星河明苑房地产开发项目可行性研究报告

黔江星河明苑项目可行性研究报告编制号SENLZ2008015编制单位重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司二00八年四月编制人员名单屈浩泽公司总经理谭刚高级经济师张晓东工程师盛稶湛咨询师何秀琼统计师李宇思咨询员贺岚咨询员目录第一章总论4第二章市场分析11第三章建设规模与内容33第四章项目选址35第五章设计、工程方案38第六章节能设计50第七章环境保护51第八章建设与管理53第九章经营管理56第十章投资估算与资金筹措58第十一章财务分析63第十二章综合评价及结论72第一章总论通过黔江星河明苑项目组严密的市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内的人流、车流、竞争楼盘、行业分布、居民状况以及目标客户的第一手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了黔江星河明苑建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。1、报告编制过程中所遵循的有关法律、法规及政策无重大变化。2、项目所在地黔江区的社会经济发展战略不发生重大调整。3、本报告财务预测期内有关信贷利率、税率、汇率在正常范围内波动。4、无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。第一节项目概况一、项目名称黔江星河明苑二、建设单位重庆星河房地产开发有限公司三、项目负责人重庆星河房地产开发有限公司罗绪国四、建设地点原黔江区啤酒厂五、建设性质新建。（政府挂牌有偿用地）。六、用地面积1430717七、用地性质住宅、商业八、建设规模用地面积1430717，建筑面积5609849，住宅4336668，商业面积516635，地下车库及设备702368，物管建筑面积42089。九、总投资及资金筹措总投资1010829万元，银行贷款2000万元，自筹810829万元。该项目后期投入资金由重庆星河房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形式解决。十、容积率343十一、绿地率3186第二节项目背景一、建设单位基本情况略二、项目提出的理由1、符合城市建设规划为了加快黔江城区的开发建设，结合黔江区以及黔江啤酒厂片区的城市建设规划，根据黔江区人民政府建设项目招商优惠政策的规定及措施，我司决定对啤酒厂项目组团工程开发建设。因此，该项目的建设不仅符合黔江区城市建设规划，同时，又符合黔江啤酒厂的区域规划建设要求。2、区域市场消费需求增大黔江老城的开发带动了黔江区的经济发展，房地产业在黔江区的发展也十分迅速，特别是啤酒厂片区的旧城开发改造，会迅速填补市场需求的空白，释放黔江区居民的居住压力，对政府和民众都是一件功德无量的好事。三、项目提出的必要性房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅24平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。2007年,重庆市城市居民人均住房建筑面积达到了2731平方米,比上一年增加了279平方米。2007年,我市居民居住服务费（包括物业管理费、住房维修费服务费等）人均支出同比增长了315。重庆市规划局编制的主城区住房建设规划近日出台。规划显示到2020年，主城区将建设廉租房204万平方米，让34万户城市“双困”家庭住上新房。重庆市规划局称，我市将重点解决中低收入家庭的住房问题，提高廉租房和经济适用房的供给比例，增加中档商品住宅供给，控制高档商品住宅发展。到2010年，我市人均住房建筑面积将达25平方米，2020年达到35平方米的小康水平。到2020年，重庆主城区城市住房规划总量约18447万平方米，需住宅用地9055公顷。其中廉租房约204万平方米，占住房规划总量的111；经济适用房3502万平方米，占住房规划总量的1898；普通商品房14740万平方米，占住房规划总量的7991。2007年，重庆经济以GDP154的速度增长，高于全国水平，其经济增长速度列全国第14位，西部第3位。根据重庆市计委的报告，2008年全市的GDP预计增长稳定增长。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城镇人口住房面积为2731平方米。按照国家的相关规划，到2010年城市化率要达到50的目标，目前重庆的城市化率是467,若以户籍人口计,则城市化率只有243。低于全国439的水平，加之西部大开发和“重庆城乡统筹试验区”给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有600万农村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重庆市城镇人均居住面积273平方米，按照建设部等部门的规划，到2010年城镇居民人均居住面积将达到35平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市及黔江区房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。三、可行性研究报告的编制依据1、黔江区规划局渝规设证号文。2、黔江区规划局渝规选证号文。3、国家、重庆市颁布有关设计的技术规程、规范和有关规定。4、重庆星河房地产有限公司关于黔江星河明苑项目的有关文件。5、黔江区规划局提供的“建设用地红线地形图”。四、可行性研究报告之内容及主导理念1、可行性报告的主要内容项目的市场分析及项目的优势分析；项目的选址与建设条件；项目的规划方案；项目的实施进度安排；投资估算；资金筹措；经济评价；风险分析；提出结论性的意见。2、该项目按照精心组织、配合建设的原则，通过有效的营运，实现项目良好的经济与社会效益，从而达到业主对资产的营运、保值增值的目的。3、论证的过程本着客观、科学和谨慎性原则进行。五、项目主要技术经济指标黔江星河明苑主要技术经济指标表序号项目指标1总用地面积1430717总建筑面积5609849其中住宅面积4336668商铺面积5166352物管建筑面积42089居住户数506户其中两室户420户3三室户84户4容积率3435建筑密度1726绿地率31867机动车位220辆地上室外停车位22地下停车位1988建筑基地面积2459419总绿地面积455850第二章市场分析一、投资环境1、地理位置黔江区地处武陵山腹地，东临咸丰，西界彭水，南连酉阳，北接利川。东经1082810856，北纬2942952，是渝鄂湘黔四省（市）边贸重镇，素有“渝鄂咽喉“之称。2、经济发展2007年，黔江区坚持以经济建设为中心，抢抓国家实施西部大开发和新区建立等机遇，围绕把黔江建设成为渝东南经济中心、30万人口中等城市的战略目标，强力实施“城镇带农村，工业带农业，城乡一体共繁荣“的发展战略，大力推进经济结构调整，加快改革开发步伐，克难奋进，锐意进取，全区经济和各项社会事业全面发展，实现了“十五“计划的良好开局。据初步统计，2007年全区实现国内生产总值202亿元，按可比价格计算比上年增长12。其中第一产业增加值486亿元，增长25；第二产业增加值93亿元，增长18；第三产业增加值604亿元，增长117。经济结构调整初见成效。三次产业比例由2000年的263438299调整为2001年的24146299，非公有制经济占GDP的比重达到31，比上年提高45个百分点。在经济保持较快增长、经济结构调整取得成效的同时，经济运行质量有了明显改善。国民经济和社会发展中存在的主要问题是经济结构不合理，产业层次低的矛盾没有得到根本解决；经济回升的基础尚不稳固，社会需求持续增长的机制还没有完全形成，社会投资启动乏力；企业经营机制转换滞后，部分企业生产经营比较困难；农业产业化经营滞后，农民收入持续增长困难较大；下岗职工较多，就业矛盾较为突出等。3、气候条件黔江气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，属典型亚热带湿润季风气候，局部具有垂直气候的特点。年平均气温154，无霜期290天左右，年平均日照12402小时，平均降雨量11975MM。4、面积人口、行政区划面积2397平方公里，人口4934万人，以土家族、苗族为主体的少数民族占总人口的728。下辖30个乡、镇、街道办事处，517个行政村，8个居委会，区政府驻地城西办事处。5、基础设施51、交通国道319线三级公路穿境而过（二级公路正在建设中），重庆至长沙高等级公路走线方案经过黔江；国家一级电气化铁路渝（重庆）怀（怀化）铁路正在建设中，并于2005年建成通车；黔江机场已列入国家“十五“期西部首批十个支线机场建设规划，已于2002年开工建设。“十五“期末，黔江将建成武陵山片区集公路、铁路、航空运输为一体的立体交通枢纽，使黔江成为重庆南达广州的大通道，成为重庆向东南沿海全方位开放的前沿。52、通信2007年全区程控电话交换机总容量8万门，电话普及率为每百人10部，并已开通小灵通。移动电话、无线寻呼、国际互联网和多媒体宽带网等现代通信网络覆盖全区。53、供水城区供水总量2万立方米，日供水能力8万吨，水质符合国家饮用水标准。日处理4万吨污水处理厂正在建设中。54、供电全区电力装机容量11万KW，与华东电网并网运行，电力调度自动化，电力网络完善，现有110KV变电站1座，35KV变电站8座，220KV变电站正在规划建设中。55、生态环境黔江区是全国著名的优质烟叶基地和重庆市主要中药材生产基地；全区森林覆盖率296，木材积蓄310万立方米；境内有银杏、红豆杉、铁尖杉、黄杉、鹅掌秋等珍稀树种，野生动物147种；牧山草坡80万亩，是理想的畜牧产业基地。56、金融保险设有中国人民银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国农业发展银行、城市信用社、农村信用联社等金融机构和中国人寿保险公司、中国财产保险公司、平安保险公司等保险机构。是渝东南金融中心。57、医疗城区现有医疗卫生机构8所，其中医院3所，医疗床位800个，建立国（境）外人员固定诊疗室和医疗专家组。58、教育现有中等师范学校1所，中等专业学校1所，完中、完小各6所，其中黔江实验中学和黔江实验小学列入重庆市重点中小学，师资雄厚，环境优美。59、居住建有腾龙苑、祥龙苑、公务员住宅小区等具有良好物业管理、完备生活设施的住宅群。现有涉外旅游宾馆酒店12家，其中涉外四星级和三星级酒店各1家，二星级宾馆2家，其它规模较大的宾馆8家。6、特色资源61、旅游资源黔江旅游资源丰富，拥有国家级地震遗址保护区1个，全国防震减灾科普宣传教育基地1处，国家级森林公园1个，国家AA级旅游区1个，市级风景名胜区、森林公园、自然保护区各1个。中国仅有、世界罕见的“深山明珠“小南海地震遗址，曾与梵净山、峨嵋山齐名的武陵山佛道教文化，独具魅力的阿蓬江峡谷风光，良好的生态环境以及纯厚古朴的民风民俗和丰富多彩的民族文化，形成了自然风光与人文景观交相辉映，具有丰富文化内涵。62、矿产资源主要矿产资源有煤、铝土矿、铅锌矿、硫铁矿、萤石重晶石、石英砂、石灰石等。其中煤可开采储量7840万吨，铝土矿CDE级储量1250万吨，石英砂DE级储量1063万吨，石灰石储量1亿吨以上。63、绿色食品资源黔江具有良好的自然生态环境和优越的气候条件，绿色食品资源丰富，地牯牛、珍珠兰茶、武陵山珍等享誉全国。64、中药材资源黔江是重庆市主要中药材基地，境内常用大宗野生中药材100多种，储量在8000吨以上，主要品种有天麻、红豆杉、半夏、山茱萸、银花、白合等。黔江城市发展规划2010年发展前景和蓝图二、房地产市场分析1、城市发展到2010年，黔江区基础设施和基础条件将得到根本改善，发展后劲显著增强，支柱产业形成规模，国民经济达到市中等发达地区水平。基本实现“国民经济工业化、资源配置市场化、生活水平富足化”的目标，建成发展迅速、布局合理、优势产业突出、城镇建设规范的少数民族明星区。使之成为重庆市的重要农副产品基地及加工基地。按分步走的发展战略，到2005年全面实现黔江区的第二次创业目标，国内生产总值在2001年基础上以年均13的速度增长，达到33亿元，其中第一产业增加值年均年增长47；第二产业年均增长154；第三产业年均增长152。到2010年国内生产总值达到70亿元，4年年均增长145，其中第一产业65亿元，年均增长3；第二产业333亿元，年均增长156；第三产业302亿元，年均增长188。实现2010年的发展目标，机遇和困难并存，但有利条件占主要因素。黔江区在重庆市是唯一的少数民族区，脱贫致富和民族经济发展是全市的主要任务之一，市里将加大力度进行支持；加上黔江区的自然资源较为丰富，开发的潜力大，对加快投资速度奠定很好的物质基础；再者有建区来的“黔江精神”和“二次创业”的强烈愿望，实现“二次创业”和2010年的发展目标充满必胜信心。到2020年，随着社会的进步和经济的发展，黔江区已进入了一个新的经济发展时期，国民经济和社会同步协调发展。未来18年，是整个国民经济腾飞时期。我们按照党的十五大和十五届三中全会精神，抓住机遇、强化科技、依托资源、开放开发、效率优先、整体推进，赶上和超过全市的平均发展水平。2020年，黔江区的经济、社会将呈现崭新的面貌。国民生产总值的一、二、三产业比重将由2001年的241460299转变为4030592941；其发展速度在2001年基础上以125幅度年递增，我们的奋斗目标是实实在在的，并不是脱离实际和超越可能的高指标。因此，全区人民应继续发扬“黔江精神”，努力奋斗，如期实现宏伟目标。2、城市规划建设“一圈两翼”渝东南片区专题会议在黔江召开后,为配合城乡综合配套改革试验工作的推进，日前，黔江区政府制定了城乡总体规划编制方案，明确城市规划修编要突出“五个重点”。11突出城市功能定位。按构建渝东南交通枢纽和产业集聚中心、商贸物流中心、公共服务中心的要求实施规划修编；突出城市发展目标。2011年，形成18万人，18平方公里的区域性中心城市基本框架到2020年,建成渝东南地区聚集辐射带动功能强、服务示范作用明显的区域性中心城市,成为武陵山民族地区城市影响力强、服务功能完善的经济高地,城市建成区面积达到30平方公里,人口达到30万；远期50平方公里,人口50万。12按照以上发展目标要求实施规划修编；突出城市空间布局。从区域的角度和城乡一体化规划思路出发，突出主城极核心和319国道沿线城镇经济带，对城市的发展空间结构进行修编；13突出“森林”和“民族”两大特色，提升城市“灵气”。将新城敏感区保护利用专项规划和工业园区的城市设计，纳入城乡总规划进行统筹；14突出基础设施和公共服务设施布局。15实现区域范围内城乡统筹，特别是向农村地区的延伸和布局，促进城乡一体化可持续发展。2、区政府总体规划（渝府2004261号）21同意该规划确定的城市规划区范围东以阿蓬江为界，西至黔江民族职业教育中心，北至县坝团结桥老鹰关双泉水库一线，南至冯家坝的高家堡，包括联合镇、冯家坝镇和县坝乡、舟白乡、正阳乡、册山乡的部分地区，总面积为14285平方公里。22同意该规划确定的规划期限为20002020年。其中近期2005年12万人，城市建设用地9平方公里；中期2010年15万人，城市建设用地12平方公里；远期2020年20万人，城市建设用地17平方公里。城市发展要保持组团式布局，分为主城区、正阳坝组团、张家坝组团。新城的发展方向为酉阳山东麓、阿蓬江西岸的张家坝和正阳坝，远景发展冯家坝。23同意该规划确定的黔江城区城市性质为渝东南的区域性中心城市，黔江区政治、经济、文化中心，渝鄂湘黔四省（市）边贸重镇，以特色资源型加工业和民族风情旅游为主的山水园林城市。要以力争在2020年建设成为经济持续发展、社会稳定进步、生态环境优美、人民生活富裕，富有民族风情和地方特色的现代化中等城市为目标，大力发展经济，合理安排用地，精心组织空间。24加强基础设施建设。统筹安排区域性基础设施建设，加强与湖北省咸丰县的对外交通联系，以及与重庆至长沙高速公路的交通连接，加快黔江机场建设。合理组织航空、铁路、公路之间的交通联系。加强城市工业废水和生活污水的综合治理，完善污水处理厂和城市排水设施。25加强城市公共设施建设。加快建设文体中心、图书馆、展览馆、青少年活动中心和各层次文化设施。加强区域性商贸中心建设，完善城市功能。做好历史文化保护工作。26做好生态环境保护与建设工作。要按照规划的功能区划分，进行工业布局，优化产业结构。加强“三废”排放控制和处理，加快城市污水处理设施建设，加大工业废水、废气的治理力度，实现达标排放，保护武陵山区水资源环境和城市大气环境。加强城市绿化建设，注重黔江河、阿蓬江两岸生态防护绿带建设，突出滨江公园、风景区和郊野公园等生态绿地建设。27做好城市防灾减灾工作。要加强地质灾害防治工作，严格管理地质灾害易发地段。积极发展地下空间，结合建立完善的人防保障体系。严格按照防震及防洪标准建设。近年来，随着经济的快速发展，城镇化进程的加快，人民生活水平的提高，房地产开发进入了一个较快的发展时期，房地产业已成为人们经济生活中的一个“热点”。一、黔江区促进房地产市场持续健康发展所采取的措施以及取得的初步成就国家的宏观调控政策，主要是针对开发土地和资金两个方面进行的，对黔江区而言，开发项目相对较小，用地规模不大，经我办与国土等部门协调，对开发土地的供给政策没有大的调整，主要是通过规范土地招、拍、挂的行为和方式，进一步规范开发用地的合法性。黔江区贷款购房的业主相对较少，房贷政策的调整对黔江区的房产市场买方行为的影响不大，但对开发企业的“缩贷”政策，使开发企业的资金链有一定影响，但还能确保开发项目的正常运作。总的来讲，黔江区的房地产市场是健康的、正常的，其投资也在往年的基础上有所上升。二、黔江区2006年开发投资完成情况及开发现状（一）房地产开发现状（1）房地产开发规模扩大，开发亮点突出。黔江区房地产企业从无到有逐年增加，房地产开发规模逐渐扩大。到2006年全区共有房地产企业27家。房地产总建筑面积扩大，2003年比2002年增长6682，房屋建筑面积大幅度增长，2003年比2002年增长3429，2004年比2003年增长5265，2005年比2004年增长45。如南海鑫城、黔州花苑、鹏达花园、税园小区、阳光花园和谭家湾小区开发已成为黔江区城市建设的亮点。（2）房地产开发到位资金较好，投资增势强劲。黔江区房地产开发资金来源较充裕，投资完成情况较好。2006年房地产开发投资实现高速增长，完成投资14202亿元，完成任务的1578，是2004年的12倍，房地产业正在成为黔江区新的投资热点。房地产开发新开工面积及竣工面积分别为111100平方米、152750平方米，分别完成任务的106、102，分别是2004年的13倍、14倍；商品房销售面积和销售额分别是124900平方米、22268万元，分别完成任务的115、170，分别是2004年的135倍、18倍；均达到了较好的水平。全区房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例较大，对全社会固定资产投资增长的贡献率达到190，拉动投资增长20个百分点。（3）房屋销售量大幅度上升，二手房交易旺盛，商品房空置面积较少。2006年，全区房屋销售面积为1249万平方米，同比增长135；商品房预售面积28万平方米，比上年同期增长2倍。在商品房销量大幅度增长的同时，商品房价格上扬，尤其是今年来黔江区二手房交易价格大幅度上涨。据调查，二手房从上年的每平方米500650元上涨到今年的8001000元。据调查，2005年末商品房空置面积为11500平方米，比2004年减少300。（4）住宅建设成为房地产开发的主体，个人成为商品房的主要购买者。2006年，黔江区房地产开发中住宅投资为7600万元，占商品房建设投资的535；住宅建筑面积为95万平方米，占房屋建筑面积的620。在已售商品房中，个人消费成为了商品房的消费主体。（5）成片区可开发地逐渐萎缩，土地购置费上扬。通过几年来的大量开发，黔江城区目前成片的可开发地不断减少，房地产逐渐向城郊扩展，而且价格不断上涨。据调查，城区土地成交价格上涨了5。国土资源部2002年5月9日的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定和2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知两个文件，明确各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，黔江区较彻底完成了土地从“协议出让”到“招标拍卖挂牌出让”的转变，因此，稀缺的土地资源价格因出让方式的转变还会使土地价格提高。（二）面临的机遇（1）政策环境机遇一是十六届五中全会明确提出了加速城镇化战略的发展机遇；二是西部开发仍然是党和国家的发展重心，大的政策必将加快西部开发，地处西部的黔江无疑会在西部大开发中受益；三是政府对房地产开发宏观而宽松的管理政策；四是区政府将研究出台一系列对房地产开发的优惠政策。（2）黔江城市基础设施进一步完善给房地产业带来的巨大机遇一是黔江大交通格局在“十一五”期间将基本形成，黔江的外部环境将大大改善。渝怀铁路已于2006年春节投入运营，渝湘高速路全面征地，舟白机场于2007年通航，加上国家近期出台的土地征用补偿标准提高，通过开发银行融资对历年城建负债的偿付，都对黔江房地产开发带来了广阔的前景。黔江近期将实施下坝联网道路、新华大道与两个新城区道路连接、南沟片区开发、谭家湾片区开发、下坝片区开发、农业局片区旧城改造、大十字片区旧城改造、南海城北面片区改造、下坝小桥市场片区开发、新华东路二期北侧旧城改造，以及正在建设的河滨公园六、七期建设、舟白机场建设都为广大企业提供了较大的舞台。二是土地政策，土地市场价格明显升高，政府对招、拍、挂土地出让金实行网上收缴；住房公积金正在研究全市统筹管理。三是政府将建立房地产开发审批机制，按照科学、有序、规范管理的原则，确保房地产开发健康发展。（三）存在的问题1政府管理中存在的问题（1）集资房政策断得不够切底，对房地产开发推向市场有很大影响。（2）政府对资助购房的政策执行得不是很规范。（3）住房公积金的利用率不高。一方面是住房公积金睡大觉，另方面是一些职工无房可住（主要是新参加工作和参加工作不久的职工）。2开发商自身存在的问题（1）资质等级较低，自身的经济实力不是很强，对大项目只能望地兴叹，无能为力。（2）开发企业对树立房产品牌的意识不强，缺乏战略发展眼光。对小区环境、房屋的外观立面造型和结构安全性考虑较多，对房屋内在的适用性和平面布局的合理性考虑较少；但消费者在购买时对房屋内在的适用性和平面布局的合理性是考虑较多的，毕竟房子是买来住家用的，不是买来看的，更不是作摆设的。对比较专业的立面造型和结构安全性是规划和结构专业人员考虑的（消费者只能相信专业人员和政府管理部门），消费者在专业知识不足的情况下，房屋内在的适用性和平面布局的合理性将作为消费者的首要选择。（3）目前的户型分布不够合理。黔江区目前市场上200平方米左右的大户型较多，120平方米和90平方米左右的中小户较少，对人口少，经济实力不是很好的消费者的选择面较窄，对他们来说多数只能远观，不能近选。（4）土地储备意识不强。目前黔江区储备有土地的开发企业并不多，规划区内的土地存量也不多，可能是受资金的限制，开发企业的圈地意识并不强，开发的近期性明显。（5）企业中缺少联合。在资金实力不强的情况下，走联合开发的路子应该是企业的首选，但黔江区的企业对大地块、大项目宁愿等待观望，不愿联合。一方面可能是合作意识不强，另一方面也可能是诚信环境不够理想，担心合作时扯皮、受骗的现象发生。（6）开发企业应进一步规范自身的开发行为。随着房地产开发市场的成熟，房地产开发的法制环境将进一步得到改善，开发企业也应进一步规范自身的开发行为，遵循游戏规则，平衡开发各方利益，追求合理的开发利润，减少因开发而产生的纠纷，维护社会稳定。三、黔江区房地产开发的总体定位（即发展方向）、市场定位（房产市场价格定位）（一）黔江房地产市场开发潜力分析有关资料表明，当一个国家和地区人均GDP处于1500至8000美元之间，人均建筑面积35平方米以下，是房地产业的高速发展期。据联合国机构的统计分析，当人均GDP处于从800美元到13万美元的成长区间时，住房消费将持续发展。而黔江2003年人均GDP仅为5040元（按18折算仅为630美元），人均城市居民居住面积为2700平方米，农村居民为2895平方米。由此判断，当前黔江即将进入住房消费持续发展期，尚未进入房地产的高速发展阶段，房地产业还具有很大的开发空间。从近年来的房地产市场运行态势来看，不仅机关干部、高收入阶层具有购买能力，老百姓的购房能力也大大增强，房地产开发形势逐渐看好，前景非常乐观。1需求量大。从供方市场分析目前的供方市场现存的商品房不多，供给量不足，房屋结构性矛盾突出。房地产企业的开发主要倾向于面积大、结构好、质量高的商品房建设，而与广大的老百姓需求的经济适用房少，市场尚未饱和。从需方市场分析一是住房制度改革和住房公积金保障制度的逐步完善，福利分房制度最终取消，进而开始实行货币化分房，从前年起又终止了单位集资建房，使城市居民的住房消费在房改、税费等政策的作用下得到了较大的释放，增大了单位对商品房的需求量。二是消费者的消费观念发生变化，改善住房的意愿增加。黔江过去的住房设计落后，面积偏小，随着居民生活水平的提高，以旧换新，以小换大的居民越来越多，愿望越来越强烈，将会形成巨大的潜在需求量。三是旧城改造、火车站、机场以及工业园区的建设拉动了住房需求，动迁居民对住宅的需求量一度告急，全区商铺等营业用房需求也随之增大。四是近年来黔江区加快了区域性中心城市的建设步伐，城市的辐射能力不断增强，加之交通变得越来越便捷，黔江区与周边的经济文化交流变得越来越密切，经济中心的集聚效应在逐步显现，将会吸引周边区县和乡镇居民来购房。五是从房地产业自身的特点和特殊性来分析，房地产业是一个生产周期较长的特殊行业，通常正常的一个生产周期都在一年以上，目前没有买房的人将来还是要买房，消费能力只会积蓄，而不会化解。六是城镇化率的提高是房地产业的需求支撑。统计数据表明，2005年黔江人口的城镇化率288，到“十一五”期末，将达到40，这意味着目前还不到百分之三十的人住在城镇里（低于全国约40的平均水平），未来五年，每年将有百分之二的农村人口进城，对房地产的巨大需求将远远超过城镇居民住房面积提升所带来的市场需求。2购买力增强。一是城乡居民收入增加，增长速度加快。2002年全区城镇居民人均可支配收入为6000元，比2001年增长5；2003年达到7413元，比上年增长23，2003年比2002年增幅加快18个百分点。农民人均纯收入2002年为1510元，比2001年增长7，2003年实现1716元，比上年增长13，增幅加快6个百分点。在职职工平均工资2002年比2001年增长4，2003年实现13747元，比2002年增长21，增幅加快17个百分点。二是中央市在黔单位如金融、通讯系统、政法系统、石油等仍然履行片区管理职能的较高收入阶层具有较强的购买力。三是按揭、贷款购房的政策也在一定程度上支持着市民的消费行为，使得老百姓敢于花手中的钱、未来的钱购房，极大地增强了商品房的购买能力。四是国民经济的发展为黔江今后房地产的发展提供有力支撑。2005年黔江区的财政收入达85亿元，人均财政收入达到1700元，比全市平均水平高26；比渝东南周边区县更高。良好的经济运行态势，为房地产发展提供了广阔的空间。3政策推进有力。一是政府培育房地产业，加速房地产持续、快速、健康发展的力度没有改变，而且还会下大力气吸纳大量资本加速房地产业的发展，以调整黔江区经济结构和产业结构。二是国家有关部门在近年来已取消了一些住房建设收费，对降低房屋开发成本、平抑房价、刺激住房消费起到积极作用。三是黔江区户籍管理办法规定只要在黔江城有固定住所，凭房产证就可以申请办理黔江城市户口，并能农转非，极大地推动了区内外经商者在黔江城购房。4开发商有利。一是国家宏观调控政策出台，土地出让制度的改革，既严格控制了用地数量，也抬高了地价，一定程度上限制了居民私人建房。二是西部大开发带来了前所未有的发展机遇，随着渝怀铁路和“三改二”工程的完工投用，以及高速公路的动工建设，区位优势凸现，房地产开发潜力以及优良的环境激发了外地知名企业在黔江区投资开发的热情。三是政府支持力度加大。一方面各房地产管理部门提高了工作效率，使房地产开发建设的办事程序更加透明、规范、公正，缩短了房地产开发的前期工作周期，使房地产开发的履约率、到资率、开工率和竣工率都有明显提高。另一方面政府让利开发。为了加快城市建设步伐，促进经济快速发展，让利开发商，从而扩大了开发商的赢利空间。四是价格上扬。消费需求的增长决定了房地产价格将在一段时期内持续上扬。相关研究表明在未来二十年里中国房地产业的主要功能是为城镇化服务，为城市的新居民定居服务。也就是说，提供中低档小户型住宅是房地产业未来20年的主要方向。从房价上看，无论从单价还是从涨幅来说，目前黔江区的商品房价格在全市及周边地区都处于中下水平。据调查，全市每平方米房屋平均价格为1700元，渝东南四县的平均价格在1100元；经济发展水平和黔江相差不大的恩施市平均房价每平方米已达到1900元。今后随着人们生活水平的提高、商品房质量的上升，房价还会继续上涨。加之黔江区人多地少，住宅郊区化及小城镇建设刚刚起步，土地越来越珍贵，住宅缺乏，房价必然处于上升趋势。同时，房地产地域性强，受流通等环境的影响较大，房地产项目一旦确定，其生产、供应和消费的地点就已基本稳定，成片开发的房地产随着环境和基础设施的建设，物业管理的完善，附加值就会提升，房价将稳步上升。（二）房价地价调查和走势分析1、地价以新华苑为例，该项目占地147亩，挂牌出让价12316万元，均价8378万元/亩，建筑用地4632平方米，地价摊销成本为2660元/平方米。建筑面积47541平方米，土地成本均价为259元/平方米（容积率429，建筑密度4444，绿地比例33）。从目前形势上看，地价无疑将继续走高，而且涨幅空间较大。2、房价（1）纯商业地产以南海鑫城为例，一楼9000元/平方米左右，二楼4000元/平方米左右，三楼2500元/平方米左右，四楼1200元/平方米左右。目前趋于饱和，涨幅空间不大。（2）纯住宅（小区房）以阳光花园为例，两年前销售价1208元/平方米，目前销售价1360元/平方米，两年涨了152元/平方米，目前还应有一定的涨幅空间，但较为缓慢，可能将在1500元/平方米左右徘徊。（3）商住综合楼以华弘大厦（区建委家属楼）、新禹苑（水利局家属楼）、龙达花园（农机局家属楼）为例，商业门面8000元/平方米左右（底楼），住房1200元/平方米左右（均价）。短时间内可能将维持一定时间，价格一般不会太大的波动，涨幅空间不太大。（三）黔江区收入群体分类1高层国企及私企老总，政府机关、部门的领导成员（一般有房有车，一般不需要买房，但作为投资性质也可能买一些，以期升值）。2中高层部分经商成功人士、国企及政府机关、部门中层管理人员、烟厂、乌电等效益较好的单位职工。（一般有房）3中层国家机关部门公职人员。（一般有房）4中下层参加工作不久的公职人员及私企小老板、部分流动经商人员。（目前无房居住，想买房，但购买实力不是很足）。5下层底层居民及进城务工人员（目前暂无购买实力，暂时只能租房居住）待有一定积蓄后可能会购一些小户型的房屋。（四）消费定位黔江区目前的购房消费主体应定位在收入处于中下层的消费人群，特点是无房居住，想买房，但资金实力不是很足，其目前的消费只能是三室两厅在100120平方米左右的偏小面积的户型为主，户型不宜过大，否则人家也只有等待观望，不敢购买；不求豪华，但要经济适用。四、促进黔江区房地产开发的措施（一）加强宏观调控，加速结构调整，优化开发环境进一步深化住房制度改革，加大住房分配货币化政策的落实力度，整顿和规范房地产市场，完善市场结构。积极引导房地产企业寻求开发空间，以黔江城市建设为契机，逐步带动周边乡镇房地产开发投资，促进黔江区房地产业均衡健康快速发展。大力引进具有规模、实力的房地产开发企业来黔江区开发，提升房地产开发质量，缩小与发达地区的差距。努力提高服务效能，协调和帮助企业尽快完善各种相关手续，加快房地产开发速度。（二）坚持扩大内需的方针，努力提高房地产市场消费水平。一方面，相关部门应对房地产市场供求、结构、价格涨幅和空置状况进行认真分析，积极引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费，充分调动居民换购住房的积极性；另一方面，加强对开发企业的监督，使其诚信经营，减少消费者投诉。（三）加强对开发商的引导。引导开发商转变房屋设计观念，合理调整商品房屋结构和各类多层次商品房供应比例，进一步完善和提高住宅质量和生活质量,营造出舒适、安全、卫生、健康的居住环境，提高住房质量和售后服务水平，以满足广大消费者的购房需求。（四）具体措施1更好地执行买房者的户口准入制度。2执行未享受国家房改政策的职工的购房补贴政策。3旧城改造项目和危旧房改造项目适当降低配套费的征收标准。4进一步规范房地产开发行为，逐步杜绝野开发行为。5坚决取消集资建房，拦断集资建房政策。6规范二手房入市交易的行为7逐步取消还地安置政策8黔江的土地资源有限，建议规划部门在政策法规允许的条件下适当提高容积率，对层数的控制适当放宽。200841814月，全区累计完成房地产投资3933万元，增长6708，增幅比上月提高了4205个百分点。全区房屋建筑面积270782平方米，同比增长4741，其中住宅18018806平方米，同比增长6357；商业营业用房面积100781平方米，同比增长2192。新开工房屋面积49540平方米，同比增长44680。全区现房销售面积15010平方米，同比增长4995，现房销售额2700万元，同比增长500，预售面积11290平方米，同比增长9399。三、市场定位1、客户定位主力客户群黔江区的富裕阶层和中高级白领阶层、商人。主力客户群特点11收入较高、有一定的财富积累12因旧城改造有“黔江情结”的家庭13高收入的机关工作人员14在黔江区的经商者、创业公司等15中小企业主（商人）16机关公务员17白领人士18投资群体110来黔江区投资者2、户型、价格定位项目定位中档高尚生态楼盘规划形式蝶形点式建筑21住宅（商务公寓）A座24F、B座32F、C座27F。A座户型配置（152户）14F为商场；523层为住宅标准层，每层8户，为2室2厅2卫1厨、2室2厅1卫1厨、1室1厅1卫1厨面积为75M130/户；每套价格1526万元24层为跃层，面积为210260/户；每套价格4252万元均价2000元/M22商业（略）B/C座户型配置B座（192户）131层为住宅标准层，每层6户，为3室2厅2卫1厨、2室2厅1卫1厨；32F为跃层，面积为220260/户；C座（162户）126层为住宅标准层，每层6户，为3室2厅2卫1厨、2室2厅1卫1厨；27F为跃层，面积为220260/户；面积为90M150/户；每套价格1830万元24层25层为跃层，面积为210260/户；每套价格4850万元均价2000元/M第三章建设规模与内容第一节建设规模项目规划总占地面积1433942，总建筑面积5609849。小区内建筑以二类高层为主，辅以临街的多层裙楼商铺，建筑物功能拟以住宅4336668、商铺516635、车库702368为主，辅以小区内的配套设施建设。项目绿地面积约455850，绿地率3186，容积率343，泊车位约220个，居住户数约506户。项目工程预计总投资1010829万元人民币，由重庆星河房地产有限公司出地出资联合投资开发建设。第二节建设内容1、项目位置位于重庆市黔江城区老啤酒厂片区，北面靠近人民银行黔江支行和黔江河，南面临近现在正在修建的丽都花园，东面为西沙路。交通便捷，具有独有的江景优势，地理位置优越，适合建设高层建筑。建筑总用地面积1430717平方米。现有市政设施配套完善。2、用地情况整个项目总用地面积约1433942平方米（合2151亩）。总建设用地指标为总建设用地面积1430717平方米；容积率343，建筑密度为172，绿地率为3186。初步规划为板式全框架32层（311），蝶式241、271高层组成及商铺。3、开发规模项目总建筑面积为561万平方米。5、建设内容及规模板式、蝶式高层住宅、商场，配套设施为会所、公共食堂（提供送餐服务）、酒巴、书店、咖啡店、洗衣房、健身房等公寓配套服务场所。其中商场面积为5166平方米。另外，在空于的地段，设置步行广场，网球场和游泳池等休闲、体育设施。地下停车场面积502368平方米；容积率343，绿地率3186。第四章项目选址与建设条件第一节选址原则1、处于黔江主城区，市政规划中的居住用地。2、用地基本规整，交通便利；利于规划设计和项目实施。3、自然地质情况较好，地势较为平坦，区域内高差较小。4、社会、环境、经济效益协调、统一。5、资源整合与区域性优先。第二节场地选择黔江星河明苑选址在原黔江区老啤酒厂地块内。“黔江星河明苑”项目组团座落在黔江区老啤酒厂，项目用地分布在“西沙路”一侧，分为A、B两区，土地四至界限状况A区东临“西沙路”，西接项目B区，南临丽都花园，北接人民银行黔江支行河黔江河。由一栋28层（A栋）商、住建筑高层组成。B区东临项目A区，西接白家巷居住小区，南靠正在修建的丽都花园，北接人民银行黔江支行河黔江河。由项目B/C2栋高层组成。第三节建设条件一、工程地质和水文见项目工程地质勘查报告二、交通黔江星河明苑项目紧邻黔江区西沙路，双向车道，为城市快速干道，市区交通极为便利。项目地处黔江区中心地带，交通十分便捷，通过西沙大桥与黔江区毗邻。构成了四通八达的立体交通网络，更使得项目周边的商住楼成为许多黔江区居民置业的首选楼盘与热销楼盘。该地区市政设施、水、电、气、闭路电视、电讯等综合管网布局合理，学校、医院、银行、农贸市场等生活配套设施齐全，并正在得到进一步的完善，十分适合兴建商住小区。三、水电气1、给排水系统11给水水源本项目有一条DN200的给水管围绕项目的南侧和东侧，接入市政给水管网；另有一条DN150的给水管从DN200的给水管中接出围绕着项目的西侧和北侧，提供给水服务。给水管网连接并形成环状,形成本项目的给水系统，且给水管网的压力为P03MPA。12排水本项目建地周围均有市政排水沟边。本工程排水设计采用雨水、污水分流制，雨水经收集后，就近排入市政雨水沟内；污、废水经过无能耗污水处理设备处理达标后，可排入市政排水沟道。2、电气21本项目由项目西侧开闭所引入10KV专用电源，由此接入本项目变电所。22根据建筑设计院提供的设计方案，本项目的电信电缆线HYA800205从项目西侧接市政电信管网。3、燃气燃气管道由项目西侧接市政天然气管道。四、通讯项目所在地的通讯建设十分发达，电信、宽带、电视光纤已接至本地块。五、环保项目区域建设一座1000立方米污水处理池，满足项目所需。第五章设计、工程方案第一节总体规划一、设计原则1、本工程按一类一级建筑防火设计，严格执行高层民用建筑防火规范GB5004595；2、避免项目的雷同性，在体现现代建筑风格的同时，展现巴渝文化的特色；3、人性化的户型设计指导思想，“以人为本”注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的户型要求；4、寻找适合生态景观形态的规划设计方法，解决好住宅单元面的景观要求。树立建筑风格的个性化，又同时要求和谐融合于城市现代建筑；5、解决好地块与主要公路过境车道带来的一系列噪音等不利因素；6、在规划及建筑设计中贯穿“市场观念”和“品牌战略”，以实现社会效益，环境效益和经济效益的有机结合。二、设计依据1、高层民用建筑设计防火规范；2、民用建筑设计通则；3、城市道路和建筑无障碍设计规范；4、重庆市建筑节能设计标准；5、国家和城市现行有关规范、规程、规定、条例。三、总体布置1、在红线范围内，围绕地块的道路进行周边布置，综合商业楼为高层办公、商业用房，在主楼入口处安排商业文化广场。2、本项目属大型综合性商住楼以及纯住宅单体楼建设，根据市场定位、地块面积、地块形状、周边环境、营销思路等各方面的要求，作到充分利用土地，建设规模恰当，符合规划条例，适合发展商整体开发思路。3、项目分A、B两区，临街（西沙路）一边为A区，另一边为B区。A区为综合性商住楼（商务公寓）。采用地下层1层，临街裙楼部分4层，裙楼上有1座高24层（包括转换层）塔楼的建筑结构，建筑物整体高度不超过100米。B区为纯住宅区2栋（生态住宅区）。每栋单体楼采用地下1层，地上32F311、27F261的建筑形式，建筑物总体高度不超过100米。4、地下一层主要用于车库，使小区形成人车分流。5、人防设计按重庆市人防规定设计。6、中庭广场、商业裙楼、架空层、转换层等均设置绿化，组成立体绿化系统，充分体现“最适合人居的生态环境”这一设计思想，在入口广场的半园型圆心处设一主题雕塑，并在中庭及文化广场边缘沿弧形设置雕塑，共同构成一种商业文化氛围。7、竖向设计根据自然地形的特点，结合场地高差，在竖向上把功能明确的划分，A栋建筑高程为5765M，B栋建筑入户高程57695M，C栋建筑入户高程5765M；建筑内部广场标高根据道路标高而变化，内部广场拥有一个视线广场和一个健身活动广场。根据建筑功能的不同，竖向设计布置方式采用坡降式，通过广场、中庭、道路将A、B区自然围合。地面雨水采用暗管坐标系，高程由黄海零点计算。8、道路为合理组织好车流、人流的关系，将人流入口设在临街的中心广场，而在广场一侧设车流出入口，从而避免了车流与人流的交叉影响，增加安全系数。广场地面采用花岗岩地砖铺砌，如遇突发事故，可满足应急车流进入广场施救。第二节设计方案一、设计依据现行的国家规划设计规范及建设规范。二、设计要求1、设计要求黔江星河明苑的设计要求是充分利用基地的地形和自然资源，在保证一定的容积率的基础上力求创造更优美、舒适的中高档人居环境。根据城市主管部门和卫生、环境的要求，本设计平面功能合理、安全可靠，立面造型美观大方，交通流畅，分区合理，环境优美，并在消防、绿化等方面满足国家规范要求。三、建筑设计1、功能与平面布局1、总体布局基地沿东西向面向西沙路与白家巷居住区展开，这为布置A区商住公寓提供了得天独厚的条件。依据地形，基地设置3栋高层建筑，呈三角形点式布局。A区裙楼共为四层，1F为车库和设备用房1F4F夹层为商铺。建筑物1层右边有一个车道，通往1层。西面有一个广场与2层裙楼商场相连。3层4F夹层西面有一个大型露天过道。商场电梯位于商场的中庭。1F为车库、设备房等。从城市环境景观上来看，虽然本方案有四层裙房，但因其处在城市主干道以下人眼较少触及，大大减弱了裙楼对生态的影响。B区为生态住宅区。详细资料见