云南某四星级大酒店项目可行性分析报告

目录第一章总论一、项目背景二、项目概况第二章需求分析与建设规模一、需求分析二、建设规模方案比较三、推荐建设规模方案第三章场址选择一、场址现状二、场址条件第四章项目建筑方案一、项目总体规划方案二、结构方案三、给排水设计方案四、电气设计五、空调通风设计第五章节能节水措施一、节能措施二、节水措施第六章环境影响评价一、项目场址环境现状二、项目建设与运营对环境的影响三、环境保护措施四、环境绿化五、环境保护设施于投资六、环境影响评价第七章劳动安全、卫生、消防一、劳动安全二、卫生防护第八章项目实施进度一、建设工期二、项目实施进度安排第九章投资估算与投资构成一、投资估算二、投资构成第十章财务及社会评价一、财务评价二、社会评价第一章总论一、项目背景1、项目名称云南大酒店2、建设地址县城3、承办企业房地产开发有限公司4、企业性质股份制民营企业5、资质等级房地产开发四级6、企业地址建材城7、企业法定代表人8、承办单位概况房地产开发有限公司（以下简称公司）成立于2005年9月，是一家从事文化产业、旅游房地产业综合开发的房地产经营企业。公司注册资本2188万元，拥有良好的政府信誉、银行信誉和综合实力。海纳百川，有容乃大。公司自成立以来，以“诚信、优质、高效、超越”为创业经营理念，在企业经营、团队建设、人才管理、项目开发、客户服务上坚持“以人为本、诚信求实、谨守商道、共赢发展”的经营宗旨，并在发展建设中始终以“提升品牌、服务社会”为企业价值观，企业的发展目标是争做知名房地产开发企业。上善若水、厚德载物。面对新的机遇与挑战，人将坚定的秉承“诚信、优质、高效、超越”的企业理念，以市场为导向，积极进行资本运作，逐步实现跨区域、多角度的发展战略，创造新的利润增长点，真情服务，回报社会，为创造一个和谐美好的社会环境而奋斗。9、可行性研究报告编制的依据州国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，“积极发展服务业，努力实现旅游业发展的新跨越。坚持资源开发利用与保护并重，加快老旅游区的新型升级和新旅游区开发，把旅游业作为一个新兴产业加以培育。推进文化与体育的结合，全面提升产业素质和文化内涵，抓好精品开发与促销。”、县旅游发展总规划、县旅游循环经济示范区规划、县旅游业发展“十一五”规划、片区详细规划、云南县社会经济发展战略研究、中共州委州人民政府贯彻中共云南省委、云南省人民政府关于进一步加快云南省旅游产业发展的若干意见的实施意见、国家发改委2002年1月投资项目可行性研究指南（试用版）10、项目提出的理由与过程（1）项目建设有利于提升城市形象，加速城市化进程是典型的农业县，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较低水平。景区的开发不但带动了当地相关行业的发展，还给景区农民增加经济收入。进入“十一五”，县委、政府确定开发新城区，一方面满足城市扩展的需求，另一方面随着旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐饮、购物、文化休闲度假，是旅游业不可缺少的服务项目，基于城市发展和旅游业发展的两个需要，形成了新城区建设的主体，在旅游业方面，将服务功能与城市建设有机结合起来是很好的决策。项目的建成，将能有效地改善在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升的旅游接待、商务接待水平，有利于提升的城市形象。项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建设，将填补作为一个知名旅游目的地而没有四星级酒店的空白，这在整个州都具有一定的前瞻性，有利于提升的城市形象，有利于丰富的城市内涵，有利于旅游经济发展模式从质量低的“观光型”向质量较高的“观光休闲度假型”转变。（2）是提升旅游接待能力的需要项目的建成，是旅游接待水平发展的一个里程碑，结束了以及整个州没有四星级酒店的历史，开创了旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升旅游接待的质量和发展水平，提升旅游接待能力。（3）项目的建设，有利于促进当地的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会。项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资产投资规模，可为当地经济建设产生巨大的拉动作用，必将成为县的一个新的经济增长点；项目在开发过程中，预期能给政府带来500万元左右的财税收入，进入经营期后每年能为政府带来800万元左右的财税收入；项目在开发建设以及建成后的经营过程中，将会为当地提供一定的就业岗位，缓解当地的就业压力，有利于和谐社会的构建。同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发、管理、经营技术与理念，为当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动素质，促进当地社会经济的进步。项目的建设，将大大提高在高级商务接待能力方面的不足，高档次的酒店设施，带来的是高层次的商务客户和高端客户对城市发展的信心，必将促进与增强的整体招商引资能力与水平。（4）项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设项目的建设，与城市化进程的步伐紧密相连，与求被旅游市场的发展息息相关，项目的建设，将给人民带来开放式的园林景观和休舔场所、高档次的娱乐休闲中心、集中的商业购物广场和步行街、展示当地城市形象的四星级酒店，项目的建成，将能有效的提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明建设。同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水平的提高。（5）项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设项目的建设，将提升在文化、商业、旅游等生态方面的丰富性，使版块成为旅游经济圈的有效互补和功能延伸，进而成为的标志性休闲度假中心。项目在开发建设过程中，将紧紧围绕“创建山水园林生态旅游城市”的指导方针，合理规划、精心施工，引进具有实力的的投资上、开发商，以及一流的设计、施工、监理、营销策划单位，为的开发建设带来先进的理念，对于版块的建设开发有着长远的指导与示范意义。（6）项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播项目的开发，将以“可持续发展、永续经营”为宗旨，践行“区内旅游，区外服务”的旅游发展战略，项目的开发建设，符合省政府大力实施繁荣民族文化、发展文化产业、建设民族文化大省的战略目标，将能有效的推进文化产业的建设，对旅游文化市场的发展提供良好的发展机会和强劲的原动力。项目建成后，将成为的民族文化传播基地之一，有利于民族文化的保护和传承。境内居住着汉、壮、苗、彝、瑶、白、回等多种民族，各种少数民族都有着风情浓郁的优良传统文化，项目的建成将成为各民族文化的展示、传承与保护起到积极的作用。二、项目概况（一）拟建地点云南大酒店建设项目选址于县新城区，县位于云南省东南部、州西北部，地理坐标为东京10420，北纬2404，距省城昆明市280公里，距州府（县城）114公里，县城设锦屏镇，海拔1452米。项目用地东临城市中心公园，西靠规划中的商业步行街，北面是规划中的风味食品街，南毗建设中的60米大道，与盛德花园隔街相望，处于新城区的中心位置，交通便利。地块通过大街与县城相连，距县城直线距离不足1公里，距风景区10公里左右。该地块属于规划中的旅游接待区。规划用地性质为商业用地。地块规划净用地面积约1568亩。项目地势中间高四周低，整体呈四方形。项目地块周边交通干道主要有规划中的60米大道、32米大道，北侧是规划中的风味食品一条街，东面是规划中的商业步行街，规划交通条件良好。地块现有附着物主要是自然植被及部分临时建筑物，地质情况较好，比较适宜建立位于城市中心区、现代、时尚、能满足旅游接待、休闲度假、购物娱乐、健身、生态等多项功能为一体的建筑项目。（二）建设规模和内容1、建设规模根据县旅游发展规划、县旅游业发展“十一五”规划和片区详细规划，经长期市场调查，为缓解景区节假日旅游接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为2292991平方米，设客房（标间）212间，日接待游客能力400人。2、建设内容（1）酒店客房（按标间计）212间，每标间3528平方米，合计81223平方米。（2）会议4544平方米（3）文化娱乐11534平方米（4）餐饮16412平方米（5）商务（含商场）4535平方米（6）康体14474平方米（7）地下停车库2020平方米，52个车位。3、建筑功能规划大酒店为四星级旅游大酒店，是整个旅游区的总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外、会务、商务接待。含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为300400人次。商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。四星级旅游度假酒店，是和第一家四星级酒店，将成为乃至滇东南地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升知名旅游城市的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。（三）主要建设条件1、丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托旅游度假区始建于上世纪80年代末，经过近20多年的开发利用与保护，已经成为国家3A级景区，随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模一年一个样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地不可缺少的硬件建设。因此，在县城建设一个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客源保证。旅游度假区位于县中部，总面积483平方公里，平均水深4米，最深处30米，蓄水1300万立方米，目前已经开通了21公里的水上游路，开发了荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点，建起了仙人洞彝族文化生态村。这里天蓝水碧，湖面迂回曲折，山水相映。湖边连片分布的田野、深林、花草和掩映在葱笼山林中的村庄，形成天、水、人和谐共处的荷湖风光。荡舟湖中，舟移景换，一步一景，令人不禁想起“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”的诗句，不禁令人流连忘返。旅游度假区属大型旅游景区，景区内旅游景点分布众多，一是自然生态型旅游以的湖水，将荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点串联起来，以展示旅游度假区的水体、群山、植被、地貌等自然景观；二是民族风情型旅游以水路与陆路相结合游线为依托，将仙人洞彝族文化生态村以及其他村落串联起来，以展示旅游度假区的民俗村寨风貌；三是文化生态旅游，以赏荷、品荷、说荷为基本内容，展示极具魅力的荷湖风光与荷文化旅游。2、优越的地理位置拟建的大酒店选址于县新城区，距县老城区中心1公里，距8公里，毗邻120亩城市中央公园，界于景区与老城区之间，交通和地理位置处于枢纽地位。符合区内旅游、区外服务的景区总体规划设想。3、新城区基础设施条件能满足项目要求新城区规划起点高，主干道60米宽，次道32米，并大部已建成，城市中心广场的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅游项目，如星级酒店、风味食品街、购物步行街、度假村等正在建设中。基础设施水、电、路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好条件。（四）项目投入总资金及效益情况酒店投入总资金852799万元，。所需资金全部由开发企业筹集，项目建成投入运营后，年营业总收入预计212281万元，总成本136410万元，税后利润48226万元，991年收回投资。（五）主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注一建设规模总建筑面积2292991地上部分2029871商场4355餐饮16412客房81223地下部分26312二工作制度全年工作天数天360日工作时数小时8中午轮流进餐三主要动力年用量水M346355煤T200电KWH196四项目定员人130其中营业服务人员人58辅助营业人员人36管理人员人36五建设指标占地面积10453建筑密度2698容积率196六总投资万元852799其中建设资金万元852799流动资金万元七万元营业收入占用建设投资万元4018八平均总产值（营业收入）万元212281正常达产年九全员劳动生产率万元16323十年均营业成本万元136410十一年均毛利润（利润总额）万元64302十二年均营业税金及附加万元11569十三年均所得税万元16076十四全部投资财务内部收益率655（税后）十五全部投资财务净现值万元15244（IC12）十六全部投资静态投资回收期年916（税后）十七盈亏平衡点（BEP）536十八投资利润率754（税前）十九投资利税率701（税后）二十建设年限年2（六）结论与建议本项目符合国家城镇建设的相关政策法规，符合片区详细规划精神和县旅游业发展“十一五规划“的要求，符合县”建设山水园林生态旅游城市“的城市发展目标，项目的建设，具有一定的经济效益和巨大的社会效益。本项目属于酒店投资项目，受旅游市场和当地酒店业发展的影响很大，根据对县和景区旅游市场和酒店市场的调研、分析和预测，项目有较好的市场前景，财务分析结果表明，项目及经济效益上可行。本项目区位理想，有较好的发展潜力，适合开发酒店、商业等经营型物业，本项目的开发可以有效解决县城接待能力不足、缺乏高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进景区旅游业的繁荣和发展。项目建设是旅游支柱产业的组成部分，而旅游业是调整产业结构、扩大内需，促进开放、繁荣经济、扩大就业、增加群众收入和带动精神文明建设的大事，项目开发有明显的社会效益，具有深远意义。成功的组织、实施、开发好本项目，将能为社会经济的繁荣，为新城区的总体建设，对旅游产业、文化事业的进一步发展做出积极的贡献。第二章需求分析与建设规模一、需求分析1、县旅游业现状及发展趋势县地处云南省东南部，旅游资源得天独厚，是云南省著名的旅游目的地，被国家旅游局确定为涉外景区并被云南省评为十大优秀景区之一的风景区，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然风光而著称，是云南省9个国家AAA级重点风景名胜区之一，入选12个省级旅游度假区行列。风景区，国家重点风景名胜区和云南省旅游休闲度假基地，为国家级旅游热线和云南三大热线上的精品旅游区。在“2006年盘点云南旅游”评选活动中，彝族“花脸节”获年度旅游最高荣誉奖，被评为“年度最具影响力的旅游节庆活动”，云南省景区获年度旅游最佳促进奖，被评为“年度海内外游客最向往的景区”。通过努力，最近旅游区又被中国民间文化遗产旅游示范区评审委员会授予“中国民间文化遗产旅游示范区”称号，成为本次评选活动云南省唯一获此殊荣的旅游区。自2003年以来，县依托丰富的旅游资源，不断加强与东盟，以及我国西南6省区，及滇东南5市区国际国内旅游区域经济合作，全面打造旅游产品共享、客源互送、信息互通的“无障碍旅游”网络。截至目前，县国家级风景区已形成了别具特色、功能互补的4条国际国内精品旅游环线昆明一一麻栗坡一越南；昆明一一坝美；昆明一一师宗一罗平；昆明一弥勒一一建水。同时与县内冲头片区的暗河、古驿道茶马古道、索道和温浏片区的峡谷、野生动植物以及歹马瀑布、革雷瀑布等自然景观相结合，形成“三区二瀑”格局，旅游已是及滇东南旅游业毫无争议的领跑者。2008年10月，炭黑（炭房）一级公路开始动工建设，到仅需1小时，机场到仅需40分钟；南昆高速铁路复线规划方案已经确定，为最大的中转站，以后从到昆明或南宁的时间均可在2个小时以内通道经济的规划蓝图得以完美实现。城市价值将得到大幅度的飙升，旅游产业将迎来一个跨越式的发展机遇，前景无可估量。近年，随着旅游品牌的构建和景区知名度的不断提升，的旅游事业获得了长足的进步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游产出大幅度提高见表12001年2007年旅游人数统计表，表2旅游总收入柱状图。据统计，2005年，仅“五一”旅游黄金周，前往旅游观光人数就突破10万，旅客量较去年同期增加67，在“十一”黄金周，的游客接待总数也超过了4万人次，全年的游客接待总量达到了75万人次，比2004年增长29，全县旅游收入到达1133604万元，比2004年增长20，成为2006年云南旅游的一大热点目的地，旅游成为滇东南精品旅游线的重要节点和中间一环。2007年，县紧紧围绕“筑牢基础，突出特色，强化宣传，打造精品”的旅游业发展思路，不断增强的吸引力和竞争力，促进了旅游业的发展。截至12月31日，全县共接待海内外游客86万人次，比上年增加21万人次，增长238；实现门船票收入12045万元，比上年增加144万元，增长136；旅游总收入达301亿元，比上年增加722万元，增长24；三项指标均创历史最高水平。表12001年2007年旅游人数统计表年份国内游客（万人次）国外游客（万人次）合计（万人次）20014800174801720025000195001920035600155601520045800315801920057504575452006835703383920078600659860659表220032007旅游总收入柱状图2、酒店市场分析调查显示，在旅游黄金季节，纷至沓来的游客使各大小宾馆、酒店、招待所爆满，“农家乐”生意红火，各景点游人如织，日接待能力仅3000多人的游船公司在旅游高峰期每日接待游客近万人，这一切，对景区以至县城的现有接待设施和接待能力提出了严峻的考验，整个县达到星级设施的酒店在10家左右，二星级以上的酒店、宾馆仅有6家，三星级的酒店仅有瑞和大酒店1家，且建设时间较长、接待设施老化、接待规格不高（见表3星级酒店一览表）。据县旅游局统计，截止2005年10月县旅游接待能力情况为景区及县城日提供床位6517个，共计170户；其中城区110户，床位数4263个；景区60户，床位数2254个；而截止2007年底仅新增床位300个（县旅游局提供数据），与近两年旅游人数的大幅增加形成强烈反差。万元8650109852930030100050001000015000200002500030000350002003年2004年2005年2006年2007年旅游总收入表3星级酒店一览表酒店名称星级床位数备注瑞和大酒店三星225张标间、套房电力宾馆二星55间，110余张普标、豪单、豪标、套房电信宾馆二星76张标间、套房丰圆宾馆二星68间，123张标间兴运宾馆二星162张普标佳宝宾馆二星110张标间宾馆二星326张单间、标间、三人间、豪套花园宾馆准二星106间，260张单间、夫妻间、套间、普标度假村准二星63间，120余张单间、标间、三人间、夫妻间银湖宾馆准二星100余间，200余张普标、豪标、豪套、三人间数据来源市场调查及中国云南风景名胜区总体规划酒店业的另一个突出问题是普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量差。由于住宿条件的不尽人意，近年来旅游出现了对游客吸引力下降的情况，景区的口碑和竞争力受到影响。从整体上看，县现有的旅游接待设施和接待能力、接待水平已是不堪重负，在接待档次和规格上，也不能满足景区申报称为4A级风景旅游区的发展规划和未来需求。而作为拥有丰富旅游资源和深厚发展潜力的知名景点，以至整个州至今尚没有一家具有一定规模和现代特色的四星级以上的酒店，现有的酒店、宾馆无论是硬件设施还是软件级旅游接待设施都不能满足日新月异的旅游业的发展需要，兴建一家具有一定规模和特色的高星级休闲度假酒店，提升现有的旅游、商务接待水平已经是势在必行3、本项目SWOT分析、优势（STRENGTHS）地理位置优越，是未来新城的核心位置交通条件好项目位处城市未来主干道大道（规划中的60米大道）北侧，直通景区，道路开阔，交通顺畅，60米大道贯通景区后，从本项目至景区只有5分钟车程。周边配套毗邻120亩城市中央公园，中央公园既是与新城配套的休闲场所，更是未来各种大型政府活动、旅游活动、民俗活动（如花脸节、辣椒节等等）的主要场所；项目周边聚集了风情商业街区、购物中心、风味食品街、步行街，和本项目一同构成了一个集住宿、休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的，功能完善的具有浓郁民族风情的旅游接待中心。作为的第一家四星级酒店，本项目是的地标建筑，是政府的面子工程，是景区、县政府乃至州的一张名片。景区为乃至滇东南旅游人气最旺的景点，现许多大型会议及单位接待、专题会议等均在此举行，且有越来越明显的趋势。、劣势（WEAKNESSES）受制于新城建设新城目前正在全面的建设中，预计其建成初具规模需要2年的时间，在此期间，新城的市政基础设施、居住氛围还不成熟。本项目与周边配套形成的旅游接待中心，其休闲氛围、商业氛围需要一段时间的培育。、机会（OPPORTUNITIES）旅游业升温旅游近年来发展迅猛，旅游人数逐年大幅增加，对本项目形成根本性支持。旅游开发建设加速县政府进一步贯彻中央关于解放思想的指示，将加快旅游战略的实施，建好喀斯特湿地植物园、天坑风景区、舍得风景区，使其成为旅游业的新亮点；并加快四大旅游新产品、五大旅游重点工程、六个旅游重点建设项目的建设。将极大改善旅游淡旺季明显的状况。的旅游产业将迎来一个飞速发展的黄金时期。景区内部环境治理为改善景区内数量众多的农家乐在规划、管理上的混乱和对景区环境的破坏，保护景区的生态，县政府作出了在2009年底全部迁出景区内农家乐的决定。届时，将纯粹是一个原生态的景区，本项目作为政府规划的旅游接待中心，其优势将全面体现，承担起旅游接待的重任。政府支持政府有改善县城现有接待设施和接待水平不足的愿望，有建设高星级酒店、提升城市形象的迫切要求。项目为政府倾力打造规划的旅游接待中心，其建成将成为的政府接待、商务接待、旅游接待的中心。填补市场空白酒店业普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量差。本项目的建成将极大改善这一状况，占据旅游接待的中高端市场，抢占市场空白，并且在的政府接待、商务接待中发挥举足轻重的作用。其次，作为州唯一一家4星级酒店，又坐落于最具代表性的景区，本项目的建成，完全可以成为州对外接待的窗口，也可以吸引州及其相邻地区大量的会务旅游人群。随着机场的通航，以及交通条件的进一步改善，必将吸引大批的省外中高端旅游人群进入旅游。、挑战（THREATS）旅游业发展水平现阶旅游业存在旅游产品单一、淡旺季明显、接待设施落后、客源不广等情况，旅游水平正处于光型旅游向休闲度假型旅游过渡的阶段。4、前景分析针对旅游市场出现的新情况、新特点，县旅游业发展“十一五规划”中明确提出了“一个旅游接待中心县城”的战略构想，把县城作为旅游的集散地和接待中心，结合县建设山水园林生态旅游城市的目标，在新城区规划建设旅游商品一条街、城市主题公园等娱乐、购物、休闲和住宅设施；这一构想的提出，表明了政府改善县城旅游接待设施，提升旅游接待能力和水平的决心和愿景。结合县建设山水园林生态旅游城市的目标，充分地利用了新城区的枢纽位置，在新城区规划建设旅游接待区、新建高星级休闲度假酒店，同时建设旅游商品步行街、风味食品一条街等休闲、度假、住宿、娱乐、购物等相关设施，早总体上是符合县旅游业发展“十一五规划”和创建“两大旅游接待区的战略构想，在实际构建上能够丰富县城作为一级接待中心的接待、旅游、娱乐功能，能有效改善县城的旅游配套设施，提升县城的接待水平和接待质量，以发展的观点来看，也能够满足数量、质量日益增长的游客的需求。在新城区兴建四星级的高级别休闲度假酒店，在，乃至州都是第一家，能有效地提升以及的知名度和影响力，增强在云南旅游市场的整体竞争力，是相当必要的。第三章场址选择一、场址现状（一）地点与地理位置拟建项目选址根据县新城区规划安排于60米大道北侧中部的旅游接待区，于城市中心公园、风味食品街、步行商业购物街、住宅小区等同属一片区。位于县城西北部，是通往老县城区及景区的枢纽，地理位置比较优越。（二）场地土地权属及占地面积项目处于新城开发区，由新城区管委会统一办理用地手续，开发企业通过土地竞拍方式取得其开发使用权，有关手续已全部办理完毕。项目按照城市规划处在60米道路与32米道路的交叉口处，沿60米大街长1136米，沿32米道路长111米，地形呈正方形，总用地面积近20亩。（三）场址条件1、地形、地貌条件县地处滇东南岩溶山原丘陵地带，全县地势西南高东北低、六诏山支系纵横全境。西南部的树皮、腻脚乡海拔大部分在1800米左右，西北部的羊雄山海拔达2501米，县城海拔1552米，县城周边为丘陵地形、陡坡多、平地少。但项目所在的地势较开阔，坝区面积2平方公里左右，60米大道呈东西走向，拟建场地整体地形由西向东缓倾，场地较为平坦。地貌上处于山间丘陵缓坡地带和丘谷地带，整体地貌形态为山间丘陵地貌。地面高程介于146245147468M之间，高差为1223M。2、工程地质及水文地质条件工程地质条件本项目已委托中国有色冶金昆明勘察设计院，进行勘察，建设基地内地质情况已经探明，拟建场地大地构造上处于南岭东西向复杂构造带西段与巨型旋钮构造的符合部位。区内占主导地位的是东西向构造，款1520KM，长50KM以上，由东西向压性断裂、背斜及伴生的北向张扭性断了组成。求北县城以北，东西向构造及伴生的北西向断裂切截了北东向构造和弧形构造。拟建场低范围内未发现构造断裂及发震断裂通过，整个工程场区属基本稳定。经钻探揭露，拟建场地的地层结构总体上较为复杂，地表被素填土所覆盖，其下由第四系坡洪积粘土组成，基底为三迭下统洗马塘组泥岩和石炭系下统石灰岩，为方便设计使用，将其划分出单元层，各岩土层的岩性特征按地质单元层代号自上而下可分述如下1）、第四系人工堆积（QM1）素填土由褐黄、浅褐、灰褐色粘性土混含040不等的泥岩碎块组成，局部以泥岩碎块为主，结构松散。厚度为05880M；仅覆盖于钻孔ZK31、5860、71、73、7688、ZK14、90104、107、110112115、1161、20125及128147控制地段之地表。2）、第四系坡洪积（QD1P1）层粘土2褐黄、浅褐、灰黄或浅黄或色，含少量角砾、砂、铁锰质结核及泥岩风化残块，可塑状态为主、局部为软塑状态，湿。层顶埋深为430660M，厚度为2201320M，平均厚度为700M。仅分布于钻孔ZK102104、134、141、146及147控制地段。3三迭系下统洗马塘组（T1X）泥岩（1）全风华泥岩褐黄、黄、灰绿、褐、或褐红色，泥质结构，薄层状构造全风化，岩芯呈软塑粘土及少量碎块状，容易钻进，岩块用于手易捏碎。岩面埋深为0002780M，厚度为0501160M，平均厚度为508M。仅分布于钻孔ZK14、15、2125、66、88、883、88490、92、94、97、98及130控制地段。（2）强风化泥岩2褐黄、黄、灰黄、浅褐、浅黄、黑、灰褐或紫色，泥质结构，薄层状构造强风化，岩芯呈碎块状及土状、少量为块状，岩块用手易折断。岩面埋深为0002200M，厚度或揭示厚度为1502080M；除钻孔ZK15控制地段缺失该层外，其余绝大部分地段揭示该层。该强风化泥岩属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体质量等级分类属V类。（3）中等风化泥岩3褐黄、浅褐、褐灰、灰绿或黑色，泥质结构、薄层状构造；中等风化，岩芯呈块状、碎块状及土状，偶呈短柱状；岩块用锤易击碎。岩面埋深为8703510，揭示厚度为3501160M；仅在钻孔ZK1、2、88、883、884、91、97及98控制地段揭示至该层。该中等风化属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体基本质量等级分属V类。4、石灰岩系下统（C1）石灰岩青灰色，隐晶质结构，中厚层状构造；强风化，节理裂隙发育，钻孔岩芯呈角砾状、碎石状及碎块状，岩块用锤难击碎，岩体质量等级较差。岩面埋深为1902810M，揭示厚度为120790M，仅在钻孔ZK5、6、1417、2126、66、67、86、87、881、882、89、90及9294控制地段揭示至该层。该强风化石灰岩层属较软岩；岩体完整程度分类属破碎；岩体基本质量等级分类属V类。经钻探揭露及工程地质调查，本场地在未整平前为丘陵、坡谷及凹地。经整平后使得部分地段填土较厚而大部分地段三迭系下统洗马塘组泥岩和石岩系下统石灰岩已出露。该场地内泥岩极破碎、节理裂隙及发育，为若透水层；石灰岩多以石芽及石笋状出现。地表水下渗后在泥岩与石灰岩接触停滞，使得该处泥岩完全风化而较软。水文地质条件目前，地下水位在165M以下，场址附近无水体及河流。（一）地理及气候条件地处滇东南岩溶山原丘陵地带，地势西南高，东北低，六诏山支系大总山纵横全境。主要河流有南盘江、六郎洞河、夸墨河、托底河、官寨河、补挡河、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盘龙河（马恒地段），分属珠江流域西江水系河红河流域泸江水系。湖为较大的天然湖泊，水面108平方公里，境内最高海拔（羊雄山顶峰）25018米，最低海拔（弄位村）782米。由于地处低纬季风区域，气候总体上属中亚热带高原季风气候，有南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带4个气候类型，年平均气温132197，年平均降雨量10001270毫米。二、供水拟建场60米大道已完成城市供水管的敷设，可直接与市政供给管搭接，供水有保证。三、雨污水现场东、南道路及地下排污水管已经完成，两侧均有地下水管，可直接接收本项目与污水的排放。四、供电根据本项目建设规模，预计总用电负荷850KW，变压器安装容量1600KVA，该地区现有开闭站，经与供电部门协商，可从该开闭站引10KV双路供电至本项目变配电室。五、交通及道路条件项目地处县城乡结合部，距县城仅1公里，60米主干道与道路连接，场地无论对内对外交通都十分方便，且全部为油路，项目不需要再对道路投资。第四章建筑方案选择一、项目总体规划方案项目地处新城区，规划用地性质为旅游接待区，项目用地距离景区仅10公里，与老县城近在咫尺，具备发展住宿、商务、休闲、度假、娱乐、购物、餐饮、体育、展示等主要功能的良好条件。项目在具体开发内容上，主要建设四星级旅游度假大酒店、体育设施、休闲度假中心、文化展示中心等综合性旅游服务设施。项目建成后，将具备旅游展示、旅游接待、旅游消费、旅游指导四大功能，将以旅游文化综合服务基地的战略姿态，对旅游景区、县城形成有效补充，以旅游服务基地的战略构想从整体上提升国家AAA级旅游度假区的旅游价值和综合实力。一、功能要求和总平面布置规划建设总高17层，附设3层裙楼建设为四星级旅游度假酒店，定位于整个旅游接待区的总接待中心和旗舰店，营运功能定位涉外、会务、商务接待。含总统套房、高档设备间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等两百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为400余人次。含商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。四星级旅游度假酒店，是和第一家四星级酒店，将成为乃至滇东南地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补多年以来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升知名旅游城市的品牌魅力和形象，增强对高端客户和金字塔尖消费者的吸引力。四星级酒店设计引进一流水准的酒店管理公司进行管理，以超值的服务回报社会和客户。项目位于云南省县新城开发区，紧邻住宅小区，正面对城市中央公园。项目建设用地10453M2，总建筑面积22923M2，地上部分16层，地下一层为停车库，总建筑高度581米。项目规划为云南建筑风格，集餐饮、建设娱乐、住宿、商务会议功能为一体。提炼传统云南和江南民居的典型建筑符号，如吊脚楼、影壁、镂空窗等构成元素，经过抽象和简化，恰当运用于建筑造型中，色彩对比，在视觉上减少立面的尺度，加强细部的处理，坡屋顶、挑檐、栏杆、仿木建筑构架的组合都认真考虑。二、建筑功能分区1、主楼为使酒店造型更加挺拔主楼在面向内景观部分直接落地，并在其南侧设置裙房。主楼四至十六均为客房，另在屋顶设置会议室及屋顶花园。2、裙房功能划分裙房一至三层，内设大堂及中庭空间。一层为大堂、总台、商场、餐厅、茶馆、中庭、厨房等。二层为宴会厅、包厢、棋牌室、西餐厅等。三层为KTV夜总会、保龄球、桑拿等休闲娱乐空间。3、空间特色酒店的大堂二层高、气派辉煌，形成酒店内部的核心休闲空间，地下一层此部分用做酒店的停车空间，而将地下一层西侧设置为备用区。4、屋顶花园设计将裙房的屋面，平台上适当覆土种植绿色植物，形成屋顶花园。另外，在酒店主楼的顶部设置了二处观景式的花园平台，使酒店在空间形成了立体绿化，丰富了酒店的整体形象。5、配套设计酒店设室外游泳池、网球场、地下停车库及相应商业娱乐设施。6、项目规划设计主要参数参数名称参数建设用地面积10453M2建筑基底面积282062M2总建筑面积2292991M2计算容积率建筑面积2052668M2其中四星级酒店建筑面积2052668M2地下停车库建筑面积4240323M2容积率196建筑密度2698绿地率332客房总数212间地下车库停车位52辆室外停车场21辆二、结构方案（一）建筑结构的安全等级及设计使用年限1、结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级。2、框架剪力墙结构，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。3、抗震设防类别为丙级，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为005G，设计地震分组为第二组。4、结构设计使用年限为50年。5、地下部分及屋面钢筋混凝土的环境为二A类，其余为一类。（二）建筑材料1、混凝土地下室3层4层8层9层13层14层以上柱、墙C40C35C30C25梁、板C30C25C25C25垫层C15，次要构件C25地下室板采用微膨胀砼，以增加的抗裂性能。2、钢筋直径12用级钢筋直径12用级钢筋3、建筑外墙采用加气混凝土砌块，内隔墙采用混凝土空心小砌块。（三）上部结构综合楼部分本项目房屋总高581，采用框架剪力墙结构。（四）使用对荷载的要求1、套房、更衣室20KN/M22、会议室20KN/M23、门厅、大堂、电梯厅、餐厅25KN/M24、储藏室、库房50KN/M25、阳台20KN/M26、上人屋面20KN/M27、不上人屋面05KN/M28、屋顶花园30KN/M29、电梯机房70KN/M210、走廊、消防疏散通道35KN/M211、其余20KN/M2较大和较重的使用荷载根据具体情况另定。三、给排水设计方案（一）给水系统1、最高日生活用水量为127M3/D，最大时用水量12M3/H2、水源由市政自来水供水。从市政给水管网上引两条管径为DN160的引入管供酒店用水，3、本区建筑给水系统分为2隔结合给水区，低区地下室至四层为一个供水区，由市政网直接供水；高区五层之十五层为一个供水区，由高区变频供水设备供水。（二）热水系统1、最高日生活用水量为64M3/D，最大时用水量27M3/H，使用水温602、采用全日供应热水系统。（三）排水系统1、最高日排水量为114M3/D2、污水由排水立管收集后排除室外，经化粪池处理后拍只小区附近市政排水管网。3、建筑物雨水采用外排雨水收集系统，屋面雨水斗收集排至小区雨水管道，地面道路雨水口收集至上区雨水管道进入雨水收集池，经过滤后做淋花用，最后排至附近市政雨水管网。设计雨水重现期采用2年。（四）消防给水系统1、室外消防给水水源为城市自来水，室外消防环状管网有双水源，消防屋顶水箱有效容积为18立方米。2、室外消防给水环状管网上布置消火栓，消火栓间距不大于120米，室外消防水量30升/秒。3、室内消火栓系统消防水量40升/秒。火灾延续时间为3小时。4、室内设有自动喷水灭火系统，系统消防水量30升/秒。火灾延续时间为1小时。5、公共场所等处设手提式灭火器。四、电气设计（一）电源大酒店楼高十六层，属一类高层建筑，其消防用电荷等级为一级。拟由市电引接一路10KV高压电源供电。变电所设在地下一层，内装两台1000KVA千式变压器，并装设一台350KW应急备用柴油发电机组做备用电源。（二）负荷计算本工程用电负荷计算容量估计为1600KVA。（三）导线选择及敷设方式动力配电干线电缆沿桥架敷设或在电气竖井内明敷，导线则穿管暗敷。与消防有关的电缆采用耐火型，其余一般电线电缆采用阻燃型。消防线路均穿金属管暗敷，如在桥架内与其它电缆一起敷设，桥架须作防火处理并在桥架中间加隔板。（四）照明配电系统照明光源主要节能型荧光灯为主，照明基本上采用一灯一控方式，大面积照明则多灯分组集中控制。酒店客房，餐厅等营业场所照明由装修设计。（五）防雷接地系统本工程按照第二类建筑防雷标准设计。屋面采用避雷带方式，利用机构柱内主筋作为引下线，利用建筑基础内主筋作防雷接地装置。电力保护接地采用TNS制式接地保护，并与防雷接地装置，接地电阻小于1欧姆。（六）电气消防设计1、火灾自动报警及消防联动控制系统大酒店一类高层民用建筑的防火要求，其火灾保护对象等级为一级，火灾自动报警采用集中报警控制系统，于一层设消防控制室，内内设消防中心控制系统一套，包括火灾自动报警控制器、消防直接控制器、火警通讯盘、录放盘、广播功放盘、集中供电盘及图形显示系统个一套。2、火灾应急照明在变配电房、柴油发电机房、消防控制室、消防水泵房、电梯机房、主要走道、楼梯间、电梯前室等装设火灾应急照明，在走廊、楼梯口、前室图库等设疏散指示标志。3、消防供电消防水泵、电梯、消防控制室、送风排烟机、防火卷帘一级火灾应急照明等一类负荷由低压配电房不同线段提供两路电源供电，并于末端设置电源自动切换装置。4、消防线路所有消防线路均采用阻燃电力电缆或阻燃电线穿金属管暗敷。5、消防接地采用公用接地的方式，要求接地电阻小于1欧。五、空调通风设计（一）空调1、全楼设中央空调系统，其总建筑面积约21200平方米，采用冷暖型空调系统。夏季制冷，冬季供暖。经估算，空调系统夏季总冷负荷约为1840KW冬季总热负荷约为920KW。2、中央空调系统的冷热源采用水冷冷水机组及风冷热泵机组，夏季由水冷冷水机组与风冷热泵机组联合提供冷量，冬季由风冷热泵机组提供热量。3、空调用房的夏季室内计算温度为2428，相对湿度为4065；冬季室内计算温度为1824，相对湿度为3068；新风量为2040M3/日人。4、大开间空调房间采用落地柜式空调机低速送风，小开间空调房间采用风机盘管加新风的系统形式，采用顶送顶回的气流组织方式。5、水冷式冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵安装在地下层制冷机房内，冷却塔、风冷热泵机组及其水泵安装在屋顶上。6、空调冷却水（热水）系统为两管制闭式系统，冷冻水供回水温度分别为7和12，热水供回45和407、各末端设备冷冻水（热水）管路采用电动二通阀加温器控制；冷冻水（热水）供回水总管之间采用压差旁通控制，根据冷冻水系统的压力变化自动调节旁通水量。（二）通风系统1、地下室设备用房设机械送排风系统，地下车库及洗衣房设机械排风系统。2、地上各层卫生间、餐厅、包厢、会议室及无外窗房间采用机械排风，自然进风。3、其余有外窗房间均采用自然通风方式。（三）防排烟系统1、地下室设备用房的内走道设机械排烟系统，该排烟系统与设备用房的排风系统合用。2、地下车库设机械排烟系统，排烟系统与排风系统合用。3、其余有外窗房间均采用自然排烟方式。4、按规范规定应设机械排烟的内走道、房间均设机械排烟系统，其余具有自然排烟条件的内走道、房间充分利用外窗自然排烟。5、按规范规定应设机械加压送风系统的防烟楼梯间及前室、合用前室均设机械加压送风系统，其余采用自然排烟方式。（四）材料设计1、空调风管及新风管采用双面铝箔聚苯乙烯制作。2、冷冻、冷却、冷凝水管均采用镀锌钢管，其保冷材料采用铝箔贴面像塑复合隔热管套。第五章节能节水措施一、节能措施本项目为四星级高档酒店，而高星级酒店要求有空调设备，县年平均气温132197，最高341，最低42。空调启用时间不多，但仍有一定时间的启动，而空调是高耗能的设备。因此，本项目节能的主体是注意空调的合理使用。1、空调主机采用高效节能机组，其能效化符合公共建筑节能设计标准。2、中央空调系统根据用户情况设置分户计量系统。3、采用中央空调分布式系统节能控制装置，对中央空调系统的运行进行优化控制，以达到节能目的。4、各空调房间采用温控器以控制房间温度在合理范围内。5、各照明部位全部采用节能型灯具。6、在公共照明部位安装声控开关，做到人走灯灭。电气节能设计本工程照明光源采用发光率高，显色性好的高强气体电灯及高效节能灯。灯具选型按个房间的功能、用途选用荧光灯、格栅灯、吸顶灯、筒灯、吊灯、组合灯等，各类房间及功率密度值按国家，（建筑照明设计标准）GB500342004规定标准值设计。照度标准列表如下中餐厅200IX（13W/M2），多功能厅300IX（13W/M2），会议室300IX（13W/M2），车库100IX变电所，动力房100150IX，厨房、卫生间100IX。二、节水措施（一）给水方面1、生活给水管道全部采用PPR管，大大地提高生活用水的卫生质量。生活水箱采用不锈钢水箱。雨水过滤采用新隔砂沉油井，经收集处理后用于非饮用水。2、充分利城市管网压力。3、每个止回阀设有DN15旁通小阀，用于试验它是否反向漏水，便于有关人员检查试验，不合适者可及时检修更换，避免失灵所造成的水源及能源浪费。4、消防水泵出口泄压安全设在屋顶水箱顶盖上，改为DN50小口径，既解决零流量启动消防泵万一超压问题，又可在停泵时不会银大口径安全阀失灵大量漏水而浪费水资源和能源，还有利于将小口径安全阀出口管道引至屋面，不增加地下泵房潜水泵的额外排水负担，确保卫生要求，免除地下可能淹水隐患。5、总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。（二）排水方面1、排水管采用PVCU排水管，采用雨污分流排水体制，对城市污水处理起到分流节能的作用。2、选用防止污水渗透及粪便发酵后水停留时间长，清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池。3、化粪池掏粪口采用加固重型钢筋砼盖板与盖座，确保使用安全。4、化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，或出水无水封有通气装置，确保安装和使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止屎虫爬入管道，避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。防止池顶沼气产生超压现象，确保安全。第六章环境影响评价一、项目场址环境现状本项目场址用地原为农用耕地，主要农作物为玉米等，周边无工矿企业，民居很少。因此，场址环境现状良好。二、项目建设与运营对环境的影响1、大气污染主要来自小部分居民生活用煤（附近居住小区），单位自备锅炉房的燃煤排风的烟气，随着生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此种污染源已逐步淡化和消失。另一类污染是汽车尾气，随地段内车辆的频繁通行，车速低、时间长、汽车尾气污染将成为主要的大气污染源。2、噪声污染该地区成为新城区后，车多、人多的场面不可避免，噪声污染必然出现，主要是交通噪声、人群噪声和相关设备的噪声。3、水污染项目投入运营后由于生活污水及餐饮西段废水的排放，可能造成对环境的影响。三、环境保护措施1、大气污染治理地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按6次/H换气量计算，送风量按5次/H换气量计算；晚上送、排风量均减半；排烟口设在屋顶。自备柴油发电机烟气通过井道由屋顶排出。各餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由物的出口排出。2、噪声污染治理本工程的主要噪声源为制