成全机构_江苏镇江中南世纪城大盘项目营销策略报告销售推广策划

成全机构_江苏镇江中南世纪城大盘项目营销策略报告销售推广策划镇江中南世纪城营销简报MARKETREPORT核心问题8A解决之道B情感解读C生活提案D营销建议ECHAPTER1核心问题THECOREOFMATTER经济指标解读用地面积467517平方米（701276亩容积率133建筑密度28绿地率40可建筑面积618740平方米土地价格141万/亩楼面地价2117元/平方米地价成本已经注定了项目的高价格，而地块规模和133的容积率也已经注定了本项目将成为面向镇江市的一个中高档的综合性大盘一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A情感解读C竞争格局15左右119一期107155116容积率3000元/平方米（洋房）占地1200亩农工商风景城邦近100万规模85万平方米46万平方米66万平方米建筑规模5500元/平方米（联排）万科魅力之城3500元/平方米恒顺系列3700元/平方米红豆香江花城3600元/平方米维科江山名洲市场价格开发公司区域内近150万平方米的供应竞争，镇江市内近300万知名项目的供应竞争一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A情感解读C红豆、维科区域内已经形成先入为主印象；万科行业领袖，市场号召力不容小视；农工商造城计划、规模制胜；恒顺镇江区域品牌，市场认可度较高；本项目面对的将是一个强手如林的市场竞争格局一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A情感解读C从全市来看本项目位于镇江市高档项目集中的版块；从项目所在版块来看本项目价格定位为区域内的第一价格项目；从项目价格定位来看本项目价格将成为镇江仅次于万科的综合性大盘；高价版块的高价项目，必将会面临较大的市场销售压力价格座标40004200元/一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A情感解读C地价成本已经注定了项目的高价格高价版块的高价项目一个强手如林的市场要想脱颖而出，必须出奇制胜我们该如何面对一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A情感解读CCHAPTER2解决之道THEKEYOFSOLVING从何处“出奇”这些都不是项目开发的实质问题建筑景观社区文化出奇制胜，要从项目开发的实质中，寻找思考路径解决之道B一期营销F大盘运营E生活提案D情感解读C核心问题A我们思考的出发点地块条件确定本项目开发的实质工业区向居住区的改造广泛性前沿性可复制性内涵我们开始思考这些在向我们传递着什么信息社会发展趋势行业课题企业发展模式解决之道B一期营销F大盘运营E生活提案D情感解读C核心问题A行业内的普遍做法刮平再做抹掉了曾经的烙印拆平土地上的原有附着物和工业痕迹以全新的住宅社区作为地块的更新和历史的替代批判理由割裂了时代与历史的关系丧失了土地的最大价值和城市的记忆摒弃解决之道B一期营销F大盘运营E生活提案D情感解读C核心问题A成全建议创新一种理念打造一种模式土地是记忆的载体土地的记忆是历史赋予的不容割舍的价值土地的附着物应当作为记忆的具象得以有选择的保留保留的记忆应当通过美学的演绎使之重现和升华土地的情感价值实现如把50年的记忆毁掉，就永不再有下一个百年记忆解决之道B一期营销F大盘运营E生活提案D情感解读C核心问题A企业战略意义弥补了国内工业区改造理念上的空白理念模式机遇开创了国内工业区改造的全新模式建立了中南在房地产开发领域的核心竞争力有条件成为中南房产未来的战略发展方向树立行业地位确立企业导向解决之道B一期营销F大盘运营E生活提案D情感解读C核心问题A项目的现实意义充分实现土地的情感价值迈出第一步寻找土地的情感记忆视野与历史的融合记忆与情感的融合即出奇制胜的“奇”之所在生活与美的融合解决之道B一期营销F大盘运营E生活提案D情感解读C核心问题A人与社会的关系规划街区/邻里人与建筑的关系人与环境的关系景观怀旧建筑机械美学与市场主流产品形成强烈差异记忆的价值体系CHAPTER3情感解读EMOTIONREADING土地的记忆把历史的焦距从远处拉回，焦山的古炮台还在沧桑的投影着老去的痕迹。民族抗争的英雄史诗在无限的想象中依然悲壮，百年的记忆却似乎只留下动人的一瞥。关于这片土地的故事，不知是否应从这幅画面开始。“京口瓜洲一水间，钟山只隔数重山，春风又绿江南岸，明月何时照我还。”浓浓的思乡之情，随天下第一江山的秀美瑰丽而起伏；依稀，这是千年的记忆。情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A原来我们依然怀念那个时代，未曾改变；就像曾经钢铁是我们这个民族的图腾，而今图腾弯曲，但依然清晰。画面终究不会言语，想象也将慢慢的风干枯竭；当我们来到这块土地，走进人去楼空的焦化厂，钢铁的冷峻当头棒喝般告诉我们原来40年的时光从来没有磨平那个时代的深刻。情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A而今，40年的风雨，锈蚀了岁月的脸，却穿不透记忆的躯干触手可及的冰凉，瞬间彷徨了精神；就立刻被血管的热度，恢复成了感动情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A他们的未来将归结成怎样情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A当土地的记忆唤醒沉睡的情怀，让这些人来告诉我们情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A生于60年代他们是与中国的政治思潮一同变革的一代；他们是与中国的民族工业一同成长的一代；他们是模糊而又深刻的一代；他们是充满追求和激情的一代；他们是悲伤和幸运交织的一代；他们是当今社会中流砥柱的一代；他们是传奇的一代今天的他们可能是张海迪、黄光裕、牛根森今天的他们也可能是卖水果的李嫂、派出所的老张、传达室的王大哥无论他们是谁，他们都会有一个不变的共同点对那个时代的记忆，深深的记忆情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A难以忘怀的岁月力量、忠诚、追求、激情、荣耀时代关键词“工人阶级领导一切”“劳动最光荣”；“团结就是力量”；“团结最广大的人民群众”；“好好学习，天天向上”；情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A模糊而又深刻一双劳保鞋，会快乐的盼望着留到过年。情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A追求同时激情1966年，镇江焦化厂刚刚建立之时，应当属于这个年代情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A悲伤而又幸运1966年，镇江焦化厂刚刚建立之时，应当属于这个年代情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A中流砥柱的批判闲下来的时候，会对自己的孩子说，我们那个时候批判现代情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A时代的失落，唤醒沉睡的记忆情感解读C一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题ACHAPTER4生活提案THEPLANOFLIFE生活的坐标中南世纪城生活提案焦山公园滨江风光带2所幼儿园待建中山小学江滨中学镇江一中45万大型商业3万沿街商铺一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C生活从回家开始回家的路生活从回家开始回家的路焦山、象山、合山从西、南方向将地块于城市自然隔离，形成相对封闭的微环境。建立地块与城市联系的江滨大道、东吴路能从西、南侧沟通城市。相对封闭的地块条件使生活空间相对独立，需要的是更为开阔、自由的家园感受。合山象山焦山一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C生活从回家开始城市社区社区道路出入口及用地规划条件，使社区自然的分割。在到家之前，住户会在社区内”游历“，会有邻里间的交往、会有回家前的心情整理、会有在家的私密空间与半开放的社区空间之间，设置”半私密“的人性空间，实现种种美好的交流场景。家一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C生活从回家开始家的识别数字、符号已经成为”家“的名称家是私有的空间，需要有属于自己的空间形态和性格，”一景、一物、一树“的衬托都是家的可识别性。一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C生活的模式外延型生活热衷参与广场、小区晨练活动或有广泛生活情趣的外向型生活，在室内需要适用于编制、手工等兴趣活动或亲朋聚会、儿童家庭教育的场所，最好能提供个人使用的琴房、画室等更为丰富的文化生活空间。可享用的大露台、阳台；设置室内的独立生活房，可充分的享受生活乐趣；需要足够开放的户外空间，有利于展开公共交流活动，满足外延型生活的诉求。一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C老龄型生活需要相对安定的的公共环境之中，需要外部安乐温馨的生活保障，渴望充实的生活，通常会照顾第三代人成长，希望子女经常能够在身边，出现三代人同居、邻居、近居的可能性大。社区需要足够的文化平台，满足老龄人群的生活需要；第三代人的出现，使幼儿的照看、教育成为他们将来生活的重要组成。需要满足三代人可供三代人同居、邻居、近居的住宅。生活的模式一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C生活的消费住户在回家的路上会经过超市、沿街商业，但他们最希望的，还是离家最近能有齐全的、实惠的生活消费场所。商品齐全的超级市场、设备良好的医疗机构、丰富的文化娱乐消费场所，便捷实惠的餐饮设施、银行、邮局近在咫尺一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C休闲生活地图怀旧版焦山中流砥柱文刻瘗鹤佛学无尽藏武抗英夷精神长久存千年传统文化的城市印记一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C休闲生活地图潮流版世纪联华东方院线KFC现代物质文明的潮流第一线一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C生活的未来子女教育地图小学中学待建幼儿园待建幼儿园在社区里上幼儿园；在东吴路对面上小学；在家南面一站路上中学；当然成绩好，可以坐公交车，十分钟就能到达全国知名的镇江一中，准备进入重点大学了。在起跑线上少跨几步，也许更能赢一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C记忆触媒丰富的地块素材厂房焦山村落深刻的时代记忆激情奋斗团结用产品诱发城市对历史的关注与思考形成项目最强的销售力体现企业的社会价值一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C记忆触媒规划街区的规划理念，形成开放型的社区，强调邻里关系，唤起对传统邻里的记忆。建筑机器的新能力创造了我们时代的一种新美学表现方式，借用机械美学的元素，完成工业区向居住区的转变。景观保留焦化厂部分建筑物及构筑物，包括铁轨在内，并对其进行改造，以一种复合的态度对历史记忆进行保留。配套利用公共配套所特有的公共属性，组织活动及展览，形成社区记忆的相册。一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读CBLOCK街区是居住和商业的集中融合，也是5个单词的缩写。BBUSINESS（商业）LLIEFALLOW休闲OOPEN开放CCROWD人群KKIND亲切街区，即要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套，它要向城市开放，有一定的规模，能聚集一定数量的人口，又要有亲切和谐的邻里关系。街区，与其说具备商业特征的商住城，不如说应有尽有的生活城。街区规划街道道路，除了承担一定的交通功能外，更应该成为生活的公共空间。一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C限高15米限高24米限高50米规划条件指向了不同的物业形态，可根据规划条件设置不同物业类型，形成多样性的社区，唤起人们对城市复杂多样生活的热爱。多样性起点一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C根据规划要求中出入口的节点，将社区内部道路与城市道路相通，形成开放型的社区，并在社区内预留商业空间，为项目提升商业价值提供条件。开放型社区一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C动态交通实行适当的人车混流，通过网格状高密度的交通路网设置，考虑在路网交错点设置公共配套，形成公共交往空间和“街道眼”，为建立良好的邻里关系提供公共空间。强调邻里交往一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C崇尚工业化科技化之下机械动能对人类经济生活文化等影响，除内部生产机制的自动化标准化大量化之外，在外在视觉印象亦从机械、材质、速度等找着新时代精神表征的美感经验。机械文明对人类生活的影响，以致于对建筑形式产生影响，而在机械文明中较为突出的特征有标准专业精细效率规模集约工业美学特征一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C通过鲜明的纯色系线条，与单体体块形成鲜明的对比。鲜明的纯色线条一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C运用圆、三角、矩形、圆柱、圆锥等几何图形进行住宅形体设计，体现住宅中的工业艺术美感。精细的几何构图一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C充分利用槽钢、角钢、玻璃等材料，以硬朗的轮廓线和挺拔的体块体现住宅所蕴涵的工业美感。硬质的建筑材料一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C丰富的立面效果通过栏杆、阳台等细部处理，可形成丰富的光影效果，使立面显得生机勃勃。一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C情景花园洋房南入口平面首层户型入口的处理厨房布局的变化端头单位的特殊处理首层转角平窗的考虑建筑面积153平米一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C情景花园洋房南入口平面二层建筑面积137平米户型入口的处理一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C情景花园洋房南入口平面三层建筑面积127平米露台分户处理一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C卫生间改为洗衣房北面退台减小面积退台处理减小体量露台由客厅进入餐厅两层高客、餐厅双空调设计情景花园洋房南入口平面四层建筑面积175平米、170平米一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C情景花园洋房南入口平面五层端头户型结合立面设置大面积屋顶花园空调位结合立面造型的布置方式儿童房上空留有改造余地一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C南入口情景花园洋房模型一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C多层电梯公寓一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C普通高层户型一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C通过奇偶层的错露台变化，合理偷面积，形成户型卖点。高层错露台一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C通过入口公共空间的变化形成灵活可变的户型平面高层空中四合院一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C对周边环境进行适当处理，利用植物对象山的坟墓、西南角民宅进行遮挡，并对周边受污染的植被进行清洗，弱化对项目形象的影响。周边环境的处理一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C合理利用地块内部资源保留地块内的可利用资源加以改造，形成项目公共空间及游乐设施。一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C组团1组团2组团3组团4组团5组团6景观轴线社区内部道路设置人行道并种植植被，形成景观轴线，利用社区内道路大致形成各组团间的轮廓线，在道路交叉点可形成景观节点，并沿南北景观轴线向东西发散，形成丰富的组团景观和宅间景观。一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C景观小品一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C商业配套除在城市道路焦山路、滨江大道及象山路设置商业外，可考虑在垂直于城市道路的社区内部道路布置商业，加大商业面积，营造街区氛围。一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C商业的互补根据项目规划条件及用地条件，北侧商业以焦山旅游服务为主，社区商业业态规划应与北侧休闲、旅游类商业形成差异性互补。与此同时，在项目开发初期，应充分借用红豆香江花城大型商业，以相对分散和差异业态的沿街商业形成项目特有的商业价值。北侧商业北侧商业一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C眩目的公共建筑将具有强烈工业感的建筑运用于售楼处、会所等公共建筑中，重点突出工业美学的建筑艺术。一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读C社区记忆的相册保留焦化厂具有代表性的构筑及工业机器，使其成为社区历史的一部分，由会所等公共建筑提供展示空间，建造一个具有历史意义的社区。一期营销F大盘运营E核心问题A解决之道B生活提案D情感解读CCHAPTER5大盘运营THEOPERATIONOFPROJECT一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A外在高端物业空间上“城市之上”内在记忆/历史时间上“城市之上”中南世纪城规模功能“城”中南世纪城在城市之上建造城市营销主题情感解读C一期营销F生活提案D解决之道B核心问题A营销主题释义大盘运营E情感解读C一期营销F生活提案D解决之道B核心问题A营销主题LOGO及延展大盘运营E情感解读C一期营销F生活提案D解决之道B核心问题A运营思路大盘运营E启动期成长期成熟期运营期I期II期III期上III期下横空出世再现记忆掷地有声根深蒂固枝繁叶茂影响力打动力活力生命力符号化实景化社区化品牌/模式唤醒记忆创造新记忆让记忆成为永恒开发思路规划理念产品解构生活方式社区文化城市氛围模式推广品牌复制在城市之上建造城市营销目标营销主线诉求侧重情感解读CCHAPTER6一期营销THEMARKETINGOF1STPERIOD一期营销F大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A核心策略营销目标横空出世形象符号化/影响力销售高度/速度资源优势品质企业品牌承建商形象工业美学以形象塑造品质以品质提升价值情感解读C大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F一期主题一期主诉语诉求体系SHOW稿情感解读C大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F策略体系以奇胜以正合“三板斧”“相持力”品质擂台大PK追忆流金岁月启动阳光计划关系营销阻击营销氛围营销情感解读C大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F策略体系以奇胜“三板斧”之一“追忆流金岁月”阶段背景蓄势期目标受众全市范围活动目标“一石激起千重浪”，唤醒荣耀岁月记忆，为后续项目推广蓄足气势。操作步骤征集老照片筛选分类图片回顾展媒体跟进报导征集回忆札记筛选分类评奖颁奖集结成图文册出版发行情感解读C大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F策略体系以奇胜“三板斧”之二品质擂台大PK阶段背景引爆期目标受众全市范围活动形式以工业至上时代采用过的“技术竞赛”形式，向镇江一线品牌企业发出品质竞赛邀请，并通过大众媒体招募品质评估委员会会员，由相关质检部门组建专家评审团，就规划设计、施工品质、环保建材等审评，分别评选出各类品质奖项，实现多方共赢。情感解读C大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F策略体系以奇胜“三板斧”之三启动“阳光计划”阶段背景持续期活动目标猛火加温，以品质感为基础强化客户信赖。目标受众客户、准客户活动内涵阳光产品组织客户现场跟踪监督工程，展示文明施工、现场管理、品质展示、工艺展示等阳光交易销售流程说明、现场公证阳光服务客户服务中心，主动沟通阳光交房自检、互检、交接检相结合销售操作频推快跑“团结就是力量”（自助团购）情感解读C大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F策略体系以正合“相持力”之一阻击营销香江花城江山名洲中南世纪城滨江大道交东吴路东吴路交禹山北路情感解读C大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F策略体系关系营销以正合“相持力”之二以客户会为平台，将项目工业美学内涵展示给全市，提高项目知名度和美誉度。通过新老客户的运营，实现客户对项目的持续关注度、品牌忠诚度。通过向会员征询购房需求,对项目的合理化建议，为项目后期开发提供参考依据。通过特定的积分组合，为特定房源、忠诚客户等特设优惠制度，达成理想去化。市场需求反馈销售促进项目品牌提升项目形象传播中南会情感解读C大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F策略体系氛围营销以正合“相持力”之三工地现场售楼案场情感解读C策略体系氛围营销工地现场以正合“相持力”之三大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F诉求风格目的充分利用“焦化厂”现有厂区的部件资源，结合具有历史感的平面，充分体现工业感。强化项目特质，树立鲜明形象。项目整体形象一期营销主题产品主要特征街区/建筑/景观情感解读C大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F围墙稿情感解读C一、定位通过现场售楼中心向访客传达本项目的主题；1、外在高端物业形象“城市之上”的建筑2、内在记忆/历史时间之上的“城市记忆”让访客户对项目开发理念和产品特点产生直观感受，并取得好感。策略体系氛围营销售楼案场以正合“相持力”之三在城市之上建造城市大盘运营E生活提案D解决之道B核心问题A一期营销F情感解读C建议在南、北路口都设置醒目的精神堡垒，这不仅起到了指引客户的来访路线