2010年重庆永川区房地产市场调查报告(doc 26)

重庆市永川区房地产市场调查报告一、区域市场概况（一）、永川市房地产市场基本情况永川市现有房地产开发商68家，其中42家三级资质开发企业和9家二级资质开发企业，外地企业就有19余家。2000年以来，主要集中在永川市开发区和现在市区中心地段开发，2002年全市在建项目共65个，面积32575万平方米，拟建项目7个面积774万平方米。以单栋多层临街居多，有少量高层电梯房和别墅。南方集团、广厦集团、光华地产等“外资”的强势进入，无论是规模还是档次上都给永川房地产业带来了飞跃；渝西光华广场、南方花园、伟映帝琴花园、名豪商贸区和棠城佳苑等一大批标志型住宅小区的相继建成，在向房地产开发商和相关商家发出诱人信息的同时，更以较好的建筑、环境规划，引来周边城镇人口安家筑巢。据悉，永川的高档小区不仅吸引了周边区县（市）业主入驻，还吸引了相当一部分四川省和重庆主城区的人士落户。二、商业永川作为一个二级城市，商业无论从规模还是产值来讲，都无法和重庆、成都等大型城市主要商业中心相提并论。永川市的目前商业节点聚集在渝西广场、名豪购物中心等繁华地带，以及南大街的农副产品批发市场、环南路的昌州综合批发市场、川东农贸市场等地带。随着市政府的迁移、永川经济技术开发区的建立，城市中心逐渐向城市东部移动。未来的商业节点将集中在汇龙大道一转盘至三转盘。二、区域楼盘供给状况（一）永川住宅物业分布状况永川住宅物业主要分布在汇龙大道一转盘至三转盘、西大街、南大街、胜利路、小南门川主沟、蚂蝗桥等。汇龙大道一转盘至三转盘一线有渝荣天之韵花园、奥韵天居八号、帝琴花园、成全空中花园、新东花苑、嘉信广场、龙海锦绣花园；胜利路一线有福源村、棠城佳苑；西大街有港都假日广场；南大街聚集有永川南方花园、川东农贸大厦、禄川川东人家；小南门川主沟有昌州城市花园，蚂蝗桥一带聚集有萱花学苑、学府花园等。（二）区域主要住宅物业供给状况物业名称总建筑面积（万M2）渝荣天之韵花园102090教师新村24000奥韵天居八号110170昌州城市花园140000永川南方花园一期13万帝琴花园15万龙海锦绣花园425万福源村9600棠城佳苑9600港都假日广场12万据不完全统计，2009年永川市在建项目共69个，面积32575万平方米，拟建项目9个面积774万平方米。三基本情况调查（1）项目名称渝荣天之韵花园教师新村奥韵天居八号地址经济开发汇龙二转盘前行200米市人大上行50米永川电信局旁开发商重庆渝荣房屋建设开发有限公司永川市文教建筑工程公司重庆金奥陶房地产开发有限公司占地面积56661735828000建筑总体量10209024000110170规划形态由4栋点式多层建筑、4栋连式多层建筑、1栋高层建筑围和一期为两栋点式多层建筑塔楼三栋连体小高层建筑，一栋高层建筑；群楼规划为商场容积率23户型面积三室两厅、三室三厅为主三室两厅12224、114三室三厅11529、11304两室两厅8802、6206三室两厅1267四室三厅1464、1628两室两厅8795建面价格（起价、均价，单位元/）均价1030起价760，均价800暂无公布主力总价1220万4万12万销售情况已经销售近90销售90以上目前暂无销售交房时间20041020043客户群体当地私营中小型企当地教师为主要客业老板为主，包括部分公务员户群体（2）项目名称福源村禄川川东人家昌州城市花园地址胜利路28号川东农贸市场内小南门川主沟（中山影都旁）开发商重庆腾龙实业有限公司重庆禄元建筑有限公司重庆昌州林杰基础建设开发有限公司占地面积2400125亩建筑总体量9600总建筑面积140000平方米规划形态塔楼为6栋多层建筑，群楼正在招商塔楼为6栋多层建筑，群楼正在招商呈扇形分布、半围合组团式布局，形式有多层住宅、小高层电梯公寓、豪华花园洋房容积率户型面积三室三厅112、135三室两厅92四室三厅185三室两厅12956、11562两室一厅838平层二室一厅56平方米10二室二厅80平方米/85平方米20三室二厅115平方米/120平方米/130平方米50错层四室三厅180平方米10另有6栋别墅，面积每栋300平方米。建面价格（起价、均价，单位元/）起价1100，起价600，均价700一期均价820，二期起价910主力总价10万20万7万13万二期8万18万销售情况一期销售70销售近80一期100，二期近50交房时间2004220046一期已交房，二期200410客户群体当地私营小型企业老板为主，包括部分公务员当地私营个体老板为主，当地原居民与个体老板为主（3）项目名称帝琴花园永川南方花园川东农贸大厦地址汇龙二转盘南大街小桥子2号环南路88号开发商重庆伟映实业有限公司重庆南方集团重庆城乡建设开发有限公司占地面积110亩334亩建筑总体量15万平方米一期13万平方米规划形态园林式立体花园小区布局以分散和集中相结合的方式，由景观大道为中心，A、B、C、D、E五个组团为单位塔楼为一高层建筑与两栋多层建筑构成，群楼规划为农用商品批发市场容积率186137户型面积三室二厅二卫一厨、三厅三卫一厨、平层、错层、三室两厅13115、12660跃层面积范围90250建面价格（起价、均价，单位元/）均价1200，起价1090均价900均价780，起价738主力总价8万20万9万25万11万左右销售情况一期售墼，二期近60近60销售近80交房时间一期20031231二期200412一期200382004528客户群体当地私营小型企业老板与个体老板为主当地私营中小型企业老板当地个体批发老板及部分原住居民（4）项目名称港都假日广场成全空中花园棠城佳苑地址内环路东段与英井路交汇处汇龙一转盘，高速公路出口前行500米胜利路中段开发商重庆港都房地产开发有限公司重庆成全房屋开发有限公司占地面积建筑总体量12万规划形态塔楼为6F多层住宅建筑，群楼共三层正在整体招商容积率户型面积三室两厅、三室三厅建面价格（起价、均价，单位元/）均价860，起价790起价950，均价1100主力总价11万左右销售情况近60基本售墼交房时间200412200312一期20037二期200412客户群体永川当地居民个体经营老板为主当地私营小型企业老板与个体老板为主5项目名称新东花苑龙海锦绣花园嘉信广场地址汇龙二转盘移动通信旁汇龙大道二转盘汇龙大道一转盘开发商重庆天通物业发展有限公司占地面积25000建筑总体量42500规划形态板式高密度小区砖混结构建筑框架结构建筑容积率2198户型面积9936156721101361166513157建面价格（起价、均价，单位元/）均价900套内均价1100均价900主力总价9万16万12万14万12万14万销售情况销售近50目前近30近70交房时间20031230客户群体该区域原居民永川市内居民永川市内居民（6）项目名称学府花园萱花学苑滨河大厦地址蚂蝗桥蚂蝗桥泸州街开发商重庆昌州实业集团有限公司占地面积2000建筑总体量5400规划形态框架结构建筑砖混结构建筑版式多层建筑容积率2198户型面积90130951479713176建面价格（起价、均价，单位元/）均价750均价800均价1000主力总价8万12万7万12万10万15万销售情况销售近50目前近30近30交房时间客户群体该区域原居民该区域原居民永川市内居民（四）项目简述（项目档次/名称/位置/规划/优缺点/总体评价）高档项目（1）奥韵天居八号项目优势永川市少有的电梯房之一，采用裙楼加塔楼的建筑形态。地处汇龙大道二转盘，待该项目入世之时区域内渝荣天之韵花园、帝琴花园等楼盘已经逐步形成中高档居住社区氛围，待有利于楼盘销售。该楼盘为商住一体，并且商业比重在区域内（汇龙二转盘）的楼盘中是最大的，有利于吸引人气。该楼盘是永川市第一家推出精装修房，降低了购房的门槛，对永川的购房者具有一定的吸引力。项目劣势商住混杂影响了楼盘的档次感；整个小区全部是高层建筑（三栋小高层，一栋31F高层）无疑增加了建筑成本。项目从去年一直宣传到今年仍未开盘，在购房者的心中已经造成不良影响。总体评价从奥韵天居八号的宣传来看，该项目无论是在建筑规划、小区配套等方面都堪称永川的高档商住区。其规划的商业不仅仅只满足本小区的基本生活配套，更有周边其他楼盘将奥韵天居八号的商业配套当作自己楼盘的卖点。奥韵天居八号将来必定成为继成全空中花园之后，在汇龙大道上的第二个商业节点。（2）渝荣天之韵花园项目优势永川市第一家提出生态花园的住宅小区，证明开发商的营销意识较强，开始注重概念炒作；该楼盘的广告由重庆一家广告公司代理,在广告设计、楼书制作等方面较永川其他楼盘更新颖、更有特色；项目劣势广告语引用龙湖物业广告语，不利于开发商品牌的延伸与楼盘自身品质的提升；地理位置滞后，将来会被“新东花苑”所遮挡。目前基本为现房，但是实景与宣传相差甚远。总体评价渝荣天之韵花园在高档楼盘中价格具有一定的优势（建面起价800元/），但地理位置相对靠后。由于受“奥韵天居八号”商业规划的冲击，该小区自身规划的商铺只能满足社区的需求，很难扩张。（3）帝琴花园项目优势该楼盘采用板式结构建筑布局，架空层高达45米，增强了小区之间的相互联动性。并且在架空层设置了公众设施；环境设计、建筑设计等均是由深圳和重庆较为知名的企业或公司担任，在相同价位的楼盘中性价比较高。地产代理公司（纬联顾问）在重庆策划代理销售了较多楼盘，营销意识较为先进。项目劣势价格较高，消费者定位较为狭窄，不利于迅速回笼资金进行二期建设。总体评价开发商曾经获得“重庆50佳诚信企业”称号，具有一定的号召力与美誉度，永川购房者容易受其引导。帝琴花园的建筑规划在永川可数一二,特别是在形成准现房后其优势逐渐表现出来。（4）棠城佳苑项目优势该项目一期是永川市开发较早的高中档楼盘，在永川房市中具有一定知名度；地理位置毗邻永川市商业中心，出行较为方便；在永川的早期楼盘中，该项目的小区规划较好。项目劣势小区规模不大,与公路相邻,比较嘈杂由于地处繁华地带,二期的开发规模不大而且今后的持续性发展空间较小。总体评价该小区一期开发较早，当时相同品质楼盘不多，市场处于需求状态，因此一期已经售墼。该项目由于有良好的地段优势且小区规划较好，因此在市场比较畅销。中档项目（1）永川南方花园地处重庆作物研究所，即永川西南面南大街，紧靠市中心，麻柳河上游（长约2公里）处。项目优势南方集团公司的品牌优势；永川南方花园的户型设计较为人性化；16米宽步行街、30余米宽景观大道等的充分体现项目的规划优势；社区内规划的配套较为齐全，有会所、游泳池、篮球场、超市、幼稚园、音乐广场等；小区配备直饮水系统；小区优秀的物管服务较永川的其他楼盘较好；永川南方花园是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。项目劣势项目所属地块目前尚未形成较有规模的开发，交通设施等不够完善，南大街铁路桥在心理上更是交通瓶颈。永川市民目前仍习惯上把项目所在地南大街片区理解为城郊结合部，市政配套设施不够成熟，人气涣散；目前该项目的房价在永川属于中等略偏高，项目配套设施多，施工条件差，增大了建设成本，提高了成本控制难度；城北新区是市政府近几年的发展方向，将给项目销售带来一定影响。该项目的地理位置与永川未来的发展区域相隔较远，因此该项目的销售一直停滞不前。由于售房部来客量较少因此售房人员工作毫无激情。总体评价永川南方花园是南方集团进军永川房地产市场的标志，在开发理念、经营管理、市场销售等方面都与南方集团在重庆的项目一脉相承，融合了较先进的地产开发经营模式。但是由于项目所在地段各种设施配套较差，并且与永川的未来发展方向（城北）距离较远，因此房价一直处于中档价位，难以成为永川标志性楼盘。目前该项目已经竣工，由于销售量较差因此空置率较高。（2）成全空中花园地处汇龙大道一转盘向高速公路入口处100米，规划为一栋裙楼加两栋塔楼。目前裙楼正在整体招商。项目优势永川市少有的电梯房之一，价格有一定的优势；临近建设中的永川汽车东站，将来人气旺盛，为裙楼的整体招商创造有利的条件；距离高速路出入口最近的大厦，且规划的商业比重较大，易成为外地人认识永川的标志性建筑；规划的住宅只有72户，销售强度不大，且在汇龙大道的众多楼盘中价格适中，对购房者吸引力较强；裙楼顶部环境规划较好。项目劣势由于商业部分规划较大，且采用整体招商形式，一旦招商时间滞后将影响整个大厦的销售；对业主而言，即将建成的永川汽车东站会带来一定的负面影响，如人流拥挤、噪音较大等。总体评价成全空中花园地理位置优势较大，合理的招商政策将吸引某些大型商场、超市入驻，从而带动整个汇龙大道一转盘区域包括汽车东站配套的商业发展。（3）昌州城市花园项目优势与电影院、文化馆、寺庙、永川中学、红旗小学、客运中心、演艺中心、人民医院、大南门商业中心完全连成一体，繁华红尘一墙之隔，出入相当便捷，有成熟的社区和商业环境。昌州城市花园绿化面积4万平方米，绿化覆盖率达32，是永川市目前绿化面积最高的小区。整个小区依山而建，呈扇形分布、半围合组团式布局，有多层景观住宅、小高层电梯公寓、豪华花园洋房，兼顾了不同层次购房者的需求。开发商在重庆的项目有一定的知名度，应具有一定的开发经验。地产顾问是重庆一家地产代理商，具有一定的操作经验。物管方面聘请龙湖物业管理，可间接提升开发商及楼盘自身品牌。项目劣势二期开发容积率较高；整个小区依狮子坡而建，永川地势平缓大部分楼盘在较平坦地区开发。因此昌州城市花园开发成本相对较其他楼盘高；龙湖物业知名度与美誉度虽然较高，但是收费不菲。作为永川的大众楼盘，对永川中低层次购房者有所抗性。总体评价昌州城市花园地处繁华地带，出行较为方便，整个小区绿化与配套设施较为完善。开发商与地产顾问各种开发、推广意识比较到位。因此，一期基本售墼，二期由于整个市场竞争加剧，加之价格上涨，小区已经初出雏形，一些弊端已经呈现。由此二期销售进展较为缓慢。中低档项目（1）教师新村项目优势由教育局下属公司开发，总体销量较好；户型从62M2160M2，兼顾了不同层次购房者的需求；首付较低，降低了购房者的门槛。项目劣势周边环境较差，小区配套较为落后；地理位置与城市商业节点较远；背靠坡型地带，项目很难进行延续性发展。总体评价该小区是为解决永川市内部分教职员工无住房的困难而建，因此不允许进行商业推广，由此小区知名度较低。由于该楼盘价格便宜，其购房者除教职员工外主要为永川市的拆迁居民。（2）川东农贸大厦项目优势毗邻永川农副产品批发市场，客源较为丰富；项目主要是以商业（农副产品）为主，而该地区已经形成农副产品批发的商业氛围，因此招商难度不大；永川地区少有的电梯房之一。项目劣势该区域较为嘈杂，整个楼盘的品质不高，难以吸引高端消费者购房；该楼盘户型单一，总共两种户型可供选择；该楼盘与南方花园相距不到1000米，市场竞争不容乐观。该项目在建筑结构上采用全框架结构，每层楼采用现浇的建筑方式，无疑增大了建筑成本。总体评价川东农贸大厦虽然品质较差，但是由于是电梯房，销售价格并不算很低（建面起价728元/）。因此消费者定位就相对比较狭窄，只针对农副批发个体经营者。由于农副批发市场较大，而住宅总体数量不多，因此住宅销售难度也不是很大。（五）住宅市场物业特征分析由于城市房价低、流行面积较大的大户型。由于房地产发展尚处于早期，消费者偏好错层、跃层，并认为是流行高档户型。消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判标准。各乡镇级领导和一批农村乡镇外出经商人士亦有改变现有住房条件的需求。现有住宅开发主要集中在永川市开发区和市中心地带，住宅部分为砖混结构，成本较低，户型设计一般，没有规模和配套环境。外地各大房地产开发商把握机遇，加紧抢滩永川。永川地势平坦，电梯房较少。随着城市化建设步伐加快，电梯房将成为衡量楼盘品质的重要参数。永川近半年以来，商品房价格增长幅度不大，甚至有些楼盘价格还出现了下降趋势。永川的较少一部分楼盘开始注重市场的细分、营销包装，尽管在价格上处于中高档次但是销售进度明显比一些处于自然销售的楼盘快了许多（例如嘉信广场）。（六）永川房地产发展趋势永川市现在正处于房地产开发的早中期，以市中心城市改造为重点的商品房开发存在明显的区域不平衡性。但是随着人们对生活质量的要求不断提高对居住环境的要求也逐渐提高。按照重庆市二届三次全委会和永川市十一届二次全委会要求，到2010年永川城镇化水平将达到59，主城区人口达436万人，建成城区面积45平方公里，初步建成大城市框架。为此，永川正按照“一体两翼”、“东扩南拓”的发展战略，推进永川经济技术开发区、大安工业园区的建设，培育壮大城市新区、产业新区和体制新区。现代大城市规划、众多新区的开发，无疑为永川房地产业加速发展注入了新的活力。三、区域商业市场状况（一）市内商业物业分布状况1、专业市场分布状况专业农副产品产品批发市场，集中在南大街与环南路一线。南大街有专业的农副产品批发市场，环南路的昌州综合批发市场内有一部分农副产品批发。专业综合批发市场主要集中在环南路的昌州综合批发市场。专业电脑市场主要集中在下街子的新华电脑城与文曲路右侧一线。新华电脑城是集中式的电脑经营市场，类似于重庆的泰兴市场；而文曲路一线则是离散性的临街经营的商铺。专业家电批发市场主要集中在城南路，道路为8米宽双向行驶单车道。道路两旁为专业的家电批发商铺，全国较多知名品牌（如TCL、厦新等）都有二级分公司。专业建材市场，永川市唯一的建材市场是汇龙大道二转盘的腾龙建材装饰城。专业家俱市场，永川的上规模的家俱专业市场有4个。汇龙大道二转盘的腾龙家俱城、环南路的公交家俱市场、东外路的东科家俱城以及西大街的玉屏家俱市场。每个家俱市场的经营面积都在5000平方米以上。2、餐饮娱乐业分布情况永川市中高档餐饮娱乐业分布较散，除各大宾馆配套的餐饮娱乐业外。中高档餐饮娱乐场地主要分布在文曲路的美食一条街，胜利路，其余在玉屏路、大南门、西大街等地呈零星分布。3、零售百货业分布情况主要以西大街、萱花路为主轴向外辐射到西外老街、玉屏路、胜利路等。城市中心商业节点在渝西广场、名豪购物广场。如永川重百、名豪购物中心、山城超市、时尚丽人街等。（二）市内商业物业基本情况调查（1）项目名称中山小区农副产品批发市场家电市场经营形式以售为主以租为主租售经营面积商铺1560商铺平均15左右摊位100300商铺80300销售价格（元/M2/建面）起价998，最高价3000/6500左右付款方式5成10年按揭/租赁价格（元/M2/建面）/商铺10元/月左右摊位1218元/月商铺2540元/月销售租赁情况整个销售率为30。租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。售墼，绝大部分铺面经营良好公摊/物管及费用（元/M2/建面/月）开发商对物业进行统一招商、租赁开发商对物业进行统一招商、租赁/其他费用按实际使用算/发售时间/交房时间/经营种类农副产品主要是品牌家电（2）项目名称港都假日广场东科家俱城时尚丽人街经营形式以售为主以租为主租售经营面积商铺401000摊位2001000商铺30100销售价格（元/M2/建面）1F均价90002F均价3000/付款方式5成10年按揭/租赁价格（元/M2/建面）/摊位2030元/月商铺3050元/月销售租赁情况整个销售率为50。租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。售墼，绝大部分铺面经营良好公摊/20/物管及费用（元/M2/建面/月）开发商对物业进行统一招商、租赁开发商对物业进行统一招商、租赁/其他费用按实际使用算/发售时间/交房时间/经营种类品牌家俱主要是品牌服装（3）项目名称新华电脑城昌州批发市场渝荣天之韵花园经营形式以租为主以租为主以售为主经营面积摊位1560商铺平均2080摊位3080商铺30200建面价格（元/M2）/7000左右付款方式/租赁价格（元/M2/建面）摊位1520元/月商铺20元/月左右摊位1218元/月/销售租赁情况租赁情况一般，租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。整个销售率为20。公摊/物管及费用（元/M2/建面/月）开发商对物业进行统一招商、租赁开发商对物业进行统一招商、租赁/其他费用按实际使用算/发售时间/交房时间/经营种类电脑及配件、耗材综合批发/（4）项目名称萱花学苑棠城佳境港都假日广场经营形式以售为主以租为主以售为主经营面积摊位4060商铺平均5070商铺3090建面价格（元/M2）/正面临街4000元/，侧面3000元/7000左右付款方式/租赁价格（元/M2/建面）摊位1520元/月/销售租赁情况租售已经过半租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。整个销售率为20。公摊/物管及费用（元/M2/建面/月）开发商对物业进行统一招商、租赁/其他费用按实际使用算/发售时间/交房时间/经营种类餐饮、小超市、餐饮、小超市/（三）本项目所在街区的调查东外街商业门面调查A、门面价格2700元/4500元/，多数门面价格在3000元/。B、门面租金200400元/月，多数门面租金在300元/月。C、门面面积2550以35为主。D、经营业态游戏厅、餐饮、门诊、副食、家具等等为主。E、整个街区门面供应情况门面供应总量约18000（已经营门面约220个未经营和未售门面约260个）门面存量约6000空置率约45销售率50（四）市内代表商业物业简述1、农副产品产品批发市场市场位于永川市南大街中段，距永川客运中心900米，永川火车站500米，离成渝高速公路永川道口1500米,北邻成渝铁路，南接长江两个码头，能同时进行30个车皮装卸的铁路专用线直通市场主区。市场与地面积12667平方米，规划建筑面积231150平方米，设计总投资35亿元人民币。市场建设工程分三期进行，总投资4700万元的一期工程已顺利完工并投入使用，总投资1个亿的二期工程正在建设之中,现已建成交易大棚6个，临时门市11幢，商贸楼2幢，占地5000平方米的商住楼1幢，交易面积达3万多平方米。电力、电信、通讯、供水、燃气、金融保险、防洪、保安、绿化、运输等配套设施和服务基本齐全。市场现已形成以粮油、饲料、蔬菜、水果、干鲜为主，辅以其它农副产品的专业批发市场格局，年成交量13万吨，成交额达12亿元，是西南地区最大的农产品批发市场。项目优势旧市场经营多年（1995年投入使用），已形成成熟的市场氛围和周边相关产业链；目前其经营良好，人气旺盛；占地面积广，体量庞大；旧市场租金较为便宜，门面租金统一在10元/月左右，摊位租金最高1万元/年（大约300）。项目劣势市场老化，硬件设施落后，交通组织混乱，急需升级改造；业态较单一，整个市场总共餐饮店两家，其他配套几乎没有。2、港都假日广场港都假日广场是永川市政府确定的火车站广场片区进行旧城改造的重点项目。该项目占地百余亩，总建筑面积120000平方米，广场面积16866平方米。该项目体量较大，其中商业部分比重约占24，其商业形态规划有港都风尚美食街、购物娱乐中心、时尚丽人街、农贸、家俱市场等。项目优势该项目是永川市重点民心工程，市政府专门成立了指挥部。将来的商业招商有一定的政策引导。该项目处于永川客运中心与火车站的交汇处，左临即将启动的广厦广场。是永川的交通枢纽和物流中心，其地段极具商业价值。港都风尚美食街、购物娱乐中心，这两种主力商业形态都是目前内环路东段及英井路所缺少的，在可带来人气的同时，也增强了投资客户的投资信心。设有多个出入口，形成了开放式的商业街。其居住物业完全入住后可有近1万的常住人口，可直接给商业物业带来人气。项目劣势从目前的营销策略来看，虽然提出了该区新业态购物娱乐中心以及时尚丽人街，但由于与常规交通枢纽地带的商业形态不相符合，从能否成功引入到能否成功经营都还有一定距离。3、匯龙商城匯龙商城即成全空中花园的裙楼，位于汇龙大道一转盘，毗邻规划中的永川汽车东站。裙楼一共三层楼，每层的建筑面积约1万多平方米左右。目前开发商采取整体租售的方式操作。项目优势临近建设中的永川汽车东站，将来人气旺盛，为裙楼的整体招商创造有利的条件；距离高速路出入口最近的大厦，且规划的商业比重较大，易成为外地人认识永川的标志性建筑；项目劣势由于商业部分规划较大，且采用整体招商形式，一旦招商时间滞后将影响整个大厦的销售；4、东科家俱城东科家俱城位于中山大道东段，与本项目1号地块相距不到500米。东科家俱城总建筑面积25000，营业面积12000，其裙楼一共两层，全部为经营中高档家俱。项目优势该家俱城配套较为完善，装修格调较高。开发商对入驻的商家的家俱品牌、品质严格把关，以维护整个家俱城的形象。针对中山路旧城改造，新的商品房林立而起，该区域家俱市场容量较大。目前家具城的A区已经全部出租完毕。项目劣势租金价格较高2030元/月，并加上5元/月的物管费用，公摊则达20。而永川市内其他家具城租价在1018元/月（详细价格见附表二）。目前该区域人气不太旺盛，周边其他的商业配套较差。5、名豪购物广场名豪购物广场经营范围广、品种繁多，其中广场一楼营业面积2769平方米，二楼其经营总面积为3000多平方米，共引进近200个商家和200多种品牌。三楼总面积为4000多平方米，主要经营家电、文体、家居、餐饮娱乐，共引进100个商家和100多种知名品牌。项目优势地处萱花路转盘，为永川的繁华商业节点之一，带动了区域内其他业态经济发展（如饮食一条街、文曲路电脑街）。重庆名豪实业集团势力较为雄厚，除百货业外还向地产、餐饮、娱乐等方向发展，业务扩展至周边城区。项目劣势商品档次参差不齐，有损商场的整体形象。五、商业市场特征分析永川的商业形态总体可描述为两大特色街、两大商业节点、两大农贸市场、六大专业市场。两大特色街道即位于渝西广场的时尚丽人街与位于名豪广场的美食街。时尚丽人街毗邻永川重百，其主要的商业形态为经营中档服装。两大商业节点永川市目前的城市商业节点分布在以渝西广场与名豪广场为中心向外辐射500米左右。其经营业态主要为百货零售，兼顾餐饮、娱乐以及其他的服务性行业。两大农贸市场由于永川地势较为平坦，城区市民的代步工具一般为单车。由此特性，永川的农贸市场数量较少，规模较大。永川的集中型农贸市场有两个，一个为环南路毗邻昌州