老年公寓建设项目可行性研究报告

XX市XX区XXXX老年公寓建设项目可行性研究报告报告项目名称XX市XX区XXXX老年公寓建设项目项目法人XX市XX区XXXX老年公寓法人代表1目录第一章总论1第一节项目背景1第二节项目概况3第二章市场分析5第一节老年公寓发展的社会基础5第二节全国老年公寓现状5第三节全国老年公寓发展的预测6第四节XX区老年公寓建设市场分析8第三章建设条件评价12第一节项目建设社会条件评价12第二节场址建设条件评价13第四章建设方案15第一节建设地点及建设规模15第二节XX区老年公寓的建设模式16第三节建筑设备方案17第四节护理方案18第五章环境保护及安全21第一节环境保护21第二节安全23第六章组织管理及实施进度25第一节组织管理25第二节组织机构设置262第三节实施进度27第七章投资估算及资金筹措29第一节估算依据29第二节工程费用29第三节流动资金估算36第四节总投资36第五节资金筹措36第八章财务评价38第一节运行费用38第二节年运行收入41第三节财务评价41第四节不确定性分析43第九章结论及建议45第一节结论45第二节建议45附图XX市XX区老年公寓平面布置图附表附表一XX市XX区老年公寓建设投资估算表附表二XX市XX区老年公寓投资计划与资金筹措表附表三XX市XX区老年公寓建设项目总成本计算表3附表四XX市XX区老年公寓建设项目预计损益表附表五XX市XX区老年公寓建设项目现金流量表（自有资金）附表六XX市XX区老年公寓建设项目敏感性分析汇总表可行性研究报告1第一章总论第一节项目背景一、项目名称XX市XX区XXXX老年公寓建设项目二、承办单位概况1、承办主管部门XX市XX区民政局2、承办人简况法人代表。XXXX女、现年50岁，原XX锅炉厂工会主席。本人是一位有责任心、工作积极的退休企业管理干部，对老年公寓工作的重要性有深刻的认识，并且具有一定筹集老年人公寓资金的能力，本人主动向政府提出申请开办老年人公寓。合资人。XXXX男，为XX建筑公司项目经理。本人长期以来进行建筑工程，在建筑界具有较高的威望及经济实力。曾以优良工程完成了XX市民政侨务局综合楼、XX市农业银行营业部职工宿舍、XX地区公安局警官培训中心综合楼等十余项工程。目前还进行着XX师专、保八中等处工程的施工。自己筹资400多万元建了二星级XX酒店，由自家经营，在XX宾馆行业中具有较好的声誉。本人愿意积极入股参于建设老年公寓。可行性研究报告2三、可行性研究报告编制依据中华人民共和国老年人权益保障法。中办发200316号关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见的通知。中共中央、国务院中发20008号加强老龄工作的决定。XX市XX区各届人大及政协代表大会关于加强XX区老年工作的提案。XX市XX区区委及政府关于加强XX区老年公寓建设的指示。XX市XX区发展和改革局社会经济发展前期工作计划表对XX区老年公寓建设项目进行前期工作的要求。四、项目提出的理由与过程中共中央、国务院加强老龄工作的决定指出“老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。”XX市XX区截至2003年底城区内老年人就达10128人，占城区人口的108,人口结构已进入老年化。同时城市独生子女政策已执行十多年，独生子女夫妇要赡养四位老人的社会问题已逐渐突现。另一方面子女在工作上则面对日以急剧的竞争，在家照顾老人更是给他们带来更大的压力，社会养老的问题已逐渐成为本区老年人关心及面临的问题。在XX区人大及政协大会可行性研究报告3上，关于要求建设老年公寓的提案逐渐增多，区委及区政府领导也多次指示开展前期工作筹建XX区老年公寓。XX区民政局于2005年年初委托XX市工程咨询中心完成XX区老年公寓建设的研究工作。社会上多次有投资者向政府表示愿意参于老年公寓的建设，经过区政府领导认真审核后，决定让原XX锅炉厂工会主席胡润华等同志开展老年公寓前期工作后列项建设。第二节项目概况一、拟建地点XX市XX区城区北五环路中段北侧二、建设规模与目标1、建设规模占地20亩。能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐的老年公寓。2、建设目标为适应XX市隆阳城区人口老龄化，确保本区社会和谐、进步，依靠国家、社会力量建设一所符合本区老年人需求的老年公寓，向本区老年人提供环境优美“老有所养、老有所学、老有所乐”的场所。三、主要建设条件区委、区政府对XX区老年公寓的建设十分重视，已将老年公寓的建设纳入实施计划，同时老年公寓的建设得到上级有关部门政策的支持。本区经过多年的试办，已积累了建设适合XX老年人特点的老年公寓的建设经验。社会上有一定经济实可行性研究报告4力而又热心老年人事业的企业家愿意参于投资建设。因此XX市XX区老年人公寓建设的条件已成熟。四、项目投入总资金及效益情况项目建设需投入总资金10297万元，其中建设投资10147万元，流动资金15万元。建设投资中工程费用为7468万元,是该项目建设投资的7360。土地费用160万元，占建设投资的1577。其它费用672万元,占建设投资的662。预备费用407万元,占建设投资的401。在总投资10297万元中,业主筹3297万元,业主自有资金比例占32。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。自有资金投入年收益2922万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。自有资金财务内部收益率52,大于确定的基准自有资金收益率4,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。当折现率为4时,财务净现值NPV3143万元,说明项目在整个运行期18年内获得4基准收益外,尚可获得3143万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。项目自有资金静态投资回收期为136年,虽然时间较长但投入公益事业可对社会做出贡献。可行性研究报告5第二章市场分析第一节老年公寓发展的社会基础根据国际惯例，世界上将60岁以上人口占总人口比例大于10，或65岁以上人口比例超过总人口7的国家称为老年型国家。我国在1999年就成为老年型国家，2000年60岁以上老年人口就达到了13亿,是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。我国人均预期寿命越来越长，并且我国已执行城市独生子女政策十多年，各城市中一对夫妇要赡养四位老人的社会问题逐渐增多。另一方面子女工作则面对日以急剧的竞争，将父母留在身边照顾的能力已力不从心，社会养老的问题已逐渐得到重视。据预测，到21世纪中叶，我国60岁以上的老人将超过4亿，占全国总人口的28，即每四个人中就有一位老年人，而65岁以上老人数将从094亿增加到334亿。随着社会的发展，城市养老基础设施的完善是城市基础设施改善的重要内容之一，也是我国建设和谐社会的需要。第二节全国老年公寓现状老年公寓是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人生活的住宅，它既体现老年人养老居住，又能享受各方面可行性研究报告6社会化服务。老年公寓在欧美经济发达的国家建设较多，在我国随着经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求不断增长，老年公寓已是一个城市的重要基础设施。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早，1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当老年人口的1。北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓，它建于北京北部的小汤山，环境优美、设施先进、服务较好，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。天津夕阳红国际老年公寓总建设面积13万平方米。昆明建设有黄土坡红十字协会老年公寓、白鱼口老年公寓、长青老年公寓，并且入住率高。全国各大中小城市均发展有不同所有制及不同档次的老年公寓，而地区级以下小城市的老年公寓多是规模小、环境差、设施不齐全的私立老年公寓。第三节全国老年公寓发展的预测一、“养儿防老”的观念正在发生变化。随着我国经济社会的发展，目前“四二一”的供养关系不断增加，中间一代承受的工作及赡养压力较大，家庭矛盾随之增加。同时，随着老年人可行性研究报告7消费观念的变化，需要提高生活质量。据我国中部某城市的系统调查老人有47的人希望与子女共同生活，有53的人希望与子女分开居住；现在与子女同住的老人中，有352的人想改变现状分开居住现已与子女分开居住的老人中,有846仍愿与子女分开居住,仅有154的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化，这种变化在东部及中部发达地区尤其明显，在西部欠发达区也已逐步显露。这种变化以文化程度较高、收入中等以上、身体健康、生活自理者的老人居多。因此随着观念的变化，老年公寓的需求逐步增加。二、社会上“空巢家庭”逐渐增多。由于子女在外工作，老年人又留恋家乡等原因，家中只有一对老年夫妇或只有一位老年人占的比重在逐渐增加。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭已近30。随着“空巢家庭”的增多，对老年公寓的需求在逐步增加。三、现在中年对未来老年人居住方式的选择发生变化。据我国中部地区某城市的调查现在的中年人（4050岁）有572的人不希望与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构基础设施的改善，其中很多人会选择社会养老的方式，所以老年公寓的社会需求逐渐增长。根据各地区经济社会的发展水平，老年公寓和养老机构中的老年人占老年人总数的比例有所不同。在国外发达国家，进住老年人的比例占5左右；在我国东部经济发达的城市比例可行性研究报告8预测在13，在西部地区大中城市进住老年人的比例预测在1；而西部地级市以下小城市老年人进住比例则在05以下。第四节XX区老年公寓建设市场分析一、XX市XX区老年人养老机构情况随着XX区社会经济的发展及老年型社会的来临。在XX市XX区已先后由投资者创办了小规模的老年养老机构，经过调查情况如下。1、XX市老年康复中心于2001年12月XX市红十字医院（XX市精神病医院）开办了XX市老年康复中心。医院利用本院西南角单身宿舍改建，占地约3亩，绿化面积约450平方米，床位30个，配备有老年人健身器材及按摩器材，医护人员及护理人员7人。对老年人的服务以护理为主，在没得到老年人及家属的同意下，一般不对重病进行治疗，仅对身体进行常规检查及一般病的简单治疗。基本服务属老年公寓范畴。在运行的一年半时间内最多时老年人11人（约一个月的时间），最少仅两人。于2003年6月因亏损而停办。经过调查，老年康复中心以医务人员为主服务于老人，工作人员服务档次及水平到位。承办失败的原因分析取费平均在800元/月（不含医药费）以上，超出了XX市XX区现有老年人的经济承受能力。可行性研究报告9本康复中心处于精神病医院内，部分老年人认为进入康复中心可能会被误认为有精神病。老年人房间属单身宿舍改建，没有卫生间，房间较阴暗、采阳及透风差。康复中心运行机制不活成本高。康复中心属国有事业单位，运行成本高，工作人员除一人为临时护理人员外其它为医务工作人员，月工资在1400元以上。因上述原因，到康复中心观看的老年人多，但决心住下的少。2、XX区XX镇XX疗养院本疗养院创办于2000年3月，至今仍在运行中。属个体私营，占地约3亩，设有约20多个床位，原有绿地约300平方米（后部分改建为食品加工晒场），进住老人最多为6人（全部为XX城区老年人），最少为1人。半自立老人收费600元，全护理老人收费在900元以上。经过调查老年人房间内设有卫生间，但设备简单，老年人伙食调配的较好，还定时给老年人洗澡。兴办的不很景气，原因分析如下。离城区较远离城区约10公里，家属看望十分不方便。环境不十分理想环境一般，难以让老年人感到舒服。居住设施较差床、卫生间等均属较低档次。服务护理挡次低护理人员没培训过，老年人对护理的满意度较低。因XX没有更好的收费合理的老年公寓，必须送老人到老可行性研究报告10年公寓的家属（不送没有别的办法），只好较远的将老人送于此处。能自力的老年人就难以接受此处的环境。3、其它老年养老机构此外XXXX区在上巷街、象山路、东门等地由个体办过托老院、养老院等，但均属不规范、纯营利性、低档次的老年公寓，基本无老年人进住，已全部停办。二、XX区老年公寓市场分析预测1、入住老年公寓人数预测XX市XX区属地级市所在地。XX市在经济上处于云南省16个地州第九位，因此属云南省经济中偏下的地州，老年人进住老年公寓的数量与当地社会经济发展相关。在西部地级市以下的小城市入住比例在05以下,而XX市XX区老年人入住率只能预测在02左右。按XX市城区老人数10128人，则入住人数预测在200人左右。2、入住老年公寓老人类型预测进入老年公寓的老人需靠自己或家属支付消费费用，对失去支付能力的“五保户”老人需国家代支付费用后才可能进入。根据XX社会经济分析及XX试办经验分析在XX近期以家庭收入处于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作难以照料的老年人，退休费在1000元左右的退休公务员及效益较好单位的退休人员。退休费在500元以上的健康老人也可进住基本自理区。在近期以半自理及丧失自力能力的老人为主。若本公寓具有良好的居住环境，则全自理的老年人会大量进入。可行性研究报告11第三章建设条件评价第一节项目建设社会条件评价一、XX市XX区人口年龄结构已进入老年型。可行性研究报告12XX市XX区2003年底，60岁以上的老年人已达到93968人，占全区总人口8458万人的1111，并且按05的速度递增,预计到2010年XX区60岁以上的老年人将达到9万7千多人。在城区内2003年底，60岁以上的老年人10128人，占城区人口的108,说明我区人口结构已进入老年化。XX区老年公寓建设的社会基础条件已具备。二、XX市XX区社会经济条件已基本具备。XX市属地级市，近年来在城市基础设施建设方面已有较大改观。私有经济在教育、医疗、旅游等社会事业方面投资运作，并且取得较好的社会效益及经济效益。目前私有经济看重了老年公寓开发的前景，愿意在政府扶持下投资建设。另一方面群众生活水平有了明显的改善，虽然城市居民经济收入与发达的大中城市相比还相当差，但已有相当数量的家庭老人已有经济能力支付收费不是很高的老年公寓的收费。说明XX城区社会经济发展水平已基本具备对老年公寓的消费要求。三、XX市XX区政府高度重视老年公寓建设。从中国国情分析，领导重视是事业成功的重要基础条件。XX区老年公寓得到区委及区政府领导的重视，多次指示加快XX区老年公寓建设项目的前期工作，并且在前期费上给予支持，表态在开发政策上给予优惠。可行性研究报告13第二节场址建设条件评价按XX市XX区城市规划布局，老年公寓场址选择在XX区城区北五环路中段北侧。交通北五环路从预选场址旁经过，北五环路是XX市区道路开发规格最好的一条城市干道，有五个绿化带、八车道（6个机动车道及2个非机动车道）、2个人行车道。交通通过能力较大，不仅环境优而且交通也十分便利。环境预选场址周围为行政开发区、文体开发区及居民住宅区，场址四周无工业加工企业，没有严重的粉尘、有害气体及其它扩散性污染源。符合老年公寓不远离家庭和亲友、空气新鲜、交通方便、环境优美的条件。城市基础设施条件场址属XX城区自来水网及城市供电网的覆盖区内，供水供电条件统一由城市规划解决。场址排水可归入XX市区排水管网系统。公寓离XX市第一人民医院距离约4公里，离最近的医院仅15公里,方便老年人急病后的送治及抢救。工程地质场址所在地地势平坦开阔干燥，坡度小于1，地基土层为湖积、冲积洪积层，无不良工程地质条件。气候场址处年平均气温156，年均降雨量为9742MM，平均相对湿度75，冬无严寒、夏无酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳适宜气候区。可行性研究报告14通信及生活程控电话和移动电话、宽带信息网已覆盖，通信条件优越。场址处于XX市区，公寓职工居住可不由老年公寓解决，同时有利于职工个人照料家庭。综上所述，预选场址位置合适、交通方便、建设基础条件好、无环境污染，是理想的老年公寓建设场址。第四章建设方案第一节建设地点及建设规模一、建设地点依照老年人的特点和需求，XX区老年公寓可行性研究报告15须不远离城区，有利于家庭及亲友探望，因此XX区老年公寓建设地点选择在XX城北五环路中段北侧。此处空气新鲜、交通方便、五环路绿化带设置较好。二、建设规模能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐。房屋建设5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62；附属用房262平方米，占5；老年活动休闲娱乐用房1901平方米，占33。场院及道路4900平方米。门球、羽毛球场1000平方米。绿化4428平方米（绿化率332）。老年公寓基本生活及娱乐器材设备购置及安装。占地20亩，用地规划如下。第二节XX区老年公寓的建设模式XX市XX区老年公寓是专供XX区老年人集中居住，符合老年人体能心态特征的公寓式老年住宅，不仅具备居住，而且具备餐饮、文化娱乐、生活护理服务体系，是综合管理的保山市老年公寓用地规划表单位平方米老年住宅附属建筑娱乐综合建筑道路及院场球场绿化围墙及其它合计17652658149010428397133可行性研究报告16老年服务性机构。一、按服务对象划分根据国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑标准分为7类，XX市XX区老年公寓建设的模式对应于16类，其中13类归属基本自理住宅区；45类归属半自理区；6类归属全护理区。而7类需具有注册医疗机构的医院才能完成，因此暂不考虑。二、按住宅形式划分按住宅形式一般划分为独立式老年住宅、集合式老年住宅、护理型老年住宅。XX市XX区老年公寓按护理型集合式老年公寓建设。三、服务经营模式划分按服务经营模式划分为三类纯社会福利养老院、经营营利性老年公寓、社会服务性老年公寓。XX市XX区老年公寓属国家、社会资助下个人投资建设的社会服务性公寓。其不同于社会福利院，也不是营利性公寓，属保本经营、业主投入可以回收的服务性公寓。可行性研究报告17第三节建筑设备方案按中华人民共和国行业标准JGJ12299老年人建筑设计规范进行居住及公用建筑的设计建设。一、总图规划布局见XX市XX区老年公寓平面布置图。场址占地20亩，南北长14035米,东西宽95米。北部为公寓居住区占地7535米95米715825平方米,约占总用地的54。由北向南布置公寓一区、二区、三区。南部为卫生室、综合楼（含餐饮大厅、小卖部、健身室、文化娱乐室、康体按摩室、办公室等）、共用卫生室、洗衣室、活动亭等。占地6595米6175平方米，约占总用地的46。建筑系数668,绿化率332,建筑容积率427。二、房屋建筑方案老年居住房屋设计两层（按规范需三层及三层以下），坐北向南，每一幢楼房与前面的房屋需留有18米的间隔，以保证有充足的采光、自然通风和绿化面积，房屋内外要无障碍设计，在一区（全护理）一层至二层需设坡道保证轮椅上下。80的居室为单人间，20的居室为双人间。单人间每间不小于14平方米，双人间每间不小于20平方米。居室内设卫生间及封闭阳台（不设伙房）。卫生间不小于5平方米，阳台净深不小于15米。开启窗口设防蚊蝇纱窗。墙面为中级粉刷，卧可行性研究报告18室地面设实木地板条，卫生间设防滑地砖。三、设施配置方案老人的床铺需精心设置，在二区及三区设木板床、攀枝花厚床垫；在一区设置特殊的床，需易换洗及注意老人卧床休息的舒适性。在居室内需设内部电话，在居室及卫生间厕位旁应设紧急呼叫按钮。居室中设贮藏柜、写字桌椅、茶几、软椅、矿泉热水器、电控床头柜等家具，并且要求家具圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。配一定数量的轮椅，卫生室需配置基本医疗器具、洗衣房需配置洗涤消毒设备、伙房需配置餐具冷藏设备、热水供应设备等。娱乐健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足疗器、乒乓桌、羽毛球场、门球场等。第四节护理方案按服务对象老人的情况，XX市XX区老年公寓的护理方案确定为三个级别，基本健康老人的基本自理级、半自理级、全护理级。一、基本自理级能全自理、基本自理的健康老人的服务，内容如下。老人自己进餐厅用餐、在护理人员关护下自己洗澡。值班可行性研究报告19室24小时有人，可随时呼叫。每天负责打扫老人房间卫生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床单、枕巾。每天为老人做基本身体的检查（血压、体温等），协助老人对小病、小痛的治疗（费用老年人自负）。协助老年人完成老年人自己难完成的杂事。组织老年人文体活动，还可组织全健康的老人到区内外旅游（费用自负）。二、半自理级属体力虚弱而智力健全或体力尚健全而智力衰退的老年人的服务，除自理级的服务内容外增加内容如下。值班室24小时有人外每隔1小时就有护理员视查老人住房。在护理人员关护下，自己起床穿衣。护理人员送餐进宿舍，为老年人提供冷热水到身边。定期理发帮助洗头、修剪指甲，半月或一月为老人洗一次澡，每天护助老人洗脚。搀扶或关护老人上厕所。搀扶或养护老人到室外散步。每天记录老年人身体状况数据，每天均需记录老年人血压、及大小便情况，从医疗及饮食上调理老人的进食及大小便。随时主动向老人询问及提供帮助。三、全护理级休力和智力均衰退，基本卧床护理的人员。除半自理级的服务内容外增加内容如下。喂水、喂饭、喂药。随时更换尿垫及倒大便、清洗，定期为老人翻身。冬、春、秋季每周换洗两次内衣，夏季随时换洗。隔天为老人擦浴一次。帮助老人洗脸、漱口、洗脚、穿衣、脱衣。随时观察老人健康，必要时实施抢救。天气暖和的情况下，在可行性研究报告20轮椅的帮助下每天到室外散步一次。除上述的基本护理外，尤其对老人的进食及大小便要因人而易做精细的调整。第五章环境保护及安全第一节环境保护本项目建设属污染较小的投资项目，主要污染物为生活废水和生活垃圾，环保主要采取以下措施。一、项目场址环境现状可行性研究报告21场址处于城区北片新开发区内，在场址南为北五环路，道路绿化较好，本片为行政开发区和住宅开发区，没有产生污染的工业企业，符合老年公寓需安静而又没远离城市、交通方便的环境条件。场址处于城区污水管网覆盖区，污水排放后可纳入城市污水处理系统，污水排放较方便。二、建设期环境保护项目在施工中会产生噪声及粉尘污染。施工单位应作好施工方案设计，做到文明施工、科学组织施工，将噪声、粉尘控制在最小程度，力争做到不破坏城市环境。三、运行期环境保护公寓的三废主要有生活废水、生活垃圾，粪便，而废气仅只有食堂伙房排出。不会产生较大噪声。公寓本身即需要环境优美，因此保护环境尤其重要。1、废水公寓的排水系统采用雨、污分流制，正常的生活废水按用水量的95排放，则年废水排放量111万立方米,可经过公寓内污水管网收集后汇入城市污水管。公寓粪便需经过化粪池后再排入城市污水管。2、废碴公寓达设计规模后长住老人158人,工作人员95人,每天进入活动人员60人,总人数在313人,每人每天产生生活垃圾05公斤计,则每天产生垃圾量1565公斤,年则产生5712吨。生活锅炉年耗煤152吨，按30的产煤灰量计，则年产生455吨废碴。合计公寓年产生废碴约103吨。生活垃圾应可行性研究报告22当天运至城市垃圾收集点，不在公寓过夜。3、废气公寓厨房需配置抽油烟机，02吨的生活锅炉应选用含硫小的燃煤,将废气排放的影响降到最低。4、噪声公寓活动中心因娱乐会产生一定的噪声,而在住宅区内则需要环境幽静,噪声级不应大于45DB。因此部分娱乐室应采取隔声设计，在中午及夜晚9点以后不再开放声响娱乐室。同时住宅区和产生噪声的活动室应尽可能的保持距离在50米以上。5、绿化绿化是公寓建设的重要项目，本项目规划绿化面积在332,在设计中应进一步做好环境设计,确保公寓建成一所生态环境幽静的花园式公寓。项目建设严格执行“三同时”制度，在设计、施工中认真落实批准的环境影响登记表的要求及各项环保措施。加强环境卫生管理。公寓制定完整的制度，专人负责，值班人员监督检查环境卫生。每星期公布，月末，年终作为工作人员、管理人员考核，奖惩的重要依据。四、环保投资项目环保投资5312万元,占工程费用74681的71。环保设施投资单位万元绿化排水公用厕所消毒设备器具合计408924025312可行性研究报告23第二节安全一、安全老年人抗御各类事故能力低，因此安全问题十分重要。首先从安全防范设施上加强，并且制定各类安全防范的规章制度，以减低安全风险。在老人住房的卫生间、浴室、走廊、进出门道均有扶手及无障碍设施，家具设计需圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。院内的道路和活动场地需平整、防滑安全。为防止老人摔倒、坠床，使用床栏或约束设施。二、消防老年公寓一旦发生火灾，应对能力十分低。公寓需严格按照建筑设计防火规范GBJ1687，建筑灭火器配置设计规范GBJ14090等消防技术规范要求配置消防设备。护理人员需强化消防意识，建立消防安全制度。在半自理护理区及全护理区严格控制“火源”，老人用火需有护理人员在场监视。制定本公寓的消防预警方案，一旦发生火灾，要能及时疏散老人至安全的地方。三、避雷按照建筑防雷规范GB5007594要求，建筑物设避雷网、防雷接地、保护接地等。综合楼还配相应设备，防感应雷。四、抗震房屋按8度进行抗震设计。平时就做好地震知识宣传，当可行性研究报告24遇到地震情况时，教育老人不要忙乱而错误应对，应按情况在护理人员安排下应对。积极与消防、防震、防雷、公安部门联系，得到有关部门的指导及支持公寓的安全工作，将意外事故的发生降到零。第六章组织管理及实施进度第一节组织管理老年公寓的管理是项目实施成功的重要保障。国家至今还没出台关于老年公寓的管理规程。据区内外老年养老机构运作经验总结，XX市XX区老年公寓在管理上需做到如下几方面。一、老人入住前需老人本人或老人家属与公寓业主签订合同，明确双方的责任及注意事项。二、明确制定岗位职责。对主要岗位明确职则，制定具体可行性研究报告25操作流程及监督检查机制。严格按规程有序的运行。三、加强档案工作。对每位老人的健康及护理需建立档案管理，天天有记录、事事有交待、有监督。四、突出和谐及人性化管理。管理层领导爱护职工，职工具有为福利事业做贡献的思想，老人在公寓内受到充分的关爱，家属积极支持配合，建立和谐的人性化管理的养老机构，让老人在方便、愉快、健康地文明环境中生活。五、做好职工队伍的建设。执行培训上岗的制度，所招收的员工需对养老事业有爱心的人，上岗前需对公寓规章制度、岗位职则、工作流程进行培训，获得合格证后方能上岗实习一至三个月，才能分配至正式岗位上。对具有医务知识的卫校毕业生可优先录用。培养出一只“具有养老服务事业心、态度和蔼、服务技能精的职工队伍。”第二节组织机构设置本老年公寓员工95人，其中护理人员70人，服务人员18人、管理及医生7人。可行性研究报告26机构网络见上图。人员编制管理医务人员7人公寓经理1人，经理办公室4（含会计）人，医生2人。服务人员18人餐饮部12人，洗衣部2人，娱乐部3人，保卫1人。护理人员70人一区46人,老人人数与护理人员比例11二区16人，老人人数与护理人员比例351三区8人,老人与护理人员比例71。工作人员按8小时工作,服务人员及护理人员每月工资500元,管理人员及医务人员工资每月600元。管理人员工资偏低，应以社会福利贡献及聘请义务人员来弥补。第三节实施进度项目需建设老年住宅六幢及配套的活动中心。项目采取一次规划，分三步实施，第一期完成两幢，第二期完成两幢，第三公寓经理一住宅区二住宅区三住宅区卫生医疗室餐饮部洗衣部文体部经理办公室可行性研究报告27期完成两幢。第一期完成总固定资产投资的45，第二期完成总固定资产投资的34，第三期完成总固定资产投资的21。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。工程实施进度见下页项目实施进度横线图。可行性研究报告2812月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月12月列项前期工作场地平整老年公寓住宅综合楼伙房洗衣房公用卫生间卫生室活动亭门卫场院及道路门球场及羽毛球场外围墙内外区隔离大门、门墩绿化供排水及消防、防雷供电电讯设备购置及安装项目实施进度横线图20年20年20年项目可行性研究报告29第七章投资估算及资金筹措第一节估算依据本项目土建工程量根据老年公寓建设技术方案需要的工程量计算,单位价值据XX建筑工程目前同类建筑的造价综合平衡后确定。设备购置据老年公寓建设技术方案确定的项目及XX消费市场的价格确定，需安装的主体设备的安装费用按设备费用的20确定。第二节工程费用工程费用为74681万元,是该项目建设投资的7360。其中土建工程费用55051万元,设备购置费用19136万元，安装费用494万元。见附一XX市XX区老年公寓建设投资估算表。一、土建工程费用土建工程费用55051万元,占建设投资的5425。由如下16项组成。1、场地平整费20亩场地,平均需回填土方12米,全场址需回填土方16000立方米,每立方米单价为15元,需场地平整可行性研究报告30费用24万元。2、老年公寓住宅二层砖混结构住宅6幢，每幢588平方米，共计3528平方米，每平方米造价800元，需投资28224万元。3、综合楼框架结构四层，建筑面积为1760平方米，每平方米造价平均为850元，则需投资14960万元。4、厨房一层框架结构，建筑面积60平方米，每平方米造价750元，需投资45万元。5、洗衣房为一层轻型钢屋架结构，每平方米造价350元，需投资175万元。6、公用卫生间砖混结构。建筑面积40平方米,单位造价1000元,需投资4万元。7、卫生室砖混结构一层,建筑面积100平方米,单位造价650元,需投资65万元。8、活动亭木结构。建筑面积141平方米,单位造价300元,需投资423万元。9、门卫房砖混结构，建筑面积12平方米，单位造价600元,需投资072万元。10、场院及道路砼场院及道路面积4900平方米，为C20砼面层及弹石垫层，每平方米造价为60元，则需投资294万元。11、门球场及羽毛球场门球场为细砂面层，羽毛球场为C20砼面层，建设1000平方米，每平方米造价为60元，需投可行性研究报告31资6万元。12、外围墙单面粉刷砖墙毛石基础，埋深1米，36墙，高23米，每米造价220元，围墙总长465米，需投资1023万元。13、内外区隔离墙下部24砖墙,上部铁件,并且用藤本植物攀避的半开放式围墙，隔墙长95米，每米造价300元，需投资285万元。14、大门及门墩造价3万元。15、排水沟为毛石排水沟，在入口需设“隔拦栅”，隔挡排水杂物，排水沟总长755米，每米造价50元，需投资378万元。16、绿化绿化面积4428平方米，每平方米40元，需投资1771万元。二、设备购置及安装费用本项目设备购置费19136万元,安装费用494万元，合计1963万元。组成如下1、供排水及消防、防雷投资1436万元。供水主管150米，支管475米，材料购置及安装费用336万元；消防消火栓4套投资086万元；污水管535米，投资514万元；灭火器材4万元，防雷设施1万元。2、供电及电讯投资730万元。包括开关柜2台、电缆380米，路灯25盏，闭路电视电话的接入。3、公寓设施投资12750万元。组成如下。可行性研究报告32公寓单人间内设施118间投资9829万元，组成见下表。公寓双人间内设施20间双人间投资2302万元,见双人间设备设置投资明细表。公寓值班室内设施6间值班室及进入一区全护理老人房间内的设施投资619万元,见值班室及一级护理设备设施投资明细表。单人间设备设置投资明细表序号项目单位单价（元）数量金额（万元）备注1锁把50180592矿泉水热水器个1018184换气扇台1018185彩电台801894环保型6浴盆个120181416含龙头及喷头7座式马桶个8018948花岗石洗脸台套7018826含脸盆及龙头、吹风9防雾镜子面10181810住房镜子面80180941软床张15018170木板攀枝花厚床垫12电控柜个150181713木制衣柜个2018236实木制品14电视机台及写字台张2018236实木制品15茶几张501805916软椅把1023623617写字椅把801809418窗帘全套80189419床上用品全套10181298真丝棉被、纯毛毯20各类灯具盏304721429829每间083万元可行性研究报告33双人间设备设置投资明细表序号项目单位单价（元）数量金额（万元）备注1锁把50200102矿泉水热水器个10200204换气扇台10200205彩电台102020环保型6浴盆个12020240含龙头及喷头7座式马桶个80201608花岗石洗脸台套7020140含脸盆、龙头及吹风9防雾镜子面102002010住房镜子面80200161软床张1504060木板攀枝花床垫12电控柜个1504006013木制衣柜个2040080实木制品14电视机台及写字台张2020040实木制品15茶几张502001016软椅把104004017写字椅把802001618窗帘全套802016019床上用品全套104040真丝棉被、纯毛毯20各类灯具盏30100302302每间151万元值班室及一级护理设备设置投资明细表序号项目单位单价（元）数量金额（万元）备注1锁把506032矿泉水热水器个855彩电台1060601床张535175含进一区护理人员2电控柜个1003含进一区护理人员14电视机台及写字台张26127写字椅把80120018窗帘全套26129床上用品全套8035280含进一区护理人员20各类灯具盏301含进一区护理人员69可行性研究报告344、公寓及活动中心附属设施。投资4714万元。附属设备设施投资估算表序号设备名称单位单价元数量金额万元1厨房设施16401餐桌套503015012冰柜台20102013消毒餐具柜台10202014锅盆、碗筷、贷架、灶具、吸油烟机25015天燃气开户2016锅炉（02T台280128017太阳能套12067202休闲娱乐设施53621休闲四人桌椅套30300902音响设施套80108023休闲器具套1203003624老年自动按摩器具套150609025老年健身器材套20122403洗衣房设施65031高温蒸气消毒锅台250125032洗涤脱水机台3001303熨板、熨头设施104老年护理设施4841紧急呼叫系统套20612042轮椅辆80463685卫生设施70卫生室医疗器具及药品60公寓内卫生器具106车辆辆5001507办公设施204714合计可行性研究报告35土地费用及其它费用一、土地费用本项目用地按XX区公益性用地成本地价计，用地20亩，每亩地价8万元。需土地费用160万元。占建设投资的1577。二、其它费用1、勘察设计费包括工程项目前期费用（可行性研究、环境影响评价等）、勘察设计费及和施工图概、预算编制费用、施工图审查费、招标代理费、竣工图编制费、按工程费用的6计取，为4481万元；2、建设单位管理费用包括建设期建设单位参于建设管理人员工资福利费、合同公正契约公证费、竣工验收费等。按工程费用的1计，需747万元。3、质量监测、监理费建设单位委托工程质量监督及监理的费用。按工程费用的2计，需1494万元。上述3项费用合计6721万元,占建设投资的662。三、预备费用基本预备费用提取工程费用、其它费用之和的5，为407万元,用于目前计划外需建设工程的费用。涨价预备费用按国家规定暂不提取。预备费用占建设投资的401。四、建设期利息该项目不向商业银行贷款,不发生贷款利息。上述工程费用、土地费用、其它费用、预备费用四项之和可行性研究报告36为建设投资101473万元。第三节流动资金估算老年公寓在运行中流动资金需要的较少。约按年经营收入的10估算为15万元，在投入试运行的第一年5万元，第二年再增加5万元，正常运行现增加5万元。第四节总投资固定资产投资工程费用土地费用其它费用预备费用746811160006721340701101473万元建设投资固定资产投资固定资产投资方向调节税建设期利息8783700101473万元总投资建设投资流动资金10147315102973万元第五节资金筹措老年公寓为社会公益性质项目，不以营利为目的，因此不可行性研究报告37可能向商业银行申请贷款，年需总投资需业主投资外，更多的需由各级政府及社会的无偿投资。计划总投资102973万元中,业主筹32973万元,自有资金比例在32。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。项目建设第一年需投资460万元，其中业主投140万元，国家补助300万元，社会捐赠20万元。项目建设第有求于年需投资345万元，其中业主投115万元，国家补助200万元，社会捐赠30万元。项目建设第三年需投资21973万元，其中业主投6973万元，国家补助100万元，社会捐赠50万元。可行性研究报告38第八章财务评价第一节运行费用一、年总成本费用年总成本费用计算是依据XX当前物价水平及企业人员工资水平的基础上调整后确定。1、老年人伙食费用公寓内老年人伙食费用公寓满员有老人158人，每人每天伙食费用按6元计，则年需3460万元。老年中心伙食费用按每天平均60人到中心娱乐活动，每人每天伙食费用8元计，则年需1752万元。上述两项年需伙食物资采购费用5212万元。2、水电燃料费用水费公寓日耗水约322吨，每吨水费为15元,则年需水费176万元。公寓年耗水估算项目人数（人）单位耗水（升）日耗水（升）年耗水（吨）住公寓老人158150237086505中心活动老人60251505475公寓服务人员9550475017375其它用水20803合计32150173475可行性研究报告39电费公寓日耗电236度，每度电费03元,则年电费258万元。天然气费及燃煤费日耗天然气10立方米，年耗天然气3650立方米，每方天然气12元,年需天然气费用044万元锅炉日耗煤416公斤,年耗煤152吨,每吨煤价为120元,则年燃煤费用为182万元。合计年水电煤料费用为66万元。3、工资福利护理人员工资福利费70名护理人员，每人每月工资按500元计，年需费用42万元。服务人员工资福利费餐饮部、洗衣部、医务室、娱乐部服务人员18人，每人每月工资按500元计，年需108万元。管理技术人员工资福利费餐饮部主厨、医务室医生、会计出纳、公寓主任7人，每人每月平均600元，年需504万元。上述三项需工资福利费用5784万元。4、其它材料费用洗涤等卫生材料费用年438万元。4、管理费用按管理人员工资福利费用的50计，年需公寓年耗电估算项目人数（人）单位耗电（度）日耗电（度）年耗电（万度）住公寓老心活动老人6002120438公寓服务人员95021906935其它用电126459合计2368614可行性研究报告40252万元。5、折旧摊销及修理费用本项目属公益性项目，建设需靠国家及社会捐助资金无偿投入，因此在总成本中不提折旧及摊销费，仅提修理费用维持运转。年约提固定资产投资中工程费用的10，年提8万元。上述各项合计组成总成本费用，试运行第一年总成本费用为3815万元,第二年总成本费用为8111万元。达设计规模后总成本费用为13146万元。其中固定成本1556万元,可变成本11590万元。经营成本即等于总成本为13146万元。二、总成本构成分析老年公寓达预期运行能力后，年总成本需13146万元。在总成本费用中老年人伙食年开支5212万元,比例最高达3965老年人护理费用护理人员工资42万元,占3195服务费用服务人员工资及其它材料费1518万元,占1155管理费用管理人员工资及管理费756万元,占575动力燃料年消耗66万元,占502房屋修理费用8万元,占609。第二节年运行收入全护理的老人收费900元/月，半护理的老人收费600元/月，项目达设计能力总成本构成分析表单位万元伙食费用动力燃料费护理费用服务费用管理费用修理费合计52126604200151875680013146396550231951155575609可行性研究报告41老人能全自立的收费400元/月。达预计规模后全护理老人46人，年收费4968万元半护理老人56人,年收费4032万元自立老人56人,年收费2688万元。另外老年活动中心，每天平均接待60人，每人每天娱乐活动及伙食收费20元，年收费4380万元。四项合计收费16068万元。第三节财务评价一、财务评价参数1、基准收益率指标值项目属公益性项目，投入资金有国家社会的无偿资金及业主投入的自有资金，国家及社会投入部分只需获得社会效益不需得到回报。而业主投入部分则应获得必要的收益，因此本项目仅评价自有资金内部收益率。目前银行存款最高利息（5年定期存款）为年息37,自有资金基准收益率却定为4,略高于银行存款利息,保证业主投入资金获得高于银行存款的收益。2、税收指标老年公寓属社会公益性项目，应免除营业税、附加费、所得税等各种税费，以保证老年公寓能正常运转。3、计算期项目建设期1年,建设试运行期2年,运行期15年,共计项目期18年。二、自有资金投入的回收可行性研究报告421、自有资金投入年收益在附表四XX市老年公寓建设项目预计损益表计算中，其一总成本不含折旧及摊销费，其二不缴各种税及费，在上述两条件的支持下老年公寓年盈余有2922万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。2、自有资金财务内部收益率根据附表五XX市XX区老年公寓现金流量表自有资金计算。所得自有资金财务内部收益率52,大于确定的基准自有资金收益率4,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。3、自有资金财务净现值当折现率为4时,财务净现值NPV3143万元,说明项目在整个运行期18年内获得4基准收益外,尚可获得3143万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。4、静态投资回收期项目自有资金静态投资回收期为136年,虽然时间较长但投入公益事业可对社会做出贡献。第四节不确定性分析一、盈亏平衡分析以达预定规模年计算达生产能力盈亏平衡点。BEP年固定成本/年销售收入年可变成本可行性研究报告431556/160681159035由图及计算可知项目达到预定运行能力的35时项目不亏不盈。项目盈亏平衡点低，说明项目在运行能力方面抗风险能力较高。三、敏感性分析从附表六XX市老年公寓建设项目敏感性分析数据汇总表及敏感性分析图可知收入及经营成本两因素单项变化时对内部收益率等指标的影响敏感。而运行能力减少及投资增加对项目的效益影响较不敏感。并且收入及经营成本的影响能力相近,结合盈亏平衡点考虑,项目只要保证投入资金不折旧回收,项目的投入风险较少。可行性研究报告44第九章结论及建议第一节结论我区社会人口结构已老龄化，老龄问题已是我区建设和谐社会的重大社会问题之一，建设老年公寓又是重视和切实加强老龄工作的具体事项。XX市老年公寓在XX区民政局领导下，在国家各级资金引导下利用社会资金及私营经济资金筹建的可行性研究报告45以社会福利为主的投资项目，其具有公益性及成本经营相结合的性质。其建设档次符合XX市XX区社会经济水平及老年人的生活特点。其收费标准能使本区中低收入老人家庭接受。建设及技术方案充分为老年人提供了和蔼、温情、舒服、适用的服务，可操作性强。在政府及社会资金的支持下，业主投入资金的收益比银行存款利息好。项目的实施充分的体现了社会的进步，可带来社会和谐稳定。第二