海棠苑房地产开发建设项目申请报告

XX县XX美景海棠苑住宅小区建设项目申请报告XX县工程咨询公司二0一一年八月1项目概况一、项目名称XX县XX美景海棠苑住宅小区建设项目二、项目承办单位河南信合建设投资集团有限公司三、项目建设地点XX县凤凰新城内，北临信合大道，东临XX大道，南临仁里路，西邻鹏程路四、项目建设规模及建设内容拟建项目占地面积1410292，建设住宅楼和商住楼21栋，总建筑面积464873，其中住宅面积394700，商业及配套面积34060，物业管理用房面积为1800，小区会所面积为2200，配电房面积为100，公厕面积为140及地下人防和停车场面积31873，同时配套水、电、路、绿化、景观水面等附属设施。项目建成后，可容纳4000户入住户和680户商户入住。五、项目建设工期建设期为5年六、项目总投资及筹措方式项目总投资为102609万元，全部由企业自筹。项目申请报告编制单位XX县工程咨询公司2目录第一章申报单位及项目概况11项目申报单位概况12项目概况13建设条件14项目组织与实施计划第二章工程技术方案21规划设计依据、目标和原则22规划设计23配套工程24智能化生活园区25经济技术指标第三章发展规划、产业政策与行业准入分析31发展规划分析32产业政策分析33行业准入分析第四章资源开发及综合利用分析41资源开发方案342资源利用方案43资源节约措施第五章节能方案分析51节能方案设计依据52节能方案设计原则53项目耗能设施54节能措施和热工性能55节水措施56电气节能第六章建设用地及相关规划61建设用地规划布局分析62项目用地情况分析63土地利用合理性分析64建设环境65规划要点第七章生态环境影响及水土保持71生态环境影响及采取措施72水土保持措施第八章投资估算及资金筹措481、投资估算依据82、投资估算说明83、编制方法84投资估算和资金筹措第九章经济影响分析91经济费用效益或费用效果分析92区域经济影响分析93结论第十章社会影响分析101社会效益分析102社会风险及对策分析第十一章结论和建议111结论102建议附件1、投资估算表2、总平面规划图3、建设项目鸟瞰图第一章申报单位及项目概况11项目申报单位概况河南信合建设投资集团有限公司，原XX信合房地产开发有限公司，成立于1998年9月，注册资本3000万元，经营范围为房地产开发经营，位于XX县城陈元光广场世纪大厦。公司具备房地产开发二级资质，系中国扶贫开发会员单位和信阳市工商联合会会员企业。公司成立以来，一直秉承“品牌、责任、规范、服务、效率、细节”的经营理念，始终坚持以一流的工程，一流的小区奉献社会，以良好的信誉服务于社会，从年开发不足10万平方米的小公司，一跃成为年开发能力达80万平方米的集团公司，综合经济技术实力排名全县第一，房地产开发占据XX县市场60以上，在XX县房地产项目的筹划、运作、建设等方面具有无可比拟的优势。公司先后在XX、郑州成功开发的踏月寺街现已成为XX县最繁华的中心商业街；2004年开发的22万平方米纯生态、智能化小区香樟苑，是XX县又一亮点；信合集美建材大市场经营品种齐全，成了XX及周边县市最大的专业市场。2005年建设的凤凰新城开发项目，是一个集文化教育、休闲旅游、现代人居、商贸物流、工业园区为一体的现代化城市新区。2006年建设的湖畔春天小区，占地600亩，总建筑面积53万平方米，已售出房屋1300多套，全部入住可容纳20000余人。于2007年建设的金色阳光住宅小区6占地195亩，规划建设面积18万平方米。信合集团开发建设的住宅小区在给XX居民生活方式和人居观念带来巨大变革的同时，也成为XX大型人文品质社区的典范之作。2010年，集合集团确立了“立足本土，面向全国”的发展战略，积极开拓县外市场，进军二、三线城市，在信阳、郑州、焦作、鹤壁、合肥都投资了自己的房地产项目。12项目概况121项目名称XX县XX美景海棠苑住宅小区建设项目122项目性质新建123建设地址XX县凤凰新城内，北临信合大道，东临XX大道，南临仁里路，西邻鹏程路124项目提出背景随着国民经济的持续稳定增长，我国城镇住宅的供求总仍将保持不断增长的趋势。一是城镇经进程加快带动住房需求增长，据有关数据显示，2010年城市化水平将达到45，城镇人口将增到63亿，城镇人口增加将带来较大的住房需求。二是居民消费结构升级，带来了改善住房条件的需求。新世纪我国已进入全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设的新的发展阶段，国民经济预计平均每年以7以上速度增长，城镇居民可支配收入也将保持增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件下要求日益强烈，带动住宅建设增长。7XX县位于豫、皖两省交界处，总面积2946平方公里，人口170万，辖32个乡镇601个村街，是河南省第一人口大县。2004年被省委、省政府确定为5个加快发展的区域性中心城市之一，同时被赋予与直辖市相同的经济管理权限和部分社会管理权限。2010年全县生产总值达1764亿元，人口170万，县城建成区面积35万平方公里，人口34万；财政收入44亿元，全县新上工业企业92家，总数达到860家，工业增加值达314亿元，全社会固定资产投资1268亿元，在全国第五届县域经济基本竞争力评选中，XX位居302位，一年攀升43个位次，在中部六省497个县（市）中，位居53位，连续两年被评为中部百强县（市）。先后被评为“国家城市基础设施建设优秀县城”、“中国人居环境范例奖”、“河南省人居环境范例奖”、“河南省卫生县城”、“河南省创建文明城市工作先进城市”、“全省城镇化重点县”。这些成绩的取得主要是因为我县发展的环境优化了，XX人敢闯敢干、敢为人先，“XX现象”提高了XX的知名度，多办事、办实事、办好事的氛围形成了。在XX县委、政府的领导下，以全面建设小康社会为目标，落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，牢固树立扎住机遇、加快发展的战略思想，建立完善的社会主义市场经济体制，促进经济社会和人的全面发展，不断提高构建和谐社会的能力。XX县城镇建设发展规划提出以人为本，注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的要求，把精品生活小区真正融入到XX县的城市环境之中，8实现居住、商业、娱乐、信息服务、社会服务等多种职能的有机整合，达到城市结构的整体优化，本项目正是在此基础上应运而生。随着XX城镇化建设步伐的加快，人口的迁移和流动不仅使房地产需求的总量增加，而且在很大程度上改变了需求结构；根据马斯洛的“需求层次理论”，人们收入水平的不断提高，使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”己不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高的要求，因此，人居条件的改善正成为全面建设小康、构建社会和谐社会的一项重要内容，本项目建设在改善XX人民居住环境，提高人民生活水平方面起到巨大的作用。因此，该项目的建设符合XX实际情况，适应当前发展潮流，符合人民意愿。125建设内容与建设规模拟建项目占地面积1410292，总建筑面积464873，其中地上部分建筑面积433000，地下部分总建筑面积31873。地上部分主要建设住宅楼10栋，分别为17层的2栋、18层的2栋、33层的6栋，合计建筑面积为173360；商住楼11栋，分别为11层的1栋、18层的2栋、32层的4栋、33层的4栋，合计建筑面积为259640（包括住宅面积221340、商业及配套建筑面积34060、物业管理用房1800、会所面积2200、配电房面积100、公厕140）；9停车位300辆。地下部分主要为人防工程和地下停车位673辆，总建筑面积为31873。同时配套水、电、路、绿化、亮化等附属设施。项目建成后，可容纳住户4000户。126总投资及资金筹措本项目总投资102609万元，资金全部由项目单位自筹。127项目建设周期本项目建设期为5年。13建设条件131场地位置及地形地貌项目所在区域为XX县境。XX县地势起伏，大体由西南向东北倾斜，平均坡降1/200。南部为大别山脉，曹家寨海拔1025米，中部为丘陵，北部平原、洼地。淮河穿过本县本部，为通航河段；史河纵贯南北，境内长80公里，灌河境内长50公里，白露河境内长18公里。132气候特征项目所在XX县，处于北亚热带向暖温带过渡的季风湿润区，四季分明，雨水丰沛，冷暖适中，雨热同季，无霜期长，年平均气温154。每年最低温度111，最高温度410。山区随高度的升高而降低。每年无霜期为227天，年日照为21776小时，年平均降雨量10163毫米，南10部大于北部，主要集中在每年的69月份。133降水XX县属亚热带向暖温带过渡带，气候温和，四季分明，雨量充沛，温度适中。光热、水资源丰富，年平均气温151摄氏度，年平均降水量10663毫米，年日照时间21392小时，年日照率48，无霜期228天。总的气候特色是夏季雨热同季，冬季干冷，春季波动大，秋季多旱涝。134地震根据国家技术监督局2001年发布的中国地震震动参数区划图，项目所在区域地震烈度为6度。135配套条件供电由XX县电业局提供，直供小区配电室。给水由XX县自来水公司供水干管提供水源，同时小区内原有机井一眼，由小区内管网供水。排水采用雨污分流方式，分别排入小区内雨、污管网，再汇至市政雨、污管网。供暖由小区供热系统统一提供热源。燃气本项目燃气管道通过连接可直接接入小区，能够满足日常生活需要。通讯由城市通讯及数字传输系统提供网络，满足电信、有线电视、11宽带网等使用要求。交通对外交通主要依靠现规划路，与小区内路网形成统一交通、消防、疏散体系。14项目组织与实施计划141项目组织本项目由河南信合建设投资集团有限公司负责组织实施和市场销售活动。142实施计划安排整个项目建设，计划在5年内完成。其中前期工作为6个月，建设期预计48个月，后期工作为6个月。具体时间进度安排如下计划进度表时间完成项目2011年08月2012年02月项目前期准备工作。2012年03月2015年12月施工建设、设备安装2016年01月2016年07月组织竣工验收，工程结算，办理入住手续，交付使用。12第二章工程技术方案21规划设计依据、目标和原则211设计依据1、城市居住区规划设计规范（2002）；2、城市规划编制办法实施细则建设部建规199533号文；3、住宅建筑设计规范GB5009619992003；4、高层民用建筑设计防火规范；5、建筑设计防火规范GB116872001修订版；6、河南省居住建筑节能设计标准寒冷地区；7、人民防空工程设计规范；8、国家颁布的有关工程建设的政策及法规，现行设计规范与标准，以及地方有关设计要求及规定；9、规划主管部门提出的对本项目规划的管理技术要求。212规划设计目标根据设计依据的分析，确定以下规划设计目标1、以建设高品味商住楼为标准，并根据规划设计要求，协调规划区相关内外部环境条件，合理确定功能布局与开发规模，使规划设计具有超前性、先导性，达到高起点、高标准。132、适应土地开发与建设实际，面向居住、商业消费市场，充分反映市场的现状及走向，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。3、建筑设计贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅优美、经济效益明显的环境。4、最大限度的开发本地块的商业经营价值。5、消除不利因素，提高建筑品质和居住环境。213规划设计原则1、规划设计坚持“以人为本”的设计原则，更多的体现对环境的主体和环境的创造者“人”的关怀，创造有序而和谐的生活环境。从住宅、道路、环境、公用设施配套多方面出发，营造出更加人性化、生态化、艺术化的居住空间环境。2、将商业及住宅相互融合又有机隔离的原则，总体考虑，力求布局合理、空间紧凑，环境宜人，充分利用土地、合理组织自然采光、通风，降低能耗，实现新一代绿色花园式居民住宅小区的建设目标。3、密切关注新时代的人口结构变化问题，我国进入老龄化社会，本规划设计中努力为居住者尤其是老、弱、幼提供方便的交通系统，为其活动提供开敞空间，使这一部分居住者的安全活动范围不仅仅限制于室内,体现出设计的人文关怀。另外，考虑到私家车的普及，规划设计中营造出14流畅、快捷的道路交通系统和充足、方便的宅前停车用地，使交通空间和步行开敞空间既分割、又相互联系。22规划设计221整体规划设计根据规划设计指导思想，本项目的总体规划设计如下整体空间结构系统、有机、穿插、共融。本项目的总体规划设计着意创造二十一世纪优良高雅的居住生活模式，形成系统化有组织的有机整体结构，人行出入口布置商业内街，一方面丰富商业业态，另一方面方便小区内居民生活。结合建筑布局与景观轴线，加强区域绿化环境设计，形成点、线、面相结合的系统性绿地结构。重点强调主要空间节点与中心绿地规划，尤其注重集中绿地与各居民楼之间的共享性，为市民、居民提供良好的休闲与购物环境。建筑以点、线形态布局，以尽量保证住宅视野开阔和减少对视为布局原则，点式建筑的间距最大化、线型建筑曲线化，在让布局显得宽松的同时，营造活泼、动感空间，空气对流顺畅，是“均好性”的最大化体现。在用地范围内全面综合考虑了布置建筑、道路、广场、公园、绿地、水体、景点等内容。同时顺应基地特点，作好用地规划，安排不同的建筑类型适应不同位置的需求15222建筑单体设计1、住宅部分（1）整体布局住宅建筑形式上力求运用简约主义建筑语言和设计手法，墙面、门窗等的细致处理，形成色简洁、大方、错落有致的形体。精心的立面设计立面设计以简洁大气明快为基本原则，采用高品质现代简洁处理手法，立面材质亦进行了细致设计，结合细部处理、墙面处理及材质的组合，使立面形成外部空间景观环境的有机元素，以崭新的建筑形象在周边环境中脱颖而出。建筑色彩整体沉稳，辅以清新的色调，表现建筑的典雅与高贵，以体现和周边楼盘的差异化。（2）户型设计设计原则功能科学性、合理性、阳光性、通风性、景观性、舒适性。小区的住宅建筑平面设计最为鲜明的特点为住宅户型多样，且均好性强。户型方面，设计了多种不同的户型平面供住户选择；而面积指标方面80112平方米，适用于不同阶层的消费群体。且各户型构成比例适宜，重点突出。在户型布局上，根据XX的气候特点，并考虑节省用地，采用南北通16透、方正实用平面设计。主力户型将主卧室均布置在南向，辅助房间及次卧室均布置在北向。各空间采用全明设计，各功能房分配合理，动静分区、客餐分厅，每单位均设入户储物空间，南向客厅配以较大进深的休闲阳台，主卧室及南向户型配以06米深的观景飘窗，北向餐厅配以12米深的服务阳台。厨房和卫生间在布置时考虑管井、风道位置，同时还结合立面确定了空调机位。3、商业部分由于居住区东、南、北三侧为城区主要道路，商业氛围浓厚，为了充分利用地块的价值，沿路设置两至三层商业。商业部分着眼于商业价值的提升和住区城市界面整体形象的营造，将外部人流吸引至商业区内部。除此之外，商业活动还与城市道路的景观绿化、环境铺装等相结合，形成了尺度宜人的空间。223结构设计2231设计依据1、现行国家有关规范、规程和标准建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）建筑抗震设防分类标准（GBJ502232008）建筑抗震设计规范（GB500112010）混凝土结构设计规范（GB500102002）17砌体结构设计规范（GB500032001）建筑地基基础设计规范（GB500072002）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）建筑结构荷载规范（GB5000920012006年版）高层建筑箱型与筏板基础技术规范（JGJ699）地下工程防水技术规范（GB501082002）2、设计自然条件（1）设计地震分组为第一组，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为005G。（2）根据建筑抗震设防类别标准规定，按使用功能重要性分类，本工程均为丙类建筑。（3）设计使用年限50年；建筑结构安全等级为二级。（4）环境类别上部结构一类环境；0000以下二A类环境。（5）根据建筑抗震设防分类标准（GBJ502232008），本工程地震作用按6度计算，抗震构造措施按6度。3、荷载取值（1）恒荷载标准值楼板厚度、建筑面层和墙体根据厚度及材质按实际取值。18（2）活荷载标准值住宅客厅、卧室、卫生间20KN/走廊、楼梯、阳台25KN/商铺、消防疏散楼梯35KN/上人屋面20KN/不上人屋面05KN/基本雪压06KN/电梯机房70KN/公用设备用房按设备要求确定。（3）风荷载取值风荷载标准值按规范（GB500092001）取035KN/。地面粗糙为B类。（4）其它作用结构分析时不计温度应力作用，通过在合适位置设置后浇带及加强构造等措施控制因温差产生的不利影响。结构分析时考虑地基基础及上部结构的共同作用，基础设计按规范要求控制建筑整体沉降及不均匀沉降，严格控制基础与上部荷载的偏心。2232结构选型18层住宅楼及33层住宅楼钢筋混凝土剪力墙结构体系；192233基础部分本工程基础设计方案依据地质报告确定，计算采用PKPM系列之JCCAD软件。2234地下室地下室为人防地下室，地下室顶板200MM厚。外墙采用300MM厚C35混凝土墙地下室底板厚度为500MM。人防工程严格按人防工程设计规范和施工规范设计和施工。2235上部结构（1）18层商住楼及11层住宅楼抗震墙抗震等级为四级。（2）上部结构计算采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列软件SATWE程序，考虑双向地震进行计算。2236、材料1、混凝土强度等级（1）18层住宅楼五层以下柱、墙、梁、板砼强度等级为C30,六层以上柱、墙、梁、板砼强度等级为C25。（2）33层住宅楼六层以下柱、墙砼强度等级为C40，梁、板砼强度等级为C35,七层至十二层柱、墙砼强度等级为C35，梁、板砼强度等级为C30,十三层至十八层柱、墙砼强度等级为C30，梁、板砼强度等级为C30,十九层以下柱、墙、梁、板砼强度等级为C25。20（3）构造柱等附属结构均为C25。楼梯砼强度等级与同层楼面一致。基础垫层为C15。2、钢筋梁主筋HRB400级钢筋和HRB335级钢筋，柱、板、箍筋HPR235级和HRB335级钢筋。3、砌体混凝土结构填充墙采用混凝土空芯砌块。224景观规划设计整个苑区的绿化景观环境本着生态的原则，挖掘用地特征和周边景观条件，将小区住宅环境的“均好性”最大化。充分体现现代的生态环保型景观设计思想；充分发挥绿地效益，满足小区内居民的不同要求，创造出一个幽雅的环境，达到美化环境、陶冶情操的最终目的。利用入口广场、湖景、楼前绿地形成小区主要的景观轴线，生态绿化带等把小区院落空间及中心绿地的景观绿化连为一体，互相渗透，从而形成小区点、线、面组合起来的完整绿化景观环境体系，形成一个整体高雅脱俗，舒适方便，富有情趣的现代居住社区。“内造景观”以湖景、绿草、水体和康体设施为主，配以颇具现代人文气息的铺地、灯饰、凉亭及环境小品等构成精致生活空间的艺术配置，烘托现代高品味文化社区的人居氛围。住区内部绿化景观体系以中心水景和亲水系统为核心，以环形道路绿化景观和大面积的中心绿地为补充，在各视线交汇点设计景观节点，形成开阔的视野及生态的绿色环境。21“外借景观”主要通过将城市道路绿化环境与小区内部绿化相交融，形成绿色的住区周围环境，提高社区的环境品质。苑区中心绿化主要以常绿灌木及乔木配以鲜艳花卉及草坪，并设置多样园林小品精致的铺地、喷泉、流水及儿童和老人游乐场等。本设计充分体现了人与自然相结合的原则，配以精美的硬质景观及时尚花卉灌木和植栽为主的绿化，力求创造一个色彩缤纷、四季分明的景观环境，营造出有文化底蕴、动感、欢乐、温馨、优美的居住气氛。在绿化景观设计突出文化、休闲、优雅的东方美学特色，体现中原地区深厚的历史内涵、文化底蕴。225绿色建筑设计1、日照设计本工程住宅为板式建筑的布局形式，经过专业软件计算，建筑日照均能够满足国家规定的日照标准要求。按民用建筑节能设计标准采暖居住部分实施细则执行，对要求的外墙、屋面、窗户等部位进行节能设计。窗采用中空玻璃塑钢窗；墙面、屋面采用外保温法。采用节能设备，卫生洁具选用节水型，灯具采用高效节能灯具等一系列节能措施。2、水质二次污染的防范尤其是防止并避免破坏中心景观水体。为保障本园区内用户饮水健康，建筑内部全部给水设施均选用新型卫生型产品，特别是给水管线，将选用22铜质或铝塑复合型材，以防止水质二次污染。生活用废污水必须经化粪池处理；争化后方能排向城市雨污水管道内。3、废气排放地下机电室进、排风口将设在建筑物隐蔽和人流相对稀少的地方，周边用乔木、花卉进行修饰，使人的视线难以直接察觉，并保证进、排风的质量。所产生的废气，将由风管送往较高及适当的位置排放，以确保地块空气清新，不受污染。4、噪声处理采取开设缓冲区、路旁设置隔音屏障、铺设低器音路面等缓解措施，使周边道路对园区内建筑的噪音影响降低至最低。除此之外，本工程各通风系统均设消音装置，各机动设备都设置避震器，减少由于设备运作产生的噪音，震动对周围构成的滋扰。5、垃圾处理为了有效地控制地面环境卫生，本方案将垃圾收集房以绿化将其他建筑分隔。产生的垃圾由园区综合管理部门请专业清洁工人以塑料袋收集包装后，运至园区垃圾收集点处，在夜间时由环卫部门收集车辆运往指定场所。为防止垃圾因室内高温发出异味，会将垃圾收集房设计成穿套封闭式外，送排风系统和防爆灯、杀菌灯、以及冲洗和排水地沟等卫生措施，安装具有防火性能的密封门，可以有效地阻止空气对流。2323配套工程231给排水本建筑考虑设置生活给水、消火栓、自动喷淋给水、生活污水、雨水等给水排水系统。设计依据室内给水设计规范（GBJ1386）1997版室外排水设计规范（GBJ1487）1997版建筑给排水设计规范（GB500152003）人民防空地下室设计规范（GB5003894）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）2001版自动喷淋灭火系统设计规范（GB500842001）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）；建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090）1997版；建筑专业方案设计图纸及说明。2311给水系统1、生活给水设计（1）水源本工程给水水源由市政给水管网供水。（2）水质24符合生活饮用水卫生规程的要求。（3）用水量用水量标准每人每日250L，每户按35人考虑，用水时间为24H。（4）供水方式地下车库采用市政管网直接供水方式。一层中间层市政给水管网水池加压屋顶水箱减压阀减压用水点。中间层顶层市政给水管网水池加压屋顶水箱用水点。供水泵房设在地下车库内，泵房内设200M3水池，设三台供水泵（二用一备）供水至各个单元屋顶水箱，各单元屋顶水箱容积为6T。消防十分钟水箱12T，分成两个6T水箱设置于屋顶。小区绿化及浇洒道路用水由室外市政管网直接供给。2、消火栓给水系统（1）消防用水量室外消火栓系统20L/S，室内消火栓系统20L/S；火灾延续时间2小时。（2）消火栓系统室外消火栓系统由市政给水管网引入二根DN200给水管，在区域内形成环网。在消火栓水泵接合器的附近设置地上式消火栓。室内消火栓系统由消火栓给水泵、屋顶水箱、消火栓水泵接合器及25消防管网组成，管网为水平及垂直布置成环，在每层适当位置设置室内消火栓，并保证每一点均有两支密集射流为10M的水柱同时到达。（3）给水方式室内消防给水为两个压力区供水；采用一组消火栓给水泵（2台，一用一备）供水。（4）自动喷淋灭火系统喷淋用水量27L/S；火灾延续时间1小时。自动喷淋系统由喷淋给水泵（2台，一用一备）、屋顶水箱、湿式报警阀、水流指示器、喷淋水泵接合器及消防管网组成。危险等级按中危险级II级设计。压力分区室内喷淋给水为一个压力区供水。（5）消防水池当市政给水管网不能保证二路供水时，在地下层设150T室内消防水池。（6）、门厅、走道、车库等处均设有手提式灭火器。2312排水系统1、排水管设专用通气管。2、地下层设消防排水坑，内设潜污泵，压力排至室外排水管网。3、排水体制采用雨污分流制系统。生活污水收集后排入市政污水26管网（若无市政污水管网，则须经二级污水生化处理后排至市政雨水管网）。屋面雨水及地面雨水均通过区域雨水管道收集后排至市政雨水管网。2313供排水环保措施1、本小区设完善的供排水设施，座便器设手动冲洗，卫生器具排水均设存水弯隔绝臭气。卫生器具安装按国标，保证污水不会倒流，所有通气管均伸至屋顶。2、生活给水管采用铜质阀门，生活贮水池及屋顶水箱采用成品装配水箱，保证生活用水符合国家生活饮用水水质标准的要求。3、生活水箱进，出水管布置保证水的良好流动而无死角。4、所有水泵机组均设置橡胶隔板垫（器）和可曲挠橡胶接头等起到消声，隔振作用，并选用低噪音水泵。5、生活供水采取防二次污染措施。6、雨、污严格分流。232电气2321设计依据建设单位提供的设计任务书及有关文件的设计要求；民用建筑电气设计规范JGT/T162008高层民用建筑设计防火规范GB50045952005年版27住宅设计规范GB500961999（2003年版10KV及以下变电所设计规范GB5005394供配电系统设计规范GB5005295建筑照明设计标准GB500342004建筑防雷设计规范GB5005794（2000年版建筑物电子信息系统防雷技术规范GB503432004火灾自动报警系统设计规范GB5011698有线电视系统工程技术规范GB5020094低压配电设计规范GB50054952322变、配电系统1、负荷等级根据有关设计规范，本工程高层内的消防设备，如消防泵、消防电梯、排烟机、应急照明等按一级负荷供电，生活水泵、排污泵等按二级负荷供电；其余均按三级负荷供电。2、供电电源本工程从当地高压电网引来两路10KV高压电源至本小区10KV变电所，本小区拟建四个10KV配电房，一个总配电房，三个分配电房。3、用电负荷本工程住宅按50W/M2估算，商业按80W/M2估算，室外和景观照明28及其它用电为200KW，并考虑08同时系数，拟在小区内设置容量为1000KVA的变压器20个。4、配电设计（1）低压供电电源引自各变电所的低压配电屏，电压为380/220V，频率为50HZ。低压配电方式从楼层配电箱的配电方式采用放射式供电。由自带蓄电池电源提供住宅楼各公共走道的应急照明，以满足消防要求，其自供电时间不低于90分钟。住宅和商场的应急照明及消防设备为双电源供电，在最末一级配电箱处自动切换。备用回路由变电所的不同母线段供电。（2）导线、电缆选择及敷设方式变压器至低压开关柜干线部分采用铜质封闭式母线槽，母线槽采用支架吊装。低压开关柜引至空调、动力、电梯机房等供电线路采用铜芯交联聚乙烯绝缘电电缆放射式供电，消防设备的双回路电源采用耐火电缆，地下室水平线路沿托盘式防火电缆桥架敷设。从层配电箱或设备控制箱引出的配电线路采用铜芯交联聚氯乙烯绝缘电线，沿金属线槽或穿钢管敷设。导线的选择及线路敷设方式从层照明配电箱引出的水平线路采用29铜芯交联聚乙烯绝缘电线沿金属线槽或穿钢管敷设。5、电能计量装置高压侧设供电部门专用计量柜、配置电流表、电压表、有功电度表、无功电度表。低压侧总进线柜配置电压表、电流表、有功电度表、无功电度表。各出线回路上装电流表，电容器柜装功率因数表。住宅每层在电气竖井内设电度表箱。2324照明系统1、照明种类及照度标准（1）照明种类本建筑物照明种类分为正常照明、应急照明、值班照明和泛光照明。（应急照明包括疏散照明、安全照明和备用照明。）（2）照度标准照明照度标准按国家规程规定设计，其主要房间照度标准如下商场300LX门厅100LX走道50LX楼梯间30LX设备机房150LX车库75LX住宅150LX2、照明光源及灯具灯具按建筑功能选型，光源采用节能高光效高显色的光源。商场、疏散楼梯、电梯前室、走道、消防控制室等处设应急照明。30临街建筑物立面考虑设泛光照明，主要出入口及楼梯间、走廊等处设疏散指示灯。楼梯间设楼层标志灯。苑区道路照明采用庭院灯，绿地及草坪部分设草坪灯。路灯采用光电自动控制，灯具控制设在小区管理中心。3、照明配电住宅楼每层在电气竖井内设电表箱，每户住宅入口处设用户照明配电箱，商业用房每户设照明配电箱。自照明配电箱至灯具和插座的支线均采用BV型导线穿焊接钢管暗敷于现浇层、地下、吊顶及墙内，应急照明支持线采用ZRBV型导线。每户住宅空调插座、一般插座与照明分路设计，厨房、卫生间插座设单独回路。2325通信系统本工程住宅各户内均设置弱电信息接入箱。（1）市政光缆干线及电信通讯网络引至小区电话机房，本工程在各楼设置电话交接间。（2）系统干线沿竖井内金属线槽敷设，水平支线沿金属线槽及穿钢管沿楼面或墙内暗设。（3）终端设置如下商场电话按1部/50M2住宅按1部/户设计。地下室、商场均预留于竖井层箱内。31（4）另本设计还放大管线以考虑为宽带网系统工程预留管线空间。（5）本小区设计电话终端共计4680个。2326有线电视系统（1）市政有线电视网信号引至小区电视机房。（2）楼内采用分支分配方式的用户分配网络。用户终端输出电平设计值为644DB，系统干线沿竖井内金属线槽附敷设，水平支线沿金属线槽及穿钢管沿楼面或墙内暗设。（3）终端设置如下商场1个/100M2,住宅按每户二个。地下室、每层商场均预留于竖井层箱内。（4）本小区设计电视终端共计9360个。2327安全技术防范系统1、闭路电视监控本工程设置一套闭路监视电视系统，系统网络管线引至监控中心机房。在地下车库、商场出入口及住宅电梯轿厢等处设置摄像机进行监视，监视主机等设备设置在监控中心。2、可视对讲系统（1）住宅楼每个单元各设一套带管理机户通式（带报警）可视对讲系统。（2）各单元主机、电锁安装在进户大门上，电源、视频放大器、视32频分配器安装在弱电竖井内，可视分机安装在每户进门处。管理机安装在小区安防中心。各单元报警信号可传送给小区安防中心。（3）主干线及户内采用RVV10MM2导线，视频线采用SYDY755同轴电缆，垂直方向在弱电竖井内沿桥架敷设，去户内穿钢管暗设在墙内及楼板内。2328火灾自动报警系统1、火灾自动报警本小区消控中心内设置一套智能型火灾自动报警系统，并与小区内各分消控室联运控制，通过设于各处烟、温感探测器及控制模块，对本工程进行火灾监视与消防灭火。火灾自动报警系统的保护对象为一级。火灾自动报警系统形式为消控中心报警系统。（1）本工程消控中心设一套火灾自动报警及联动控制系统装置。其它各栋楼分别设置火灾自动报警系统装置。（2）消控室能够对各栋楼防排烟等消防设备、电梯及非消防电源等进行控制并显示信号等。（3）在重要机房设置消防电话分机，同时在每个手动报警按钮处设有消防电话插孔。2、火灾应急广播在消控中心设置一套火灾应急广播系统。在地下室、设备用房、商场33超市等位置设置3W火灾应急广播扬声器。各栋楼住宅层设置火灾警铃。2329建筑物防雷本工程按二类防雷建筑物设计。在所有建筑屋面四周采用P10镀锌圆钢组成不大于20M20M的避雷带作接闪器。突出屋面的放散管，排风管等金属物体应和屋面防雷装置相连。利用建筑物柱内至少两根主筋作防雷引下线，二类防雷建筑物平均间距不大于18M。利用基础内钢筋作接地体，本楼内采用混合接地体，接地电阻1欧姆。屋面避雷带，作引下线的柱内钢筋，作接地体的基础内钢筋应妥善焊接，连成电气通路。消防电气设备采用TNS系统形式，其消控室主机系统为单独引至接地，并与大楼共用同一接地网，其接地电阴不大于1欧姆。233暖通设计1、设计依据建筑设计防火规范GB500162006；高层民用建筑设计防火规范（2005年版）GB5004595汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797；采暖通风与空气调节设计规范GBJ500192003；2、设计范围34（1）住宅、商铺的采暖通风防烟设计。（2）地下站房和车库的通风防排烟设计。3、通风系统（1）地下车库根据防火分区设置机械排风、排烟系统，排风、排烟换气次数均为6次/H。排烟系统与排风系统合用。排风口与排烟口共用,平时排风口及排风机开启，当发生火灾的情况下，系统应立即转入排烟状态。排风机选用双速高温消防风机，低速排风，高速排烟。利用车道自然补风或设置机械补风，机械补风量不小于排烟量50。（2）不满足自然排烟条件的前室或合用前室每层设置一个常闭型正压送风口。发生火灾时，消防中心接到报警并确认后，电动或手动开启着火层前室及其上层常闭型正压送风口，同时连锁启动对应的正压风机。（3）不满足自然排烟条件的防烟楼梯间设置正压送风系统，采用常开型风口。发生火灾时，消防中心接到报警并确认后启动对应的正压风机。（4）排烟口距最不利点距离均不超过30M。排风烟机的入口处设280排烟防火阀,当烟气温度达到280阀自行关闭，并连锁排烟机停止运行。排烟风机及进出口软接应在280情况下工作不少于30MIN。风管接头法兰垫片用不燃材料，通风设备与风管之间均采用防火帆布软接连接。354、通风消声与隔振（1）所有转动设备，尽可能选用较低转速的。落地设备均设减振、隔振弹簧垫，吊装设备采用隔振吊环架。（2）风管和水管与设备连接处均用软接头；主风管考虑设置消声器；尽量控制主风管内的风速不会过大。24智能化生活园区智能化主要体现在以下方面安全防范、物业管理、社区服务及信息通讯。根据系统构成，智能园区提供的功能如下住户管理住户门窗的红外监控、破碎感应及侵入报警门磁状态监视报警老人、儿童及病人服务紧急报警火灾、水、气泄露报警三表自动抄表收费园区管理园区统一有线电视转发园区范围红外监控报警电子巡更管理出入口管理36网络化服务互连网应用计算机化物业管理LC卡应用园区智能系统的联网集成。25经济技术指标技术经济指标1规划用地面积1410292M22总建筑面积464873M23地下总建筑面积31873M24地上总建筑面积433000M2住宅394700M2物业管理1800M2会所2200M2配电房100公共厕所140M2其中商业及配套34060M2374建筑密度1805容积率3076绿化率4687机动车位973辆地上300辆其中地下673辆第三章发展规划、产业政策与行业准入分析31发展规划分析本项目符合XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划（纲要），符合XX县政府工作报告中“提高城市品位，打造魅力城市”要求，与XX县城建设总体规划20062020内容是相符的。32产业政策分析本项目所建住房应符合国家房地产业政策和2006年5月国务院办公厅转发的关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见，需严格按照国家规定的普通商品住房的建设标准进行套型设计和建设。33行业准入分析公司营业执照、税务登记证和组织机构代码证齐全。拟建项目建设38用地GF200625系出让的综合用地，符合县城土地利用总体规划，符合国家供地政策、用地标准，总规模符合规定。第四章资源开发及综合利用分析41资源开发方案本项目属于房地产开发类项目，不涉及对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，无需对这些资源开发进行分析评价。42资源利用方案本项目主要资源利用为土地、水、建材等。资源利用方案严格按照科学发展观和构建和谐社会的要求，认真落实国家宏观调控政策，与我县经济社会发展相适应，科学规划、合理布局、创新设计，坚持开发节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，大力推进节能、节水、节地、节材，加强资源综合利用，发展节39能省地型建筑，提高资源利用效率，确保住宅建设的舒适化和节约化。本项目的建设会对地表（下）水等资源造成不利影响，但不会造成污染。421土地资源利用方案本项目占地1410292，符合XX县20032020中长期用地规划。项目将严格按照国家节能规范要求，全面执行节能标准，提高土地集约化使用水平，打造节能省地型住宅小区。422建材资源综合利用方案使用新型和可再生建筑材料、墙体材料、节能保温材料、节能门窗等，提高资源循环利用率。423水资源综合利用方案项目的节水措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。积极探索生活污水回用和雨水收集利用技术，安装中水利用设施，实现水资源的循环利用。安装节水器具（节水器具比不节水器具少耗水30），全面推行计量管理。424项目建设对其他资源的影响本项目建设期间产生的污染物主要为施工人员排放的生活污水、生活垃圾等。工程的施工产生污水，主要由施工人员生活污水和生产作业过程中冲洗、浸泡溢流和水管泄露等形成的施工污水。项目区排水采用雨污分流制，污水经废水处理池处理后排入市政污水管道，最终排入县污水处理40厂，不会对地表（下）水资源造成污染。生活垃圾采取定时定点收集，做到每天清运一次，也不会对地表（下）水等其他资源造成不利影响。43资源节约措施431节地措施1、优化结构，控制户型项目以市场需求为准绳，使住宅的供给结构与居民的收入结构和消费需求结构相适应。本项目的户型设计为80M2112M2，可满足不同层次的住房需求，从而使有限的住宅用地在各个层次中达到合理配置，最大限度地节省土地。2、拓展空间，充分利用鉴于土地资源紧缺的基本国情，能够用于住宅建设土地的有限性，因而拓展空间，提高土地的利用率，成为必然的选择。本项目适当延伸地下空间，充分利用地上空间，提高住宅容积率，充分利用立体空间，以达到节地的目的。3、提高质量，延长寿命随着经济发展、收入增加，城镇居民的住房需求从保障型向舒适型享受型转换，对住房功能、品位、环境的要求也越来越高。但不一定非要拓宽住房面积不可，而可以从质量、功能方面多下工夫。提高质量，延长住宅寿命就是其中重要一环。本项目注重提高住宅质量，改善功能，既满足41不断提升的住房需求，又能避免拆建带来的资源浪费，还可以缩减新建住宅量，节省住宅用地。4、合理布局，高效利用在住宅建设中，同量的土地布局合理与否，对土地资源的利用效率会产生重大的影响。本项目布局注意到以下几点一是注重住宅小区的规划设计，合理安排用地，尽可能提高住宅面积的比重。合理配置居住区的环境绿化用地，把注意力着重放在增加单位绿量上。减少停车占地，向立体空间发展，从而使小区内留出更多的居住空间和休闲娱乐场地。二是改进建筑结构形态，增加套房可使用面积。套房布局讲究实用，制止追求不切实际的大客厅倾向。三是合理控制住宅建筑层次，适度提高单位住宅用地的住宅面积密度。因而，在合理安排绿化面积、道路、休闲场等的同时，尽可能扩大小区范围内的住宅面积，也是节约土地、高效利用土地的一条重要途径。432节材措施当前，一些城市和村镇大量使用粘土砖，建筑建造中普遍使用钢材，钢材消耗高出发达国家1025，新型和可再生建筑材料、墙体材料、节能保温材料、节能门窗等使用率低，循环利用率低，造成资源的极大浪费。本项目拟采取以下措施，推广节材。1、使用可循环利用的新型建筑体系（如钢结构、木结构）；422、应用高性能、低耗材的建筑材料（如高强混凝土、高强钢筋等）；3、因地制宜地选用当地的、可再生的材料及产品；4、装修一次到位，减少耗材、耗能和环境污染；5、对废弃的建筑垃圾及时进行回收与再利用。433节水措施1、大力推广节水型器具。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，它们节水性能的好坏直接影响着建筑节水工作的成效，大力推广使用节水器具是实现建筑节水的重要手段和途径；2、供水系统中，尽量使用节约型阀门、水龙头等产品，做到有效合理用水，减少浪费；3、加强用水管理，配置流量计、水表等计量工具，对用水装置实行管理，消除跑冒滴漏；4、大力发展中水设施。探索生活污水回用和雨水利用技术。5、尽量利用市政管网供水压力直接供水。6、所有水泵均设隔振基础，进出水管上设减振、消声软接头。43第五章节能方案分析51节能方案设计依据1、中华人民共和国节约能源法（2007年）；2、综合能耗计算通则（GB/T25892008）；3、国务院关于加强节能工作的决定国发200628号；4、国家发展改革委员会发布的节能中长期规划（发改环资20042505号）；5、国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号文）；6、中国节能技术政策大纲（2006年版）；7、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ1342010）；8、公共建筑节能设计标准GB501892005；9、民用建筑热工设计规范GB5017693；4410、外墙外保温工程技术规程JGJ1442008。52节能方案设计原则1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合建设项目具体情况，尽可能做到能源综合利用。53项目耗能设施本项目的主要耗能设施为居民入住后的家庭、商业电器用电、照明、取暖降温等设施。54节能措施和热工性能1、围护结构构造外墙普通混凝土空心砖A耐碱破纤网格布，抗裂砂浆，厚度4MMB挤塑聚苯板，厚度60MMC石灰，水泥，砂，砂浆，厚度20MMD普通混凝土空心砖墙，厚度240MME石灰，水泥，砂，砂浆，厚度20MM屋顶（不上人平屋面）A3厚SBS或APP改性沥青防水卷材，表面带页岩保护层45B20厚125水泥砂浆找平层C50厚水泥聚苯板D100厚钢筋混凝土外窗塑钢普通双层窗玻璃5105MM（推拉）传热系数400遮阳系数0702、主要热工性能参数外墙平均传热系数047平均热惰性指标344结论不满足要求东向墙体平均传热系数047平均热惰性指标344西向墙体平均传热系数047平均热惰性指标344南向墙体平均传热系数04746平均热惰性指标344北向墙体平均传热系数047平均热惰性指标344屋顶传热系数033传热阻3065结论满足要求3、热工权衡判断通过维护结构热工性能的权衡判断，该工程的全年能耗未超过节能综合指标耗限值，完全满足河南省居住建筑节能设计标准（夏热冬冷地区）（DBJ41/0712006）节能建筑的规定。55节水措施1、水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全有效的供水、污水处理系统，节约用水，实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境，建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠，雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。47对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详细的居民用水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环，以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水，及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏，充分利用雨水，减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率，提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。48龙头1不使用螺旋升降式铸铁水嘴。2根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭延时自闭式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭停水自闭式水龙头；陶