四会物业管理处保安部工作手册

房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力管理处保安部工作手册目录页数一、保安部工作规程2二、岗亭岗位职责3三、巡逻岗位职责4四、保安员应具礼仪及当值注意事项5五、交接班制度7六、会议学习训练制度8七、警容风纪的规定9八、停车场规则10九、小区紧急应变措施12十、表格20保安部（一）保安部工作规程根据公安部门颁发的“广东省保安管理条例”，结合小区的实际情况，保安队伍的建设和管理，应包括以下内容1宣传教育。宣传教育工作就是把国家制订的法律、法规和公司的各项安全保卫规章制度向所有员工进行宣传，以增强他们的法制观念和遵纪守法的自觉性。提高警惕，做好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）。2加强内部治安管理。制订各种安全管理规章制度，打击各类违法犯罪活动，并同任何危害小区利益、扰乱经营秩序的行为作斗争。3查破案件。查破一般涉外案件和刑事案件，协助公安机关侦破重大案件和查破治安案件。4秘密力量建设。开展调查研究，建立刑事、治安秘密力量，以提早发现各类犯罪人员或犯罪嫌疑人员。5保卫要害部位。划分小区要害部位，建立要害部位档案，严密各项防范措施，保证要害部位的安全。6追查事故。根据事故的大小，配合公安机关或单独追查。参与调查重大事故（火灾事故等）。7保密工作。协助有关部门做好保密工作，同盗窃、出卖党和国家机密，公司秘密的行为作斗争。8警卫、消防工作。负责小区消防安全工作，领导组织小区警卫和义务消防队，并开展教育和训练及进行安全性检查。9完成管理处、安全机关和安全机关交办的其它任务。（二）岗亭岗位职责1当值员工（保安），一定要等待接班的同事到达，交待清楚有关当班事项才能离开岗位。2接班者应提前十五分钟到达岗位，详细了解上一班保安当班事项。3门岗员要特别保持站立端正，精神振作，衣冠整洁，待人热情有礼。4执勤期间，在岗位内发现的治安情况，必须作书面记录及应尽快报告主管。5未经许可，不得离开岗位。6门岗员应根据实际情况半闭或全闭大门，并放下档车栏。来访车辆应在大门外房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力检验及登记。7所有进出门岗的人和车辆必须严格检查，验证，登记。所有进、出货车必须经过检查，而载货离去的货车，亦必须出示物品搬运许可证来证明。如有怀疑，应要求可疑人出示所携带物品或运载货物才予放行。必要时可通知相关租户/业主会同检查。8当发生意外而有人受伤，须指挥交通，给予尾随车及时警告，将伤者小心地移离危险位置，打电话召唤救护车及通告控制室等候支援。9在无人受伤交通意外事件中，须维持秩序，使现场交通畅顺。然后记录事件经过。10凡易燃、易爆或具危害公共安全之物品，一律禁止携入。11任何人士在非办公时间内到访先要登记，保安必须登记来访者之身份证，及查询理由是否合理。（三）巡逻岗位职责1经常巡视小区内公共设施是否正常，如发现变异要立即查明情况和原因，及时处理和报告。2熟记紧急联络用的讯号，电话号码，对讲机号码，以便与有关单位和人员及时联系。3执勤时必须全神贯注，细心观察，发觉有异味，听到可疑声响，要立即查明情况。4注意来往人员的情况及其携带物品，发现可疑的人和物品要选择适当的地点位置加以监视，并及时报告。5发现偷盗分子，进行流氓活动，应立即设法擒获。6发现有互相打架、吵架斗殴现象时，应上前劝导制止。7发现火灾立即扑灭，并迅速报警。8防止可疑人物在公共地方放火，放置炸弹及易燃易爆物品。9注意公共停车场的车辆及公共设备有否被损坏。10若在巡逻时发现有岗位出现真空，应暂时接替有关岗位，并立即通知领班处理。11注意小区内公共地方的清洁状况是否满意及照明灯泡是否须要立更换。12填写巡逻报告及准时到巡逻点签卡或打卡。（四）保安员应具礼仪及当值注意事项1仪表11制服必须穿戴整齐及清洁。12头发应定期修剪梳理整齐，不得留长头发。13胡子必须刮好。14皮鞋应该擦亮。15手指甲必须定期修整及保持清洁。16必须注意个人卫生。2礼貌21于见到相熟的客人，必须有礼貌地打招呼。22对所有客人的提问，必须有礼貌地耐心回答。23即使面对无理取闹的客人，亦不可随便恶言相向，必须耐心解释原因。若在必要时应转达上级处理。24应尽量面带笑容，保持一个亲切的形象。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力25即使在向陌生人询问时，亦应尽量保持笑容及礼貌，切记不可无故厉声喝问，影响管理处的形象。26当值时严禁粗言秽语。3纪律31于保安亭及保安柜台当值时，坐姿必须挺直。32于站岗时，腰板必须挺直，切忌歪歪斜斜，有气无力。33必须服从上级的指示，不可违抗命令。34即使抓到贼人，亦必须交由上级处理，严禁无故使用暴力。35绝对不能在面对客人时抽烟或吃零食，更不可咬著香烟或食物跟客人讲话。36不可无故迟到早退，即使有任何理由亦必须先向上级报告。37交接岗位时必须准时，而离开岗位前亦必须向下一班员工交待清楚，如下班员工尚未前来接替其岗位前，严禁私自离开。38若发现有岗位出现真空，应暂时接替有关岗位，亦立即通知主管处理。39必须紧记服务客人原是管理处员工应尽的责任，所有员工严禁向客人索取任何形式的赏赐。即使客人主动提出亦应该礼貌地拒绝。4工作态度41必须留意四周发生的任何事。42遇有任何事情发生，应尽量保持冷静处理，不可惊惶失措。而若发现未能自行处理，应立即向上级报告并要求协助。43若发现可疑的事或物，切勿害怕麻烦而放弃追查。44遇有客人投诉，必须耐心聆听，并尽力为客人解决问题。45必须具备团结精神，同事之间应主动互相帮助，不可在遇事时互相推卸责任而拒不赴援。46若发觉有业户需要帮忙，应主动作出协助。（五）交接班制度1接班人员提前20分钟做好接班的准备工作，准时接班。2接班人员要在值班室当面清点应交接的物品（如交接班本来访登记本、手电筒、放行条、对讲机等），检查值班室内外卫生及值班用品的性能。发现问题做好记录，并立即向班长和队长汇报，否则接班后发现的问题，后果由当接班人员要负责。3交班人员要负责检查接班人员，警容风纪，发现问题应及时纠正，对不听从劝告者要向保安部汇报，交班接班人员不得互相包庇，如有发现，两者都要严肃处理。4凡因交接班分不清而发生问题，要根据具体情况追查双方责任。5凡是交接时间已到，接班人员尚未到位接班的。交班人员做好记录，（包括时间和接班人员），同时交班人员要立即向班长汇报，班长不在时，要向保安部汇报，直到班长或队长安排人员值班，才能离开岗位。（六）会议学习训练制度1会议制度11队委会由队长、班长组成，每月日由队长组织召开。12队委会的内容是总结当月工作，传达文件，指示及上级会议精神等同时研究下个月的工作计划，以及讨论研究奖惩罚决定等。13保安全体会议由队长组织总结保安部全体队员的工作情况，表扬好房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力人好事，和纠正各种错误，传达和学习有关文件和精神，布置工作，每个季度召开一次大会。14班务会每周开一次，由班长组织，总结一周工作情况，评出本周积极分子一名并做记录。2学习制度每月最后一周星期五为保安部学习时间，由队长主持。3训练制度31每月13号三天为全队和班长培训日，确定当月的训练内容和其他事项。32每月27、28、29号三天为各班训练时间，由各班长负责组织，并做好训练记录，训练内容由保安部通知。（七）警容风纪的规定1执勤、训练集会等集体活动，要统一穿制服，穿统一发放的鞋，不准穿与制服不协调的衣服。炎热季节，除执勤训练外，在办公室和宿舍可以不戴帽。室外不准穿背心、短裤、拖鞋或不穿上衣。2休假或离开住地范围时，不准穿制服。3保持个人仪容整洁，不准留长发（以发两侧不能触耳，后侧衣领为准）或电发留鬓角，不准留长胡须和长指甲、不准戴戒指和项链。4各班每月对警容风纪进行一次检查，不合格者，按规定扣罚奖金，影响较大者，暂停安排上班。（八）停车场规则1所有进入本车场的车辆必须是政府部门认可之合法车辆并依有关法例已购买有效之汽车保险。2所有进入本车场的车辆，须在车场入口处领取有车辆进场时间之停车证。3汽车时租泊车收费为每小时人民币元正，免费停车时间为分钟。摩托车每次收费元，夜间每次元。4所有时租车辆在驶离车场前，必须在车场出口收款处缴交应付之停车费，并须把停车证交还收款处方可离开。5遗失时租停车证者，除按时缴费外，另须手续费人民币伍拾元正。6遗失月租停车证，车主请用书面向管理处申报，重领新停车证并缴付手续费人民币伍拾元正。若在新停车证发出前于本车场停泊，将按时租停泊计算收费。7所有进入场内的车辆，必须服从管理处人员的指示，停泊在保安员安排的车位和地点内，并且须严格遵守车场内交通标志指示行驶。8月租车位的车辆，必须在车头挡风玻璃上张贴有效的停车月证。同时，车辆只许停泊有所属车位内，严禁越位停泊。9凡未经许可或停泊在非指定车位或阻塞通道之车辆，均会被施离现场及予以扣留，而无须预先通知。车主在领回车辆时须缴付一切拖车及扣车等费用。被拖或被扣车辆如有任何损毁，管理处概不负责。10任何进入本车场之车辆，若对车场内公众设备等造成损坏，司机和有关单位之用户须负责一切赔偿。11在车场内停泊的车辆，如遇被窃、失物、损坏或某种原因引致任何人士伤亡等，概与管理处无关。12未经管理处批准，不许在停车场内洗车或维修车辆。13违反小区车场规则的司机或车辆，管理处有权拒绝其再度进入本小房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力区车场。14所有进入本车场之车辆除需遵守以上各规则外，还需遵守业主守则中“花园交通规则/车辆管理”。15管理处有权随时修改以上规则而不须另行通知。16本规则之解释权属物业管理处。（九）小区紧急应变措施1水浸之处理程序1）员工巡楼时或在岗位上如发现小区内水浸，应立即将情况报告当值主管。2）当值主管接报告第一时间到现场了解情况。经核实后应视情况决定是否马上通知有关部门（如工程部、行政人事部、保安部、管业部等）负责人，说明有关出事之地点和简要情况，同时积极组织现有人力物力开展抢险工作。3）组织当值人员采取有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。包括；（A）关闭受浸区域之电掣、以防人员触电。在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸到其它楼层；（B）用布、沙包或其他材料塞住漏洞；（C）疏通排水地漏、排水渠；（D）开启排水泵；（E）用吸水机吸水；（F）其他一切经济有效的措施4）设法明水浸之来源并采取有效的措施加以截断；（A）如水浸起自小区机管设施之损坏和故障应当关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。（B）如洪水来自小区外，应当在小区各低于水位出入口安上拦水闸板。（C）如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往水区的入口封闭，并用排水泵将小区内的积水抽排出小区外。5）水源中断后应尽快通知清洁人员吸清积水，清理现场环境，通知工作人员修复受损的设施，尽快回复小区的整洁外貌和正常使用。6）事故处理过程中应设法维持好小区内的秩序，并耐心做好向业户的安慰解释工作，尽力为业户克服因水浸所带来的实际困难，并注意维护好小区和管理处的形象，对自已不清楚的情况不要胡乱作答。7）如有单位受浸，应尽快通知有关业户回小区处理单位内财物。8）如有任何公共设施的正常使用受到影响，应在小区各主要出入口设置告示，知会业户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。部分常见水浸事故的针对性处理措施在发生以下所列的情况时，除采取上述一般措施外，还应采取以下相应的针对性措施1）小区的供水管道发生破裂，应尽快找到并关上能够控制破裂部位的水掣。2）如小区的空调设施或蒸气管道出现大漏水现象，应当在隔水处摆放桶接水同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和业户的单位。3）在进行防火喷淋检修操作前，应先关上有关水掣，并把有关部位的积水放干，然后才可以对喷淋进行操作。2漏液化气的处理程序员工接获或嗅到气味而发现煤气泄漏时，应采取以下程序处理房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力1）保持冷静。在气体泄漏的现场严格禁止任何人使用明火，使用无线电对讲机以及关闭任何电掣开关，以免电火花引燃泄漏的气体。2）将事件通知小区消防中心，并说明事发地点和程度，以便消防人员根据情况作出处理（如通知消防局、煤气公司，工程部等等）。3）打开泄漏范围的有关门窗，加快气体扩散，阻止现场范围的非有关工作人员围观。并根据实际情况和消防人员的指示，采取有效的措施和指导现场有关人员疏散。4）通知煤气公司即时进行抢修。3停电的处理程序1）立即与工程部联系，尽快采取措施恢复供电。2）使用紧急照明，保证各主要公共地方、及通道的照明。3）如在末知的情况下小区突然发生停电，管业部应尽快派员工到小区各主要电梯厅及小区出入口维持秩序，并通知保安中心采取必要措施，严防有人制造混乱，混水摸鱼。4）如突然接获通知小区将在短时间内停电，应马上通知工程部安排电梯工，在停电前十分钟，向业户发出通知。5）处理期间应耐心接待客人的询问和向业户作好解释和疏导。4火警之处理程序1）第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其它最快的方式通知小区消防中心，说明起火的确实地点和起火的性质，通知火灾现场一带的业主和员工疏散。然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器，以便发出火警警报，然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器，消防栓，沙袋，水龙头等尽快将火焰扑灭，或控制火势发展，等待消防人员到来。对电器发生的火灭，需使用气体灭火器、干粉灭火器或投掷沙袋等，而不可使用水性灭火用具。2）管业部接报后应马上通知以下人员（A）消防控制中心（B）当值保安主管（C）当值维修主管（D）管理处主任（E）各部门主管（F）如获物业主管、当值主管给予的指示后。通知市消防队。这时，管业部各员工作为信息控制中心而留下继续值班，除非另有指示，否则应坚守岗位。3）物业主管、部门主管等，无论谁先到达起火地点，都有权有责任用最快的时间作出是否向市消防队报警的决定。因为火灾的蔓延大都是因为忽略了及时通知消防部门而造成的。4）利用小区之传讯系统如消防警报等通知所有业户疏散，并告知业户切勿使用电梯，应由走火通道撤离。5）接到通知后，所有人员除受命参加灭火外，其余要坚守岗位，等候指令，并做好疏散的准备。6）如火势扩大，小区员工要各施其职，协助小区人士撤离现场，使其有秩序地撤离及集中在安全的指定地点。管理员要注意维持小区各主要公共地方的秩序，指导和协助小区内人员从正确的途径疏散。而保安人员要控制好小区的出入口，保证其畅通，并提防坏人“趁火打劫”。工程部则应关闭有关区域的电源、将有关电梯锁房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力停在首层，只留一辆消防电梯由消防中心控制。7）如已通知消防局，则需派人在约定的小区门口或路口接应消防员，引其到场。消防员到场后将灭火工作交给消防员，小区当值主管应保持与消防员方面的联系，为其工作提供可能的协助。8）如出现人员损伤，应通知医疗部门（市急救电话120），并积极组织救援。9）火灾扑灭后要保护现场，直到消防局的消防调查完毕。并尽快将火灾有关情况的报告送交有关负责人。5斗殴暴力事件的处理程序1）巡查发现或接报小区内有人实施暴力行为，应马上用对讲机或其他最快的方式报告小区保安中心，简要说明现场的情况（地点、人员数量、斗殴的程序，有无使用武器等），同时保持冷静，如能即时处理的可即时处理，否则监视现场，等待保安中心的指令。2）保安中心接报告应视情况尽快派适当数量的保安员到场，尽可能制止一切暴力行为，然后将有关肇事人员带往保安中心接受调查处理。如场面无法控制，应尽快报公安局派人到场处理。3）如斗殴事件中小区的财产或人员受到损害，应摄下照片、保护现场、扣下有关肇事人员和留下目击者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。4）如涉及肇事责任的情况应报交派出所立案处理。5）处理过程中应注意保持客观及克制的态度，除非正当防卫需要，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或口角。6）事件中如有造成人员受伤的，要及时组织抢救，并尽快送交或通知医疗部门。7）如遇重大伤亡事故，应打广州市急救电话120，说明事发地点、人员伤病情及联络电话、接急救车地点等。6盗窃和破坏事件的处理程序1）如接到盗窃警报，应马上派保安人员到场查视，尽快将情况回报。2）巡查发现或接报小区内有人实施盗窃破坏行为，应马上用对讲机或其他最快的方式报告小区保安中心，简要说明现场的情况。（地点、人员数量、人员财务损失情况等），同时保持冷静，如能即时处理的可即时处理，否则监视现场，等待保安中心的指令。3）保安中心接报后应视情况尽快派适当数量的保安人员到场，尽可能制止一切盗窃或破坏行为，并将有关肇事人员抓获带往保安中心调查处理。4）如事件中涉及财产损失或人员受到损害，应拍摄照片或录相、保护现场、扣下有关当事人员和留下目击者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。5）如涉肇事责任的情况应报交派出所立案处理。7台风/寒流之处理程序暴雨天1）留意小区内外及公共地方四周之去水渠是否畅通，如有淤塞，尽可能即时清理，若遇有困难，应再通知有关部门派员清理。2）留意配电房及其他功能房是否有积水及需要清理。台风戒备讯号悬挂1）提高警觉，开始执行防风措施。2）将小区内附近所有杂物（任何容易被强风吹倒之物件），搬回储物室内，避免发生意外。