工程部工作手册(12.25改)

1目录第一章总体概述5一、工作宗旨5二、管理范围5三、质量环境体系目标指标5四、组织结构图6第二章科技园工程各系统概述7一、变配电系统7二、暖通系统8三、给排水系统9四、弱电系统10五、消防系统11第三章岗位职责与岗位标准14一、工程部经理岗位职责与岗位标准14二、工程部文员岗位职责与岗位标准15三、工程主管岗位职责与岗位标准16四、维修工岗位职责与岗位标准17五、运行工岗位职责与岗位标准17第四章管理制度18一、礼仪规范管理制度18二、工程维修服务承诺制度19三、零维修管理制度19四、巡视制度20五、工程部库房管理制度21六、配电室运行管理规定23七、空调运行管理规定24八、工具管理制度24九、大中修工程管理制度25十、网络机房管理制度25十一、机房钥匙管理制度26十二、设备维修管理制度26十三、设备维护保养管理制度27十四、设备缺陷管理制度27十五、消防设备管理制度282十六、限电、停电管理制度28十七、值班管理制度29十八、交接班制度29十九、限水、停水管理制度30二十、用水管理制度31二十一、供水管理制度31二十二、水泵房管理规定32二十三、机房安全管理制度32二十四、天然气设备运行监督管理规定33二十五、电梯运行管理制度33二十六、工程部外委服务管理制度36二十七、供电管理制度36二十八、照明设备维修保养制度37二十九、泵房、冷冻机房防火制度37三十、倒闸操作制度38三十一、临时用电管理制度39三十二、工程部培训考核制度40三十三、房屋设备普查制度40三十四、有限空间作业安全管理制度41三十五、油缸房管理规定45三十六、化粪池、隔油池清掏管理制度46第五章操作规程46一、电、气焊操作规范46二、电工安全操作要求47三、工程部二次装修操作规程49四、配电柜维护、保养规程52五、发电机安全操作规程52六、冷水机组运行操作规程53七、水泵维护保养规程56八、空调风机维护与保养规程56九、冷却塔维护保养规程57十、防火阀、排烟阀、排烟风口维护保养规程57十一、弱电系统维保操作规程58第六章相关记录表格60记录表样清单60记录表样清单61记录表样清单62记录表样清单63二次装修巡检记录表783公共设施周巡视检查记录表79公用工具借用登记表80外来人员出入机房登记表81设备缺陷记录表82电梯特种钥匙借用记录83设备、设施故障维修登记表84（）年度房屋大中修记录表85工程部交接班记录86停（）申报表87临时用电审批表88设备运行、重大事故发生情况记录表89变配电所倒闸操作票90变电站（发电厂）第一种工作票91发电机运行记录表95发电机房及油缸房日巡检记录表96配电室运行记录（高压）97配电室运行记录（高压附表）98强电间巡视记录表99配电室运行记录（低压）100配电室运行记录（低压附表）101弱电间巡视记录表102旋转门日巡检记录表103自动扶梯日巡检记录表104货梯日巡检记录表105客用/货用电梯机房日巡检记录表106消防、监控主机日巡检表107客用电梯日巡检记录表108天然气设备、设施巡视检查记录109水泵房设备、设施巡检表110空调、新风机房设备、设施巡检记录111消防水系统巡视检查记录表112水池（箱）清洗消毒记录表113冷却塔日巡检表114客用冷却塔运行记录表115客用冷却泵房日巡检表116设备设施维修保养记录表117年用水表记录明细表118年用电表记录明细表119生活水箱开启审批表120机房及系统设备安全检查表121启迪科技园苏州分园设备、设施普查表122启迪科技园苏州分园设备、设施普查汇总表123有限空间危险作业审批表1244物品签收登记表125化粪池、隔油池清掏记录126（）年（）月份工作令单统计表127（）年（）月工作令单登记表（工程）128材料出库登记表129工程部文件传阅单130配电室高压用电日统计表131个人工具领用登记表132电池、灯管、灯泡领用回收登记表133物资、工具入库单134物资、工具检查盘点记录表1355第一章总体概述一、工作宗旨工程部是实施物业管理处辖区范围内的工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，工程部将严格按照公司的方针和目标，遵守各项规章制度，执行各项操作规范。本着“客户至上，服务第一”的服务宗旨，为客户提供高水平，高质量的服务，营造一个优美、安全、卫生的工作环境。二、管理范围1负责管理处管辖范围内科技园的电力系统、电梯系统、暖通系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修等。2负责科技园公共设施、设备的维修保养。3负责用户室内二次装修方案审核、施工监管、组织竣工验收及相关材料收集存档。4负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。5负责外委工程施工监管，组织竣工验收及相关材料收集存档。6负责保安监控系统、消防火灾报警及联动系统设备的维护保养检修。7负责管理处管辖范围内的土建维修工作。8向用户提供特约有偿维修服务。9业主或公司指定完成的其他工作。三、质量环境体系目标指标1质量目标11管辖区域内不发生重大安全责任事故（注）；12岗前培训合格率达100；13设备、设施的完好率达98；14报修到场及时率达100，报修处理及时率达97以上；2环境目标21废旧电池、灯管回收率90以上。22废水排放合格率达到100。6水施维修班2人23环保知识培训率达到100。四、组织结构图以上人员共17人。工程主管1人暖通维修班3人电梯运行班2人配电运行班4人土建维修班1人工程部文员1人弱电维修班2人工程部经理1人7第二章科技园工程各系统概述一、变配电系统1工程介绍111A楼子项目总建筑面积2786821平方米，其中地上建筑面积1897401平方米，地下建筑面积889420平方米。建筑层数地上为5层，地下1层；建筑高度2225米，按多层民用建筑设计。建筑物地下层为类汽车库，地上为办公、宿舍；建筑的结构型式为框架结构。121B楼子项目总建筑面积1557720平方米，建筑层数地上4层；建筑高度1745米，按多层民用建筑设计。建筑物属多层建筑，主要功能为培训办公；建筑的结构型式为框架结构。132楼子项目总建筑面积1907295平方米，其中地上建筑面积1601032平方米，地下建筑面积306263平方米。建筑层数地上为4层，地下1层；建筑高度1815米，按多层民用建筑设计。建筑物地下层为类汽车库，地上为培训办公；建筑的结构型式为框架结构。145子项目总建筑面积1524137平方米，其中地上建筑面积983526平方米，地下建筑面积540611平方米。建筑层数地上为3层，地下1层；建筑高度1305米。按多层民用建筑设计。建筑物地下层为类汽车库，地上为培训办公；建筑的结构型式为框架结构。156楼子项目总建筑面积7215295平方米，建筑高度5865米,为一类高层民用建筑。建筑层数为12层，地下二层，地下一、二层均为汽车库。本汽车库为一类车库。地下二层局部为平战结合六级二等人员掩蔽所,其中人防建筑面积3096平方米。2变配电系统电源的介绍211楼子项工程20/04KV专用变配电所设于地下一层，两路20KV电源各供一台1600KVA干式变压器，电源引入电缆型号为YJV223952；两台变压器电源由YJV31202电缆引入。222楼子项工程20/04KV专用变配电所设于地下一层，两路20KV电源各供一台1000KVA干式变压器，电源引入电缆型号为YJV223952；两台变压器电源8由YJV3952电缆引入。235楼子项工程20/04KV专用变配电所设于地下一层，两路20KV电源各供一台1000KVA干式变压器，电源引入电缆型号为YJV223952；两台变压器电源由YJV3952电缆引入。246楼子项工程两个20/04KV专用变配电所设于地下一层，两路20KV电源各供两台1600KVA及一台1000KVA干式变压器，电源引入电缆型号为YJV2232402；1600KVA变压器电源由YJV31202电缆引入，1000KVA变压器电源由YJV3952电缆引入。3变配电系统高低压设备介绍311楼配电室内有4台高压开关柜；2楼配电室内有4台高压开关柜；5楼配电室内有4台高压开关柜；6楼配电室（一）内有20台高压开关柜，6楼配电室（二）内有6台高压开关柜。321楼配电室内有2台SCB101600/20变压器；2楼配电室内有2台SCB101000/20变压器；5楼配电室内有2台SCB101000/20变压器；6楼2个配电室内各有2台SCB101600/20变压器、1台SCB101000/20变压器。331楼配电室内有低压柜17台；2楼配电室内有低压柜16台；5楼配电室内有低压柜15台；6楼配电室（一）内有低压柜23台，6楼配电室（二）内有低压柜23台。4科技园防雷与接地的介绍41本科技园工程防雷接地，电气系统接地及信息系统接地采用联合接地的方式，均利用建筑物基础之底板内的钢筋做为自然接地体。接地电阻小于04欧姆。42供电04KV系统接地采用TNS方式。二、暖通系统1概述111楼通风设计水泵房及变电所设置机械排风，同时采用机械补风；地下室汽车库采用机械排风，二层餐厅采用机械排风，各层宿舍卫生间、公共卫生间利用门窗自然补风。122楼通风设计地下室汽车库设置机械排风，利用车道自然补风。地下室自行车9库设置机械排风，利用自行车道和外墙进风百叶自然补风。地下室变电间设置机械通风，利用外墙进风百叶自然补风。卫生间利用门窗自然补风。135楼通风设计地下室汽车库设置机械排风，机械补风及结合车道自然补风。地下室变电间及设备用房设置机械通风，利用外墙进风百叶自然补风。卫生间利用门窗自然补风。146楼空调冷热源本子项工程夏季逐时计算总冷负荷约为7668002KW，建筑面积冷负荷指标为10627W/M2；冬季计算总热负荷约为516031KW,建筑面积热负荷指标为7152W/M2；本子项工程配置空调室外主机总冷负荷为7397KW，建筑面积冷负荷指标为10252W/M2；配置空调室外主机总热负荷为5010KW，建筑面积热负荷指标为6944W/M2。裙房空调用户侧冷、热循环水系统采用一次泵定流量系统。156楼通风设计水泵房及变电所设置机械排风，同时采用机械补风。地下室汽车库及其它场所采用机械排风，排风量按换气次数不小于6次/小时计，设置动态节流仪，车库及其它场所根据CO及CO2浓度进行变频运行。二层餐厅采用机械排风。各层公共卫生间利用门窗自然补风。地下室变配电间火灾时气体灭火后的通风换气次数不小于5次/小时计，机械补风。三、给排水系统1生活给水系统概述111A楼子项目宿舍生活用水采用生活水箱变频泵加压供水方式，公共卫生间用水采用市政管道直供。121B楼子项目一至四层用水采用市政管道直供。132、5楼子项目一至三层用水采用市政管道直供。146楼子项目一至三层用水采用市政管道直供，四层及以上由地下二层变频加压泵加压供给。2排水系统概述1021室内污、废水采用合流制排水系统；地下室废水采用潜水泵提升至室外,排污泵自带控制箱，厨房含油废水需经隔油池处理后排出；屋面雨水排水采用重力流雨水系统。222楼、6楼屋面雨水排水采用87斗雨水内排水系统。3消防给水系统概述31项目在西南角及西北角各有一路DN150市政给水引入管,供本项目生活消防用水。室外消火栓由两路市政管网直接供水。室内消防系统采用区域消防系统。32区域消防水池及水泵房设置在6楼地下室内,消防水池容积700M3。满足6楼最大消防水量要求。高位消防水箱设置在建筑组团中最高楼6楼屋顶，其有效容积为18M3。4潜水排污泵的布置411楼地下室设置17个集水坑32台潜水排污泵。422楼地下室设置6个集水坑12台80WQ43133的潜水排污泵。435楼地下室设置11个集水坑22台50WQ1511011的潜水排污泵。5管材及连接51生活冷水干管、立管、支管均采用CPVC给水管，冷融连接。52污水排水管采用硬聚氯乙烯（PVCU）排水管，粘接。53重力流雨水管采用硬聚氯乙烯（PVCU）排水管，粘接。54地下室潜污泵出水管采用内涂塑镀锌钢管，法兰连接。55消火栓系统、喷淋系统给水管采用内外壁热镀锌钢管，管径80MM时采用丝扣连接，管径100MM时采用卡箍式机械接口。56地下室底板预埋排水管采用柔性铸铁管。四、弱电系统1电视监控系统介绍1111电视监控系统主机安装在消防、中央监控中心，主要设备有111硬盘录像机6台；112液晶电视墙46寸12个；113电脑2台；114高清解码器1台；115流媒体服务器和管理服务器各1台；116核心交换机1台；117发卡器2套；12科技园内各个出入口、公共通道共安装百万网络枪机DS2CD4235QIH75台，两百万室外网络球机DS2DF7296AH5台；13地下车库安装强光抑制摄像机DS2CD4212FWDI，共安装12台；2地下停车场管理系统的介绍21科技园内采用三套全自动停车场管理系统；22停车场管理系统由入口控制设备、出口控制设备及收费管理设备组成；23停车入口管理设备包括入口控制机、挡车器、摄像机及地感探测器；24入口管理设备主要对车辆的出票及月租卡的车辆进入读卡，以及对进入车辆的车型、颜色、车牌号的图像捕捉等进行处理；25停车出口管理设备包括出口控制机、挡车器、摄像机及地感探测器，其主要对临时车辆的交费验证、对月租卡的验卡以及对进出车辆的图像对比等进行管理；26收费管理设备安装在地上一层岗亭内，其主要设备包括管理电脑、收费读卡器、接入交换机；27科技园区入口南、北、西门三处各安装一套停车场管理系统。五、消防系统1科技园消防系统包括以下设备装置11火灾自动报警装置，包括各种火灾探测器、手动报警按钮、区域报警控制器12及集中报警控制器；12灭火系统，包括消火栓、自动喷水设备及控制装置；13电动防火卷帘门设备及控制装置；14通风空调、防烟排烟及电动防火阀等设备及控制装置；15火灾事故广播、消防通讯、消防电源、消防电梯和消防监控中心设备及控制装置；16火灾事故照明及疏散指示设备及控制装置。2火灾自动报警及联动21科技园内采用集中报警方式，在三号楼设置消防控制中心，消防控制中心内设智能化火灾集中报警及联动控制装置，火灾报警系统可通过二总线接收各监控范围内所有的智能化感烟、感温探测器，手动报警按钮，水流指示器及消火栓按钮的报警信号；当火灾确认后，可手动或自动启动消防泵、喷淋泵、防排烟风机，切断有关部位的非消防电源，强制电梯全部停于首层，接通火灾事故照明灯和疏散指示灯，关闭防火卷帘，打开疏散门，并接收有关联动动作的返回信号，以实现对消防区域状态的监控及灭火功能。22消防广播系统与工作广播输送网络共用，在消防控制中心专门设有事故广播录放装置，当火灾时可在消防中心自动及手动将火灾区域强行切换成火灾事故广播状态，并按疏散顺序接通各楼层的火灾报警装置和火灾事故广播。23设置消防专用电话系统，消防控制室设置消防专用电话总机，消防水泵房、柴油发电机房、变配电室、防排烟机房、电梯机房设置消防专用电话分机，手动报警按钮处设置电话塞孔。24室内火灾报警控制线路均穿钢管沿墙及楼板内暗敷，钢结构部分配线为明敷，明配钢管外壁均涂防火涂料。从接线盒引到探测器底座盒，控制设备盒，扬声器箱的线路均加金属软管保护。25所有感烟探测器与空调系统风口的水平距离不小于15M。3消防给水系统31消防水量计算1332表一序号类别消防用水量（L/S）火灾延续间（H）储水量（M3）备注1室外消火栓用水量30L/S2H两路市政供水2室内消火栓用水量20L/S2H1441、2、5楼3喷淋用水量40L/S1H1441室外消火栓用水量30L/S3H两路市政供水2室内消火栓用水量40L/S3H4323喷淋用水量40L/S1H144最大消防用水量4消防炮用水量10L/S1H36消防水池量700T屋顶水箱消防储水量186楼屋顶33表二序号类别消防用水量（L/S）火灾延续间（H）储水量（M3）备注1室外消火栓用水量30L/S3H两路市政供水2室内消火栓用水量40L/S3H432消防水池储水6楼3喷淋用水量（地下车库）40L/S1H144喷淋用水量（门厅）28L/S1H10084大空间自动射水消防炮用水量（门厅）10L/S1H36消防水池储3、4项中水量较大者，储水量144M3。消防水池储水总量5766楼屋顶34本科技园在西南角及西北角各有一路DN150市政给水引入管,供科技园生活消防用水。室外消火栓由两路市政管网直接供水。室内消防系统采用区域消防系统。区域消防水池及水泵房设置在6楼地下室内,消防水池容积700M满足6楼最大消防水量要求。高位消防水箱设置在建筑组团中最高楼6楼屋顶，其有效容积为18M。35室内消火栓331室内消火栓给水系统为临时高压给水系统。332室内及地下室消火栓为甲型带灭火器箱组合式消防柜,箱体外形尺寸为7002401600H,屋顶消火栓采用单栓室内消火栓箱，箱体外形尺寸为650240800H,每个消防箱内配置DN65消火栓一个，DN65L25M麻质衬胶水14带一条，19直流水枪一支，启泵按钮等设施。36喷淋系统341火灾危险等级科技园地下车库按照中危险级设计；地上食堂配套按中危险级级设计；342设计喷水强度汽车库8L/MINM，作用面积160M；设计流量40L/S；持续喷水时间1H；343地上6L/MINM，作用面积160M；设计流量30L/S；持续喷水时间1H。35室内消火栓系统及自动喷水灭火系统分别设置水泵接合器。36灭火器布置形式分为消火栓箱组合配置和单配灭火器箱二种方式。地上组合式消防柜内及地下室消火栓处均应设置一组灭火器，各设置点均配2具。第三章岗位职责与岗位标准一、工程部经理岗位职责与岗位标准直接上级总经理、副总经理督导下级工程主管岗位职责1在总经理领导下贯彻执行有关设备设施和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度。2不断完善内部各项管理制度及实施落实。3组织制定和检查监督落实设备设施维修保养计划，设备设施更新改造计划。4组织制定设备设施维修材料、设备运行能源消耗费用支出预算。5负责制定本部门员工培训计划，并组织实施该计划。6负责组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，监督、检查本部门技术管理工作。7负责本部门经营成本控制，掌握设备运行能源消耗，在保证设备设施满足对客服务需求的条件下，实行最佳经济运行方式。8负责员工工作绩效评估，操作技能评估，适时对本部门人员进行内部调配。159负责组织外委设备维修保养、工程改造管理处的洽谈、评估、评审。10审阅、批准以工程部名义收、发的一切文件、报表、票据，并对其负相应责任。11根据管理处应急预案负责组织、指挥处理相关突发事件。12组织安排科技园客户二装工程和客户报修工程及报修服务。13完成上级领导布置的临时工作。岗位标准1对国家和上级部门的有关工程设备技术标准、规范、规章及管理制度要熟悉了解，充分运用到日常工作中。2对管理处和公司下达的任务正确领悟，完成及时。3量化工程部各项经济、技术和管理指标有效组织实施。4各项工作安排统筹合理，兼顾全面。5了解员工思想动态，关心员工生活，对员工评价公平、公正。6全力消除潜在安全隐患。7严格控制设备设施维修用料和设备运行能源消耗。8加强学习，敢于创新，团结队伍，不断提升服务水平。二、工程部文员岗位职责与岗位标准直接上级工程部经理岗位职责1在工程部经理领导下，协助工程部经理处理本部门日常事务。2负责部门会议的记录整理、工程文件收发、工程图纸、技术资料的档案管理。3负责工程维修量、能源消耗、维修收支费用的汇总上报。4负责工程维修备品备件汇总申购和备品备件库的管理。5负责工程部办公用品、员工劳保用品、员工考勤、维修工具及备品备件的领用发放。6负责工程部每周、月、年工作计划、培训计划执行情况的汇总及上报。7负责汇总设备运行人员值班表。8完成上级交办的各项临时性工作。岗位标准161会议纪要详实全面、数据汇总准确无误，上报备档要及时。2按归档要求，归档文件材料完整准确，分类清楚，组卷合理，查阅方便。3库房物品摆放有序，出入库管理账物登记清晰仔细。4经常检查库房的安全防范措施和卫生，确保库房的安全、整洁。5自觉遵守公司各项规章制度，不断学习掌握新知识提高业务能力。三、工程主管岗位职责与岗位标准直接上级工程部经理下级各专业维修、运行班员工岗位职责1全面负责各专业系统设备设施的年、季、月维修及大、中修计划，并督促计划的有效实施，确保所管设备设施的正常运行。2在工程部经理指导下制定和完善本专业的各项规章制度设备的操作规程，并监督实施。3负责组织实施所管辖设备维修保养计划，并检查设备维修保养计划执行情况。4制定各专业人员的业务技术培训计划，并组织实施。5根据维修保养计划和日常维修工作所需，提交各专业维修材料、备件每月采购计划。6编制、审核能源消耗统计报表，进行能源消耗分析并向工程部经理提供有效的节能措施。7负责科技园各项装修工程、改造工程本专业的施工监管，组织或参加工程验收。8负责客户入住、退租相关专业房态的验收工作。9负责所辖工作范围内的各类图纸和技术资料的收集管理，并移交给部门文员。10负责严格执行所管区域、人员的防火及安全的有关规定。11负责有关报表的填写与上报。12提供日常维修工作的技术支持。岗位标准1具有丰富的本专业方面技术知识和实操能力，持证上岗。2严格按设备设施具体情况制定各项保养维修计划，计划能够有效合理实施具有较强17的可操作性。3规章制度、操作规程、采购计划的制定要有依据，详细准确。4培训内容要紧密联系实际工作，灵活易懂，培训效果突出，能够提高工作技能以及解决实际问题。5根据工作量合理分工，提高工作效率，有效控制材料能源使用，杜绝资源浪费。6定时检查班组工作岗位和施工现场，发现问题及时纠正，确保维修效率和质量。7计划总结、问题意见、能源统计等相关报表上报及时，数据准确，内容详实。8对班组员工考核考评要公平、公正、负责。9要时时贯彻执行安全生产，杜绝隐患发生。四、维修工岗位职责与岗位标准上级工程主管岗位职责1服从上级领导的安排完成各项工作。2根据工作要求完成各项维修和巡检记录，对发现的问题或隐患及时向上级汇报。3熟悉了解科技园各系统设施设备，掌握本专业维修技术。4参加公司各级组织的培训与考核。5遵守各项操作规程及规章制度。6爱护工具及公物，节约能源及材料。岗位标准1必须经过安全技术培训，考试合格，并持证上岗。2必须全面了解本专业系统设备配置与运行方式，掌握重点设备日常运行状态。3完成领导分派或维修工单任务要及时、正确。4服务态度和蔼、热情周到，令业主客户满意5正确使用、保管本专业和本人的工器具。6工作前应作好各项准备工作，工器具、原材料，查看报修记录，检查工器具或设备。7工作中严格执行工程技术要求、安全操作，确保工作质量。8文明施工，科学合理使用能源材料，做到节能降耗。189自觉遵守公司各项规章制度，不断学习掌握新知识提高业务能力。五、运行工岗位职责与岗位标准上级工程主管岗位职责1服从上级领导的安排完成各项工作。2做好交接班工作，完成各项运行和巡检记录，对发现的问题或隐患及时向上级汇报。3对突发事件按照操作规程妥善处理，并及时向上级汇报。4熟悉了解科技园各系统设施设备，掌握本专业维修技术。5对夜间二次装修工地巡视检查，对不合格或违章现象给予及时纠正。6参加公司各级组织的培训与考核。7遵守各项操作规程及规章制度。8爱护工具及公物，节约能源及材料。岗位标准1必须经过安全技术培训，考试合格，并持证上岗。2熟知管理区域内设备性能、工作原理，发现问题能进行维修与控制并及时上报。2记录设备运行数据要准确无误。3对装修工程、改造工程现场巡查严格仔细，善于发现问题并要求整改。4交接班时要全面、详细阐述在工作中遗留问题和发现的问题，做好交接班记录。5必须掌握应急预案中自己的职责，遇突发事件冷静处理并及时上报。6当班时要坚守岗位，保障通讯畅通。7自觉遵守公司各项规章制度，不断学习掌握新知识提高业务能力。第四章管理制度一、礼仪规范管理制度1对待客人态度自然、大方、热情、稳重、有礼，笑脸相迎，使用敬语；2常用敬语，“您好”、“欢迎您”、“请”、“对不起”、“不客气”；3对客人询问，做到有问必答，不能说“不懂”“不知道”、“不会”“不管”“不行”、19“没有”等，不得以生硬、冷淡的态度待客；4听到客户意见、批评时不辩解，冷静对待，及时上报；5接、转电话，要先说“您好工程部XXX”，认真聆听，向对方询问声音温和，使用本岗位礼貌用语；6在公共区走廊，不得双人并排行走，以免影响他人通行。遇客人时主动让路，请客人先行；7见到客人或上级要主动问好；8上班时间应穿公司统一发放的工服，佩带员工牌；9工服应保持清洁、整齐、不得带有灰尘、污迹、褶皱；10着装应将衣扣扣齐，拉链拉到标准位置（距领口10CM）；11保持衣冠整洁，男员工发长不盖耳不遮衣领，不准留大鬓角，不准烫发，不许留光头，不许蓄小胡须，常刮胡须；12注意个人卫生，无汗味异味。二、工程维修服务承诺制度1维修服务人员应遵守公司礼仪规定2设备、设施的维修保养是由经过专业培训合格的人员进行。3工程部配电室配备24小时全天候值班服务。4工程维修人员必须在接到维修工单十五分钟之内赶到维修现场。5返修率1，小修24小时内解决，中、大修一周内向客户出示维修计划。6设备、设施系统的完好率在98以上。7报修修处理及时率达97以上。8客户对维修满意率达97以上。9记录91（）年（）月工作令单登记表（工程）92（）年（）月工作令单统计表三、零维修管理制度1零维修范围包括科技园的公共设备、设施和客户预约的其他维修；2维修方式分为日常巡视维修、各部门及客户的报修；203维修人员按各专业操作规程和设备使用说明要求进行维修；4维修人员应遵守公司礼仪规范，进行维修时不得影响客户的正常办公和工作；5维修人员在维修时对作业面内的其他设备和物品做好保护措施，不得因维修导致其他物品受损；6维修人员在接到维修任务时按规定时间到达现场进行维修，不得延误；7维修人员要做到节约合理使用材料，不能造成材料和资源的浪费；8维修人员认真做好维修记录、填写工作令单并让客户及相关人员签字确认；9对于技术困难和维修人员不能解决的问题要及时向上级主管汇报，取得技术支持；10工作完毕后，要做到人离场清。11记录111工作令单112设备设施维修保养记录表四、巡视制度1认真填写巡检记录表，准确无误将所查的问题记录下来；2在巡检工作时，认真观察各设备的运行情况；3熟悉、掌握巡检路线及所巡检的设备原理；4按规定的时间进行巡检，并随身携带通讯工具、确保联络的通畅；5巡检当中遇有紧急故障，不能及时处理的及时与专业主管或经理联系；6将所查出的故障隐患，必须在巡视记录中重点说明；7对待巡检工作，要认真负责禁止漏查或补填巡检表；8提高巡检工作质量和工作效率，切实完成好各项巡检任务；9记录91公共设施周巡视检查记录表92二次装修巡检记录表93强电间巡检记录表94旋转门日巡检记录表95自动扶梯日巡检记录表96货梯日巡检记录表2197客用/货用电梯机房日巡检记录表98客用电梯日巡检记录表99消防、监控主机日巡检表910天然气设备、设施巡视检查记录911水泵房设备、设施巡检表912空调、新风机房设备、设施巡检记录913消防水系统巡视检查记录表914冷却塔日巡检表915客用冷却塔运行记录表916客用冷却泵房日巡检表五、工程部库房管理制度1、目的规范库房的管理工作，确保对库房物品进行安全、高效、有序的管理。2、适用范围适用于启迪科技园苏州分园工程部库房材料和工具采购、出入库、保存等相关管理工作。3、相关职责31工程部文员负责物品的采购工作。32工程部主管负责协助工程部文员进行物品验收，工程部文员负责物品入库、领用手续的办理和库存物品的保管。33工程部文员负责库存、材料领用、盘点等报表的制作、核对及上报。34工程部主管负责在每月20日前提交月度采购计划，工程部经理负责对该采购计划进行审核批准并上报管理处经理。35工程部经理负责库房管理工作的监督。4、工具材料领用要求41员工根据维修需要凭工作令单领用维修材料，工程部文员并做出库登记，填写材料出库登记表（注明物品名称、规格、数量、领物人签字、用途或工单号）。维修人员需在开具的工作令单上填写所使用材料情况。2242个人领用工具应在工具领用登记表上登记签字，以旧换新的需要交回原有工具。43较大型的专业工具根据实际需要分配到各班组，由专业主管办理领用并负责日常管理，工程部文员建立班组共用工具领用登记表。44未经部门经理批准，不可将领用的材料和工具用于科技园外。45凡出科技园的材料及工具均应有部门经理签署的出门条，交保安检验，方可出科技园。46对有效期限的材料应经常检查，防止材料过期，领用材料时应遵循入库物资先进先出的原则。5、材料退库要求51为了避免材料浪费对已出库但未用的完整余料可以进行退库处理，由领用人把已领未用的余料退至库房，52工程部文员应先核查领料时记录，再核对退料的规格型号是否与领料时账面相符，材料无缺损，方可退库，在材料出库登记表备注栏内用红色签字笔填写退库及数量。6、出入库记账与报表要求61根据采购部门返回的采购单据入库单、材料出库登记表上的名称、规格、数量进行出入库登记记账。62根据本月的出入库的情况进行统计，制作报表。63工程部用料明细表上报财务部，其内容上月库存、本月入库、本月出库和本月结存金额、物资积压情况等。64工程库存物资的总额应控制在10万元之内。65提供的数据要及时、准确。7、盘点要求每季度末进行一次实物盘点。工程部文员要对库房余料进行逐一盘点并填写物资盘点表上报物资采购部。8、物资存放规定81易燃、易爆与挥发性强的物品要单独存放，远离热源，尽量不放在货架上可23以摆在地上，这样既方便倒取，又减少因碰撞而产生火花的危险。做好防火措施，配备防火设备。82吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品用砖或木架空放置、置放在干燥地上或货架上。83常用工具、材料和配件对不易规则摆放的物品，应用盒或袋装好摆放在货架上（如铁钉）。对易规则摆放的物品应整齐摆放在货架上或地上（如用塑料桶装的清洁剂）。对体积大的、体重轻的物品（如散铁线、胶管等），可靠墙而立或挂墙上，也可选择干燥通风的地面堆放。84易碎、易损物品体积较小的（如瓷片）或瓶装物品，可放置货架底层或摆放在不常使用的物品货架上或整齐堆放在地上，决不可以放置在货架高层；体积大的物品（如玻璃），或靠墙放置，一般不应采用平放，应考虑立放，且该位置的上方一般不再悬挂物品；堆放地尽量选择人员活动量较少之地。9、记录91材料出库登记表92个人工具领用登记表93工程部用料明细表六、配电室运行管理规定1配电室需持有专业证书的电工进行24小时运行管理，运行管理人员必须熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。2未经部门领导许可，禁止非工作人员入内。3运行管理人员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，发现异常情况应及时查明原因并排除，必要时向上级报告。4配电设备的倒闸操作需有监护人员在场，倒闸操作由运行管理人员单独进行，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。5因故需停某部分负荷时，应提前通知客服人员向使用该负荷的客户发出通知，对于突发性的停电事故应通过客服人员向客户做出解释。6保持配电室消防设备的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。7做好配电室的防水、防潮工作，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。248运行人员认真做好配电室各项记录。9配电室内各项管理制度应悬挂在墙面显而易见的地方。10配电室内设备标识要清晰完好。11记录111配电室运行记录（高压）112配电室运行记录（高压附表）113配电室运行记录（低压）114配电室运行记录（低压附表）115外来人员出入机房登记表116公用工具借用登记表117工程部交接班记录七、空调运行管理规定1无人值守空调机房平时上锁，钥匙由空调工保管，禁止非工作人员入内。2保证机房内的通风设备和照明灯具良好。3值班人员开机前严格按操作规程进行检查，确认机组、水泵等正常后方可按正常程序开机。4空调运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常如有异常，应及时调整处理，并做好记录。5定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道、送水管道的通畅。6冷水机房在空调运行时实行专人不间断运行管理。7空调运行员工巡回检查，定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视，根据外界天气变化，根据空调区域的温度、湿度将空调工况调至合适范围。8保持机房内消防设备的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。9机房内各设备悬挂标识，明示设备运行状态。10机房内设备及管路无跑、冒、滴、漏现象。11主要设备机房各项制度上墙。12记录121外来人员出入机房登记表25122公用工具借用登记表123工程部交接班记录八、工具管理制度1工程维修部工具主要分为个人工具和班组工具两种。2个人工具属工作人员个人保管。3个人工具在使用时如有损坏可以旧换新，但不得丢失，如有丢失则应照价赔偿。4班组用工具由相关班组保管、维护、保养、领用，并建立工具清单。5班组用工具使用时，由使用人在相关班组处领用并登记，归还时由责任人检查是否损坏并记录，责任人按照领用记录上的归还日期监督归还情况，责任人是各相关班组的当班人员。6班组用工具如有丢失，领用人或责任人应照价赔偿，如无借用记录，则由领用人赔偿工具。如有非正常损坏，根据情况由公司决定对责任人的处罚。7各类专业工具使用前必须详细阅读说明书和了解相关使用规范。8记录81工具领用登记表83公用工具借用登记表九、大中修工程管理制度1大、中修工程的立项由管理处工程部根据实际情况报公司和业主审核同意后纳入年度工作计划。2临时出现的大、中修工程由管理处工程部根据实际情况报公司和业主审核同意后进行。3立项批准之后的大、中修工程由管理处工程部负责制定实施方案，报公司和业主审核同意后方可实施。4工程完毕后工程部负责组织技术人员和业主管委会按照相关工程技术规范进行验收。5记录51（）年房屋大中修记录表52二次装修巡检记录26十、网络机房管理制度1非网络机房工作人员，未经许可严禁入内。2严格执行门禁制度，建立健全出入登记制度。3网络机房内不准访客、会客。4机房设备要定期检查，要有检查、巡查记录发现隐患要及时上报进行维修。5机房内不准明火作业，严禁吸烟。6严禁将易燃易爆物品带入机房，如特殊需要，必须采取有效防火措施，用过的抹布、易燃液体等不得乱放，妥善处理。7工作人员要熟悉报警程序，反应迅速，正确判断，果断处理。8熟记灭火器材的放置地点、使用方法，不得随意挪动。9注意室内温度及清洁度。10记录101外来人员出入机房登记表十一、机房钥匙管理制度1凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。2凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的机房保存，以防万一，有特殊情况需使用时须严格登记。3不允许私配机房钥匙。4无关人员不得借用机房钥匙。5机房钥匙一旦遗失必须立即申报。6饮用水水池、水箱的钥匙由专人保管。7公司员工因公需借用钥匙的，须向钥匙保管人说明使用目的，并填写相关借用记录表，用毕返还。8记录见管理处钥匙管理程序相关记录。十二、设备维修管理制度1严把设备故障的确认关，对于出现故障的设备，在送修或自修之前，要认真进行检27测，分析并确认故障原因。2对于在免费保修期内的设备故障负责人可及时、直接与厂家（公司）联系，同时将故障内容向上级汇报。3对于在免费保修期外的设备故障需送修之前，设备负责人首先确认故障原因，然后上报公司主管领导，获得批准后进行维修工作。4对于人为造成的设备故障，该设备在管理上归属的责任人应责令肇事人员承担必要的维修费用及其它费用，严格执行“损坏公物要赔偿”的原则。5能够自行维修或安排在工作计划内的维修工作，必须由各专业负责人针对维修工作派发工作令单和维修记录，维修人员认真填写记录，然后由专业负责人验证签字后交文员分类存档。6凡是进行了维修的设备，都必须在对应设备台帐上进行登记，登记工作由设备负责人完成。7记录71设备设施台账72设备、设施故障维修登记表73设备设施维修保养记录表十三、设备维护保养管理制度1各种设备通过规定的运行使用时间后，必须进行强行保养和维修，闲置和备用设备也必须进行定期保养。电梯、压力容器具、计量表等，应按规定的时间进行测试和接受有关部门的检测，各种设备的维护均应填写维护记录。2专业设备的维护保养应有计划性，维修人员按先后顺序或分区域巡视检查，逐个或逐台进行保养维护，不得遗漏。3设备的维护保养，按专业分工和职能范围由专人负责。4设备管理负责人员应依照工作计划、设备使用说明要求派发保养任务工单，保养内容应详细清晰，确保维护质量，按期完成任务。5对于由外委专业技术公司进行维保的设备，设备负责人应定期安排人员对外委维保工作进行检查验证，在每次维保工作完成后应由维保公司出具详细记录。6无论是自行维保或由外委专业技术公司进行维保的工作记录，经设备负责人逐项确28认后签字，并分类整理存档。7对部门或个人直接使用的工具及设备应积极维护并做好维护记录。8记录81设备设施维修保养记录表十四、设备缺陷管理制度1、设备缺陷管理制度要求全面掌握设备的良好状态，以便及时发现设备缺陷，并尽快补缺，保证设备经常处于良好的技术状态，是确保设备安全运行的重要环节，也是妥善安排设备检修、校验和实验的重要依据。2、设备缺陷分类21一类缺陷是紧急缺陷，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏，或造成有严重影响的停电事故的缺陷均称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。22二类缺陷是重要缺陷，这类缺陷设备尚可运行，但情况严重，已经影响设备运作，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。23三类缺陷是一般缺陷，对安全运行影响较小且发展缓慢，可以列入计划进行处理。3、发现一类缺陷应立即消除，并向上级主管领导汇报；二类缺陷应及时安排，按计划消除；三类缺陷可结合定期检修，有计划的消除。4、各值班和巡检人员发现设备缺陷不仅要上报和处理外还要认真填写设备缺陷记录。5、记录51设备缺陷记录表十五、消防设备管理制度1科技园的烟感器每年由安全保卫部组织每季度或节假日测试30全年达到100。2自动灭火喷淋系统，每年由安全保卫部和工程部组织排放检查一次。3科技园室内消火栓每季度由安全保卫部检查一次。4科技园的消防加压、送风、排烟风机，由安全保卫部和工程部启动运行测试，每年至少检查一次。295备用发电机，由工程部根据设备检查安排时间定期启动检查。6科技园的灭火器每年进行检修一次，其它器材损坏的要及时更换。7科技园的消防设施及灭火器的摆放未经同意不得随意改做它用或挪动。恶意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任。十六、限电、停电管理制度1年度检修计划中的各项停电，可根据被检修设备重要性，难易程度、任务大小等情况，确定停电时间、部门负责人提前两周申请，批准后由客服部协调通知该负载的客户。2故障性的停电要先查明原因，尽快处理后由客服部向客户解释其原因，若馈电线路跳闸，值班人员可根据规定强送一次，合闸不成功后将断路器转为冷备用状态。3值班人员注意峰值时间各仪表的数据，发现超负荷运行则尽快通知上级领导，制定限电计划。4限电时尽量断开不重要的负荷，运行数值正常后，立即对限电部分的负载恢复送电。5消防设备、公共区域的应急照明不能列入限电范围内。6记录61停（）申报表十七、值班管理制度1工程重要机房在设备运行期间应有人值班，值班人员需要外出巡视检查时应悬挂巡视告知牌，携带对讲机保持通讯畅通。2每天对机房和机器设备及周边环境进行1次清洁工作，每月1次大扫除。3工程值班电话应保障畅通无阻，接听电话应简洁、明快，禁止长时间占线和长时间接打私人电话。4值班室未经上级领导批准，严禁无关人员进入机房，工程重要部位参观、访问，来访人员必须进行登记。5保持安静，严禁在值班室内饮用含酒精类饮品。6每日运行和工作记录应认真填写，发现问题应及时处理和上报。7工作时间集中精力，保持良好的精神面貌。308记录81外来人员出入机房登记表82工程部交接班记录十八、交接班制度1、接班人员应提前十五分到岗，做好接班的准备工作，即穿好工服、佩戴好工牌，正点准时交接班。2、交接班过程中接班人应检查设备状况及运行方式，仔细阅读交接班记录和有关通知，详细询问上一班运行情况，对不清楚的问题仔细询问，如遇设备检修应了解安全措施；交班人应主动向接班人交底，交接班记录要详细完整字迹清晰；对检查中发现的问题应立即报告专业主管。3、交班人员应主动向接班人介绍本班设备运行情况，做到31交清设备运行方式；32交清设备检修情况，及已做好的安全措施；33交清本班运行中存在的问题及上班遗留问题；34交清运行记录和运行日志；35交清领导指示；36交清专用工具和钥匙；4、接班人员在接班前四小时内不得饮酒，酒后不准上岗，违者做严肃处理。5、如接班人酒后或带病上班者，交班人不得交班，并及时报告专业主管，统筹安排。6、在规定交接班时间内，如接班人因故未到，交班人不得离岗，擅自离岗者做矿工处理，发生的一切问题由交班人负责；接班人不按时接班，专业主管追查原因，视具体情节做出处理；交班人延长的工作时间按超时工资处理。7、不论何方原因造成交接班不能进行时，交班人不得离岗，应报告专业主管或有关领导处理。8、运行设备在事故状态下，禁止交接班，待处理工作告一段落后才能进行交接班工作。9、如在交接班过程中设备突发故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告专业主管，征得同意后交班人员方可31离岗；其交班人延长的工作时间，视事故报告分析后，再做决定。10、接班人员接班后即对设备的安全运行负全部责任。11、交接班人员在交接过程中如有不同意见，应向专业主管汇报，由专业主管协助解决。12、记录121工程部交接班记录122领用登记表十九、限水、停水管理制度1接到市政供水部门的限水、停水通知后或管理处内部因施工、设备维修限水、停水应及时通知客服人员以书面形式通知客户，通知中注明限水、停水的时间、范围、原因。2对于突发性或设备故障停水，工程人员应立即赶到现场，查明原因若为市政停水，要及时与供水部门联系，若为事故性停水，应迅速组织人员排除故障，恢复供水，并由客服人员向客户及时做好解释工作。3威胁设备和人身安全的紧急停水，应立即断开有关阀门或停水泵，修复后恢复供水，事后要向客户做好解释工作。二十、用水管理制度1工程部对科技园的生活、消防、绿化、施工等用水活动进行统一管理。2严格执行供水管理规定，保证供水水质符合卫生标准。3对绿化、施工等用水要节约使用。4物业管理处各部门人员在检查巡视中发现浪费水的现象，应及时制止。5对有特殊要求另行加装用水设备的客户，应先报科技园管委会审批，获得许可后方可施工安装，并安装计量水表。6科技园装修施工用水由工程部门指定的地点取水。7严格禁止私自在科技园供水系统接用水设备和管道。8对于违反科技园用水管理规定的行为视情节的严重程度给予适当的处罚。32二十一、供水管理制度1蓄水池、水箱应加盖上锁，且密封良好，透气孔做好防护措施，防止蚊虫进入；2保持供水场所卫生良好。3进行供水设施维修后对维修部位进行清洁后再通水。4蓄水池、水箱钥匙由专人管理，水管理人员每年体检一次。身体健康，有体检合格证方可上岗。开启蓄水池、水箱盖须经领导批准后方可开启。5生活供水变频泵组每日对运行状态进行记录，正确抄录各项数据，发现异