商业地产开发流程与控制

商业地产开发流程与控制共57页第1页目录_M“PR9A/T3R第一章项目决策阶段3一、可行性研究3第二章前期准备阶段6一、获取土地使用权6二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证、立项9三、规划设计10四、建设项目报建登记，申请工程招标，办理招标投标手续，确定勘察16五、到建设局备案，申办施工许可证31第三章工程建设阶段34一、施工用水34二、施工场地平整，达到施工条件34三、施工通道疏通，满足施工运输条件34四、施工图纸及施工资料准备34五、施工材料和施工设备的准备34六、临时用地或临时占道手续办理34七、施工许可批文及办理开工手续34八、确定水准点与座标控制点，进行现场交验34九、组织图纸会审、设计交底34十、编制工程进度计划34商业地产开发流程与控制共57页第2页十一、设计、施工、监理单位的协调34第四章项目销售阶段35一、确定营销策划及销售单位及前期物业管理单位35二、确定按揭银行35三、申办预售许可证35四、商品房销售及按揭办理36第五章交付使用阶段46一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证46二、交房50三、后期物业管理51第六章附录52商业地产开发流程与控制大纲52商业地产开发流程与控制共57页第3页第一章项目决策阶段90Z5JK5D一、房地产项目可行性研究房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究小组进行可行性研究。（一）可行性研究的内容5Z5、资源供给及资本运作方案；6、环境影响和环境保护；7、项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；8、开发建设节点计划；9、项目经济及社会效益分析；10、结论及建议。（二）可行性研究小组成员知识组成经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。8KS3、详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4、项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照相关规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方商业地产开发流程与控制共57页第5页重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；（四）可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行1、项目公司接受委托或集团公司董事会立项；2、调查研究；3、方案选择与优化；4、财务评价和经济评价；5、编制可行性研究报告。（五）公司通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。,D6WPL0MB“GD9ISYPOL8QR9O商业地产开发流程与控制共57页第6页第二章前期准备阶段Y8_|,Q0OB一、获取土地使用权（一）开发商获取土地使用权的主要方式_,PK8KI3CE1、通过行政划拨方式取得；2、旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3、转让取得；4、出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5、联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6、通过司法裁决取得；/UF8ZQ,S0“HA、土地出让合同、划拨决定书或转让批文；,U,J1V2FNUB、开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；,EHL/J“SE|Q2NH6WD、12000地形图2份；E、加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份F、地上附着物权属证明；G、土地登记申请书；UN,QKWV5FAH、土地登记法人代表证明和身份证明；F1C“YIHI、土地登记委托书。商业地产开发流程与控制共57页第8页（三）土地主管部门/CQR1V6SNSZYY0APX2、土地使用权划拨2N9I/R07OJ3、征用土地4、地价评估A5YO3VTRMVE市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作。5、招标受让土地使用权申请程序EKW“VTE“W9I1）用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。2）用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。3）用地者进行投资分析。9M2PZL6F|6J7有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。/G3A5Q5K6ZEMYSB3M4B三、规划设计建设工程规划管理的主要内容有建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。（一）项目规划申报的基本步骤在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是商业地产开发流程与控制共57页第11页1、在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；2、在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；3、规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；4、通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；5、开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；6、申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据城市房地产管理法的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。（二）申办项目选址定点，取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。并取得建设项目选址意见书的附件规划设计（土地使商业地产开发流程与控制共57页第12页用）条件,（三）建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家城市规划法、建设项目选址规划管理办法等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。（四）申办建设用地规划7FK2I,L城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。（五）委托设计单位设计，送审设计方案。1、申报规划要点规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的商业地产开发流程与控制共57页第13页批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料,1建设用地申请；2房地产开发单位营业执照和资质证书；VC8C、建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供23个不同设计单位的规划方案及光盘）；1G8WC8GKID、“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。0T“FTGNR,A1）建筑红线审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。2）建筑试放红线红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3）市政红线审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。4、申办建设工程规划许可通知书，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办建设工程规划许可证。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报建设工程规划许可通知书应提交以下资料1）国有土地使用权证；2）城市基础设施配套费收据；AZ1YUA2经正负零验线、盖章的红线定位册副本；GJ8A5A7T3经正负零验线、盖章的核位红线图；4“B8TW2QM5U4垃圾处理费联系单。“XC6X4K建设工程规划许可证出现变更事由时，提交以下资料办理1变更申请；2工商部门更名通知、变更后的工商执照；3开发商资质证明；U/H/E2Z“L3MH8M4土地变更批复；I3Q,N8KHQXWM8GL1Q5Y9KZ6W招标投标监督管理机构招标申请人0G9XLKJ对招标申请人资格审查LXCRWCM6O,OE9O“L市建设工程交易中心商业地产开发流程与控制共57页第17页投标申请人投标申请人投标报名9_1Z3I“O2GC6U市建设工程交易中心OH3OXB/J招标人投标申请人3EO8Q1R_C5XU招标人对投标人资格预审6RX689OL,MQ7B市建设工程交易中心9CL15_BC8BJ6S6W招标人8PMC0CGZ招标咨询及答疑会5R_2DJN4VI“I招标投标监督管理机构O,I4|N9Q8G投标人编制与递交投标文件招标投标监督管理机构ZXRI组织评标委员会H7B5J6_N“M5M招标投标监督管理机构淮南市建设工程交易中心ESAE“O/SN招标人投标人L_70O“T4_DH5MHZ8招标投标监督管理机构各收费单位淮南市建设工程交易中心1Z“JXPRWWR363V1B/L招标投标监督管理机构市建设工程交易中心G8CI,CRR7L2B招标人、中标单位签订合同9B7N0Q_EB1P合同备案管理机构市建设工程交易中心招标人、中标单位领取施工许可证市建设工程交易中心/AB1_7H08Y施工管理5OF6O8PISU|K|市建设工程交易中心（二）工程建设项目报建程序DNO8S8Z8F1、建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取工程建设项目报建表。2、按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。9E653、工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。4、属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规商业地产开发流程与控制共57页第19页模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记筹建负责人变更时,应办理变更手续。（三）建设项目报建登记工作内容DTHV8KOEPJY填报建设工程项目报建表需带下列资料“UG4LW/N8TG1、建设项目批准文件；9B9R,VA2I2“Y2、建设工程项目土地使用合法证明文件；3、施工图设计文件审查批准书；4、资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；,T5、私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。（四）报建信息管理1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏；9UQ/2、在交易中心媒介上发布报建信息；3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。4、审核“一费制“收费认定表、核发缴款通知（五）投标申请人投标报名1、投标申请人事先将下述资料内容报送市建设工程交易中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料1）投标申请人的营业执照；2）资质证书；商业地产开发流程与控制共57页第20页3）投标申请人信誉档案资料；4）项目经理有关资料；E5I9K6WTW5业绩及其它与投标活动有关的资料。2、网上投标报名。5W8ZU1LQ4J1）招标人根据工程需要对投标申请人资格预审UMW3V5C“B工作内容A0UE1FK2SA、招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审H0LL1I9SB1O8D,IB、投标申请人到淮南市建设工程交易大厅商务中心领取资预审通知书和购买资格预审格式文件；1X4Z5T/LC、招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在淮南市建设工程交易中心采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。（六）投标文件的编制、内容、递交和接收U,CB,E/F/VYH工作内容“T5L6XO4G0K6N1、招标文件编制投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用相关文件规定执行。2、投标文件的内容商业地产开发流程与控制共57页第21页1）投标函；/NZ4XDB“LJ8N2施工组织设计或者施工方案；3）投标报价；4）招标文件要求提供的其他材料。（七）投标文件的递交和接收1J|T6、招投标监督管理机构进行监督管理“UT9H6F/A8C（十）定标2L,YB3IUVIC工作内容,WDLGMQ按照中华人民共和国建设部令第89号令房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法和淮南市相关文件规定，招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。SI21N3H商业地产开发流程与控制共57页第23页（十一）核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告工作内容招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料S9KJF1JJ1、由各收费单位确认的淮南市建设管理收费认定表；2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制“收费项目的缴款凭据。95MM8|1P同时，向淮南市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并填写中标公告公示、发布登记表，按规定在淮南市建设工程交易中心媒介上公示、公告中标结果。3H5IN3EE招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。招标条件Z8F3RY“T3K5M34R9IS由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投商业地产开发流程与控制共57页第25页标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市建委相关规定，实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。2、邀请招标招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委规定，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。TT1ZM3、协商议标9JI2Z,W6L6VM由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支商业地产开发流程与控制共57页第26页出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。4WE0X8B/ZV7C5A编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；X9SX4IJS发布招标公告或招标邀请书；审查投标单位资格；3K4QY2CFDX分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；编制和寄送投标文件；B3GOZT,JK4A开标，公开标底，审查投标书和保函；评标、定标、决定中标单位；发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。KPIQS招标申请书应当包括以下主要内容项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。2）应注意的问题8UCX工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。商业地产开发流程与控制共57页第27页招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。9Q7投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。6D、招标公告或投标邀请书“AR7VAHXE、投标报名名单公开招标商业地产开发流程与控制共57页第28页F、资格预审文件AZ,X7Y8HG、资格预审评审报告“YST/E6U4CH、招标文件I、购买招标文件登记表J、答疑会纪要或答疑资料及签收回执V3_U2X4I5|7YK、标底工程预算书L、评委名单M、招标人评委委托书N、开标会签到表O、唱标记录一览表P、投标函及投标函附表OF1EWA,PAHQ、评委评分表6PZO“TR、评分汇总表S、评标报告B/K0A8Q8BT、招标投标情况书面报告U、中标通知书及中标公示证明/S7RR5TIHY1PIV、办理建管手续联系单W、合同备案表X、淮南市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据“G8_0WX其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进商业地产开发流程与控制共57页第31页度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。D、工程建设管理。J/F/G5QG3CH3UM工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。五、申办施工许可证,ZS0C7ENAC11、投标单位资格预审文件5A5FS“F2Z21、合同备案表；22、施工许可申请表或办理建管手续联系单；4LF2JC/23、淮南市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；淮南市建设管理收费认定表FA0C|D2安全和文明施工开工验收合格证R0ZV3JV5O商业地产开发流程与控制共57页第34页第三章工程建设阶段L7SM3X,S5D工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括QX7S3一、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；二、施工场地平整，达到施工条件；三、施工通道疏通，满足施工运输条件；四、施工图纸及施工资料准备；9NN4S5N1D2HX3RP5KP五、施工材料和施工设备的准备；六、临时用地或临时占道手续办理；七、施工许可批文及办理开工手续；八、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；NHV4O7九、组织图纸会审、设计交底；VY0C7Y3J十、编制工程进度计划；十一、设计、施工、监理单位的协调；4RF42M“C商业地产开发流程与控制共57页第35页第四章项目销售阶段5C0AD“P2E一、确定营销策划、销售单位及前期物业管理单位通过招标确定营销策划及销售单位通过公式、招标，确定前期物业管理单位二、确定按揭银行通过谈判，确定后期客户按揭银行三、申办预售许可证商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得淮南市房地产开发经营项目交付使用证。7U“KY6X7Q,|商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；6GG（二）有建设工程规划许可证和施工许可证；6N/RLT8R出具市场调研报告商业地产开发流程与控制共57页第37页物业的全面解析及定位项目SWOT分析DV2TG7H0K8H1）竞争要素全面解读2）项目优势分析3）项目劣势分析4）项目机会利用5）市场威胁与困难点RQCF7X6V/1）地段价值与发展评估/BPX,S1RCL2）、项目差异性支撑力评估3）、消费者选择性标准评估I0S66NV4）、项目综合竞争力评估O9EL_0H目标市场定位与消费者需求研究目标市场定位目标市场特征描述“TH,WVJ1HQ目标消费者行为分析K|W4CD6RT0GB/FK消费个案描述营业员销理念提升1OY“N523C7品牌策略方向建议与定义消费者心理感受定位DC0V|N宣传攻势的确定宣传途径的制定商业地产开发流程与控制共57页第39页功能划分建议“M1OYCS7MMHA商业地产开发流程与控制共57页第40页展示中心及示范环境具体装修风格建议样板房具体装修风格建议N3FY8Q2P看楼通道装饰风格建议U9NR“YBJ名片信纸89IV4S8VC8SFI信封传真纸文件袋Y/MAQE请柬7AN5JVM36G工作卡水杯烟灰缸UJ3YZ68GHD垃圾桶车体工地围墙设计工地广告牌设计导示牌设计3E0Q6MSL,E8P条幅设计XS/M“CE路旗设计R0PH4WT156WI1/K售楼处导示招贴49BB/4H喷绘画设计GD|7UK9XB看楼通道设计XIRWS户形形象说明设计样板房导示卡、牌、标志等设计行车导示系统设计C13|JYYX售楼书VNZJ1Q7WU售楼杂志宣传折页宣传海报邮递单张W09XPC5|1Y影视广告脚本创意第四阶段各销售期的广告具体创意F/AD,GW传播媒介的确定及具体媒介发布计划/“_8BMP4D展销会的配合促销活动的配合D18C2SBN2BY1QZJ10、有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。1A4“F“KI11、建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。（二）工程竣工验收程序1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。/DBSC7J52、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。3、建设单位应当在工程竣工验收个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。7M3L_29V,UK2F,4、建设单位组织工程竣工验收。Z1WLZJ4H1）建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；1AJWSRRA2）审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；ULMHD67R1、填写建设工程规划验收申请表；,I|8S_3B2、市勘测设计院测绘的竣工图；“B9N176PT3S“YS3、建设用地规划许可证；8DG8ZB5XV商业地产开发流程与控制共57页第49页4、建设工程规划许可证；1JDDHL,BT5、土地使用权权证；6、拆迁验收审批书；7、经审定的规划总平面图；L“TC1Z“S8、建筑核位红线图；HH0XQ9BWW,J60K8JV开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。G0M41IB9V住宅区入住率达到50以上或者住宅区房屋交付使用满2年时,由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇乡人民政府召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。C“PZ商业地产开发流程与控制共57页第51页二单体建筑、结构、设备竣工图；三道路及地下管网竣工图；四各种设备的使用说明书、电路示意图；五建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；六其他必要资料。44UGDQ7YAP2W5EA在物业移交同时或移交之前，开发商应将小区水、电、气移交当地供水部门、供电部门和供气部门，以实现彻底移交。三、后期物业管理后期物业管理公司全面管理物业。商业地产开发流程与控制共57页第52页第六章、附录商业地产开发流程与控制大纲一、前期准备工作1土地“招拍挂”，签订土地出让合同，取得土地证；2设立全资项开发公司，并将拍得的土地转到其名下（按我国法律，母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于土地交易；房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么。）3委托地质勘探；4项目设计招标；5项目公司“房地产开发资质”申请；6项目立项审批计委（主要考察的是项目的投资额及可行性）；7环评环保局；8抵押贷款的前期准备工作银行（各地有差异）。办理建设用地规划许可证1人防办进行人防工程建设布局审查；2国土资源局办理土地预审；3公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；商业地产开发流程与控制共57页第53页4规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证并确定建设工程规划设计条件。注一般来说，一块地，必须要有规划部门核定规划要点，办法了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。但现实中很多地方在土地“招拍挂”时只有公示的规划要点，建设用地规划许可证是在签订国有土地使用权出让合同之后，建设单位持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向规划主管部门领取。工程建设、工程监理招标招标程序向招投标管理部门申报核准招标方式和招标范围编制招标文件发布招标公告对潜在投标人进行资格审查发招标文件并报招投标管理部门备案组织项目现场勘察在规定时间内接收投标人编制的投标文件组建评标委员会开标、评标，提交评标报告确定中标人15日内向招投标管理部分提交施工、监理招投标情况书面报告发出中标通知书。初步设计和施工图设计审查1规划部门对初步设计的规划要求进行审查；2公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查；3公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查；4人防对初步设计的人防设计进行审查；商业地产开发流程与控制共57页第54页5国土资源局进行用地预审；6市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查；7建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查；8建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性