2009年北京房地产市场分析报告-20页

第I页目录第1章全国经济运行简况1第2章房地产政策2第3章土地市场4第4章住宅市场7第5章写字楼市场10第6章商业地产市场13附录14封面金融街购物中心封一面向商业银行之房地产形势判断、抵押与估价风险提纲封二仁达年会封底近期研究内容及联系方式北京仁达房地产评估有限公司第II页图表索引图111978年至2008年修正后GDP及其同比增幅（2008年为预测值）1表11其他宏观经济信息1表312008年土地供应计划与实际供应情况对比4图312008年各月土地交易情况4图322008年成交土地城区分布5图342008年成交土地用途分布权重土地面积6表322008年各区县成交土地楼面地价6图41近年来北京商品住宅供求指标7图42近年来北京房屋销售价格指数趋势图8图432008年各月期、现房签约量及其增长率8图442008年二手房网上发布量、成交量及吸纳率走势9图452008年二手房网上成交量城区分布9图51北京写字楼市场情况10图52北京甲级写字楼市场情况10图53CBD商圈写字楼市场情况11图54东长安街商圈写字楼市场情况11图55金融街商圈写字楼市场情况12图56中关村西区写字楼市场情况12图612008年全国和北京社会消费品零售总额增幅情况13表612008年第四季度开业大型商铺一览表（部分，万平方米）13图62优质商铺供需情况13附表12008年各片区二手房价格统计表15附表22008年北京写字楼大单交易（部分）16附表3北京2008年入住写字楼（部分）17附表42008年开业大型商铺一览表（部分，万平方米）17附表52010年前计划开业的大型商铺18北京房地产市场分析第1页第1章全国经济运行简况从近五年经济增速来看，方差较小，整体表现平稳。美国金融危机和世界经济危机使我国当前的出口遇到困难，工业增速下滑，国民经济增速回落，财政收入增速放缓，经济下行压力很大。2008年我国经济受到了不少的冲击，包括房地产市场的调整、1月的雪灾、5月的地震、股市低迷以及汇率不断走高等，但预计2008年经济增长可以达到93的增长。050000100000150000200000250000300000787980818283848586878889909192939495969798990001020304050607080246810121416GDP（亿元）比上年增长图111978年至2008年修正后GDP及其同比增幅（2008年为预测值）表11其他宏观经济信息111月同比增幅11月同比增幅城镇固定资产投资268237规模以上工业增加值13754CPI6324PPI7620北京仁达房地产评估有限公司第2页第2章房地产政策财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知财税2008137号2008年10月22日颁布2008年11月1日起执行通知主要包含三点内容1、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具；2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。该通知掀起了政府的“救市政策”出台潮。北京住房公积金贷款买房最低首付比例下调10月27日出台北京公积金管理中心出台新政策，即日起公积金贷款购买90平方米以上商品房最低首付比例由30降至20。而本市居民用公积金贷款购买保障房、限价房等政策性住房的首付比例依然保持10不变。由于贷款人在第一笔住房公积金贷款还清后才能申请第二笔公积金贷款，因此公积金贷款不存在二套房提高首付或者利率的问题。温家宝主持召开国务院常务会议2008年11月5日国务院部署落实中央政策七项工作2008年11月10日两场会议出台了财政、税费、内需等方面的一系列措施。其中国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。十项措施第一条即为加快建设保障性安居工程。而国务院部署落实中央政策七项工作中第三项为促进房地产市场平稳健康发展。重申房地产业作为我国经济的支柱产业，在经济发展过程中的重要性不可忽视。北京住房公积金管理委员会关于调整住房公积金管理政策的通知京房公积金北京房地产市场分析第3页管委会20083号2008年11月6日颁布2008年11月6日起执行该通知的出台使得住房公积金贷款最高额度提高到80万元，提高了公积金购房的受益深度，增加了北京购房的有效需求。廉租住房建设贷款管理办法银发2008355号2008年12月17日自颁布之日起30日后执行办法规定，申请廉租住房建设贷款，廉租住房项目应已纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件；已与政府签订廉租住房回购协议；贷款申请金额不得高于回购协议确定的回购价款；廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定；廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10执行。办法明确指出，贷款人应监督借款人按以下原则用款专款专用，不得挤占挪用；先使用项目资本金，后使用贷款；按项目进度用款。关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发2008131号2008年12月21日起执行俗称“国十三条”。意见主要有以下几项内容一是加大保障性住房建设力度；二是进一步鼓励普通商品住房消费；三是支持房地产开发企业积极应对市场变化；四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；五是加强房地产市场监测。尽管意见规定了营业税由5年的免征时间缩短至2年，但对非普通住宅、二套房贷等的定义依然模棱两可。百日降息三调准备金率从9月16日到12月23日，短短98天里，央行先后降息五次，一年期存贷款基准利率一共下降了216个百分点。其中还包括一次11月27日的意外大幅北京仁达房地产评估有限公司第4页降息108个百分点。从9月25日到12月5日之间，存款准备金率连续下调三次。这轮货币政策适度放宽包括方面原因一是全球经济越发萎靡，顺应国际降息；二是年初从紧的货币政策，对我国企业的发展带来了一定制约影响；三是拉动内需，鼓励消费。经过此轮货币政策的放松，我国依然存在降息的空间和下调存款准金率的余地。北京房地产市场分析第5页第3章土地市场土地供应分析根据北京市土地储备中心的数据信息分析，截至2008年12月31日，已成交土地和正在交易土地共计为141宗，土地面积为1393万平方米，规划建筑面积为1580万平方米（除部分出让土地未规划建筑面积）。此外，截至2008年12月31日，计划在第四季度入市而未实现实际供应的土地为51宗，土地面积达440万平方米，规划建筑面积约为650万平方米（除部分出让土地未规划建筑面积）。如表31所示，2008年工业用地、居住用地和商服用地实际供应完成供应计划的比例不足50，物权法的实施、房地产市场的调整、经济下滑、世界金融危机等等因素，都使土地供应面临困境。取代了“囤地”和“地王”，“观望”与“流标”成为2008年土地市场的关键词。表312008年土地供应计划与实际供应情况对比土地类型工业仓储用地住宅用地商服用地供应计划800公顷1700公顷260公顷实际供应394公顷796公顷108公顷完成比例494742土地交易分析综观土地招拍挂市场公开交易情况，2008年共成交136宗土地，土地面积达1367万平方米，规划建筑面积达1550万平方米，与2007年相比分别增加53、26。2007年没有工业用地入市交易，而2008年工业用地成交了62宗，土地面积达394万平方米，若不考虑工业用地,成交的土地面积和规划建筑面积分别比2007年增加了86和18，土地交易情况是与2007年基本持平。北京仁达房地产评估有限公司第6页05010015020025030035040005101520253035土地面积（万平方米）3951191760797139820130179160宗数326378222901313211月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图312008年各月土地交易情况如图31，从2008年各月土地交易情况分析，除了1月份是延续2007年土地交易活跃惯性延续外，前三季度各月份的交易情况并不乐观，9月份交易量仅为零，而第四季度土地交易活跃度有所上升，其成交宗数达全年四个季度的峰值。从成交土地的城区分布分析，如图32，土地交易比较活跃的是顺义、大兴、通州、昌平，工业用地在这些城区占有较大的比重。从成交土地环线分布情况分析，与2007年相比格局并没有较大变化，远郊土地面积占比略有上升，而五环近郊则稍有下降，总的来说五环外土地供应的绝对优势仍未改变。从成交土地用途构成情况分析，居住和工业用地占有绝对的比值。含有居住用途的土地面积约为796万平方米，规划建筑面积约为1011万平方米，其土地面积份额达582，与2007年相比有较大幅度的下降；工业及仓储用地土地面积份额达288。北京房地产市场分析第7页02468101214161820051015202530181815141412853322110101宗数26211623128572552211顺义通州昌平大兴朝阳丰台海淀房山石景山平谷怀柔延庆亦庄密云东城图322008年成交土地城区分布三环四环,55二环三环,02四环五环,100五环近郊,473远郊,371远郊五环近郊四环五环三环四环二环三环图332008年成交土地环线分布权重土地面积工业,288综合及其他,52商业,79居住,582综合及其他商业居住工业图342008年成交土地用途分布权重土地面积北京仁达房地产评估有限公司第8页2008年已成交土地的楼面地价平均为3197元/平方米，与2007年相比下降10（2007年楼面地价平均为3553元/平方米），2008年各区县成交土地楼面地价如表32所示。表322008年各区县成交土地楼面地价城区宗数楼面地价（元/平方米）东城111220海淀56259朝阳125447石景山24351顺义263544丰台83142昌平162814通州212257大兴231700房山71352亦庄21152怀柔5797密云1747延庆2710平谷5505北京房地产市场分析第9页第4章住宅市场商品住宅供求分析2008年111月全市商品住宅新开工和施工面积分别为13975万平方米和52931万平方米，竣工面积为85846万平方米，销售面积为73826万平方米。2008年111月统计销售均价为11183元/平方米，环比110月份下降了356，而与2008年12月份相比下降了8。与2007年同期相比，新开工面积上升了21，施工面积和竣工面积分别下降了63和315，而销售面积降幅更高达524。对比竣工面积和销售面积近年的变化情况，可以发现2008年销售面积的降幅远大于竣工面积、施工面积的降幅。0100020003000400050006000700080002005年2006年2007年2008年111月60050040030020010000100200300施工面积（万平方米）新开工面积竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）施工面积增长率（）新开工面积增长率竣工面积增长率销售面积增长率图41近年来北京商品住宅供求指标根据北京市统计局发布的信息，2008年111月份，房屋销售价格比上年同期上涨102。其中，新建商品住宅上涨128、二手住宅上涨69。11月份，房屋销售价格比上年同月上涨29，比上月回落23个百分点，比1月份回落114个百分点。其中，新建商品住宅价格上涨42、二手住宅价格上涨03，与上月相比分别回落27个和22个百分点。房屋销售价格和新建商品住宅价格指数自9月份开始连续三个月环比下降，二手房价格指数自8月份开始连续四个月环比北京仁达房地产评估有限公司第10页下降。11月份房屋销售价格环比下降08，其中，新建商品住宅价格环比下降05，而二手住宅价格环比下降15，为近年来最大降幅。10010511011512006年1月06年5月06年9月07年1月07年5月07年9月08年1月08年5月08年9月房屋销售价格指数新建商品住宅二手住房价格指数图42近年来北京房屋销售价格指数趋势图商品住宅期、现房成交量分析2008年预售许可批准住宅套数为140242套，住宅面积约为1477万平方米，与2007年相比分别增加了244和108。截至2008年12月31日，可售期房中可售住宅套数为109409套，与2007年同期相比增加了524，可售住宅面积约为1358万平方米；截至2008年12月31日，未签约现房中，住宅套数为38827套，与2007年同期相比增加了742，住宅面积为551万平方米。总的来说，供给相对增加了。2008年期房住宅签约套数总计为84808套，而现房住宅签约套数为15702套，与2007年相比分别下降了30和38。图43给出了2008年期、现房签约量及其变动的情况，一方面从签约增长率分析，仅11、12月份为正值，其余月份均为负值，而现房签约增长率仅6月份增长率为正，其它月份均为负值；另一方面从签约量分析，第四季度期房签约量有明显回升，其签约量达全年四个季度签约量的峰值，可见政府以保增长、扩内需为目的的调控政策有一定的效果，然而北京房地产市场分析第11页对于2009年的住宅交易情况仍有很多不确定性。577123205672495566987870492939799688826712479121801159554126811211093206812976792211104115611650020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月100806040200204060期房住宅签约套数现房住宅签约套数期房签约增长率现房签约增长率图432008年各月期、现房签约量及其增长率二手房市场分析根据北京市房地产交易管理网公布的网上签约数据显示，2008年北京市共发布二手房源35138套，其中发布的住宅房源为34254套；2008年二手房签约套数为33659套，其中二手住宅为32713套。01000200030004000500060007000020406080100120140160二手房发布量250614343550382730902759224217912155275839105116二手房签约量266710042211271326382584224116871996217453406404吸纳率10670627185941009493791371251月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图442008年二手房网上发布量、成交量及吸纳率走势如图44，从二手房各月份的发布量来分析，自4月份开始发布量不断走低，受“金九银十”传统楼市交易预期以及政府调控政策影响，9月份开始发布量不断攀升，至12月份达到了全年发布量的峰值；从二手房各月签约量来分析，除了北京仁达房地产评估有限公司第12页1、2月份受到春节这一季节性因素影响成交量较低外，36月份二手房网上签约成交量比较稳定由于奥运因素、全球金融危机、国内宏观经济形势恶化等因素的影响，7月份开始签约量又呈下降状态；在宏观深幅调控政策影响下，11、12月份签约量大幅上升。从吸纳率分析，自3月份起逐渐上涨，至6月份吸纳率达到994，但7月份后吸纳率呈持续下降状态，至11月吸纳率反弹至137。如图45所示2008年二手房成交量的区县分布情况，朝阳、海淀、丰台三大区域成交量占了绝对的比重，占比为624；中心城区成交占比为136。050010001500200025003000350040004500朝阳海淀丰台通州昌平宣武大兴石景山西城崇文门头沟东城顺义开发区房山图452008年二手房网上成交量城区分布第5章写字楼市场整体情况2008年全年写字楼供应117万平方米，远低于2007年202万平方米的增量，也低于2008年初预计的150万平方米。包括环球财讯中心在内的写字楼推迟入住时间至2009年。造成这个现象的主要原因包括两方面一是国际国内经济形势不容乐观；另一个是北京写字楼整体空置率较高，超过了20，写字楼市场压力较大。北京房地产市场分析第13页02004006008001000120014000510152025入住量61984297010721168存量7451046114813531470空置率1690195115522078205420042005200620072008图51北京写字楼市场情况020040060080005101520入住量282345391501573存量323400449591682空置率1257137112801523159820042005200620072008图52北京甲级写字楼市场情况热点区域CBD写字楼空置率近两年高居不下，除了国内国外经济的相对不景气导致部分企业离开CBD，同时还有不少物业等待入市。CBD区域的竞争异常激烈，租金略有下滑。金融街商圈的范围自扩大以来，近两年有不少物业开始入住。而金融行业对该区域的写字楼表示青睐，租金走高，同时空置率也在较合理的位置。中关村西区和东长安街商圈近期没有写字楼入市，租金走势平稳。奥运会并没有给写字楼市场带来足够的利好。一方面是由于该利好已经在近两年来均匀体现；另一方面，奥运对北京的宣传作用被国际经济形势不佳的负北京仁达房地产评估有限公司第14页面影响抵消了一部分。总体而言，北京2008年写字楼表现较为平稳，成熟商圈的写字楼物业持有风险相对其他物业要小。6206406606807007207407600510152025甲级写字楼日租金664710745732甲级写字楼空置率4861670232521502005200620072008图53CBD商圈写字楼市场情况620640660680700720740760012345678甲级写字楼日租金667705735736甲级写字楼空置率7334425725242005200620072008图54东长安街商圈写字楼市场情况北京房地产市场分析第15页5405605806006206406606807007200246810121416甲级写字楼日租金596642671698甲级写字楼空置率11781201138111202005200620072008图55金融街商圈写字楼市场情况0001002003004005006001213131414151516甲级写字楼日租金467562514519甲级写字楼空置率13981531145613182005200620072008图56中关村西区写字楼市场情况北京仁达房地产评估有限公司第16页第6章商业地产市场2008年新开业的体量超过1万平方米的大型商业物业超过22家，总体量215万平方米。其中购物中心17家，占77，成为2008年商业主题。地铁10号线部分线路于2008年6月通车。该线将中关村西区、亚奥、燕莎和CBD四大商圈连接在了一起，再次提升了这些商圈的投资价值。152025全国/同比增幅北京/同比增幅全国/同比增幅212202206212112142172192222219216北京/同比增幅239193205212214216215208209212120908年08年08年08年08年08年08年08年08年08年08年08年图612008年全国和北京社会消费品零售总额增幅情况尽管北京社会消费品零售总额表现良好，但是集中放量供应使得商业竞争压力颇大。推迟开业时间，招商频频受阻成为了大型商业物业的通病。蓝色港湾、三里屯VILLAGE开业时间都推迟了三次以上。原本计划2008年入市的华熙长安MALL、前门商业街、西单美晟国际广场等都推迟到了2009年入市。预计未来3年内商业的供应量将超过500万平方米，商业竞争压力将继续升级。表612008年第四季度开业大型商铺一览表（部分，万平方米）项目名称项目位置体量永旺国际商城购物中心昌平区北清路1号9石景山万达广场石景山区石景山路72北京万博汇商业中心乐器广场西客站南广场35天作万瑞购物中心中关村南大街12号2北京房地产市场分析第17页0200400600800100005101520总供应量157189207231291326466534620668917入住量136167185210245277385443512567756空置率137811451063938156015171737171517371501175519981999200020012002200320042005200620072008图62优质商铺供需情况附录95979910110310510710911107010702070307040705070607070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811全国CPI北京CPI北京CPI_居住附图1近期CPI走势图10010210410610811011207010702070307040705070607070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811PPI附图2近期PPI走势图北京仁达房地产评估有限公司第18页附图3近期全国经济预警信号图（红热；黄偏热；绿稳定）（0812为预测情况）北京房地产市场分析第19页附表12008年各片区二手房价格统计表所属区县热点区片3月3月降幅（1月为基数）6月6月降幅（3月为基数）9月9月降幅（6月为基数）12月12月降幅（9月为基数）北苑110000105005950010850011北关75000700076500760008玉桥75006700076500765000梨园1000009500590005800011通州区武夷花园85000800067500670007黄村80000750067500070007西红门75000700077000065007大兴区旧宫850008200480002700013贵园90000850068000675006开发区西环北路100000950059500090005朝青板块130000120008110008105005亚运村145003140003130007120008安贞桥1500001300013130000120008奥运村1800001750031650061400015三元桥140000130007125004120004双井200000200000190005175008CBD200000200000190005185003管庄90000850068500085000北苑115000110004110000950014朝阳区劲松1300001250041200041050013崇文门160000150006140007140000崇文区天坛125000120004120000110008宣武区广安门125000120004115004115000洋桥120000115004110004105005岳各庄120000115004110004100009卢沟桥80000750067500070007丰台区看丹桥130000130000120008110008西城区西直门180000170006170000160006东城区和平里140003135004135000135000鲁谷1000009000109000085006杨庄1100001000099500590005石景山苹果园85000800068000075006海淀区清河115000110004105005100005北京仁达房地产评估有限公司第20页农大100000950059500090005中关村150000145003140003140000定慧寺1500001400071350041200011上地135000130004125004120004西三旗100000950059500090005五道口145003140003140000140000回龙观90000850068500080006东关75000700077000065007西关70000650076500060008西环里65000600086000055008昌平区沙河60000550085500050009后沙峪70007700007000065007顺义区樱花园75006750007500070007附表22008年北京写字楼大单交易（部分）项目名称购买/租赁方购买/租赁面积（平方米）新西环T3上海凯龙瑞项目投资咨询有限公司20,000佳明铜城完美时空责任有限公司55,000丰盛大厦中国太平洋保险股份有限公司70,000丰盛大厦太平洋保险71,000雅宝路A1楼中粮集团80,000金祺大厦光大银行98,500第五广场嘉实基金124,300北京国典大厦天创置业子公司90股权索爱东煌大厦租34000强生华贸中心3座租14000丰田汽车环球金融中心租15000BP中国泰康金融大厦租2173凯明迪律师事务所银泰中心租2100凯晨世界贸易中心中国进出口银行租47000圣元中心海南航空股份有限公司42,380国海广场A座中国电子进出口总公司39,290北京凯德大厦SKYPROPERTYMANAGEMENTLTD107,600金和国际大厦SOHO58,000北京房地产市场分析第21页附表3北京2008年入住写字楼（部分）区域项目名称位置面积万平方