2015年10月成都房地产市场研究报告

2009年10月成都房地产市场研究报告成都房地产市场月度研究报告第一章商品房市场一、市场特征在经历了8月、9月商品房市场的放量供应后，10月商品房市场上新增加的供应量明显减少，供求比为1126，呈现出供不应求的状态，而成交量继续保持稳定，相较9月并无太大起伏；本月新增供应量为8995万，环比下降4251；成交量为11372万，环比上升036，同比增长16375，与去年同期相比商品房市场交易旺盛；成交均价为6502元/，较9月下跌50元/。2008年10月2009年10月成都市商品房供求走势图单位万单位元/20080001506000100400050200000新增供应面积万成交面积（万）成交均价成都市09年10月商品房各类指标变化表指标2009年9月2009年10月环比增长（）同比增长（）供求比10721125/供应量（万M2）15646899542514235成交量（万M2）113311137203616375成交均价（元/M2）65526502076913成交总额（亿元）61077394210719423数据来源易居中国成都易居房地产研究机构二、供求比起伏较大10月供求比为1126，本月供应量相对有所减少，成交量变化不大，出现供不应求的状态；本月新增供应量8995万，较上月下降约4251；成交量为11372万，基本与上月持平。本月以住宅供应为主。本月客户仍有部份带有观望情绪，整体成交量基本平稳，“金九银十”的热销有所降温。成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第1页共55页成都房地产市场月度研究报告单位万2008年10月2009年10月成都商品房供求走势250520041503100250100新增供应面积成交面积供求比数据来源易居中国成都易居房地产研究机构三、供应量大幅下降10月，成都商品房新增供应量（批准预售）8995万。其中，商品住宅新增供应7754万，约占总供应量的862；商业用房新增供应量455万，占总供应量的506，环比下降了2492；销售型办公本月新增供应量为786万，较上月下降了约7383。单位万2008年10月2009年10月成都市商品房供应量比对图180156461201711429120103029035834689957243631852814957603663392564760数据来源易居中国成都易居房地产研究机构四、成交量基本持平10月，成都市商品房市场整体成交量与9月基本持平，总成交量为11372万，环比上涨036。其中，商品住宅成交10307万，环比上涨4；商业用房成交374万，环比下降4045；销售型办公成交691万，环比下降1286。成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第2页共55页成都房地产市场月度研究报告单位万2008年10月2009年10月成都市商品房成交量比对图250221072001501165111723103421133111372990786688703151007488768555806342174918500数据来源易居中国成都易居房地产研究机构五、成交价略有下降10月，成都市商品房成交均价为6502元/，较上月下降了076，逐渐接近国庆前价格水平。其中商品住宅成交均价为6416元/，商业类用房成交均价为8392元/，销售型办公类物业成交均价为6757元/，商品住宅成交价略有上涨，销售型办公物业和商业类用房成交均价均有所下降，商业类用房成交均价环比下降1442，销售型办公物业成交均价环比下降038。单位元2009年10月成都市商品房成交均价走势图/2008年10月700065526500650260005958601860736081608758355809575455955658550053425000数据来源易居中国成都易居房地产研究机构成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第3页共55页成都房地产市场月度研究报告第二章土地市场一、土地市场动态1旧城改造项目十有九亏随着四大新城计划的正式实施，成都的旧城改造也进入了实质性进程，但近日却在成都市某区的旧城改造中心获悉，由于旧城改造“谁改谁亏本”，目前成都市部分旧城改造项目开始陷入僵局，令相关职能部门倍感为难。2前三季土地成交活跃10房企投719亿元拿地09年前三季度,随着房地产市场成交量的持续火热，土地市场成交保持着活跃的态势。三季度末土地储备前十强的企业，前三季度新增土地储备建筑面积合计达2462万平方米，新增土地储备投资额合计近719亿元。3四季度成都土地市场上演龙虎斗10月中旬，成都市国土局公布了多宗地块的拍卖信息，这些地块面积大，位置好，颇受房企关注。根据国土局工作人员介绍，第四季度还会有大量的优质地块陆续进入市场，以满足开发商对土地的需求。4国土部前三季房地产开发用地供应同比增148国土资源部10月27日公布了2009年前三季度国土资源相关统计数据，数据显示，房地产开发用地供应57万公顷，同比增加148。此外，重点监测城市综合地价水平三季度末同比增长036。国家统计局的数据显示，前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451公顷，同比下降221。5国土部地价涨速赶不上房价国土资源部日前发布2009年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，09年第三季度，全国各类土地价格环比第二季度全部上浮，其中住宅用地价格环比上涨227，这一数据低于同期新房价格涨幅。同时，国土资源部预测，随着四季度信贷政策转向，地价短期内继续上涨幅度有限。易居视点在以往的旧城改造过程中，政府会对一些难以拆造的项目进行拆迁费用上的补贴，导致不少企业为了尽快将旧城拆迁出来，开始对“钉子户们”不断提高补偿条件，最终造成旧房补偿成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第4页共55页成都房地产市场月度研究报告价格一路走高现象，形成所谓的“钉子户”游戏规则。一旦补偿价格上涨，就很难再降下来，导致拆迁费用持续高涨。在各区域土地市场中，普遍成交活跃，特别是一线城市和二线重点城市，地王频繁产生同时，自三季度以来，企业频繁转战二三线城市，导致二三线城市高价地块增多。土地高成本压缩了利润空间，开发商面对高挂的地价，将会以更加理性的态度拿地。与此同时，面对过高的房价，购房者可能开始新一轮观望，观望效应将从楼市传导至土地市场，最后导致土地市场的回调。国土资源部表示，居住地价环比、同比增长率与2009年79月全国70个大中城市新建住房销售价格环比（303）、同比（270）增长率变化趋势保持一致，但环比、同比增幅分别低于新建住房销售价格076和197个百分点。换而言之，尽管第三季度全国屡屡产生地王，但整体土地价格上涨速度还是低于住宅产品的价格涨幅。二、本月土地供应分析1本月公告土地概述09年10月，成都市土地供应共21宗，总净用地面积约13698万，合计约2055亩。公告土地中，商住混合用地有15宗，净用地面积约12278万，合计约1841亩；纯住宅用地1宗，净用地面积约175万，合计约26亩；商业用地供应1宗，供应面积约2亩工业土地4宗，供应面积约185亩。本月土地供应面积较上月下跌明显，供应土地面积环比下降43，同比下降28。本月土地供应以区域来看，主城区以城南的土地供应体量和宗数最多，共有3宗土地供应，供应土地净用地面积共652亩；郊县中以郫县公告体量最大，公告土地净用地面积约为480亩。2本月公告地块分析N地块供应走势分析成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第5页共55页成都房地产市场月度研究报告成都市近6个月公告土地走势图单位宗单位120804002009520096200972009820099200910占地面积土地宗数数据来源易居中国成都易居房地产研究机构成都市10月共有21宗公告土地，土地面积为13698万，10月份土地供应宗数自8月以来出现了持续下降的趋势，成交面积环比出现了明显的下降。10月份土地供应中，经营地块占据了较大比列，以宗数来看，占到81，以占地面积计算，占到91。虽然10月份的供应土地宗数和面积都出现了明显下降，但主城区地块和经营性却占有越来越大的比例，市场进一步利好。N供应地块结构分析数据来源易居中国成都易居房地产研究机构本月公告土地中商住用地供应宗数最多，共有15宗，占供应总宗数的71，供地总净用地面积约为1846亩，该类地块单宗土地平均规模为123亩；纯住宅用地和纯商业供应数目均为1宗，供应面积分别为26亩和2亩；工业供应土地本月仅有4宗，较上月回落显著，同时也是导致本月总供应土地面积出现下跌的主因。成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第6页共55页成都房地产市场月度研究报告N供应土地区域结构分析数据来源易居中国成都易居房地产研究机构10月公告土地以宗数来看，主城区供应土地占到总宗数的48，净用地面积占比是54。本月供应中，以宗数计算，双流区域土地供应宗数居各区域之首，占到29；以面积来看，城南土地供应面积最多。本月中，一个十分明显的特征是主城区公告土地比例明显加大，主城区的各个区域都出现了土地供应，主城区加大土地的供应是为了满足开发商的拿地需求，同时期望能够达到抑制市场价格快速上涨的作用。N供应土地面积结构成都市2009年10月公告土地单宗面积结构50万以上01050万1万以下2919万15万5102824数据来源易居中国成都易居房地产研究机构09年10月公告土地中以15万和1050万的土地宗数最多，均占到总宗数的29，公告宗数均为6宗；510万土地宗数占比为24；1万以下的公告土地占19；本月没有50万以上规模地块供应记录。成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第7页共55页成都房地产市场月度研究报告本月公告土地单宗平均规模约为65万，约合98亩/宗；10月份供应地块规模以中小型为主，50万大型地块没有出现供应记录。本月最大地块为城南大源组团的一宗商住混合用地，该地块净用地面积约2544万，合计约382亩。N供应土地容积率结构（非工业土地）成都市2009年10月公告土地单宗容积率结构（宗数）容积率101容积率2容积率418352容积率447数据来源易居中国成都易居房地产研究机构10月份公告土地中以2容积率4的地块宗数最多，占到总数的47，净用地面积约为3648万，未来预计上市建筑面积约13081万；其次为容积率4的地块，宗数占比35，该类土地供应净用地面积约为8484万，规划建筑面积约为43167万；公告土地容积率在12之间的地块占总宗数的18，此类土地供应面积约332万，建筑面积约615万；本月没有出现容积率小于等于1的地块出现。从公告土地的规划容积率来看，本月公告土地未来上市将以会以高层为主，符合成都总体规划中向高密发展的方向。三、土地成交分析1、成交土地概述10月份成交土地共20宗，成交总净用地面积为19150万，合计约2873亩，预计未来可上市建筑面积约为40221万。本月成交土地中体量最大的是工业地块，共有10宗成交，成交地块净用地面积约10992万，合计约1649亩；其次为商住混合用地，共成交了10宗，成交总净用地面积约8158万，合计约1224亩，成交单价均值为325万元/亩，楼面均价1531元/；没有纯商业和纯住宅土地成交记录。成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第8页共55页成都房地产市场月度研究报告本月成交土地用途性质较单一，经营性用地宗数和面积占比都有所提高。成交土地面积和宗数环比上个月出现有下跌迹象。2、成交土地分析N地块成交走势分析成都市近6个月土地市场成交走势单位宗，万60040020002009520096200972009820099数据来源易居中国成都易居房地产研究机构10月份成都市土地成交宗数为20宗，成交面积约19150万，成交金额3867亿元。10月份土地成交面积环比上涨102，成交金额环比下降了42，总额为3867亿元，平均单宗土地成交金额达到了193亿元。N成交地块用途结构分析成都市2009年10月成交土地性质分布（宗数）工业商住5050数据来源易居中国成都易居房地产研究机构本月仅有商住用地和工业用地有成交，其中商住性质用地成交了10宗，该类地块成交面积约8158万，合计约1224亩；工业地块成交了10宗，成交面积约1649亩。成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第9页共55页成都房地产市场月度研究报告N成交地块区域分析成都市2009年10月成交土地区域结构（宗数）温江新都城西20305龙泉双流郫县51525数据来源易居中国成都易居房地产研究机构09年10月土地成交宗数最多的区域是城西地区，共有6宗土地成交，占总成交宗数的30；其次为双流区域，共有5宗土地成交，宗数占比为25；新都有4宗土地成交；郫县有3宗土地成交；龙泉和温江的成交宗数均为1宗土地。本月主城区仅城西有成交。以成交宗数来看，主城区成交占比为30，以成交净用地面积计算，主城区土地占比为19；郊县中除都江堰没有成交以外，其他各个郊县均出现有土地成交，其中以双流成交宗数最多。N成交地块规模分析成都市2009年10月成交土地单宗面积结构（宗数）1万以下50万以上001050万15万4040510万20数据来源易居中国成都易居房地产研究机构本月成交土地以15万和1050万的土地宗数较多，各占总数的40，成交宗数均为8宗；其次510万地块，占20，共有4宗成交；1万以下和50万以上的土地没有出现成交。本月的平均单宗土地面积为958万，地块偏小。成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第10页共55页成都房地产市场月度研究报告3、地块流标率分析9月有1宗流标土地，流标率为476。流标土地位于高新区西部园区西南片区，属于城西区域的高新西区板块，地块为工业用地，由于在地块处于高新西区西南位置，地段相对较偏，最终导致地块流标。4、成交地块溢价率分析本月成交土地中出现了部分溢价土地，共有8宗土地出现了溢价成交，溢价土地主要分布在郫县和新都，溢价地块宗数占到总成交宗数的40。成都市2009年10月成交土地溢价率情况（溢价率成交幅数比重01260100101002001001000300601010063001010020021005、拿地企业分析（非工业）成都市2009年10月成交土地竞得者情况（宗数外资开发商0外地开发商30本地开发商70注川内企业均算为本地开发商；港台企业算外地开发商数据来源易居中国成都易居房地产研究机构10月份成交土地竞得者中，本地开发商竞得地块7宗，占成交宗数的70；外地开发商竞得3宗，占比为30；本月成都市没有外资开发商拿地的情况出现。成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第11页共55页成都房地产市场月度研究报告本月参与拿地的开发商有保利、华润和置信，他们拿得土地都出现了较高溢价，其中尤其以置信取得地块为最，最高溢价超过了100。四、热点地块成交分析本月成交的热点地块属2009年10月23日拍卖成交的青羊区三环路以西、摸底河以南、清波片区市政道路O线以东、C线以北地块，具体四至范围是东至三环路南至清波路西至规划道路北至摸底河。宗地净用地面积约168亩，起拍价格为380万元/亩，成交价格为720万元/亩，成交金额约121111万元。该地块竞拍次数达到35轮，最终被17号买家华润置业取得，52号买家中房是其主要竞争对手，其中85号买家中海地产也参与了一次竞拍。1、地块指标分析成国土拍告（2009）08号规划设计条件宗地编号宗地位置绿地率建筑高度容积率建筑密度土地用途QY青羊区三环路以西、摸底58252/河以南，清波片区市政道建筑高度含所有建、构筑物及2112009路O线以东，C线以北30设施不大于58米（航空限高绝总30总22商住用地041地块对海拔高程为574米）净用地面积起始价成交价成交金额楼面地价竟得人备注元类住宅用/00元/华1682096亩380万元/亩720万亩121110912万元36润置地成二都有限公司地可兼容商业10数据来源易居中国成都易居房地产研究机构宗地位置图（二号地块）成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第12页共55页成都房地产市场月度研究报告2、拿地企业分析华润置地有限公司是华润（集团）有限公司旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。截至2008年底，公司总资产超过700亿港元，净资产超过360亿港元，土地储备面积超过2200万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一，在香港和内地上市的内地地产股中市值排名第三。目前，华润置地已进入中国内地20个城市，正在发展的项目有45个。3、发展前景分析本次成交地块周边土地情况对比表周边土地成交情况列表土地名称土地使用性质出让方式占地面积价（M2）成交时间成交楼板（元/M2）竞得单位青羊区苏坡乡清江二类住宅用地（可兼容四川蓝光和骏村256854720071262055实业股份有限5组商业20）拍卖公司青羊区清江村十组四川新联实业城镇混合住宅用地拍卖5727733200710262880集团有限公司青羊区东坡村成都天合房屋3、6组城镇混合住宅用地拍卖95762200710266300开发有限责任公司青羊区清波村二二类住宅用地（可兼容中房集团成都组，清江村三组、商业601966720020）拍卖8372164房地产开发有成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第13页共55页成都房地产市场月度研究报告八组限公司青羊区金沙村二类住宅用地（可兼容商业10）拍卖成都蜀信实业1049722009584917有限公司公共服务设施兼容二类住宅用地（可兼容住青羊区苏坡乡清江宅50，配建社区服1组、金牛区营门务中心一处）拍卖2987462009863600永进合能口乡黄忠5组二类住宅用地（可兼容商业10）；幼儿园用地3610平方米青羊区苏坡乡龙嘴村2、3、4组、金牛区营门口乡黄忠二类住宅用地拍卖4794042009944750中海地产5组数据来源易居中国成都易居房地产研究机构2007年以来，本次出让宗地附近共成交了7宗商住混合用地，成交单价均价为845万元/亩，楼面地价均价3810元/，本次出让土地的成交价格均分别为680万元/亩和720万元/亩，楼面地价分别为3517元/和3600元/，略低于历史平均水平。本次拍卖的地块价格相对于该区域历史成交地块来讲，有一定的价格优势，但本次地块位于三环以外，地段相对于历史成交土地较差。此次出让的地块周边未来还将陆续有土地整理推出，未来容易产生新的竞争对手。金沙板块在本年度无疑成为了成都的热点板块，加上本次出让地块在内，该区域在09年已经连续有5宗土地推出，大型开发商的进入更是让片区市场热度再加了“一把火”。本次成交地块周边住宅情况对比表周边在售项目情况列表楼板价/对比楼盘项目名称物业类型（在售期数）建筑面积（）本月成交均价本月成交面积土地（元成交均价/）（）（元/）清江之春2栋18层的小高层4343695550765066/4289乐摩筑1栋2425层的高层2990136275103991/5518精城水印阁1栋21层的高层252505259236371/4898金沙鹭岛6栋27层高层1400007300688859/7300公元西2栋33层高层2栋32层高层1212636541219775/6541颐和京都/数据来源易居中国成都易居房地产研究机构金沙板块目前有5个在售项目和1个形象项目，销售价格区间为490012000元/，楼盘以中等档次为主，物业形态主要是高层和小高层，以本次出让土地规划条件来看，本地块项目未来上市将极有可能是小高层物业或者小高层与高层的混合物业。成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第14页共55页成都房地产市场月度研究报告本次拍卖地块SWOT分析表优势劣势1、地块交通便利，通达性较好，地块紧邻三环路和清波路。地块形状规整。2、宗地靠近摸底河，景观配套上有独特优势。1、地块靠近西三环，不可避免地有噪音污染。3、华润作为全国盈利能力超强的大型开发商，其在成都运作的项目基本都取得了成2、地块处于原来影视基地，目前附近的商功，市场认可度极高。业配套上还没有跟上。4、有竞得开发商来看，项目未来上市极有可能会打造区域内产品，和目前区域内在售项目差别性较大。机遇威胁1、该土地处于金沙太阳城的规划范围内，金沙太阳城是集中高档商住楼和顶级商业MALL于一体的超大型生活片区，建成后对该项目增值影响十分明显。1、在项目紧邻的南面有保利新取得土地的项目，与该项目形成竞争的可能行较大。2、未来项目上市将极有可能是未来区域内缺少的小高层产品，细分市场可开发客户较2、市场宏观环境在价格冲高的同时呈现出多。微妙的变化，政策扶持松动的理由越来越充足，房贷政策改变的传言不断。3、在城西区域，华润目前还没有项目上市，在这一区域取得项目，可以极大地扩大其市场的占有率。成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第15页共55页成都房地产市场月度研究报告第三章住宅市场一、市场综述单位0910成都主城区商品住宅供求走势万0810150100500新增供应面积成交面积数据来源易居中国成都易居房地产研究机构供应方面，10月份主城区住宅新增供有明显的下降，新增供应面积7754万，合计8477套，比9月份减少了约4282万，环比下降3558；同比增长3604；成交方面，10月份主城区住宅成交量略有增长，成交量约10307万，合计11287套，比上期增了约397万，环比增长40，同比增长18115；成交均价继续走高。10月份成都市主城区商品住宅成交均价6416元/，相比9月，上升92元/，环比上涨145，同比上涨1435；成交金额方面，10月份主城区商品住宅市场成交金额6613亿元，环比增长55，同比增长22149。成都市主城区200909200910商品住宅各类指标变化表指标2009年9月2009年10月同比增长（）环比增长（）供求比10821133/供应量（万M2）12036775436043558成交量（万M2）9910103071811540成交均价（元/M2）632464161435145成交总额（亿元）626866132214955数据来源易居中国成都易居房地产研究机构成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第16页共55页成都房地产市场月度研究报告二、供求态势25单0位万08100910成都主城区商品住宅供求对比20015010050008100811081209010902093090409509060907090809090910新增供应面积成交面积供求比数据来源易居中国成都易居房地产研究机构从整个主城区的供求来看，10月份新增供应下降幅度较大，而成交量上升，形成供小于求的局面，商品住宅供求比为1133，供求差距较为明显。三、新增供应大幅下降1新增供应量走势分析08100910成都主城区商品住宅新增供应量走势单位万15012036952398861006410071657480570051693919502497248135840数据来源易居中国成都易居房地产研究机构整个10月，成都市各开发商加推力度有较为明显的减弱，这是连续两个月强势加推后的首次回落。主城区新增供应面积7754万，合计8477套，比9月减少供应4282万，环比降幅3558；同比增幅3604新增供应结构分析N新增供应量区域分析20099200910成都市主城区新增供应区域分布对比（套数）区域2009年9月2009年10月环比增长（）10月份占比（）城北1603208830262463城东4640172762782037成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第17页共55页成都房地产市场月度研究报告城南14273367645396城西6134403934154765城中2442871762339数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上表所示，10月份，成都市整体新增供应量有明显下降，区域内升降反差较大。其中，城北区域依旧保持供应量上涨趋势，环比涨幅3026；城中供应也有一定幅度的上升，环比涨幅1762。城东推案数量明显下降，降幅6278；城南新增供应量下降率达7645，降幅最为明显；城西由9月份供应的6134套下降为本月的4039套，下降3415，但区域表现仍旧比较抢眼，新增占比4765。N新增供应环域分析200909200910成都市主城区新增供应环域分布对比（套数）环域2009年9月2009年10月环比增长（）10月份占比（）内环内2442871762338内环1环0142/1681环2环74428361963342环3环103524446570552453环外环2440298322253519外环外2683362537396数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上表所示，10月份成都住宅市场整体供应中，2环3环下降最为明显，供应仅4446套，较上期下降了5906套，降幅5705，但依然是供应最为活跃的环线，占总比的5245；其次是1环2环，较上月减少了461套，降幅6196。其余各区域供应量都有一定幅度的上升。N新增供应面积段分析200909200910成都市主城区新增供应面积段分布对比（套数）面积段（）2009年9月2009年10月环比增长（）10月份占比（）40以下1818000096409011013549350126480901402503262147130921401904352584069304190以上96247500028数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上表所示，10月份，4090户型是供应最为活跃的面积段，也是绝对量下降最为明显的户型，新增供应下降了5520套，降幅5012，占比648；其次以90140面积段供应较多，合计2621套，与上月基本持平。40以下户型供应量上涨趋势加快，从成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第18页共55页成都房地产市场月度研究报告上月的1套上升为本月的81套；190以上户型供应量有一定幅度的下降，降幅75。N新增供应房型结构分析200909200910成都市主城区新增供应房型结构对比（套数）房型2009年9月2009年10月环比增长（）10月份占比1房259265874617762房93485590402065943房13542124568725064房604549106064其他150516600060数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上表所示，10月份，除3房户型外，其他新增供应产品均出现了一定程度的下降，供应量仍集中在小面积的2房户型，供应规模达到4641万，合计5590套，环比下降402，占成都市主城区供应总套数的65944；一房新增供应365万，合计658套，环比降低7461；4房及其它房型供应下降幅度也较为明显，比例较小。而3房新增供应逆势上扬，新增供应面积2583万，合计2124套，占比2506。存量结构分析N存量区域分析200909200910成都市主城区存量区域分布对比（套数）区域2009年9月2009年10月环比增长（）10月份占比（）城北884786052741783城东12433981321072033城南97328740413651741城西17859178430093696城中37853608468747数据来源易居中国成都易居房地产研究机构10月份，各区域存量套数都有不同程度的下降，存量消化速度明显加快。其中城西存量规模17689万，合计17843套，占主城区总存量的3696，依然是存量最集中的区域；城东存量规模9263万，合计9813套，占主城区总存量的2033，去化速度最明显；城北存量规模7516万，合计8605套，占成都市主城区套数总存量的1783；城南存量规模10775万，合计8404套，占成都市主城区套数总存量的1741；虽然城东区域每月供应数量较大，但消化速度也相对较快，是供应成交最为活跃的区域之一。N存量环域分析成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第19页共55页成都房地产市场月度研究报告200909200910成都市主城区存量环域分布对比（套数）环域2009年9月2009年10月环比增长（）10月份占比（）内环内32403097441642内环1环112410308362131环2环4565407610718442环3环2800424913110451613环外环13465131032692714外环外22582054903425数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上表所示，10月份成都各环线存量相对上月均有所下降，这主要源自于供应量的大幅下降和成交量的不断上升。其中，内环内存量规模277万，合计3097套，占成都市主城区总存量的642，环比减少441；内环1环存量规模919万，合计1030套，占成都市主城区总存量的213；1环2环存量规模3234万，合计4076套，占成都市主城区总存量的844；2环3环存量规模24267万，合计24913套，占成都市主城区总存量的5161；3环外环存量规模14624万，合计13103套，占成都市主城区总存量的2714；外环外存量规模2606万，合计2054套，占成都市主城区总存量的425。N存量面积段分析200909200910成都市主城区存量面积段分布对比（套数）面积段（）2009年9月2009年10月环比增长（）10月份占比（）40以下1115106049322040903045527243105556449014014014134863772793140190516746301039959190以上19051854268384数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上表所示，10月份，各面积段存量依然集中在4090和90140两个面积段，共占主城区存量总规模的8437。其中，40以下面积段存量规模305万，合计1060套，占成都市主城区总存量的22，环比下降493；4090面积段存量规模20526万，合计27243套，占成都市主城区总存量的5644；90140面积段存量规模15333万，合计13486套，占成都市主城区总存量的2793；140190面积段存量规模7283万，合计4630套，占成都市主城区总存量的959；190面以上积段存量规模4973成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第20页共55页成都房地产市场月度研究报告万，合计1854套，环比下降268，占成都市主城区总存量的384。2新增推案项目分析200910成都市主城区新增推案项目列表项目名称区域环线供应面积（万）供应套数金阳易诚国际城西3环外环598732兴元华府城西3环外环687731花满庭城北3环外环487638公元西城西2环3环518589紫东芯座城东2环3环425453上行锦绣城北2环3环387449九峰花园城北2环3环353414华宇阳光四季城北2环3环301400蓝谷地城东2环3环353348花样年美年国际广场城南外环外323336西锦城城西3环外环359322中大君悦金沙城西2环3环336309西府少城城中内环内266287秀城嘉园城西1环2环207283万科金域西岭城西3环外环250276红帆蓝调城西2环3环221270魅力阳光城东3环外环239262中华名园城西2环3环250255万科金润华府城东2环3环145204兴元华盛城北2环3环209187东湖国际城东2环3环155176置信丽都花园城城西2环3环217160时代豪庭城东内环1环215142上海东韵城东2环3环108120仁和春天广场城西2环3环04864中铁瑞城新界城西2环3环06848万科魅力之城城东3环外环03122数据来源易居中国成都易居房地产研究机构成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第21页共55页成都房地产市场月度研究报告N新增推案项目建筑形态分析200910新增推案建筑形态列表200910新增推案建筑形态分布建筑形态项目个数（个）多层0小高层高层小高层103763高层17复合型0多层复合型低层000合计27数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上表所示，主城区10月份新增推案共计27个项目，全部集中在高层和小高层，其中高层项目17个，小高层项目10个。而其它形态的项目均无新增供应。N新增推案项目区域分析200910新增推案区域列表200910新增推案区域分布区域项目个数（个）城北5城南城东4城东830城南1城西城西4412城北城中18城中14合计27数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上表所示，10月份，成都市新增推案项目整体减少，由上月的37个项目降至本月的27个项目。城西依旧保持相对强势，共有12个项目新增推案。上月较为活跃的城东区域，本月仅有8个项目的新增供应，减少了5个项目。N新增推案环域分析200910新增推案环域列表200910新增推案环域分布成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第22页共55页成都房地产市场月度研究报告区域项目个数（个）内环1环内环内外环外内环内4143内环1环2环1环143环外环1环2环1262环3环163环外环7外环外12环3环合计5927数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上表所示，10月份新增推案项目主要集中于2环3环，共16个项目，相对上月减少了9个项目。其次是3环外环，共计7个新增项目，相对上月减少了一个项目；内环1环本月有1个新增项目，而在9月该区域并无新增供应。四、成交量有所上升1月度成交走势分析单位万08100910成都主城区商品住宅成交量走势240210210331801501066695241078610307120945699109067643816206769346036665068300数据来源易居中国成都易居房地产研究机构10月，主城区的商品住宅成交继续保持良好势头，成交量相较上月有明显上升，成交面积10307万，共计11287套，比9月增加397万，环比涨幅40，同比增长18115。2成交结构分析N成交区域分析成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第23页共55页成都房地产市场月度研究报告200909200910成都市主城区商品住宅成交区域分布对比0910173733051432323209091864354015502648020406080100城北城东城南城西城中数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上图所示，10月份，除城西外，各区域绝对成交量均有一定幅度下降，但降幅较小。城东和城西成交量最大，表现最为抢眼。其中城西成交3331万，合计3626套，占成都市主城区总成交量的3232；城东10月份成交3407万，合计3790套，占成都市主城区总成交量的3305。200909200910成都市主城区区域成交面积列表区域2009年9月（万）2009年10月（万）环比增长（）10月份占比（）城北184817903141737城东350834072883306城南153614763911432城西2624333126943232城中3943032310293数据来源易居中国成都易居房地产研究机构N成交环域分析200909200910成都市主城区商品住宅成交环域分布对比1960910261628585526124480909360430561627722126100内环内20内环4060801001环1环2环2环3环3环外环外环外数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上图所示，10月份，内环内成交量269万，合计372套，占了成都市主城区总成交量的261；内环1环成交量202万，合计187套，占了成都市主城区总成交量成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第24页共55页成都房地产市场月度研究报告的196；1环2环成交647万，合计712套，占了成都市主城区总成交量的628；2环3环依然是成交量最集中的区域，成交6035万，合计6738套，占了成都市主城区总成交量的5855；3环外环成交面积2693万，合计2874套，占比2612，外环外成交面积462万，合计404套，占成都市主城区总成交量的448。200909200910成都市主城区成交环域分布对比（面积）环域2009年9月（万）2009年10月（万）环比增长（）10月份占比（）内环内3572693156261内环1环60420284791961环2环4266478586282环3环55666035140958553环外环274726937362612外环外2104622938448数据来源易居中国成都易居房地产研究机构N成交面积段分析200909200910成都市主城区商品住宅成交面积段分布对比（套数）0910031579829381035198090904451073456110928402040608010040以下409090140140190190以上数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上图所示，10月份，除4090万面积段外，成都市各面积段成交量都有一定幅度的下降。其中，4090面积段成交规模依然最大，达到5976万，合计7740套，占成都市主城区总成交量套数的5798；其次是90140面积段，达到3028万，合计2685套，占成都市主城区总成交量套数的2938。40以下成交最少，成交面积032万，仅为98套。200909200910成都市主城区成交面积段分布对比（面积）面积段（）月份占比2009年9月（万）2009年10月（万）环比增长（）10（）40以下0430322494031成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第25页共55页成都房地产市场月度研究报告40905061597618085798901403426302811622938140190110010672991035190以上2812032761198数据来源易居中国成都易居房地产研究机构N成交房型分析200909200910成都市主城区商品住宅成交房型分布对比（套数）091015514982290314342109091819440230714872210204060801001房2房3房4房其他数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上图所示，10月份成都市主城区成交结构分布无明显变化，依然是2房比重最大，3房位居第二，1房比重位居第三。整个10月，除2房外，其余房型成交量均有所下降。其中，1房成交量1598万，合计2461套，环比降幅1136，占成都市主城区总成交量面积的1551；2房成交量5136万，合计6061套，环比增长1774，占成都市主城区总成交面积的4982，依然是主要的成交面积段；3房成交量2992万，合计2420套，占成都市主城区总成交面积的2903；4房成交434万，合计256套，占成都市主城区总成交面积的421；其余房型成交量147万，合计89套，占成都市主城区总成交面积的143。200909200910成都市主城区成交房型分布对比（面积）房型2009年9月（万）2009年10月（万）环比增长（）10月份占比（）1房18031598113615512房43625136177449823房3043299216729034房4834341010421其他2191473288143数据来源易居中国成都易居房地产研究机构成都易居房地产研究所地址人民南路一段86号城市之心22楼JKL座邮编610015电话0288620381386203812第26页共55页成都房地产市场月度研究报告N成交均价分析200909200910成都市主城区商品住宅成交均价分布对比（套数）090243223561879909118702786231600204060801003000以下30004000400050005000600060007000700080008000900090001000010000以上数据来源易居中国成都易居房地产研究机构如上图所示，10月份成都市主城区成交均价结构有明显变动。5000元/以下价格段所占比重有明显上升，而其余价格段比重则基本持平或有小幅下降。整体来看，50006000元/价格段成交位居第一，40005000元/成交量位居第二，与上月价格分布刚好相反。其中，50006000元/成交量2872万，合计3225套，占成都市主城区总成交面积的2786；40005000元/成交量1927万，合计2166套，占成都市主城区总成交面积的1870。200909200910成都市主城区成交均价段分布对比（面积）房型占比2009年9月（万）2009年10月（万）环比增长（）10月份（）3000以下05904426100433000400024510955321064000500024101927200518705000600023352872230