的必要性3第三节建设单位概况3第四节可行性研究报告的编制依据3第五节项目评价方法及研究范围4第六节评价与结论5第二章区内及周边土地价格分析7第一节苏州房地产发展现状7第二节苏州房地产供需状况分析9第三节苏州房价变动趋势12第四节浒关片区土地价格分析14第三章建设规划及建设内容17第一节浒墅关经济开发区规划建设概况17第二节本项目总体规划21第四章环境保护、节能与安全卫生24第一节环境保护24第二节节能及劳动安全29第五章经济分析31第一节投资估算31第二节投资计划与资金筹措32第四节土地出让收入估算34第五节财务分析34第六章评价与结论43FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1第一章总论第一节项目概况一、项目名称苏州浒墅关经济开发区阳东新城基础设施开发项目二、项目建设单位苏州阳山新城投资开发管理有限公司三、本次可研范围本项目为苏州浒墅关经济开发区内阳山新城土地成片开发的基础设施建设项目，位于太湖大道以北，嵩山路以南，南爪山、北爪山以西，阳山山脚以东以及与东渚镇交界，规划范围总面积约为275平方公里。四、项目背景本项目位于苏州国家高新技术开发区浒墅关分区江苏省苏州浒墅关经济开发区（以下简称“苏州浒墅关经济开发区”）。随着高新区北扩西进进程的发展战略和区域调整，六年来，浒墅关经济开发区已基本完成区域内的七通一平工程，出口加工区、保税物流园以及与之配套的相关企业已完成基础设施建设，150万平方米的安置房已经全部入住，九年一贯制的阳山实验学校以及社区配套一应俱全，新创、新港、永新等房地产公司开发的楼盘已开始入住。本项目为浒墅关经济开发区最后一块成片开发的土地，规划范围占地约27461万平方米（4119亩），项目建设用地19138万平方米（287069亩），其中可出让土地1996亩（居住用地1404亩，商业、旅游设施用地FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2592亩）。土地出让收入中留开发区支配部分用于归还贷款及滚动开发。五、项目建设内容本项目建设内容包括275平方公里内的所有道路及其各种地下管网、绿化、河道整理、拆迁安置及场地平整等。见图1。图1FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3第二节项目建设的必要性根据苏州浒墅关经济开发区工委、管委会提出的打造商贸中心、阳东新城、阳山生态旅游带形成“一区一城一带”开发区总体发展格局，并通过完善该区域基础设施，提升苏州墅关经济开发区整体形象，把阳东新城建设成为苏州中心城区与高新技术产业开发区西部科技城过渡节点的新城住区。通过阳东新城基础设施的开发和环境整治，将提高该区域的生态环境，使苏州浒墅关经济开发区工业、居住、商贸旅游协调发展。阳东新城基础设施的开发，可以使该区域1996亩土地上市拍卖（居住1404亩、商业旅游592亩）。也是本项目回收投资的经营收益来源。第三节建设单位概况建设单位苏州阳山新城投资开发管理有限公司成立于2007年12月，注册资本4亿元，是浒墅关经济开发区管理委会（省级开发区）下属的国有企业，主要从事开发区内项目投资、基础设施建设投资、项目开发建设、项目管理、投资策划管理及咨询服务，自有房屋租赁及管理。苏州阳山新城投资开发管理有限公司是政府建设项目的投融资主体，项目采用先基础设施建设，再将开发好的居住和商业旅游用地拍卖，收回阳东新城基础设施投资用于偿还债务和开发新的项目，并实现项目盈利。2009年2月份截止，公司总资产4亿元，负债总额为0，股东权益4亿元，资产负债率为0。公司资产总额中流动资产4亿元。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4第四节可行性研究报告的编制依据1、苏州高新区浒墅关经济开发区阳东新城规划。2、苏府200436号文“关于印发苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法的通知”。3、苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法4、交通部交公路发1996611号文颁发的“公路基本建设工程投资估算编制办法”及“公路工程估算指标”。5、国家发改委与建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版。第五节项目评价方法及研究范围苏州阳山新城投资开发管理有限公司作为政府建设项目的投融资主体，开发阳东新城基础设施项目，通过开发好的居住和商业旅游用地拍卖，收回投资，实现盈利，回收的投资用于偿还债务和滚动开发新的项目。本项目评价旨在论证项目贷款的偿还能力，而项目的还款资金来源完全来自于所开发的居住和商业旅游用地拍卖收入。因此，项目的还款能力取决于开发的居住和商业旅游用地拍卖收入。项目开发的居住和商业旅游用地数量是确定的，只要论证居住和商业旅游用地拍卖价格，再结合居住和商业旅游用地数量，就可以计算出未来的产出。只要论证居住和商业旅游用地拍卖收入地方留成部分高于或等于项目基础设施投入，项目收支就能实现平衡，只要开发的项目（如一级土地开发）能够收支平衡，项目负债有偿还能力，就不会出现偿债的问题。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5本项目有投入有产出，项目投资范围和产出界限清晰，是个完整的以土地开发为目的基础设施项目。项目建设用地19138万平方米（287069亩），其中可出让的居住用地9359万平方米（1404亩），商业、旅游设施用地3945万平方米（592亩）。土地出让收入中留开发区支配部分用于归还贷款及滚动开发。从经济效益角度分析，只要表明可出让的1996亩土地的出让收入留给开发区支配部分足以回收全部开发投资，则完全可以说明开发区政府不仅有足够的贷款偿还能力，还有滚动开发能力。或者退一步说，只要可出让的1996亩土地的出让收入留给开发区支配部分足以偿还贷款，则项目可行，因为政府从每平方米建筑面积中收取的城市配套费可以源源不断地补充一部分基础设施建设投资，投入的资金不一定要求完全回收和继续滚动，只要还清贷款即可。第六节评价与结论本项目的财务分析表明，本项目所处位置拆迁量相对较小，土地开发成本（447万元/亩）比浒墅关镇域中心（110多万元/亩）低很多。但由于本片区背靠森林公园，区内水域面积大，是苏州市“有山有水”难得的中高档居住用地，地价不仅不会低于镇域中心区，而且还可能更高。本片区即使参照浒墅关开发区及周边0608三年平均土地出让价格196万元（按196万元）测算，项目的经济效益也是可行的，但土地价格还有较大余地。分析表明，本项目开发总投资89281万元，其中项目资本金39281万元，借款50000万元。土地出让收入391216万元，利润155338万元，财FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6务内部收益率555。贷款偿还期5年，平均偿债备付率43189，每年都高于400。说明贷款偿还能力很强。本项目工程完工后，可出让土地1996亩，按每亩196万元计算出让收入为391216万元，开发区留成部分（占出让收入64）约25亿元，用于归还贷款，还款资金来源充裕。由于本项目的开发产品全部为商住用地，所以土地增值大投资回收快。综合上述，认为本项目可行。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。7第二章区内及周边土地价格分析由于本项目开发的产品主要为商住用地，因此，将着重对商住用地的市场及价格进行宏观趋势分析。第一节苏州房地产发展现状1、经济快速发展是苏州房地产发展的原动力经济发展增加就业，引进人才增加了城市人口，与此同时，随着城市居民个人财富的不断积累，对住房的需求不断增加和购买力不断提高。人均可支配收入不断增长，客观上允许房价每年以一定幅度上涨。因此，经济发展是房地产业发展的动力。而房地产业的发展，对城市基础设施增加了需求。近几年来，苏州经济发展异常强劲，2003年已与深圳不相上下，GDP与财政收入同步增长，2008年GDP达6701亿元，地方一般预算收入669亿元，见表21。苏州GDP与税收统计资料表21单位亿元项目2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年GDP15407117602080280234504026482057006701地方一般预算收入11157147032203121957316784002354186689苏州发展之快，主要得益于长江三角洲经济一体化进程的推动；得益于苏州工业园区和高新区的规划，以及有计划的开发，超前十年开发出高质量的土地，为外向型经济发展提供了良好的经济环境及可持续发展的条件；苏州的国际品牌，以极大的磁FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8吸效应吸引外商潮水般涌入，使苏州市2002年进出口总额达到3639亿美元，2003年达到65663亿美元，2004年突破1000亿美元大关，达到1032亿美元，2008年2285亿美元，注册外资1834亿美元，实际投入813亿美元。见表22。苏州进出口及引进外资统计表22单位亿美元项目2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年进出口20072366236396566310321408174321302285注册外资4678723100661249614115341596218521634实际投入28833022481468055060056172738813苏州经济的快速发展加快了苏州城市化进程，城市化使苏州人口保持较大幅度增长。近几年来，苏州市区人口自然增长率接近0，甚至负增长，但总人口每年增加幅度较大，2003年至2008年已连续每年增加35万人，都是迁入户口的对房地产有购买力的引进人才，见表23。近10年来，苏州已经接受各类毕业生20多万人，保持了接受毕业生逐年增长的良好态势。预计今后每年不会低于5万人。外地务工人员由2002年的180万人，到2006年增至400万人，居住质量不断提高，人均居住面积也在10平方米以上。根据规划，就苏州工业园区计划增加人口60万，人口增加及人均住房面积增加，为苏州房地产业发展提供了稳定需求。苏州市区年未总人口数表23项目单位200020012002200320042005200620072008市区人口万人207210212217221225230235238FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。92苏州房地产业的发展苏州城市化进程的快速推进是房地产业发展的强大动力，苏州房地产业发展与其他产业同步，2002年投资107亿元，2003年178亿元，2004年33422亿元，2006年470亿元，2007年565亿元，2008年718亿元，且销售势头良好。见表24。苏州房地产投资统计资料表24单位亿元项目单位20012002200320042005200620072008投资亿元6862107341779433422420470565718房施工面积万M2849751457762576384394600505857007037竣工面积万M24672455737792112911600144016001481销售面积万M24801535525574470713786128617361007其中住宅万M24317547679498996337968111151500830销售额亿元885115781469222646303599980其中住宅亿元79119888122919817253499820注表中数据为大市范围3苏州土地管理有序苏州土地管理有序，由政府供应熟地，经过一次规划，基础设施集中开发，经过成片开发后掌握在政府手中，土地在5年至10年内根据市场供需关系有计划地投放市场。政府不仅可以最大限度地获取土地增值，使基础设施开发步入良性循环轨道，而且可以更有效地防止房地产业因宏观失控引发大起大落。有利于房地产开发商控制风险。根据宏观经济形势，2008年苏州市向市场投放住宅用地很少，只有58万平方米，为2002以来最低。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。10第二节苏州房地产供需状况分析1、需求预测根据人口与人均住房面积模型预测苏州未来住房需求量，资料的完整性及资料的可靠性都比较好，预测结果的可信程度也就比较高。预测结果，2009年、2010年需求量包括拆迁安置分别为569万M2、600万M2，平均为585万平方米。见表25。苏州市区住宅需求量统计及预测值表25序号项目单位200020012002200320042005200620072008200920101市区人口万人2072102122172212252302352382422462人均居住面积万M221322223242522652812953103253413住房面积万M2441546624876520855695954646169317371786983994新增面积万M202472143323613845084704394995305拆迁量万M24013086692970707070706需求量万M22873444184304135785405095696007累计需求量万M2287631104914791893247030103520408846882、供应量统计供应量分析的目的是确定2008年末存量土地的可开发量，为使供应量统计与需求量预测口径一致，确保供需分析推理合乎逻辑，2008年末存量土地的可开发量包括在建工程和尚未办理产权手续的已完工程。供应量从2001年开始推算，据有关资料2001年上半年住房存量约160万M2，在建或未开发的土地存量约353万M2，可开发商品住宅面积约424万M2，土地拍卖开始至2008年末，累计供应土地3214万M2，可开发商品住宅面积约4565万M2，可开发量总计5149万M2。按2008年人均住房面积及拆迁量推算，2001年至2008年累计提供商品住宅3803万M2，即消耗了可开发量总计中的3803万M2。因此，2008年末存量土地可开发量为可开发量总计与累计提供商品住宅之差额1346万M2。2001年至2008年末，土地拍卖以来土地供应总量及可开发量数据是FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。11准确的；2001年商品住宅存量约160万M2和存量土地353万平方米是根据2001年当时有关报道资料，所有资料比较可靠。因此，2008年末存量土地可开发量1346万M2。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。12存量土地商品住宅可开发量分析表表26单位万平方米项目单位20012002200320042005200620072008土地累计投放量1112万M2401887137520262331292235093567存量土地万M2353新增土地供应量万M24848648865130559158758商品住宅可开发量212223万M2652698700911360915760153存量土地可开发量万M2424存量房万M2160新增土地可开发量万M268698700911360915760153商品住宅累计可开发量万M26521350205029613321423649965149每年销售量287344418430413578684649累计已开发量万M2287631104914791892247031543803年末存量土地商品住宅可开发量34万M26451036130214821428717662184213463、供需平衡分析2008年末存量土地可开发量1346万M2，不可能在2009年一年内全部完成开发，有的地块2009年开发结束，有的将持续较长时间，如有的大盘可能持续开发45年。2009年、2010年需求量分别为569万M2、600万M2，平均为585万平方米。从工程建设周期分析，开发商的在建项目及存量土地的商品住宅可开发量满足两年至三年的需求量是合适的；开发商在建工程和存量土地低于2年的需求量时将影响市场供应，会导致供不应求的局面；当开发商在建工程和存量土地可满足34年的需求量时，则供应偏松；当大于4年时，可认为处于供过于求状态，长期积压将加大开发商的资金成本，当房价滞涨时，部分开发商将无法承受而集中投放市场，市场可能因供过于求而导致房价下跌。苏州市区存量土地可开发量可满足的需求年限，可用下式推算满足年限存量土地可开发量未来三年平均需求量134658523（年）计算结果，苏州市区存量土地可满足今后23年的需求，认为供需基本平衡，稍微偏紧。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。13第三节苏州房价变动趋势价格水平与供求关系共同决定价格走势是市场经济环境下，多数商品市场价格变化的普遍规律。1、目前价位价格水平可以用价位来表示，价位可用高位、正常价位、低位三个状态反映。如何确定苏州房价正常价位标准，有的地区流行以一个月工资买一平方米住房作为合理价位。国际公认的标准是房价收入比，根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是4比1；美国是3比1；而中国各个城市不一而论，最高值从10比1到15比1都有，个别年份或高或低是市场经济的必然现象，但长期来说会遵循某种规律，即长期可承受的房价收入比或可持续发展的房价收入比。比如以深圳市为例，1994年房价收入比曾达到146，2004年降到58。10年中深圳的人均可支配收入增加，平均房价也比1994年下降了18，房地产增加值则从1995年的5874亿元上升到2001年的11069亿元，年均增长111，2005年末开始反弹，直到2007末也是全国房价涨幅最高的。以南京为例，相当多购房者的房价收入比达到了131左右。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0830，平均值为84、中位数为64。20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师哈默先生（ANDREWHAMER）在进行中国住房制度改革研究时，得出一个房价收入比在36倍之间比较适当的结论，这是一个世界银行认为“比较理想”的比例。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。14根据国际统计数据及中国房地产市场十多年的变化规律，可以得出一些规律。一般来说，经济快速发展时期，收入增长较快，还款困难周期比较短（一般3年），人们的信心指数较高，比经济增长率较低的国家和地区可以承受更高的房价收入比。因此，我们认为中国房价的正常价位在房价收入比68之间是最为理想的，低于6可认为在低位运行，一旦遇到供不应求或大的抄作则房价将有很大的上涨空间；8左右对购房者已经有较大的压力，却是房地产高速增长阶段最可能的平衡点；房价收入比达到10时可以认为是在高位运行，一般情况下还可以通过时间来补偿超前预支的未来价格空间，一旦出现市场严重供过于求或大的宏观经济环境变化，降价的可能性将非常大。一般来说，房价收入比610之间变化最可能的调整方式是通过时间而不是价格变化使价格趋于合理。根据苏州统计局2007年及2008年的统计资料，苏州2006年人均可支配收入21260元，2007年预售备案平均房价已达6312元/平方米；2008年人均可支配收入23867元，平均房价为6750元。2008年测算的房价收入比876（房价收入比人均面积商品房平均价格/人均可支配收入，877316750/23867）。见表27。用上述分析判断苏州的房地产价位，可以得出结论苏州目前价位已略微超出理想范围，但处于可以接受的程度，可以通过时间来补偿，大幅降价的可能性不大。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。15苏州房价收入比测算表表27项目名称单位200020012002200320042005200620072008实际房价比420479544717778820806876877人均可支配收入元92741051511585123611445116276185322126023867人均面积平方米213222230240252265281295310调查平均房价元/平方米182722712740369444605046531863126750第四节浒关片区土地价格分析一、土地价格统计收集了2006年、2007年、2008年上半年本片区或周边全部共30个地块的成交资料，均为商业和住宅用地，商业用地（含商住混合）平均每亩成交价236万元。纯住宅用地平均每亩成交价179万元。二、土地价格变动趋势分析目前苏州的土地价格与房地产价格同步增长，2004年开始实施的国家宏观调控政策已使房价和土地价格的增幅都大幅回落，但房价和土地价格都没有出现大幅下跌的状况。2007年以来全国房价又开始大幅度上涨，土地价格直接受房价的影响上升幅度较大。由于土地价格变动趋势与房地产价格关系密切，我们只要分析房地产价格的变动趋势。我国房地产业的周期性波动可以用三个指标来衡量房地产销售额增长、销售面积增长、投资额增长。自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989年到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996年至1998年又是一个低落期；从1999年至今我国FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。16房地产业进入了一个新的发展期。我国的房地产周期有这样三方面的特殊性第一是房地产周期的频率基本呈5年发展，2年低落的7年到8年为一个周期的态势；第二就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。回顾改革开放后中国经济的发展历程，就会发现我们的经济发展周期基本上与上述房地产发展周期重叠。从中期来看，经济发展的第一个周期（19791990年）中的高峰出现在1984年（GDP增长率152），低谷出现在1990年（GDP增长率38）；第二个周期（19912001年）高峰出现在1992年（GDP增长率为142），低谷出现在1999年（GDP增长率71）。第三个周期，从2002年开始经济持续增长，2003下半年固定资产投资开始出现过热，中央出台相关调控政策综上所述，我国从2008年开始进入本周期的低谷，虽然受到国际金融危机的影响，由于国家宏观调控措施有力，预计本轮周期的低潮也不会持续太长，从中长期趋势分析，随着居民人均可支配收入提高，未来5年内的房价平均以58的幅度上涨是可能的，土地价格也将随之同步上涨。三、本项目评价土地价格分析根据规划，本项目开发产品以住宅用地为主，部分商业用地，分别为1404亩、592亩。考虑近两年价格上涨趋势将趋缓，故不考虑价格上涨因素，直接以近三年平均成交价格商业用地（含商住混合）236万元和纯住FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17宅用地179万元计算，总共1996亩可出让土地加权平均价格为196万元。项目评价平均按196万元/亩计算。浒关片区或周边地块成交价格表28成交价宗地编号面积用途建筑面积元/万元/亩楼面单价元/成交总价万元2006年出让苏地2006G14号6800商服8160113876948774苏地2006G15号19949商业23939230615419224600苏地2006G16号9893商业11871348723229063450苏地2006G50号6730商业8076341822828482300苏地2006G51号26275商业210203844256480510100苏地2006G54号8750居住17500708647235436200苏地2006G55号120172居住1922751956130122223500苏地2006G56号77636商居服1552735000333250017527苏地2006B32号97263商业1404684200280300040850苏地2006B33号20517居住12310353423672505889苏地2006B35号80030居住1040391999133153816000苏地2006B36号55840居住725921950130150010889苏地2006B37号21321居住38377202513543171125苏地2006B38号95268居住571612992199498628500苏地2006B39号124840居住1248401580105158019725苏地2006B40号59241居住14485331422155238000苏地2006B41号82375居住1070881911127147015742住宅用地小计633253居住74066721411431830135570商业用地小计244546商业36450732552172184796012007年出让苏地2006G94号17337商业办公9592258617248524483苏地2006G95号12491商业18736376325125094700苏地2006G96号21603商业43207400026720008641苏地2007B23号66190居住860473022201232420000苏地2007G4734016商业20410195013032506633苏地2007B82号86742居住693944669311583640500苏地2007B83号80694居住860224500300450038710苏地2007B85号16593商业165938437562843714000苏地2007B87号13334商业16000525035043757000苏地2007B88号38741商业542374200280300016271苏地2007B89号40000居住32000240016030009600住宅用地小计273627居住27346339772653979108810商业用地小计154114商业17842440052673460617282008年出让苏地2008B18号68743居住412462800187466719248苏地2008G03123603居住宾馆2263112613174142732297住宅用地小计1923462675572680179192751545FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。18商业用地小计住宅用地合计1099225居住128168726921792309295925商业用地合计398660商业54293135452362603141329FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。19第三章建设规划及建设内容第一节浒墅关经济开发区规划建设概况本项目是苏州浒墅关经济开发区重要基础设施，若把苏州浒墅关经济开发区作为一个整体项目，经过17年的规划和建设，情况如下苏州浒墅关经济开发区成立于1992年9月，由原苏州市郊区人民政府组建，组建初期为浒墅关新区；1993年12月江苏省人民政府正式批准浒墅关新区为省级经济开发区；2002年苏州城市区划调整后，划入苏州高新区，区域面积30平方公里，下辖一个街道、12个行政村，五个社区居委会，常住人口3万人，流动人口5万余人。开发区位于苏州市西北郊，苏州高新区北部，东起京杭大运河，西至阳山山脉，北至浒光运河，南与枫桥交界。山明水秀，风光恬美，具有真山真水的独特优势。阳山逶迤绵延二十里，有兰风寺、凤凰台、箭阙峰、观山摩崖石刻及天狗庙、白龙庙遗址等，自然景观丰富，人文遗迹密集，历史文化底蕴深厚。京杭大运河流经开发区十里，沿河有“董公堤”，文昌阁、三里亭、十里亭等。大白荡水域，保持了自然湿地生态，投资1亿元的大白荡城市生态公园已开工建设，成为区域最大的自然生态休闲空间和城市“绿肺”。17年来，苏州浒墅关经济开发区工委、管委会团结带领干部群众，用自己的艰辛、执着和强烈的发展、机遇意识，用50万元启动资金，滚动开发，艰苦创业，顽强拼搏，创造出了令人瞩目的业绩。累计投入建设资金100亿元，完成开发区面积25平方公里，累计完成地区生产总值84亿元，工业总产值280亿元，实现财政收入16个亿。2002年苏州城市区划调整后，开发区抓住高新区实施“北扩西进、二次创业”战略的机遇，全FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。20面启动新一轮发展，使开发建设插上了腾飞的翅膀，“北扩西进”5年间，投入建设资金80亿人民币，拓展开发空间20平方公里，开工建筑面积600万平方米，新建道路80余公里，引进内外资企业260余家，动迁农户8000余户，新建动迁安置房150万平方米，商品房120万平方米，创造出了一个又一个的建设奇迹，国家级出口加工区、高新海关保税物流中心从开工到封关运作一百天，创下了建设史上的“百日奇迹”。国内生产总值、工业总产值、财政收入等分别以年均55、50、70的速度增长，综合实力不断增强，原来的农田村庄已建设成为了如今到处欣欣向荣的新兴城区。基础设施全面完善17年，完成了区域25平方公里范围城市化建设，投资建设资金1百个亿，建成城市化道路100多公里，铺设雨、污水管道170多公里，供电、供水、供气、邮电通讯、有线电视等管线300多公里。形成了“三纵三横”的区域交通网络；建成110千伏变电站3座，220千伏变电站2座、12万吨白荡污水处理厂（首期4万吨已开始运行）1个，“七通一平”基础配套设施全部到位。外向经济全面壮大17年来，累计引进兴办内外资企业360余家，注册外资16亿美元，注册内资35亿人民币。外资企业从93年维德木业一家，发展到如今160余家，其中投资超过1000万美元68家，超过3000万美元39家；内资企业从开始的几家政府投资“红帽子企业”，发展到现在的拥有民营企业200余家，总投资达到80亿人民币；产业结构从原来比较单一的建材、化工，发展到目前精密机构、新型建材、电子资讯、精细化工、物流仓储等高科技产业，有120家企业通过了ISO9000认证，70家企业获得ISO14000认证。开发格局全面形成开发区组建以后，先后对开发规划进行三次大的调整和完善，苏州城市区划调整后，开发区根据苏州西部开发总体规划，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。21围绕全面与高新区无缝对接，对总体规划进一步进行了调整和细化完善。经过近几年的大规模开发建设，已形成了以国家级出口加工区为中心，北有阳山花苑居民区；南有大新科技园；西有阳山科技工业园、阳山环山绿化景观带；东有出口加工区商贸服务配套区、维德工业城、大白荡城市生态公园、高新海关保税物流中心、浒通片商贸中心区的全新开发格局。管理体系全面创新随着开发建设和城市化进程的不断加快，开发区加大了对开发区管理机构调整和城市管理体系的建设。对原本捆在一起的政府管理、开发建设、社会事业等职能进行了疏理，职责进行了调整，组建了资产经营总公司，将资金运作、企业管理等可以市场化运作的职能交给资产经营总公司；撤销了管委会下属农村经济管理局和社会事业局，组建了阳山街道办事处，将农村经济、社会事业、村镇建设管理职能交给街道办事处，使开发建设、资金运作和社会事业、农村管理等职能逐步分离，便于集中精力，相互协调，相互促进。同时实施了撤村建居，新组建了五大社区居委会和物业、市政管理公司，完成了行政村200多名村级管理人员的分流安置，对村和社区管理人员全面实施了企业化管理。建立了五个社区党委、15个楼宇党支部、36个楼幢党小组，形成了城市化的组织管理网络。服务设施全面优化近几年来，开发区积极适应城市化进程加快的需要，加大社会服务设施的建设，先后建成了社区服务中心、卫生服务中心、党员服务中心、残疾人服务中心、敬老院（老年公寓）、劳务职介超市等一批现代化社会服务设施，形成了社会化服务体系。现代教育全面建立几年来，先后投入教育建设资金一个亿，撤消了原村级完小，建立起了以九年一贯制阳山实验学校、省四星重点中学吴县FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。22中学、文昌中学、新浒外来民工子弟学校等为主的现代化教育体系，形成了从民办到公办；从民工子弟学校、实验学校、到星级省重点学校；从学龄前幼儿教育、小学初中阶段的义务教育，到高中阶段的中等教育等独具特色的现代教育链。区域环境全面提升开发区所辖12个行政村中，原来有七个村80的村民从事废旧塑料回收加工，五个村70的村民从事开山采石，区域“白色污染”，乱开乱采、山体破坏等环境问题十分突出，真山真水的良好自然生态环境遭到了破坏。开发区组建以后，在加快开发建设的同时，加大对环境的保护和整治建设力度。98年开发区在全市率先停止了开山采石，并对山体和宕口实施复垦复绿；2002年，随着大建设、大动迁的全面推进，“白色污染”又得到了彻底根治。与此同时，开发区先后投资2个多亿，加大对环境建设力度，实施了阳山环山景观带、白荡河沿河绿化带、大白荡城市生态公园等环境亮点建设；工业区、住宅区、道路等绿化、美化、亮化建设；山体保护、复垦复绿和历史文化旅游资源的开发建设，新增绿化面积200多万平方米，区域环境迅速得到提升。居民生活全面提高17年，开发区始终坚持为民开发的开发建设宗旨，把造富一方，提高人民群众的生活质量，提升区域的人居环境作为开发建设的最终落脚点。特别是苏州城市区划调整以后，随着开发建设的全面推进，开发建设给人民群众的惠及度不断提高，短短几年时间，开发区让26000余名农民入进社区，变为了城市居民，完成了历史性的变迁，实现了农民祖祖辈辈的梦想。人民群众通过政府实施就业培训，岗位推荐、抚贫帮困、4050工程、征地保养、农村养老保险、医疗保险等措施，实现了少有所学、壮有所业、老有所养、困有所帮、弱有所助、病有所医等全方位的社会服务。动迁居民还通过多余安置房的运作和农村股份制改革，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度