千缘地产铁西北二路项目市场研究报告(最终版)

千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM1前言制造商的高明不在于他能生产什么而是取决于他知道市场需要什么开发商并不是雕塑家他们的建筑不是用来欣赏的艺术品所以市场决定着我们要去做什么千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM2目录前言1第一部分沈阳宏观市场分析7沈阳概况71、社会经济环境分析811沈阳GDP增长情况812固定资产投资与房地产投资分析（单位亿元）913人均收入及消费水平对比情况（单位元）1014居民消费支出构成1115沈阳市居民恩格尔系数对比分析1216居民人均储蓄存款余额132、社会人口环境分析143、沈阳市房地产市场总体分析1631沈阳房地产市场发展概述1632土地市场情况分析18321成交土地情况分析18322各区土地成交情况分析20323按用途分析21324土地市场相关政策的变化21325变化趋势预测2233房地产市场情况分析23331房地产投资完成额23332房地产施工量、竣工量、销售量（单位万平）24333房地产新开工面积与住宅开工面积对比（单位万平）25334住宅竣工量与销售量（单位万平）26335商品房销售额与销售单价274、沈阳市房地产市场需求分析2941自住是消费者购房的主要目的29千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM342皇姑区、铁西区成为购房者关注程度最高的区域3043房地产的区域性有开始被弱化的迹象3144商品住宅是消费者购房的首选物业类型32456180平方米单位最受欢迎3346房价是消费者购房时考虑的主要因素3447地铁的建设对人们消费行为存在一定影响355、沈阳市房地产市场总结366、对沈阳未来市场预测38第二部分铁西区住宅市场分析391、铁西区住宅市场发展概况3911铁西区概况及房地产发展历史3912铁西区房地产市场现状概况39121区位典型项目分布39122产品综合品质档次划分41123价格水平41124户型、面积区间42125供应量方面42126销售率方面43127消费群方面4313铁西区房地产发展规划44131铁西的总体规划44132铁西区房地产的发展方向452、铁西住宅市场定位及产品专题分析463、铁西区重点项目调研分析474、铁西区住宅市场发展特点及趋势分析4841铁西区住宅市场发展特点4842铁西区住宅市场发展趋势515、铁西区三级市场分析53千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM451铁西区三级市场概况5352本项目周边楼盘及旧城区楼盘二手房情况调研546、项目周边待开发用地研判5861北一路以南、建设大路以北区域潜在开发用地分析5862项目周边重点地块分析617、项目宗地综合调研6371宗地位置概述6372宗地现状648、宗地区域内配套概况6881区域1000米范围内市政配套6882项目周边环境739、地块SWOT分析7510、本项目的市场机会点分析76101抢占先机成为区域地标项目76102产品趋优的高性价比精品楼盘76103注入文化品味的人文社区77104注重物管服务质量7711、本项目住宅部分产品定位方向77第三部分商业市场调研分析781、沈阳城市规划概况782、沈阳市经济发展概况7821沈阳市商圈分布7922沈阳商业地产发展趋势823、铁西区域概况83千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM531铁西区商业格局分析8432铁西区商业物业发展现状86321超市数量急剧增加，专业市场快速扩容86322依托商圈原有基础扩张发展87323大卖场档次趋向升级发展8733铁西区主要商业形态研判87331铁西区大型超市/卖场对比分析（附表）88332铁西区主要专业市场对比分析（附表）90333项目周边沿街网点对比分析表（一）92334项目周边沿街网点对比分析表（二）93335项目及周边主要楼盘商业权重对比分析表9634铁西区商业物业经营模式分析9834铁西区商业消费人群概况984、铁西区商业发展特征分析995、市场调研结论1006、项目商业质素分析10161优势（S）10162劣势（W）10163机会点（O）10164威胁点（T）1017、项目商业发展总结分析102第四部分公寓市场分析1071、沈阳市公寓物业分布特点及成因分析10711沈阳市公寓物业基本分布10712沈阳公寓现状特点分析1082、沈阳市公寓物业定位及产品专题分析10921物业定位10922产品业态市场分析111千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM63、沈阳市公寓物业价格水平11631价格分区11632租金分区1214、沈阳市公寓市场现状小结1235、周边区域及铁西公寓发展现状分析12451周边区域公寓发展现状12452铁西公寓发展现状分析125521区域发展对市场发展的影响125522区域产品的发展路线125523区域产品的消费者特征判断12653铁西区公寓物业发展趋势分析1266、本案公寓市场机会点分析12761铁西区域发展机会点12762产品发展机会点1287、本项目初步方向确定12871初步方向12872本案核心竞争力分析129721居住型公寓129722商务型公寓130附表（住宅调研表、公寓调研表）130千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM7第一部分沈阳宏观市场分析沈阳概况沈阳市地处中国东北地区的南部，辽宁省的中部，位于北纬41度至43度、东经122度至123度之间，地处东北亚地区中心，辽东半岛腹地，与日本、韩国、朝鲜、蒙古、俄罗斯等国家的主要城市同在等距离辐射线上，具有突出的国际地缘优势。沈阳地区以平原为主，地势平坦，山地丘陵集中在东南部。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东北向西南缓缓倾斜。东西长115公里，南北长205公里，沈阳市国土总面积为12980平方公里，其中城区面积261平方公里。平均海拔50米左右。境内有辽河、浑河、北沙河、新开河、南运河等河流。城区面积3495平方公里，森林面积20万公顷，森林覆盖率为256，人均绿地436平方米。沈阳地区属于温带半湿润大陆性气候，受季风影响较大，四季分明，全年平均气温为81左右，年降雨约7219毫米。总人口720万，其中市区488万。沈阳是我国重要的工业基地之一，具有雄厚的物质基础和经济基础，城市规模居全国第四位，在全国经济发展中具有重要的地位。作为东北的中心城市，是全省的贸易、经济信息和科技文化的中心，同时与周围的鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市构成了辽宁中部城市群和经济聚集区，成为东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM81、社会经济环境分析11沈阳GDP增长情况111911236514001603190087002004006008001000120014001600180020002000年2001年2002年2003年2004年2005年6月GDP是指一定时期内在一国国内所新创造的产品和劳务的价值总额，GDP的持续、稳定增长是政府着意追求的目标。沈阳市2004年实现GDP1900亿元。沈阳市GDP已连续四年实现两位数增长，2004年更增长了300亿元。虽然GDP统计存在着一定的缺陷，不能正确的反应出支出与效益的真正关系，但持续稳定的GDP增长无疑在大方向与宏观上反应出沈阳市经济的稳定与发展。结合房地产市场来看，这几年也正是沈阳房地产市场快速发展的几年，房地产快速发展与沈阳GDP的增长，两者相辅相成。按照世界银行的分析来推断人均GDP在1万美元以下，房地产业处于快速增长期。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM912固定资产投资与房地产投资分析（单位亿元）262303402580971438326478116177342611192924353129260200400600800100012000510152025303540固定资产投资26230340258097143832房地产投资647811617734261119比例2426293135292000年2001年2002年2003年2004年2005年6月通过沈阳2003年“项目年”的带动，2004年沈阳市在招商引资与房地产投资上都有了很大幅度的提高。浑南新区的建设、几大高新区的启动与汽车城规划是招商引资的重要组成部分，更多的外地公司、国外企业和人员进入，对沈阳经济发展、产业结构以及房地产发展，尤其是对沈阳房地产市场品质的提升与消费市场的理性成熟起到了重要的促进作用。由于政府按月分期统计时对一些数据，尤其是长线投资数据统计较慢，所以虽然今年上半年增长比率较慢。就2004年看，沈阳的房地产投资显示出强劲的增长势头，相关部门统计房地产投资额带动相关产业的比例为119，说明房地产行业作为目前国民经济的主要支柱产业。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM1013人均收入及消费水平对比情况（单位元）从上图可以清楚看出进入21世纪后，沈阳人民的人均收入呈现递增的增长趋势，从另一个侧面说明了沈阳经济的繁荣与稳定，而人均的消费性支出的增长则落后于收入的增长，这种差额的产生预示沈阳市民的剩余收入加大，生活质量提高。虽然沈阳市人均收入水平并没有省内其它城市高，但是沈阳的人口基数是其它城市无法比及的，市场份额是非常充足的。5850638670508000888048503708247212951035515607466740200040006000800010000人均可支配收入585063867050800088804850人均消费性支出5103551560746674721293708242000年2001年2002年2003年2004年2005年6月千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM1114居民消费支出构成19962005沈阳人均消费支出对比192311955419189200019800421388522657827413614305758276136601663366091370031086713419174691702283421604430371245177859969888669447474300126031423136621122626583066372231734969393155066684546570500100015002000250030003500食品支出192311955419189200019800421388522657824517274136143057衣着支出58276136601663366091669446988874747859937003其它支出108671341917469170221122623136626031428342300116044住房支出2658306637223173496939315506665768454303711996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年6月从2002年开始，住房消费支出出现明显的提高，2004年沈阳人均住房消费达到了684元，比1996年增长了26倍以上。2004的住房消费支出与全部支出的比为95，这与世界银行统计的，小康型社会住房人均消费占总消费19的比例相比有较大的差距，沈阳的房地产行业还有着一定的发展空间。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM1215沈阳市居民恩格尔系数对比分析从图中可以看出，沈阳市近些年的居民恩格尔系数虽有涨幅波动但总体为下降趋势，恩格尔系数多年维持在40以下，根据联合国粮农组织提出的标准，沈阳的居民生活水平在小康与富裕的边界点。在生活水平得到一定的保证下，消费者的消费倾向由需要向享受转变，对消费品的选择由简单拥有向升级更换转变，对产品品质的要求及心理、情感需求越来越多，有越来越多的资金来满足其对生活的追求，当然改善居住条件也越来越成为人们要考虑的事情。504641433939373638380102030405060恩格尔系数504641433939373638381996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年6月千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM1316居民人均储蓄存款余额19962005沈阳人均储蓄对比86811022711994133171398515350176192228923766206500500010000150002000025000人均储蓄（元）86811022711994133171398515350176192065022289237661996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年6月可以看出沈阳市居民的人均储蓄存款是稳步上升的，沈阳蕴含着巨大的消费潜力。不过，应该意识到的问题是，沈阳市的人均收入以及储蓄水平成明显的金字塔型，占人口比重较大的中低收入人群的消费能力和储蓄能力都比较低，整个社会的收入水平增长情况极不平衡。中高端消费人群手中有大量空置资金，随着资金的倍率增长性，沈阳的中高端房产市场会得到一定和有利支持。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM142、社会人口环境分析通过2000年11月1日第五次人口普查可以看出沈阳共有720万人，占整个辽宁省4238万人的17左右，按照现在中国人口年增长率069计算，在2006年底沈阳的人口数量应该在750万人以上。沈阳居民年龄构成万人）014岁,1308,181564岁,5512,7465岁以上,58,8014岁1564岁65岁以上377363355360365370375380男性女性万人377363男性女性千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM15沈阳居民家庭构成沈阳共有家庭户220万户，家庭户人口为700万人，占总人口的95，平均家庭户规模为318人，比1990年的359人减少了041人。可以看出沈阳市居民的家庭基本上以34口之家为主，并且家庭人口数量有下滑的趋势。家庭的人口已接近于最低限，无法再次进行分划，所以家庭对居所的需求，已经不再是容身的需要。除了结婚对房产的需求外，多数都为改变现有的居住环境为目的。050100150200250300沈阳居民受教育程度比例图万人万人456497512961219873153773大专以上高中及中专初中小学扫盲班文盲千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM163、沈阳市房地产市场总体分析31沈阳房地产市场发展概述03年锋芒初现2003年，是沈阳房地产市场红红火火的一年，特别是沈阳城北的异军突起让人侧目，在众多开发商中，也有一些颇有实力的开发商尝试着做稍大规模的楼盘，比如万科四季花城、中房基安花园、中房凌云花园、盛华苑、国奥现代城、格林梦夏、奥林匹克花园、河畔新城等，他们的尝试为沈阳大盘时代的到来孕育了有利条件，综观几个楼盘，共同点都是销售非常好，沈阳万科四季花城的开发带动了怒江北街周边房价的大幅提升。另外，这里值得一提的是由沈阳华新联美置业有限公司开发的“河畔新城”，如果按百万平米的规模来界定大盘，“河畔新城”在2003年的大盘市场可谓独领风骚。河畔新城虽然选址在配套并不完善的浑南新区，但以其品牌优势、良好的园区规划、精致的户型设计，短短数月，销售额达4个多亿，一期当年开工，当年清盘。点评2003年还算不上沈阳真正大盘时代的到来，河畔新城的一枝独秀可以称得上“大盘才露尖尖角”，依靠其雄厚的资金实力为园区引来了辽宁省著名小学辽宁省实验小学，解决了大盘配套的老大难问题；准确地把握住浑南发展的脉搏，毅然选址浑河南岸边，种种因素加起来成就了其大盘开发的成功。04年争竞风流2004年，沈阳大盘时代终于徐徐拉开了帷幕。众多国内知名地产开发商纷纷进驻沈阳，较为引人注目的保利集团一举拿下东陵区新立堡近百万平方米地块，打造其品牌楼盘保利花园，目标群直接锁定普通消费者，价位普遍可以接受，6月份刚开盘便完成了预定的销售目标。与其地理位置相近的东陵凌云地区该年也被著名的上海佳合集团囊括其中，面积同样是在百万平方米左右，项目定名佳合新城，其大规模开发也使得方家栏地区成为一个新兴的大型居住区。大连房地产开发商今年在沈阳可谓异军突起，出自大连开发商之手的沈阳皇姑区西部大盘“华锐塔湾新城”，在本年度的房交会便引起消费者的极大关注。另外，沈阳今年大盘格局中，陆续开盘的万恒东方俪城和尚品天城也是两个典型的代表，其开发商同是来自大连的两个实力派地产商，万恒东方俪城和尚品天城两个项目的建筑规模将近150万平方米，也创下了沈阳市区楼盘规模之最。8月份，万恒东方俪城的项目推介会上，到场咨询人数逾2000人。业内人士称，这一板块上市不仅迅速提高了东部板块的产品供应量，同时也基本奠定了本年东西两个方向的大盘格局。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM17点评几个大盘集中在大东区、皇姑区和东陵区，形成东西格局。另外一共同点是都位于二环内，甚至大部分位于一环附近，只是周边发展相对落后，商业氛围不浓，但交通都比较方便，这大大减少了其开发的风险性。值得注意的是像这样的地块数量也很有限，因此，2004年无疑是幸运的一年。郊区化才是大盘的一个发展方向，而到时大盘的风险性也必将随之到来。05年品质优尚2005年，大盘位置将进一步外移。作为于洪副城标志性项目滨河新家园占地过百万平；中房集团也将打造同样规模的大型住宅项目。白塔堡地区明年仍是开发热点，其中百万平方米的丰泽城、金穗地产引人瞩目。另外，今年5月份沈阳市推出的十大适合居住地块，面积较大的有丁香屯地块，占地面积9911公顷；大韩屯地块，占地面积175公顷；三台子地块，占地面积9789公顷等，这些地段将是沈阳大盘产生最有希望的地方。今年年中的另一房产界喜事，关于浑南区域的发展，政府针对性向开发商提出“九大优惠措施”，积极激励本地开发商在浑南地区的开发力度。点评沈阳市区内土地的供应量的急剧减少，大盘郊区化时代将到来，而大盘开发的一系列注意事项对房地产开发商尤为重要。大盘郊区化要靠实力说话，单纯的广告轰炸和巧妙的营销决不足以取胜，缜密的市场调查、科学的规划、配套设施完善、品牌意识等环节都将决定开发的成败。结论市场需求引领着房地产开发的方向。2002年，随着高档住宅空置率的增加，城市改造力度的加大，促使沈阳房地产市场逐渐回归理性，进入大众消费时代，越来越多的开发商开始为普通百姓建房。2003年，一批有胆有识的开发商在沈阳开始尝试做大楼盘，令人惊喜的是，市场给予了良好回应。2004年沈阳大盘时代的序幕被徐徐拉开，渐进年末之时稍有了众多大盘竞风流的味道。从沈阳房地产市场的火爆来看，2005年随着大盘时代竞争的洗礼，消费观念也随之改观，开发商更注重是项目的品质打造，精品细节的影响力。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM1832土地市场情况分析注以下数据均为沈阳土地储备中心公布数据，但不包括铁西土地出让情况。321成交土地情况分析020406080100120140160180200万平方米占地面积万平349445338564503821852673451472917186一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八月份九月份千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM19第一季度与第三季度是沈阳土地成交量较大的时间段，这与土地的供应有关，并且三季度沈阳出台了很多支持土地市场的政策，这也是三季节土地出让量大的主要原因。这样大面积的土地出让，会为沈阳市场未来开发竞争提供充足的土地储备，市场存在着一定的潜在竞争。五月份是沈阳市相关土地政策调整的一个月，从5月19日起，在城市规划区1220平方公里内的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地将统一由沈阳市土地交易市场公开交易，且均实行净地拍卖的交易方式。另外，沈阳市从6月1日起实行新的地价体系。这也是五月份土地出让大量减少的重要原因之一。进入六月份，调整后的土地市场开始复苏，土地的供应量与成交量均有所回升。但是好景不长，六月份适逢国家宏观调控，国家出台的抑制房价、征收营业税、控制土地出让等一系列控制房地产市场的政策，对沈阳市的房地产市场产生了一定的影响，提高了开发商拿地的热情，也打压了房地产开发商的开发热情。所以七月份土地成交量急剧减少。进入八月份，沈阳市政府根据沈阳市的具体情况，出台了一系列利好房地产市场的政策的同时，也加大了土地的开发量，保证每月最少推出两批地块。且八月份推出的地块中以郊区大面积地块居多，这也是八月份土地供应量加大的原因之一。九条新政的出台大大鼓舞了开发商的开发热情，同时也降低了开发商拿地与开发的门槛，让老百姓真正从中得到了实惠。八月份土地成交量又出现了大幅度攀升的现象。沈阳市每次土地成交量的变化都与政府的宏观调控与政策出台有关，可以说土地市场也是房地产市场的晴雨表。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM20322各区土地成交情况分析020406080100120140160180占地面积万平4415337379630712688715716906392628578143大东区东陵区和平区皇姑区浑南农业高新区苏家屯新城子于洪区从上面的图中不难看出，农业高新区成为了2005年最大的土地出让区域，这与高新区的招商力度加大以及其环境优势有着重要的关系。而市内五区中，不计铁西区，和平成为了出让土地最多的区域，这与长白地区的改造有着一定的关系，值得注意的是，大东区在2004年大面积拆迁与土地出让后，2005年仍有稳定数量的出让土地，综合考虑其地理位置，未来的开发热点应该在大东区域。作为沈阳近郊与大盘所在地的于洪，浑南和东陵也有相当体量的土地出让，这些孵化器又为大盘做好的充足的准备。沈河区没有任何的土地出让记录。所以未来开发新点应该在周边大盘区域与大东板块。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM21323按用途分析2278商业住宅成交土地面积中，商业占22，住宅占78。由此可见，05年前三季度，出让土地中，商业与住宅的比例相对平衡。324土地市场相关政策的变化八月份政府出台了一系列活跃土地市场，使市民从中受益的政策。同时也出台了一系列对开发商的优惠政策，其具体内容如下每月至少推出两批地块大块土地分块出让特殊项目单独审批推进旧城区拆迁改造土地先行配套建立审批绿色通道配套费可分期缴纳千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM22325变化趋势预测从政府颁布的各种政策和其在九月份产生的影响中可以看出，下半年沈阳市的土地市场将保持平稳活跃的状态。土地市场的供应量将继续保持充足，但市内五区的土地供应量仍显不足，多为零星的小块商业用地，土地开发的热点会继续向城乡结合部转移。农业高新区和于洪新城将成为下一轮房地产的开发热点。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM2333房地产市场情况分析331房地产投资完成额房地产投资完成额35651811634261119647811773238452932237224865280501001502002503003504000102030405060708090100房产投资完成额（亿元）35651864781116177334261119增长率238452237224865289321998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年6月沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大，尤其是在2001年之后，房地产的投资更是进入了一个飞速发展的阶段。2004年沈阳市的房地产投资完成额达到了3426亿元，增长了932。这与金廊工程以及几个大盘以及各大商业公寓项目的启动，有着一定的关系。2005年为沈阳的品质年，万科、阳光100、富丽等知名地产商纷纷有精品项目上马，随着成熟开发企业的带动，沈阳市房地产消费者的消费行为会更加的专业化。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM24332房地产施工量、竣工量、销售量（单位万平）050010001500200025003000施工量740764846107719982848889123817382805319028竣工量186122622387326134953488363658598061612销售量766983120514912105195220613248524318721996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年6月与房地产投资相对应，2004年沈阳的房地产施工量成直线增加，其竣工与销售量也有所上涨。2005年只有上半年的统数据就已经高出了2003年的施工量，这与前两年沈阳出让土地过多有关，在土地收回临界点期限附近，各项目纷纷上马。虽然国家对房地产市场出台新政，但对沈阳影响较小，并且沈阳出台的土地出让新政，对中小开发商起到了支持，反而使沈阳的土地市场出现反弹现象。应该注意的是沈阳市的每年竣工量要远远大于每年的销售量，虽然销售比例在逐年增加，但总体房地产空置量在加大。据有关数据表明，部分无法进行递增消化的房源主要集中在公寓与商业项目中。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM25333房地产新开工面积与住宅开工面积对比（单位万平）新开工面积与住宅开工面积比471244635264716812432507939643820744985802898543048413856185458153728470200400600800100012001400657075808590开工面积4712446352647168124325079住宅开工面积3964382074498580289854304住宅所占百分比8413856185458153728472000年2001年2002年2003年2004年2005年6月由上表可以看出，2004年房地产住宅开发量所占比例明显下降，说明商业项目开发量在不断增加，其原因主要有三点金廊工程的启动金廊工程的产品形态多数为复合型地产，以商业项目为主，且开发量较大。郊区大盘时代的到来郊区大盘或是新开发区域由于其社会配套不完善，所以需要大量商业配套来完成对自身项目的支持。商圈的重建以太原街为首，沈阳几大老商圈有大面积的重建及改造工程，同时像女人街等大型商业项目进驻沈阳，也成为沈阳商业地产供应量增加的主要原因。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM26334住宅竣工量与销售量（单位万平）1433599190815191799126021197289818430241678314184149432916716748959417740200400600800住宅竣工量1433190191726022898302431449437167594增量销售量599815991119718416781841291648917741996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年6月沈阳的住宅竣工面积在2004年出现了迅速增长，这与每年开工量的迅猛增加以及施工速度加快有着必然的联系，这也反映出沈阳房地产发展出现了过快过热的势头。从住宅的销售量上来看，2004年沈阳市的住宅销售量也增长较快，但明显落后于竣工量的增长，表面上看，仅2004年全年住宅的空置面积就为2277万平方米。从沈阳市目前的住宅消费能力看，只有在住宅的开工量呈现缓慢增长的情况下，这么大的空置面积才能在23年内消化完毕。而事实上，沈阳市每年的开工量都十分巨大，市场面临着严重的过剩危机，虽房产价格每年仍在上升，但房地产开发利润却在下降，利润空间的降低会使市场进行重新分割，所以开发商的品牌、经济实力及产品品质会成为企业持续发展的必然条件。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM27335商品房销售额与销售单价2437279029942908291592911315841666563666494715265910500100015002000250030003500020406080100120140160180销售单价元）24372790299429082915929113158销售额（亿元）41666563666494715265911999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年6月2004年为沈阳的“项目年”各大项目先后动工，尤其是铁西地区的大面积改造，大大支持了沈阳市房地产市场的销售量。与前两年相比，2005年的开发区域更加的靠近市中，而且在市郊的楼盘也通过对产品的创新成功的营造了反区域价格销售的市场状况，所以2005年沈阳的住宅平均销售价格上长较快（也有可能与半年与全年统计取值标准不一致有关）。未来的开发区域将为铁西与大东两大板块，并且新开发项目都把竞点放在了产品的研发上，所以相信这样的价格走势还将持续。销售额与单价的不对称增长说明沈阳房产市场的销售量在迅速增大。当市场对产品的需求经过了快速膨胀期后，就会回归平静与理性，房地产价格会趋向回归，价值与价格在趋于统一。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM28336人均住宅居住面积随着近几年居民收入水平的不断提高以及房地产行业的蓬勃发展，沈阳市居民的居住条件有了较大的改善。从1996年以来的统计数字看，沈阳市人均住宅面积呈现持续平稳上涨的走势，1996年至2000年人均住宅面积每年递增06平方米，而在2000年之后，每年的递增面积则达到了1平方米左右，2004年沈阳市人均住宅面积达到了216平方米。预计在今后五年内，沈阳市居民的人均住宅面积仍会维持这种走势，房地产行业仍会维持高速发展。注以上数据参考沈阳市房地产信息中心、沈阳市房地产交易中心、沈阳市统计年鉴、沈阳市统计月报、沈阳市统计局、沈阳市政府工作报告。0510152025人均住宅面积平米）14991559161616921741831912012161996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM294、沈阳市房地产市场需求分析41自住是消费者购房的主要目的购房目的分析在对潜在消费者购买目的进行研究后发现，消费者购房最主要的用途是自己居住，其所占比例高达90。短线投资、转租获利、资产保值等所占比例均较小。这一比例说明，目前沈阳房地产市场几乎不存在泡沫，发展态势健康，可以满足人们的基本居住需求。此外，值得一提的是“短线投资”比例仅为2。这一比例低于2004年43的水平。这说明政府对于房地产市场实行的宏观调控政策对沈阳的投资客户产生了一定效果。由于沈阳投资者相对较少，所以公寓住宅销售出现一些阻碍，但是国家的新政对沈阳其实并没有造成真正的打击和影响。自住90转租获利3短线投资2资产保值5千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM3042皇姑区、铁西区成为购房者关注程度最高的区域居住区域与关注区域对比分析051015202530关注度11181094116424882454357622564081058居住比率12941238105527282335337141802014056大东沈河和平皇姑铁西东陵浑南于洪农业高新苏家屯2005年秋交会调查结果显示，皇姑区和铁西新区分别以2488和2454的比例成为最受关注的区域。和平区、大东区、沈河区分别以1164、1118、1094的比例分列第三到第五。最不受关注的地区是农业高新区和苏家屯区，主要原因是这两个区域的位置过于偏远，目前开发的楼盘数量也较少，对购房者的吸引力比较小。和平、铁西与浑南是关注度明显高于居住比率的，由此可以看出，这些区域作为一个未来主要吸纳市区人口的区域，人们对其发展前景比较看好。受到房价与供应量影响，其它区域未来有可能面临一定量的人口流失。千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM3143房地产的区域性有开始被弱化的迹象由上表可以看出来，各个区的原地居民支持率最高的仍为本区域，但是最高也不过70，而且多数的被访问者都进行了复选，这说明还是有一定数量的居民可以跨区选房。复选比较最高的为皇姑与大东区的居民。就市内五区来看居民最不接受的为大东区和铁西区，而且铁西的居民最不接受大东区，大东区也最为排斥铁西区，由此可见虽然区域化有被弱化的迹象，但是由于沈阳面积较大，东西距离较远，在东西部内区域因素还会对房地产销售起到一定影响。大东区更多的分流了沈河的客户，而和平区更加倾向于铁西区的居住的环境。关注区居住区大东沈河和平皇姑铁西东陵浑南于洪总和大东6162177111546943251000163639213134沈河1010489615393716051666181819612101和平60612503942926698100090998010311皇姑808104214426667120966720196115796铁西505312134669464190127398011529东陵404521096009340009091966219浑南20210400093667109102157于洪303104481648558100036452958753千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM3244商品住宅是消费者购房的首选物业类型2762164酒店式公寓商品住宅商铺产权式酒店二手房在消费者调查数据显示，选择商品住宅的受访者最多，比例达到76，一手商品住宅是消费者在选择物业形态时的首选，其次是二手房，比例为16。将两者相加，高达91的比例说明普通住宅是人们在购买物业时的首选。将“物业形态”和“购房目的”作交叉分析，可以看出在商品住宅、二手房这三种物业形态中，“自住”是人们最主要的购房目的。在酒店式公寓中，“转租获利”以3571的比例排在第二，“资产保值”以1429的比例排在第三，这说明购房者普遍认为酒店式公寓与其他物业形态相比，具有更好的投资价值。0102030405060708090100自住短线投资转租获利资产保值自住92642868938短线投资145714266转租获利1623571442资产保值4331429354商品住宅酒店式公寓二手房千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM33456180平方米单位最受欢迎与2004年相比，2005年消费者对户型面积的需求变化不大，主要集中在141平以上的户型需求量大大减少，6180平的需求量有所增加，总体看100平以下的户型需求量都普遍加大，100平以上的有所减少。产生这种现象的原因房地产市场的供给结构发生了变化，大面积住宅的供给量有所降低。虽然消费者对房产的需求向舒适化转变，但是消费意识得到了市场的引导，消费更加的理性，对面积的需求以舒适与经济为主，度过了前些年一味求大的局面；同时由于被访人群以一般大众消费者为准，所以其消费能力也受到一定的局限。今年以来国家出台了一系列宏观调控政策，其中规定面积在144平米以上的住宅为非普通住宅，即使居住两年以上，在转让时依然需要缴纳差额营业税，购房者必然考虑这一部分的成本，这就影响了大面积商品房的销售。051015202530354020042005200467730843636169451739220057753529366216573050723060618081100101120121140141以上千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM3446房价是消费者购房时考虑的主要因素购房时主要考虑因素分析从2005年秋季房交会的潜在消费者调查结果显示，在诸多影响消费者购房因素中，首选的前三个重要因素依次为房价、环境、交通。其中最重要的影响因素房价，所占比例达到6832，其他两个重要因素所占的比例依次为5298和4034。经济杠杆在以大众消费为主体的沈阳房地产市场，还是有着比较大的作用。所以房地产开发对总价款的控制由为的重要。此外，人们对于工程质量、地段也表现出了较高的认可度。在所有关注因素中“开发商实力”是最受冷落的因素。可见，目前沈阳普通购房者对于房地产开发商的品牌效应反应不够敏感。683252984034369327272443244311221108597开发商实力学校周边配套户型物业管理地段工程质量交通环境房价千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM3547地铁的建设对人们消费行为存在一定影响受访者中大部分潜在消费者比较认可地铁沿线的楼盘。由饼形图显示，其中有43的人对地铁持中间态度，认为地铁的建立不会影响到自己购房行为。究其原因1地铁尚未动工，沈阳绝大部分的居民对于地铁的认识还属空白阶段；2沈阳目前大部分地区交通比较顺畅，还未出现严重的交通堵塞问题，因此居民对地铁的建设反应不够敏感。相信随着沈阳市地铁建设周期的推进，持中间态度的这部分人群将很可能成为地铁沿线物业的潜在消费者。另外，有38的人选择会购买地铁沿线的房子。分析这部分人群，他们普遍认为购买地铁沿线的房子升值空间较大，具有投资和资产保值的价值。此外，还有19的人群不认可地铁沿线的楼盘。这部分人群主要考虑到在地铁建设过程中出现的大量污染和严重的噪音问题。会38不会19无所谓43千缘地产铁西区北二路项目市场研究报告地址广州市黄埔大道员村一横路3号华颖轩商务楼二楼全层邮编510655电话02061073288传真02061073299网址WWWWINFANGCOM365、沈阳市房地产市