【doc】-《物业管理业纳税评估手册（试行）》（doc72）-物业管理

2004年7月前言随着我国经济体制改革的不断深化和房地产市场的日臻完善及住房商品化的积极推进，为了提高人们的生活质量，创造优美的生活与工作环境，以房屋及其设备、设施、相关场地等为对象的物业管理越来越受到人们的重视。该行业作为房地产开发与经营业的后期工作，目前已经发展成为一支朝气蓬勃的新兴产业。我市地税系统自2000年起至今对物业管理企业实施税务检查，其有问题率高达92，这就说明，该行业在税收管理方面仍存在较多的问题。如何加强对物业管理业的税收管理，有效规范物业管理企业的纳税行为，是我们工作的重点和研究的课题。为了加强物业管理业的税收管理，实施有效的纳税评估，我们在认真研究了物业管理业的经营特点的基础上，全面总结了多年对物业管理业税收管理的经验，编写了纳税评估手册（物业管理业）。本手册的编写，本着“改善首都经济发展投资环境，营造税务机关与纳税人和谐的新型征纳关系”的原则，对提高税源监控能力、实现税收科学管理具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。本手册依照现行的物业管理业的行业法规、会计制度、会计准则，结合北京市物业管理业现状及纳税评估工作实际，本着依法评估、科学实用、通俗易懂的原则编写。本手册内容较为全面，主要分为四章和附录。详细介绍了物业管理业的概念、纳税评估方法以及评估指标。手册以物业管理业税务检查案例为依据，运用会计学、统计学的分析方法，建立纳税评估指标。希望本手册可以帮助评估人员更好地了解物业管理业的相关知识，更加有针对性的开展该行业的评估工作。由于我国的物业管理业从产生到发展时间不长，还处于探索阶段，无论在企业规范运作、政府相关管理还是学术界的研究方面都还存在不足，制定的指标体系及评估方法，均是探索性的尝试。限于作者的理论水平和经验，此手册中的错误在所难免，欢迎大家批评和建议，以便我们对纳税评估手册（物业管理业）进行修改和完善。纳税评估处2004年7月20日目录第一章物业管理概述1第一节物业管理概述1一、物业管理的概念1二、物业管理的业务划分2三、物业管理的经营特点3第二节物业管理收入确认3一、收入的概念及种类4二、物业管理费的测算5三、物业管理企业收入的确认5第二章物业管理业涉及税种及计算6第一节营业税及相关税费的计算7一、营业税相关规定7二、营业税的计算8三、城市维护建设税的计算9四、教育费附加的计算9第二节企业所得税的计算9第三节个人所得税的计算10第四节房产税（城市房地产税）及相关税费的计算10一、房产税的计算10二、城镇土地使用税的计算10三、城市房地产税的计算11四、土地使用费的计算11第五节其他税种的计算11一、车船使用税的计算11二、车船使用牌照税的计算12三、印花税的计算12四、契税的计算12第三章物业管理业存在的涉税问题13第一节物业管理业税务检查情况13第二节营业税涉税问题14一、常见问题14二、特殊问题17第三节个人所得税涉税问题18一、常见问题18二、特殊问题18第四节企业所得税涉税问题19一、常见问题19二、特殊问题19第五节房产税（城市房地产税）涉税问题20一、常见问题20二、特殊问题20第四章物业管理业纳税评估21第一节物业管理业财务分析指标21一、财务分析概述21二、偿债能力24三、运营能力27四、盈利能力29第二节物业管理业评估指标31一、营业税评估指标31二、个人所得税评估指标34三、企业所得税评估指标35第三节物业管理业评估工作程序36一、评估工作37二、约谈工作37三、评估工作程序流程图38附录一物业管理业常见涉税问题及评估指标对应表40附录二北京市物业经营税费一览表44附录三相关法律规定45第一章物业管理概述第一节物业管理概述一、物业管理的概念（一）物业的概念“物业”一词由英语“ESTATE”或“PROPERTY”引译而来，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实生活中，我们所称的“物业”是一种狭义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物，及其相关的设备、设施和场地。（二）物业的分类根据使用功能的不同，物业可以分为以下4类1、居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。2、商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。3、工业物业。包括工业厂房、仓库等。4、其他用途物业。包括车站、机场、医院、学校等。以上是国外通用的分类。在我国，有人根据实际情况，从商业物业和其他用途物业中，另外再分出一部分特殊物业，这些物业要经过政府特许经营。不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容。（三）物业管理的概念物业管理，是指由专门的机构和人员对已竣工验收并投入使用的各类物业，以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合服务。物业管理服务，是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。（参见关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知京地税营1997386号）物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业所有人，即产权人，亦称为业主。业主可以是个人、集体、国家。（四）物业管理的性质物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。二、物业管理的业务划分物业管理的客体是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。所以，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理的性质也比较明确，主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。不同的物业管理公司所服务的对象不尽相同，因而承担的业务也有差别，但归结起来，大致如图所示三、物业管理的经营特点商业物业与居住物业是日常税务检查工作中检查最多的两个物业类型，因此，在此仅对商业物业和居住物业从以下四方面做一个介绍。商业物业居住物业、需要良好的商业氛围、使用价值的长期性、追求设施的先进性、寿命的差异性、有很高的租赁比例、居住性、以出租为主的商业物业价值不、舒适性能库存、安全性特点、耐久性、办公物业、普通住宅、酒店物业、花园洋房、商贸物业、公寓分类、娱乐休闲物业、别墅、自建自营以委托经营为主、自营与专业物业管理相结合管理模式、委托经营、制定管理计划、企业组织的构建与管理目标、方、签定物业管理委托合同，启动物针策略的制定业管理工作、管理项目的接管与前期管理、制定租金收取办法、物业管理的各项日常管理、协调与业主和承租人的关系、投诉、纠纷与紧急事故的处理管理内容、考核、评估与质量管理、协助政府进行社区管理，推进全社会的文明和进步第二节物业管理收入确认一、收入的概念及种类（一）营业收入的概念营业收入，一般是指企业在生产经营过程中，由于销售商品、产品或提供劳务等收到的收入。物业管理企业的营业收入，是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益等。（二）区分主营业务收入和其他业务收入的原则根据物业管理企业的经营特点，我们可按以下原则对物业管理企业的营业收入进行分类凡是为物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、管理所取得的收入，作为主营业务收入；凡主营业务收入外，从事交通运输、餐饮服务、商业贸易等活动所取得的收入作为其他业务收入。1、主营业务收入包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。（1）物业管理收入，是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。（2）物业经营收入，是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等公用设施收入。（3）物业大修收入，是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。2、其他业务收入包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。（1）房屋中介代销手续费收入，是指物业管理企业受房地产开发商的委托，对其开发的房屋从事代理销售活动而取得的代销手续费。2材料物资销售收入，是指物业管理企业将不需用的材料物资对外销售所取得的收入。3商业用房经营收入，是指物业管理企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。如开办商店、饮食店、美容美发、彩扩中心、歌舞厅等为物业产权人、使用人提供方便取得的经营收入。4无形资产转让收入形式既有所有权转让，也有使用权转让；有入账的无形资产转让，也有未入账的无形资产转让，在物业管理会计中为简化核算，均作为其他业务收入处理。二、物业管理费的测算物业管理企业计算物业管理费，计算公式如下XXI（I1，2，3，N）其中X公共性服务收费标准，单位为元/（月M2）XI各分项费用收费标准，单位为元/（月M2）I分项项数各项费用算术求和三、物业管理企业收入的确认营业收入的确认应遵循实现原则。所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确认营业收入实现的原则。以权责发生制为基础，按实现原则确认营业收入必须同时满足两个基本条件其一，发出商品、产品或提供劳务，即与营业收入有关的交易形式已经发生，实现了商品所有权的转移；其二，收到价款或取得收取价款的凭证。只有在同时具备上述两个基本条件时，才能确认营业收入的实现。物业管理企业依据我国企业财务通则和企业会计准则，制定了物业管理企业财务管理规定。在规定中，将物业管理企业经营收入确认原则规定为“企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现”。同时，根据物业管理企业的经营特点，对营业收入的确认原则又作了两方面具体补充规定（一）企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或协议规定的付款日期作为营业收入的实现。在这一日期，无论企业是否实现收到价款，均应作为营业收入处理。如公共性服务费收入和公众代办性服务费收入，平时均采用预收方式，按照这一原则，必须采用权责发生制原则每期结转收入，不能以收付实现制代替权责发生制。（二）物业大修收入，应当根据业主委员会或者物业产权人、使用人签订认可的工程价款结算账单确认营业收入的实现。物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托，对住宅小区和商业楼宇等进行物业大修理等工程施工活动，由物业管理企业自行出具工程价款结算账单，但必须经委托方签章认可后，才能作为营业收入处理。第二章物业管理业涉及税种及计算物业管理企业是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。我国目前物业管理企业所涉及的地方税共13种，其中主要税种有营业税、企业所得税、个人所得税。第一节营业税及相关税费的计算一、营业税相关规定（一）计税依据根据关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知（京地税营1997386号）的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照“服务业”税目5税率计算征收营业税。（二）物业管理企业代收费用的相关规定根据转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（京地税营200059号）的规定1、对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知（建住房1998213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。2、对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有的北京市财政局统一监制北京市住宅维修基金专用发票或北京市住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据的住房维修基金交存书上注明的实际发生额认定。3、对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。4、对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。5、物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。二、营业税的计算（一）管理性质的收入缴纳营业税的计算1、物业管理公司以下四项收入，均属于提供劳务而获得的收入，属于营业税中“服务业”税目，按5征收营业税。（1）物业管理公司为业主提供服务而收取的管理费。（2）物业管理公司为业主提供服务而收取的服务费。如保洁费、停车费、保安费、公共设施养护费等。（3）收取的维修费用，包括维修材料费及人工费。（4）居民租住共有住宅的租金收入。2、物业公司收取业主的装修保证金，如果到期退还给业主及租住户的，不征收营业税；如果到期不退还或作为业主装修违规行为予以没收的，属于物业管理公司管理性收入之外的价外费用收入，均应并入该物业公司营业额，征收5的营业税。3、物业管理公司向房屋业主收取的公共维修基金，所有权属于业主管理委员会，物业公司仅是代管使用，专款专用，按时列支，暂不征收营业税。如果物业公司从维修基金中以提供维修劳务形式提取劳务收入，则应征5的营业税。（二）代办性质的收入缴纳营业税的计算以下两项均属物业公司提供代办服务而取得的服务性收入，按5征收营业税。1、代办购物手续费。2、代办收费取得的收入。如为房屋业主代收代缴水、电、煤气、电话费等各项业务而收取的手续费。（三）多种经营取得收入缴纳营业税的计算1、物业公司下属的中介咨询机构的咨询劳务收入。2、物业公司兼营的餐饮服务收入。3、物业公司举办的娱乐业务场所的收入。4、物业公司下属的独立核算的商店销售货物取得的收入。上述1、2项收入，属于服务业收入，按5征收营业税。3项收入属于娱乐业收入按520税率征收营业税。4项收入属于增值税征收范围，征收增值税。值得注意的是，当物业公司兼有不同税目应税行为时，应分别核算不同税目的营业额，未分别核算的，从高适用税率。计算公式应纳税额营业额税率。三、城市维护建设税的计算根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发1985第19号）的规定，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7、5、1。计算公式应纳税额营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。（一）纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7。（二）纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5。（三）纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1。四、教育费附加的计算根据北京市税务局转发北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知的通知（京税三1994217号）的规定，教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为3。计算公式应交教育费附加额营业税税额附加率。第二节企业所得税的计算根据中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则（财法字1994第3号发布）的规定，企业所得税的征税对象是以物业管理以及代理所取得的收入和其他所得，税率为33。基本计算公式应纳税所得额收入总额一准予扣除项目金额，应纳税额应纳税所得额税率。企业所得税还设置两档优惠税率，即年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，暂减按18的税率计算缴纳所得税；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10万元）的，暂减按27的税率计算缴纳所得税。第三节个人所得税的计算物业管理公司个人所得税的计税依据主要包括工资薪金所得和劳务所得。应注意物业管理企业将临时工人劳务所得按工资薪金所得代扣代缴个人所得税问题。第四节房产税（城市房地产税）及相关税费的计算一、房产税的计算如果企业拥有房产产权，需缴纳房产税，如果企业拥有土地使用权，需缴纳城镇土地使用税。如果单位属于外商投资企业或外国企业，则应相应缴纳城市房地产税和外商投资企业土地使用费。根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人，按照房产原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评估值）减除30的余值为计税依据，税率为12。计算公式年应纳税额房产原值（评估值）（130）12。二、城镇土地使用税的计算根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。计算公式年应纳税额（各级土地面积相应税额）。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额05元。三、城市房地产税的计算根据中华人民共和国城市房地产税暂行条例（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税按房产原值计税，税率为12，对其缴纳的税款给予减征30的照顾。计算公式年应纳税额房产原值税率（130）。四、土地使用费的计算根据北京市人民政府发布北京市征收外商投资企业土地使用费规定的通知（北京市人民政府令1992年第13号）规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。需要说明的是，外资企业使用“未经出让”的土地应征收土地使用费，外资企业以各种方式使用已经出让程序的土地不缴纳土地使用费。按照外商投资企业的实际占用土地面积，以及所适用的土地使用费的单位标准确定，计算公式应纳土地使用费额占用土地面积适用的单位标准。第五节其他税种的计算一、车船使用税的计算如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资单位和个人还需缴纳相应的车船使用税。根据中华人民共和国车船使用税暂行条例（国发198690号）规定，车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照座位、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式乘人汽车应纳税额应税车辆数量单位税额载货汽车应纳税额车辆的载重或净吨位数量单位税额摩托车应纳税额应税车辆数量单位税额二、车船使用牌照税的计算根据中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例（政密字第714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照种类、吨位和规定的税额，向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。计算公式乘人汽车应纳税额应税车辆数量单位税额载货汽车应纳税额车辆的载重或净吨位数量单位税额三、印花税的计算根据中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。计算公式应纳税额计税金额税率,应纳税额凭证数量单位税额。四、契税的计算企业承受房地产时还需及时缴纳契税。根据中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。北京市契税税率自2002年7月1日起，由原4调整为3。计算公式应纳税额计税依据税率。第三章物业管理业存在的涉税问题第一节物业管理业税务检查情况为了增强纳税评估工作的有效性和针对性，从2003年我市地税系统实施税务检查的物业管理公司中，随机抽取了50个案例进行统计分析。在被抽取的50个案例中，有问题46户，有问题率达到92，如图31所示。在检查有问题的46户中，最高查补税款114万元，最低查补税款3400元，平均查补税款15图31有问题92无问题8有问题无问题万元。从查补税款分布看，营业税占7132，企业所得税占1766，个人所得税占657，其他税种合计占445，如图32所示。由此看出，物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上。第二节营业税涉税问题上一节所述查补税款中营业税占到7132，下面我们进一步对营业税涉税问题进行分析。首先，按照营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和特殊问题，其中常见问题占8141，特殊问题占1859，如图34所示。图32711874营业税企业所得税个人所得税其他税种一、常见问题（一）未按规定结转营业收入全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。在这类问题中，物业管理公司将收入计入“预收账款”造成少缴税款的占364，计入“其他应付款”的占424，计入“应付账款”和“长期应付款”的占1215，计入“应收账款”及“其他应收款”的占152。如图33所示。图333640424012151520计入预收账款计入其他应付款计入应付账款、长期应付款计入应收账款、其他应收款695030411913345042025150001000200030004000500060007000问题一问题二问题三问题四问题五图34常见问题特殊问题案例1某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费284870225元（其中2000年1月至12月代收227198625元，2001年1月至12月代收576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税14243511元。案例2检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发现该单位一直以来，将预收的物业综合管理费记入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。截止2002年9月，该帐户贷方余额为79494708元。该行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税。”，第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用“，和第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天“的规定，造成少缴纳营业税3974735元，城建税278231元，教育费附加119242元。案例3经检查发现，（1）某物业管理公司分别于2001年3月6日、7日收取东航物业管理中心物业管理费收入4901761元和773624元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入,未申报缴纳营业税。（2）该单位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额营业额税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5。另据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”征收教育费附加的暂行规定第二条“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税383769元，及城建税26864元和教育费附加11513元。（二）收入直接冲减支出类科目物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳税。案例4某物业公司2000年和2001年支付给供电局的公共区域的电费分别为114477328元和14055433元，冲减了物业管理费收入，违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条规定“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发1998217号国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知规定“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中的代理业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税12751583元。二、特殊问题（一）价外费用未作计税依据物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。（二）应税收入直接转入税后所得物业管理公司取得应税收入转移到“营业外收入”科目，逃避纳税。案例5北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费55收取业主税金，2000年收取业主税费合计1531374元，2001年收取业主税费合计200514元。该企业2000年7月和9月分别收取代理业务劳务费31984元和452646元，记入“营业外收入”科目。2001年6月代收款项手续费共计2820811元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并根据营业税税目税率表“服务业其他服务业”依照5的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定缴纳营业税共计340996元。（三）暂收款项未申报缴纳营业税物业管理公司暂收其他单位的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。（四）从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。（五）房屋销售收入未缴营业税房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。第三节个人所得税涉税问题一、常见问题（一）劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务报酬的税率代扣代缴税款。案例6某物业公司2001年支付给临时聘用人员的劳务报酬，金额为18720元，是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。根据中华人民共和国个人所得税税法第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发200347号文件国家税务总局关于贯彻及其实施细则若干具体问题的通知第二条第三款的规定，补缴个人所得税1584元。（二）不全额申报纳税按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，逃避缴纳个人所得税。二、特殊问题（一）出差补助未缴纳个人所得税。（二）发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。第四节企业所得税涉税问题一、常见问题（一）不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税例7某物业管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人员误餐补贴73656元计入“管理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超过960元），应调增利润。根据北京市地方企业所得税税前扣除办法第三十条第一款227118334782111400010002000300040005000问题一问题二图35常见问题特殊问题“误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税2430648元。（二）未结转营业收入，少缴企业所得税全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税。二、特殊问题（一）以收抵支，逃避缴纳企业所得税物业管理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，逃避缴纳企业所得税。（二）重复列支成本、费用在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当某项支出发生时又列入成本、费用科目，造成重复列支，少缴企业所得税。第五节房产税（城市房地产税）涉税问题241512555371959000100020003000400050006000问题一问题二图36常见问题特殊问题一、常见问题（一）企业拥有已竣工的房产产权，未记入“固定资产”科目，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）。（二）企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权，并已开始投入使用，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）。二、特殊问题企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按规定代扣代缴房产税（城市房地产税），营业税，印花税等相关税金。第四章物业管理业纳税评估第一节物业管理业财务分析指标一、财务分析概述（一）财务分析的概念财务分析是指以财务报表和其他资料为依托和起点，通过一定的分析方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，揭示有关指标之间的关系、变动情况及其形成的原因，以反映企业在经营中的利弊得失，为会计报表的使用者提供更相关和全面的财务信息。财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成对特定决策有用的信息，减少决策的不准确性。税务机关也可以通过财务分析，了解企业的运营情况，通过财务指标的计算判断企业是否存在涉税疑点。（二）财务分析的方法财务分析的方法，主要有比率分析法和趋势分析法两种。比率分析法是指在同一期会计报表上，将不同项目、不同类别或不同报表的有关项目之间，用比率来反映它们的相互关系，并据以分析企业的财务状况和经营成果。趋势分析法是指将一个企业连续若干期的会计报表，比较各项目前后期的增减方向和幅度，从而揭示企业财务状况和经营成果的增减变化及发展趋势。趋势分析法可用绝对指标，也可用相对指标。（三）财务分析的内容财务分析的数据主要来源于企业定期编制的各种会计报表。根据报表使用者的目的和侧重点不同，财务分析的内容主要包括偿债能力分析、盈利能力分析、运营能力分析、发展趋势分析。1、偿债能力分析。它是指企业偿还各种短期负债和长期负债能力的分析。企业偿债能力的高低是债权人非常关心的，而处于企业安全性的考虑，也受到管理者和股东的普遍关注。2、盈利能力分析。它是对企业获取利润的能力和盈利分配情况所做的分析，包括利润的目标分析、构成分析和质量分析等。盈利能力分析是财务分析的重要内容之一，是企业有关各方都关注的。3、运营能力分析。它是对企业总资产和部分资金的使用效率和周转情况所做的分析，常用一系列周转率衡量。资产的周转速度快，反映企业资产流动性好、偿债能力强，受到债权人的关心，而资产周转速度又与盈利能力有关，得到投资者和管理者的重视。4、发展趋势分析。它是通过会计报表进行多期比较、企业间比较、目标分析以及各种综合分析，来研究企业的财务状况和经营成果的发展趋势，帮助企业管理者规划未来，为投资者和债权人提供决策依据。（四）财务分析的一般步骤财务分析的一般步骤如下1、明确分析的目的；2、收集有关信息；3、根据分析目的把整体的各个部分分割开来，予以适当安排，使之符合需要；4、研究各部分的特殊本质；5、进一步研究各部分的联系；6、解释结果，提供对决策有帮助的信息。表41资产负债表编制单位物业管理有限公司2000年12月31日单位元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流动资产流动负债货币资金185000148150短期借款68300005000短期投资21500015000应付票据69应收票据3应付账款70200011360应收股利4预收账款71300002000应收利息5代收款项7240004000应收账款62686520895应付工资7325002500其他应收款7500500应付福利费7420002700预收账款8应付股利75010004应收补贴款9应交税金762400158206存货101150020260其他应交款807007654待摊费用11400400其他应付款81400400一年内到期的长期债券投资21预提费用8220002750其他流动资产24预计负债83流动资产合计31139265195205一年内到期的长期负债86长期投资其他流动负债90长期股权投资32100000100000流动负债合计10076000482964长期债权投资34长期负债长期投资合计38100000100000长期借款1019000090000固定资产应付债券102固定资产原价399000050000长期应付款103减累计折旧402000010000专项应付款106固定资产净值417000040000代管基金1073000047500减固定资产减值准备42其他长期负债108固定资产净额437000040000长期负债合计110120000147500固定资产清理46递延税项固定资产购建支出475500055000递延税款贷项111固定资产合计5012500095000负债合计1141960001957964无形资产及其他资产所有者权益无形资产512000018000实收资本115200000200000长期待摊费用522020018200减已归还投资116其他长期资产53实收资本净额117200000200000无形资产及其他资产合计604020036200资本公积118递延税项盈余公积119500084716递延税款借项61其中法定公益金12011572未分配利润121345622137所有者权益合计1222084562306086资产总计67404465426405负债和所有者权益合计135404465426405表42损益表编制单位物业管理有限公司2000年12月31日单位元项目行次本月数（略）本年累计数一、经营收入157400减经营成本211660经营税金及附加331283二、经营利润426117加其他业务利润52564减经营费用61000管理费用710110财务费用812000三、营业利润9220657加投资收益106000补贴收入11营业外收入125000减营业外支出13四、利润总额14330657减所得税1599217五、净利润1623144二、偿债能力偿债能力分析主要是通过偿债能力比率来分析的。偿债能力比率是衡量企业偿还各种到期债务能力的财务比率。根据债务到期日远近不同，可分为短期偿债能力比率和长期偿债能力比率两种。（一）短期偿债能力比率短期偿债能力比率是反映偿还流动负债能力的比率。因为短期债务多以现金偿还，故又称边线能力比率。它主要是通过企业资产的流动性及其金额大小表现的。企业资产的流动性越高，金额越大，其偿债能力越强，反之则弱。短期偿债能力比率主要有流动比率、速动比率、现金比率等。1、流动比率流动比率是衡量企业短期偿债能力最常用的比率。它是企业流动资产总额与流动负债总额的比值。其计算公式如下流动比率流动资产/流动负债根据表41资料所示，物业管理有限公司2000年流动比率计算如下流动比率1952050/4829640404流动比率表明了企业的短期债务可由企业流动资产偿债的能力。通常认为，流动比率在21左右即属适当。但实际上，应根据企业的经营周期而异。一般情况下，经营周期短，流动比率相应就低；经营周期长，流动比率就需相应增加。然而，流动比率高，虽然对债权人来说偿债有保障，但从企业看未必是好现象。因为过高的流动比率，可能意味着存货的滞销积压，也可能表示拥有过多的货币资金没有充分利用。另外，在判断企业短期偿债能力时，还应将流动比率与其他指标结合考虑。2、速动比率速动比率，亦称酸性测试比率。它是从流动资产中扣除存货部分，再除以流动负债的比值。计算公式如下速动比率（流动资产存货）/流动负债（19520520260）/482964362速动比率比流动比率更能说明企业的短期偿债能力。一般认为，速动比率以不低于11为好，但在不同行业会有所不同。因此，应参照各行业一般历史水平，予以判断和评价。3、现金比率现金比率是衡量企业在紧急情况下，对短期债务的支付能力。它是货币资金和短期证券总额与流动负债的比值。其计算公式如下现金比率（货币资金短期证券）/流动负债（1481505000）/482964317现金比率只能说明企业在特殊情况下的应急能力，因此，企业一般不需要备有过多的货币资金和短期债权，而削弱资金的有效利用。（二）长期偿债能力长期偿债能力比率是指偿还长期负债本金和支付利息能力的比率。主要包括资产负债率、所有者权益比率、长期负债与固定资产比率、长期负债与营运资金比率等。1、资产负债率资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。其计算公式如下资产负债率负债总额/资产总额1001957964/42640510046资产负债率是衡量企业长期偿债能力的一个主要指标。从企业管理角度看，企业应当审时度势，全面考虑，一般认为，该比率不大于50为比较安全。2、所有者权益比率所有者权益比率是投资者最为关心的一项指标。它是所有者权益总额与资产总额的比率。其计算公式如下所有者权益比率所有者权益总额/资产总额2306086/426405054所有者权益比率与资产负债比率之和应该等于100。一般来说，在企业经营利润高于借款利息率的情况下，投资者可获得超额利润。这时，所有者权益比率越小，对投资者越有利。3、长期负债与固定资产比率该比率是指长期负债与固定资产的比率。其计算公式如下长期负债与固定资产比率长期负债/固定资产公式中的固定资产是指减除累计折旧后的净额。这一比率说明企业的长期负债能够用固定资产偿还的能力。在固定资产总额大于长期负债的情况下，它反映企业有较强的偿还长期负债的能力，同时还有着借债的潜力，反之，则说明企业的固定资产还不足以偿还长期负债，必须动用其他资产，特别是在需要用固定资产作抵押的情况下，债权人安全保障的程度较弱。根据表41资料所示，物业管理有限公司2000年长期负债与固定资产比率计算如下长期负债与固定资产比率147500/950001554、长期负债与运营资金比率该比率是以长期负债除以营运资金。其计算公式如下长期负债与运营资金比率长期负债/（流动资产流动负债）147500/（195205482964）1一般情况下，长期债务不应超过营运资金。长期债务会随时间延续不断转化为流动负债，并需动用流动资产来偿还。保持长期债务不超过营运资金，就不会因这种变化而造成流动资产小于流动负债，从而使长期债权人和短期债权人感到贷款有安全保障。三、运营能力运营能力分析主要是通过营运能力比率来分析的。营运能力比率是反映企业管理者对现有资产的管理水平和使用效率，体现各种资产的运营能力的比率。运营能力比率主要包括存货周转率、应收账款周转率、营运资金周转率和总资产周转率等。（一）存货周转率存货周转率是反映一定时期存货资产的周转次数，用来衡量企业经营能力强弱及存货是否适量的指标。其计算公式如下存货周转率经营成本/存货平均余额其中存货平均余额（期初存货余额期末存货余额）/2根据存货周转率，还可以进一步计算存货周转天数。其计算公式如下存货周转天数存货平均余额/经营成本360物业管理有限公司2000年度经营成本为150000元，期初存货为30000元，期末存货为24000元，则该公司存货周转指标的计算如下存货平均余额（3000024000）/227000存货周转率150000/27000556存货周转天数27000/150000360648存货周转率与企业的获利能力有直接关系。通常认为，此项比率越高越好。因为，在成本利润相同的情况下，存货周转率越高，获利就越大。（二）应收账款周转率应收账款周转率是表明年度内应收账款转为现金的次数。它是经营收入与应收账款平均余额的比值。其计算公式如下应收账款周转率经营收入/应收账款平均余额其中应收账款平均余额（期初应收账款期末应收账款）/2还可以通过计算应收账款周转天数，来判断应收账款的变现速度。应收账款周转天数，表示从取得应收账款的权利到收回款项转换为现金所需要的时间。计算公式如下应收账款周转天数360/应收账款周转率公式中，应收账款应是扣除估计坏帐损失后的净额。物业管理有限公司2000年度经营收入为270000元，期初应收账款为11400元，期末应收账款为17100元，则该公司2000年应收账款周转率及周转天数计算如下应收帐款平均余额（1140017100）/214250应收账款周转率270000/142501895应收账款周转天数360/189519一般来说，应收账款周转率越高越好，这说明客户信用良好，不易发生坏帐损失，也表明企业收账效率高，偿债能力强；反之，则说明客户拖欠较久，信用欠佳，或企业催收工作不力，使过多资金积压在滞收的应收账款上。（三）营运资金周转率营运资金周转率是表明一定时期企业拥有的营运资金，平均每元能创造的经营收入。它是经营收入与平均运营资金的比值。其计算公式如下运营资金周转率经营收入/平均运营资金其中平均运营资金（期初运营资金期末运营资金）/2运营资金流动资产流动负债物业管理有限公司2000年度经营收入为270000元，期初流动资产为50910元，期末流动资产为59100元，期初流动负债为15000元，期末流动负债为21000元，该公司2000年营运资金周转率的计算如下平均营运资金（5091015000）（5910021000）/237005营运资金周转率270000/3700573该公司营运资金周转率为73，说明公司拥有的营运资金每元能创造的经营收入为73元。该比率越高越好。（四）总资产周转率总资产周转率表明企业一定时期的全部资产平均每元