中信-星光名庭价格策略报告

谨呈深圳市中信星光名庭房地产有限公司中信星光名庭价格策略报告世联地产中信星光名庭项目组目录第一章市场形势及销售策略第二章实收均价的确定第三章项目内部调差第四章实收均价试算区段分析第五章付款方式与平均折扣第六章推售方案补充第七章近期系列活动安排附件第一章市场形势及销售策略价格策略确定的前提一、市场形势（一）星光卡情况至2002年9月29日，项目累计销售星光卡738张，预计在10月底选房时可以达到800张左右。按照10左右的成交率，成交在80套左右。目前星光卡客户的意向集中在二房和小三房，累计发卡738张需求（245）的有19位，占总量3,（187）的有59位，占总量8,（140150）的有129位，占总量17,需求三房（110120）的有326位，占总量44,需求二房（7376）的有205位,占总量28。客户意向集中在C、B、A三栋，意向户型最多的为C311323M2、C17695M2、B111889M2。E、F栋房号共246套，但意向客户只有169位，远未达到我方的期望值，因此E、F栋推出时应持谨慎态度。A、B、C栋意向客户的数量已超过其自身的套数，A、B、C栋是实现项目价值的突破点。中信星光名庭客户意向单位A栋A132408M20A232408M20A37268M249位A514706M26位A614703M25位A77268M230位A824509M28位A924507M210位A1078020M21位意向客户合计109位B栋B111889M2102位B214824M20B318643M237位意向客户合计139位C栋C17695M2110位C27706M20C311323M2111位C411053M225位意向客户合计246位D栋D111630M228位D211754M20D314652M20意向客户合计28位E栋E118764M21位E27673M212位E37673M20E514138M217位意向客户合计30位F1栋F114755M242位F211454M232位F315041M20意向客户合计74位F2栋F514460M241位F614743M29位F718783M215位意向客户合计65位注统计时间2002年9月24日意向客户691位（二）竞争态势主要参考楼盘对比表比较项目嘉宝田花园沁芳名苑星河国际天健世纪花园黄埔雅苑三期城中雅苑雅颂居定位都市名门望族罗湖城市公园里的山水名宅CBD国际生活领域中心生活家中心区优势住宅CBD生态型高档住宅21世纪文化森林周边景观洪湖公园罗湖商圈城市景观城市公园翠竹公园等购物公园莲花山、市民中心等莲花山、GOLF等GOLF莲花山、市民广场自有配套会所，室内外泳池，小型高尔夫练习场会所童子军训练营、黑白鞋会所、波特曼广场、国际共享街区会所、小学、2个篮球场、1个网球场、1个羽毛球场私立幼儿园、小学、中学、会所、网球场、游泳池丰富空间的地面园林、会所会所，内容尚未完全确定容积率4914144528282828规模约2000套高层650套（在售344套）297套920套770套800套947套536套入伙日期2003122003728200312312004年2003972004200412销售时间200111高层200292002818200210262002915200251200320021112价表折实均价8000（高层）9200（目前）8614（高层）9100834010000（自称）促销措施开盘额外2优惠，送全屋空调（价值6000元）开盘额外2优惠开盘额外4优惠，秋交会3优惠分批推出各栋房号，2、3栋送装修、其余送车位、秋交会送香港三日游并有额外的2个点折扣未出售未出售开盘折后均价7800（高层）850082698500（）（）销售状况高层目前销售约尚未正式发开盘全部推70，多次未正式发售，未发售销售约50套40，110套左右售出，目前共售出270套左右，其中小高层单位约占1/3，高层单位占2/3少量推出曾落定100套左右主要优势分析1、前段时间集体8折，价格具有相对优势。2、园林规划较好3、交通方便1、坐落在公园中，环境景观均好2、交通方便3、户型集中且合理1、概念领先2、部分内部配套较好4、内部展示相对部分楼盘较好5、高台领地6、户户朝南1、周边配套成熟2、莲花山景观优势明显3、交通方便4、人气值高5、容积率低1、教育配套优秀2、社区成熟度高，人气旺3、小区规模大4、交通方便5、容积率低6、外销品牌1、园林规划较好2、容积率低3、西侧GOLF景观4、昭示性相对好1、豪宅品牌领先，服务好2、容积率低、绿化率高3、气值高4、生活配套成熟5、交通方便6、板式结构7、楼间距高达100米主要劣势分析1、户型设计一般2、发展商信誉一般3、临近主干道，噪音大1、目前所剩单位价格相对较高1、成熟度差2、昭示性相对较差3、目前交通不便4、人气值低5、缺少特别景观1、临变电站2、噪音大1、一期工程质量较差2、北向单位较多1、临近主干道，噪音大2、周边配套不成熟3、目前交通不便4、人气值低1、价格预期较高2、小区规模相对较小3、靠彩田路，噪音相对较大从上表可知，罗湖区目前定位与主力户型区间与中信星光名庭相似的楼盘较少，本项目在罗湖区具有稀缺性；中心区与本项目同质项目较多，且入市时间接近，本项目将面临来自中心区同质楼盘的较大压力。二、销售策略分批推出，平开高走，领跑罗湖入市促成热销局面，有效消化前期积累客户；后期随现场展示条件的改善不断提升，确保项目实收均价的实现。（注鉴于目前工程进度及预售许可证取得情况，也应采取分批推出策略）第二章实收均价的确定一、实收均价确定的方法（一）市场比较确定参考均价（二）销售策略确定整体目标均价（三）单价敏感性分析验证二、分步骤实施（一）市场比较确定参考均价1、对比楼盘选择原则楼盘定位相似、主力户型相似、目标客户相似、推售时机接近、区位特征类同、价表透明对比楼盘罗湖区内嘉宝田花园、沁芳名苑、翡翠星空、聚龙大厦、嘉多利花园罗湖区外集中在中心区天健世纪花园、黄埔雅苑三期、星河国际3、市场比较法确定比准价项目名称嘉宝田花园沁芳名苑翡翠星空聚龙大厦嘉多利花园比准价（元/平方米）78008500750076007800项目名称天健世纪花园黄埔雅苑三期星河国际比准价（元/平方米）826985008400（三）销售策略确定目标均价鉴于“领跑罗湖”的销售策略，整体实收均价不应低于8500建议整体实收均价区间（8500，9000）鉴于星光卡客户意向分析及“入市促成热销局面，有效消化前期积累客户”的销售策略，建议以整体实收均价8500开始入市（实际E、F两栋实收均价为8228）三、确保项目均价实现的条件（一）销售条件及项目特点的展示到位售楼处、样板房展示到位；现场包装及外围导示系统到位；环境工程展示到位；销售资料展示到位；销售推广力度符合市场需求。（二）在财务运作上对资金回笼的速度无特别限制要求第三章项目内部调差在确定了楼盘的销售实收均价以后，我们所考虑的是在本项目内部各单位之间做怎样的分布来实现最后的实现均价，在实际情况中，我们要考虑不同朝向和不同楼层的差异，来确定分布的原则。一、朝向调差（一）朝向差权重分配确定同一楼层的房号由于朝向、户型、采光、景观、遮挡、通风等方面的差异，致使同一楼层单位单价有很大的差异。本项目作为一个大户型项目，客户多为二次置业甚至是多次置业者，其购房时所关注的重点在于景观、户型设计、户型面积、朝向；因为项目有部分楼宇临笋岗路，噪音较大，因此在考虑各因素的影响时，给予了景观、噪音最高的权重，结构（包括梯户比、户型设计）、面积其次，采光、通风则给予了最低的权重。各影响因素的权重分布分项景观噪音结构面积朝向视野采光通风权重20201515101055（二）最大朝向差值确定根据我司对豪宅最大朝向差值的研究，我们将最大朝向差差值按比例设定为整体实收均价（按8500计）的20（1700元/平米）。8层以下小区园林景观因素影响显著，因此8层极其以下与9层极其以上分别设置朝向差；A栋因10层架空，在11层设置朝向差（9层不在另设朝向差）；C、D栋因受永通大厦遮挡，有遮挡、采光等方面的突变，在16楼重新设置朝向差。（详见价格表）（三）朝向调差分布第一区域尊贵布局，内景、外景俱享，无噪音（A栋）第二区域南北通，享受内庭景观，基本无噪音（B栋B1、B3、C栋C3、D栋D1、F栋F1、F4、F6第三区域基本无噪音，受遮挡（B栋B2、C栋C1、C4、E栋E4第四区域噪音及遮挡严重（C栋C2、D栋D2、D3、E栋E1、E2、E3、F栋F2、F3、F5第五区域部分遮挡，朝向西南（B2栋A、B,C2栋A、B,D2座A、B）（四）9层以上朝向差13001300130020020025025010050025030030012006000950650600800120019002000二、楼层调差（一）楼层段差价确定1、楼层差价确定的原则项目景观价值集中在内庭园，低层单位朝向庭园的单位起价不宜太低；低层临笋岗路单位，无景观且受噪音影响，起价应比同层内庭园单位低；中、高层单位为销售主体，为避免出现“鸡肋”单位，层差应较小；复式单位，因景观及唯一性可大幅跳差；2、本项目的楼层差价设定本项目的楼层差价设定如下28层单位层差调整为80；925层单位层差设为50；25层以上单位层差设为30；三、特殊处理A栋底层复式单位01、02不按常规做法，直接在基准价基础上加2000元/平方米；A栋顶层复式单位加价至11000元/平方米；（在上一层的基础上加590元/平方米）；目前A栋10层以下二居单位03、07仍为毛坯房价格，建议在今后的推售过程中A栋03、07单位送精装修，在价格表中加上精装修价格（约10001500元/平方米）；A栋3层二居单位03、07可享受多一露台，价格加300元/平方米；B栋26层01、02单位可享受顶层大露台，加300元/平方米；C栋30层03单位可享受顶层大露台，加1000元/平方米；D栋30层01单位可享受顶层大露台，加1000元/平方米；E栋26层01、02、03单位可享受顶层大露台，加300元/平方米；E栋2层03、05单位合并成一户销售，加送超大花园，不按常规做法，直接在基准价基础上加1000元/平方米；F栋F3、F5偶数层送花园，加300元/平方米；目前F栋2层05、06、07单位样板房仍按常规处理，在第一阶段销售中样板房不售，其销售价格视市场情况加上精装修价格；其他拟做高层样板房的精装修价格亦没在目前价格表中体现。第四章实收均价试算区段分析在确定了项目的内部调差后，我们分别按照8500、8800、9000三个集中的均价值进行价格表的合成，对实际的价格分布进行分类比较，以检验均价变化的对销售的敏感性，并确定项目最终的实收均价。一、试算价目表价格表一实收均价8500元/平方米；价格表二实收均价8800元/平方米；价格表三实收均价9000元/平方米；二、实收均价单价分布1、三种实收均价对应的单价分布区段2、三种实收均价对应的单价对比折线图从以上三种实收均价对应的单价分布区段及单价对比折线图上可以看出1、均价8500时、均价8800时价格曲线在拐点8500处发生突变，表明8500是一个价格敏感节点。2、均价8500时77的价格集中在9000以下，入市销售阻力较小；均价8800时84的价格平均分布在80009500以上；均价9000时29的价格突出集中在9500以上，销售阻力大；3、均价8500时，均价曲线呈下降趋势，提价空间较大；均价8800时，均价曲线较平缓；均价9000时，均价曲线呈上升趋势，提价空间很小。综合以上技术分析，结合销售策略的考虑，我们建议以8500作为项目入市的实收均价，视销售情况再行调整。这样既可有效降低销售风险，又给将来的价格调整留下空间。第五章付款方式与平均折扣率一、付款方式付款类型付款办法折扣一次性付款1、签署认购书付订金20000；2、签署认购书10天内付总楼款40（含订金），并签署正式买卖合同；3、签署认购书后30天付余下楼款。94折银行按揭签署认购书付订金20000；签署认购书10天内付总楼款至少20（含订金），并签署正式买卖合同；同时提交办理按揭手续的相关资料及相关税费。96折建筑分期1、签署认购书付订金20000；2、签署认购书10天内付总楼款30（含订金）；3、余款在入伙前按季度平均分期交清。（详见认购书）98折二、平均折扣率根据我司代理高档楼盘数据分析，结合本项目特点，推算本项目销售中这三种付款方式所占的比例如下付款方式选择比例15、80、5付款方式折扣094X15096X80098X50958同时考虑选房日成交客户折扣3，比例20筹码客户折扣1，比例15销售期中促销活动费用折扣1，比例30尾盘促销费用折扣2，比例10必杀计03综合折扣率095820X315X130X110X20309425第六章推售方案一、方案一（一）2002年10月20日推出E、F栋（共246套），E栋E1、E2、E3、E5及F栋F2、F3、F6（共174套）以较低价格入市，促成热销局面，有效消化前期积累客户；F栋F1、F5、F7（共72套）观园林靓景及大户型豪华单位，作为整个项目定位的支撑和价格比准的标准。（二）根据工程情况及预售许可证取得情况，加推B、C、D栋，价格上扬，通过一系列措施让客户感觉物有所值，扩大市场占有率，保持楼盘持续热销，这是价值实现的重要保障。（三）最后推出A栋，树立罗湖价格标杆。二、方案二（一）同方案一（二）根据推出E、F栋的市场反映，在2002年10月26日开盘日或之后的一星期后推出A、B、C、D栋，A栋定金5万元，B、C、D栋定金3万元，可以选房号，但不公开价格表。希望通过此种措施可以最大程度地留住星光卡客户。三、分阶段促销措施（一）推售第一批房号的促销措施、注1、释具体后期的推售步骤还要视市场反映作1、选房日3价格优惠2、选房日购房获赠中信集团汕头度假村酒店免费住宿一晚（限2人，自选房日起一年内）；中信集团汕头高尔夫球场打球免果岭费一次（自选房日起一年内）；中信（汕头）度假村酒店贵宾卡一张；3、发行选房筹码当日大抽奖一等奖2名奖品为名牌空调一台（2500元/人）二等奖5名奖品为名牌彩电一台（1500元/人）三等奖20名奖品为微波炉一台（400元/人）另外特设最高奖项为中青旅免费泰国游抽奖（派筹、选房日填抽奖单，开盘日抽奖）4、前100名购房客户可参与中信星光名庭开盘日的置业大抽奖，最高奖项为所购房号房款总额3的折扣优惠。详见第七章一（四）5、前100名购房客户获赠中信星光名庭售楼处内老树咖啡消费卡，价值1000元，签单消费。（二）推售第二批房号的促销措施、1、购买筹码客户购房获得1价格优惠2、老客户带新客户，老客户免1年物业管理费（三）推售第三批房号的促销措施、1、购买筹码客户购房获得1价格优惠2、A栋两居户型送精装修（四）普惠措施所有购房客户入伙免收费（详见中信星光名庭入伙免收费清单）中信星光名庭入伙免收费用清单3个月管理费RMB1470元/户有线电视开户费RMB542元/户煤气开户费RMB800元/户宽频网络开户费RMB约300元/户电话开户费300元合计3412元/户说明1、物业管理费按35元/平方米计，每户平均建筑面积按140平方米计，时间以3个月计。1403531470元/户2、家庭可视对讲机RMB2000元/台，应随楼附送，不在价格表中体现。（五）尾盘促销措施对所剩户型进行分析，针对部分户型实行一口价；针对部分户型赠送高级洁具或免23年的车位使用费。四、提价支撑（一）开盘热销（二）园林及样板房（含高层样板房）展示到位（三）服务（含物业管理）展示到位（四）会所（含空中会所）展示到位（五）客户积累量的支持（六）市场需求的支撑五、提价节点（一）E、F栋在2002年10月20日选房后取消3的优惠；（二）视市场反映情况和工程进度、园林景观、服务展示情况适时提价；（三）实收均价在8500以