春晓海滨新城工业园区员工宿舍可研

春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目可行性研究宁波高正工程管理有限公司二一一年七月编制人员名单批准审定参编人员目录10总论311项目简况312功能定位与建设规模613项目提出的理由814项目投入总资金915初步结论1020可行性研究编制依据1130项目需求及目标分析1231经济发展人员聚集对生活设施提出了需求1232项目需求及目标定位1333满足员工归属感和企业生活保障对项目的建设提出需求1440项目建设选址1541场址选址原则1542场址选择依据1543拟建项目场址1544项目建设条件1545法律支持条件1946场址选择结论2050项目建设方案2151指导思想和设计特点2152设计依据及设计要求2153功能分区2254总平面布置2255交通组织及停车2356绿化系统2357建筑无障碍2460外部配套条件分析2661供、配电2662给、排水2663其他2670节能节水措施2771编制依据2772编制范围2773节能措施2874节水、隔振、防噪及其他技术措施3180环境影响评价3281评价依据3282自然环境现状3383项目对环境的影响及防治措施3484环境影响评价3990劳动安全卫生与消防4191依据及规范4192危害因素及危害程度分析4193安全设施4294卫生4395消防44100项目实施方案46101管理机构的组织和职能46102推行项目管理责任制46103项目实施进度安排47104施工方案47105总平面布置48106安全管理规定48107现场临时用水49108质量保证措施49109主要消防措施50110土地利用及安置方案51111项目建设地址及用地方案51112土地利用合理性分析51113地质灾害和其他影响分析52114居民安置方案52120招标专章53121招标事项53122招标初步计划54130投资估算56131编制依据及范围56132项目投入总资金58133投资估算汇总58140资金筹措60141项目资金筹措方案60150项目财务评价61151基础数据和依据61152项目的收入61153总成本费用63153财务评价指标分析64160社会及经济影响分析66161项目对社会及经济的影响分析66162互适性分析67170研究结论及建议70171结论70172建议71附件72310总论11项目简况111项目名称春晓滨海新城工业园区员工宿舍112春晓滨海新城介绍北仑滨海新城位于宁波市北仑区东南部，南临象山港，北望杭州湾，东接六横岛，西连主城区，处于宁波“一港两湾”（象山港、杭州湾、三门湾）战略格局和浙江现代海洋经济产业带的主轴中心，紧邻国际主航道和锚区，是宁波舟山港一体化发展的核心区，也是中国大陆版图临海区域的最东端和距离宁波市中心城区最近的滨海生活区域。与省级产业战略平台宁波梅山国际物流产业集聚区范围一致，涵盖北仑区梅山乡（包含梅山保税港区）、春晓镇、白峰镇的郭巨、上阳片区，规划总面积约240平方公里，其中建设控制范围约7623平方公里。不仅是北仑中心城区的重要组团，更是省市发展海洋经济、建设国际港口城市核心功能区、打造对外开放重要门户的重要平台。依托国家开发程度最高的功能区梅山保税港区，北仑将用10年时间打造宁波中心城“临海、看海、亲海”的最佳居住之地，打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。这个地方不但倚山靠海，而且还有天然屏障与北部的重工业区隔离。按照4浙江省建设港航强省、发展海洋经济和宁波市建设国际都市经济的发展思路，宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要在要求提升中心城区功能时明确提出“开发建设北仑滨海新城”，宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要更是要求新城在各方面发挥作用“充分发挥梅山保税港区的引领带动作用和滨海新城的支撑依托作用”、“滨海新城围绕新都市休闲示范区、国际化生态型新城的战略定位，建设休闲旅游、生态环保、宜居宜业、魅力时尚的滨海新城区”。滨海新城的功能定位是长三角区域性战略门户区、浙江海洋经济发展先行区、新都市休闲示范区、国际化生态型滨海新城。在梅山岛与春晓之间，狭长的梅山水道一直处于浑浊状态。随着滨海新城的开发建设，梅山水道将实施一项庞大的水道拦坝工程，在水道南北两端各建一条百年一遇防潮标准的海堤，三座水闸、海船闸，以及滩涂治理等，使梅山水道呈现蓝天碧海的美景。梅山水道拦坝后，海水质量提升，约有10平方公里水域出现清澈水面、蔚蓝水域。宁波滨海新城以休闲度假为主导，涵盖文化、休憩、娱乐、商业、居住等功能。宁波滨海新城的梅山湾两岸风情带将呈现出五大主题区，分别是滨海公共休闲区、中心多功能区、生态湿地公园区、滨海配套服务区以及滨海度假区。113承办单位概况承办单位为宁波滨海新城置业有限公司。注册资本2600万元人民币。其中滨海新城建设投资公司占80，春晓资产经营管理公司占520。公司主要从事房地产开发、经营业务。滨海新城建设投资公司由开发区控股有限公司以货币形式出资，资金来源由区财政局对开发区控股有限公司注资解决。经营范围负责北仑（春晓）滨海新城基础设施的开发建设、经营管理，实业投资、投资咨询服务等。定位和目标着眼于实现“三大平台”功能，即资金筹措平台、基本建设平台、投资运行平台，并逐步形成自主的核心竞争产业，扩大公司影响力，拓宽资金筹措来源，加大资产投资力度，实现公司资产保值增值的发展需要。主要任务（1）资金的筹措，积极开展金融合作谈判，争取政府在资金筹集过程中给予更多的、具体的、操作性强的优惠政策和提供担保。（2）负责滨海新城基础设施建设（根据新城指挥部确定的年度投资计划，安排建设资金及具体工程实施）、实业投资及资产管理等工作。（3）按公司法有关规定，建立法人治理结构，实行规范运作，既对股东制定的长远发展目标负责，也对北仑（春晓）滨海新城开发建设负责，实现开发建设和投资运营两促进的良好态势。114拟建地点本次新建项目春晓滨海新城工业园区员工宿舍基地所处位置为春晓89产业基地配套地块，地块规划边界北到洋沙山西六路，东至春晓西五路，南到海口西河，西邻春晓90工业地块，总用地面积21360平方米，其中891地块为18793平方米，用地性质是其他居住用地和商业金融业用地，892地块为2567平方米，用地性质是公园绿地。地块基本呈长方形，形态较为规整。现状场地已做场6地平整。该地块周边环境优美，交通便捷。12功能定位与建设规模121功能定位项目功能定位为工业社区员工宿舍，服务范围面向万亩围塘南侧产业群和镇工业小区。场地的道路交通现状项目东临春晓西五路，红线宽度24米，双向4车道，为城市次干道；北至洋沙山西六路，红线宽度16米，双向2车道，为城市支路场地东、北两面的进入性较强、噪音较大，宜布置公共服务设施，而南靠海口西河，景观较好，宜布置公园绿地和休闲设施、活动场地。西面受噪音影响小，宜布置宿舍建筑。122建设规模项目地块布东面以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍，西面是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，总建筑面积39482平方米，项目总投资11166万元。主要技术经济指标详见表11。表11主要技术经济指标项目指标值单位总用地面积18793M2总建筑面积39482M2地上建筑面积34259M2其中宿舍建筑面积27355M27商业建筑面积4965M2架空层建筑面积1415M2配套用房建筑面积524M2地下建筑面积（不计容积率）5223M2建筑密度255容积率175绿地率30机动车停车位161辆地下机动车停车位75辆地上机动车停车位86辆非机动车停车面积1224辆总投资11166万元固定资产费用8268万元无形资产费用1973万元预备费用413万元建设期贷款利息512万元123功能分区及建设内容项目地块布局以单元式高层宿舍为主，依据地形分成东西两个组团，两组团均形成相对完整的绿化景观空间。东西组团各自独立，既减少相互影响，亦缩小空间尺度。基地以内部主干道为界，主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区，以西为景观宿舍区。8东组团以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍；西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。两个组团之间为中心绿地，起到”外观河景，内拥园景”的效果。13项目提出的理由131解决工业园区入驻企业后顾之忧的需要目前滨海新城的发展日新月异，规划建设的“一带二轴三片”空间结构日渐成形，即一带滨海旅游休闲带，主要以洋沙山风景区为核心，沿着蔚蓝海岸向东西展延的滨海休闲旅游带；与梅山岛保税港区积极互动的二轴山海文脉轴线、城镇功能复合轴线；三片春晓经济技术开发区形成东中西梯度有序、功能关联的三大片区。西片区重点吸引具有高新技术趋势和规模化倾向的产业、中片区为城镇综合发展区、东片区发展休闲度假和高端生态住区、科研孵化、会展。目前已有内外资企业陆续入驻工业园区，吉利帝豪轿车项目亦已确定落户园区，人口将快速聚集。为留住人才、稳定员工，达到企业平稳发展，企业必定想方设法提供合理的后勤保障以此来吸引员工，如果园区不能提供便捷可靠的基础设施配套，企业有可能走入“办社会”的历史老路、背上较重的包袱。本项目的建设是及时的，是解决入驻企业后顾之忧应采取的必然措施。9132切合新时期员工（农民工）特点的需要近几年，企业在招工过程中普遍遇到“民工荒”现象，严重制约了企业的发展，也制约了当地企业的发展。这是由社会发展和新时期民工特点决定的，目前民工主力已转变为“85后”、甚至是“90后”青年，一是他们从来没有种过地，进城打工，很大程度上不是基于生存需求，而是要改变自己的生活，把打工作为寻求进城的机遇和途径。二是这批人都念过书，有文化，比较了解外部世界，知道城乡之间的巨大差别，城市文明对他们有巨大的吸引力。三他们中的很多人是独生子女，不能够接受城里的不公平待遇。四是已经具有朴素的但有时又有些盲目的平等和民主观念，他们要求和城里人一样平等就业、平等享受公共服务，甚至得到平等的政治权利。总之，他们要求找出平等发展的机会，寻找精神上归宿感，感情留人是很管用的一招，目前宁波当地有些企业在逢年过节时包车甚至是习机票送员工回家取得好的效果，就是以情服人的例证。作为管委会下属具备职能的建设单位开展本项目建设，目的在于为企业提供有效便捷的保障，建成住宿为主，兼具衣食和娱乐的综合体，为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园，满足了新时期员工的特点。133集约利用土地、助推高效企业的需要如果类似本项目不建设，将会造成配套设施不具备，为留住人才，部分企业考虑自行建设部分宿舍，一是建设成本较高，增加企业负担；二是企业自建宿舍功能较为单一，难以满足新时代员工的精神文化需10要；三是需要用地，降低了园区土地使用效率。为集约利用土地、助推高效企业的需要，建设本项目是有必要的。14项目投入总资金项目投入总资金11166万元，7800万元来源于金融机构贷款，3366万元由项目承办单位自筹。15初步结论1、本项目对解决工业园区入驻企业后顾之忧，籍以营造新时期员工生活和精神家园具有重要的意义；2、项目的规模和设计方案合理、切实可行；3、建设和实施方案成熟可靠，可在预定的时间内完成；4、项目所需的建设条件具备，协作条件较优；5、项目的资金来源有保证；6、项目的社会效益良好。综上所述春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目的建设是必要的，春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目在园区管理会直接领导下，在宁波滨海新城置业有限公司的精心组织下，在园区企业和企业员工的支持企盼下，各项工作正在有条不紊地进行，力争将春晓滨海新城工业园区员工宿舍打造成高效便捷的员工住宿为主的生活综合体。拟通过本次可行性研究，为下一步项目的建设提供指引。1120可行性研究编制依据1、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目可行性研究指南（试用版）；3、宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、春晓镇总体规划（20082030年）6、宁波市城市规划管理技术规定；7、春晓滨海新城工业园区员工宿舍规划设计条件；8、春晓滨海新城工业园区员工宿舍勘测定界图；9、建设项目选址规划管理办法；10、宁波市城市总体规划纲要（20012020）；11浙江省建筑安装工程概算指标（2003版）；12浙江省建设工程其他费用定额（2003版）；13浙江省建筑工程预算定额（2003版）；14浙江省建筑工程预算定额（2003版）；15浙江省建筑安装工程费用定额（2003版）；16、委托方提供的相关基础资料。121330项目需求及目标分析31经济发展人员聚集对生活设施提出了需求宁波市的总体规划，确定了宁波市的城市性质为国家历史名城、长江三角洲南翼经济中心，东南沿海重要的港口城市，文化旅游基地和省教育副中心，有江南水乡特色的生态型城市。作为国家首批沿海开放和享有省一级经济管理权限的副省级城市，华东重要的区域经济中心、航运中心、物流中心、交通枢纽和对外贸易口岸，宁波市拥有丰富的商业资源，在全国15个副省级城市中经济名列前茅，有较强的消费能力及消费意识，城市居民可支配收入2010年达到30166元、在副省级城市中排名第三，2009年和2008年分别达到27368元/人和25304元/人，在全国城市中都排名第六，具有很强的消费能力。近年来又获多项国家级荣誉蝉联全国文明城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、中国品牌之都、中国优秀旅游城市。近几年来，是北仑经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期，北仑区主要经济指标连续保持高速增长势头，国民经济呈现出“高位运行、高速发展”的良好态势。2009年北仑区全年实现地区生产总值4465亿元；完成财政一般预算收入857亿元；完成全社会固定资产投资142652亿元；城镇居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入13414元。随着春晓滨海新城的定位进一步明确为打造休闲旅游、生态环保、宜居宜业、魅力时尚的现代化滨海新城，我们着眼于良好的统筹开发优势，确立“基础先行，项目带动；政府主导，市场运作”的开发策略，以基础设施建设和功能项目开发为抓手，坚持高起点规划、高标准建设、高效能保障，全面提升城市综合承载力。随着招商的不断推进，人口的聚集，企业及其员工对生活提出了更现实更迫切的需求。春晓滨海新城工业园区员工宿舍建设是满足企业及其员工生活需求的必由之路。32项目需求及目标定位根据春晓镇总体规划（20082030年），滨海新城区近期到2015年规划人口45万人；远期到2030年规划人口10万人，现实的进展情况也在按计划有序地进行着。以滨海新城区近期到2015年规划人口45万人计，考虑工业园区入驻企业员工15万人，大多数员工为本地人、自行解决住宿问题，按7需要入住本项目员工宿舍考虑，达到1050人。本项目设计共有宿舍419套，按每套住23人，可供8381257人居住，所以本项目基本能满足近期企业员工住宿要求。项目结构布局以单元式高层宿舍为主，依据地形分成东西两个组团，两组团均形成相对完整的绿化景观空间。东西组团各自独立，既减少相互影响，亦缩小空间尺度。基地以内部主干道为界，主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区，以西为景观宿舍区。东组团以单身15宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍；西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。两个组团之间为中心绿地，起到”外观河景，内拥园景”的效果。待入驻企业增多，考虑本项目的商业建筑建成小型商务酒店和从事其他商业活动，满足企业商务人士商务需求及娱乐需要。本项目宿舍优先考虑出售或租赁给新城工业园区入驻企业员工，满足他们生活需要，如果多余可考虑售租给其他范围的人群。33满足员工归属感和企业生活保障对项目的建设提出需求企业发展需要给予员工以感情上的归属感，春晓滨海新城工业园区员工宿舍为工业园区员工提供必要的生活场所和精神家园。以增进新宁波人感情归属、精神寄托为主旨，为企业提供有效便捷的保障，建成住宿为主，兼具衣食和娱乐的综合体，为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园，满足了新时期员工的特点。1640项目建设选址41场址选址原则1、项目选址应符合城市总体规划，宜地点适中、交通便利、城市公用设施完备，并预留适当的发展用地。2、避免在环境污染区域内，远离易爆易燃物。3、场地干燥、排水通畅、通风良好。42场址选择依据1、中华人民共和国规划法有关章节；2、建设项目选址规划管理办法；3、宁波市城市总体规划、宁波市分区规划；4、宁波市浙规（选）0205059号文；43拟建项目场址拟建项目的建设场址为北到洋沙山西六路，东至春晓西五路，南到海口西河，西邻春晓90工业地块。44项目建设条件春晓滨海新城位于北仑区的东南部，规划区域包括春晓镇、梅山乡和白峰镇的郭巨、上阳片区，规划总面积约240平方公里，其中建17设控制范围约7623平方公里，是中国大陆版图临海区域的最东端。滨海新城北依山东南傍海，自然条件优越，气候温和湿润，四季分明，属亚热带海洋性季风气候区。这块区域将依托独特的自然景观和丰富的山海资源，在坚持生态系统保护的前提下，对部分沿山沿海区域进行适当的开发建设，用10年时间打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。该区块的空间形态将呈“一主、两带、三片”，“三片”中春晓镇定性为居住、产业综合片区，该片区将包括滨海休闲旅游度假、北仑南部的先进加工制造业中心、区域性的生产组织与服务的枢纽节点、创意产业、高品质的生态居住、商业等。春晓镇距宁波市中心33公里，连接甬杭铁路线和杭甬高速公路，区位和交通优势明显。441地质抗震状况1、场地简况项目建设地块中的891地块为187932平方米，用地性质是其他居住用地和商业金融业用地，892地块为25666平方米，用地性质是公园绿地。地块基本呈长方形，形态较为规整。现状场地已做场地平整。2、场地与地基的抗震设计条件根据春晓滨海新城工业园区员工宿舍岩土工程勘察报告和建筑抗震设计规范，建筑场地类别为IV类,场地特征周期065S；本地区的抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度010G。18442工程地质条件宁波地质构造单元属华南褶皱系中的华夏褶皱带，处于丽水宁波槽凸中的新昌定海断隆。地表为侏罗纪火山岩系，岩石类型为霏细斑岩，流纹斑岩和晶屑凝灰岩，岩石坚硬，干抗压强度为13002500MPA，容许地耐力为300400KPA，桩尖极限阻力为400500KPA，极限侧摩阻力100120KPA。项目地址位于宁绍平原东部，属第四世纪中、晚期河湖积和海积平原地貌，地形平坦。项目地块海拔在35M（黄海高程）。根据中国地震动参数区划图（GB183062001）和地震物抗震设计规范（GB500112001），本区域地震动峰值加速度为005G（M/S2）,抗震设计烈度为VI度。滨海新城东南面为深水岸线，岸壁陡峭，湖滩狭窄，陆域地貌由丘陵和堆积平原组成，丘陵分高丘、低丘，岩性主要为上侏罗统西山组（J3X）酸性中酸性火山碎屑岩，局部上侏罗统高坞组（J3G），低丘主要分布在高丘位西侧及其外围，岩性主要是上侏罗统高坞组酸性中性火山碎屑岩。堆积平原分为山前倾斜洪积平原和海积平原，山前倾斜平原主要分布在各坡麓及沟谷出口处，岩性主要为上更新统下段的棕黄、褐黄色含碎砾石粘土，海积平原地势平坦由山麓向海边倾斜，岩性为中更新统上段至全新的灰黄、褐色亚砂土、亚粘土。443气候条件北仑属亚热带季风湿润气候，冬夏季风交替显著、气温适中、四季分明。每年79月为台风盛行季节，经统计，多年平均影响热带19气旋为27次，影响日数为55天，严重影响热带气旋05次。本地区位于温带，港口和航道水域均无冰冻。降雪一般出现在12月、1月与2月，1月份出现机率最高（062）。多年平均降雪日数117天，平均日雪量41CM，最大日雪量175CM，最大积雪量30CM。444交通运输条件滨海新城依托宁波，形成了四通八达的水、陆、空立体集疏运网络。（1）公路宁波全市公路通车里程5506公里，公路密度588公里百平方公里，其中高速公路184公里，一、二级公路1040公里。已形成市区30分钟交通圈、宁波大市范围内1小时交通圈和辐射全国的公路运输网络。宁波往北经甬杭沪高速公路直达杭州、上海，往南经甬台温高速公路直达温州、福州和广州。从春晓经沪杭甬高速公路到杭州仅需2小时车程，杭州湾跨海大桥的建成通车，春晓至上海的距离缩短180公里，大榭进入了上海2小时交通圈。（2）铁路铁路经萧甬复线与全国铁路网相连，可满足客运13对、货运6300万吨的通过能力。（3）航空距宁波栎社机场约50公里。宁波栎社机场目前为4E级机场，目前已开辟宁波至北京、上海、广州、沈阳、西安、厦门、南昌、海口、汕头、深圳、长沙、南京、温州、昆明、成都、兰州、珠海、合肥、黄山、桂林、重庆、大连、青岛、武汉、福州、哈尔滨、乌鲁木齐，以及至日本福冈、韩国仁川、泰国曼谷、香港、澳门、台湾高雄等38条国内和国际、地区航线。另外，萧山国际机场、20上海浦东国际机场和虹桥机场在15至35小时车程内。（4）港口春晓位于我国四大深水中转港之一宁波港域的中南部，宁波港是中国大陆主要的集装箱、矿石、原油、液体化工中转储存基地，华东地区主要的煤炭、粮食等散杂货中转和储存基地。宁波港由北仑港区、镇海港区、大榭港区、穿山港区和宁波老港区组成，是一个集内河港、河口港和海港于一体，大、中、小泊位配套的多功能、综合性的现代化大港，共有生产性泊位311座，其中万吨级以上深水泊位64座（5至25万吨级的特大型深水泊位33座），是中国超大型船舶最大集散港和全球为数不多的远洋运输节点港。2010年宁波港实现货物吞吐量41亿吨，同比增长74，增速同比提高13个百分点；完成集装箱吞吐量13004万标箱，同比增长248，增速同比提高387个百分点。445春晓园区逐步建设完善集中治污和集中供能系统，实现园区公共设施统一规划、集中建设、共同享用、集成管理和规模化经营，重点引进生态环保型、资源节约型和税源型企业，主导发展新材料、生物医药、精密机械等无污染型清洁工业，尽快成为循环经济示范园区和北仑最具活力的经济增长点之一。45法律支持条件根据宁波市城市总体规划纲要（20042020），北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区。21本项目符合省市二级规划的要求，亦是宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的重要组成部分，受到北仑区的大力支持。46场址选择结论项目东临春晓西五路，红线宽度24米，双向4车道，为城市次干道；北至洋沙山西六路，红线宽度16米，双向2车道，为城市支路场地东、北两面的进入性较强、噪音较大，宜布置公共服务设施，而南靠海口西河，景观较好，宜布置公园绿地和休闲设施、活动场地。西面受噪音影响小，宜建宿舍建筑。2250项目建设方案51指导思想和设计特点核心理念以合理规划，安全开发，务实配置，高尚享受为原则以人为本，对使用者充分的关心与尊重，是建筑设计与规划的根本宗旨。从本区块内外部空间环境的整体考虑，极力探讨规划空间结构与环境及地域文化特征的关系，坚持建筑设计、规划布局、景观环境与绿化空间相互协调相辅相成，以达到人与自然的和谐。创造积极多样的空间，满足新时代的生活方式和人性化发展的需求，同时注重传统文化的延续。合理布局以获得良好的环境品质。合理布局服务设施，使使用者能方便地获取内心安宁和精神愉快，又能拥有物质生活的满足。提供以人性需求为中心的建筑外观和户型设计。52设计依据及设计要求民用建筑设计通则（GB503522005）建筑设计防火规范（GB500162006）屋面工程技术规范GB50345200423地下工程防水技术规范GB501082001城市道路和建筑物无障碍设计规程（JGJ502001）J1142001居住建筑节能设计标准DB33/10152003公共建筑节能设计标准（GB501892005）民用建筑工程室内环境污染控制规范GB503252001全国民用建筑工程设计技术措施规划建筑2003建筑工程设计文件编制深度规定中华人民共和国建设部2003年4月工程建设标准强制性条文房屋建筑部分2002建筑内部装修设计防火规范GB5022295规划用地区位图、用地红线图及建设项目规划条件建设项目方案设计文本及业主意见国家及当地相关的技术标准、规范和规定53功能分区整个建筑主要是水平分区，分成两个部分南面的主馆（A区）与北面的会馆（B区）。其中主馆分成东区与西区，会馆分成北翼会议区与西翼休闲娱乐区。54总平面布置基地布局以单元式高层宿舍为主，依据地形分成东西两个组团，两组团均形成相对完整的绿化景观空间。东西组团各自独立，既减24少相互影响，亦缩小空间尺度。基地以内部主干道为界，主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区，以西为景观宿舍区。东组团以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍；西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。两个组团之间为中心绿地，起到”外观河景，内拥园景”的效果。55交通组织及停车着重于道路及交通的丰富蕴含，体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。1、出入口基地共设置两个出入口，主入口位于春晓西五路，次入口位于洋沙山西六路。2、车行系统基地道路交通骨架清晰简捷，主干道为弧形车道，入户道路呈枝状与主路连接，景观道路则承受较小的交通压力，更着重于景观作用。3、步行系统考虑车流和人流的适当分开，创造人性化的户外活动空间，适当地在庭院绿地等处设置步行通道，并在南面沿河城市绿地设置健康步道。56绿化系统现代化的建筑已不再是简单的水泥砖墙的堆砌，它还包括环境、绿化、配套、物业管理等多方面的因素。基地利用中心绿地的形式，把两个组团的建筑、小品、景观联25系起来。组团中部有较大绿化空间以集聚人的活动，并在重点部位做了刻画道路蜿蜒曲折，道路两旁绿树成荫。在两个入口处分别形成两个景观中心，通过带状绿地贯穿于宿舍群体之间，形成景观绿化系统。同时将绿化和步行系统结合，以带状绿地加强区内步行组织，使各宿舍楼尽可能地接近绿地。注重绿化结合点的处理，在空间焦点和视觉转折点处强化设计，通过木亭、座椅等小品的处理，丰富空间对景变化。商业街的铺装主要以花岗石几何形铺装为主，设置在商业街沿道路一侧的特色店招牌与特色灯具，结合商业店面，形成一道独具特色的风景线。57建筑无障碍无障碍环境的创建标志着人类社会的文明与进步。无障碍设计不仅为行动困难的群体提供平等参与社会生活的物质条件，同时也兼顾全社会的需要，实现安全无阻通行，方便自如地使用各种设施。在本项目中做了如下一些针对性设计1、在商业和每幢高层宿舍主入口设置残疾人坡道，直接通向建筑物内电梯，电梯均为无障碍电梯；2、在每层候梯厅里也相应做了无障碍通行措施，如距室内地面06米处增设安全抓杆，方便老年人和残疾人使用；3、室外景观绿化及广场均设置盲道以及坡道，保证通行顺畅。4、建筑物内也引用了无障碍式服务，如加设指引标志、呼叫按26钮、音响等。2760外部配套条件分析61供、配电电源来自变电站，项目建设10KV变配电所一座，采用10KV双回路供电，供电容量完全可满足要求。62给、排水1、给水由市政自来水管网提供，从北侧洋沙山西六路和东侧春晓西五路市政给水管网各接一根DN150给水管，并在室外环状布置，供本项目生活及消防用水，供水能力可满足要求。2、排水排水采用雨污分流。项目达标污水目前通过市政管网排入现状河流，最终排入东海；雨水经管道汇集后排入市政雨水管网或河道；生活污水经预处理达污水综合排放标准（GB89781996）标准后就近排入市政污水管道，由污水处理厂集中处理达标后排入北仑附近海域。63其他按规范配置市政、消防、环卫、通讯等配套设施，符合相关规范及规定的要求。2870节能节水措施71编制依据根据原国家计划委员会、国务院经济贸易委员会、建设部计交能（1997）2542号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇（章）编制及评估的规定。节能设计和实施的依据及规范如下1、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ13420012、公共建筑节能设计标准GB5018920053、民用建筑设计通则GB5035220053、浙江省标准居住建筑节能设计标准（DB33/10152003）4、浙江省标准公共建筑节能设计标准DB/33103820075、民用建筑热工设计规范GB50176936、建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB710720027、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇建筑、结构、给水排水、暖通空调、动力、电气等各分册8、建筑节能施工质量验收规范GB5041120079、绿色建筑评价标准GB/T50378200610、各专业相关的专业规范72编制范围本章编制范围包括春晓滨海新城工业园区员工宿舍建成后的正常运行的用水、用电等能源消耗。2973节能措施731建筑节能设计公建屋面传热系数；K070W/M2K住宅屋面传热系数；K150W/M2K。公建外墙（非透明幕墙）平均传热系数K10W/M2K。底面接触室外空气的架空或外挑楼板传热系数K10W/M2K。地下室外墙（与土壤接触的墙）热阻值R12M2K/W。商铺地面热阻值R12M2K/W。732围护结构热工设计所有屋顶采用100厚矿岩棉板作为保温材料。商铺外墙保温采用40厚无机保温砂浆，居住建筑外墙保温采用35厚无机保温砂浆。地下室外墙及地面采用60厚挤塑聚苯乙烯板保温。底面接触室外空气的架空或外挑楼板采用35厚无机保温砂浆保温。公建外门窗采用隔热金属型材多腔密封窗框中空玻璃门窗，高层居住建筑外门窗采用断热铝合金单框低辐射中空玻璃窗，外门以节能门为主。当居住建筑不符合规定性指标时，按照浙江省节能标准采用对比评定法对本项目的节能进行综合评定后，确定本工程符合国家及省的节能设计要求。30当商铺不符合围护结构热工设计控制指标时，进行权衡判断，该建筑物实际采暖年耗热量以及空调年耗冷量小于全年采暖年耗热量以及空调年耗冷量指标限定值。733室内自然通风设计单身宿舍及商业建筑场所外窗的可开启面积大于窗面积的30，连廊和展厅幕墙设置通风换气装置，为过渡季节组织室内自然通风创造了有利条件。玻璃连廊在顶棚下设置可开启的上悬窗，利用热压及时将顶部积聚的热量排除室外，改善交通空间的通风效果。734空调系统节能设计1、大型制冷机采用10KV电压，减少因电压转换及电缆输送带来的电损耗。2、中央空调水系统采用大温差设计，降低水泵功率，缩小水管管径。3、空调冷冻水系统采用一级变频泵设计，根据系统压力变化改变水泵电机频率减少水流量，降低水泵功率。4、空气处理机带新/回风电动阀，根据季节工况比例调节新/回风电动阀的开度。735供配电系统节电措施选用SG10低损耗节能型干式变压器。变配电室设置在负荷中心，减少了低压线路长度，降低了线路损耗。选用的变压器容量负载率在6575之间，使变压器实际负31荷运行在最佳状态，提高了变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。038KV低压配电系统采用并联电容无功补偿装置。并串联适当参数的电抗器，提高了用电负荷单位的自然功率因数及防止谐波的影响，提高了供电质量。有利于节能。736照明设备节电措施1、按建筑照明设计规范GB500342004严格控制照明用电指标（详照明篇）。采用光通利用系数较高的照明设计方案。2、室内顶棚墙面，地面采用浅颜色的建材，能更有效地利用光能。3、室外建筑物立面照明灯分三种情况控制（1）重大节日全开；（2）平时节日开大部分；（3）平时开小部分4、照明电源线路采用三相四线制供电，使之平衡以减少电压损失。5、照明光源选择高光效节能灯具，配电子镇流器，功率因数不应小于09。6、照明控制宿舍的楼梯间，走廊的照明采用节能自熄开关，景观照明采用双光源时，在深夜，采用单光源。7、在满足眩光限制的条件下，选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，一般室内的灯具效率不宜低于70，灯具的反射罩具有较高的反射比。32737建筑设备监控系统节能措施1、采用冷源群控的控制方式，根据末端冷量的实际需要调节冷负荷的供应量，合理控制机组的投入与退出台数。按时间程序和最佳启、停控制机组的运行，根据温度与湿度设定值，通过最佳启、停控制功能，计算出机组启、停的最佳时间，以达到在满足空调工艺要求下的节能运行。2、对空调新风机组的新风和回风阀自动调节，对送风温、湿度进行检测；过滤器两侧压差检测，淤塞报警；根据送、回风湿度自动调节冷水、热水、蒸汽电动调节阀的开启度，以保持所需的温度，满足环境对湿度的要求。同时控制调节精度，实现节能。74节水、隔振、防噪及其他技术措施1在高层建筑中实行分区供水；使用变频技术减少电耗；采用内壁光滑、阻力小的给水管材，适当放大管径以减少管道的阻力损失和水泵扬程。2采用太阳能热水系统供宿舍的热水，以减少热水消耗的能源。3选用节水型卫生洁具及配件1给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴；2大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。3公共卫生间宜采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具。4各需要计量的用水部门均设置水表。335水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。3480环境影响评价81评价依据811法律法规1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国环境影响评价法3、中华人民共和国大气污染防治法4、中华人民共和国固体废物污染环境防治法5、中华人民共和国环境噪声污染防治法6、污水综合排放标准（GB897888）7、建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令（1998）第253号8、国务院令第253号建设项目环境保护管理条例9、浙江省人民政府令第166号浙江省建设项目环境保护管理办法812技术规范1、环境影响评价技术导则总纲（HJ/T211993）2、环境影响评价技术导则大气环境（HJ/T221993）3、环境影响评价技术导则地面水环境（HJ/T231993）4、环境影响评价技术导则声环境（HJ/T241995）355、浙江省建设项目环境影响评价技术要点（修改版），浙江省环保局2005482自然环境现状1、地理位置项目位于北仑滨海新城位于宁波市北仑区东南部，南临象山港，北望杭州湾，东接六横岛，西连主城区，处于宁波“一港两湾”（象山港、杭州湾、三门湾）战略格局和浙江现代海洋经济产业带的主轴中心，紧邻国际主航道和锚区，是宁波舟山港一体化发展的核心区。北到洋沙山西六路，东至春晓西五路，南到海口西河，西邻春晓90工业地块。2、地质、地貌项目地处北仑区东南、西北丛山连绵，属天台山余脉。主峰太白山为区内最高峰，山脊线与鄞县交界，山带走向朝东，直入峙头洋，为北仑区主山区。另一条自太白山向北走向，越育王岭，至青峙杨公山，濒临蛟门，泛称长山，山高均在海拔600米以下。地震烈度6度。项目所在地系沿海平原，地形平坦，地势较低。3、气象、气候特征北仑区属亚热带季风气候区，面临东海，气候温和湿润，四季分明，无霜期长，雨量充沛，台风、暴雨、冰雹、大雪等灾害性天气时有出现。四季特征平均气温稳定在小于10为冬季；大于22为夏季，36界于1022为春、秋季。全区春季82天，夏季88天，秋季64天，冬季132天。年平均气温165，常年以1月份为最冷月；以7月和8月为最热月。据载，1937年2月13日曾出现10，1921年7月曾出现394。年平均雨量13168毫米，雨日150天。年平均有23个台风影响，最多年份出现6个。影响台风主要发生在79月份，8月为最多，9月和7月次之，严重影响台风多数发生在8月下半月至9月上半月，约占70。年平均雷暴日305天，最多的有44天。梅汛期多年平均出现在6月中旬到7月上旬，平均梅雨量244毫米，梅雨日26天。北仑区冬季盛行西北风，气候干燥寒冷，极端最低气温66，年平均出现一次寒潮天气。83项目对环境的影响及防治措施831施工期对环境与生态影响及防治措施在建设阶段由于建设施工和装修，不可避免地将对周围环境产生影响。在建筑物建造和装修其期间主要污染因子有噪声、施工扬尘、建筑固体废弃物、泥浆污水以及油漆废气等。1、废气施工期间大气的主要污染因子为粉尘，由于建筑粉尘比重较大，沉降较快，只要加强管理，则影响范围较小，一般仅在本项目的周边地块。为尽可能减少建筑粉尘对建设项目周边地区的污染程度，应实施标准化施工。首先，要加强施工管理，工地配置滞尘防护网，地面硬37化处理；其次是对粉尘发生量较大的部位采用喷水雾法降尘，对运输交通道路及时清扫、洒水。此外，在运输、装卸建筑材料时，尤其是泥沙运输车辆，必需采用封闭车辆。此外在办公室等室内装修时产生油漆废气和甲醛废气。油漆废气主要含二甲苯和甲苯，建设单位应按国家有关规定，尽可能选用环保型绿色油漆。装修完毕后，建议保持室内通畅，并隔一定时段后再投入使用。2、废水废水排放主要来自建筑施工人员的生活污水和施工废水。施工废水主要为泥浆废水，来自浇水泥工段，其冲水量与天气状况有极大的关系，排放量较难估算。主要污染因子为SS。生活污水主要是粪便污水，可用流动公厕集中收集外运。建设单位应做好建设期的污水处理和排放工作，保证泄洪沟的畅通，以保证乡土植物正常生长，则建设期对环境影响较小。3、噪声运输汽车是个流动声源，流动范围较大，除施工场地外，对外环境也将造成污染。本工程建设期间将使运输所经道路两侧的噪声污染加重，同时引起扬尘。挖掘机、空压机、砼拌和机、振捣器、吊车等设备属固定声源，其影响范围在施工场所200米范围之内。但夜间由于本底噪声低，其影响是不可忽视的，其对周边环境是有影响的。因此，高噪声设备夜间应限制使用。38施工单位务必采用低噪声的施工机械和施工方法，如禁止使用高噪声的柴油冲击桩机、振动打桩机和产生PH值超过9的泥浆水反循环钻孔机等桩机，而应采用低噪声的预应力静压桩或钻孔式灌注桩，可确保打桩机的机器噪声值控制在95DBA以内，夜间打桩机禁止施工；卷扬机、振捣棒等应选用低噪声型等；高噪声施工设备应摆放在地块中部，尽量远离清泉花园。在夜间（2200至次日600）禁止进行产生噪声污染、影响居民休息的建筑施工作业。特殊需要夜间施工的须持主管部门的证明，并向附近居民（村民）公告。此外考虑到，施工运输车辆的交通噪声在夜间会对运输线路沿线经过的村民产生一定影响，因此建议施工期间在夜间停止施工的运输作业。4、固废固体废物对环境的污染不同于废水、废气和噪声，它具有滞留性大、扩散性小的特点，对环境的影响主要通过水、气和土壤进行，因此必须妥善加以处理处置，并做到减量化、资源化、无害化。施工期间需要挖土、运输弃土、运输各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等），工程完工后，会残留不少废建筑材料。施工单位实行标准施工、规划运输，送至环保指定地点处理，不要随意倾倒建筑垃圾、制造新的“垃圾堆场”、造成水土流失，不然会对周围环境造成影响。其次，施工人员的生活垃圾也要收集到指定的垃圾箱（筒）内，由环卫部门统一及时处理。5、水土流失影响水土流失的因素包括自然因素和人为因素两个方面。自然因39素有气候、地形、土壤、地质、植被等因素。自然因素在工程区主要表现为降水面蚀和重力侵蚀；人为因素主要表现为开挖过程中改变地表坡度和坡长，损坏原有植被，在降雨强度不变的情况下使地表径流加大。对于采石、取土场，由于植被遭受破坏，会引起水土流失，并且可能会诱发滑坡、塌方，如不做好防护措施，一旦造成崩塌，必将对周围设施带来危害。在施工时原先的地表全被破坏，特别是运输时路上积尘较厚，表层变得松疏，一旦下雨，泥土很容易进入附近地面水体，加重地表水或附近海域水体中悬浮物质的大量增加，水体变浑后有可能影响水生生物的生存环境。施工结束后，临时占地都要进行清理整治，拆除临时建筑，打扫地面，并及时进行绿化，把水土流失降至最低水平。对于建筑垃圾，应在当地渣土办的指导下运到建筑所需的低洼地填渣。832运行期对环境与生态影响及防治措施本项目营运期废气主要是汽车进出小区过程中产生的尾气；废水主要是员工产生的生活污水；固废主要是生活垃圾；噪声来源于机泵设备等。1、大气环境影响本项目建成后，产生油烟废气在日常办公生活中每天都有厨房烧煮废气排放，这些废气中含有油类等污染物，并带有气味和一定的热量。为减轻油烟废气的影响，食堂应安装油烟净化器，油烟废气经收集处理后引至屋顶排放。40本项目营运期废气主要还是汽车进出小区过程中产生的尾气。2、水环境影响本项目污水最大排放量约488T/D。主要污染因子为PH、CODCR、BOD5、SS、NH3N及动植物油等。本项目食堂厨房地面应设排水明沟，厨房废水经排水沟和管道汇集，经隔油格栅预处理以及生活污水经化粪池预处理均达到污水处理厂入网要求后纳入污水处理厂污水管道，由污水处理厂集中处理达标后排放。项目建设满足废水接管时间要求。本项目排放污水在其污水处理能力之内，排放水质在附近纳污海域水质的影响在允许范围内。3、声环境影响本项目通风机、水泵、空调机等设备均选用高效率、低噪声设备；水泵应设隔声罩，以降低其噪声对周围环境的影响，对室内外造成高噪声污染的通风机及空调机均在其进出风管设消声器，在必要时进排风口设消声器或消声百页；凡在屋面或楼面安装的通风机均设减振基础或减振器，管道安装减振吊架，与设备连接的进出口管设软接管，防止振动传递。汽车在低速行驶时的噪声级一般在6065DB之间，对附近周围环境不会产生明显的影响，但若在园区内高速行驶或鸣嗽叭，其噪声级较高，对周围环境会产生一定影响，由于项目位于城区内，项目在主要入口设置禁鸣标志，因此基本无汽车喇叭声。项目噪声经采取相应的治理措施后，再经过墙体隔声、距离衰减、绿化吸声等因素，项目噪声可达到（GB309693）城市区域环境噪41声标准1类标准。4、固体废弃物影响本项目完成后，生活垃圾由建设方收集后委托环卫部门及时清运送垃圾焚烧厂焚烧处理，对周围环境影响不大。5、生态系统影响本项目完成后，无新增对生态系统构成破坏的重要因素，对周围生态系统基本无影响。833主要污染物及防治措施项目主要污染物及防治措施见表82表82主要污染物及防治措施类型排放源污染物名称防治措施大气污染物工地厨房施工扬尘油烟废气现场封闭施工，洒水等。集气后经油烟净化器处理，设烟道并高空排放水污染物厕所厨房生活污水含油废水厕所污水经化粪池预处理，厨房含油废水经隔油池预处理，经处理后的废水纳入污水处理厂截污管道，水质符合污水综合排敖标准CB89781996规定的二级排放标准。工地建筑垃圾由施工单位运至指定地点处置。垃圾箱生活垃圾委托环卫部门及时处理。固体废弃物废水处理滤渣、污泥委托环卫部门及时处理。噪声各种设备噪声施工期注意保养施工机械、合理操作，尽量使施工机械保持其最低的声级水平，避免夜间施工。运营期设置吸声吊项；建筑物四周适当绿化；文明办公、不喧哗。84环境影响评价本项目在实施与运行过程中，采取清洁生产工艺，实行清污分流，严格执行“三同时”制度，落实评价中提出的各项污染治理措施的基础42上，做到环境与经济的协调发展。建成后所排放的废水经处理后达标排入市政排水设施后，不会对当地地下水环境产生不良影响，不会影响地下水地原有利用价值。本项目建设对区域环境和生态的潜在影响因素少，只要按规定对有关污染物采取防治措施，基本不会对周围环境和生态产生不良影响。本项目从环境保护角度上是可行的。43