昆山房地产市场报告（总结）

上海周边城市市场调研报告昆山（花桥）篇1目录一、城市概况11、城市区位12、面积13、外部交通14、社区分布25、区域交通2二城市规划4三、宏观经济背景研究61、GDP总量与增长率62、固定资产投资63、昆山人口分析74、城镇居民人均可支配收入85、城镇人均消费支出分析96、昆山市、苏州市、上海市主要经济指标比较9四、土地市场111、总体情况112、按照用地性质分布如下123、按照板块分布如下134、花桥镇商住成交地块单价145、花桥镇商住用地出让地块15五、昆山房地产市场分析171、昆山购房人群需求分析172、昆山总体情况分析1721、施工量/销售量1822、销售情况分析1923、人均住房面积193、花桥重点楼盘解析20小结291一、城市概况1、城市区位昆山花桥青浦区嘉定区昆山地处江苏省东南部，苏州市与上海市之间,隶属于苏州县级市，东距上海市中心50公里，西邻苏州市区26公里,并与上海嘉定、青浦两区接壤。地理位置十分优越。2、面积昆山市东南最大直线距离33公里，南北48公里，总面积92768平方公里。3、外部交通航空无锡苏南国际机场（距44公里，约半小时车程）2上海虹桥国际机场（距42公里，约半小时车程）上海浦东国际机场（距80公里，约1小时车程）港口上海港（距离60公里）太仓港（距25公里）张家港（距80公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路京沪铁路在昆山设有一等客货运输综合站昆山站。宁沪城际铁路在昆山境内设有昆山南站、阳澄湖站、花桥站京沪高速铁路在昆山境内设昆山南站公路区域内公路网健全，境内有沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高速、常昆高速、312国道等穿越。4、社区分布昆山市辖3区8镇昆山开发区、玉山镇（昆山高新区）、花桥开发区、巴城镇、周市镇、陆家镇、张浦镇、周庄镇、锦溪镇、千灯镇、淀山湖镇。35、区域交通紧邻上海国际汽车城，嵌入上海外环线，江苏与上海的首位交融区昆山花桥国际商务城。将于今年建成投运使用的上海轨道交通11号线墨玉路站距花桥国际商务城只有400米远，并向商务城延伸；设有昆山站的京沪高速铁路2012年将投入运行，平均每3分钟就有一班快速列车往返于上海和北京之间；设有花桥站的沪宁城际铁路2010年将投入运行，平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站。在虹桥交通枢纽建设的同时，花桥国际商务城将同步规划建设快速交通体系，初步计划在2010年实现与上海的“1030”交通时空效应，即10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心。立体交通将使花桥与上海的“同城效应”越发明显。4二城市规划1、交通规划未来昆山市将有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过，区域铁路运输在整个长三角综合交通运输体系中将发挥更大的作用；2、京沪高速铁路规划情况规划京沪高速铁路全长1318公里，设计时速为350公里/时，沿途共设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站，是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉。2010年建成后，昆山至南京只需1个小时；昆山到上海约15分钟；昆山至北京约4小时30分钟，比京沪铁路客运列车现有的速度快一倍以上；3、沪宁城际铁路规划情况根据长三角地区城际轨道交通网规划，沪宁城际轨道线起自南京，经镇江、无锡、苏州，最后达到上海站，全长295公里，时速分160公里和250公里两种，建成后昆山到上海只需约20分钟，列车开车间隔时间最短为3分钟；预计2020年城际铁路全日客流量66100人次/日，2030年为73340人次/日4、市域交通规划以四纵五横为重心的市域道路系统四纵经周市、兵希、陆家、石浦、淀山湖至朱家角之南北向道路，与前述规划之二条东西向高速公路连接，另本道路应与沪宁高速公路新设互通，为货运优先道路。现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖（正在兴建中）现有省道224即南北公路，利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建道路延伸至锦溪。五横北区之东西向高速公路平面侧车道。现有之新省道324由太仓接往前述第3段改线后之国道3125现有之机场路由上海青浦区经淀山湖、锦溪以西、至苏州吴江。其中淀山湖至津八、锦溪以西之路段尚未开辟，应予以连通。5、对外交通沪宁高速公路，苏州绕城公路，苏州绕城接太仓港高速公路，苏州绕城接青浦高速公路6三、宏观经济背景研究1、GDP总量与增长率近几年昆山GDP情况02004006008001000120014001600180020002006年2007年2008年2009年2010年上050000100000150000200000250000GDP（亿元）人均GDP（元）昆山的国民生产总值近年来一直保持两位数的增长态势，2010年上半年，在大背景堪忧的情况下，昆山实现国民生产总值955亿元，平均同比2008年和2009年分别增长2733和73。昆山高铁和地理位置双重优势的推动下，未来经济增长预期较高。2、固定资产投资2009年，昆山市累计完成城镇固定资产投资43006亿元，比上年增长162，从近几年苏州五市七区完成情况看固定资产投资全面增长，五市均达到或超过全市增速，昆山市均超过全市增速，其中2009年昆山市以162的增幅排名五市第一。7175013601030123019001620153014400002004006008001000120014001600180020002007年2008年2009年2010年1季度000200400600800100012001400160018002000苏州昆山其中一产完成投资128亿元，同比增长196；二产完成投资19357亿元，同比增长13，其中工业投资19319亿元，同比增长15服务业投资23520亿元，同比增长323，其中房地产投资15519亿元，增长293。三次产业投资结构为03452547。3、昆山人口分析80209年昆山人口走势607626556869047090395429815667637735689623477341987039883061228614515619518328327411721428757168810590204060801001202002200320042005200620072008200900020004000600080001000012000户籍人口暂住人口本地人口增长率暂住人口增长率户籍人口昆山市户籍人口增长较缓和，截至2009年昆山户籍人口已近70万人，年增长率基本维持在15左右。暂住人口昆山市暂住人口增长速度较快，02年暂住人口增长率将近100，到2005年昆山市暂住人口已超过户籍人口数量，截至到2009年昆山暂住人口数量9815万人，预计2010年将超100万大关。4、城镇居民人均可支配收入050001000015000200002500030000000200400600800100012001400160018002000人均可支配收入增长率人均可支配收入115851303415011168091901621927248082760911640增长率181012501517119813131531131011301260200220032004200520062007200820092010年15月9从02年到10年5月昆山市人均可支配收入以10以上的速度增长，处于平稳上升态势；可见，在近几年的发展中，昆山市城镇居民消费实力强劲，为消费者的购房、生活等提供了强有利的经济支撑。5、城镇人均消费支出分析0210年昆山城镇人均消费支出分析02000400060008000100001200014000160001800020000200220032004200520062007200820090005001000150020002500城镇人均消费支出增长率近年来，昆山市城镇人均消费支出一直保持增长态势，可见，随着昆山市外资企业的不断增加，经济发展势头强劲，居民生活水平得到很大改善，消费观念也进一步得到改变，这将有利于房地产市场的发展。6、昆山市、苏州市、上海市主要经济指标比较昆山市苏州市上海市10面积平方公里92768848863405人口万人69998261944国内生产总值亿元1780774021490093固定资产资产投资亿元43006296735527333人均可支配收入元276092632028838作为一座县级市，昆山的面积、人口、国内生产总值等与作为一线城市的上海以及二线城市苏州存在较大的差距。但是，在城镇居民可支配收入这项重要的经济指标上，超过了苏州市，紧追上海，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力11四、土地市场1、总体情况2008年至今，昆山市共成交土地413宗，总成交面积240万亩，平均每亩单价9425万元。出让面积（亩）出让总价（万元）平均单价（亩/万元）2008年9014894815764753422009年840883112291873133542010年6526626527282510001其中2009年同比2008年土地出让面积有所下降，但2009年土地平均地价是2008年的25倍，作为江苏百强县市之一，昆山房地产市场迅速被市场认可。20082010年区域成交情况玉山镇20开发区26陆家镇6淀山湖镇6周庄镇4锦溪镇8巴城镇1花桥镇12千灯镇6周市镇6张浦镇51220082010年花桥土地成交情况050000010000001500000020406080100120140出让面积平方米1209474338547381766469单价（万元/亩）454311303115282008200920102008年至今，花桥镇总成交面积17716万平米，占总出让面积的12，但每年的出让面积比例呈递减态势，分别为2071、657和406，同时，成交单价与昆山总体情况出现共振，2009年和2010年的单价相当，是2008的255倍，花桥作为苏州和上海的交集地带，承接着上海“后花园”和国际商务城的核心区域。2、按照用地性质分布如下说明1、从目前土地市场成交用地性质上来看，由于出让地块纯住宅用地屈指可数，为方便统计，统一归类为商住，即本报告中出现的商住为包括住宅的混合用地。2、为方便统计，按原成交用地性质，将地块划分为商住、商业和办公、工业、其他。1320082010年成交土地性质其他4商业和办公11工业45商住402008年至2010年，昆山总成交面积159667万平米，其中商住用地为946419万亩，总成交面积的40，其中纯住宅用地为146274亩，仅占商住用地的431。花桥镇在近三年商住成交面积虽有所下降，总成交面积仅为9439万平方，但占总昆山成交面积的从2008年030一路飙升至2010年的的481，市场需求情况情况可见一斑。总出让面积（万平方）花桥（万平方）比例2008年194939725768280302009年2983872630068021012010年138155226642894813、按照板块分布如下1420082010年昆山各版块出让情况050000010000001500000200000025000003000000350000040000004500000张浦镇陆家镇玉山镇周市镇千灯镇花桥镇巴城镇淀山湖镇周庄镇锦溪镇开发区20082009201020082010年昆山商住用地成交情况0200000400000600000800000100000012000001400000050100150200250300总面积（平方）31317835085010575215813063676679439375798661568312065165081661243559单价（万元/亩）1078516116242681825525402102218626921576851226227472张浦镇陆家镇玉山镇周市镇千灯镇花桥镇巴城镇淀山湖镇周庄镇锦溪镇开发区玉山镇是昆山市的“老城区”，基础设施最为成熟；花桥镇紧邻上海，直接接受上海辐射，商品房的很大一部分销量来自上海客户；开发区紧邻玉山镇东侧，是昆山市主城区向东发展，靠拢上海的战略发展区。无论是总出让面积还是商住用地，以上三个地区的土地出让总量均占整个昆山市大半个江山。从成交单价上来看，如此重要地理位置的花桥镇地块成交价格远低于开发区、玉山镇，甚至在所有版块中，地块成交价格排名倒数第四，可见土地市场仍有较大升值空间。4、花桥镇商住成交地块单价面积（亩）价格（万元）单价（万元/亩）152008年86525557973764492009年451026281081139262010年9964261177126211近三年来，花桥镇土地市场价值在不断被发觉，成交单价每年都以一倍的速度升温，花桥正抓住“建设国际有影响、国内称一流的商务卫星城”建设契机，打造宜居城市商贸旗舰，使花桥镇焕发出独特的魅力。5、花桥镇商住用地出让地块地块位置土地面积M2用途容积率起始价万元）竞得价万元）竞得人时间楼面地价（元/平米）每亩单价（万元）花桥镇徐公桥路东侧、光明路南侧C1149224商住25288121961860667国峰置业（昆山）有限公司0812915121350252花桥镇滨江路东西两侧1997704商住、工业08商住12、08工业111609016090江苏国基投资置业有限公司、上海新龙基（集团）有限公司083354花桥镇顺陈路西侧、集善路东侧2990687商住、工业商住1520、工业1518（均不含地下）18512351851235中金花桥数据系统有限公司、昆山中金花桥置业有限公司08102841花桥镇徐公桥路东侧、光明路北侧287649商住（生活配套）30402588842588昆山花桥国际商务城资产经营有限公司0812303002249360花桥镇绿地大道南侧、外青松公路西侧110067商住202827736882773688上海绿地（集团）有限公司09113900126016816花桥镇绿地大道南侧、娱乐城西侧61484商住（人才公寓）2025553356553356昆山花桥国际商务资产经营有限公司096536045060花桥镇核心区B3B4B18B19C4C5C71291292商住具体见挂牌文件29540372954037宁沪置业（昆山）有限公司09929153花桥镇光明西路南侧、薛赵路西侧464299住宅20258357381471878昆山好家居装饰建材有限公司102412681585211花桥镇蓬青路北侧、外青淞公路西侧19999商住30385360011399昆山市沪昆市场投资开发建设管理有限公司10241480190038017五、昆山房地产市场分析1、昆山购房人群需求分析200520062007200820092010（预计）昆山户籍人口（万人）665667686904707097昆山外来人口（万人）6897359039542981510096合计人口（万人）135414021583164461681517193普通住宅成交（套）245792468639057272986858430000普通住宅购房人群（3口之家）（万人）74741178192058900占总人口比例5505307404981224523从上表可知，自2005年至2008年,昆山普通住宅需求人口基本保持平稳，其占总人口数575左右。2009年住房需求急速膨胀，几乎是2007年的一倍，而该年外人口增幅虽然只有286，但2007年高增幅的外来人口在隔年并没有注入到房地产市场，反而在2008年房地产市场需求出现下降，而在2009年出现爆发。可见，在普通住宅销售中，外来人口是一大购买主力。同时可以发现2009年外来人口和本地人口数量增幅出现回落，其中本地人口增幅不到1万人。2、昆山总体情况分析1821、施工量/销售量施工量/销售量走势15144244786843286532012345678900年01年02年03年04年05年06年07年08年09年健康线严重过剩施工量销售量走势年年年年年年年年年年健康线严重过剩年份投资金额施工面积竣工面积销售面积住宅销售面积00年669747961685137432401年72492262664858302年221932070777503年28097568220463173241467304年80411553924451148891235305年6772135032419817506年73641498075842352293015607年887614565451316512224436908年1201317919529733277282267409年155191991427626539近年来，昆山市场供给量起伏不定，自200年从低点直冲至04年78高点后，便一路下滑，08年再次从健康线过红线出现严重过剩，预计在外来两年，市场将慢慢消化2008年的市场剩余量。1922、销售情况分析商品房年度销售量及价格走势010020030040050060070001000200030004000500060007000销售面积771732414889198352295122227728626交易均价2097254630453420384843294965646820022003200420052006200720082009近年来昆山房地产市场一直处于热销状态，在08年去化回落后，09年再次上攻，供需比再次加大，同时，09年价格年复合增长率也出现了近年来的最高点30323、人均住房面积近年来人均住房面积05101520253035404500500050101502人均住房面积29731236737638538394增幅50517632452391303682003200420052006200720082009自2005年出现大增幅后，昆山人均住房面积基本保持平稳，虽然2008年出现05平米的下浮，但从总体情况来看，上升趋势不变。昆山的人均住宅使用面积在全国县级市中已属于一个较高的水平。2009年昆山人均住宅使用面积394，从不明朗的宏观经济以及外来人口缓减的情况来看，预计2010年人均住20宅使用面积会出现小幅下降。3、花桥重点楼盘解析本案生活区绿地21世纪城中城花桥国际启航社U世代珍兴国际商务公寓中宇花苑上海裕花园鑫苑METON国际华城常发香城湾壹克拉运动城同济医院易买得希尔顿锦江之星墨玉路轨道站中宇广场镇中心本案生活区绿地世纪城中城花桥国际启航社世代珍兴国际商务公寓中宇花苑上海裕花园鑫苑国际华城常发香城湾壹克拉运动城同济医院易买得希尔顿锦江之星墨玉路轨道站中宇广场镇中心1、鑫苑国际城市花园21地址绿地大道189号当前价格均价9200元/平方米建筑面积60万平方容积率2422绿化率40小区配套幼儿园和小学交通小区距离安亭站需步行20分钟，离延伸段的花桥站距离也差不多。楼盘简介小区22栋33层的高层、1栋18层的小高层和4栋叠加别墅组成，设计户数超过5000户，真正属于大型综合性社区。户型面积范围为70140平米，主力户型为8090平米精致两房。29米高阔入户空间，部分赠送超大户花园。目前购房有七大优惠政策1）家庭首次置业享受总房款05优惠。2）在上海办理居住证的其他地区客户总房款05优惠3）8月份出生的客户，享受鑫苑8夏日感恩总房款05优惠4）婚房优惠2010年结婚凭结婚证购房享受总房款05优惠5）本年度上海即将拆迁区域户籍（附区域表）客户享受总房款05优惠6）2010年统招大学生凭录取通知书等证件购房享受总房款05优惠7）2010年大学（统招）毕业生，凭大学毕业证件享受总房款05优惠2、常发香城湾地址光明路1012号当前价格高层8800元/平方米23占地面积186623平方米建筑面积318099平方米总户数3104开发商昆山常发置业有限公司投资商江苏常发实业集团景观设计单位香港捷奥国际交通花桥站没通车前交通还不是很便利,距离11号线300米左右，步行15分钟楼盘简介社区内规划有地中海风情商业街、高档会所，紧邻香谢丽大道、运动城和娱乐城（规划建设中）。周边配套齐全，可算是成熟小区典范。3、中寰广场24物业地址花桥镇花桥镇曹安路与曹新路交汇处占地面积15589平方米建筑面积84700平方米总户数596物业类型住宅、公寓办公商业开发商昆山中大房地产开发有限公司25周边配套11号轻轨墨玉路站、花桥开发区管委会、希尔顿逸林酒店中寰广场目前还剩下30的写字楼在售，面积80170，均价9000元/。09年中旬价格为6900元/4、绿地21城26绿地国际家园位于大上海城郊上海市与昆山市交界处，312国道旁，毗邻国际汽车城、国际F1赛车场。距上海市中心35公里，距昆山18公里。项目占地4000亩，1期B区新花园洋房占地约431公顷。配套齐全学校、联华超市、多业态蔬果市场综合医疗机构、香榭丽大道风情商业街、生活广场、绿地豪生、国际会议目前售价办公楼均价8000元/，叠加均价11000元/，联排均价16000元/5、都会新峰地址花桥兆丰路11号占地面积151026平方米建筑面积496997平