2009年上半年石家庄区域市场分析报告(doc 26)

恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测12009年上半年市场分析报告及预测市场有只无形的手；市场也是最好的试金石2009625恒森顾问恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测2一、房地产整体市场环境分析1、08年房地产市场回顾2008年从政府调控刹车，到加油救市，从拐声一片、到消费者持币观望，从过去开发商天天度蜜月高潮迭起、到猪坚强捂被过冬，2008年是中国10年来最不平的一年，也中国房地产最震荡、政策调整最多的一年。2008年房地产三大关键词政府救市、开发商降价、消费者慎重观望对比07年的火爆行情，08年中国楼市的处境的确有些尴尬，面对内外环境的双面夹击，购房者购买信心一泻千里，市场观望气氛持续浓重，连一向权威的政策导向也不得不一再调整。政府从刹车调控到加油救市就宏观调控层面讲，08年初出台的大部分政策主要以延续为主，目的就是进一步落实并完善已进行多年的房地产调控。而步入年中，楼市氛围逐渐“迷离”，后市发展的不明朗使得相当一部分有能力的购房者持币观望。尤其需要注意的是，上半年代表紧缩信号金融政策的频频出台，虽不是针对房地产业，但影响显而易见。特别是1月至6月期间多次上调存款准备金率，其后还上调存贷款利率。这对于一直处于行业调控、房价调控之下的楼市而言，无疑如雪上加霜。时值年末，伤痕累累的中国楼市再也经不住任何调控的巨大打击。自10月起，基于国际和国内经济形势的骤然改变，中央政府不得不对宏观调控主导方针进行调整。无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方施展的“南拳北腿”，我们终于看到套在房地产行业头上的“紧箍咒”有所松动了。开发商从日进斗金到艰难度日伴随宏观调控主导方向的“一年三变”，中国楼市无论从市场预期还是房价走势方面也都正式步入“盘整期”。从年初王石的“拐恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测3点论”、潘石屹的“房地产企业百日巨变论”、任志强的“银行先死论”，到年中深圳的“断供潮”和年末五花八门的“万人团购活动”，动荡起伏的市场反应，让我们清楚的看到，房地产业这一年不好过。最早引爆拐点论的王石认为，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。中国楼市“拐点论”逐渐成为人们热衷谈论的话题，在拐点论声中，万科率先降价，快速回现。在拐点论影响下，深圳、广州的房价一路下滑，上海、北京等诸多城市的房价也开始下行。10月过后，房价拐点又在越来越多的二线、三线城市的房价走势图中呈现。购房者从疯狂抢购到理性消费可以说，房地产市场的惨淡以及房价的暴跌，对正处于金融风暴背景下的中国经济而言，无疑是一颗重磅炸弹，房地产业终于在绑架了银行的同时也成功绑架了政府。一方面，交易量大幅萎缩、加息、上调存款准备金率，导致开发商们的资金链异常紧张。另一方面，购房者对市场的未来预期也一落千丈，市场观望气氛日趋浓重。截至12月中旬，中央及地方政府今年以来出台的各种政策及文件已有近百项，其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心剂”。但总体而言，2008年中国房地产业所经历的风风雨雨是苦涩而沉痛的。购房者在市场的风云变化间越来越理性，开发商在调控的左右夹击中越来越为难，从目前房地产市场的运行态势来看，2008年中国楼市的确没有享受到一餐盛宴，反而遭遇了一场梦魇，行业下行周期特征明显。2、09年上半年市场综述在经历了2008年一整年的持续调整之后，楼市已经下跌到了低谷。与人谈及房地产时，多是悲观情绪严重。但从房地产发展这十年的经验分析，房地产行业适当的调整和波动并不会影响未来长远的发展。因为影响房地产行业走势的重要因素主要是“政策”和恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测4“市场”。2009年上半年房地产市场逐步企稳，且房价稳中有涨。09年上半年关键词信贷放松、政策利好、又遇“小阳春”楼市调整放缓，信贷有所放松房地产行业经历了十年的快速发展期，其中也经历了几次低迷期，最终的原因多也是由于信贷紧缩而导致的。在2008年的金融海啸和通货膨胀的压力直下，中央明确实行货币从紧的政策，并且是信贷收紧最为明显的一年。所以，房地产市场面对资金“寒冬”也经历了最为难过的一年。并且，金融危机之后将会迎来经济危机，并会在未来的两到三年中会产生影响，国家势必会出台相关的金融政策来缓解此方压力。为了保证经济持续的稳定增长，出口持续下滑的情况下，必然将启动消费和投资两股力量。房地产作为不动产来说，既是消费和投资都将对其产生巨大利好。并且，通货膨胀的压力在不断的下降，连续5个月的CPI呈现下降趋势。所以，随着通胀的回落和经济增长放缓，势必会放松信贷，房地产行业则将迎来新的春天。刚性需求扩大，楼市销售回暖改革开放三十年，中国的经济环境发生了翻天覆地的变化。城市化进程的快速发展，刚性需求的不断增加，给中国房地产市场奠定了丰厚的基础。在过去的十年里，房价的增幅是十分明显的，但人均收入的增加同样保持着相同的赠送，这也是为何房价增长却依然有着强大的购买力的重要原因。2009年，中央政府将更加重视农村和城镇化建设的核心问题，农村城市化的发展将会迎来跨越式的一年，住宅的需求量将会大幅增加，这将给房地产行业带来巨大的机会。而那些房价增长过快的城市，比如北京、深圳、上海等，房价在经历的调整之后，也有了较大幅度的回落。在价格趋稳的市场情况下，刚性需求将凸显，房子销售量出现明显回暖。政府积极引导，舆论理性宣传不可否认的是，2007年的房地产市场是非理性的，很多人都形容那年的房价是坐上了“火箭”。随着2008年国家宏观政策的不断出台，无论是媒体还是百姓，对于房地产行业的妖魔化情绪很是严重，甚至一些人仇恨开发商，赌气不买房，一些主流媒体对于房恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测5地产行业也是一味的批判。其实，这些都是非理性的。通过将近一年对于楼市的调整，房价逐步回归理性的同时，政府的导向和舆论宣传的导向也都逐步缓和，陆续出台一些挽救楼市惨淡现状的政策，主流媒体的舆论方向也发生了变化，对于促进房地产市场回暖的报道也陆续增加。百姓对于购买住房的心态也逐渐理性。这些对于房地产的长期健康发展都起着向好的作用。综上所述，房地产行业的适度调整对于未来长期健康发展是有必要的。2009年，在中国经济保持快速稳定发展的同时，中国房地产行业作为中国经济的重要因素也将一同稳步发展，但总体还是处于市场调整期，虽然在3、4月份市场渐渐回暖，房市迎来了自07年底以来少有的“小阳春”，但随着开发商盲目上调价格，导致刚萌芽的需求又打消在观望状态。这也表明，市场稳健良性态势的根基还不是很扎实，一遇到风吹草动，就立即“现回原形”。所以整体市场还需因势利导，积极稳健的良性发展无论对哪一方都是好的。现在说房地产市场已经步入复苏与增长阶段还为时过早，因为经济下行震荡的大环境还未扭转，复苏还尚待时日。3、石家庄经济状况简述2008年全市经济总体上与全国、全省的发展趋势一致，工业生产和效益增速回落，社会消费品零售总额、财政收入较快增长，固定资产投资呈平稳增势，利用外资呈现了较快增长，居民消费价格涨幅明显回落，但工业品出厂价格、原材料燃料和动力购进价格仍呈涨势，部分工业企业亏损严重。2008年全市地区生产总值完成2770亿元，比上年增长11。全部财政收入完成2717亿元，增长18，其中地方一般预算收入完成110亿元，增长148。自08年5月份起我市（市区）CPI（居民消费价格指数）涨幅逐月回落，从而结束了去年10月以来涨幅一路上行的态势。石市经济指标增长状况恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测60100002000030000400005000060000123增长比率人均消费支出（元）增长比率人均可支配收入（元）人均GDP（元）增长比率生产总值（亿元）年度生产总值人均GDP人均可支配收入人均消费支出年度金额单位增长比率金额单位金额单位增长比率金额单位增长比率20062064亿元13221969元11495元1458287元11225144元13205元1289189元12120082770亿元1126622元15053元1410652元115图例4、09年上半年石家庄区域房地产市场概述2008年，随着政府推行三年大变样等政策的实施，区域土地供应量放大。从石家庄市国土资源局获悉，08年石市计划出让土地将达5000亩，是去年全年土地供应量1206亩的4倍多。据石家庄市2008年住房建设计划，08用于住房建设的土地供应量为178恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测7公顷，约2670亩。其中，商品住房建设用地供应量为1454公顷，约2181亩，比去年全年所有类型的土地供应量多975亩。、三年大变样数字旧城改造面积203万平米；城中村改造23个村，334万平米；拆违面积156万平米；铁路动迁拆迁67万平米，征地108万亩。新建四个新区滹太新区面积70平方公里；西部新区面积62平方公里；正定新区面积31平方公里；南部山前工业区未知。迫于外部经济发生重大变化，及本地房地产市场连续疲软。2008年10月底，地方出台了20条救市政策，但总体收效甚微。受刚性置业自身条件限制，目前大户型楼盘并非亮点，而6090平方米的小户型楼盘则成了香饽饽，吸引着不少初次置业者和中小投资者。在楼市成交回暖的情况下，石市各大楼盘都不约而同地缩小了打折促销力度，甚至出现了一定程度的房价提升现象。多层和小户型住宅价格上涨由于总价较低，小户型楼盘是青年人结婚购房及投资的首选。而多层住宅有相对于高层在采光、价格等方面的比较优势，颇受青睐。目前,各大楼盘不约而同地缩小了打折促销力度，甚至出现了一定程度的房价提升现象。，与4月份相比，5月份省会多层住宅价格上涨15，90平方米及以下住宅上涨23。房价连续两个月环比上涨5月份，石家庄新建商品住宅价格同比下降70；非住宅价格同比持平。石家庄房价与去年同期相比，虽然仍然保持着持续下跌的趋势，但环比则继4月份增长05后，5月份再次增长02。这是今年以来首次出现连续两个月环比上涨。这说明房价已趋稳或已处于合理价位。未来房价上涨空间不大受整体市场环境影响，未来房价将稳中趋升，但上涨空间不会太大。目前刚性需求稳定，房价只会在一定区间进行微调。“三年恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测8大变样”使省城商品房供应充足，房价不具备较大幅度上涨的市场环境。总的来说受市场、政策等影响，房价今后走势如何还很难确定。5、2008年112月份房屋价格涨幅指数汇总分析（）2008年112月份房屋销售价格涨幅指数月份一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月全国1131091071019282705335160204石家庄10106928879776644210707042009年16月份房屋销售价格涨幅指数月份一月二月三月四月五月全国0912131106石家庄09435658542009年16月份房屋销售价格涨幅指数环比月份一月环比二月环比三月环比四月环比五月环比全国0202020406石家庄06281005022008年112月份新建住房销售价格涨幅指数恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测9月份一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月全国12211811410810292796239180208石家庄11813114110103988455190101062009年16月份新建住房销售价格涨幅指数月份一月二月三月四月五月全国1418191713石家庄03657274632009年16月份新建住房销售价格涨幅环比指数月份一月环比二月环比三月环比四月环比五月环比全国0302010313石家庄0252040804图例02468101214一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月全国石家庄024681012全国石家庄一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月线性三月恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测10从上表分析可以看出，08年上半年在持续07年高涨的形势下，到3月份急转之下，涨幅回调远比涨副迅猛。市场形势可谓严峻日常，地产寒冬悄然来临。进入09年后，受政策利好、价格回落、刚性需求释放等影响，房价逐步回暖，例如石家庄连续2个月环比上涨，止住下跌态势。在楼市成交回暖的情况下，石市各大楼盘都不约而同的缩小了打折促销的力度，甚至出现了一定程度的房价提升现象。在此刺激下石市房价也呈现出明显的回升态势。房地产市场最坏的时候似乎已经过去，但冷静分析，如缩小打折优惠力度，并不同程度上提升房价的趋势下，楼市很难维持现今良好的销售状态。一旦刚性需求集中释放期结束，房价又不断攀升，三季度楼市成交量下调将成为必然。恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测11二、区域板块市场简析1、桥西区A、板块范围京广铁路中山路西南外环线B、区域环境桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积53平方公里，人口45万；是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门。陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。该区域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教区共计20多所大中专院校，以及省科学院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等30多家省部属科研单位。区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段，是全市最繁华的商业街，素有石家庄的“王府井”之称。桥西区自强路东段集中了省建行、工行、农行、交行和省保险公司等多家金融机构，成为闻名遐迩的“金融一条街”。桥西区属石家庄老城区，区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主，比较成规模的有裕新小区、新石小区、金石小区、玉成小区、西里小区等，多为多层砖混结构，建筑密度低，改造潜力大。中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力，刚性需求比重很大。近年该区域商品房市场较为活跃，供应量增加，目前处于销售阶段的项目有西城印象、橄榄城、KAMA国际花园、志诚华府、保艺大厦、翰林福邸城、碧水蓝湾、顺美华庭等。C、交通环境恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测12新华路、中山路、裕华路、槐安路、南二环与西二环、友谊大街、中华大街、维明大街、红旗大街共同构成区域横纵交通干道。区内有30余条公交线路通达全市各地和火车站，是市区公共交通最为发达的区域。D、重点新盘介绍案名开发规模（M）产品形式现售均价（M/元）面积范围（M）主力面积（M）产品卖点37度5万高层285088135120价格、区位天伦锦城80万高层32005014089区位、西五里改造项目、价格西城印象24万高层360060150120北杜改造项目、现房KAMA花园25万高层390088141121区位、工程进度、品质、配套志诚华府25万高层380090160124价格、工程进度、配套、区位顺美华庭20万高层400090126110价格、区位、配套翰林观天下100万高层内部咨询78150120规模、区位、配套、品质金世界100万高层580046140110规模区位、配套、建筑品质橄榄城10万高层350087138120区位优势、价格、配套、景观西部枫景40万高层90200120玉村改造项目E、供应态势分析目前桥西的大盘纷纭，除了原有的金世界项目，去年启动的翰林观天下、天伦锦城也都在百万平米。而随着振头四个村相距开发启动，体量在20万以上的项目也有5、6个之多。区域城中村较多，开发体量巨大，短时间内集中上市，市场压力可窥一斑。原有开发的春江花月已经进入交房验收入住阶段，这个纯中式文化社区自成一派，营造了独有的品牌空间，在知识界、文化界赢得了很大反响，也使燕都地产聚集了一大批忠实的品牌追随者。因为地段和城市资源优势，缔景城则主打豪宅路线，在户型设计、景观等项目综合品质方面，缔景城有望为石家庄豪宅市场提供一个产品标准。金世界恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测13属于综合性项目，囊括了商业、商务、居住、娱乐、休闲等几乎全部业态，是桥西区代表性城市综合体。主要楼盘规划供应总量达400万平方米以上，处于开发销售状态量体（有效供应）约120万平方米。将有300万平方米的后续开发量。将在未来12年内陆续供应上量。现在桥西区以成为各区中最热点的开发区域，从整体的区域价值来看，桥西区最早设立也是生活配套最全的区域，并处于石家庄城西，离太行山最近，是上风上水之地。开发商把开发重点放在该区也是看到了整体的区域价值。目前玉村、西五里周边有部分村证以及手续未齐全的小体量项目正在筹备或正在建设，但是这些项目受体量位置以及手续等因素的制约，只能走低价销售路线，因此对小区域内的非正规市场将会造成比较大的影响，不过对手续正规的项目影响有限。F、产品规划分析该区域主力户型仍是以三房为主，面积落点集中100130平米。可以看出有部分后推出的项目受到了“新政”的影响，90平米以下户型占到整个项目的70，整体上来看项目的涵盖面积较全，小户型比重也进一步加大。目前区域内二手房市场上，90110平米之间的小三室与两室户型比较受欢迎。G、销售绩效分析销售绩效呈上升态势，其中部分项目已经售完，其他项目也多呈现出旺销局面。桥西区住宅老龄化程度较高，新增楼盘因品质较高，环境较好，购买者认可度较高，购买力较大。橄榄城、KAMA国际花园等区域内小型品质楼盘的热销情况，也说明该区内需求巨大。H、客源状况分析H1、客源分布桥西区客源主要以该区域的居民为主，“旧城改造”项目中的回迁户较多。此外，各高校和政府机关部门以团购形式购买力度很大。该区域投资置恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测14业的客源开始增多，一方面随着项目的增多，一些有投资价值项目开始出现如百度空间公寓、龙城国际等。另一方面齐全的配套也为项目的升值提供了保障。H2、客源阶层分布中高收入私营业主、公务员、国企干部、高知分子占其客户构成的绝对主体。该项目距火车站、南三条很近，周遍也多为企事业单位，所以其客户也就多青睐这些地方。因该项目为城中村改造项目，所以多为附近了解该地块居民购买，购房者以中年人为主。其中，3045岁的购房者约占全体购房者的45；45岁以上的约占40；而30岁以下的购房者大约占15（多为有相对稳定工作但仍需贷款的人）。在家庭年收入统计来看，58万元/年占绝对比重为50，其次812万元/年比重为30。随着经济的发展，人们收入也相应提高，所以该项目的购买群也就体现其购买主体的经济条件。2、新华区A、板块范围京广铁路中山路北西北外环线B、区域环境桥西区位于石家庄市区西北部，区域面积65平方公里，人口58万；是河北省对外贸易、轻工出口中心。新华区位于石家庄西北部,区域内滹陀河区域是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。区域内生活配套相对充裕，大部分区域是石家庄的老城区构造,大型重工业企业较多，所以企业周遍环境较差。恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测15随着近几年市政府对城区西北滹陀河区域的生态治理颇见成效，以及市政配套的不断跟进，该区域的房地产价值也不断在提升中，住宅产品的价格水平也由一路走高。区域内生活配套相对充裕，大部分区域是石家庄的老城区构造,大型重工业企业较多，所以企业周遍环境较差。区域内建成生活区多，房龄较长，多以早年建设的经济适用房、单位宿舍，比较成规模的有天苑小区、联强小区、联盟小区、高柱小区、高柱新区、电力居生活区、钟强小区、省二院生活区、铁16宿舍、北后小区等等，近年新建项目有滨湖新村、红星花园、世纪康城、花瑞苑、燕都金地城、万信花园等。近年区域商品房市场发展平稳，2006年新增供应较少。2006年下半年受市场大环境影响，区域房价上涨较快。目前处于或将处于销售阶段的项目有盛世天骄、果岭湾、信合水岸、北郡等。C、交通环境新华路、和平路、联盟路、北二环为东西向主干道，中华大街、友谊大街构成南北向主干道。区内有20余条公交线路通达全市各地和火车站，出行较为方便。D、各档次住宅区域内分布状况区域内省直机关单位众多，二环内旧小区基本沿和平路、友谊大街和联盟路分布。区域人口基数较大，居民小区比较分散。03年后2环内开发总量明显滞后于其他城区，受石德线和城中村以及西北水利生态工程影响，大面积开发趋于向西北环线外发展，代表如纳帕溪谷、燕都金地城、世纪康城等。2005初市政府启动城中村改造工程，其中新华区有9个，分别是柏林庄、东三庄、市庄、西三庄、钟家庄、北焦村、高柱村、东焦村、西焦村；截止目前为止，各村都略有开发迹象，但入市体量远未及桥西。目前区域大盘当属原科技大学改造项目盛世天骄。从一面也可预见区域住宅市场开发恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测16潜力巨大。已知区域内总开发体量在40万平米以上的项目仅4个，一为“盛世天骄”；一为西三庄改造项目“上城”；一为经济适用房项目“明珠花苑”；一为“北郡”。E、区域市场发展趋势新华区同石家庄其他行政区一样，住宅市场的开发正处于由市中心区域向环线区域过渡的阶段。其中本区域最为显著的特点是新房供应偏少，二手房交易活跃、历年总交易成交量为全市最高，但同比交易价格为全市最低。本区域今后的发展趋势为，以合作建房、集资建房和城中村改造开发为主。因区域总体环境限制和居民消费水平影响，开发方向将呈现两种态势，一是低端经济型开发项目，开发体量小，市场去化率迅速；另外是区域品质领先，开发体量中等，开发品质中上，价格同区域领先的中高档楼盘。F、区域内供应产品特征案名开发规模（M）产品形式现售均价（M/元）面积范围（M）主力面积（M）产品卖点北岸杰座32万高层4300102134130区位、景观、配套明珠北苑18万高层32005915889价格、规模、经济适用房上城380亩多层/高层西三庄改造项目盛世天骄40万高层560078159110品质高端、区位、配套、景观、规模信合水岸12万高层4550118216140景观、现房果岭湾77万高层240080140118规模、低价入市明珠花苑36万高层400091151120规模、现房、低价北郡100万高层36006812890规模、景观区位天山新公爵85高层5500128166150高端物业、品质社区、区位优势G、区域市场目标客层研究G1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测17购买人群特征和石家庄其他区域一样，新华区的购房区域性较强，不仅仅反映在区域熟悉的依赖程度，相对较低的购房能力和性价比相对较高的产品供应也是其主要原因。新华区本地客群比重高达54，并吸引了一定数量的桥东、桥西购房者，价格杠杆作用比较明显。首次置业比重相对较高，换房置业仍为需求主流，投资比重较低，反映出其经济型住宅的区域功能。G2、客源阶层分布购房客群的年龄层次较为明显，和整个房地产市场特点相近，换房需求最为迫切的3045岁层次和首次置业最为集中的年轻人比重较大，而购买力最强的45岁以上阶层在该区域的需求明显不足，也反映出高档产品供应有限的市场现状。购房客群的职业背景较为多元，其中公务员、国企人员、村民、私营业主相对突出，反映出普通住房的广泛需求面。受产品供应影响，该区域购房客群的家庭年收入相对较低，家庭年收入在3万元以下的工薪阶层占到38的比重，而5万元以下的更是高达70，购买力较低的特点相当明显。3、裕华区A、板块范围“中山东路京珠高速南外环线建设大街（汇通路）”B、区域环境该区域为石家庄市城市发展重点区域，定位于城市副中心功能，道路交通条件十分优越，区域内的裕华路、槐安路都是连接桥东、桥西的市级主干道。区域内的世纪公园是目前石家庄最大的综合性游乐公园，而且东南板块丁香园的投入使用和希望绿洲的远景规划都进一步提升了区域环境。从城市恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测18发展来看，东南方向是石市规划的主导发展方向，因此政府对其开发建设的政策支持再加上居民对其未来前景的认同都使得东南片区成为目前城市建设热点地区。区域内集中了河北师大（东校区）、河北科技大学、建华医学院、石家庄经济学院、省邮电学院、城建学院、河北青管学院、河北行政学院等多家院校，高校林立，是石家庄市高校较为集中的区域。文化底蕴相对深厚。生活配套相对齐全，拥有河北医大第一医院、市省儿童医院、市五医院、石家庄肿瘤医院、等医疗保健单位。区域内商业主要满足区域功能，中型商业配套极为发达，如新世隆广场、北国超市（原盛福祥）、裕东购物中心、保龙仓超市、联合利华（原万利福）、怀特家居城、怀特装饰材料市场、怀特国际商城等。区域内建成生活区众多，房龄普遍较短，比较成规模的有金鹏花园、裕东小区、银通小区、尖岭小区、东苑小区、石府小区、石门小区、金马小区、青园小区、宾南花园、华脉新村、富强小区、电力小区、神兴小区、卓达书香园等，总建350万平米以上。近年区域商品房市场极为活跃，新增供应激增，目前已投入使用的项目有神兴小区、卓达书香园、世纪花园、国际城、新天地自然康城、海天阳光园、九里庭院等，尚处于销售阶段的项目有碧溪尊园、紫玉名苑、金域蓝湾等，还有经济适用房项目安苑小区也已进入销售阶段。由此我们可以看出，现阶段商品房增量正由中心区域向二环转移。即将销售的项目有中城香槟郡、中城星月湖、万达广场、世奥湾、凯旋城等。C、交通环境裕华东路、槐安路、东岗路、建设南大街、青园街、育才街、建华南大街、体育南大街以及翟营大街是裕华区的纵横交通要道。区内东西走向道路大多较为宽敞，路边绿化较好。南北走向道路众多，其中体育大街、建华大街为主要南北干道。区内有20多条公交线路通达全市各地和火车站，出行方便。E、区域内供应产品特征案名开发规模产品形式现售均价（M/元）面积范围（M）主力面积（M）产品卖点恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测19（M）香槟郡7万高层5012080区位地段、周边配套碧溪尊园18万高层340070140110价格、区位、规模金域蓝湾32万高层33008513890地段区位、周边配套、低价中城星月湖30万高层团购价289843126110规模、品质、低价万达广场190万高层品牌、规模、地段、品质世奥湾21万高层450070178120规模、地段、品质公园首府23万高层430095180130区位、配套、品质、景观生态剑桥春雨50万高层88169130地段、品牌、品质东港怡园100万高层360080160125区位优势、规模、配套、价格凯旋城30万高层340080135120规模、价格君堂18万高层区位交通F、供应态势分析2009年上半年裕华区楼市热度不减，仍保持着较大供应量，但相对于前两年而言，今年新增项目的规模有所减小。我们可以看到裕华区目前仍有较多闲置空地和等待拆迁的住宅、商业用地，主要集中在槐安东路以南区域。小高层、高层已经全面取代多层产品成为市场主流，多层产品供应已经明显萎缩，土地使用效率全面提高。在新增供应的高层产品中，一梯两户的空间层面布局还是市场的主流，但其中也不乏点式、塔式高层，土地利用率进一步提高。裕华区2009年潜在供应量巨大，除上述已售项目后续开发量外，还有至少50万平米的潜在体量，全年供应能力不低于200万平方米。恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测20未来两到三年，裕华区仍会担当石家庄住宅市场领跑者的角色。从近期项目开发和土地储备来看，未来2到3年，裕华区市场供应量将会保持一个较高的水平（80100万平方米/年），这样一来，其区域需求已经不足以消化如此巨大、集中的供应量，区域外的有效需求十分重要，东南板块的经营进入全新阶段。G、产品规划分析东南板块一直以来就是房地产开发热点区域，土地价格也不断上涨，许多建设用地的利用效率也不断提高，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重还在加大。在产品规划方面，裕华区的产品规划水平在全市还是处于一个相对较高的区域，直接体现在社区规模、户型设计、景观配套、物业管理等方面。H、价格态势分析产品形态影响价格。2004年以来，裕华区住宅产品正经历一个由多层向小高层、高层过渡的升级阶段。产品形态呈现多层价格上涨原因是政府鼓励建小高层和高层产品，产品的稀有性致使多层价格有所上涨。而小高层和高层产品价格较去年相比，略微有所涨幅，主要原因还是产品形态的升级。经过08年大市萎靡，裕华区尤其是东二环沿线所受影响较大，08年后半年基于市场压力，期房纷纷祭旗降价，目前本区域内价格平稳回升，未来在商业、市政配套趋于完善的基础上，将有一定上升空间。相比石家庄其他区域的住宅产品，裕华区的产品附加值属于比较高的，譬如已交房的东方明珠项目，其巨大的商业体量和热带雨林配套，都是创了石家庄房地产市场附加值投入的先河，直接带动了周边区域内房地产的价值，这也是东南房价不断上涨的主要原因之一，今后住宅产品的附加值在房价增幅中的比重将会不断加大，市场竞争更趋激烈。L、营销态势分析住宅市场营销水平突飞猛进，销控水平进步很大，大多数项目在推广节奏、价格策略、销售管理方面都已经达到了一定高度。恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测21售楼处的布置向更加个性和豪华两个方面发展，现在每个项目的样板房的建设也是必不可少，有的甚至做近20个样板间（如之前的东方明珠）。营销手段也不断创新，除了在报广上做文章，还有请名人助阵的、借公益造势的。总之开发商更加重视推广。营销推广由以往主要依靠报纸广告、户外看板、派报等常规方式，向新闻造势、公关活动、事件营造与媒介载体相结合的整合营销转型。M、客源状况分析M1、客源分布从客源分布来看，主要还是来自于裕华区内的区域客户，但其比重有不断下降趋势，外区域购房比重已接近4成，直接反映出该区域的全市型板块的形成。从购买动机来看，换房置业还是主力，值得关注的是该区域的投资置业比重比较大，达1/5强，明显高于其他几个区域，反映出该区域住宅市场被广泛看好，还存在较大升值空间。M2、客源阶层分布中高收入国企干部、公务员、高知分子占其客户构成的主体，大约占到本区域购房者的80。购房者以中年人为主。其中，3045岁的购房者约占全体购房者的70，45岁以上的约占15，而30岁以下的购房者大约占15。未来需求潜力巨大。4、长安区A、板块范围中山东路京珠高速滹沱河中心线建设大街（胜利大街）恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测22B、区域环境长安区位于省会石家庄市区东北部，面积11024平方公里，总人口4265万人，其中农业人口1097万人。是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大。区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄CBD核心区域，常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区内。区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等，比较成规模的有沿东、沿西小区、棉纺生活区（三、四）、化肥厂生活区、华药生活区、建东小区、建明小区、银龙小区、东兴小区、荣国花园、方北新村等。近年区域商品房市场发展相比较慢，新增供应较少，但是步入2006年下半年，上市和即将上市的项目激增，目前处于和将处于销售阶段的项目有紫晶天域、阿尔卡迪亚、国瑞城、盛世长安、领秀城、锦城等。C、交通环境中山东路、和平东路、北二环为东西向主干道，东二环、翟营北大街、建华北大街、体育北大街、建设北大街构成南北向干道。区内有30余条公交线路通达全市各地和火车站，但多为东西运度，南北向车次较少。D、供应态势分析主要在售楼盘可供应总量约400万平方米，处于开发销售状态量体（有效供应）约150万平方米。将有约250万平方米的后续开发量。将在未来12年内陆续供应上量。2005年之前长安区新增体量较少，楼盘品质普遍较低，多数居民的购买欲望不很强烈，因此蓄积了较大的购买力。2006年后，长安区随着交通状况和生态环境的改善，一批中高档项目陆续建设，如中宏汇景国际、名门华都，为平淡的长安区楼市注入了新的活力，供应态势逐渐上升。长安区2009年上半年，最有影响力的项目，如；中基礼域、汇景国际、盛世长安；均以售完谢幕或等待后期。而现阶段比较有影响力的住宅项目恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测23有阿尔卡迪亚和紫晶天域，都聚集在CBD核心区。谈固村、小沿村、义堂村、花园村、白佛口等城中村的改造也将有大批房源上市，其改造体量堪比桥西。E、区域内供应产品特征案名开发规模（M）产品形式现售均价（M/元）面积范围（M）主力面积（M）产品卖点紫晶天域13高层500060135135区位、规模、品质阿尔卡迪亚86高层610050180110品牌、品质、规模、地段、景观国瑞城75万高层460060139128规模、区位盛世长安40万高层50007013899规模、品质、配套、品牌领秀城50万高层338888137137地段、规模、价位锦城30万高层328085140117区位、价格、规模、配套泰勒中心54万高层区位优势、综合体项目冠城15万高层590080160120品质、现房、区位、品牌汇龙湾100万高层370050130100规模、价格书香花苑26万高层450085150126规模、品质、现房罗兰新城12万高层31506513590价格F、价格态势分析相比石家庄其他区域的住宅产品，长安区的产品的价格分层比较明显，同时存在多个价格区间。如果按照高、中、低的价格区间划分，一环内的住宅产品属高价位，二环内属中等价位，相对较低价位在二环以外区域。该区主要楼盘分布在CBD核心区及广安大街之上，还有部分分布与和平路沿线。恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测24均价范围45006000元/平米，属石家庄最高均价区域。G、客源状况分析购房客群的年龄层次较为明显，和整个房地产市场特点相近，换房需求最为迫切的3045岁层次人员，投资、置业比重较大。购买力最强的45岁以上阶层在该区域的需求一般。首次置业最为集中的年轻人比重较小（总价过高，购买力不足）购房客群的职业背景较为多元，其中国企人员、公务员、私营业主、都市白领等相对突出，反映出普通住房的广泛需求面。受产品供应影响，该区域购房客群的家庭年收入相对较高，家庭年收入在5万元以上的客源占到85的比重，可见该区域购买力极强，属石家庄最高端市场，居民消费水平普遍较高，所以开发品质较高的物业是获得客源的关键。三、2009年下半年石家庄房地产市场展望1、房地产市场持续发展的支撑因素没有改变我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。在2009年上半年，这一点并没有变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。城市新增人口将产生大量的住房需求。第三，“人口红利”拉动购房需求。近两年我国正处于收取“人口红利”的时期，住房购买力强，加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放。2、供应紧张状况一去不返，买方市场制约供给的因素加强2008年后城中村改造步伐加快，随之市场萧条，购买客群锐减。供应量的激增与需求量的不足形成了市场急剧转型，买方市场逐步形成。需求客群加大了对项目的可比性，使得卖方市场对项目开发的谨慎持重，有部分项目甚至推迟上市。原先市场中供应紧张、需求旺盛的局面一去不返。虽然政府有意在土地供给方面加强控制，抑制开发企业囤积土地行为。同时加大闲置土地的清理力度、大恒森地产顾问2009年上半年市场分析及预测25幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施将继续执行，但目前来看，即便今明两年无土地交易，日前的开发体量也足以满足今后三到五年的需求。另一方面，由于土地前期运作周期时间长，加之开发企业资金短缺以