呼和浩特房地产市场预测2009年

1目录一、背景分析_2（一）宏观经济环境分析_2（二）2008年房地产政策分析_41、保障民生，刺激内需_42、为支持居民购买普通自住房，降低房贷利率及住房交易税费_43、二套房贷“有限”松动，减轻住房转让环节_54、加大土地清理整顿力度，挤出土地市场泡沫_65、地方政策_6二、呼和浩特市房地产市场分析_6（一）供应分析_6（二）需求分析_7（三）价格走势分析_9（四）保障性住房市场分析_10三、房地产开发经营情况_11（一）房地产开发投资_11（二）商品房销售额_12（三）商品房施工面积、新开工面积和竣工面积_13（四）商品房空置面积_15四、呼和浩特二手房市场分析_16五、呼和浩特2009年房地产市场发展预测_18（一）影响房地产市场的因素_181、宏观经济走势_182、国家将要出台的各项政策_193、购房者心理预期变化左右房价走势_204、保障性住房的建设_20（二）呼和浩特房地产市场的特征_201、供应量放大，需求量难以同步_202、行业洗牌，开发商面临两极分化_213、提升品质，市场刚性需求仍客观存在_214、加强对市场的分析、研究_212呼和浩特市2008年房地产市场形势分析与2009年预测按语112月，呼市房地产市场完成开发投资10044亿元，比上年同期增长385，增幅回落近89个百分点；商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。112月，商品房施工面积为163906万平方米，同比增长2061。其中，新开工面积37425万平方米，同比增长271；竣工面积为37456万平方米，同比增长1674，其中，住宅竣工面积33338万平方米，同比增长3774商品房实际登记销售10747万平方米，商品住房实际登记销售8674万平方米商品房空置面积为26314万平方米，同比增长5519；二手房成交8448万平方米，同比增长9474，环比增长9474。其中住宅成交6212万平方米，同比增长7415，环比增长981。可以看出，进入2008年以来，无论二手房和二手住房交易量都较去年同期均呈增长趋势。但是，环比增长幅度在下降。2008年我市房地产市场在全国市场处于低迷的情况下，总的来看运行平稳，市场供量偏大，市场交易量出现明显下降，但房价没有下降。说明当前我市的房地产市场没有泡沫。预计2009年,我市房地产市场总体上呈现平稳运行状态，价格波动幅度不会很大。而且我市房地产新政将于2009年二、三季度渐显效果，有利于促进市场的平稳健康发展。一、背景分析（一）宏观经济环境分析2008年全国经历了南方冻雪、四川地震、北京奥运会、股市重挫、银根紧缩、下调利率等众多事件，市场观望也逐渐成为今年国内大多城市的楼市代名词。2008年以来，呼和浩特市经济保持了平衡较快发展的态势。农3业生产喜获丰收，工业经济平稳运行，投资增长相对适度，消费市场持续繁荣，财政收入强劲增长，信贷规模继续扩大，城乡居民收入明显提高，物价涨幅继续回落。前三季度，全市地区生产总值实现9279亿元,同比增长140,其中第一产业实现增加值334亿元,增长83第二产业实现增加值3629亿元,增长122第三产业实现增加值5316亿元,增长155。110月份,全市规模以上工业增加值2725亿元,同比增长14实现社会消费品零售总额4356亿元,同比增长239,地方财政收入1281亿元,同比增长35城镇居民人均可支配收入14409元,同比增长179农民人均现金收入达到7004元,同比增长216。同时我们也应该看到，2008年以来，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加。给呼和浩特市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战。19月，呼和浩特市实现地区生产总值增幅同比回落45个百分点，比自治区平均水平低47个百分点，在全区12个盟市中与乌兰察布市并列第11位。111月，呼和浩特市全社会固定资产投资总额60502亿元，同比增长10，比去年同期回落94个百分点，比自治区平均水平低186个百分点，在全区12个盟市中排第11位，高于乌兰察布市68个百分点；社会消费品零售总额48351亿元，位居12个盟市第1位，同比增长238，与包头市并列第2位；规模以上工业增加值2995亿元，同比增长128，低于自治区136个百分点，在全区12个盟市中排第11位，高与乌海市15个百分点。可见，经济发展虽然保持了14的增速，但值得注意的是，规模以上工业、固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政总收入等主要经济指标，与自治区和其他盟市相比均较慢，呈现回落走势。特别是金融危机对国内实体经4济的影响，已从房地产、煤炭、电力、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现，明年上半年呼和浩特经济形势将更加严峻。（二）2008年房地产政策分析房地产关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济发展、社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。1、保障民生，刺激内需2007年底到2008年陆续出台的国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用房管理办法、廉租住房保障办法等政策，预示了我国住房政策的战略转型，显现了我国多层次住房体系解决中低收入者的住房需求的政策导向。随着政府对楼市调控向着保障民生的方向倾斜以及对整个国民经济下滑的担忧，启动了保障性住房投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP下滑的拉动。2009至2011年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造。呼和浩特市也加快了保障性住房建设。2009年经济适用住房项目计划开工面积为126万平方米，计划投资2315亿元，解决低收入家庭约18000户。2010年经济适用住房项目开工面积为146万平方米含续建，计划投资2778亿元，解决低收入家庭约20771户。加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需要。在拉动内需，促进经济发展的同时，房地产业，特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心的民生问题，解决了百姓住房的困难问题，另一方面能够促进整个社会经济的发展。52、为支持居民购买普通自住房，降低房贷利率及住房交易税费央行宣布2008年9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率027个百分点，宣布了中国进入减息期。截止到从年月日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，央行已连续进行了四次降息。一年期人民币存贷款基准利率个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。就行业而言，对房地产行业是个重大利好，房地产企业对银行依赖程度较大，大幅降息明显降低了开发企业的财务成本，同时随着降息效应的叠加，有利于提高按揭购房者购买力，降低已按揭贷款购房者负担。2008年10月22日经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布交易税费下调及对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款首付可至两成，贷款利率下限扩大至07倍。新政出台的背景更多的是出于政府对整体经济安全的考虑，针对当前就业机会大量消失、经济衰退的担忧的考虑，其目的在于增强购房者信心与预期，带动楼市交易回暖，最终促进国内需求的上升。3、二套房贷“有限”松动，减轻住房转让环节12月17日国务院常务会议决定加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年含5年改为超过2年含2年转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。本次会议政策延续了之前中央政府“救市”房地产的精神，但6也显示了决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延，既要防止投机和炒作，又要促进市场交易量的恢复，仅对二套房贷有限放开，突出满足改善型住房需求，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其因操作层面的难度以及面临群体相对有限，其对市场需求的刺激还需进一步观察。4、加大土地清理整顿力度，挤出土地市场泡沫2008年国家先后出台国务院关于促进节约集约用地的通知、违反土地管理规定行为处分办法等政策及启动了新版土地出让合同。我国自2004年8月31日取消协议出让土地，开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应，土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出，开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006年至2007年的大牛市，以及资本市场的追捧，终于制造出地价超过房价的泡沫。不过无论从房价，还是地价来看，泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，以及加大土地清理整顿，规范土地市场，加强对土地市场的供应管理，挤出地产泡沫。5、地方政策到目前全国已有20多个城市，相继出台了刺激房地产发展的政策。呼和浩特市政府也发布了200863号文件，即呼和浩特市人民政府关于促进房地产市场健康发展加强保障性住房建设的通知，该通知从2008年12月1日起执行，执行至2009年9月30日。二、呼和浩特市房地产市场分析（一）供应分析从供应总量来看，2008年112月呼和浩特市商品房累计可售79957万平方米，比去年同期增加35287万平方米，同比增长77899。商品住宅累计可售43559万平方米，比去年同期增加20769万平方米，同比增长9113。图12007、2008年商品房累计销售情况01002003004005006007008009001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月可售面积万平方米20020406080100增长率2008年商品房累计可售面积2007年商品房累计可售面积2008年同比增长率2008年环比增长率图22007、2008年商品住房累计销售情况01002003004005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月可售面积万平方米50050100150200250增长率2008年商品住房累计可售面积2007年商品住房累计可售面积2008年同比增长率2008年环比增长率2008年呼和浩特市商品房和商品住房可售面积同比均波动较大，但总体保持了持续增长的势头，环比8月份以来呈缓慢增长的态势。主要是受全国房地产市场不景气的影响，开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度，8月份因上半年积压的住房项目较为集中的上市，导致这个月的商品住房上市面积激增，但市场依然没有好转，108月份的供应量又有所回落。到12月又激增。（二）需求分析从成交总量来看，2008年112月呼和浩特商品房实际登记销售10747万平方米，商品住房实际登记销售8674万平方米，分别与去年同比增长2267和1533。进入2008年，呼和浩特房地产市场在全国一线城市持续低迷的情况下，始终保持了增长。无论商品房还是商品住房每个月的实际登记销量和去年同期相比都出现增长。但是同时也要看到无论是同比还是环比增长幅度均在下降，特别是10月以后下降幅度较大。商品房和商品住房10月比9月同比分别下降3566和3781个百分点。特别是开发商们寄予了厚望的6月和10月房展会，楼市成交量也没有出现大的增加，进入11月份，由于房地产新政对于住房消费的刺激作用，以及某些开发商暗地采取优惠，整体销售量没有出现下降，但增幅明显趋缓。图32007年与2008年112商品房实际登记销售情况0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米604020020406080增长率2007年2008年与上年同比与上月环比图42007年与2008年112商品住房实际登记销售情况90204060801001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米80604020020406080100增长率2007年2008年与上年同比与上月环比（三）价格走势分析2007年商品房和商品住房均价始终小幅攀升,进入2008年均价呈现出“高开低走”的明显特征。随后由于市场的调整，同比价格尽管小幅上涨，但涨幅逐月下降,回落趋势较为明显，仍然在高位运行，但此时已经没有成交量的支撑。呼和浩特商品住房虽然没有向一线城市那样大幅降价，但许多开发商采取了送装修、送家电等暗降手法。9月之后环比涨幅基本为零，10月后迫于年底的资金压力，开发商加大了促销的力度，甚至个别楼盘还爆出“成本价”、几折卖房等惊人优惠，呼和浩特中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下，价格也开始出现小的松动。图52007年、2008年商品房价格走势35003550360036503700375038003850390039501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月价格（元/平方米）0123452008年增长2007年商品房2008年商品房与上年同比与上月环比图62007年、2008年商品房价格走势1026502700275028002850290029501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月价格（元/平方米）0123452008年增长率2007年商品住宅价格2008年商品住宅与上年同比与上月环比（四）保障性住房市场分析自“国六条”实施以来，呼和浩特进一步加大了经济适用房的市场供应，将经济适用房年度供应量占全市住宅总量比例，由以前平均每年15提高到今后几年的30，以缓解中小套型住房供应不足带来的房价上涨压力。截止2008年12月，呼市已审批的经济适用住房项目共计40个，总规模为394万平方米。其中已开工建设的项目为31个，建筑面积共计30361万平方米。目前，有“铁木真拆迁小区”、“秋实第一城”、“温馨家园”等11个项目达到了售房条件，已分别出具了经济适用住房市场指导价格，并报市政府和发改委备案。共有可销售经济适用住房房源9354套，已安排回迁3080套，持经济适用住房准购证购买3536套。2008年经济适用住房项目新开工面积为132万平方米，占年度房地产开发量的28，计划投资235亿元，解决低收入家庭约18800户。2009年经济适用住房项目计划开工面积为126万平方米含续建，计划投资2315亿元，解决低收入家庭约18000户。2008年，对廉租住房租赁补贴进行了重新测算后，将廉租房补贴标准由原来每月每平方米建筑面积补贴6元，调整为每月每平方米建筑面积补贴10元。对于有房户在发放租赁补贴时，在扣除原11有面积的基础上，最低保障面积为20平方米，2008年增至25平方米。截止2007年底，呼市对140户低保家庭的廉租住房给予了租金核减，核减金额145万元。实物配租情况。从呼市的实际出发，我市采取新建廉租房和从二手房市场及空置商品房中收购两种方式来落实。截止目前，已落实廉租房建设计划1307套，其中，已建成交付911套（2005年至2006年建成200套，2007年收购45套，2008年竣工666套），已开工建设1062套。呼和浩特市计划在2009年内全部解决2506户最低收入居民的住房问题。目前，廉租对象的档案管理，已按照民政部、建设部的要求，编制了管理软件，实现了微机化管理，呼和浩特市廉租住房工作已经纳入制度化管理，廉租房申请对象的建档、审批、退出体系已形成，工作程序顺畅，资金落实有保障，已形成了稳定有序的工作机制和工作体系。目前，国内一些地方出现了停建或者准备停建经济适用房现象，呼和浩特暂不会停建，因为低价位的经济适用房仍是解决中低收入家庭住房不可缺少的一部分。但近期经济适用房遭遇了滞销的尴尬局面，这主要一是一些人即使拿到了号，但因价格问题而放弃购买；二是一些地段，特别是近邻的一些楼盘降价，比经济适用房价格还低，抢走了一些中低收入家庭客户；三是不少经济适用房远离市区，造成居民交通成本和生活成本的上升，也使低收入群体望而却步。三、房地产开发经营情况（一）房地产开发投资2008年房地产开发投资继续保持增长，但增速下降，并且下降幅度较大。112月房地产完成开发投资为100435026万元，比上年同期增长385，增幅回落近89个百分点。图72008年与2007年112月房地产完成开发投资情况12从资金来源看，国内贷款有所提高，但是企业筹集资金的压力也在加大。2008年112月房地产资金来源中，国内贷款占1134，较去年同期上涨了282个百分点；自筹资金占6097，较去年同期上升了536个百分点；定金及预付款占2031，较去年同期提高了167个百分点。由于2008年呼和浩特房地产整体市场没有达到一线城市的低迷状态，回款压力也不如一线城市大，致使定金及预付款比例有所上升。但是企业由于贷款难度较大，致使企业加大自筹资金的力度，进一步增加了企业筹集资金的压力。图82007年、2008年112月资金主要来源结构所占比例（二）商品房销售额商品房销售额同比增长率下降幅度较大。112月，商品房销售额84176726万元，同比增长6661。但增幅也呈下降趋势，增幅0200000400000600000800000100000012000003月4月5月6月7月8月9月10月11月12月200204060801001201402008年完成投资2007年完成投资2008年增长2007年增长11348526097556120313202020406080国内贷款自筹资金定金及预收款2008年112月2007年112月13与10月相比下降14265个百分点。其中，商品住宅增长幅度较大，112月商品住房销售额716843万元，同比增长7438。但是较10月相比下降20098个百分点。图92008年商品房与商品住房销售额与增长情况01020304050607080904月5月6月7月8月9月10月11月12月亿元1000100200300400500同比增长商品房亿元商品住房亿元商品房同比增长商品住房同比增长（三）商品房施工面积、新开工面积和竣工面积2008年，呼和浩特商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。112月，商品房施工面积为1639060995平方米，同比增长2061，其中，新开工面积465698525平方米，同比增长2293。竣工面积为374564999平方米，同比增长1674；商品住房施工面积1320423068平方米，同比增长304，其中，新开工面积374258208平方米，同比增长271，竣工面积333379945平方米，同比增长3774。客观分析，受宏14观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产施工、竣工面积大幅下降。面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题，纷纷减少商品房新开工面积，故其增幅大幅下跌。图102007年、2008年112月商品房施工、新开工及竣工情况1639064657374561358973788432085020040060080010001200140016001800房屋施工面积新开工面积房屋竣工面积万平方米2008年2007年图112007年、2008年112月商品住房施工、新开工及竣工情况13204237426333382420329448101260200400600800100012001400住宅施工面积住宅新开工面积住宅竣工面积万平方米2008年2007年15图122007年、2008年112月商品住房施工、新开工及竣工面积同比增长情况229310882161071802220611674304270937745590731287450050100150200房屋施工新开工房屋竣工住宅施工住宅新开工住宅竣工2008年同比增长2007年同比增长（四）商品房空置面积2008年呼和浩特商品房空置面积整体呈现增长的趋势。112月商品房空置面积为26314万平方米，同比增长5519，2008年商品房空置面积比2007年有所上升，而且环比逐月上升。112月商品住房空置面积为20387万平方米，同比增长8127。上半年环比下降，下半年呈上升趋势，特别是12月比10月提高3085个百分点。图132008年商品房空置面积与环比增长情况16166261746118113186572019820441285792631413683731250238261228730501001502002503003505月6月7月8月9月10月11月12月201510505101520253035空置面积增长率图142008年商品住房空置面积与环比增长情况1163811388128951358145121510716657203872151083132341686531349534950501001502002505月6月7月8月9月10月11月12月2010010203040商品住房空置面积环比增长四、呼和浩特二手房市场分析2008年112月，呼和浩特二手房成交8448万平方米，同比增长9474，环比增长9474；二手住房成交6212万平方米，同比增长7415，环比增长981。可以看出进入2008年以来，无论二手房和二手住房交易量都较去年同期均呈增长趋势。但是，环比增长幅度在下降。图152008年112月二手房成交面积增长情况176040200204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二手房与上年同比二手房环比增长二手住房与上年同比二手住房环比增长图162008年112月二手房成交价格05001000150020002500300035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二手房平均销售价格二手住房平均销售价格图172008年112月二手房销售价格同比与环比18100102030405060701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二手房同比二手住房同比二手房环比增长二手住房环比增长由图16和17可以看出，2008年二手房的成交均价除5、6月外，一直处于平稳上升的走势，特别是二手住房下半年一直平稳增长，但到11月环比开始下降，12月降幅较大。由于二手房市场的价格调整略微滞后于新房市场，在新房价格出现明显下降的情况下，开始影响到二手房市场。2008年以来由于新房市场成交低迷，楼市价格战也同时加剧。呼和浩特在新房市场销售价格始终高位运行不降情况下，人们又开始转向二手房市场，所以今年以来，二手房市场增长幅度较高，甚至个别楼盘出现了二手房价高于在售新房的价格倒挂现象。此外，虽然有降息、房贷放松等一些刺激二手房交易的政策，但很多新政的细则没有出台，使得大部分想购买二手房的客户依旧持观望的态度。同时由于竞争的加剧，一些缺乏品牌认知度和实力的中介公司将会逐渐淡出市场，而有实力的中介公司则面临着优质房源的竞争，中介市场也将面临新一轮洗牌。五、呼和浩特2009年房地产市场发展预测对于房地产市场的预测而言，可以看出房地产供求市场是一个动态的复杂系统，有很多因素在影响其状态。而且，在不同时期、不同环境，起主要作用的影响因素也不同。同时，有些影响因素是19显性的，有些又是隐性的，而可能隐性的因素对房地产市场的供求产生重要的作用。（一）影响房地产市场的因素2009年的房地产市场走势，将受到如下几个方面的影响1、宏观经济走势房地产市场与宏观经济密切相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖；如果宏观经济增速继续回落，预计房地产市场的调整期将延长。在全球经济进入调整的新格局当中，中国经济表现相对稳健，而呼和浩特作为我国边疆城市，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，呼和浩特作为内蒙古的首府城市及呼包鄂经济圈的打造，为呼和浩特经济的发展都提供了有利条件，为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。2、国家将要出台的各项政策自2007年927房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，最高达3040。加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，特别是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预期和信心。政府陆续出台了很多“保增长”的经济措施。房地产业作为国家重点支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，因此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要工作。国务院总理温家宝在11月10日部署落实中央政策措施的七项工作中，第三项工作明确提出对房地产行业定调，温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对20国民经济的意义。呼和浩特市政府随即也出台了呼和浩特市人民政府关于促进房地产市场健康发展加强保障性住房建设的通知，值得注意的是，此次出台的措施保障中低收入家庭基本生活的政策倾向十分明显，其目的是支持居民改善住房条件而不是维护高房价。根据中国指数研究院根据对多个城市救市政策实施后的销量监测情况看，救市并未取得立竿见影的效果，更多的购房者在观望，他们期待在更低的价位上享受更多的政策优惠，因此，只要推出的救市政策不够彻底及不能改变人们对房价下跌的预期的话，购房者就不会贸然出手。但既然政府开始了救市行动，如果稳定整体经济的目的没有达到，救市的举动就不会结束；如果还是达不到增加交易量、增加贷款、增加房地产市场投资等效果的话，还可能会有进一步的措施出现。3、购房者心理预期变化左右房价走势心理预期是人们