龙岩市市级政府采购货物和服务项目

龙岩市市级政府采购货物和服务项目招标文件招标编号FJLYCG2013302项目名称建设大厦物业服务项目采购人龙岩市住房和城乡建设局龙岩市公物采购招标代理有限公司二一三年四月目录第一章投标邀请2一、投标邀请函2二、招标货物一览表4第二章投标人须知5投标人须知前附表5一、说明6二、招标文件7三、投标文件的编写9四、投标文件的提交12五、投标文件的评估和比较13六、定标与签订合同17七、质疑与投诉18第三章招标内容及要求20第四章物业服务委托合同格式30第五章招标项目图纸、设备清单和相关资料36第六章投标文件相关格式41第一章投标邀请一、投标邀请受采购人委托，对本项目的下述货物、服务进行国内公开招标，现欢迎国内合格的投标人前来提交密封的投标。1、招标编号FJLYCG20133022、招标货物服务名称、数量及主要技术规格见后附招标货物服务一览表3、自招标公告发布之日起2013年4月27日，供应商可直接在龙岩市政府采购网（HTTP/WWWFJLYZFCGGOVCN）公布的招标公告中查看并下载招标文件。4、招标文件售价100元人民币，投标供应商应在开标当天以现金方式缴交。5、递交投标文件（含招标文件中要求提供相关原件）地点、开始及截止时间递交投标文件地点龙岩市行政服务中心四楼开标室（H403）。递交投标文件开始时间2013年5月17日830；（北京时间）递交投标文件截止时间2013年5月17日900；（北京时间）逾期收到的或不符合规定的投标文件将被拒绝。投标截止时间以接受投标文件地点时钟显示的时间为准。6、开标时间、地点开标时间2013年5月17日900；开标地点龙岩市行政服务中心四楼开标室（H403）。7、投标人对本次招标活动事项提出疑问的，请在投标截止时间3个日历日之前,以信函或传真的形式与招标代理机构联系。8、以上如有变更，招标代理机构将在福建政府采购网（HTTP/WWWFJZFCGGOVCN）、龙岩市政府采购网（HTTP/WWWFJLYZFCGGOVCN）上通知，请投标人关注。9、采购单位龙岩市住房和城乡建设局联系办法联系人邱先生电话05973382219地址龙岩市建设大厦邮编364000招标代理机构龙岩市公物采购招标代理有限公司地址龙岩市龙岩大道1号邮编364000项目联系人华先生电话05972529068传真05972529019购买招标文件及缴交保证金查询联系人杨女士电话05972890916电子信箱LONGYANCAIGOUSINACOM开户行兴业银行龙岩新兴支行开户名龙岩市公物采购招标代理有限公司帐号171030100100100399。二、招标服务一览表一、本次物业服务招标概况1、物业类型高层综合办公楼；座落位置龙岩市南环西路52号。2、四至范围东至南环路，南至信用社宿舍楼，西至西城居委会，北至天马湾大厦。3、总建筑面积15800平方米。容积率32，绿地率28，建筑密度31。地面小车位90个，地下室出入口1个、地下一层小车位30个、摩托车（自行车）车位60个。建设大厦对外出口2个。化粪池1个。水箱4个，其中消防水池2个，250立方米1个，18立方米1个；生活水箱2个，150立方米1个、18立方米1个，高位水箱18立方米1个。楼外道路面积1500平方米。4、服务年限五年。5、本物业服务区域物业服务收费按中标价实行包干制方式，合同期内除非遇国家政策性调价外，物业服务费一律不作调整，投标人报价时应充分考虑物价上涨等各种因素。6、物业服务用房的配备提供物业服务办公用房面积约100平方米。二、列入本次招标的物业服务内容为1、管理内容为规划红线范围内，涉及公共区域及其他委托事项的物业服务。2、负责建设大厦房屋建筑物及配套的所有设备、设施的运行管理、操作及维护维修等工作。3、负责本项目规划红线范围内（楼内核心部位的治安保卫，人员引导，消防安全、交通秩序的管理及停车场（含地下停车场）的车辆引导、停放及登记等管理服务工作。协助突发事件的处理、大楼内安保工作。4、负责建设大厦内外（不含办公室内）的卫生保洁工作。5、招标人赋予的与物业服务有关的其他任务。6、协助管理市住建局机关会务等后勤服务工作。7、配合采购单位参评文明单位等荣誉称号工作。8、其他属于物业管理范围内的管理服务工作以及招标人临时交办的管理服务工作。三、本次招标为一个合同包，对同一合同包内所有内容投标时必须完整。评标与授标以合同包为单位。第二章投标人须知投标人须知前附表本须知前附表的条款号是与投标人须知中条款的项号相对应的。如果不一致的话，应以本须知前附表为准。项号条款号编列内容111项目名称建设大厦物业服务项目采购人名称龙岩市住房和城乡建设局项目编号FJLYCG201330223资格标准见投标人须知第3条。3111投标有效期投标截止期结束后90个日历日。有效期不足将导致其投标文件被拒绝。4投标文件递交地址龙岩行政服务中心四楼开标室（H403）。接收人龙岩市公物采购招标代理有限公司职工。接受投标文件开始时间2013年5月17日上午830投标截止时间2013年5月17日上午900512投标保证金32万元从投标人银行账户以电汇或转账方式，于2013年5月16日下午1700前缴至龙岩市公物采购招标代理有限公司账户（以到账为准）。投标保证金转账单或电汇单上必须注明所投标的招标编号，中标供应商签订合同后，采购代理机构无息退回其提供的投标保证金。6本项目不收取履约保证金。7196评标标准和方法采用综合评分办法，确定中标侯选供应商。分值由价格、商务、技术三部分构成，采用百分制。评标委员会按评审后投标供应商综合得分由高到低排列顺序。得分相同的，按报价由低到高顺序排列；得分且价格相同的，按技术指标优劣顺序排列。评标委员会根据供应商的综合得分从高到低推荐12名中标侯选供应商。具体见投标人须知第196条。8招标服务费根据国家计划委员会计价格20021980号文件规定，本项目的成交服务费按下列标准向中标供应商收取，中标供应商在领取中标通知书前须将成交服务费缴至龙岩市公物采购招标代理有限公司帐户。成交金额（万元）服务费比率备注100以下15100500115001000081000500005成交服务费按差额定率累进法计算。9招标项目行政监督部门龙岩市财政局。10招标预算价为32232万元5年物业服务费，不包含设备维修基金，投标人超过预算价的投标为无效投标。11付款方式根据采购单位考评情况确定当月应付的物业服务费，并在收到中标人出具的正式发票后于下月30日之前以转帐方式支付上月的物业服务费。12本次招标不接受联合体参加投标。13252对招标文件的质疑时间2013年5月9日前（正常上班时间）。一、说明1适用范围11本招标文件仅适用于投标邀请中所叙述项目的货物及服务采购。2定义21“采购人”系指本次采购项目的业主方。22“招标采购单位”系指组织本次招标活动的采购人或招标代理机构。23“招标代理机构”系指本次招标采购项目活动组织方。24“投标人”系指购买了本招标文件，且已经提交或者准备提交本次投标文件的供应商。25“货物”系指卖方按招标文件规定向买方提供的一切设备、机械、仪器仪表、备品备件、工具、手册及其它有关技术资料和材料。26“服务”系指招标文件规定卖方须承担的维护维修、管理、使用、调试、技术协助、校准、培训以及其他类似的义务。3合格的投标人31凡有能力提供本招标文件所述货物及服务的，具有法人资格的境内供应商均可能成为合格的投标人。投标人应具备国家建设主管部门颁发的二级或以上级别物业服务企业资质证书。龙岩市外的二级或以上级别物业服务企业在本项目开标前须到龙岩市内物业主管部门备案。投标人承接过10000平方米以上的办公写字楼、医院、学校或酒店商场（不含商住楼）的物业服务项目；32投标人应遵守中国的有关法律、法规和规章的规定。33投标人之间存在下列互为关联关系的情形之一的，不得同时参加本项目投标1法定代表人为同一人的两个及两个以上法人；2母公司、直接或间接持股50及以上的被投资公司3均为同一家母公司直接或间接持股50及以上的被投资公司。投标人如具备上述情形之一的，互为关联关系的投标人的投标均被视为无效投标。34投标人不得与本次招标项下设计、编制技术规格和其它文件的公司或提供咨询服务的公司包括其附属机构有任何关联。35本次招标不接受联合体投标。36投标代理人在本次招标中只能接受一个投标人的委托参加投标。37投标人按本招标文件规定缴纳投标保证金。38投标人资格证明材料应当提供（1）已缴纳投标保证金的证明材料；（2）年检合格的营业执照副本、税务登记证副本复印件；（3）法定代表人授权书（非法定代表人参加投标时提供）；（4）授权代表身份证复印件；（5）投标人有效的国家建设主管部门颁发的二级或以上级别物业服务企业资质证书副本复印件（龙岩市外的二级或以上级别物业服务企业须提供在龙岩市内物业主管部门备案的有效材料复印件）。资质证书副本及市外企业的备案材料还须提供原件核对。（6）投标人承接过10000平方米以上的办公写字楼、医院、学校或酒店商场（不含商住楼）的物业服务委托合同复印件并提供原件核对。所有资格证明文件复印件须加盖投标人公章。4投标费用41不论中标与否，投标人应承担所有与准备和参加与投标有关的全部费用，招标采购单位在任何情况下均无义务和责任承担此类费用。二、招标文件5招标文件的组成51招标文件用以阐明所需货物及服务招标程序和合同主要条款。招标文件由下述部分组成（1）投标邀请（2）投标人须知（3）招标内容及要求（4）招标项目图纸、设备清单和相关资料（5）物业服务委托合同格式（6）投标文件相关格式6招标文件的澄清6投标人对招标文件如有疑点，可要求澄清。要求澄清应按投标邀请中载明的地址以书面形式（包括信函或传真，下同）通知招标代理机构。招标代理机构将视情况在投标截止时间15个日历日（如至原定截止时间不足15个日历日，则需延长开标时间）前将不标明查询来源的书面答复发给所有投标人，并在采购信息发布的媒体上发布更正公告。该澄清内容为招标文件的组成部分。7招标文件的修改7至投标截止日期前15日（如至原定截止时间不足15个日历日，则需延长开标时间），招标代理机构可主动或依投标人要求澄清的问题而修改招标文件，应在原信息发布的媒体上发布更正公告，并以书面形式通知所有投标人，投标人在收到该通知后应立即以信函、传真的形式予以确认。该修改内容为招标文件的组成部分，对投标人具有约束力。但本招标文件第72条规定的推迟投标截止时间和开标时间情形不受本条约束。72为使投标人在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标代理机构可酌情推迟投标截止时间和开标时间，但应当至少在投标截止时间三个日历日前将变更时间以书面形式通知所有投标人，并在采购信息发布的媒体上发布更正公告。该修改内容为招标文件的组成部分。在此情况下，招标人和投标人受投标截止期制约的所有权利和义务均应延长至新的截止日期。73招标文件的澄清、修改公告将在福建政府采购网（HTTP/WWWFJZFCGGOVCN）及龙岩市政府采购网（HTTP/WWWFJLYZFCGGOVCN）上发布，请潜在投标人随时密切关注上述网站并下载相关信息，招标代理机构不再另行通知。潜在投标人未下载澄清、修改内容的，后果自行承担。三、投标文件的编写8要求81投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按照招标文件的要求提交投标文件。投标文件应对招标文件的要求作出实质性响应，并保证所提供的全部资料的真实性，否则其投标将被拒绝。82除非有另外的规定，投标人可对招标货物一览表所列的全部合同包或部分合同包进行投标。招标代理机构不接受有任何可选择性的报价，每一种货物只能有一个报价。9投标文件语言91投标文件应用中文书写。投标文件中所附或所引用的资料，不是中文时，应附中文译本，否则视为未提供该资料。各种计量单位及符号应采用国际上统一使用的公制计量单位和符号。10投标文件的组成101投标文件报价部分（单独编制装订成册并密封）1开标一览表102投标文件技术商务部分（单独编制装订成册并密封）1投标书2服务说明和偏离一览表3投标人资格证明文件（见第二章38）4投标人提交的其他资料5招标服务费承诺书6投标人根据劳动合同法和政府有关部门规定为全体物业服务人员缴纳社会保险及其他相关费用的承诺。103投标文件的“报价部分”、“技术商务部分”必须分别装订成册，分册密封提交，否则，其投标视为无效投标。11投标有效期111投标文件从投标人须知前附表第4项所规定的投标截止期之后开始生效，在投标人须知前附表第3项所规定的期限内保持有效。有效期不足将导致其投标文件被拒绝。112特殊情况下招标代理机构可于投标有效期满之前书面要求投标人同意延长有效期，投标人应在招标代理机构规定的期限内以书面形式予以答复。投标人可以拒绝上述要求而其投标保证金可按规定予以退还。投标人答复不明确或者逾期未答复的，均视为拒绝上述要求。对于接受该要求的投标人，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求其相应延长投标保证金有效期，有关退还和不予退还投标保证金的规定在投标有效期延长期内继续有效。12投标保证金121投标保证金为投标文件的组成部分之一。122投标人应按须知前附表第5项要求缴纳投标保证金。123投标保证金用于保护本次招标活动免受投标人的行为而引起的风险。124投标保证金以电汇、转账形式提交。125未按规定缴交投标保证金的投标，将被视为无效投标。126招标代理机构将在中标通知书发出之日起五个工作日内予以原额无息退还中标人以外的投标人的投标保证金。因招标代理机构原因造成逾期退还投标保证金的,招标代理机构应当按商业银行同期一年期贷款基准利率上浮20后的利率向投标人支付资金占用费。127在中标人支付所有招标服务费并签订合同后，采购代理机构无息退回其提供的投标保证金。128投标保证金的有效期为投标有效期满后的30个日历日。129发生以下情况之一的，投标保证金将不予退还（1）投标人在投标截止期后，投标有效期内撤回投标；（2）投标人不接受本须知172条规定对投标文件中的算术错误进行更正的；（3）投标人有任何试图影响评标委会对投标文件的评估、比较或者推荐候选人的行为；（4）中标人未能做到按本须知第23条规定签订合同；（5）中标人未按投标人须知前附表规定缴纳招标服务费；（6）本招标文件中规定的其他没收投标保证金的情形。上述不予退还投标保证金的情况给招标采购单位造成损失的，还要承担赔偿责任。1210投标人有下列情形之一的，其投标保证金将不予退还，并报请须知前附表所列行政监督管理部门同意，列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加龙岩市政府采购活动，并予以公告。情节严重的，报请其他有权机关处理。（1）提供虚假材料谋取中标的；（2）采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的；（3）与招标采购单位、其他投标人恶意串通的。1211中标供应商放弃中标，其投标保证金不予退还，同时应按相关法律、规章、规范性文件的规定承担相应的法律责任。13投标文件的格式131投标人须编制由本须知第10条规定文件组成的技术商务部分投标文件正本一份，副本六份，正本用A4幅面纸张打印装订，副本可以用正本的完整复印件，并在封面标明“正本”、“副本”字样，正本与副本如有不一致，则以正本为准。报价部分投标文件一份。投标文件由报价标和技术商务标两部分组成，投标人必须分别编制报价部分和技术商务部分，技术商务部分不得出现任何投标报价（包括单价及总价），并分别单独装订，分册密封；在投标文件封面上和密封袋上分别标明“投标报价部分”和“投标技术商务部分”；未按上述规定要求做到的，其投标将被视为无效投标。132投标文件应由投标人的法定代表人或者其授权代表签字并加盖公章，如由后者签字，应提供“法定代表人授权委托书”。133除非有另外的规定或许可，投标使用货币为人民币。134投标人应提交证明其拟供货物符合招标文件要求的技术响应文件，该文件可以是文字资料、图纸和数据，并须提供货物主要技术性能的详细描述。135投标文件的正本和全部副本均应使用不能擦去的墨料或墨水打印、书写或复印，并由法定代表人或其授权代表签署，盖投标人公章。136全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些改动是根据招标代理机构的指示进行的，或者是为改正投标人造成的必须修改的错误而进行的。有改动时，修改处应由授权代表签署证明或加盖校正章。137未按本须知规定的格式填写投标文件、投标文件关键字迹模糊不清的，其投标将被拒绝。138所有资格证明文件复印件须加盖投标人公章。四、投标文件的提交14投标文件的密封、标记和递交141投标人应将投标文件正本和全部副本分别用密封袋密封，并标明招标编号、投标人名称、投标包号及“正本”或“副本”字样。142每一密封袋密封处应注明“于之前（指招标邀请中规定的开标日期及时间）不准启封”的字样，加盖投标人公章或法定代表人、授权代表签字或盖章。143投标文件未按上述规定密封、签字或盖章的为无效投标文件，其投标将被拒绝。144投标文件须由专人按投标人须知前附表注明的地址送至接收人。145投标文件应在投标邀请中规定的截止时间前送达，迟到的投标文件为无效投标文件,将被拒收。146投标人在投标截止时间前，可以对所提交的投标文件进行修改或者撤回，并书面通知招标代理机构。修改的内容和撤回通知应当按本须知要求签署、盖章、密封，并作为投标文件的组成部分。147投标人在投标截止期后不得修改、撤回投标文件。148投标截止时间结束后参加投标的投标人不足三家的，本次招标程序终止，除采购任务取消情形外，招标采购单位将依法重新组织招标或者采取其他方式采购。五、投标文件的评估和比较15开标、评标时间151在投标人须知前附表中所规定的时间、地点开标。152开标由招标代理机构主持，采购人、投标人和有关方面代表参加。所有投标人应派授权代表参加开标会，并签到。153开标时，由投标人或者其推选的代表或监督人员检查投标文件的密封情况，也可以由招标代理机构委托的公证机构公证人员检查并公证。对符合密封要求的投标文件按照提交投标文件时间的先后顺序（或者逆顺序）当场逐一拆封投标文件报价部分，由开标会主持人宣读开标一览表，包括投标人的名称、投标价格以及其他主要内容，宣读后投标文件报价部分将被密封。开标过程由专人负责记录。154开标时，开标一览表内容与投标分项报价表内容不一致时以开标一览表为准。16评标委员会161招标代理机构根据招标货物和服务的特点依法组建评标委员会。评标委员会由技术、经济等方面的专家和采购人代表组成。成员为5人以上单数组成，专家不能少于三分之二。在开标后的适当时间里由评标委员会对投标文件进行审查、质疑、评估和比较，并做出授予合同的建议。17投标文件的初审对所有投标人的评估，都采用相同的程序和标准。评议过程将严格按照招标文件的要求和条件进行。有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及与评标有关的其他情况都不得透露给任一投标人或与上述评标工作无关的人员。投标人任何试图影响评委会对投标文件的评估、比较或者推荐候选人的行为，都将导致其投标被拒绝，并被没收投标保证金。171评标委员会将对投标文件进行检查，以确定投标文件是否完整、有无计算上的错误、是否提交了投标保证金、文件是否已正确签署。172算术错误将按以下方法更正1投标文件中开标一览表报价表内容与投标文件中明细表内容不一致的，以开标一览表报价表为准。2投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。如果投标人不接受按上述方法对投标文件中的算术错误进行更正，其投标将被拒绝并没收其投标保证金。173资格性检查和符合性检查1731资格性检查。依据法律法规和招标文件的规定，在对投标文件详细评估之前，评标委员会将依据投标人提交的投标文件按投标人须知前附表第2项所述的资格标准对投标人进行资格审查,以确定其是否具备投标资格。如果投标人不具备投标资格，不满足招标文件所规定的资格标准或提供资格证明文件不全的,其投标将被拒绝。1732符合性检查。依据招标文件的规定，评标委员会还将从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否符合对招标文件的实质性要求作出响应。（采购人可根据具体项目的情况对实质性要求作特别的规定。）实质性偏离是指（1）实质性影响合同的范围、质量和履行；（2）实质性违背招标文件，限制了采购人的权利和中标人合同项下的义务；（3）不公正地影响了其它作出实质性响应的投标人的竞争地位。对没有实质性响应的投标文件将不进行评估。凡有下列情况之一者，投标文件也将被视为未实质性响应招标文件要求1投标文件未按照本须知第131、137、14条的规定进行编制、密封、标记的；2未按规定由投标人的法定代表人或其授权代表签字，或未加盖投标人公章的；或签字人未经法定代表人有效授权委托的；3未缴纳投标保证金或金额不足的；4投标人之间存在存在本须知第33条规定的；5投标有效期不满足招标文件要求的；6投标内容与招标内容及要求有重大偏离或保留的；7投标人提交的是可选择的报价；8投标文件组成不符合招标文件要求的；9递交的投标书、法定代表人授权书内容与本招标文件格式内容存在实质性差别的；10投标报价有漏（缺）报项，投标人不同意按照招标文件规定处理的；11投标文件内容关键字迹模糊，无法辨认的；12反映投标文件个性特征的内容出现明显雷同的；13投标文件中提供虚假或失实资料的；14投标人的投标总价超过预算价的；15不符合招标文件中规定的其它实质性条款。评标委员会决定投标的响应性只根据投标文件本身的内容，而不寻求其他的外部证据。18投标文件的澄清181对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以书面形式要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者纠正应当在评标委员会规定的时间内以书面形式作出，由其法定代表人或者授权代表签字，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。19比较与评价191评标委员会将按投标人须知前附表第6项所述评标方法与标准，对资格性检查和符合性检查合格的投标文件实行两阶段评标。第一阶段进行技术商务部分的评标，开标一览表及报价部分投标文件在商务技术部分评分结束前先密封保管，采购人、采购代理机构不得将投标人的报价向评委公布。评标委员会按照政府采购法律法规及相关规定、招标文件规定的评标方法和标准，评出实质性响应招标文件技术商务要求的投标人，并计算出各投标人技术商务部分的得分（采用最低评标价法的除外）。第二阶段进行价格部分评标,经第一阶段评选出的实质性响应招标文件技术商务要求的投标人进入第二阶段评标。评标委员会按招标文件规定的评标方法和标准，评出实质性响应招标文件报价要求的投标人，并在各项优惠政策加分或价格扣除基础上计算出各投标人价格部分的得分或经折扣后的报价。采用综合评分法的，按照两阶段评标加总后的总得分由高到低排序，根据招标文件的规定推荐中标候选供应商；采用最低评标价法的，以第二阶段评标中，按照经优惠政策折扣后的投标报价由低到高排序，根据招标文件的规定推荐中标候选供应商。192对漏（缺）报项的处理招标文件中要求列入报价的费用（含配置、功能），漏（缺）报的视同已含在投标总价中。但在评标时取有效投标人该项最高报价加入投标总价中计算评标价格。对多报项及赠送项的价格评标时不予核减，全部进入评标价评议。193如果评标委员会一致认为某个投标人的报价明显不合理，有降低质量，不能诚信履行的可能时，评标委员会有权通知投标人限期进行解释。若该投标人未在规定期限内做出解释，或作出的解释不合理，经评标委员会取得一致意见后，可拒绝该投标。194评标委员会在评标过程中发现投标人存在下列情形之一的，可认定其有串通投标行为，并做出其投标无效的决定不同投标人的投标文件错、漏之处一致或雷同，且不能合理解释的；不同的投标人的法定代表人、委托代理人等由同一个单位缴纳社会保险的；由同一人或分别由几个有利害关系人携带两个以上（含两个）投标人的企业资料参与资格审查、领取招标资料，或代表两个以上（含两个）投标人参加招标答疑会、交纳或退还投标保证金、开标的；有关法律、法规或规章规定的其他串通投标行为。195废标与无效投标界定1951出现下列情形之一的，本次招标采购予以废标（1）符合专业条件的投标人或者对招标文件作实质性响应的投标人不足三家的；（2）出现影响采购公正的违法、违规行为的；（3）因重大变故，采购任务取消的；废标后，招标采购单位应当将废标理由通知所有投标人。除采购任务取消情形外，招标采购单位将依法重新组织招标或者采取其他方式采购。1952凡有下列情况之一的，投标人的投标将按照无效投标处理（1）干扰或试图对评标委员会的评标、比较或评标结果的决定进行影响的；（2）存在本须知第1732情形之一的。196评标标准和方法采用综合评分办法，确定中标侯选供应商。分值由价格、商务、技术三部分构成，采用百分制。评标委员会按评审后投标供应商综合得分由高到低排列顺序。得分相同的，按报价由低到高顺序排列；得分且价格相同的，按技术指标优劣顺序排列。评标委员会根据供应商的综合得分从高到低推荐12名中标侯选供应商。构成项目配分评分标准1、业绩10根据投标人所提供2008年1月1日（以合同签订时间为准）以来承接的10000平方米以上的办公写字楼、医院、学校或酒店商场（不含商住楼）的物业服务项目一笔合同、一个单体工程情况进行打分。建筑面积10000（含10000）平方米的，每个得2分，以10分为限。投标人须提供该业绩项目的中标公告（提供相关网站中标公告的下载网页并注明网址）、中标通知书复印件、采购合同复印件（合同应能体现项目符合上述要求），否则不得分。中标通知书及合同复印件还应提供原件核对。商务20分2、在管项目情况10至2013年4月正在管理的5000平方米以上行政事业单位（含中央直属国有企业,下同）办公楼的每项得2分，须提供该物业服务合同及所服务单位出具的证明材料复印件并提供原件核对，证明材料应加盖单位公章，下属部门或科室出具的材料无效。质量分1、与采购文件第三章招标内容及要求的符50无偏离得50分；正偏离不加分；任一项不能满足的，每项扣3分，以0分为限。合性、一致性50分质量平均分低于25分的，属重大偏离，投标为无效标。价格30分价格分30（FMINF）1、F为供应商的报价；2、FMIN为所有供应商中的有效最低报价；3、计算分数时四舍五入取小数点后两位。合计合计分商务得分质量分价格得分注供应商的综合得分为各评委对其商务及质量打分分别去掉一个最高分和一个最低分后的算术平均分与价格分之和。六、定标与签订合同20定标准则201最低投标价不作为中标的保证。202投标人的投标文件符合招标文件要求，按招标文件确定评标标准、方法，经评委评审并推荐为中标候选人。21、最终审查211采购人可对招标项目的中标候选供应商投报材料的真实性、履行合同的能力以及采购人认为有必要了解的其他问题作进一步的审查。212报价高于市场平均价格的中标候选供应商将不能成为中标供应商。213接受最终审查的中标候选供应商必须如实回答和受理采购人的询问或考查，并提供所需的有关资料。214只有投标文件符合招标文件的要求，并有能力圆满地履行合同的且被推荐为中标侯选供应商的投标人才可被授予合同。如果排序第一的中标侯选供应商通过最终审查，采购人将把合同授予该供应商；如果审查没有通过，采购人将拒绝授予合同，并可对下一个被推荐的中标侯选供应商进行最终审查，以此类推。22中标通知221评标结束，招标代理机构在刊登本采购项目招标公告的媒介上对评标结果进行公示，采购人确认中标供应商后，招标代理机构向中标供应商发出中标通知书。中标通知书对采购人和中标供应商具有同等法律效力。中标通知书发出后，采购人改变中标结果，或者中标供应商放弃中标，应按相关法律、规章、规范性文件的规定承担相应的法律责任。222中标通知书将作为签订合同的依据。合同签订后，中标通知书成为合同的一部分。223中标通知书发出后5个工作日内，招标代理机构以原缴交方式向未中标的投标供应商退还其投标保证金。23签订合同231采购人、中标供应商在中标通知书发出之日起3个工作日内，根据招标文件确定的事项和中标供应商投标文件，参照本招标文件第四章的合同文本签订合同。双方所签订的合同不得对招标文件和中标供应商投标文件作实质性修改。逾期未签订合同，按照有关法律规定承担相应的法律责任；招标代理机构将没收招标保证金，以抵偿对采购人造成的损失。采购人逾期不与中标供应商签订合同的，按政府采购的有关规定处理。232招标文件、招标文件的修改文件、中标供应商的投标文件、补充或修改的文件及澄清或承诺文件等，均为双方签订合同的组成部分，并与合同一并作为本招标文件所列采购项目的互补性法律文件，与合同具有同等法律效力。233采购人在合同履行中，需追加与合同标的相同的货物或者服务的，在不改变合同其他条款的前提下，可与供应商协商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十。234中标供应商因不可抗力或者自身原因不能履行政府采购合同的，采购人可以与排位在中标供应商之后第一位的中标候选供应商签订政府采购合同，以此类推。24招标项目行政监督部门241招标项目行政监督部门可视情依法派员对本招标活动的全程进行监督。七质疑与投诉25质疑251供应商对招标事项有疑问的，可以向招标采购单位提出询问。252根据政府采购法、政府采购信息公告管理办法等法律法规的规定，投标人认为招标文件使自己的合法权益受到损害的，可以在2013年5月9日前（正常上班时间），以书面形式向招标采购单位提出质疑并要求作出答复。逾期则不予受理，视同接受本招标文件的所有内容。253投标人认为招标过程和中标结果使自己的合法权益受到损害的，可以在采购结果公告之日（不包括当日）起7个工作日内，以书面形式向招标采购单位提出质疑并要求作出答复。逾期则不予受理，视同接受招标过程和采购结果。254招标采购单位将在收到书面质疑后的7个工作日（不包括当日）内作出答复，并以书面形式通知质疑投标人和其他有关供应商，但答复的内容不涉及商业秘密。26投诉质疑供应商对招标采购单位的答复不满意或招标采购单位未在规定的时间内做出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向投标须知前附表第8项所述招标项目行政监督部门投诉。27质疑投诉人应保证质疑投诉的真实性和可靠性，并承担相应的法律责任。对捏造事实或者提供虚假投诉材料的，将被列入不良行为记录名单。处罚情况将在“龙岩市政府采购网”（WWWFJLYZFCGGOVCN）、及“福建省政府采购网”（WWWFJZFCGGOVCN）公布。第三章招标内容及要求一、总体要求（一）物业服务要求1、目标要求（1）质量目标本项目是龙岩市住房和城乡建设局的形象窗口。本项目设施先进，往来办事人员多，进出车辆频繁，卫生保洁、设施设备的维护管理和安全保卫要求高。要求物业服务达到服务热情礼貌、值班尽心尽职、设备运行良好、安全制度健全、道路畅通有序、卫生清洁无染，达到建设大厦“安全、顺捷、优质、优美”高效运转的目标要求。安全人、财、物和保密的安全。顺捷人和车通行顺畅、便捷。优质服务热情、主动、礼貌、周到，做到“管理无盲点，服务无盲区”，达到四星级宾馆的服务标准。优美中心内外整洁，窗明几净，空气清新，绿树苍翠，环境舒适怡人。（2）管理目标2、安全要求（1）安全目标文明管理、无安全事故；（2）执行标准中华人民共和国安全生产法及相关法律法规；（3）中标人在服务本项目时发生的安全事故由中标人承担，并应作出承诺。（二）管理方式费用实行包干制。（三）物业服务费1、物业服务费预算说明取费标准按不同物业类型及建筑面积单价计费；预算支出包括各项费用、税费等；投标总报价主要包括员工工资、行政办公费用、员工各项社保费用、福利费、住房公积金、加班费、设备折旧费、设备维保费用（不含电梯、消防维保费用）、垃圾清运费、保洁费、清洁用品、人员培训费、临时任务的突击费、税收、保险等所有费用。投标人一旦中标，招标人将不会对其投标报价作出其他补偿；2、物业服务费支付当月物业服务费在下月按考评结果支付。3、员工工资、员工保险费、福利费、住房公积金、加班费等在中标后应认真兑现执行，员工工资待遇应高于新罗区同等工种工资待遇水平。4、中标单位为服务本项目而购置的相关设备设施，并列入物业服务成本的，在合同期满时应保持技术状态完好并移交给业主。（四）检查考评制度和违约解除物业服务合同制度1、中标人对接管的建设大厦物业服务项目实行综合服务，自主经营，自负盈亏。2、若因物业服务人员失职、渎职等不良行为造成设备设施、物品损坏和安全事故等，中标人应全额赔偿经济损失和承担全部法律责任，还应扣发不超过当月全部物业服务费的50。3、中标人应当按照招标文件约定履行义务，完成中标项目的物业服务工作，不得将物业服务项目委托或转包给他人。4、中标人投入本物业项目的主要管理和技术人员应与投标文件中填报的一致。如因刑事犯罪、丧失工作能力等确属不能履行职责需要更换人员，更换人员的资格、业绩和信誉不得低于中标时的条件，且必须经过招标人的同意。未经招标人同意，中标人更换主要管理人员和技术人员按1万元/人次交违约金，更换其他人员的按1000元/人次交违约。（五）设备设施维修资金正常使用损坏需更换的材料，中标人须及时申报，材料由物业公司负责采购。如果设备设施是由于中标人操作不当而损坏，造成的损失由中标人赔偿。设备维保更换的材料及地漏、地灯、灯管、水龙头、插座、插销、锁芯、开关等材料费，单项300元以下的主材费用由物业公司支付（超过300元的，超过部分由业主支付）。（六）交接工作中标人在接管本项目和物业服务合同终止时，物业服务企业应当按物业管理条例（2007年修订）规定移交。物业服务合同终止时，招标人如选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。（七）其他1、中标人不得利用招标人所拥有的软硬件资源开展其他经营性活动，以谋取利益。2、中标人不得擅自改变或占用物业服务区域内的公共设施的使用功能。3、人员配置与更换要求投标人根据要求，提出合理的人员构成方案，应详细说明企业的管理体系和专业人员的构成、数量以及投入本项目的人员构成。配置的所有人员仅服务于该项目，不得同时服务于另一个项目。4、中标人应配合招标人对进驻的工作人员进行政审，工作人员近三年内中不得有违法记录和劣迹的人员，有关资料提交招标人备案。5、投标人应提供投入本项目所需各项服务的设备和用品、用具的详细清单（包括设备、用品用具名称、品牌、规格型号、使用用途等）。6、投标人须提供设备维护人员的技术资格证明文件。7、投标人须提供配备的物业服务人员的上岗资格证明文件。8、投标人的管理服务措施、用工条件及人员工资构成必须符合有关法律、法规的要求，遵守招标人的有关规定和要求。9、投标人所投入使用的各种设备、用品用具的制造标准、安装标准及技术规范等，必须符合国家现行相应的标准、规范要求。10、中标人的所有人员应当遵守保密法规和龙岩市建设大厦有关制度规定，并作出承诺。11、本招标文件所提供的物业服务相关数据（如设备设施、绿地面积等等）如有偏差，中标人进行本项目的物业服务时应以实际数据为准，但物业服务费仍以投标文件中的投标报价为准。二、设备管理要求11总体要求111落实设备责任人制度，要求对所有设备具体管理责任落实到各个设备操作工，对设备的所有管理使用过程进行监督和跟踪，以确保设备的安全运行。所有设备设施维修保养更换的零配件都应在维保当天交由业主检验保管。112安全操作规程图形化，要求将各类设备操作规程以图形或图解的形式表达于每个设备操作现场，使运行操作人员易理解，达到外行人在看了操作图例后也能操作。113对设备进行24小时运行管理，在主要设备房安排设备操作工24小时值班管理，并建立值班记录和交接班制度。114设备的运行和维护人员，必须经过设备安装单位或专业培训和考核并取得相关资质证书，做到切实会操作、会保养、简单故障会维护才能上岗。115为了保障设备安全运行，所有设备操作工要求持证上岗，在工作岗位严格按照安全操作规程作业，如电业安全操作规程和电梯安全管理办法等等。116未经批准，外来人员不得进入监控中心、配电室等重地，经批准进入者，必须办理登记手续，并由有关部门人员陪同进入。117设备操作人员严格按照技术规程对所管理的设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况进行检查，发现不安全因素，及时报告，限期解决。118各机房不得随意配备钥匙，钥匙要有专人负责，值班人员交接班时钥匙必须一起交接。119所有在设备房发生的行为都要有责任人员的记录，包括正常的巡视及维护工作，记录中要明确进入时间，工作内容及员工本人的签字。1110所有设备房要保持良好的通风散热，并有防水、防鼠、防火设施。1111认真做好防雷设施的检查维护工作，按规定要求进行防雷测试并建立档案，确保防雷设施安全有效。12机房管理要求121机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，闲人免进”的告示牌。122易燃易爆的设备场所，在外围入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。123各系统按有利于工作和安全原则在相应的设备、管道、阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。124机房钥匙未经批准任何员工不得持有或配制机房钥匙，机房钥匙应造册登记，并由专人管理。125未经批准，外来人员包括参观学习、施工等禁止进入机房，经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。126保持机房的整洁，严禁在机房内聚会、聊天、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。127严禁携带火种进入机房，严禁在机房内吸烟，未经书面批准不得在机房内进行动火作业。经批准确需在机房作业时，必须认真落实安全措施。128机房内的内线电话和外线电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。129各机房员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全、清晰明了。1210严禁在电脑终端上使用配套以外的软件，无书面指令不得更改程序和数据。13机房防火要求131不得在机房内吸烟。132机房内不得存放易燃易爆物品。133需要动火作业时，由专业工程师填写机房动火作业申请表，工程部主管签名并经采购单位同意后方可施工。施工前应清除现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方可离开。134设备管理人员在值班期间，应注意检查机房内的灭火设施。135机房内的走道、出入口等要保持畅通无阻，严禁堆放物品。136机房内的灭火器、火灾探测器、疏散标志和指示灯等消防设备器材必须保持完好。137火灾时设备操作应按安全操作规程，并做好灭火工作。138遇火灾时要及时报警（电话号码119），报告物业服务中心和龙岩市住建局，并采取相应的灭火措施。灭火后要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报龙岩市住建局。14机房卫生要求141制定机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。142必须按时清洁机房地面，做到无污渍、无杂物、无粉尘。143设备必须按时擦拭，使设备表面清洁无尘。144必须按时清洁机房通风系统。145机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。146定期抽查机房卫生清洁情况，发现卫生问题，立即整改。147定期组织卫生检查评比，检查结果书面上报龙岩市住建局。15设备设施维护保养要求设备设施必须认真做好日常维护，同时根据各种设备特点及维护保养规程，对设备设施进行定期维护保养，维护保养工作计划应事先向业主报备，并做好日常维护和定期维护保养及维修记录档案，设备设施维护保养作业应有业主有关人员现场监管并确认。日常维护和定期维护保养的材料费、工时费由中标人从物业服务费用中列支，业主发现中标人未按设备设施维护保养要求落实日常维护和定期维护保养工作（如空调设备离心机组油过滤器、冷冻油，热泵机组油过滤器、冷冻油每年一次的更换，空调冷冻水质处理达标，消控设备的维护，供配电系统每两年进行一次预防性试验；消控系统日、月、季、年巡检制度和维保规范要求等等），业主将另请相关专业公司进行维护保养，其费用从物业服务费用中扣除。2、水泵房管理要求21监控水泵房及地下水池、消防系统全部机电设备，定期保养，定期作记录。22生活水泵定期轮换使用，主接触器开关定期检查保养。23消防泵按规定定期检查保养，定期进行“自动、手动”操作检查，定期进行全面检查。24泵房要有防水、防鼠、防火设施。3、配电房管理要求31建立设备管理、值班、操作制度。32室内照明、通风保持良好，室温控制在40度以下，墙上配挂温度计。33建立运行记录，发现问题应及时维护、及时上报。34供电回路操作开关标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电更应挂牌。35配电房内禁止乱拉接线路，供电线路严禁超载供电。36配电房内设备及线路改变须经采购单位批准。37配电房应有防水、防鼠、防火设施。4、电梯管理要求41电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人员不得进入，电梯只能由专业人员进行维修。42运行中电梯出现突然故障，值班人员尽快先救援乘客，并通知电梯维修人员检修。43电梯维保人员进入电梯机房维保维修应书面报告业主，物业服务企业和业主应有专业人员在现场监管，同时中标人必须将人员情况、维保情况、更换配件等工作情况进行登记建档，电梯设备更换的零配件应在维保当天交由业主检验保管。44搭乘电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。用电梯搬运物件时，不可超重，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。45发生火警时，严禁搭乘电梯。46电梯维护人员应定期对电梯作例行检查，使电梯保持正常工作状态。47发现有水渗入电梯或电梯槽底有积水时，应立即停止使用。48电梯轿厢应保持整洁。49维护等任何停梯，应挂牌告示。5、中央空调系统管理要求51建立空调设备操作规程。52室内照明、通风保持良好，室温控制在40度以下，墙上配挂温度计。53建立运行记录，查出问题应及时解决。中央空调系统必须认真落实巡回检查制度和维护保养制度。维护保养应事先向业主备案，业主根据维护保养内容可派人员到现场进行监管。空调冷冻水的水质必须达到国家标准GB500501995。54定期作好空调机房的清洁卫生和设备维护。55空调机房内禁止乱拉乱接临时线路，如确实需要，经龙岩市住建局书面同意后进行。56空调机房设备、管道及线路改变须经龙岩市住建局批准。57控制能耗、降低成本是每个人重要职责之一，应定期将能耗情况书面上报龙岩市住建局。58按规定做好安全防护措施，保证人员及设备的安全；空调机房应有防水、防鼠、防火设施。6、智能化服务要求61电话保证本中心电话线路畅通，能正常运行和使用。62网络网络工作正常、设备完好、线路畅通整齐。63多媒体信息发布系统多媒体显示、数字音响、摄录像等多媒体设备工作正常、设备完好。64会议室的音响系统保证系统能正常运行和使用、设备完好。65大堂的LED发布系统保证系统能正常运行和使用、设备完好。66停车场管理系统图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，设备完好。67消控系统定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用。68门禁系统工作正常、设备完好。69监控系统监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录、设备完好。7、安保工作要求71在龙岩市住建局办公室的领导下，开展各项工作。72预防和防止危及办公、